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Immobilienfinanzierung

Immobilie mieten oder kaufen? Wann sich der Hauskauf wirklich für Sie lohnt!

Viele Menschen möchten raus aus ihrer Mietwohnung und träumen vom Eigenheim. Aber die Entscheidung, ob Mieten oder Kaufen 2018 der bessere Weg ist, hängt von vielen Faktoren ab. Wir zeigen Ihnen, was günstiger ist, wann sich Kaufen lohnt und für wen Mieten die bessere Wahl ist.

Immobilie mieten oder kaufen?

Soll ich weiter mieten oder doch besser kaufen?

Rund 80 % der Deutschen würden gern in den eigenen vier Wänden leben, das belegen verschiedene Studien immer wieder. Zudem lockt die aktuelle Zinsentwicklung mit niedrigen Zinsen, die eine Kreditaufnahme zu günstigen Bedingungen möglich machen. Da die Finanzierung eines Eigenheims in den meisten Fällen nur einmal im Leben ansteht, muss gut überlegt sein, ob kaufen statt mieten günstiger ist. Doch die Frage: „Was ist besser – mieten oder kaufen?“ kann nicht eindeutig beantwortet werden. Verschiedene Studien zeigen zwar, dass der Kauf einer Immobilie langfristig gerechnet kostengünstiger ist als lebenslanges Wohnen zur Miete. Die Entscheidung, ob sich der Hauskauf für Sie persönlich lohnt, hängt allerdings von mehreren individuellen Faktoren ab:

  • die Lage der gewünschten Immobilie
  • die finanziellen Rahmenbedingungen
  • die persönlichen Voraussetzungen

Nur nach dem Abwägen der verschiedenen Faktoren, können Sie die für Sie richtige Entscheidung treffen. Der folgende Artikel bietet Ihnen dazu eine Entscheidungshilfe.

Darum lohnt sich der Hauskauf

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen immer weiter nach oben. Trotzdem ist Kaufen günstiger als Mieten. Zu diesem Ergebnis kommen mehrere Studien, von denen wir Ihnen zwei genauer vorstellen.

Studie: Kaufen ist im Schnitt 41 % günstiger als Mieten

Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) hat die Mieten und die Kaufkosten für 402 Kreise in Deutschland unter die Lupe genommen. Das Ergebnis: Im Durchschnitt ist der Erwerb von Wohneigentum rund 41 % günstiger als Mieten. Als eine wesentliche Ursache wird die Entwicklung der Hypothekenzinsen genannt, die in den vergangenen Jahren stark gesunken sind. Und das bei gleichzeitig stark steigenden Mietkosten.

Nach der Studie des IW ist in allen 402 untersuchten Landkreisen Wohneigentum vorteilhafter als das Wohnen zur Miete. Allerdings unterscheiden sich die Ergebnisse sehr stark in den verschiedenen Ballungsräumen und Regionen. In München beträgt der Vorteil von Kaufen gegenüber Mieten nur 34 %. Im Landkreis Wittenberg in Sachsen-Anhalt dagegen 67 %.

Folgende Tabelle zeigt beispielhaft einige ausgesuchte Landkreise von Nord nach Süd. In Landkreisen mit einem geringen Kostenvorteil, wie zum Beispiel Starnberg mit 32,2 %, sind die Immobilienpreise im Vergleich zu den Mietpreisen relativ hoch.

Kostenvorteil Kaufen gegenüber Mieten in deutschen Regionen

LandkreisKostenvorteil ­Immobilie kaufen gegenüber Immobilie mietenBundesland
Flensburg40,6 %Schleswig-Holstein
Lübeck39,2 %Schleswig-Holstein
Hamburg47,0 %Hamburg
Rostock58,1 %Mecklenburg-Vorpommern
Hannover37,0 %Niedersachsen
Berlin44,9 %Berlin
Dresden41,2 %Sachsen
Düsseldorf41,7 %Nordrhein-Westfalen
Bottrop35,8 %Nordrhein-Westfalen
Frankfurt am Main43,7 %Hessen
Koblenz33,2 %Rheinland-Pfalz
Stuttgart34,8 %Baden-Württemberg
München34,2 %Bayern
Starnberg32,2 %Bayern

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln, Wohnkostenreport, 2016

Studie: Haus kaufen statt mieten zahlt sich besonders später im Alter aus!

