So finden Sie die richtige Sollzins­bindung für Ihre Baufinanzierung

10 oder 15 Jahre? Oder doch lie­ber eine lang­fris­tige Zins­bin­dung von 30­ Jahren? Wir erklä­ren, welche Aus­wir­kung die Zins­fest­schrei­bung auf Ihre Bau­finan­zierung hat und wie Sie zu einer Ent­schei­dung kom­men. Plus Tipps und Infos, wie es nach Ende der Soll­zins­bin­dung weiter­geht.

Katharina Fuhrin
Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien
Stand: 04.03.2024

Was bedeutet Zins­bindung?

Mit der Soll­zins­bin­dung legen Sie den Zeit­raum fest, für den die Kondi­tio­nen Ihrer Bau­finan­zie­rung gel­ten. Sie frie­ren also das aktu­elle Ange­bot Ihrer Bank für einen gewis­sen Zeit­raum ein. Wäh­rend dieser Frist kann der Zins nicht geän­dert wer­den – weder von Ihnen noch von Ihrer Bank. Sie machen sich damit von der weite­ren Zins­ent­wick­lung unab­hän­gig.

Die Soll­zins­bin­dung bedeu­tet für Sie vor allem Planungs­sicher­heit. Ein Bau­kre­dit hat in der Regel eine hohe Kredit­sum­me, die über mehre­re Jahr(zehnt)e zurück­ge­zahlt wird. Mit einer Zins­bin­dungs­frist von 10, 15 oder 20 Jah­ren wis­sen Sie ge­nau, wel­che monat­liche Ra­te Sie jetzt, aber auch in Zu­kunft zah­len wer­den. Die Bank lässt sich diese Sicher­heit aller­dings mit einem Zins­auf­schlag bezah­len. Des­we­gen sind 10-jähri­ge Lauf­zei­ten güns­ti­ger als 15- oder 20-jähri­ge.

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Aktuell gibt es nur gerin­ge Zins­unter­schie­de bei den verschie­de­nen Lauf­zei­ten. Das liegt daran, dass der Markt für 2024 bereits erste Rücksetzer bei den Leitzinsen erwartet, was lange Kreditlaufzeiten im Vergleich zu kurzen verbilligt. Nut­zen Sie diese Chan­ce und wäh­len Sie die länge­re Lauf­zeit!

Welche Soll­zins­bindun­gen sind mög­lich?

Folgende Soll­zins­bin­dun­gen sind als üb­lich defi­niert: Sie kön­nen für Ihre Bau­finan­zie­rung eine kur­ze Zins­bin­dung von 5 Jah­ren wäh­len, eine mitt­le­re von 10 Jahren oder eine lan­ge von 15 oder 20 Jah­ren. Sehr lan­ge Lauf­zei­ten von 30 Jahren sind eben­falls mög­lich, unter ande­rem bei lang­fris­tig orien­tier­ten Kredit­ge­bern wie Ver­sicherungs­kon­zer­nen. Die maxi­male Zins­bin­dung liegt in der Re­gel bei 40 Jah­ren. Denk­bar sind auch „krum­me“ Lauf­zei­ten von 7, 12, 17 oder 21 Jah­ren.

Welche Zins­bin­dung für Sie die rich­tige ist, er­klä­ren wir Ihnen wei­ter un­ten.

Gibt es Darlehen ohne Zins­bindung?

Ja, eine Bau­finan­zie­rung ohne Zins­bin­dung nennt man variab­les Dar­le­hen. Hier steht die Flexi­bili­tät im Vor­der­grund: Sie kön­nen diesen Kredit prak­tisch jeder­zeit ganz oder voll­stän­dig til­gen. Daher eignet es sich beson­ders für eine Zwischen­finan­zie­rung, wenn Sie z. B. noch auf den Ver­kauf Ihres Hau­ses war­ten. Dafür wer­den die Zin­sen alle 3 Mona­te an die aktu­el­le Markt­situa­tion ange­passt. Grund­lage dafür ist der soge­nann­te Drei-Monats-Euri­bor.

Die Soll­zins­bin­dung läuft aus: Wie geht es weiter?

