Besser mieten oder kaufen? Wann lohnt sich der Immobilienkauf?

Sollte ich eine Immobilie kaufen oder doch lieber mieten?

Sechs von zehn Deut­schen träu­men Stu­dien zu­fol­ge von einem Eigen­heim, bei den Jünge­ren bis 24 Jah­re sind es sogar drei von vier. In der Reali­tät hat Deutsch­land aber mit 42,1 % die gering­ste Eigen­heim­quote in der EU. Da­ran hat auch die jahre­lan­ge Phase der histo­risch niedri­gen Bau­zin­sen nichts geän­dert. Denn auch wenn Immo­bilien­finan­zierun­gen bis An­fang 2022 sehr güns­tig wa­ren, stie­gen die Immo­bilien­prei­se stark an. Das hat viele Men­schen abge­schreckt.

Aktuell geben die Preise zwar regio­nal etwas nach, sie liegen aber den­noch auf hohem Niveau. Gleich­zei­tig ha­ben sich die Bau­zin­sen ver­viel­facht – Exper­ten sehen sie im weite­ren Jahres­ver­lauf zwi­schen 3–4 % schwan­ken. Ist in dieser Situa­tion ein Haus zu kaufen über­haupt noch sinn­voll? Es kommt da­rauf an. Denn ob es sich lohnt, eine Immo­bilie zu kau­fen, hängt von mehre­ren indi­viduel­len Fakto­ren ab:

• die La­ge der gewünsch­ten Immo­bilie – das Verhält­nis von Kauf- zu Miet­preis­niveau ist regio­nal unter­schied­lich
• die finan­ziel­len Rahmen­bedin­gun­gen – wie viel Eigen­kapi­tal habe ich und welche laufen­den Kos­ten werde ich stem­men müs­sen?
• die persön­lichen Voraus­set­zun­gen – welche Art von Flexi­bili­tät ist mir wich­tig?

Nur nach dem Ab­wä­gen der verschie­de­nen Fak­to­ren kön­nen Sie die für Sie richtige Ent­schei­dung tref­fen. Der fol­gen­de Ar­ti­kel bietet Ihnen dazu eine Ent­schei­dungs­hil­fe.

Lohnt sich ein Eigenheim aus finanzieller Sicht?

Die Immo­bilien­prei­se sind in Deutsch­land stark ange­stie­gen in den vergan­ge­nen Jah­ren. Auch wenn es schwer vor­stell­bar ist: Kaufen ist unter be­stimm­ten Vor­aus­set­zun­gen (vor allem in Bezug auf niedrige Bau­zin­sen) trotz­dem oft günsti­ger als Mie­ten. Zu die­sem Ergeb­nis kam zuletzt wieder der Wohn­kosten­re­port 2022, den das Insti­tut der deut­schen Wirt­schaft in Köln (IW) im Auf­trag von Accentro Real Esta­te er­stellt hat.

Kaufen kann mehr als 70­% günstiger sein als Mieten

Um die Kosten für Miete mit den Kos­ten eines Eigen­tü­mers ver­gleich­bar zu machen, werden für die Selbst­nut­zer­kos­ten die ver­schie­de­nen mit dem Immo­bilien­kauf und dem Unter­halt ver­bun­de­nen Kos­ten auf­summiert und zu einem Be­trag in €/qm herunter­ge­bro­chen. Zu den Neben­kos­ten beim Haus- und Wohnungs­kauf gehö­ren z. B. die Kauf­neben­kos­ten, die Ra­ten für die Bau­finan­zie­rung und die laufen­den Neben­kos­ten von Haus oder Eigen­tums­woh­nung.

