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Immobilienfinanzierung

Anschlussfinanzierung: rechtzeitig planen und Tausende Euro sparen!

Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus, ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Mit einem günstigen Anschlusszins können Sie mitunter mehrere Tausend Euro sparen. Wie Sie dabei genau vorgehen und auf was Sie achten müssen, verrät Vergleich.de.

Anschlussfinanzierung: rechtzeitig planen und günstig weiterfinanzieren

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung legen Sie mit Ihrer Bank die Konditionen in der Regel nicht für die gesamte Laufzeit, sondern nur für eine bestimmte Zeitspanne – meist zwischen 5 und 25 Jahren – fest. Viele Baufinanzierungen erreichen jedoch Laufzeiten von 35 Jahren oder länger, bis sie vollständig getilgt sind. Ist am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld offen, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Das bedeutet: Sie unterschreiben bei Ihrer Hausbank oder einem anderen Anbieter einen neuen Vertrag für die nächste Zinsbindung. Der Vorteil für Sie: Schließen Sie eine Finanzierung zu günstigeren Konditionen als bei Ihrer bisherigen ab, zahlen Sie in der nächsten Zinsperiode weniger für Ihre Baufinanzierung. Das Geld können Sie dann wiederum in die zügigere Tilgung stecken oder für andere Zwecke verwenden.

Wann sollte ich mit der Planung für meine Anschlussfinanzierung beginnen?

Beginnen Sie mit der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung bereits in dem Jahr, in dem die Zinsbindung der bestehenden Baufinanzierung ausläuft. Am besten bereits mehrere Monate vorher. So haben Sie genügend Zeit, sich mit der aktuellen Zinsentwicklung vertraut zu machen.

Grundsätzlich ist Ihre Bank per Gesetz dazu verpflichtet, spätestens drei Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung Kontakt mit Ihnen aufzunehmen. In den meisten Fällen unterbreitet sie Ihnen dann ein Angebot für ein Anschlussdarlehen. Spätestens an diesem Punkt müssen Sie aktiv werden. Unsere Empfehlung ist aber: Bereiten Sie sich schon mindestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung auf die anstehende Kreditentscheidung vor. Holen Sie dafür verschiedene Angebote ein. Der Vorteil: Wenn Ihre Bank Ihnen ein Angebot unterbreitet, sind Sie gut vorbereitet und können sofort einschätzen, ob es wirklich günstig ist. Zudem können Sie Ihrer Hausbank die Angebote von anderen Anbietern vorlegen und so ein günstigeres Zinsangebot aushandeln.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Abschluss meines Anschlussdarlehens?

Wann der richtige Zeitpunkt für den Abschluss der Anschlussfinanzierung gekommen ist, hängt nicht nur von der Höhe der Zinsen ab. Auch die ausstehende Restlaufzeit bis zum Ende der Zinsbindung ist bei der Wahl der Finanzierungsart ausschlaggebend, denn für die unterschiedlichen Arten der Anschlussfinanzierung bestehen Fristen. Die folgende Infografik zeigt Ihnen, ab wann für Sie welches Anschlussdarlehen in Frage kommt:

Infografik: Der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung

Welche Arten von Anschlussfinanzierung gibt es?

Bei der Anschlussfinanzierung stehen Ihnen am Ende der Zinsbindung zwei Varianten zur Auswahl:

  • Die Prolongation: Sie führen die Baufinanzierung bei Ihrer Hausbank fort
  • Die Umschuldung: Sie wechseln zu einem günstigeren Anbieter

Vor Ablauf der Zinsbindung können Sie sich ein günstiges Zinsniveau bei der Prolongation oder der Umschuldung außerdem in Form eines Forward Darlehens sichern:

  • Das Forward Darlehen: Sie sichern sich die günstigen Zinsen für einen späteren Zeitpunkt

Doch was unterscheidet die einzelnen Arten der Anschlussfinanzierung konkret voneinander und welche Vor- und Nachteile bieten sie Ihnen?

