Immobilienfinanzierung

Anschlussfinanzierung für Haus und Wohnung: früh rechnen und vergleichen!

Brau­chen Sie für Ihr Bau­dar­le­hen eine An­schluss­finan­zie­rung, än­dern sich bei den aktu­el­len Zin­sen wahr­schein­lich Ihre Kon­di­tio­nen. Es rech­net sich, früh­zei­tig Ange­bo­te zu ver­glei­chen und mit der Bank zu ver­han­deln. Alle Infos zu Prolon­ga­tion, Umschul­dung und der idea­len Vor­be­rei­tung!

Anschlussfinanzierung

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Baufinanzierung Vergleich

Wie hoch sind die aktuellen Zinsen bei einer Anschluss­finanzierung?

Katharina Fuhrin
Zuständige Redakteurin für die Bereiche Immobilien und Versicherung
Stand: 11.09.2023

Als gro­be Orien­tie­rung: Aktuell lie­gen die Zin­sen für eine An­schluss­finan­zie­rung etwas höher als vor 10 Jah­ren, näm­lich bei etwa 3,5–4 %. Es kann durch die Un­sicher­hei­ten auf den Finanz­märk­ten aber der­zeit immer wieder zu Aus­schlä­gen nach unten oder nach oben kom­men.

Aktuel­le Ange­bote für ver­schie­de­ne Lauf­zei­ten einer An­schluss­finan­zie­rung se­hen Sie in der fol­gen­den Tabel­le:

Tagesaktuelle Zinskondition:

(Darlehensbetrag: 200.000 €, Immobilienwert: 500.000 €, PLZ: 34295, Finanzierungszweck:
ANSCHLUSSFINANZIERUNG
, Tilgungssatz: 3,00 %)
Zinsbindung effektiver Jahreszins monatl. Rate Anfrage
5 Jahre 3,57 %
1.095,00 €
8 Jahre 3,43 %
1.071,67 €
10 Jahre 3,35 %
1.058,33 €
12 Jahre 3,52 %
1.086,67 €
15 Jahre 3,56 %
1.093,33 €
20 Jahre 3,78 %
1.130,00 €
Quelle: Vergleich.de - Stand 22.09.2023

Weil sie schon einen Teil Ihres Bau­kre­dits ge­tilgt ha­ben und sich da­mit das Ver­hält­nis zwi­schen Kredit­sum­me und Be­leihungs­wert zu Ihren Guns­ten ver­än­dert hat, kön­nen Sie bei einem ähn­li­chen Zins­niveau den­noch mit besse­ren Kondi­tio­nen für Ihre An­schluss­finan­zie­rung rech­nen als zu Be­ginn Ihrer Bau­finan­zie­rung.

Bis zur letzten Rate planen

Aktuell gibt es nur gerin­ge Unter­schie­de bei den Zin­sen, egal ob Sie sich für eine Zins­bin­dung von 10, 15 oder so­gar 20 Jah­ren ent­schei­den. Sie kön­nen den Zeit­punkt nutzen und Ihre Anschluss­finan­zie­rung als Voll­til­ger­dar­le­hen ab­schlie­ßen. Dann sind Sie nach Ende der Ver­trags­lauf­zeit schulden­frei!

Mit welchen Zinsen muss man zukünftig bei Anschlussfinanzierungen rechnen?

Aktuell gibt es zwei Richtungen bei einer Zins­prog­nose: Optimistische Marktbeobachter vermuten, dass die EZB 2024 zu einer neutralen Geldpolitik zurückkehren und den Leitzins langsam wieder absenken könnte. Das würde auch niedrigere Bauzinsen bedeuten. Voraussetzung dafür ist, dass die Inflation erfolgreich eingedämmt werden kann. Sollte sie in den nächsten Wochen nicht weiter zurückgehen, könnte es sogar noch einen weiteren Zinsschritt nach oben geben. Dann wäre es besser, die An­schluss­finan­zie­rung lieber früher als spä­ter zu pla­nen und nicht auf einen baldi­gen Zins­rück­gang zu war­ten.

Was bedeuten hohe Bauzinsen für meine Anschlussfinanzierung?

Haben Sie Ihre Bau­finan­zie­rung zu sehr güns­ti­gen Kondi­tio­nen ab­ge­schlos­sen und müs­sen die Rest­schuld nun zu einem höhe­ren Zins til­gen, hat das für Ihre An­schluss­finan­zie­rung höhe­re Raten­zah­lun­gen oder länge­re Til­gungs­zeit­räu­me zur Fol­ge. Sie müs­sen also monat­lich mehr be­zah­len oder sind später schul­den­frei als ge­plant. Even­tu­ell ver­schiebt sich die Ab­zah­lung Ihres Kre­dits sogar bis ins Renten­al­ter.

Ein Bei­spiel soll das ver­deut­lichen: Sie haben im Novem­ber 2014 eine Bau­finan­zie­rung über 400.000 € zu einem Soll­zins von 1,8 % ab­ge­schlos­sen. Ihre anfäng­li­che Til­gung lag bei 2 %, wo­durch sich eine monat­liche Rate von 1.267 € er­gibt.

