Ein Blick auf die Zinsentwicklung der vergangenen Jahre macht deutlich: Die aktuellen Bauzinsen befinden sich auf einem historischen Tiefstand. Der Zeitpunkt ist also günstig, um eine Immobilienfinanzierung abzuschließen, denn nur wenige Prozentpunkte Unterschied im Zinsniveau können einige zehntausend Euro Kreditkosten ausmachen.
Ein wichtiger Grund für die niedrigen Zinsen ist die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die seit mehreren Jahren die Leitzinsen immer weiter senkt. Sie will damit Kredite zu günstigen Zinsen ermöglichen und die Wirtschaft in Europa ankurbeln. Folgende Grafik bietet einen Zinsvergleich der vergangenen 5 Jahre für eine Baufinanzierung mit unterschiedlichen Laufzeiten. Die Tendenz zu niedrigen Zinsen ist deutlich erkennbar.
Ein Ausblick auf die kommenden Jahre und damit eine Zinsprognose für die Baufinanzierung oder eine Anschlussfinanzierung sind nicht einfach. Viele Experten haben schon für 2019 und auch für 2020, besonders als Folge der Corona-Pandemie, die Zinswende hin zu steigenden Zinsen vorausgesagt. Die Realität sah anders aus.
Selbst das Platzen einer Immobilienblase wurde prognostiziert, da in vielen Regionen Immobilien überbewertet seien. Allerdings ist umstritten, ob es eine Blase mit künstlich aufgeblähten Immobilienpreisen überhaupt gibt.
Viele Experten erwarten steigende Bauzinsen, auch als Hypothekenzinsen bezeichnet, frühestens 2021 oder später, falls die Europäische Zentralbank ihre Politik ändert und die Leitzinsen erhöht.
Die Entscheidung für eine Baufinanzierung will gut überlegt sein. In den meisten Fällen wird in Deutschland ein Hauskredit über mehr als 200.000 € aufgenommen, der zu jahrzehntelangen Ratenzahlungen verpflichtet. Deshalb sollten Sie nicht voreilig handeln und besser in Ruhe die Frage klären: „Welche Baufinanzierung ist die beste“? Dabei hilft ein Vergleich der aktuellen Bauzinsen. Denn es tummeln sich einige hundert Anbieter von Baudarlehen auf dem Markt, was die Auswahl nicht ganz einfach macht. Und die Unterschiede bei den Zinssätzen zwischen den einzelnen Angeboten können gravierend sein.
Das folgende Beispiel zeigt die Differenz der Zinskosten bei einem Darlehen über 200.000 €, mit 2 % Tilgungsrate und 10 Jahren Zinsbindung. Es wird klar, dass ein nur 0,6 % höherer Zinssatz Mehrkosten von ca. 10.500 € erzeugt.
| Darlehenshöhe | Effektivzins | Zinskosten nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| 200.000 € | 0,45 % | 8.094,27 € |
| 200.000 € | 1,04 % | 18.666,22 € |
Quelle: Vergleich.de
Außerdem kommt es nicht allein auf einen günstigen Darlehenszins an, vielmehr sollte eine Baufinanzierung optimal auf Ihre persönlichen finanziellen Möglichkeiten abgestimmt sein. Faktoren wie Laufzeit, Tilgungsrate und Eigenkapital können einen erheblichen Einfluss auf die Kosten einer Baufinanzierung haben. All diese Rahmenbedingungen können Sie in einem Baufinanzierung Vergleich berücksichtigen und so die zu Ihnen passende Immobilienfinanzierung finden.
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Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie nach dem Zinsvergleich Ihre persönlichen Angebote anfordern können:
Unser Baufinanzierung Vergleich gibt Ihnen die Möglichkeit mehrere Angebote für einen Baukredit gleichzeitig einzuholen. Je mehr Angebote Sie vergleichen, desto besser wird Ihr Überblick. Sie lernen das aktuelle Zinsniveau für Baufinanzierungen kennen und können einschätzen, welcher Zinssatz für Sie persönlich möglich ist.