Die Prolongation − Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank

Die Prolongation ist die klassische Variante der Anschlussfinanzierung. Bei dieser Darlehensform schließen Sie mit Ihrer Hausbank einen neuen Vertrag für eine weitere Zinsbindung – jedoch zu neuen Konditionen – ab. Ihr persönliches Prolongationsangebot erhalten Sie von Ihrer Bank spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung. Eine Prolongation bietet Ihnen den Vorteil, dass eine Übertragung der Grundschuld an eine neue Bank und die damit verbundene Bonitätsprüfung entfallen. Viele Immobilienbesitzer entscheiden sich deshalb auch für die Prolongation, weil der damit verbundene Aufwand als geringer eingeschätzt wird. Dabei lohnt sich ein Vergleich. Denn Sie sollten nicht davon ausgehen, dass Ihre Hausbank Ihnen als langjährigen Kunden automatisch auch den am Markt günstigsten Zins bietet.

  • Es müssen keine Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden
  • Keine erneute Prüfung der Bonität notwendig
  • Die Bank hat bereits alle Ihre Unterlagen vorliegen
  • Der Markt bietet oft noch günstigere Zinsen als die Hausbank

Umschuldung − Wechsel zu einem anderen Anbieter

Wechseln Sie nach Ablauf der Zinsbindung zu einer neuen Bank, handelt es sich hierbei um eine Umschuldung. Diese Form der Anschlussfinanzierung lohnt sich, wenn die neue Bank Ihre Baufinanzierung zu besseren Konditionen als Ihre bisherige weiterfinanziert. Allerdings fallen für die Übertragung der Grundschuld auch Notar- und Grundbuchkosten an. Hinzu kommt, dass die neue Bank vor Abschluss des Vertrags erneut Ihre Bonität prüft. Die entsprechenden Unterlagen sollten Ihnen jedoch noch von der Bonitätsprüfung der Erstfinanzierung vorliegen. Sie sollten sich also durch den bürokratischen Aufwand und die Kosten nicht von einer Umschuldung abschrecken lassen. Wie einfach ein Anbieterwechsel ist, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Umschuldung.

  • Sie haben die Möglichkeit, eine günstigere Finanzierung abzuschließen
  • Durch den günstigeren Zinssatz sparen Sie Geld
  • Es fallen Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren an
  • Sie müssen sich einer erneuten Bonitätsprüfung unterziehen

Das Forward Darlehen − günstige Zinsen bereits im Voraus sichern

Mit einem Forward Darlehen können Sie sich günstige Zinsen bereits bis zu 5 Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung sichern. Sie frieren sich das günstige Zinsniveau sozusagen bis zum Ende Ihrer noch laufenden Zinsbindung ein und schließen zu diesen Konditionen dann ein Anschlussdarlehen ab. Allerdings lassen sich Banken die Sicherung der Zinsen mit einem Aufschlag bezahlen. Wie hoch der ausfällt, hängt davon ab, wie lange im Voraus Sie sich die Zinsen sichern.

Ein Forward Darlehen lohnt sich für Sie, wenn die Zinsen aktuell günstig sind und Sie in den kommenden Monaten oder Jahren mit einem Anstieg der Bauzinsen rechnen. Beachten Sie aber, dass die Kreditvereinbarung für Sie und Ihre Bank verbindlich ist. Das heißt: Sie müssen zu diesen Konditionen auch später Ihre Anschlussfinanzierung abschließen. Fallen die Zinsen bis dahin, haben Sie keine Möglichkeit mehr, sich diese für Ihren Anschlusskredit zu sichern.

  • Sie sichern sich gegen steigende Zinsen ab
  • Das Darlehen verschafft Ihnen Planungssicherheit
  • Für das Forward Darlehen berechnet die Bank einen Zinsaufschlag
  • Sinken die Zinsen weiter, können Sie sich diese nicht mehr sichern

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Das Ende Ihrer Zinsbindung liegt noch in weiter Ferne, Sie würden sich aber gerne jetzt schon die aktuell günstigen Zinsen sichern? Das kann trotz langer Restlaufzeit auch ohne einen Aufschlag möglich sein. Denn Kreditnehmer haben nach 10 Jahren Vertragslaufzeit das Recht, den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten ohne zusätzliche Kosten zu kündigen. Das bedeutet: Haben Sie ein Immobiliendarlehen für 20 Jahre abgeschlossen, können Sie bei einem günstigen Zinsniveau nach 10 Jahren kündigen und Ihr Darlehen zu dem aktuell günstigsten Zins umschulden.