Das Ende der Zins­bin­dung ist gleich­be­deu­tend mit dem Ende der Ver­trags­lauf­zeit für Ihr Bau­dar­le­hen. Sie brau­chen nicht zu kün­di­gen. In der Re­gel ist zu die­sem Zeit­punkt noch eine Rest­schuld übrig, für die Sie eine Anschluss­finan­zierung ab­schlie­ßen kön­nen. Das geht ent­we­der bei der­sel­ben Bank, bei der auch der be­ste­hen­de Kre­dit läuft (Prolon­ga­tion), oder bei einer neuen Bank, so­fern sie besse­re Kondi­tio­nen bie­tet (Um­schul­dung).

Spä­tes­tens 6 Mona­te vor Ab­lauf der Zins­bin­dung soll­ten Sie sich über die aktu­el­len Bau­zin­sen in­for­mie­ren, um sich auf die Markt­situa­tion vor­zu­berei­ten. Zu die­sem Zeit­punkt kön­nen Sie auch be­reits einen Ver­trag für Ihre An­schluss­finan­zie­rung unter­schrei­ben.

Mehr Infor­ma­tio­nen dazu lesen Sie in unse­rem Rat­ge­ber Anschluss­finan­zie­rung. Aktuel­le Kon­di­tio­nen kön­nen Sie direkt in unse­rem Rech­ner ver­glei­chen.

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Sollzinsbindung kurz oder lang – was ist sinnvoll?

Die opti­male Dauer der Zins­bin­dung hängt immer von Ihren indi­vidu­el­len Voraus­set­zun­gen und An­sprüchen an eine Bau­finan­zie­rung ab. Im Grun­de gibt es aber da­von abge­se­hen eine ein­fache Faust­regel:

  • Ist das Zins­niveau nied­rig und sind stei­gen­de Zin­sen wahr­schein­lich, spricht alles für eine lange Zins­bin­dung.
  • Sind umge­kehrt die Zin­sen hoch und eine Ent­span­nung ist ab­zu­sehen, ist eine kurze Zins­bin­dung empfeh­lens­wert.

In einer Aus­wer­tung von Euro­pace kann man das gut nach­voll­zie­hen: In der Phase mit extre­men Niedrig­zin­sen seit 2015 haben sich deut­lich mehr Kredit­neh­mer für sehr lange Lauf­zei­ten von min­des­tens 15 Jah­ren ent­schie­den. Davor waren die Zin­sen Jahr für Jahr gesun­ken.

Beispielrechnungen für kurze und lange Zins­fest­schrei­bun­gen

Trotzdem bleibt die Dauer der Zins­bin­dung für viele Kredit­neh­mer die Gret­chen­fra­ge, schließ­lich macht ein Zins­auf­schlag zu­guns­ten der Sicher­heit mehre­re Tau­send Euro bei den Kredit­kos­ten aus. Auch die Monats­ra­te steigt da­durch. Ein Bei­spiel soll das ver­deut­lichen. An­ge­nom­men, Sie möch­ten einen Bau­kre­dit in Höhe von 400.000 € aufneh­men, die Til­gungs­rate soll bei 1 % liegen. Für eine Zins­bin­dung von 10 Jahren bekom­men Sie ein Angebot mit einem Sollzins von 3,45 %, für 15 Jah­re Zins­bin­dung er­höht sich der Zins auf 3,70 % und für 20 Jah­re auf 3,85 %. Daraus er­ge­ben sich fol­gen­de Eck­daten:

Beispielrechnung für 10 Jahre vs. 15 Jahre vs. 20 Jahre Zins­bindung

 

Zinsbindung 10 Jahre

Zinsbindung 15 Jahre

Zinsbindung 20 Jahre

Kredit­summe

400.000 €

400.000 €

400.000 €

Sollzins

3,45 % (3,51 % eff.)

3,70 % (3,76 % eff.)

3,85 % (3,92 % eff.)