Wir empfehlen Ihnen, vier Anbieter auszuwählen. Damit erhalten Sie einen sehr guten Eindruck über die aktuellen Zinsen, bevor Sie sich endgültig entscheiden. Wie Sie zu Ihrer optimalen Baufinanzierung kommen, erklären wir Ihnen ausführlich in unserem Ratgeberartikel Haus finanzieren.
Wir haben den Anspruch, für Sie und Ihre individuelle Finanzierungssituation immer die günstigste Baufinanzierung zu finden. Deshalb haben wir unsere Bestzins-Garantie ins Leben gerufen. Wenn Sie einen Baukredit zu einem günstigeren effektiven Jahreszins abschließen als in unserem Baugeld Vergleich abgebildet, erhalten Sie von uns eine Garantie-Prämie in Höhe von 50 € erstattet.
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In vielen Fällen ist der Ablauf einer Baufinanzierung gleich. Er lässt sich in vier Phasen unterteilen, die aufeinander folgen.
Phase 1: Vorbereitung
Erstellen Sie einen ersten Finanzplan, der Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellt, sowie die Höhe Ihres Eigenkapitals enthält. Dann können Sie schon viel besser beurteilen, was Sie sich leisten können. Bei dieser Planung hilft Ihnen unser Budgetrechner.
Noch während der Suche nach einer geeigneten Immobilie können Sie sich eine Finanzierungsbestätigung eines Baufinanzierungsspezialisten Ihrer Bank besorgen. Mit dieser Zusage wird Ihnen bestätigt, dass Sie zum jetzigen Zeitpunkt alle Voraussetzungen für einen Hauskredit erfüllen. Damit haben Sie beim Verkäufer der Immobilie Vorteile, weil Ihre Kreditwürdigkeit belegt ist. Außerdem können Sie in dieser Phase klären, ob staatliche Unterstützungen etwa für ein KfW-Effizienzhaus oder eine andere Förderung zum Hausbau infrage kommen.
Phase 2: Entscheidungen
Haben Sie ein Objekt gefunden und sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt, müssen Sie die Finanzierung unter Dach und Fach bringen. Wenn Sie noch keine Finanzierungsangebote eingeholt haben, sollten Sie das jetzt zügig tun. Wenn Sie eine erste Auswahl getroffen haben, vereinbaren Sie mit den entsprechenden Anbietern Finanzierungsgespräche. (Im nächsten Kapitel lesen Sie, wie dieses Gespräch abläuft und worauf es dabei ankommt.) Liegen Ihnen im Anschluss die konkreten Angebote vor, müssen Sie die Entscheidung für einen Kredit treffen. Lesen Sie in unserem Ratgeber, worauf Sie dabei achten sollten und wie Sie die richtige Baufinanzierung finden.
Phase 3: Durchführung
Haben Sie eine Zusage für die Finanzierung Ihrer Wahl, steht der Gang zum Notar auf dem Plan. Dort unterschreiben Sie den Vertrag zum Hauskauf oder Hausbau. Mit diesem Dokument können Sie den Finanzierungsvertrag unterschreiben. Nun folgt der Eintrag in das Grundbuch. Damit werden Sie als Eigentümer der Immobilie eingetragen und gleichzeitig wird die Grundschuld gegenüber der Bank festgehalten. Die Bank darf einen Gutachter zum betreffenden Haus schicken, der in den meisten Fällen von außen beurteilt, ob Ihre Angaben zur Immobilie der Wahrheit entsprechen. Jetzt steht der Auszahlung des Immobiliendarlehens nichts mehr im Wege. Bei einem Hauskauf wird der Betrag direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen, beim Hausbau bezahlen Sie die Rechnungen für jeweils absolvierte Bauabschnitte.
Phase 4: Nach der Auszahlung
Nun beginnen Sie mit der Rückzahlung des Hausdarlehens. Für die Dauer der Zinsbindung zahlen Sie gleichbleibende Raten. Erst wenn es nach einigen Jahren in Richtung Anschlussfinanzierung geht, müssen Sie sich um die Finanzierung der Restschuld kümmern. Auch dann hilft Ihnen wieder unser Baufinanzierung Vergleich.
Diese vier Phasen stellen den typischen Verlauf einer Baufinanzierung dar. Selbstverständlich sind Abweichungen möglich und die einzelnen Phasen sind nicht klar zu trennen, sie können ineinander übergehen.