Anfängliches Baudarlehen

Darlehensbetrag

450.000 €

Sollzins

1,80 %

Tilgung

2 %

Rate

1.267 €

Zinskosten in 10 Jahren

64.420 €

Restschuld nach 10 Jahren

312.419 €

Nach 10 Jah­ren Zins­bin­dung läuft Ihr Ver­trag aus und Sie brau­chen 2024 eine Anschluss­finan­zie­rung für die Rest­schuld. Die Bank bietet Ihnen einen Soll­zins von 5 % an. Soll die Til­gung wie­der bei 2 % an­fan­gen, erge­ben sich fol­gen­de neue Eck­da­ten:

Mögliche Anschlussfinanzierung Variante 1

Darlehensbetrag

312.419 €

Sollzins

5,0 %

Tilgung

2,0 %

Rate

1.822 €

Zinskosten in den ersten 10 Jahren

137.838 €

Gesamtlaufzeit

25 Jahre 2 Monate

Ist Ihnen die Rate nun zu hoch, können Sie die Til­gung herun­ter­set­zen. 1 % muss sie aber min­des­tens be­tra­gen. Durch den ho­hen Zins ist die Rate auf jeden Fall hö­her als zu Be­ginn Ihrer Bau­finan­zie­rung:

Mögliche Anschlussfinanzierung Variante 2

Darlehensbetrag

312.419 €

Sollzins

5,0 %

Tilgung

1,0 %

Rate

1.562 €

Zinskosten in den ersten 10 Jahren

147.024 €

Gesamtlaufzeit

35 Jahre 11 Monate

In diesem Fall ver­län­gert sich die Lauf­zeit Ihrer An­schluss­finan­zie­rung. Wenn Sie 2024 be­ginnt, wür­den Sie mit diesen Rahmen­be­din­gun­gen erst 2060 Ihre letzte Rate zah­len.

Nutzen Sie des­we­gen jedes Ein­spar­poten­zial, das sich Ihnen durch einen Anschluss­finan­zie­rung Ver­gleich bie­tet. Schon weni­ge Prozent­punk­te weni­ger beim Soll­zins machen einen spür­ba­ren Unter­schied aus. An­ge­nom­men, Sie zahlen nur 4,7 % statt 5,0 % Sollzins. Bei der­sel­ben monat­li­chen Rate er­höht sich Ihre An­fangs­til­gung auf 1,3 %. In den ers­ten 10 Jahren spa­ren Sie Zins­kos­ten in Höhe von 11.294 €!

Mögliche Anschlussfinanzierung Variante 3

Darlehensbetrag

312.419 €

Sollzins

4,7 %

Tilgung

1,3 %

Rate

1.562 €

Zinskosten in den ersten 10 Jahren

135.730 €

Gesamtlaufzeit

32 Jahre 8 Monate

Was hohe Zin­sen für Ihre An­schluss­finan­zie­rung bedeu­ten, hängt also vor al­lem mit Ihrer Aus­gangs­situa­tion zusam­men. Sehr wahr­schein­lich er­hö­hen sie Ihre monat­li­chen Ra­ten. Die Bundes­an­stalt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht (BaFin) warnt: „Beson­ders proble­ma­tisch kann es ins­beson­de­re für Ver­brau­cher­in­nen und Ver­brau­cher wer­den, die

  • hohe Dar­lehens­be­trä­ge mit kur­zer Zins­bin­dung auf­ge­nom­men ha­ben,
  • hohe Dar­lehens­be­trä­ge auf­ge­nom­men haben und wäh­rend oder zum Ende der Zins­bin­dung verhält­nis­mä­ßig wenig til­gen oder die
  • die Gren­ze der trag­ba­ren Belas­tung mit ihrer lau­fen­den Finan­zie­rung schon aus­ge­reizt ha­ben.“
Wirksam tilgen

Wenn die Rest­schuld und die Zins­diffe­renz so hoch sind, kann es sein, dass Ihr monat­lich zur Ver­fü­gung ste­hen­der Be­trag nicht für Zins und Tilgung aus­reicht. Dann wird es schwer, einen Kredit­ge­ber für die Anschluss­finan­zie­rung zu fin­den. Sen­ken Sie da­her die Rest­schuld mög­lichst weit, etwa durch Sonder­til­gun­gen. Auch zusätz­liche Kredit­sicher­hei­ten kön­nen hel­fen.

Was beeinflusst die Zinsen für meine Anschlussfinanzierung?

Ähnlich wie beim Erst­ab­schluss eines Bau­dar­le­hens spie­len auch bei der An­schluss­finan­zie­rung eines Hypo­theken­dar­le­hens verschie­de­ne Fak­to­ren eine Rol­le:

