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Immobilienfinanzierung

So finden Sie die richtige Sollzins­bindung für Ihre Baufinanzierung

Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, in dem Sie Ihr Baudarlehen zu einem festen Zinssatz zurückzahlen. In der Regel sind das zwischen 5 und 30 Jahre. Folgende Informationen helfen Ihnen bei der Entscheidung, ob eine kurze oder einen lange Zinsbindung von Vorteil ist.

Kurze oder einen lange Sollzinsbindung?

Mit der Zinsbindung einen festen Zinssatz sichern

Während der so genannten Sollzinsbindung, auch Zinsfestschreibung oder kurz Zinsbindung genannt, bleibt der Zinssatz, zu dem Sie sich ein Baudarlehen geliehen haben, gleich. Das heißt, egal ob die aktuellen Bauzinsen steigen oder fallen: Sie bezahlen den Zinssatz, den Sie bei Vertragsabschluss vereinbart haben.

Die Zinsbindung kann über 5 bis zu 30 Jahre gehen. Einige Banken bieten inzwischen sogar Laufzeiten von 40 Jahren an.

Entscheidungshilfen für die Wahl der Zinsfestschreibung

Bei der Wahl der Sollzinsbindung gilt es, die Faktoren Sicherheit und Chance abzuwägen:

Die Sicherheit durch eine lange Zinsbindung

Eine lange Zinsbindung – also eine Zinsfestschreibung ab 15 Jahren – bietet Ihnen aufgrund des gleich bleibenden Sollzinses Planungssicherheit: Sie kennen für die nächsten Jahre die Höhe der monatlichen Rate Ihrer Baufinanzierung.

Allerdings gilt auch: je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Denn die Banken lassen sich diese Sicherheit in Form eines Zinsaufschlags bezahlen. Gegenwärtig kostet eine 15-jährige Zinsfestschreibung rund 0,4 % pro Jahr mehr als eine 10-jährige. Dafür sind Sie aber nicht dem Risiko eines Zinsanstiegs ausgesetzt.

In Zeiten niedriger Zinsen raten wir zu einer längeren Sollzinsbindung, da Sie sich so einen günstigen Zins für einen großen Zeitraum sichern.

Die Chance, die eine kurze Zinsfestschreibung bietet

In Zeiten hoher Bauzinsen hat eine kurze Sollzinsbindung ab 5 Jahren einen klaren Vorteil: Es besteht die Chance, dass nach Ablauf der Zinsbindung die Bauzinsen gesunken sind und Sie so eine günstigere Anschlussfinanzierung abschließen können. Zudem fällt der Sollzins, den die Bank für das Darlehen verlangt, bei einer kurzen Laufzeit geringer aus. Sie zahlen also weniger für Ihre Baufinanzierung. Allerdings ist davon auszugehen, dass nach Ende einer kurzen Zinsbindung die Restschuld noch sehr hoch ist und Sie deshalb mit Ihrer Anschlussfinanzierung eine große Summe zu bewältigen haben. Es sei denn, Sie können mithilfe einer hohen Tilgung oder Sondertilgungen die gesamte Kreditsumme innerhalb der Zinsbindung zurückzahlen.

Während der Laufzeit den Kredit kündigen

Sie haben unter gewissen Umständen die Möglichkeit, während der Zinsbindung Ihren Kreditvertrag zu kündigen: Sind bereits zehn Jahre seit Kreditabschluss vergangen, kommen Sie nach einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gebührenfrei aus Ihrem Vertrag raus. Gebührenfrei heißt, dass Sie nicht die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, die unter anderen Umständen fällig wird. Nämlich dann, wenn Sie den Kreditvertrag vor Ablauf der zehn Jahre beenden möchten. Und das geht auch nur, wenn sich Ihre Vermögensverhältnisse wesentlich geändert haben, es Ihnen deshalb nicht mehr möglich ist, das Baudarlehen zurückzuzahlen und Sie die Immobilie verkaufen müssen. Dieses so genannte „außerordentliches Kündigungsrecht“ haben Sie in folgenden Situationen:

  • Scheidung
  • Krankheit
  • Arbeitslosigkeit
  • Überschuldung

Ein weiterer Grund ist, dass die bisherige Bank Ihnen eine nötige Ausweitung des Kredits verweigert.

Kennen Sie den Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Bei der Hausfinanzierung gilt es zwischen zwei Zinssätzen zu unterscheiden, dem Sollzins und dem Effektivzins. Der Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins ist vergleichbar mit dem Verhältnis Netto- zu Bruttopreis. In einem Nettopreis ist beispielsweise die Mehrwertsteuer nicht enthalten. Der Bruttopreis enthält dagegen alle Kosten und bestimmt somit den Endpreis.

Der Sollzins entspricht in dieser Gleichung also dem Nettopreis – er gibt lediglich die Höhe des Kreditzinses an, den Sie der Bank dafür zahlen, dass sie Ihnen das Darlehen leiht.

Der Effektivzins oder effektive Jahreszins dagegen entspricht dem Bruttopreis: Er umfasst die Gesamtkosten inklusive sämtlicher Nebenkosten wie Bereitstellungszinsen, die von Anbieter zu Anbieter variieren können. Seit einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2014 sind Bearbeitungsgebühren von Krediten unzulässig, deshalb ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins nicht mehr hoch. Denn Kosten wie Kontoführungsgebühren oder Gebühren für eine Bonitätsprüfung darf Ihnen der Kreditgeber nicht mehr berechnen.

Die Angebote der unterschiedlichen Banken sollten Sie ausschließlich anhand des Effektivzinses miteinander vergleichen. Denn dieser enthält die Gesamtkosten der Finanzierung, die während der Zinsbindung auf Sie zukommen und entscheidet somit darüber, wie teuer die Immobilienfinanzierung wird.

Vergleich.de Tipp

Einige Banken bieten Ihren Kunden einen Zinsrabatt an: Schaffen Sie es, den Baukredit innerhalb einer Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren komplett zurückzuzahlen, dann gewährt Ihnen die Bank einen niedrigeren Zinssatz. Fragen Sie im Beratungsgespräch nach der Möglichkeit eines Volltilgerdarlehen.

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