Bevor es zu einer Baufinanzierung kommt, möchte sich der Kreditgeber ein Bild von Ihnen machen. Schließlich vertraut er Ihnen mehrere hunderttausend Euro für einen langen Zeitraum an. In einem persönlichen Finanzierungsgespräch können sich beide Seiten kennenlernen und die Details der Finanzierung klären. Dieses Gespräch bietet Ihnen die Chance, Ihre Wünsche zu äußern und gezielt nachzufragen. Auf der anderen Seite werden Ihre finanziellen Verhältnisse genau unter die Lupe genommen.
Mit ein wenig Vorbereitung können Sie dafür sorgen, dass das Finanzierungsgespräch für Sie erfolgreich verläuft. Dazu haben wir für Sie drei Tipps zusammengestellt.
Stellen Sie in übersichtlicher Form einen Finanzplan auf. Dort sollten Ihre Einnahmen (z. B. Gehalt, Kindergeld, Einkünfte aus Kapitalvermögen) und Ihre Ausgaben (z. B. Lebenshaltungskosten, bestehende Kreditraten, Versicherungen) aufgelistet sein. Im Idealfall haben Sie bereits einen Finanzplan erstellt, als Sie mit den konkreten Planungen Ihrer Baufinanzierung begonnen haben. Auch die Höhe Ihres Eigenkapitals, das Sie in die Baufinanzierung einbringen, kann hier vermerkt sein.
Tipp: Unsere Checkliste zur Vorbereitung auf das Finanzierungsgespräch fasst alle wichtigen Punkte zusammen.
Bei dem Finanzierungsgespräch sollten Sie alle notwendigen Unterlagen und Dokumente vorlegen. Das sind zum einen Unterlagen, die Ihre Person und Ihre finanzielle Situation betreffen:
Zum anderen sind das Unterlagen, die die Immobilie betreffen:
Am besten erkundigen Sie sich vor dem Gespräch, welche Unterlagen die Bank für eine Baufinanzierung benötigt.
Je mehr Sie über das Thema Immobilienfinanzierung wissen, desto konkreter können Sie nachfragen. Sammeln Sie Informationen. Dazu gehören auch Vergleichsangebote anderer Banken, die Sie über unseren Baufinanzierung Vergleich abfragen können. Je mehr Sie über den Markt wissen, desto souveräner können Sie im Finanzierungsgespräch auftreten.
Auf dem ersten Blick kann eine Baufinanzierung kompliziert erscheinen. Doch wer sich auskennt, wird sich schnell bei der Suche nach der passenden Finanzierung zurechtfinden. Deshalb haben wir hier die wichtigsten Grundbegriffe von A wie Annuitätendarlehen bis Z wie Zinsbindung aufgelistet.
Annuitätendarlehen: Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie das Darlehen über einen festgelegten Zeitraum in gleichbleibenden Raten zurück. Sie haben damit Planbarkeit für die gesamte Laufzeit des Kredites. Diese Form ist sehr beliebt und wird in den meisten Fällen einer Baufinanzierung vereinbart.
Anschlussfinanzierung: Eine Anschlussfinanzierung wird nach Ablauf der Zinsbindung nötig. Bis zu diesem Zeitpunkt haben Sie mit Ihrer Bank die Zinsen für die Baufinanzierung festgelegt, daher der Begriff Zinsbindung. In den meisten Fällen ist dann aber der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt. Für die restliche Summe, die Restschuld, benötigen Sie daher eine neue Finanzierung. Das ist die Anschlussfinanzierung. Diese können Sie bei Ihrer alten Bank oder einem neuen Anbieter abschließen.
Beleihungswert: Der Beleihungswert gibt den Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlags in Höhe von 10 – 30 % an. Er wird von Banken vor der Kreditvergabe berechnet und stellt den langfristig erzielbaren Wert der Immobilie dar, sollte es zu einer Zwangsversteigerung oder einem Zwangsverkauf kommen. Der Beleihungswert ist also niedriger als der aktuelle Marktwert und die Grundlage für die maximale Höhe des Baudarlehens.