Monat­liche Rate

1.483 €

1.567 €

1.617 €

Zinskosten nach 10 Jah­ren

130.314 €

139.685 €

145.303 €

Restschuld nach 10 Jah­ren

352.315 €

351.685 €

351.302 €

Nach 10 Jah­ren ha­ben Sie bei der 20-jährigen Zins­fest­schrei­bung etwa 15.000 € mehr an Zins­kos­ten ge­zahlt. In allen Fäl­len ha­ben Sie zu diesem Zeit­punkt eine ähn­lich hohe Rest­schuld. Span­nend wird es, wie es nun weiter­geht. Im Falle der kur­zen Zins­bin­dung von 10 Jahren brau­chen Sie eine An­schluss­finan­zie­rung. Im ersten Szena­rio ist das Zins­niveau gestie­gen und sie be­kom­men ein neues Ange­bot mit einem Soll­zins von 5,0 %. Im zwei­ten Szena­rio herrscht ein besse­res Zins­niveau und Sie bekom­men einen Soll­zins von 2,5 %. Die an­fäng­liche Til­gung liegt wie­der bei 1 %. Wir ver­glei­chen im Fol­gen­den mit der lan­gen Zins­bin­dung von 20 Jah­ren.

Beispielrechnung 10 Jahre Zinsbindung + Anschluss­finan­zierung vs. 20 Jahre Zins­bindung

 

Anschluss­finan­zierung Szenario 1

Anschluss­finan­zierung Szenario 2

Zins­bin­dung 20 Jahre

Kredit­summe

352.315 €

352.315 €

351.302 €

Sollzins

5,0 % (5,12 % eff.)

2,5 % (2,53 % eff.)

3,85 % (3,92 % eff.)

Monatliche Rate

1.762 €

1.028 €

1.617 €

Zinskosten Jahre 11–20

165.799 €

83.331 €

122.478 €

Restschuld nach 20 Jah­ren

306.724 €

312.335 €

279.780 €

Im Szena­rio mit den gestie­ge­nen Zinsen zah­len Sie in den Jah­ren 11–20 gut 43.000 € mehr an Zins­kos­ten als bei der Zins­bin­dung von 20 Jah­ren. Bei Ab­zug der Mehr­kos­ten in den Jah­ren 1–10 bleibt noch eine Diffe­renz von 28.000 € zu­guns­ten der lan­gen Zins­bin­dung.

Im Sze­nario mit den nied­ri­geren Zin­sen spa­ren Sie dage­gen in den Jah­ren 11–20 gut 39.000 €, ins­ge­samt kos­tet Sie diese Varian­te etwa 54.000 € weni­ger als die lange Zins­bin­dung. Da sich die monat­li­che Rate hier auf 1.028 € redu­ziert, kön­nen Sie mehr Geld in die Til­gung stecken. Bei 2,5 % Til­gung hät­ten Sie mit 1.468 € eine ähn­liche Rate wie in den ers­ten 10 Jah­ren, am Ende aber nur noch eine Rest­schuld von 252.366 €.

Möch­ten Sie selbst verschie­de­ne Szena­rien mit Ihren persön­lichen Eck­da­ten durch­spie­len, empfeh­len wir Ihnen unse­ren Til­gungs­rech­ner!

zum Tilgungsrechner

Zwischenfazit: Entweder auf hohe Sicher­heit oder hohe Tilgung setzen!

Vorteile einer kurzen Zinsbindung

  • niedrigerer Zins, dadurch niedri­gere monat­li­che Rate
  • bei fallen­den Bau­zin­sen günsti­ge­re Anschluss­finan­zie­rung nach Ende der Zins­bin­dung mög­lich

Nachteile der kurzen Zinsbindung

  • bei steigenden Bau­zin­sen teurere Anschluss­finan­zie­rung nach Ende der Zins­bin­dung
  • nach Ab­lauf der Zins­bindungs­frist eine re­lativ hohe Rest­schuld

Vorteile einer langen Zinsbindung

  • Sicher­heit vor stei­gen­dem Zins­niveau
  • hohe Plan­bar­keit
  • gerin­ge­re Rest­schuld am Ende der Zins­bin­dung, da­durch besse­re Kondi­tio­nen bei einer Anschluss­finan­zierung

Nachteile der langen Zinsbindung

  • Zinsaufschlag, dadurch höhere monat­liche Rate
  • keine Einsparungen bei sinken­dem Zins­niveau

