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Immobilienfinanzierung

Immobilienkaufvertrag – darauf müssen Sie beim Kaufvertrag fürs Haus achten

Ohne den notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrag geht beim Hauskauf gar nichts. Der Kaufvertrag fürs Haus regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Welche Inhalte in den Hauskaufvertrag gehören und worauf Sie beim Ablauf achten müssen, erfahren Sie hier.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Immobilienkaufvertrag?

      Der Immobilienkaufvertrag bildet die rechtliche Basis für die Abwicklung des Immobilienkaufs. Der notariell beglaubigte Vertrag schützt Käufer und Verkäufer vor Risiken und stellt sicher, dass der Eigentümerwechsel der Wohnung, des Hauses oder des Grundstückes rechtlich abgesichert ist. Nur die Inhalte, die im Immobilienkaufvertrag schriftlich festgehalten sind, haben Gültigkeit. Sonstige Vereinbarungen oder mündliche Absprachen, die den Kauf betreffen, sind anfechtbar.

      Was muss in einem Immobilienkaufvertrag stehen?

      Ein Immobilienkaufvertrag ist ein komplexes Dokument. Ein Umfang von 30 Seiten und mehr sind auch bei kleineren Eigentumswohnungen keine Seltenheit. Neben individuellen Absprachen sollten die folgenden Punkte auf jeden Fall im Kaufvertrag fürs Haus oder die Wohnung enthalten sein:

      • Namen des Verkäufers und Käufers
      • Daten zur Immobilie: Anschrift, Lage, Grundstücksbeschreibung sowie Grundbuchauszug mit Angabe aller Eigentümer
      • Beschreibung der Ausstattung, Einrichtungsgegenstände sowie eventuell mitverkaufte bewegliche Sachen (z. B. Möbel, Heizölbestand o. ä.)
      • Kaufpreis
      • Kontodaten des Verkäufers und Beschreibung der Abwicklung der Zahlung, z. B. wenn eine Ratenzahlung geplant ist, dann muss ein detaillierter Zahlungsplan aufgestellt werden
      • Aufteilung der Nebenkosten, die Regelung der Jahresendabrechnung
      • Beschreibung bekannter Mängel
      • Gewährleistungsregelungen
      • Vereinbarung der Schlüsselübergabe
      • Bevollmächtigung des Notariats zur Grundbucheintragung

      Den Kaufvertrag fürs Haus muss ein Notar aufsetzen

      Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist festgelegt, dass ein Kaufvertrag für ein Haus, eine Wohnung oder für ein Grundstück ausschließlich in notariell beurkundeter Form rechtens ist. Das heißt, wenn Sie eine Immobilie kaufen, brauchen Sie einen Notar an Ihrer Seite.

      Aufgaben des Notars beim Immobilienkaufvertrag: organisieren, prüfen und absichern

      Der Notar agiert als neutraler Mittelsmann zwischen den beiden Parteien des Immobilienkaufs. Seine Aufgabe ist es, den Eigentumsübergang nach den Vorstellungen der Vertragsparteien zu organisieren, durchzuführen und rechtlich abzusichern. Dabei achtet er besonders darauf, dass weder Käufer nach Verkäufer ungesicherte Vorleistungen erbringen, also keine Vereinbarungen außerhalb des Kaufvertrags treffen. Zudem prüft der Notar im Vorfeld das Grundbuch, um eventuell eingetragene Grundschulden bei der Gestaltung und Abwicklung des Immobilienkaufvertrags zu berücksichtigen.

      Nicht zuständig ist der Notar jedoch beispielsweise dafür, zu überprüfen, ob der verlangte Preis für die Immobilie angemessen ist oder ob es zu beanstandende Mängel gibt. Diese Fragen sollten Sie vor dem Immobilienkaufvertrag klären, zum Beispiel mit einem Bausachverständigen.

      Was leistet der Notar?

      • informiert über rechtliche Möglichkeiten
      • erstellt einen sachgerechten und ausgewogenen Kaufvertrag
      • prüft das Grundbuch auf eingetragene Schulden
      • wickelt den Kaufvertrag ab
      • trägt den neuen Eigentümer ins Grundbuch ein

      Wer sucht den Notar beim Hauskauf aus und wer zahlt ihn?

      Der Notar, der den Immobilienkaufvertrag beurkunden soll, kann von den Vertragsparteien frei gewählt werden. Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, die vorgibt, wer den Notar wählt. In der Regel ist es jedoch so, dass der Käufer den Notar wählt. Denn es ist auch der Käufer, der die Kosten für den Notar trägt.

      Die Höhe der Notarkosten ist gesetzlich geregelt und ergibt sich aus dem sogenannten Geschäftswert des Kaufobjekts. Mehr Informationen und eine detaillierte Aufstellung möglicher Kosten finden Sie in unserem Artikel zu Notarkosten.