Beleihungsauslauf: Der Beleihungsauslauf ist im Gegensatz zum Beleihungswert keine konkrete Zahl, sondern ein Prozentwert. Er beschreibt, wie hoch das Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert Ihrer Immobilie ist. Die dazugehörende Berechnung geht folgendermaßen: Das Fremdkapital, also die Kreditsumme, wird durch den Beleihungswert geteilt. Wenn ein Beleihungsauslauf von unter 60 % herauskommt, ist das gut, weil viele Banken bei einem höheren Beleihungsauslauf von einer Immobilienfinanzierung absehen.
Bereitstellungszinsen: Sie müssen Bereitstellungszinsen zahlen, wenn Sie von der Bank bereitgestellte Beträge nicht termingerecht abrufen. Das kann zum Beispiel passieren, wenn sich einzelne Bauphasen beim Hausbau verzögern. In diesem Fall müssen Sie mögliche Liefer- oder Handwerkerrechnungen erst später als geplant bezahlen. Dann wird Ihnen die betreffende Summe von der Bank auch nicht ausgezahlt. Die entgangenen Zinseinnahmen lassen sich Banken mit Bereitstellungszinsen in Höhe von 3 % pro Jahr ersetzen.
Effektivzins: Der Effektivzins oder effektive Jahreszins enthält zum einen die Kosten für die Ausleihe des Geldes und zum anderen weitere anfallende Kreditkosten wie Gebühren für die Kreditvermittlung und Kontoführungsgebühren bei der Bank. Er soll sämtliche bei der Kreditvergabe enthaltenen Kosten enthalten. Leider ist das nicht immer der Fall, denn einige Banken rechnen zum Beispiel die Kosten für Gutachter und Notare in den Effektivzins ein und andere nicht.
Eigenkapital: Mit Eigenkapital sind alle werthaltigen Leistungen gemeint, die Sie in die Baufinanzierung einbringen können. Dazu zählen Bargeld, Geld auf Sparkonten, Aktien, weitere Immobilien, ein Bausparvertrag, Wertgegenstände wie Goldmünzen und eigene fachgerechte Arbeitsleistung. Da Eigenkapital der Bank als Sicherheit für den Kredit dient, erhalten Sie bei einer hohen Eigenkapitalquote bessere Kreditkonditionen.
Repräsentatives Beispiel: Jedes Kreditangebot muss per Gesetz ein repräsentatives Beispiel enthalten. Das repräsentative Beispiel berechnet sich anhand der Konditionen, die für mindestens zwei Drittel der Kreditnehmer gelten. Außerdem müssen Standardinformationen wie Effektivzins, Sollzins, Kreditlaufzeit und Kredithöhe angegeben sein. Damit soll für den Verbraucher eine bessere Vergleichbarkeit der Angebote gewährleistet werden.
Restschuld: Für die erste Phase einer Baufinanzierung wird zwischen Kreditgeber und -nehmer eine Zinsbindung vereinbart. In dieser Zeit bleibt der Zinssatz unverändert. Läuft diese Phase aus, ist in den meisten Fällen ein noch zu zahlender Betrag übrig. Das ist die Restschuld. Zum Begleichen der Restschuld ist eine Anschlussfinanzierung notwendig.
Sollzins: Der Sollzins gibt an, wie viele Zinsen Sie der Bank für die Aufnahme einer Baufinanzierung zahlen müssen. Es ist die Gebühr für die Ausleihe des Geldes. Weitere Nebenkosten des Darlehens sind im Sollzins nicht enthalten. Deshalb ist der Sollzins meistens geringer als der Effektivzins, der Nebenkosten beinhaltet.
Tilgung:Tilgung ist das Wort für die Rückzahlung einer Kreditsumme. Die feste monatliche Rate, mit der Sie Ihre Baufinanzierung zurückzahlen, setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Aus der Tilgung und dem Zinsanteil.
Vorfälligkeit: Vorfälligkeit bedeutet, dass Sie Ihren Kredit vor dem vereinbarten Datum teilweise oder ganz zurückzahlen. Sie zahlen also früher als mit der Bank abgesprochen, zum Beispiel nach einer Erbschaft. In vielen Fällen darf die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, weil Sie fest eingeplante Zinsgewinne verliert.
Zinsbindung: Für den Zeitraum der Zinsbindung bleiben die Zinsen Ihrer Baufinanzierung unverändert, egal ob das Zinsniveau steigt oder sinkt. Es sind Zinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren möglich.