 

Bei der Ent­schei­dung zwi­schen einer kurzen und einer langen Zins­bin­dung gilt es also, die Fakto­ren Sicher­heit und Chan­ce ab­zu­wägen. Auch wenn Sie dabei auf Chan­ce setzen und von niedri­ge­ren Zin­sen in 5–10 Jah­ren aus­ge­hen, behal­ten Sie bei einer kur­zen Soll­zins­bin­dung Ihre Rest­schuld im Blick. Soll­ten sich die Markt­be­din­gun­gen näm­lich doch ver­schlech­tert ha­ben, müs­sen Sie mit höhe­ren Finan­zierungs­kos­ten rech­nen. Diese kön­nen Sie vermei­den, indem Sie vorher mög­lichst hoch til­gen. Nut­zen Sie die güns­ti­gen Zin­sen bei einer kur­zen Zins­bin­dung, indem Sie mehr in die Til­gung stecken. Die Rest­schuld wird da­durch nied­riger, was die Kon­di­tio­nen für eine Anschluss­finan­zie­rung ver­bes­sert.

Ist Ihnen nur eine niedrige Til­gung mö­glich, empfeh­len wir Ihnen eine lang­fris­tige Zins­bin­dung für eine soli­de Finan­zie­rung.

Vorteile kombinieren

Wenn für Sie nicht alle Argu­mente ein­deu­tig für eine kurze oder lange Zins­bin­dung spre­chen, kön­nen Sie ihre Finan­zie­rung auch in zwei oder sogar mehr Dar­le­hen split­ten. Für das eine wäh­len Sie eine kurze Zins­bin­dung mit mög­lichst ho­her Til­gung und profi­tie­ren von einem sehr gut­en Zins. Mit dem ande­ren set­zen Sie eher auf Sicher­heit und wäh­len eine lan­ge Zins­bin­dung, dafür ist der Zins etwas hö­her.

Wie ist aktuell die Prognose für die Ent­wick­lung der Bau­zin­sen?

Während es bei den histo­rischen Niedrig­zin­sen bis Anfang 2022 noch leicht­fiel, sich für eine lange Lauf­zeit zu ent­schei­den, ist die Aus­gangs­lage jetzt, bei modera­ten Zin­sen, schwier­iger. Viele Exper­ten gehen derzeit davon aus, dass die Zin­sen im Jahres­ver­lauf leicht nachgeben könnten. Eine lang­fris­tige Ent­wick­lung bis 2025 oder sogar 2030 ist dage­gen nicht abzu­schät­zen, weil sie von zu vie­len Fakto­ren ab­hängt.

Mehr dazu lesen Sie auf unserer Seite Zins­progno­se.

Aktuelle Konditionen für verschiedene Zinsbindungen

Der Zinsaufschlag für längere Soll­zins­bin­dun­gen vari­iert von Tag zu Tag. Aktuel­le Kondi­tio­nen für verschie­dene Lauf­zei­ten sehen Sie in unse­rer Tabel­le auf einen Blick:

Tagesaktuelle Zinskondition:

(Darlehensbetrag: 320.000 €, Immobilienwert: 450.000 €, PLZ: 34295, Finanzierungszweck:
KAUF
, Tilgungssatz: 1,00 %)
Zinsbindung effektiver Jahreszins monatl. Rate Anfrage
5 Jahre 3,27 %
1.138,67 €
8 Jahre 3,22 %
1.125,33 €
10 Jahre 3,37 %
1.165,33 €
12 Jahre 3,44 %
1.184,00 €
15 Jahre 3,47 %
1.192,00 €
20 Jahre 3,70 %
1.253,33 €
Quelle: Vergleich.de - Stand 18.06.2024

Sollzinsbindung 5 Jahre

Eine Zinsbindung von 5 Jahr­en ent­spricht einer kur­zen Zins­bin­dung. Sie ist vor al­lem dann sinn­voll, wenn die Zin­sen sehr hoch sind und alle Zei­chen auf eine bal­di­ge Ent­spannung stehen. So können Sie am Ende der Zins­bin­dung eine güns­tige­re An­schluss­finan­zie­rung ab­schlie­ßen. Sehr kurze Zins­bin­dun­gen sind auch die richtige Ent­schei­dung, wenn Sie in dem gewähl­ten Zeit­raum mit einer größe­ren Geld­summe rech­nen, mit der Sie den Kre­dit ab­lö­sen kön­nen.