      Schritt für Schritt zum Immobilienkaufvertrag

      Der Kaufvertrag fürs Haus muss wasserdicht sein und benötigt daher einiges an Vorlaufzeit und auch Nachbereitung. Im Folgenden erklären wir Ihnen, mit welchen Schritten Sie beim Immobilienkaufvertrag rechnen müssen und was genau Sie während des Kaufprozesses erwartet.

      1. Schritt: Vor dem Hauskaufvertrag besichtigen und verhandeln

      Beim Hauskaufvertrag zählt jedes noch so kleine Detail. Deshalb ist es umso wichtiger, dass Sie vor der Erstellung des Kaufvertrags fürs Haus das Objekt ausreichend besichtigt haben und die Verkaufsverhandlungen abgeschlossen sind.

      Verkauft werden, wenn nicht anders vereinbart, alle Bestandteile eines Grundstücks, die fest mit Grund und Boden verbunden sind. Das können sein:

      • Anbauten, Garagen, Carports
      • Küchenmobiliar, Einbauten
      • Heizungsanlage
      • Bodenbeläge
      • Markisen und Jalousien

      Diese sollten Sie gründlich in Augenschein nehmen und gegebenenfalls einen Bausachverständigen hinzuziehen, der die Qualität des Objekts einschätzen kann.

      Bevor Sie den Termin mit dem Notar vereinbaren, müssen Sie sich mit dem Verkäufer geeinigt haben, welche Gegenstände Sie übernehmen, welchen Preis Sie dem Verkäufer dafür zahlen und ob es Mängel gibt, die vor dem Übergang behoben werden sollen.

      Schon gewusst? Bewegliches Inventar, das Sie beim Kauf übernehmen, sollte im Immobilienkaufvertrag gesondert ausgewiesen und nicht in die Kaufsumme der Immobilie eingerechnet werden. Denn wenn dieser Kaufpreis sinkt, müssen Sie weniger Grunderwerbssteuer zahlen und können so Geld sparen.

      2. Schritt: Das Vorgespräch zum Immobilienkaufvertrag führen

      Vor der Beurkundung findet ein Vorgespräch mit dem Notar statt. Dieses kann persönlich, telefonisch oder per E-Mail durchgeführt werden.

      Im Vorgespräch erörtert der Notar die zwischen Käufer und Verkäufer verhandelten Details, zum Beispiel welche Gegenstände der Käufer übernimmt, ob bekannte Sachmängel an der Immobilie bestehen, welche Zahlungsmodalitäten vereinbart wurden und wie die Übergabe der Immobilie durchgeführt werden soll. Außerdem wird der Notar klären, wie mit bestehenden Mietverhältnissen zu verfahren ist. Bei mehreren Käufern hält der Notar zudem fest, wer Eigentümer der Immobilie wird.

      Darüber hinaus prüft der Notar im Vorfeld das Grundbuch, um sicherzustellen, dass der Verkäufer als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist. Im Vorgespräch wird dann geklärt, was mit eventuellen Grundschulden des Verkäufers passieren soll. Werden sie vor dem Verkauf getilgt, können sie gelöscht werden oder übernimmt der Käufer die eingetragene Grundschuld?

      3. Schritt: Den Vorvertrag des Hauskaufs prüfen

      Im nächsten Schritt stellt der Notar einen Vorvertrag aus und sendet ihn beiden Parteien zu. Sie haben nun 2 Wochen Zeit, um den Vertrag zu prüfen. Fehlen Punkte oder ist etwas anders aufgeführt, als Sie es mit dem Verkäufer vereinbart hatten, sollten Sie den Notar kontaktieren und die abweichenden Punkte klären.

      Gut zu wissen: Zusätzliche Notartermine innerhalb eines Immobilienkaufvertrags kosten nicht extra. Die Notarkosten werden pauschal als Bearbeitungsgebühren berechnet, nicht nach Aufwand oder Anzahl der Termine.

      4. Schritt: Der Beurkundungstermin für den Immobilienkaufvertrag

      Der Beurkundungstermin ist der wichtigste Schritt beim Kaufvertrag für die Immobilie. Anwesend sind alle Verkäufer, Käufer sowie der Notar. Ist eine der Parteien verhindert, muss vorher eine Vertretung bestimmt und mit dem Notar abgesprochen werden. Außerdem anwesend können, je nach Immobilie und Notwendigkeit, der vermittelnde Makler, Rechtsanwälte, der Finanzierungsberater sowie Dolmetscher sein.