Welche Kosten kommen bei einer Anschlussfinanzierung auf mich zu?

Entscheiden Sie sich für einen Verbleib bei Ihrer Hausbank, entstehen keine zusätzlichen Kosten für Sie. Ihre Baufinanzierung läuft einfach zu den neu ausgehandelten Konditionen weiter. Schulden Sie am Ende der Zinsbindung zu einer günstigeren Bank um, fallen für die Übertragung der Grundschuld Notar- und Grundbuchkosten an. Diese liegen je nach Vertragskonditionen bei 0,1 bis 0,2 % der Darlehenssumme. Bei einer Restschuld von 150.000 Euro wären das jedoch nur wenige hundert Euro. Als Faustformel gilt hier: Liegt der neue Zins mindestens 0,2 % unter Ihrem bisherigen, lohnt sich die Umschuldung.

Sichern Sie sich einen günstigen Zins im Voraus mit einem Forward Darlehen, zahlen Sie beispielsweise bei einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Vorlaufzeit von 12 Monaten bei einigen Anbietern zurzeit gar keinen Aufschlag. Andere wiederum verlangen bei derselben Vorlaufzeit für die ersten 6 Monate einen Zinsaufschlag von 0,02 % pro Monat. Bei 60 Monaten liegt der Aufschlag aktuell zwischen 0,60 und 0,71 % im Monat (Stand: Januar 2017). 

So berechnet sich der Zinsaufschlag:
Aktueller ZinssatzAufschlag pro MonatVorlauf in MonatenZinsaufschlag gesamtAktueller Zins mit Aufschlag
2,20 %0,04 %240,96 %3,16 %

Beispielrechnung: So viel Geld sparen Sie mit einem günstigeren Anschlusskredit

Wie Ihre Anschlussfinanzierung ausfällt, wenn Sie ein Angebot mit einem günstigeren Zins finden, macht das folgende Beispiel deutlich: Nehmen wir an, Ihre Zinsbindung ist ausgelaufen und Ihre Restschuld beträgt 150.000 €. Im nachfolgenden Rechenbeispiel vergleichen wir zwei Angebote für eine Anschlussfinanzierung miteinander, die sich beim Sollzins um lediglich 0,5 % voneinander unterscheiden:

 Darlehen 1Darlehen 2
Darlehensbetrag150.000 €150.000 €
Sollzinsbindung20 Jahre20 Jahre
Sollzins2,70 %2,20 %
Tilgung3,5 %4 %
Ratenhöhe775 €775 €
Zinszahlungen über die gesamte Zinsbindung46.978,78 €35.432,22 €
Restschuld nach 20 Jahren10.978,78 €0 €

Fazit: Investieren Sie die Zinsersparnis von 0,5 % in die Tilgung, sind Sie bei gleicher monatlicher Rate am Ende der Zinsbindung schuldenfrei! Ein weiterer Vorteil: Sie zahlen weniger Zinsen und sind schneller schuldenfrei. Wie viel Geld Sie mit einer günstigen Anschlussfinanzierung sparen können, berechnen Sie mit mithilfe unseres Tilgungsrechners.

Mit unserem Vergleich günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung berechnen

Wie die Beispielrechnung zeigt, können Sie mit dem richtigen Zinsangebot bei der Anschlussfinanzierung mitunter viele Tausend Euro sparen. Damit Sie bei den zahlreichen Angeboten am Markt nicht den Überblick verlieren, unterstützt Sie unser Baugeld Vergleich bei der Suche nach den günstigsten Zinsen am Markt. Über die Suchmaske des Baukredit Vergleichs erhalten Sie durch die Eingabe Ihrer Postleitzahl schnell und einfach die auf Sie zugeschnittenen Angebote aus Ihrer Region. Über den Vergleich, in dem über 350 Anbieter gelistet sind, können wir Ihnen durch unsere Kontakte außerdem oft günstige und exklusive Zinsangebote für Ihr Anschlussdarlehen anbieten.