Darlehensbetrag: 320.000 €,  Immobilienwert: 450.000 €, Zinsbindung: 5 Jahre,  Tilgung: 1 %, PLZ: 34295
eff. Jahreszins monatl. Rate  
3,27 % 1.138,67 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 5 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,27 %

Fester Sollzins p.a.:3,17 %

Anfängliche Tilgung p.a.:1,00 %

Beleihungsauslauf:71,00 %

Immobilienwert:450.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €

Zinskosten:50.963,33 €

Monatliche Rate:1.138,67 €

Restschuld:302.643,13 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:44 Jahre und 6 Monate

Anzahl der Raten:534

Gesamtbetrag:607.395,05 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
4,80 % 1.546,67 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 5 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:4,80 %

Fester Sollzins p.a.:4,65 %

Anfängliche Tilgung p.a.:1,00 %

Beleihungsauslauf:71,00 %

Immobilienwert:450.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €

Zinskosten:74.757,26 €

Monatliche Rate:1.546,67 €

Restschuld:301.957,06 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:36 Jahre und 9 Monate

Anzahl der Raten:441

Gesamtbetrag:681.062,11 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
5,14 % 1.637,33 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 5 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:5,14 %

Fester Sollzins p.a.:4,98 %

Anfängliche Tilgung p.a.:1,00 %

Beleihungsauslauf:71,00 %

Immobilienwert:450.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €

Zinskosten:80.040,18 €

Monatliche Rate:1.637,33 €

Restschuld:301.800,38 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:35 Jahre und 5 Monate

Anzahl der Raten:425

Gesamtbetrag:695.217,88 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

10 oder 15 Jahre Zinsbindung

Mittlere Zins­bin­dun­gen von 10 oder 15 Jahren sind der „Klassi­ker“, für den sich die meis­ten Kredit­neh­mer ent­schei­den. Für diese Zins­bin­dungs­frist sind die Zinsen meist beson­ders attrak­tiv und bei ent­sprechen­der Til­gung ist am Ende der Lauf­zeit schon ein nennens­wer­ter Teil der Kredit­summe ab­be­zahlt. Tipp: Lie­gen die Kondi­tio­nen dicht bei­ei­nan­der, ent­schei­den Sie sich lie­ber für 15 Jah­re Zins­bin­dung.

Darlehensbetrag: 320.000 €,  Immobilienwert: 450.000 €, Zinsbindung: 10 Jahre,  Tilgung: 1 %, PLZ: 34295
eff. Jahreszins monatl. Rate  
3,37 % 1.165,33 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,37 %

Fester Sollzins p.a.:3,29 %

Anfängliche Tilgung p.a.:1,00 %

Beleihungsauslauf:71,00 %

Immobilienwert:450.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €

Zinskosten:101.850,64 €

Monatliche Rate:1.165,33 €

Restschuld:282.011,04 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:43 Jahre und 10 Monate

Anzahl der Raten:526

Gesamtbetrag:612.823,03 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
3,92 % 1.312,00 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,92 %

Fester Sollzins p.a.:3,83 %

Anfängliche Tilgung p.a.:1,00 %

Beleihungsauslauf:71,00 %

Immobilienwert:450.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €

Zinskosten:118.338,58 €

Monatliche Rate:1.312,00 €

Restschuld:280.898,58 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:40 Jahre und 9 Monate

Anzahl der Raten:489

Gesamtbetrag:640.970,26 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
4,09 % 1.357,33 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:4,09 %

Fester Sollzins p.a.:3,99 %

Anfängliche Tilgung p.a.:1,00 %

Beleihungsauslauf:71,00 %

Immobilienwert:450.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €

Zinskosten:123.426,64 €

Monatliche Rate:1.357,33 €

Restschuld:280.547,04 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:39 Jahre und 11 Monate