      Ablauf des Beurkundungstermins

      • Der Notar händigt jedem der Anwesenden ein Leseexemplar des Vertrags aus. Dann liest der Notar den Immobilienkaufvertrag laut vor. Ein Verzicht auf die Verlesung des Vertrags ist nicht möglich und führt zur Unwirksamkeit des Vertrages.
      • Letzte Fragen können jetzt gestellt werden und gegebenenfalls wird der Notar weitere Punkte handschriftlich in den Vertrag ergänzen. Diese Notizen bleiben in der Originalurkunde, die der Notar archiviert, sodass auch später darauf zurückgegriffen werden kann. Dies ist die letzte Chance, den Immobilienkaufvertrag zu prüfen.
      • Nach der Verlesung des Hauskaufvertrags unterschreiben Käufer und Verkäufer die Urkunde – der Kauf gilt damit als besiegelt. Der Verkäufer ist nun verpflichtet, die Immobilie dem Käufer zu übergeben, der Käufer ist zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.

      Und was passiert nach dem Notartermin?

      Käufer und Verkäufer erhalten im Anschluss an den Notartermin eine aktualisierte Ausfertigung des Kaufvertrags, in den die handschriftlichen Notizen aus dem Beurkundungstermin übertragen wurden.

      • 1. Der Notar erstellt die Auflassungsvormerkung

        Auf Ihren Wunsch hin wird der Notar nun die sogenannte Auflassungsvormerkung erstellen und beim Grundbuchamt einreichen. Mit der Auflassungsvormerkung sorgen Sie dafür, dass das Objekt nicht mehr an Dritte verkauft werden kann – es ist quasi für Sie reserviert, auch wenn Sie den Kaufpreis noch nicht überwiesen haben und noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Außerdem kann der Verkäufer das Objekt nun nicht mehr beleihen. Die Kosten für die Auflassungsvormerkung unterscheiden sich je nach Wert der Immobilie, betragen aber immer die Hälfte der späteren Grundbucheintragung. Bei einer Immobilie für 300.000 € mit einer Grundschuld von 250.000 € kostet der Auflassungsvermerk beispielsweise 317,50 €. Eine Investition, die sich lohnt, da Sie sich so die Rechte an der Immobilie sichern.

      • 2. Der Käufer zahlt den vereinbarten Kaufpreis

        Die Eigentumsüberschreibung erfolgt endgültig, wenn der Käufer folgende Zahlungen geleistet hat:

        • Grunderwerbssteuer
        • Grundbuchgebühren
        • Notarkosten

        Nachdem der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, zahlt der Käufer den vereinbarten Kaufpreis. Nun erfolgt die Übergabe der Immobilie und Sie erhalten vom Grundbuchamt eine Bestätigung über die Eintragung. Jetzt gilt der Immobilienkauf als abgeschlossen und Sie sind der rechtmäßige Eigentümer Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses.

      Kaufvertrag bei Eigentümergemeinschaft: Darauf müssen Sie achten

      Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, die einer Eigentümergemeinschaft angehören, müssen Sie auf einige Details im Immobilienkaufvertrag achten. Denn mit dem Kauf der Immobilie erhalten Sie automatisch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum und binden sich damit an die Gemeinschaftsordnung.

      Die Besonderheiten, die die Eigentümergemeinschaft mit sich bringt, müssen im Kaufvertrag fürs Haus oder die Wohnung festgehalten werden.

      Das sind zum Beispiel:

      • Sondereigentum: Welche Bestandteile des Gebäudes (Keller, Dachboden, Balkon, Garage) gehören ausschließlich Ihnen und dürfen von anderen nicht genutzt werden?
      • Nutzungsrecht von Gemeinschaftseigentum: Welche Bereiche dürfen Sie zusammen mit den anderen Eigentümern nutzen?
      • Sondernutzungsrechte: Gibt es privilegierte Nutzungsrechte zum Beispiel an Gartenflächen, Parkplätzen oder Zuwegen?
      • Gemeinschaftsordnung und Miteigentumsanteil: Gibt es eine Regelung über Rücklagen für Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums? Welche Rechte, welche Pflichten hat der Eigentümer? Wie sieht die Kostenverteilung von Wasser und Strom aus?

      Welche Besonderheiten hat der Immobilienkaufvertrag für Unverheiratete?

      Unverheiratete, die zusammen eine Wohnung oder ein Haus kaufen, stehen vor besonderen Herausforderungen. Denn nur, wer im Grundbuch steht, hat letztendlich auch Rechte an der Immobilie. Deshalb sollten sich beide Partner ins Grundbuch eintragen lassen und festhalten, dass jeder zu Hälfte Eigentümer der Immobilie wird. Die geteilte Eigentümerschaft muss dann wiederum in den Hauskaufvertrag aufgenommen werden.

      Gibt es ein Widerrufsrecht beim Immobilienkaufvertrag?