Ob Mie­ten oder Kau­fen güns­tiger ist, lässt sich so be­rech­nen. Das Ergeb­nis: 2021 la­gen die Selbst­nutzer­kos­ten in ganz Deutsch­land deut­lich unter den Mie­ten. Güns­tig wa­ren sie vor allem we­gen der niedri­gen Hypo­theken­zin­sen, auch das Ge­setz zur Tei­lung der Makler­provi­sion hat die Vor­teil­haftig­keit unter­stützt. Aller­dings unter­schei­den sich die Ergeb­nisse stark in den Regio­nen. In Metro­po­len wie Ber­lin, Mün­chen und Ham­burg ist die Vorteil­haftig­keit weni­ger groß, in Köln und Düssel­dorf dage­gen schon eher. Am höchs­ten ist sie im Land­kreis Sömmer­da in Thürin­gen. Über­haupt lohnt sich Kaufen in vielen Krei­sen im Osten der Repu­blik beson­ders. Im Ruhr­ge­biet dagegen ist das Miet­niveau rela­tiv gering, was die Unter­schiede bei den Kos­ten verrin­gert.

Anstieg der Bauzinsen macht Vorteilhaftigkeit des Kaufens zunichte

Als der Wohn­kosten­re­port 2022 veröffent­licht wur­de, zeich­nete sich der starke An­stieg der Bau­zin­sen bereits ab. Die Auto­ren haben daher einige Szena­rien durch­ge­spielt für unter­schied­lich hohe Zin­sen. Inzwischen ist klar, dass die Bauzinsen 2022 phasenweise bei 4 % lagen. Die folgende Grafik zeigt, wie die Selbst­nutzer­kos­ten unter sonst glei­chen Bedin­gun­gen deut­lich stei­gen, da sich die Raten für Immo­bilien­kre­di­te erhö­hen.

Regional beeinflusst der Zins­an­stieg die Selbst­nutzer­kos­ten unter­schied­lich stark. Am längs­ten hält sich die Vor­teil­haftig­keit des Kau­fens in den Um­land­regio­nen der Groß­städte. Es lässt sich auch ein „neutra­ler Zins“ berech­nen, bei dem sich die Kos­ten für Kau­fen und Mie­ten die Waa­ge hal­ten. Für die meis­ten Krei­se liegt dieser neutra­le Zins bei etwa 3,5 %. Damit ent­spricht er dem aktuel­len Zins­niveau. An vie­len Orten in Deutsch­land macht es finan­ziell also gerade kaum einen Unter­schied, ob Sie eine Woh­nung kau­fen oder mie­ten.

Experten-Interview: Mieten oder Kaufen, was lohnt sich 2024?

Was spricht 2024 für ein Eigen­heim? Wer sollte lieber mie­ten statt zu kau­fen? Ist es rat­sam eine Immo­bilie als Alters­vor­sor­ge zu kau­fen oder das Geld anzu­le­gen? Wir haben mit Prof. Dr. Michael Voigt­län­der gespro­chen, Leiter Themen­clus­ter Globale & Regio­nale Märk­te am Insti­tut der deut­schen Wirt­schaft Köln und Mit­au­tor des Wohn­kosten­re­ports.

In Deutschland haben wir EU-weit mit 57,9 % die höchste Mieter­quote. Warum ist das so?

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Das hat verschiedene Gründe, die auch histo­risch bedingt sind. Deutsch­land hat nach dem Zwei­ten Welt­krieg auf den Miet­wohnungs­bau ge­setzt. Zu­dem wurde der Miet­wohnungs­markt früh deregu­liert und – trotz Mieter­schutz – attrak­tiv gehal­ten für Vermie­ter. Und der dritte Punkt: Es gab nie aus­ufern­de Eigen­heim­förde­run­gen wie im Aus­land, son­dern eher Unter­stützungen für den Miet­wohnungs­bau, z.­ B. durch Son­der­ab­schrei­bun­gen.

In den vergangenen Jahren lagen aber die Bau­zinsen doch so nied­rig, dass Kau­fen sogar vorteil­haf­ter war als Mieten. Warum haben Mieter diese Chance nicht ge­nutzt?

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Das liegt auch daran, dass viele Men­schen nicht genug Erspar­nisse hat­ten, um ins Wohneigen­tum zu kom­men. Nur 15 % der Mie­ter haben mehr als 60.000­ € Finanz­ver­mögen, damit kommt man oft nicht sehr weit. Die Grund­erwerb­steuer, die Notar­kosten, die Makler­kos­ten – all das ist sehr hoch in Deutsch­land. Dazu kommt, dass viele Men­schen sich nicht ge­traut haben zu kaufen, weil die Preise so hochge­gan­gen sind. Obwohl sie es sich bei den niedri­gen Zinsen hätten leisten können.

