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Immobilienfinanzierung

Durch Umschuldung der Baufinanzierung Zinskosten sparen

Endet die Zinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung, können Sie mit einer Umschuldung zu einem günstigeren Anbieter viele Tausend Euro sparen. Vergleich.de zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie der Wechsel reibungslos gelingt und wie groß Ihr Sparpotenzial tatsächlich ist.

Was ist eine Umschuldung?

Umschuldung ist eine Form der Anschlussfinanzierung, bei der Sie Ihr bestehendes Darlehen durch ein günstiger verzinstes Darlehen ablösen. Gerade bei Finanzierungen mit langen Laufzeiten, wie der Baufinanzierung, kann sich eine Umschuldung schnell bezahlt machen. Denn bereits kleine Zinsunterschiede wirken sich auf Jahre oder Jahrzehnte hochgerechnet kostensparend aus. Bis zur vollständigen Tilgung eines Immobiliendarlehens sind meist mehrere Anschlussfinanzierungen notwendig. Dem Darlehensnehmer bieten sich im Laufe der Finanzierung deshalb mehrere Gelegenheiten, sich durch eine Umschuldung einen günstigeren Zinssatz zu sichern und so die finanzielle Belastung der Baufinanzierung insgesamt zu reduzieren. Wichtig ist, dass Sie rechtzeitig die aktuellen Markt- und Ihre Vertragskonditionen überprüfen, damit Sie im richtigen Moment zu einem günstigeren Anbieter wechseln können.

Wie hoch ist der Aufwand für die Umschuldung einer Baufinanzierung?

Viele Bauherren lassen sich die Chance auf günstigere Finanzierungskonditionen entgehen, weil Sie den Aufwand einer Umschuldung überschätzen. Dabei liegen viele der einzureichenden Unterlagen bereits durch die Erstbeantragung vor. Sie müssen also nur noch bei der neuen Bank eingereicht werden. Hat die Bank alle Unterlagen geprüft und eine Kreditzusage erteilt, kann der neue Kreditvertrag unterschrieben werden. Die Ablösung des Kredits regeln die Banken in der Regel unter sich.

Welche Unterlagen benötige ich für die Umschuldung?

Beantragen Sie die Umschuldung der Immobilienfinanzierung zu einer neuen Bank, sind alle Unterlagen einzureichen, die auch beim Erstvertrag notwendig waren. Vorzulegen sind unter anderem:

  • Unterlagen zur Einkommenssituation (Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate)
  • Alle Unterlagen zur Immobilie (Grundriss, Lageplan etc.)
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Kreditvertrag des aktuellen Darlehensgebers

Da bei der Umschuldung ein neuer Darlehensvertrag abgeschlossen wird, führt die Bank vor dem Wechsel außerdem eine Bonitätsprüfung durch.

Ab wann ist eine Umschuldung möglich?

Spätestens wenn die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft und noch eine Restschuld offen ist, müssen Sie sich um einen Anschlusskredit kümmern. Sie haben nun die Wahl, bei einem entsprechenden Kreditangebot eine Anschlussfinanzierung bei Ihrer Hausbank abzuschließen (Prolongation) oder zu einer Bank mit günstigeren Konditionen umzuschulden. Aber auch während einer noch laufenden Zinsbindung ist eine Umschuldung theoretisch möglich. Allerdings verlangen Banken in diesen Fällen meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, die oft so hoch ausfällt, dass sie den Zinsvorteil einer Umschuldung schnell wieder zunichte macht. Eine Umschuldung der Baufinanzierung ist deshalb eher zum Ende der Zinsbindung sinnvoll.