  • die Bank: Ver­glei­chen Sie unbe­dingt die aktu­el­len Bau­zin­sen von Anschluss­finan­zie­run­gen ver­schie­de­ner Kre­dit­insti­tu­te. Zwi­schen ei­nem teu­ren und einem güns­ti­gen An­ge­bot kön­nen – ab­hän­gig von Rest­schuld und Zins­kondi­tio­nen – mehre­re tau­send Eu­ro Unter­schied be­ste­hen.
  • der Objekt­wert: Ihre Immo­bi­lie ist heu­te sehr wahr­schein­lich mehr wert als zum Zeit­punkt des Kaufs, weil die Immo­bilien­prei­se stark ange­zo­gen ha­ben. (Nicht jede Bank sieht das so, aber bei Neu­bewer­tun­gen zeigt sich ein Trend.) Gleich­zei­tig haben Sie einen Teil des Dar­le­hens ab­be­zahlt. Durch beide Fak­to­ren er­gibt sich eventu­ell ein nied­rige­rer Be­lei­hungs­wert, der zu güns­tige­ren Zin­sen führt.
  • Er­werbs­tätig­keit: Wenn Sie die An­schluss­finan­zie­rung Ihrer Immo­bilie bei einer neuen Bank ab­schlie­ßen, spielt auch Ihre Erwerbs­tätig­keit eine Rolle. Ange­stell­te und Beamte haben es oft leich­ter als Frei­beruf­ler, Selbst­ständi­ge oder Rent­ner. Bei den letzten drei Grup­pen halten die Ban­ken das Kredit­aus­fall­risi­ko für hö­her – und das las­sen sie sich in der Regel durch einen Zins­auf­schlag bezah­len.
  • Darlehens­höhe: Als Faust­regel gilt: Je höher die Kredit­sum­me, die Sie für die Anschluss­finan­zie­rung Ihres Bau­dar­le­hens benö­ti­gen, desto hö­her sind auch die Zin­sen.
  • Lauf­zeit: Kür­zere Lauf­zei­ten sind meist etwas güns­ti­ger als lange Lauf­zei­ten. Aktu­ell sind die Unter­schie­de aber verhält­nis­mäßig gering. So kön­nen Sie auf Num­mer Sicher gehen und Ihre Anschluss­finan­zierung gleich bis zur Schulden­frei­heit durch­pla­nen.

Wann brauche ich eine Anschlussfinanzierung für meine Immobilie?

Bei Ab­schluss einer Immo­bilien­finan­zie­rung legen Sie mit Ihrer Bank die Kondi­tio­nen nicht für die gesam­te Lauf­zeit, son­dern nur für eine bestimm­te Zeit­spanne fest – meist zwischen 5 und 25 Jah­ren. Nur bei einem Voll­tilger­dar­lehen gelten die Kondi­tio­nen bis zur Rück­zah­lung der letz­ten Rate. Viele Bau­finan­zie­run­gen er­rei­chen jedoch Lauf­zei­ten von 35 Jah­ren oder län­ger, bis sie voll­stän­dig ge­tilgt sind. Ist am Ende der Zins­bin­dung noch eine Rest­schuld offen, benö­ti­gen Sie eine Anschluss­finan­zie­rung. Das bedeu­tet: Sie unter­schrei­ben bei Ihrer Haus­bank oder einem ande­ren Anbie­ter einen neuen Ver­trag für die nächs­te Zins­bin­dung.

Sie kön­nen Sich auch eine An­schluss­finan­zie­rung suchen, wenn Ihr altes Darlehen bereits seit min­des­tens 10 Jahren läuft und die aktuel­len Kondi­tio­nen bes­ser sind als damals. Denn nach 10 Jahren sieht der Gesetz­ge­ber immer ein Sonder­kündi­gungs­recht mit einer Frist von 6 Monaten vor.

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Einige Wochen vor Ende Ihrer Zins­bin­dungs­frist wird Ihr Kredit­geber auf Sie zu­kom­men und Ihnen eine neue Zins­verein­ba­rung anbieten. Nehmen Sie das Angebot an, ent­schei­den Sie sich für eine Prolon­ga­tion bei der­sel­ben Bank. Aber: Das muss nicht das beste Ange­bot sein. Vielleicht bietet eine andere Bank deutlich besse­re Kondi­tio­nen? Das würde für eine Um­schul­dung spre­chen.

Wann sollte man sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?

Sie können zwar war­ten, bis Ihre bis­heri­ge Bank mit einer neuen Zins­verein­ba­rung auf Sie zu­kommt. Besser ist es aber, wenn Sie vor­be­rei­tet in die Ver­hand­lun­gen gehen. Spätes­tens 6 Mona­te vor Ablauf Ihrer Zins­bin­dung soll­ten Sie anfan­gen, sich über aktu­el­le Zins­kondi­tio­nen zu infor­mie­ren. Dann bekom­men Sie ein Gefühl dafür, auf welche Markt­situa­tion Sie sich ein­stel­len müs­sen.

Soll­ten Sie direkt ein attrak­ti­ves Ange­bot fin­den und wei­ter stei­gen­de Zin­sen befürch­ten, können Sie bei der über­nehmen­den Bank be­reits jetzt den Ver­trag für Ihre Anschluss­finan­zie­rung unter­schrei­ben. Ach­ten Sie aber darauf, dass Sie eine aus­rei­chend lange Zeit ohne Bereit­stellungs­zin­sen verein­ba­ren, bis das Darlehen aus­ge­zahlt wird. Die meis­ten Ban­ken gewäh­ren 6 Mona­te bereit­stellungs­freie Zeit, bei man­chen sind es so­gar bis zu 12 Monate.

Noch frü­her kön­nen Sie sich Ihre Anschluss­finan­zierung mit einem For­ward Dar­lehen sichern. Bis zu 60 Monate (also 5 Jah­re) vor Ab­lauf der Zins­bin­dung schlie­ßen Sie damit den neuen Kredit­ver­trag ab und „frie­ren“ damit das aktuel­le Zins­niveau ein. Das las­sen sich Ban­ken aller­dings mit einem Zins­auf­schlag bezah­len, der mit der Dauer des Vor­laufs an­steigt.