Aktuell liegen die Bau­zin­sen so hoch, dass Kau­fen ähnlich viel kostet wie Mieten.

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Ja, wir sind jetzt aus der enor­men Vor­teil­haftig­keit des Kaufens raus. Der Markt norma­li­siert sich und das heißt, dass sich Mieten und Preise im Gleich­lauf bewe­gen.

Also aus rein finan­zieller Sicht kann man aktuell nicht mehr sagen, dass sich Kaufen mehr lohnt als Mieten oder anders­herum?

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Die monat­liche Vorteil­haftig­keit ist nur eine Betrach­tung, die wir da machen. Ein anderer wesent­licher Punkt ist, dass Wohneigen­tü­mer im Renten­al­ter deut­lich höhere Vermö­gen haben. Eine Immo­bilie diszipli­niert gewisser­maßen zu sparen. Der Mieter könn­te das, was er nicht in die Til­gung steckt, auch in ein Portfolio stecken, aber er macht es in der Regel nicht. Hin­zu kommt, dass ich als Eigen­tümer einen Schutz vor Miet­steige­run­gen habe. Gerade in den Groß­städten ist der Wohnungs­markt ja sehr ange­spannt, da ist das von Vor­teil.

Was würden Sie einem guten Freund empfehlen, der vor der Ent­scheidung steht zu mieten oder zu kaufen?

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Entscheidend ist dabei die Frage, wie lange er in der Immo­bilie bleiben möchte. Rechnet er damit, länger an einem Arbeits­platz zu sein? Dass die Wohnungs­größe passt? Wenn das gegeben ist und die Finan­zierung möglich ist, würde ich dem Kauf immer noch zu­stimmen. Man darf auch eines nicht unter­schätzen: Die Zinsen sind jetzt hoch, das ist richtig, aber wir haben auch eine hohe Infla­tions­rate. Das wird dazu füh­ren, dass in den nächsten Jahren die Löhne nach­ziehen. Im Endeffekt führt die Inflation auch dazu, dass die Schul­den, die man hat, ent­wer­tet wer­den.

Lohnt sich Kaufen auch noch kurz vor der Rente oder als Rent­ner?

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Wir sehen in den Statisti­ken auf jeden Fall, dass es diese Genera­tion gibt, die vor dem Renten­ein­tritt ins Wohn­eigen­tum einsteigt. Hier sollte man von vorn­herein Themen wie Barriere­freiheit mit­denken, sodass die Nutz­bar­keit lang­fristig gegeben ist.

Ist die Frage nach Mieten oder Kaufen von der Region ab­hängig?

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Ja, weil die Wert­haltig­keit eine andere ist. Ich würde niemandem im ländlichen Raum ausreden wollen Eigentum zu erwerben, aber da muss man sich klar­machen, dass die Immo­bilie ein Konsum­gut ist und eher keine Wert­an­lage. Brauchen Sie im Alter z. B. einen Pflege­heim­platz, müssen Sie extra sparen. Wenn Sie dagegen 3–4 Zim­mer in München oder Ham­burg haben, können Sie später die Immo­bilie belei­hen oder mit Gewinn ver­kau­fen. Das ist eine unter­schätz­te Flexibili­tät, die Wohn­eigen­tum bietet: Man hat Vermö­gen, und dieses Vermö­gen lässt sich einsetzen, wenn man möch­te.