Umschuldung ist abhängig von Zeitpunkt der Zinsbindung

Wann Sie welche Möglichkeiten zur Umschuldung haben, hängt im Wesentlichen davon ab, wann Ihre Sollzinsbindung endet. Gehen wir von der folgenden Annahme aus: Die aktuellen Bauzinsen sind sehr günstig, Ihre Zinsbindung läuft aber noch einige Monate oder Jahre. Was können Sie also tun, um sich das gute Zinsniveau zu sichern? Hierbei ist die noch verbleibende Zeit bis zum Ende der Zinsbindung ausschlaggebend:

  • Ihre Zinsbindung endet in den nächsten 12 Monaten: Dann können Sie entweder eine Prolongation mit Ihrer Hausbank vereinbaren oder sich für eine Umschuldung zu einer günstigeren Bank entscheiden. Beachten Sie: Bei einer vorzeitigen Umschuldung verlangt der Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sprechen Sie mit Ihrer Bank.
  • Ihre Zinsbindung läuft noch zwischen 12 Monaten und 5 Jahre: Dann können Sie sich einen aktuell günstigen Bauzins für die Zukunft sichern, indem Sie ein Forward Darlehen abschließen. Diese Darlehensform ist die günstigere Alternative zur vorzeitigen Umschuldung.
  • Ihre Zinsbindung läuft noch länger als 5 Jahre: In der Regel macht eine vorzeitige Umschuldung zu diesem Zeitpunkt keinen Sinn. Denn auch wenn Ihre Bank Sie aus dem Darlehensvertrag entlässt, würden die Kosten durch die Vorfälligkeitsentschädigung die Zinsersparnis übersteigen.
  • Ihre Zinsbindung läuft seit 10 Jahren: Dann können Sie Ihren Darlehensvertrag mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen und umschulden. Der Grund: Egal wie lange Ihre Zinsbindung dauert, nach 10 Jahren haben Sie per Gesetz (§489 BGB) das Recht auf Sonderkündigung. Wichtig ist, dass Sie hierbei die sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten.

    Weitere hilfreiche Informationen, wie Sie den richtigen Zeitpunkt für Ihre Umschuldung finden, erhalten Sie in unserem Artikel zur Umfinanzierung.

Welche Kosten fallen beim Wechsel der Bank an?

Beim Wechsel der Bank fallen Gebühren an, die miteinkalkuliert werden müssen. So muss beispielsweise die Grundschuld von der alten an die neue Bank abgetreten werden. Dafür werden Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt berechnet, die sich in der Regel aber auf nicht mehr als 0,3 % der Darlehenssumme belaufen. Bei einer Kreditsumme von 100.000 € sind das also lediglich 300 €. Eine Umschuldung rechnet sich, wenn der Zinsvorteil die bei der Umschuldung anfallenden Kosten übersteigt.

Als Faustformel gilt: Ist die Anschlussfinanzierung 0,2 % günstiger als Ihre alte Finanzierung, haben Sie die Wechselkosten der Umschuldung bereits wieder ausgeglichen.

Bei vorzeitiger Umschuldung ist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig

Bei einer Umschuldung fallen nicht nur Wechselkosten an. Möchten Sie Ihr Baudarlehen noch während der laufenden Zinsbindung umschulden, ist Ihre Bank nicht verpflichtet, Sie aus dem Vertrag zu entlassen. Tut sie es doch, kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Der Grund: Durch die Umschuldung entgehen der Bank fest eingeplante Zinseinnahmen. Die Höhe der Entschädigung berechnet die Bank anhand der Darlehenssumme und den Zinsen, die ihr bei vorzeitiger Auflösung bis zum Vertragsende verloren gehen. Die Gebühr ist also eine Art Ausgleichszahlung für entgangene Zinsgewinne. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der noch ausstehenden Restschuld, der Restlaufzeit, dem vereinbarten Zins und dem aktuellen Zinsniveau ab.

Lohnt sich Umschulden trotz Vorfälligkeitsentschädigung?