Wie läuft eine Anschlussfinanzierung für mein Haus ab?

Eine Anschluss­finan­zie­rung ist eine gute Gelegen­heit, um die Stell­schrau­ben Ihres Bau­dar­lehens neu zu jus­tie­ren. Gehen Sie am bes­ten in drei Schrit­ten vor:

Vorbereitung: Finanzielle Situation und Immobilie prüfen

Machen Sie einen aktuellen Kassen­sturz: Konn­ten sie ne­ben den Ra­ten für Ihren Bau­kre­dit Geld sparen, das die Rest­schuld ver­rin­gert? Haben sich Ihre Ein­nah­men und Aus­ga­ben geän­dert? Oder planen Sie beruf­liche oder familiä­re Verän­de­run­gen, die sich auf Ihre finan­ziel­le Situa­tion aus­wir­ken könn­ten?

Als nächs­tes geht der Blick zur Immo­bilie: Stehen in abseh­ba­rer Zeit Moder­ni­sierun­gen an wie neue Fens­ter oder eine neue Hei­zung? Planen Sie Umbau­ten? Oder möchten Sie sich etwas leisten wie einen Winter­gar­ten oder eine neue Garten­gestal­tung?

Konditionen anpassen

Wenn Sie die Rest­schuld mit Ihren Er­sparnis­sen und ge­plan­ten Inves­ti­tio­nen ver­rech­nen, er­gibt sich die neue Kredit­sum­me. Ist der Be­trag nicht höher als die ur­sprüng­liche Finan­zie­rung, braucht die Bank dafür keine neue Ab­siche­rung im Grund­buch ein­tra­gen zu las­sen.

Nach der Kredit­sum­me machen Sie sich Gedan­ken über die neue Monats­rate, die Sie zah­len möch­ten. Ha­ben Sie z. B. in­zwi­schen mehr Geld zur Ver­fü­gung, können Sie die Rate erhö­hen und zah­len das Dar­lehen ent­sprechend schnel­ler zu­rück.

Zuletzt müs­sen Sie noch die neue Zins­bin­dung aus­wäh­len. Hier gibt es wieder verschie­de­ne Optio­nen: Sie kön­nen Ihre An­schluss­finan­zierung als Voll­tilger­dar­lehen pla­nen, an dessen Ende Sie schulden­frei sind. Umge­kehrt können Sie auch eine sehr kur­ze Lauf­zeit von 5 Jahren wählen, wenn Sie davon aus­gehen, dass die Zin­sen bis dahin wieder fal­len soll­ten, oder pla­nen, das Haus bis dahin zu ver­kau­fen.

Mit der Bank die Anschlussfinanzierung verhandeln

Gegen­über Ihrer bis­heri­gen Bank sind Sie in einer gu­ten Ver­hand­lungs­posi­tion. Denn durch pünkt­liche Raten­zah­lun­gen haben Sie ge­zeigt, dass Sie ein zu­ver­läs­siger Kun­de sind. Zudem lie­gen be­reits alle Unter­la­gen vor und durch den be­reits getilg­ten Be­trag hat die Bank mit Ihrer Immo­bilie eine hö­here Sicher­heit. Daher wird Sie Ihnen – auch unauf­ge­for­dert – ein Angebot machen, Ihre Bau­finan­zie­rung in eine Anschluss­finan­zie­rung zu ver­län­gern.

Damit ist aber noch nicht das letz­te Wort ge­sprochen! Lassen Sie sich unbe­dingt weite­re Ange­bo­te für Anschluss­finan­zie­rungen berech­nen. Sie kön­nen sich dafür kosten­los und unver­bind­lich Unter­stüt­zung ho­len bei einem Kredit­ver­mittler wie Dr. Klein oder Interhyp, der für Sie auch die Ver­hand­lun­gen mit der Haus­bank über­neh­men kann. Soll­te sie Ihnen nicht ent­gegen­kom­men, kön­nen Sie zu der Bank mit dem bes­ten Angebot um­schul­den.

Konditionen optimieren

Die BaFin rät: „Klären Sie früh­zeitig, um wel­chen Be­trag Sie Ihre er­rechne­te Rest­schuld weiter sen­ken müs­sen, damit Sie von einem günsti­ge­ren Zins­satz profi­tie­ren kön­nen. Ver­su­chen Sie diesen Be­trag auf­zu­brin­gen, um den Zins­vor­teil zu nut­zen.“

Günstige Anschlussfinanzierung mit unserem Rechner finden

Banken passen ihre Kondi­tionen unter­schied­lich schnell dem aktuel­len Zins­markt an. An man­chen Ta­gen betra­gen die Zins­unter­schie­de 1,5 Pro­zent­punk­te – das macht mehre­re Tau­send Euro Zins­kos­ten aus. Damit Sie bei den zahl­rei­chen Ange­bo­ten am Markt nicht den Über­blick ver­lie­ren, unter­stützt Sie unser Anschluss­finan­zie­rung Ver­gleich bei der Suche nach den bes­ten Kondi­tio­nen für eine günsti­ge Anschluss­finan­zierung. Über die Such­mas­ke des Bau­kre­dit Ver­gleichs erhal­ten Sie durch die Ein­gabe Ihrer Post­leit­zahl schnell und ein­fach die auf Sie zu­ge­schnit­tenen Ange­bo­te aus Ihrer Re­gion.