Wohnung oder Haus kaufen: Vorteile und Nachteile

Mieten oder Kaufen ent­schei­det sich auch anhand einer Reihe von Vor­tei­len und Nach­tei­len. Bevor Sie sich also aus finan­ziel­len Grün­den für den Haus­kauf ent­schei­den, soll­ten Sie sich zusätz­lich die persön­lichen Vor- und Nach­tei­le als Immo­bilien­besit­zer klar­machen. Zu den Vortei­len gehö­ren beson­ders die Aspek­te Sicher­heit und Un­ab­hängig­keit. Sie besit­zen mit einer Immo­bilie, in der Sie selbst woh­nen, einen siche­ren Wert und sind unab­hän­gig von Miet­er­hö­hun­gen. Aller­dings gibt es auch Nach­tei­le wie die lang­fris­tige Bin­dung an die finan­zieren­de Bank und die Verant­wor­tung für den Zu­stand des Hau­ses.

Wohnung oder Haus mieten: Vorteile und Nachteile

Bei der Entschei­dung, ob Sie eine Woh­nung oder ein Haus kau­fen oder mieten sol­len, geht es auch um folgen­de Aspek­te: Wenn Sie zur Miete woh­nen, müs­sen Sie sich in der Regel nicht um die Instand­hal­tung des Objek­tes küm­mern. Hat zum Beispiel die Hei­zung einen De­fekt, ist es die Auf­gabe des Vermie­ters die Repara­tur zu orga­ni­sie­ren. Es kom­men ledig­lich die norma­len Reno­vierungs­ar­bei­ten wie Tape­zie­ren auf Sie zu. Ein weite­rer Vor­teil be­steht darin, dass Sie mit den fest­ge­leg­ten Kündi­gungs­fris­ten jeder­zeit ein Miet­ver­hält­nis kündi­gen und um­zie­hen kön­nen.

Der größte Nach­teil ist für viele die Unge­wiss­heit, wie sich die Mieten in den kommen­den Jahren ent­wickeln wer­den. Gerade in den Ballungs­räumen steigt das Miet­niveau und es be­steht die Gefahr, dass Sie als Mieter kräf­tig stei­gen­de Mieten zah­len müs­sen.

Für wen lohnt sich Kaufen statt Mieten?

Nicht für jeden ist der Haus­kauf das Rich­tige. Zum einen müssen die eige­nen finan­ziel­len Bedin­gun­gen stim­men und zum ande­ren ist es eine Typ­frage. Denn das Woh­nen in den eigenen vier Wän­den ist mit Auf­wand und Verant­wor­tung ver­bun­den. Eine eigene Immo­bilie ist für Sie genau das Richtige, wenn

• … Sie genü­gend Eigen­ka­pital mit­brin­gen (empfehlens­wert sind mindes­tens 20 % des Kauf­prei­ses).
• … Sie die finan­zielle Belas­tung eines lang­fris­ti­gen Kredi­tes auf sich neh­men kön­nen.
• … Sie eine Alters­vor­sorge in Form einer Immo­bilie auf­bauen möch­ten.
• … Sie Rück­lagen für notwen­dige Repara­tu­ren bil­den kön­nen.
• … Sie sich an einen Ort bin­den wol­len.
• … Sie gerne selbst organi­sieren und sich um Ihr Eigen­tum küm­mern wol­len.
• … Sie mehr Platz für sich und Ihre Fami­lie ha­ben wol­len.

Kaufen statt Mieten – so klappt es mit der Baufinanzierung

Wenn Sie Ihre Wahl zwischen Mieten oder Kaufen getrof­fen haben und sich für den Kauf einer Immo­bilie entschie­den haben, soll­ten Sie auf eine für Sie indi­viduell zuge­schnitte­ne Bau­finan­zierung ach­ten. Nur bei der realis­tischen Berück­sichti­gung Ihrer finan­ziel­len Rahmen­bedin­gun­gen sind Sie auf der siche­ren Seite. Die Höhe der Kredit­summe ist ab­hän­gig

• von der monatlichen Rate, die Sie zahlen können,
• vom aktuellen Zinssatz,
• vom Finanzierungs­zeit­raum
• und vom vorhan­de­nen Eigen­kapi­tal.

Lohnt sich der Immobilienkauf als Geldanlage?