Anders als bei einem herkömmlichen Ratenkredit ist die Höhe der Entschädigung bei Baufinanzierungen nicht gesetzlich gedeckelt. Es liegt also ganz im Ermessen der Bank, wie hoch diese ausfällt. Je nach Höhe kann die Vorfälligkeitsgebühr den Zinsvorteil einer Umschuldung schnell wieder aufheben. Erfragen Sie deshalb im Vorwege bei Ihrer Bank, wie hoch die Ablösekosten tatsächlich sind. Beachten Sie: Auch wenn Sie bei Ihrer Hausbank umschulden, kann diese für den Vertragswechsel eine Vorfälligkeitsgebühr verlangen.

Beispielrechnung: So teuer ist eine Vorfälligkeitsentschädigung

Die folgende Beispielrechnung verdeutlicht, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Umschuldung ausfällt.

Annahme: Sie wollen Ihren Baukredit 2 Jahre vor Ende der Zinsbindung umschulden. Die Restschuld beträgt noch 172.000 €. In diesem Fall verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 12.689 €. Damit sich die vorzeitige Umschuldung für Sie lohnt, muss die Zinsersparnis des neuen Kreditvertrags also mindestens die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung von 12.689 € übersteigen. Hinzu kommen noch die Gebühren für Notar- und Grundbuchamt. Die Vorfälligkeitsentschädigung setzt sich aus den folgenden Kosten zusammen:

  
Zinsschaden12.897 €
Risikoersparnis- 315 €
Verwaltungskostenersparnis- 93 €
Bearbeitungsentgeld+ 200 €
Vorfälligkeitsentschädigung12.689 €

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Restschuldsumme ausfällt, berechnen Sie mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner.

Mit einem Forward Darlehen günstige Zinsen im Voraus sichern

Rechnet sich eine Umschuldung während der Zinsbindung wegen der hohen Vorfälligkeitsentschädigung nicht, können Sie sich ein günstiges Zinsniveau auch mit einem Forward Darlehen für später sichern. Für die spätere Umschuldung konserviert Ihnen die neue Bank damit den Zins bereits bis zu 5 Jahr im Voraus. Allerdings berechnet sie Ihnen für die Sicherung des Zinses auch einen Aufschlag. Ein Forward Darlehen rechnet sich deshalb nur, wenn der Zins einschließlich Forward-Aufschlag günstiger als der Zins Ihrer aktuellen Baufinanzierung ist. Wie Sie den Forward-Aufschlag berechnen, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema Forward Darlehen.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Eine Umschuldung lohnt sich, wenn Sie mit dem Wechsel der Bank Zinskosten sparen. Als Faustformel gilt: Je höher die Restschuld und je größer die Differenz zwischen Alt- und Neuzins, desto eher lohnt sich eine Umschuldung. Das Umschulden eines Darlehens empfiehlt sich deshalb gerade in Niedrigzinsphasen. Ein Beispiel: Im Jahr 2007 lag das Zinsniveau für eine 10-jährige Zinsbindung teilweise bei über 5 %. Wer damals zu diesen Konditionen eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, kann 2017 mit den aktuellen Bauzinsen für knapp über 1 % (Stand: Februar 2017) umschulden. Die folgende Beispielrechnung macht deutlich, wieviel Sparpotential in einer Umschuldung stecken kann.

Beispielrechnung: So viel sparen Sie mit einer Umfinanzierung

Nehmen wir an, Sie haben im Jahr 2007 eine Baufinanzierung mit einer Laufzeit von 15 Jahren zu einem Zins von 5,2 % abgeschlossen. Nach 10 Jahren machen Sie von Ihrem Recht auf Sonderkündigung gebrauch, da das Zinsniveau mittlerweile viel günstiger als noch im Jahr 2007 ist. Sie vergleichen also aktuelle Angebote anderer Banken und entscheiden sich für die Umschuldung Ihrer Restschuld von 147.681 € zu einer Bank mit einem Zinsangebot von effektiv 1,5 %. Welcher Zinsvorteil sich für Sie durch die Umschuldung ergibt, veranschaulicht die folgende Grafik:

Infografik: So viel sparen Sie bei einer Umschuldung

Durch die Zinsdifferenz von 3,7 % haben Sie bei gleich hoher Rate nach Ablauf der alten Zinsbindung (im Jahr 2022) durch die günstigere Verzinsung bereits 24.945 € gespart. Da Sie sich nach der Sonderkündigung im Jahr 2017 den neuen Zins gleich für eine Laufzeit von 10 Jahren gesichert haben, werden Sie in den kommenden 5 Jahren weitere Zinskosten sparen. Es ist also sinnvoll, sich ein günstiges Zinsniveau für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern, um das Sparpotential voll auszuschöpfen.

Zinsvorteil in Tilgung investieren und doppelt profitieren

Die durch die Umschuldung gewonnene Zinsersparnis können Sie auch gleich in eine höhere Tilgung investieren, so profitieren Sie doppelt. Wie das geht? Sie behalten einfach die Höhe der monatlichen Rate des Altvertrags bei und erhöhen bei Abschluss des Neuvertrags den Tilgungsanteil um den eingesparten Zinsanteil. Dadurch zahlen Sie nicht nur weniger Zinsen, sondern verkürzen durch die schnellere Tilgung gleich auch noch Ihre Laufzeit. Sie sind also schneller schuldenfrei. Die folgende Beispielrechnung verdeutlicht das Sparprinzip:

 ProlongationUmschuldung ohne optimierte TilgungUmschuldung mit optimierter Tilgung
Kreditsumme80.450 €80.450 €80.450 €
Effektiver Jahreszins1,82 %1,31 %1,31 %
Zinsbindung15 Jahre15 Jahre15 Jahre
Tilgungsrate4,5 %4,5 %5 %
Monatliche Rate423 €390 €423 €
Restschuld nach 15 Jahren18.065 €20.480 €13.817 €
Zinskosten13.881 €10.142 €9.512 €

Die monatliche Belastung bleibt bei diesem Rechenbeispiel mit optimierter Tilgung zwar gleich hoch, Sie sparen in den 15 Jahren Zinsbindung durch das günstigere Zinsniveau und die Investition in die Tilgung jedoch mehr als 4.300 € an Zinsen. Und auch die Restschuld fällt am Ende niedriger aus.

Bei Umschuldung finanzielle Situation überprüfen

Eine Umschuldung ist ein guter Zeitpunkt, um zu prüfen, ob die monatliche Rate noch zu Ihrer finanziellen Situation passt. Hat sich Ihre Situation im Laufe der Zeit geändert, können Sie die Gunst der Stunde nutzen und die Rate entweder anheben oder senken. Außerdem bietet eine Umschuldung die Chance, beispielsweise den Kreditbetrag zu erhöhen. Dies kann notwendig sein, wenn weitere unvorhergesehene Baumaßnahmen anstehen. Auch die Vereinbarung von Sonderzahlungen kann mit dem Wechsel zu einer neuen Bank neu verhandelt werden. Bei einer Umschuldung bietet sich Ihnen also die Gelegenheit, durch Konditionsanpassungen Ihre finanzielle Situation für die nächste Zinsbindung zu verbessern.

Durch Umschuldung mehrere Kredite zusammenfassen

Eine Umschuldung kommt übrigens nicht nur für Hauskredite sondern im Grunde für alle Kreditarten in Frage, die in Raten zurückgezahlt werden. Ob Raten-, Dispo- oder Autokredit – oft zahlt man gleich mehrere Kredite gleichzeitig mit unterschiedlichen Laufzeiten und zu unterschiedlichen Zinskonditionen ab. Je nach Vertragskonditionen kann es sich deshalb gerade in Niedrigzinsphasen lohnen, solche Kredite zu einem Kredit zusammenzufassen. Beispiel: Für einen Dispokredit verlangen Banken oft sehr hohe Zinsen, deren Kosten durch eine Kreditumschuldung merklich gesenkt werden können. Ein weiterer Vorteil: Durch die Zusammenfassung der Kredite verschaffen Sie sich insgesamt eine bessere Übersicht über Ihre Finanzen, da Sie nur noch eine monatliche Rate an die Bank zahlen. Ein Ratenkredit Vergleich hilft Ihnen bei der Suche nach einem günstigen Ablösekredit. Tipp: Im Zuge einer Umschuldung ist es auch möglich, laufende Ratenkredite mit einem Immobilienkredit zusammenzuführen.