zum Anschlussfinanzierung Vergleich

Verschiedene Arten der Anschlussfinanzierung bei Immobilien

Prolongation – Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank

Die Prolon­ga­tion ist die klassi­sche Varian­te des Dar­lehens bei einer Anschluss­finan­zierung. Bei dieser Darlehens­form schlie­ßen Sie mit Ihrer Haus­bank einen neuen Ver­trag für eine weite­re Zins­bin­dung – jedoch zu neuen Kondi­tio­nen – ab. Ihr persön­li­ches Prolon­ga­tions­ange­bot erhal­ten Sie von Ihrer Bank spä­tes­tens 3 Mona­te vor Ende der Zins­bin­dung. Eine Prolon­ga­tion bietet Ihnen den Vor­teil, dass eine Über­tra­gung der Grund­schuld an eine neue Bank und die damit ver­bun­de­nen Gebüh­ren sowie eine erneute Bonitäts­prü­fung ent­fal­len. Viele Immo­bilien­besit­zer ent­schei­den sich auch für die Prolon­ga­tion, weil der damit ver­bun­de­ne Auf­wand als gerin­ger einge­schätzt wird. Dabei lohnt sich ein Ver­gleich der Anschluss­finan­zierungen. Denn Sie sollten nicht davon aus­ge­hen, dass Ihre Haus­bank Ihnen als lang­jähri­gen Kun­den auto­ma­tisch auch den am Markt güns­tigs­ten Zins bie­tet.

Vorteile

  • Es müssen keine Ände­run­gen im Grund­buch vorge­nom­men wer­den, das spart Gebüh­ren.
  • Es ist keine erneu­te Prüfung der Bonität not­wendig.
  • Die Bank hat be­reits alle Ihre Unter­lagen vor­liegen.

Nachteile

  • Der Markt bietet oft noch günsti­ge­re Zinsen als die Haus­bank.

Umschuldung − Wechsel zu einem anderen Anbieter

Wechseln Sie nach Ab­lauf der Zins­bin­dung zu einer neuen Bank, handelt es sich hier­bei um eine Um­schul­dung. Diese Form der Anschluss­finan­zierung lohnt sich, wenn die neue Bank Ihre Bau­finan­zie­rung zu besse­ren Kondi­tio­nen als Ihre bis­heri­ge weiter­finan­ziert. Aller­dings fallen für die Über­tra­gung der Grund­schuld auch Notar- und Grund­buch­kosten an. Hinzu kommt, dass die neue Bank vor Ab­schluss des Ver­trags er­neut Ihre Boni­tät prüft. Die ent­sprechen­den Unter­lagen soll­ten Ihnen je­doch noch von der Bonitäts­prüfung der Erst­finan­zierung vor­lie­gen. Sie soll­ten sich also durch den büro­krati­schen Auf­wand und die Kos­ten nicht von einer Um­schul­dung ab­schrecken las­sen. Wie ein­fach ein Anbieter­wech­sel ist, erfah­ren Sie in unserem Rat­ge­ber zur Umschul­dung.

Vorteile

  • Sie haben die Mög­lich­keit, eine günsti­ge­re Finan­zie­rung ab­zu­schlie­ßen.
  • Durch den güns­tige­ren Zins­satz sparen Sie Geld.

Nachteile

  • Es fal­len Bear­bei­tungs- und Vermitt­lungs­gebüh­ren an (die Kos­ten liegen bei 0,1–0,2 % des Grund­schuld­be­trags, im Normal­fall also eine drei- oder nied­rig vier­stel­lige Summe).
  • Sie müs­sen sich einer erneu­ten Bonitäts­prüfung unter­ziehen.

Die Kos­ten für ein sol­ches Um­schulden betra­gen in der Regel nur einen Bruch­teil der Er­spar­nis, die Sie durch den günsti­geren Zins­satz er­rei­chen: We­der die bis­he­rige noch die neue Bank ver­lan­gen für diesen Wech­sel Gebüh­ren. Es ent­ste­hen ledig­lich die Kos­ten für die Grund­schuld­ab­tre­tung: Im Grund­buch tritt die neue Bank an die Stelle der alten. Die Kos­ten dafür liegen je nach Höhe der Grund­schuld bei 0,1–0,2 % des Grund­schuld­be­trags, für eine Grund­schuld von 100.000 € bei gera­de einmal 200 €.

Forward Darlehen − günstige Zinsen bereits im Voraus sichern

Mit einem For­ward Dar­lehen kön­nen Sie sich güns­tige Zin­sen bereits bis zu 5 Jahre vor Ab­lauf Ihrer Zins­bin­dung sichern. Sie frie­ren sich das günsti­ge Zins­niveau also bis zum Ende Ihrer noch laufen­den Zins­bin­dung ein und schlie­ßen zu die­sen Kondi­tio­nen dann ein Anschluss­dar­lehen ab. Aller­dings las­sen sich Banken die Siche­rung der Zin­sen mit einem Auf­schlag bezah­len. Wie hoch der aus­fällt, hängt davon ab, wie lange im Vor­aus Sie sich die Zin­sen sichern. Bevor Sie sich ent­scheiden, soll­ten Sie unbe­dingt mehrere For­ward Dar­lehen ver­glei­chen.