Anzahl der Raten:479

Gesamtbetrag:649.153,77 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

Zinsbindung 20 Jahre

20 Jahre gehö­ren schon zu den langen Zins­bin­dun­gen, die einen weiten Planungs­hori­zont bie­ten. Da viele Kredit­neh­mer mit Mitte 40 ihre ers­te Bau­finan­zie­rung ab­schlie­ßen, läuft sie mit 20 Jahren Zins­fest­schrei­bung bis zur Ren­te. Übri­gens: Ha­ben Sie in Zu­kunft mehr Geld für die Ra­ten Ihrer Bau­finan­zie­rung zu Ver­fü­gung, etwa wenn die Kin­der aus dem Haus sind? Auch während der Zins­bin­dung können Sie z. B. die Til­gung Ihres Kre­dites erhö­hen und ihn damit schnel­ler ab­bezah­len. Viele Ban­ken bie­ten zwei kosten­lose Til­gungs­satz­wech­sel wäh­rend der Lauf­zeit an.

Darlehensbetrag: 320.000 €,  Immobilienwert: 450.000 €, Zinsbindung: 20 Jahre,  Tilgung: 1 %, PLZ: 34295
eff. Jahreszins monatl. Rate  
3,70 % 1.253,33 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 20 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,70 %

Fester Sollzins p.a.:3,62 %

Anfängliche Tilgung p.a.:1,00 %

Beleihungsauslauf:71,00 %

Immobilienwert:450.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €

Zinskosten:206.223,07 €

Monatliche Rate:1.253,33 €

Restschuld:225.423,87 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:41 Jahre und 11 Monate

Anzahl der Raten:503

Gesamtbetrag:630.035,56 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
4,02 % 1.338,67 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 20 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:4,02 %

Fester Sollzins p.a.:3,93 %

Anfängliche Tilgung p.a.:1,00 %

Beleihungsauslauf:71,00 %

Immobilienwert:450.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €

Zinskosten:223.252,99 €

Monatliche Rate:1.338,67 €

Restschuld:221.972,19 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:40 Jahre und 3 Monate

Anzahl der Raten:483

Gesamtbetrag:645.807,59 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
4,47 % 1.458,67 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 20 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:4,47 %

Fester Sollzins p.a.:4,36 %

Anfängliche Tilgung p.a.:1,00 %

Beleihungsauslauf:71,00 %

Immobilienwert:450.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €

Zinskosten:246.932,70 €

Monatliche Rate:1.458,67 €

Restschuld:216.851,90 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:38 Jahre und 2 Monate

Anzahl der Raten:458

Gesamtbetrag:666.654,05 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

Zinsfestschreibung 30 Jahre oder mehr

Bei sehr langen Soll­zins­bin­dungen han­delt es sich in der Regel um Voll­til­ger­dar­lehen, bei denen die Finan­zierung bis zur letzten Rate durchge­plant ist. Hiermit machen Sie sich komplett unab­hän­gig von der weite­ren Zinsent­wicklung und wissen genau, wann Ihre Immobilie ab­be­zahlt ist.

Darlehensbetrag: 320.000 €,  Immobilienwert: 450.000 €, Zinsbindung: 30 Jahre,  Tilgung: 1 %, PLZ: 34295
eff. Jahreszins monatl. Rate  
3,73 % 1.261,33 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 30 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,73 %

Fester Sollzins p.a.:3,65 %

Anfängliche Tilgung p.a.:1,00 %

Beleihungsauslauf:71,00 %

Immobilienwert:450.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €

Zinskosten:277.653,97 €

Monatliche Rate:1.261,33 €

Restschuld:143.575,17 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:41 Jahre und 9 Monate

Anzahl der Raten:501

Gesamtbetrag:631.551,51 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
4,22 % 1.392,00 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 30 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:4,22 %

Fester Sollzins p.a.:4,13 %

Anfängliche Tilgung p.a.:1,00 %

Beleihungsauslauf:71,00 %

Immobilienwert:450.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €

Zinskosten:308.606,88 €

Monatliche Rate:1.392,00 €

Restschuld:127.486,88 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:39 Jahre und 3 Monate

Anzahl der Raten:471

Gesamtbetrag:655.257,37 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

Kann ich während der Zinsbin­dung einen Kre­dit kündigen?