Die Vorteile einer Umschuldung

  • Sie sichern sich günstigere Zinsen für die Anschlussfinanzierung
  • Das Zinsersparnis kann für eine höhere Tilgung genutzt werden
  • Investieren Sie die Zinsersparnis in die Tilgung, verkürzt sich die Kreditlaufzeit
  • Durch die höhere Tilgung sind Sie schneller schuldenfrei
  • Sie können neue Konditionen verhandeln, z.B. für Sondertilgungen

Die Nachteile einer Umschuldung

  • Der Wechsel der Bank ist mit einem höheren Zeitaufwand verbunden als die Prolongation
  • Die neue Bank führt eine Bonitätsprüfung durch
  • Bei vorzeitiger Umschuldung fallen Vorfälligkeitsgebühren an
  • Es werden Gebühren für Notar und Grundbuchamt berechnet

Schritt für Schritt zur Umschuldung: So gehen Sie vor

  • Prüfen Sie, wie hoch die Restschuld nach Ablauf Ihrer Zinsbindung ist: Je höher die Restschuld, desto eher lohnt es sich, über eine Umschuldung der Baufinanzierung nachzudenken.
  • Erfragen Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Umschuldung: Schauen Sie in den Vertragsdetails Ihres Kredits nach oder erfragen Sie direkt bei Ihrer Hausbank, wie hoch die Entschädigungskosten im Falle einer vorzeitigen Umschuldung ausfallen.
  • Holen Sie aktuelle Angebote ein: Verschaffen Sie sich mithilfe eines Vergleichs einen Marktüberblick über aktuelle Zinsangebote. Holen Sie zusätzlich auch bei Ihrer Hausbank ein Angebot ein, so können Sie schnell erkennen, ob sich eine Umschuldung tatsächlich lohnt.
  • Berechnen Sie die Zinsersparnis und Umschuldungskosten: Eine Umschuldung macht für Sie nur Sinn, wenn Sie effektiv mit dem Wechsel der Bank Zinskosten sparen. Deshalb sollten Sie alle anfallenden Kosten, die bei einer Umschuldung anfallen, zusammenrechnen und der Zinsersparnis gegenüberstellen. Übersteigen die Kosten für die Umschuldung die errechnete Ersparnis, lohnt sich der Anbieterwechsel nicht.
  • Verhandeln Sie mit Ihrer Hausbank: Legen Sie das günstigere Zinsangebot Ihrer Hausbank vor: Gehen Sie dabei selbstbewusst vor. Weigert Ihre Bank sich, Ihnen ein ähnlich günstiges Angebot zu unterbreiten, sollten Sie Ihre Baufinanzierung umschulden.
Vergleich.de Tipp

Das Umschulden des Baukredit ist nur dann rechtskräftig, wenn Sie binnen zwei Wochen, nach Wirksamwerden der Kündigung, den Restbetrag Ihrer Erstfinanzierung an das Kreditinstitut zurückgezahlt haben (§489 BGB).

So stehen die Bauzinsen 2017

Planen Sie eine Baufinanzierung? Dann sollten Sie die aktuellen Bauzinsen im Blick haben, denn das aktuelle Zinsniveau entscheidet mit, wie teuer Ihre Baufinanzierung wird.

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Einen laufenden Kredit mit hohen Zinsen können Sie einfach gegen einen günstigeren austauschen! Wie das funktioniert, wann sich das lohnt und was dabei zu beachten ist, lesen Sie bei uns.

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