Nicht jeder will ein Haus oder eine Woh­nung kau­fen, um dort selbst zu woh­nen. Immo­bilien gel­ten als belieb­te Form der Geld­an­lage. Außer­dem verspre­chen stei­gen­de Miet­ein­nah­men einen guten Gewinn. Damit sich die Investi­tion in „Beton­gold“ für Sie lohnt, haben wir eini­ge Tipps für Sie:

Die Lage des Objektes ist entscheidend. In Städten und Ballungs­räumen sind zwar die Immo­bilien­prei­se hö­her als auf dem Land. Aber dort ist in den kommen­den Jah­ren mit weiter stei­gen­der Nach­frage nach Wohn­raum zu rech­nen. Außer­dem erhö­hen eine gute An­bin­dung an das öffent­liche Ver­kehrs­netz und eine ange­nehme Nach­bar­schaft den Wert der Immo­bilie.

Die Investi­tion in Immo­bilien ist immer mit Risi­ken verbun­den. Es kön­nen jeder­zeit Kosten durch not­wen­dige Maß­nah­men zur Energie­effi­zienz oder unvor­her­ge­se­hene Reno­vierungs­kos­ten auf Sie zu­kom­men. Außerdem sind Miet­aus­fäl­le mög­lich, die Ihre Ren­dite redu­zie­ren.

Es gibt verschiedene For­meln, mit denen Sie die mög­liche Rendi­te berech­nen und damit in­frage kommen­de Objek­te mit­einan­der ver­glei­chen kön­nen. Ein Bei­spiel ist die Netto­miet­rendi­te. Die errech­nen Sie, wenn Sie den Netto-Mieter­lös durch die Investi­tions­kos­ten tei­len und das Ergeb­nis mal 100 neh­men. Ein Bei­spiel: Der jährliche Netto-Mieter­lös beträgt 11.000 € (nach Abzug der Neben­kosten, Steuer und Rück­la­gen) und die Investi­tions­kos­ten lie­gen bei 250.000 € (Kaufpreis, Makler, Kaufneben­kosten). Die Formel lautet dann: 11.000 / 250.000 X 100 = 4,4. Sie erwirt­schaf­ten nach dieser Formel eine Rendi­te von 4,4 %.

Mehr dazu lesen Sie auf unse­ren Seiten Immo­bilien als Kapital­an­lage und Rendite­rechner Immo­bilien.

Die Investitionen in die vermie­tete Immo­bilie können Sie steuer­lich geltend machen und damit Ihre Steuer­zah­lung ver­rin­gern. Auch die zu zahlen­den Zinsen Ihrer Immo­bilien­finan­zierung können Sie ab­set­zen. Auf der anderen Seite müssen Sie die Miet­ein­nah­men ver­steu­ern. Am bes­ten fragen Sie Ihren Steuer­bera­ter, ob sich für Sie eine Immo­bilie als Geld­an­lage lohnt.

Mit Mietkauf zum Hauskauf ohne Eigenkapital

Eine weitere Mög­lich­keit zu den eige­nen vier Wän­den zu kom­men ist der Mietkauf. Das ist eine Kombi­na­tion von mie­ten und kaufen. Dabei zahlen Sie über mehre­re Jahre, meist sind es 10 bis 20 Jahre, Miet­kauf­raten für ein Haus oder eine Woh­nung. Wäh­rend dieser Zeit kön­nen Sie be­reits die Immo­bilie bewoh­nen. Erst am Ende des zuvor fest­ge­leg­ten Zeit­raumes müs­sen Sie dann den rest­lichen Kauf­preis in einer Sum­me zah­len. Diese Varian­te bietet die Chance zum Haus­kauf ohne Eigen­kapital. Außerdem können Sie Haus­be­sitzer wer­den, ohne sich für einen lan­gen Zeit­raum zu verschul­den, da Sie keine Bau­finan­zie­rung benöti­gen.

Allerdings hat der Miet­kauf auch einige Nach­teile. So sind zum Beispiel die Miet­kauf­raten höher als die üb­liche Miete. Und Sie gehen eine Doppel­belas­tung ein, da Sie nicht nur die monat­lichen Miet­kauf­raten zah­len, son­dern auch noch für die späte­re Kauf­summe Geld zur Seite legen müs­sen.