Ein For­ward Darlehen lohnt sich für Sie, wenn die Zin­sen aktu­ell güns­tig sind und Sie in den kommen­den Mona­ten oder Jahren mit einem An­stieg der Bau­zin­sen rech­nen. Beach­ten Sie aber, dass die Kredit­ver­ein­ba­rung für Sie und Ihre Bank ver­bind­lich ist. Das heißt: Sie müssen zu diesen Kondi­tio­nen auch später Ihre An­schluss­finan­zierung ab­schlie­ßen. Fal­len die Zin­sen bis dahin, haben Sie keine Mög­lich­keit mehr, sich diese für Ihren An­schluss­kredit zu sichern.

Vorteile

  • Sie sichern sich gegen stei­gen­de Zinsen ab.
  • Das Dar­lehen ver­schafft Ihnen Planungs­sicher­heit.

Nachteile

  • Für das For­ward Dar­lehen berechnet die Bank einen Zins­auf­schlag.
  • Sinken die Zinsen weiter, profi­tieren Sie davon nicht.

Anschlussfinanzierung mit variablem Zinssatz

Was pas­siert eigent­lich, wenn Sie sich nicht recht­zei­tig um Ihre Anschluss­finan­zie­rung küm­mern? In diesem Fall wan­delt die Bank Ihr Bau­dar­le­hen auto­ma­tisch in ein variab­les Dar­lehen um, bei dem sich der aktuel­le Zins­satz am Markt orien­tiert. Bei fallen­den Zinsen kann das sogar von Vor­teil für Sie sein. Aller­dings haben Sie keiner­lei Planungs­sicher­heit – stei­gende Zin­sen wür­den für Sie so­fort höhere Zins­kos­ten bedeu­ten. Wir empfeh­len Ihnen daher, sich recht­zei­tig um Ihre Anschluss­finan­zierung zu küm­mern.

Kündi­gen können Sie ein variab­les Dar­lehen mit einer Frist von 3 Mona­ten.

Kann ich eine KfW-Anschlussfinanzierung bekommen?

Ein An­schluss­dar­lehen von der KfW be­kom­men Sie nur unter einer bestimm­ten Vor­aus­set­zung: Sie haben ein Bau­dar­lehen bei der KfW, des­sen Zins­bin­dung bald aus­läuft, während die Vertrags­lauf­zeit noch einige Jahre weiter­geht. In diesem Fall müs­sen Sie den Ver­trag mit der KfW weiter­füh­ren. Vor Ab­lauf der Zins­bin­dung wird die KfW Ihnen die neuen Zins­sätze mit­tei­len. Sie kön­nen dann in der Regel zwi­schen einer Vertrags­lauf­zeit von 5 oder 10 Jahren wäh­len.

Wenn Sie dage­gen eine Umschul­dung pla­nen, bekom­men Sie kein KfW-Dar­lehen. Auch wenn Sie ein KfW-Dar­lehen haben, bei dem bald sowohl die Zins­bin­dung als auch die Vertrags­lauf­zeit enden, kön­nen Sie kein neues KfW-Dar­lehen bekom­men oder den beste­hen­den Vertrag ver­län­gern. Sie müssen die Anschluss­finan­zierung über eine normale Bank re­geln.

Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung

Es ist auch mög­lich, einen Bau­spar­ver­trag als Anschluss­finan­zie­rung zu nut­zen. Diese Varian­te hat einige Vor­tei­le:

  • Sehr frühe Pla­nung: Einen Bau­spar­ver­trag kön­nen Sie be­reits 15 Jahre im Voraus ab­schlie­ßen und sich somit sehr früh den Zins­satz für Ihr Hypo­theken­dar­lehen sichern. Soll­ten die Zin­sen stei­gen, spielt das für Sie keine Rolle.
  • Keine Ab­nahme­ver­pflich­tung: Im Unter­schied zu einem For­ward-Dar­lehen müs­sen Sie einen Bau­spar­ver­trag nicht bei Zuteilungs­reife in An­spruch neh­men. Soll­ten also die Zin­sen gesun­ken sein, wenn Sie ein An­schluss­dar­lehen benö­ti­gen, kön­nen Sie ander­wei­tig ein Hypo­theken­dar­lehen abschlie­ßen und den Bau­spar­ver­trag weiter be­spa­ren oder die be­reits angesparte Sum­me ander­wei­tig ver­wen­den.

Beden­ken müs­sen Sie bei einem An­schluss­dar­lehen mit­tels Bau­spa­ren nur die Zu­teilungs­reife: Sobald Sie etwa 40 % der Ver­trags­summe an­ge­spart ha­ben, wird ein Bau­spar­ver­trag zuteilungs­reif. Aller­dings garan­tiert Ihnen die Bau­spar­kasse keinen fixen Aus­zahlungs­ter­min. Denn Bau­spar­kas­sen funktio­nieren nach dem Soli­dari­täts­prin­zip: Sobald genü­gend Bau­spa­rer in die Kasse einge­zahlt ha­ben, wird Ihnen der Kre­dit zur Ver­fü­gung ge­stellt. Ist noch nicht genü­gend Geld im Topf, kann sich die Aus­zah­lung ver­zö­gern. Pla­nen Sie des­we­gen mit ein paar Mona­ten als Puf­fer.