Ja, theo­retisch ist das jeder­zeit mög­lich, etwa wenn Sie die Immo­bilie ver­kau­fen möch­ten oder auf­grund von Schei­dung, Krank­heit, Arbeits­losig­keit oder Über­schul­dung dazu ge­zwun­gen sind. Ein weite­rer Grund ist, wenn die Bank Ihnen eine nötige Aus­wei­tung des Kre­dits ver­wei­gert.

Aller­dings berech­net Ihnen die Bank eine Vor­fällig­keits­ent­schädi­gung als Aus­gleich für die ent­gan­ge­nen Zins­zah­lun­gen.

Lange Zinsbindungsfrist: Was passiert nach 10 Jahren?

Wenn Sie Ihre Bau­finan­zierung kündi­gen möch­ten, sind im ein­fachs­ten Fall bereits 10 Jah­re seit der voll­stän­di­gen Inan­spruch­nah­me des Bau­dar­le­hens ver­gan­gen. Dann näm­lich greift das gesetz­liche Sonder­kündi­gungs­recht. Nach § 489 BGB kommen Sie grund­sätz­lich mit einer Kündi­gungs­frist von 6 Mona­ten gebüh­ren­frei aus Ihrem Ver­trag, auch wenn Sie eine länge­re Zins­fest­schrei­bung verein­bart hat­ten. Dazu müs­sen Sie der Bank schrift­lich kündi­gen. Ab dann läuft die 6-mona­tige Kündi­gungs­frist. Da­nach haben Sie 14 Tage Zeit, den Bau­kre­dit zurück­zu­zah­len. Es ist auch mög­lich, nur einen Teil des Dar­lehens zu kündi­gen.

Nutzen Sie Dafür gerne unser  Kündi­gungs­schrei­ben als Muster-PDF

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Unter­schied zwi­schen Soll- und Effektiv­zins ist ver­gleich­bar mit dem Ver­hält­nis Netto- zu Brutto­preis. In einem Netto­preis ist bei­spiels­wei­se die Mehr­wert­steuer nicht ent­hal­ten. Der Brutto­preis ent­hält dage­gen alle Kos­ten und be­stimmt so­mit den End­preis.

Der Soll­zins ent­spricht in dieser Glei­chung also dem Netto­preis – er gibt ledig­lich die Höhe des Kredit­zin­ses an, den Sie der Bank dafür zah­len, dass sie Ihnen das Dar­lehen leiht.

Der Effek­tiv­zins oder effek­tive Jahres­zins dage­gen ent­spricht dem Brutto­preis: Er um­fasst die Gesamt­kos­ten inklu­sive sämt­licher Neben­kos­ten wie Bereit­stellungs­zin­sen, die von An­bie­ter zu Anbie­ter vari­ieren kön­nen. Seit einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2014 sind Bear­bei­tungs­gebüh­ren von Kredi­ten un­zu­lässig, des­halb ist der Unter­schied zwi­schen Soll­zins und Effektiv­zins nicht mehr hoch. Denn Kosten wie Konto­führungs­gebüh­ren oder Gebüh­ren für eine Boni­täts­prü­fung darf Ihnen der Kredit­ge­ber nicht mehr be­rech­nen.

Finanzspritze vom Staat

Der Staat fördert den Kauf, Bau und die Modernisierung von Wohneigentum. Dabei handelt es sich um günstige KfW-Darlehen bis 120.000 € sowie Tilgungszuschüsse. Wie Sie da rankommen, erfahren Sie bei uns.

KfW-Förderung
Verkehrswert ermitteln

Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Verkehrswert für Ihre Immobilie berechnen, welche Faktoren den Wert beeinflussen und in welchen Situationen eine Verkehrswertermittlung eine Rolle spielt.

Verkehrswert
Kosten für die Baufi berechnen

Wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten? Ist das aktuelle Zinsniveau günstig? Mit unseren Baufinanzierungsrechnern ermitteln Sie schnell und einfach alle anfallenden Kosten für Ihre Immobilie.

Baufinanzierungsrechner