Darauf sollten Sie bei der Anschlussfinanzierung achten

  1. Rechtzeitig Angebote einholen
    Holen Sie sich mindestens 3 bis 6 Monate vor Ablauf Ihrer Baufinanzierung Angebote bei Ihrer Hausbank und anderen Anbietern ein. Unser Baugeld Vergleich hilft Ihnen bei der Suche nach den günstigsten Bauzinsen.
  2. Konditionen und Vertragsbedingungen vergleichen
    Vergleichen Sie die unterschiedlichen Angebote der Banken sorgfältig miteinander und rechnen Sie sich genau aus, welches Angebot sich wirklich lohnt. Achten Sie dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern beziehen Sie alle anfallenden Kosten wie z.B. Notarkosten mit ein.
  3. Auf die Nebenbedingungen achten
    Vergleichen Sie nicht nur die Zinssätze sondern auch die Nebenbedingungen der einzelnen Angebote miteinander. Bietet eine Bank neben einem günstigen Zins Sondertilgungen oder eine Option zum Tilgungssatzwechsel an, kann dies bei der Wahl den Ausschlag geben.
  4. Verhandeln Sie mit Ihrer Hausbank
    Auch wenn das erste Angebot Ihrer Hausbank Sie nicht zufrieden stellt: Die Konditionen für das Anschlussdarlehen sind auch immer Verhandlungssache. Legen Sie Ihrer Bank günstigere Zinsangebote vor und gehen Sie selbstbewusst in das Verhandlungsgespräch. Bedenken Sie, dass Sie für die Bank als langjähriger Kunde, der seine Raten pünktlich bezahlt, ein geringeres Investitionsrisiko darstellen. Es lohnt sich also für Ihre Bank, Sie als Kunden zu behalten.
  5. Kündigung der aktuellen Baufinanzierung prüfen
    Läuft Ihre Baufinanzierung länger als 10 Jahre, haben Sie nach § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Aber auch ohne Sonderklausel kann sich der vorzeitige Ausstieg lohnen. Mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner berechnen Sie, wieviel Sie das kostet.
  6. Wählen Sie die richtige Zinsbindung 
    Sichern Sie sich günstige Zinsen mit einer möglichst langen Zinsbindung. Bei einem hohen Zinsniveau ist es dagegen besser, eine Anschlussfinanzierung mit kurzer Zinsbindung zu wählen. Damit bleiben Sie flexibel und können bei sinkenden Zinsen schneller reagieren.
  7. Zinsersparnis in Tilgung investieren
    Wenn Sie bei der Anschlussfinanzierung durch einen niedrigeren Zins Geld sparen, sollten Sie dieses nach Möglichkeit in eine höhere Tilgung investieren. Das hat den Vorteil, dass Ihr Darlehen schneller abbezahlt ist und Sie damit am Ende wesentlich mehr Geld sparen als durch einen niedrigeren Zinssatz. 
Vergleich.de Tipp

Entscheidend für die Zinshöhe der Anschlussfinanzierung ist nach Angaben der Finanztest das zu finanzierende Geldinstitut. Bei teuren Banken sind die Zinsen mitunter doppelt so hoch wie bei anderen Anbietern. Wer beim Anschlusskredit sparen möchte, muss sich mehrere Angebote einholen und der alten Bank gegebenfalls den Laufpass geben.

Tipps für Ihren Immobilienkredit

Von der Wahl der passenden Kreditsumme bis zur günstigen Angebotsfindung und vieles mehr. Mit unseren Tipps und Faustregeln sind Sie für die Finanzierung der eigenen vier Wände gut gerüstet.

Baufinanzierung Tipps
Entwicklung der Bauzinsen

Werden die Darlehenszinsen der Baufinanzierung steigen oder fallen? Unser Zinschart sowie die Experten-Prognosen helfen Ihnen dabei, die Zinsentwicklung besser einzuschätzen. 

Zinsentwicklung
Kosten für die Baufi berechnen

Wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten? Ist das aktuelle Zinsniveau günstig? Mit unseren Baufinanzierungsrechnern ermitteln Sie schnell und einfach alle anfallenden Kosten für Ihre Immobilie.

Finanzierungsrechner
 

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