      Nein, die Kündigung oder der Widerruf des Hauskaufvertrags ist in der Regel nicht möglich. Nur bei erheblichen Mängeln kann mit viel juristischem Aufwand bei neuen Immobilien in einem Zeitraum von 5 Jahren ein Widerruf erwirkt werden.

      Bei Bestandsimmobilien wird das Recht auf Gewährleistung im Kaufvertrag von vornherein ausgeschlossen. Nur wenn Sie nachweisen können, dass der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat, muss er dafür haften. Für Mängel, die nach dem Verkauf eintreten und die dem Verkäufer nicht bekannt waren, haftet er nicht.

      Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Immobilienkaufvertrag

      Als juristisches Dokument beinhaltet der Hauskaufvertrag viele, sehr spezielle Begriffe, die Ihnen vielleicht nicht geläufig sind. Im Folgenden erklären wir, was genau sich hinter einigen der Begriffe verbirgt. Sollten Sie während des Verkaufsprozesses merken, dass Sie noch Unklarheiten haben, sprechen Sie den Notar auf jeden Fall darauf an und lassen Sie sich den Begriff von ihm erklären. Denn letztendlich sollten Sie beim Immobilienkaufvertrag nur unterschreiben, was Sie auch wirklich verstanden haben.

      • Was ist ein Notaranderkonto?

        Ein Begriff, der Ihnen im Umfeld des Immobilienkaufvertrags begegnen kann, ist das Notaranderkonto. Dieses dient als zusätzliche Sicherheit für den Käufer, wenn der Grundbucheintrag noch nicht vorgenommen wurde. Der Käufer überweist dazu den Kaufpreis auf ein Konto des Notars, das sogenannte Notaranderkonto, das der Notar treuhändisch verwaltet. Die Gebühren für diese Leistung sind gesetzlich geregelt. Bei 10.000 € sind es beispielsweise 0,25 % des Kaufpreises, also 25 €. In der Regel werden die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

      • Was sind Baulasten?

        Unter Baulasten versteht man Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber einer Baubehörde der Stadt oder Gemeinde. Dazu zählen zum Beispiel Fluchtwege, die freigehalten werden müssen oder Grenzabstände, die eingehalten werden müssen. In Bayern werden Baulasten im Grundbuch vermerkt, in den anderen Bundesländern im sogenannten Baulastenverzeichnis. Dieses sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie bei der Gemeinde oder Bauaufsichtsbehörde einsehen, um sich über mögliche bauliche Einschränkungen zu informieren.

      • Was ist eine Dienstbarkeit?

        Unter Dienstbarkeiten versteht man bestimmte Nutzungsrechte an einem Grundstück, das nicht zum Eigentum des Berechtigten zählt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie über das Grundstück Ihres Nachbarn fahren müssen, um zu Ihrem Haus zu gelangen. Dienstbarkeiten werden ins Grundbuch eingetragen und im Immobilienkaufvertrag übernommen.

      • Was ist Erbbaurecht?

        Erbbaurecht bezeichnet das Recht, auf fremden Grund ein Haus zu errichten und zu nutzen. In der Regel vergeben Städte und Gemeinden Grundstücke mit Erbbaurecht. Für die Nutzungsdauer - normalerweise werden 99 Jahre vereinbart - entrichten Sie den Erbbauzins. Erwerben Sie eine Immobilie, die auf einem Grundstück steht, für das Erbbauzinsen fällig werden, informieren Sie sich vorher bei der Stadt oder Gemeinde, wann die Zinsen neu verhandelt werden. Sie müssen immer mit einer Erhöhung der Erbbauzinsen rechnen, die Sie in Ihre Finanzierung einkalkulieren sollten.

      • Was sind Erschließungskosten?

        Unter Erschließungskosten versteht man Kosten, die beim Anschluss eines Grundstücks an die Kanalisation, an Wasser- und Energieversorgung sowie an öffentliche Verkehrswege entstehen. Als zukünftiger Grundbesitzer haften Sie als Käufer für noch nicht bezahlte Erschließungskosten. Deshalb sollten Sie, bevor Sie den Hauskaufvertrag unterzeichnen, Infos über mögliche Erschließungskosten bei der Stadt oder Gemeinde einholen.

      Vergleich.de Tipp

      Den Beurkundungstermin mit dem Notar und dem Verkäufer sollten Sie erst vereinbaren, wenn Sie eine schriftliche Finanzierungszusage Ihrer Bank haben. Platzt Ihre Baufinanzierung im letzten Moment, kann die Beurkundung nicht stattfinden und der Immobilienkaufvertrag wird nicht geschlossen. Die Kosten für den Notartermin werden Ihnen aber trotzdem in Rechnung gestellt.

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