Checkliste: Was muss ich bei einer Anschluss­finan­zierung beachten?

  • Rechtzeitig Angebote einholen: Holen Sie sich mindestens 3–6 Monate vor Ablauf Ihrer Baufinanzierung Angebote bei Ihrer Hausbank und anderen Anbietern ein. Unser Baugeld Vergleich hilft Ihnen bei der Suche nach den günstigsten Bauzinsen.
  • Konditionen und Vertragsbedingungen vergleichen: Vergleichen Sie die unterschiedlichen Angebote der Banken sorgfältig miteinander und rechnen Sie sich genau aus, welches Angebot sich wirklich lohnt. Achten Sie dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern beziehen Sie alle anfallenden Kosten wie z. B. Notarkosten mit ein.
  • Auf die Nebenbedingungen achten: Vergleichen Sie nicht nur die Zinssätze, sondern auch die Nebenbedingungen der einzelnen Angebote miteinander. Bietet eine Bank neben einem günstigen Zins Sondertilgungen oder eine Option zum Tilgungssatzwechsel an, kann dies bei der Wahl den Ausschlag geben.
  • Verhandeln Sie mit Ihrer Hausbank: Auch wenn das erste Angebot Ihrer Hausbank Sie nicht zufrieden stellt: Die Konditionen für das Anschlussdarlehen sind auch immer Verhandlungssache. Legen Sie Ihrer Bank günstigere Zinsangebote vor und gehen Sie selbstbewusst in das Finanzierungsgespräch. Bedenken Sie, dass Sie für die Bank als langjähriger Kunde, der seine Raten pünktlich bezahlt, ein geringeres Investitionsrisiko darstellen. Es lohnt sich also für Ihre Bank, Sie als Kunden zu behalten.
  • Kündigung der aktuellen Baufinanzierung prüfen: Läuft Ihre Baufinanzierung länger als 10 Jahre, haben Sie nach § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Aber auch ohne Sonderklausel kann sich der vorzeitige Ausstieg lohnen. Mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner berechnen Sie, wieviel Sie das kostet.
  • Wählen Sie die richtige Zinsbindung: Sichern Sie sich günstige Zinsen mit einer möglichst langen Zinsbindung. Bei einem hohen Zinsniveau ist es dagegen besser, eine Anschlussfinanzierung mit kurzer Zinsbindung zu wählen. Damit bleiben Sie flexibel und können bei sinkenden Zinsen schneller reagieren. Auch hier gilt: Sie haben immer ein Sonderkündigungsrecht für Ihr Darlehen nach 10 Jahren.
  • Zinsersparnis in Tilgung investieren: Wenn Sie bei der Anschlussfinanzierung durch einen niedrigeren Zins Geld sparen, sollten Sie dieses nach Möglichkeit in eine höhere Tilgung investieren. Das hat den Vorteil, dass Ihr Darlehen schneller abbezahlt ist und Sie damit am Ende wesentlich mehr Geld sparen als durch einen niedrigeren Zinssatz. 

FAQ zur Anschlussfinanzierung

Weiteren wichtige Fragen zum Thema Anschlussfinanzierung haben wir Ihnen im folgenden FAQ zusammengefasst.

  • Gibt es Anschlussdarlehen mit variablem Zinssatz?

    Ja, die gibt es. Bei diesem sogenannten variablen Darlehen schließen Sie eine Baufinanzierung ohne Sollzinsbindung ab. Alle 3 Monate werden die Hypothekenzinsen an die aktuelle Marktsituation angepasst. Richtwert dafür ist der sogenannte Drei-Monats-Euribor.

    Größter Vor- und zugleich Nachteil einer Anschlussfinanzierung mit variablem Zins ist ihre Flexibilität, denn Ihr Finanzierungsvertrag lässt sich kurzfristig kündigen. Wenn Sie sich für ein solches Darlehen entscheiden, sollten Zinsschwankungen von 0,2–0,3 Prozentpunkten Sie nicht nervös machen.

  • Kann man bei einer Anschlussfinanzierung die Darlehenssumme aufstocken?

    Ja, die Kredit­summe der Anschluss­finan­zierung können Sie bis zur Höhe des ur­sprüng­lichen Bau­dar­lehens er­hö­hen. Dabei gilt die Voraus­set­zung, dass die Immo­bilie nicht wesent­lich an Wert ver­lo­ren haben darf. Dann ändert sich nichts an den Rahmen­bedin­gun­gen.

    Möchten Sie die Summe noch weiter er­hö­hen, muss die Bank erneut Ihre Kredit­würdig­keit prüfen. Weil sich der Belei­hungs­aus­lauf ver­schlech­tert, müssen Sie mit einem Zins­auf­schlag rech­nen.

  • Bekommen Rentner eine Anschlussfinanzierung?

    Statistisch gesehen gelten Rentner für Banken auf Grund ihrer geringeren Lebenserwartung als Risikogruppe. Das Geldinstitut möchte schließlich in jedem Fall sichergehen, dass es alle vereinbarten Raten auch erhält. Das höhere Risiko lassen viele Banken sich mit einem Zinsaufschlag bezahlen.