Die Höhe der Kreditrate kann sehr unterschiedlich sein und hängt wesentlich von Ihrem Einkommen ab. Haben Sie ein hohes Haushaltseinkommen, dann können Sie sich natürlich auch höhere monatliche Raten für eine Baufinanzierung leisten. Die Frage nach der passenden Höhe der Raten lässt sich also nicht allgemein beantworten.
Anders ist es bei der Frage „Wie viel Prozent vom Einkommen kann ich für eine Baufinanzierung planen“? Hier gilt die Faustregel, dass die monatliche Belastung durch einen Hauskredit nicht mehr als 35 – 40 % Ihres verfügbaren Nettoeinkommens ausmachen sollte. Das bedeutet bei einem Einkommen in Höhe von 3.800 € eine maximale Monatsrate für die Immobilienfinanzierung von 1.520 €. So bleibt gewährleistet, dass genügend Geld für den Lebensunterhalt übrig ist. Außerdem ist bei vielen Banken die 40 %-Grenze auch das Limit für die Zusage zu einer Baufinanzierung.
Um die Frage, wie viel Baukredit ich bekomme, besser für sich zu beantworten, können Sie unseren Budgetrechner benutzen. In nur fünf Schritten berechnen Sie den maximal möglichen Kreditbetrag. Dazu sind nur einige Angaben zu Ihrem aktuellen Einkommen, zu feststehenden Ausgaben und Ihrem Eigenkapital notwendig. Auf diesem Weg erhalten Sie einen ersten Überblick und können einschätzen, wie teuer die Immobilie sein und wie hoch das Darlehen ausfallen kann. Mit diesen Rahmendaten aus dem Finanzierungsrechner können Sie sich dann gezielt online in unserem Baufinanzierung Vergleich orientieren.
Zu den Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung gehören Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie und zu den Zinsen für die Finanzierung entstehen. Dabei wird unterschieden zwischen den Nebenkosten beim Hauskauf und den Baunebenkosten.
Beim Hauskauf kommen folgende Nebenkosten auf Sie zu:
Beim Bau eines Hauses müssen Sie zusätzlich zu den oben genannten mit folgenden Nebenkosten rechnen:
Nebenkosten werden häufig bei der Immobilienfinanzierung unterschätzt. Sie können insgesamt ca. 15 % des Kaufpreises ausmachen. Dieser Betrag wird von der Bank meistens nicht im Rahmen des Immobiliendarlehens mitfinanziert. Sie sollten die Nebenkosten als Eigenkapital aufbringen können.
Die Tilgungsrate sollte so hoch sein, dass das Darlehen möglichst schnell, im besten Fall bis zum Renteneintritt, abgezahlt ist. Aber nicht zu hoch für Ihr Ihre Einkommensverhältnisse. Denn eine hohe Tilgungsrate bedeutet eine hohe monatliche Belastung durch die Kreditrückzahlung.
Folgendes Beispiel zeigt den Einfluss der Tilgungsrate auf die monatliche Belastung und auf die Laufzeit des Kredites. Sie nehmen ein Darlehen in Höhe von 180.000 € auf. Der Zinssatz beträgt 2,8 %, die Zinsbindung 10 Jahre. Nach dem Ende der Zinsbindung liegt der Zinssatz für die restliche Laufzeit ebenfalls bei 2,8 %.
Die Tilgung ist ein wesentlicher Baustein Ihrer Immobilienfinanzierung, denn von ihr hängen wichtige Rahmenbedingungen ab. Dazu gehört, wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen und wie hoch Ihre monatliche Belastung ist.
Die monatliche Rate, mit der Sie den Immobilienkredit zurückzahlen, setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit dem Tilgungsanteil bezahlen Sie die eigentliche Kreditsumme zurück.
Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank die Möglichkeit für eine kostenlose Sondertilgung. So bleiben Sie flexibel in der Rückzahlung und können mit Sonderzahlungen den Hauskredit schneller abzahlen, ohne dass dafür eine zusätzliche Gebühr fällig wird.
| Tilgung | monatliche Rate | Gesamtlaufzeit des Darlehens |
|---|---|---|
| 1 % | 570 € | 47 Jahre und 9 Monate |
| 5 % | 1.170 € | 15 Jahre und 11 Monate |
Am Beispiel wird deutlich, dass eine hohe Tilgung die Kreditlaufzeit deutlich verkürzt, aber die Rate nahezu verdoppelt. In vielen Fällen entscheiden sich Kreditnehmer für eine Tilgungsrate von 2 % oder 3 %. Um die beste Tilgungsrate für Ihre Bedürfnisse zu finden, gilt es also einen Kompromiss zu finden zwischen dem Wunsch, das Darlehen schnell abzuzahlen und der Obergrenze Ihres monatlichen Budgets.
Eine Antwort auf diese Frage, die für alle Baufinanzierungen gilt, gibt es nicht. Zu unterschiedlich sind die individuellen Anforderungen und Bedingungen des Kreditnehmers und -gebers. In der Regel läuft die Zinsbindung über einen Zeitraum von 5 – 30 Jahren. Die Entscheidung, ob eine Zinsbindung in Ihrem Fall z.B. über 5, 10, 20 oder 30 Jahre sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab, die sich gegenseitig beeinflussen.
Wollen Sie sich einen günstigen Zinssatz möglichst lange sichern, dann kann eine lange Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren das Richtige sein. Allerdings müssen Sie für eine lange Laufzeit der Baufinanzierung im Vergleich höhere Hypothekenzinsen zahlen. Möchten Sie sich dagegen die Chance erhalten, möglichst bald von besseren Zinsen als den aktuellen zu profitieren, ist eine kürzere Zinsbindung von 5 oder 8 Jahren sinnvoll. Der Nachteil dabei: Sie gehen das Risiko ein, dass die Zinsen nach dieser kurzen Zinsbindung gestiegen sind. Das folgende Rechenbeispiel für eine Zinsbindung von 10 Jahren veranschaulicht, wie eine Zinserhöhung die monatliche Rate verändert.
| Darlehen | Zinsbindung | effektiver Jahreszins | Tilgungshöhe | monatliche Rate |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 10 Jahre | 1,16 % | 1,5 % | 443 € |
Nach Ablauf der Zinsbindung von 10 Jahren bleibt noch eine Restschuld von 168.207 €. In den vergangenen 10 Jahren sind die Baugeldzinsen auf einen Sollzins von 2,5 % gestiegen. Mit dem Abschluss einer Anschlussfinanzierung beträgt Ihre monatliche Rate deshalb ab sofort 561 €.
Interessieren Sie sich zurzeit für einen Baukredit Vergleich und sind auf der Suche nach einer passenden Baufinanzierung, dann empfehlen wir eine längere Laufzeit. Das hat folgenden Grund: Seit einigen Jahren befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase, das bedeutet, die aktuellen Bauzinsen sind im Keller. Niedrige Bauzinsen sind gut für Verbraucher, weil sich der Wunsch nach der eigenen Immobilie zu günstigen Konditionen erfüllen lässt. Nach der Zinsprognose vieler Experten für dieses und das kommende Jahr werden die Zinsen voraussichtlich gar nicht oder nur wenig steigen. Ein guter Grund, sich mit einer langen Zinsbindung diesen Vorteil langfristig zu sichern. So können Sie außerdem über einen langen Zeitraum mit einer festen monatlichen Rate kalkulieren, das gibt Ihnen Planungssicherheit.
Mit unserem Zinschart können Sie die aktuelle Zinsentwicklung und die der vergangenen 10 Jahre nachvollziehen. Dabei wird deutlich, dass die Bauzinsen seit ca. 10 Jahren stetig sinken. Das liegt hauptsächlich an der Europäischen Zentralbank (EZB), die mit einem extrem niedrigen Leitzins die europäische Wirtschaft stützt.
Einige Fragen zur Baufinanzierung werden von Kreditnehmern immer wieder gestellt. Im Folgenden haben wir die häufigsten Fragen zusammengestellt und für Sie beantwortet.