    Vor Mai 2018 durften Kreditinstitute Anfragen sogar ablehnen, wenn die Rückzahlung innerhalb der statistischen Lebenserwartung nicht möglich war. Durch die sogenannte Immobiliar-Kreditwürdigkeitsrichtlinien-Verordnung wurde diese Regel gelockert.

    Wenn Sie Rentner sind, sollten Sie bei einem Anschlussdarlehen möglichst folgende Aspekte berücksichtigen:

    • Einnahmen- und Ausgabenrechnung bei der Bank vorlegen
    • hohe Tilgung wählen
    • Sondertilgungsmöglichkeiten in den Vertrag aufnehmen

    Manche Banken sehen inzwischen auch Vorteile darin, wenn Kunden bereits in Rente sind. Ihre monatlichen Bezüge sind schließlich sicher und auf Grund Ihres Alters haben viele bereits Vermögenswerte, beispielsweise Immobilien, erworben, die zusätzlich als Sicherheit für einen Kredit dienen können.

  • Bekomme ich trotz SCHUFA-Eintrag eine Anschlussfinanzierung?

    Wenn Sie einen neuen Kredit abschließen wollen und einen SCHUFA-Eintrag haben, wird das schwierig. Eine Anschlussfinanzierung ist aber nicht unbedingt ausgeschlossen. Wir erklären Ihnen, wie Sie am besten vorgehen:

    • Fordern Sie bei der SCHUFA Informationen darüber an, ob überhaupt ein negativer SCHUFA-Eintrag vorliegt. Einmal im Jahr können Sie diese SCHUFA-Selbstauskunft kostenlos bekommen. Manchmal sind Einträge dort auch fehlerhaft. Sollte das der Fall sein, klären Sie den Sachverhalt und lassen den Eintrag löschen.
    • Sollte es in Ihrer Kartei einen negativen Eintrag geben, kommt es sehr darauf an, worum es sich genau handelt. Sollten Ihre Kinder beispielsweise ein Abo auf Ihren Namen abgeschlossen haben, dessen Betrag Sie nicht bezahlt haben, ist das sicherlich weniger gravierend, als wenn Sie bereits früher eine Baufinanzierung hatten und deren Raten nicht bedient haben.

    Letztlich entscheidet die Bank anhand des Gesamteindrucks, ob Sie ein Anschlussdarlehen erhalten oder nicht.

  • Gibt es ein Widerrufsrecht für Anschlussfinanzierungen?

    Als Privatverbraucher haben Sie das Recht, jeden Vertrag binnen 14 Tagen zu widerrufen, ohne dass hierfür Kosten entstehen. Das gilt auch für Anschlussdarlehen.

  • Was bedeutet die Wohnimmobilienkreditrichtlinie für Anschlussfinanzierungen?

    Die sogenannte Wohnimmobilienkreditrichtlinie gilt seit 2016 und soll verhindern, dass sich Verbraucher mit Ihren Kreditraten übernehmen. Konkret heißt das: Die Banken müssen sorgfältiger prüfen, ob Sie als Kreditnehmer über die gesamte Vertragslaufzeit in der Lage sein werden, die Rate zu zahlen. Gehen Sie während der Kreditlaufzeit in Rente, arbeiten Sie in einer Branche, in der Entlassungen drohen, oder erwarten Sie bald ein Kind, kann das die Kreditaufnahme erschweren.

    Ursprünglich sollte diese umfangreiche Prüfung bei einer Anschlussfinanzierung erneut erfolgen. Mittlerweile wurden die Regeln aber gelockert: Wer bei derselben Bank bleibt, wird nicht erneut geprüft. Entscheiden Sie sich für eine Umschuldung und einen Wechsel des Kreditinstituts, steht erneut eine aufwändige Prüfung an und Sie müssen wieder viele Unterlagen einreichen.

  • Welche Kosten kommen bei einer Anschlussfinanzierung auf mich zu?

    Entscheiden Sie sich für einen Verbleib bei Ihrer Hausbank, entstehen keine zusätzlichen Kosten für Sie. Ihre Baufinanzierung läuft einfach zu den neu ausgehandelten Konditionen weiter. Schulden Sie am Ende der Zinsbindung zu einer günstigeren Bank um, fallen für die Übertragung der Grundschuld Notar- und Grundbuchkosten an. Diese liegen je nach Vertragskonditionen bei 0,1–0,2 % der Darlehenssumme. Bei einer Restschuld von 150.000 € wären das jedoch nur wenige hundert Euro. Als Faustformel gilt hier: Liegt der neue Zins mindestens 0,2 % unter Ihrem bisherigen, lohnt sich die Umschuldung.

    Je länger im Voraus Sie sich ein Forward-Darlehen sichern, desto höher ist in der Regel auch der Zinsaufschlag, den Sie dafür zahlen. Einige Banken verlangen in den ersten Monaten der Vorlaufzeit keinen Zinsaufschlag. Allerdings gelten diese Konditionen häufig nur bei kurzfristig gültigen Angeboten. Im Durchschnitt beträgt der Aufschlag 0,02 Prozentpunkte pro Monat. Je nach Bank fällt der Aufschlag aber unterschiedlich aus.

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