Um eine Baufinanzierung zu erhalten, sollten Sie mindestens 9 – 15 % des Immobilienpreises als Eigenkapital aufbringen. Damit zahlen Sie Bau- und Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und Notargebühren. Dieser Betrag wird nicht von der Bank finanziert. Im besten Fall bringen Sie weitere 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital auf. Damit verringern Sie die Kreditsumme und erhalten einen günstigen Zinssatz. Je weniger Eigenkapital Sie einsetzen können, desto teurer wird der Hauskredit.
Ja, das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dazu gehören zum Beispiel eine sehr gute Bonität, ein sehr hohes Einkommen und eine hervorragende Lage der Immobilie. Allerdings müssen Sie dann deutlich höhere Zinsen zahlen. Außerdem erhöhen sich die Kreditsumme und die Laufzeit des Kredites.
Ein Darlehen zur Baufinanzierung darf nur für den Bau, den Kauf, die Sanierung oder Renovierung einer Immobilie genutzt werden. Nicht enthalten sind allerdings einige Kosten, die im direkten Zusammenhang mit der Immobilie stehen. Dazu gehören zum Beispiel die Gebühren für den Grundbucheintrag oder Maklergebühren. Diese Kauf- und Baunebenkosten sollten im besten Fall vom Eigenkapital gedeckt sein. Auch die Einrichtung des neuen Hauses, die Gartengestaltung und eine nachträglich errichtete Garage laufen nicht über die Baufinanzierung.
Nach Angaben der Verbraucherzentralen gibt es einige Eckpunkte für eine seriöse Baufinanzierung auf Seiten des Kreditnehmers. Dazu gehört ausreichend Eigenkapital und die Berücksichtigung aller auftretenden Kosten wie zum Beispiel die Kaufnebenkosten und die monatliche Belastung durch die Ratenzahlungen. Außerdem ist es ratsam, mögliche Zuschüsse vom Staat zu berücksichtigen. Dabei kann es sich um KfW-Programme oder Baukindergeld handeln. Auch die Auswahl bestimmter Vertragsdetails wie die passende Dauer der Zinsbindung oder ein Sondertilgungsrecht ist wichtig. Beachten Sie auch, dass der Kreditgeber Ihre Bonität überprüfen wird, dazu ist er gesetzlich verpflichtet. Das geschieht in der Regel über eine Anfrage bei der SCHUFA. Ihre Bonität ist einer der Punkte, die die Höhe der Zinsen mitbestimmen. Bei einer hohen Kreditwürdigkeit zahlen Sie geringere Bauzinsen.
Die Rückzahlung einer Baufinanzierung beginnt in den meisten Fällen mit der ersten Rate an die Bank im ersten Monat, nachdem der Hauskredit ausgezahlt wurde. Es macht allerdings einen Unterschied, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen. Bei einem Hauskauf erhalten Sie die gesamte Summe des Darlehens auf einen Schlag ausgezahlt, anschließend beginnen Sie mit der Ratenzahlung. Wenn Sie ein Haus bauen, zahlt Ihnen Ihre Bank immer nur den Betrag, den Sie gerade für einen Bauabschnitt benötigen. Sie zahlen dann mit Ihren Raten in den ersten Monaten nur die Zinsen für diese Teilbeträge.
Sie können Ihre Baufinanzierung problemlos zum Ende der Zinsbindung oder nach 10 Jahren Laufzeit des Vertrages unter Einhaltung der festgelegten Kündigungsfrist kündigen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie das Darlehen auch schon vorher kündigen. Allerdings müssen Sie dann eine Art Strafgebühr zahlen, die Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei können einige tausend Euro zusammenkommen. Unser Vorfälligkeitsrechner bietet Ihnen die Möglichkeit, diese Summe beispielhaft durchzurechnen.
Als erstes sollten Sie mit der Bank reden, um die Gründe der Kreditablehnung zu erfahren. Eventuell ist nach Berechnungen der Bank die Immobilie zu teuer, die Kreditsumme zu hoch, Ihr Einkommen nicht ausreichend oder Ihre Bonität nicht gut genug. Da jede Bank unterschiedliche Kriterien für eine Kreditvergabe anlegt, lohnt sich ein weiterer Versuch bei einer anderen Bank. In unserem Vergleich der Hausfinanzierungen können Sie bis zu vier Angebote einholen. So haben Sie gleich mehrere Möglichkeiten für einen Kredit vor Augen.