LBS Research hat gemeinsam mit dem Forschungsinstitut emperica die Wohnkosten von Mieter- und Eigentümerhaushalten im Zeitablauf untersucht. Danach haben Eigentümer anfangs höhere Ausgaben (Bauzins, Tilgung, Baunebenkosten) für das Wohnen im Eigenheim. Doch nach wenigen Jahren überwiegen die finanziellen Vorteile. Die Ausgaben für das Eigentum sinken durchschnittlich bereits ab Anfang 50 kontinuierlich. Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Wohnkosten im Vergleich der Altersgruppen. Es wird deutlich, dass die Wohnkosten nach dem Kauf einer Immobilie im Alter sinken. Dagegen steigen die Mietkosten im Laufe des Lebens immer weiter. 

Immobilie kaufen oder mieten: So verändern sich die Belastungen im Laufe des Lebens

AltersgruppeDurchschnittliche Belastung WohneigentumDurchschnittliche Wohnkosten bei Miete
unter 40-Jährige729 € monatlich619 € monatlich
40 bis 54-Jährige687 € monatlich663 € monatlich
55 bis 64-Jährige575 € monatlich657 € monatlich
über 64-Jährige499 € monatlich688 € monatlich

Quelle: LBS Research und Forschungsinstitut emperica, Wohnkostenanalyse, 2017

Geht man vom günstigsten Fall aus, dass die Immobilie im Alter schuldenfrei ist, dann sinken die Wohnkosten im Eigenheim bei den über 64-Jährigen sogar auf bis zu 386 €. Es lohnt sich also, so früh wie möglich die Entscheidung zu treffen, ob ein Haus zu kaufen oder eine Wohnung zu mieten das Passende für Sie ist. Denn je eher Sie eine Baufinanzierung auf die Beine stellen und mit dem Abzahlen der Kreditraten beginnen, desto eher sind Sie schuldenfrei.

Immobilie kaufen – das sind die Vor- und Nachteile

Bevor Sie sich aus finanziellen Gründen für den Hauskauf entscheiden, sollten Sie sich zusätzlich die persönlichen Vor- und Nachteile als Immobilienbesitzer klarmachen. Zu den Vorteilen gehören besonders die Aspekte Sicherheit und Unabhängigkeit. Sie besitzen mit einer Immobilie, in der Sie selbst wohnen, einen sicheren Wert und sind unabhängig von der weiteren Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt. Allerdings gibt es auch Nachteile wie die langfristige Bindung an die finanzierende Bank und die Verantwortung für den Zustand des Hauses.

Vorteile beim Hauskauf

  • Immobilie ist eine sichere Wertanlage, deren Wert langfristig steigt
  • Wert der Immobilie ist unabhängig von der Inflation
  • Hohe finanzielle Sicherheit mit planbarer Belastung bei passender Baufinanzierung
  • Entscheidungsfreiheit über Gestaltung und Ausbau
  • Keine Sorgen vor steigenden Mieten oder Kündigung des Mietverhältnisses
  • Im Alter mitfreies Wohnen möglich (wenn die Baukredite abgezahlt sind) 

Nachteile beim Hauskauf

  • An einen Ort gebunden
  • Abhängigkeit von Bank durch die Baufinanzierung
  • Mögliche Nebenkosten der Finanzierung können den Kauf verteuern
  • Abhängigkeit von den Planungen der Gemeinde des Wohnsitzes
  • Verkauf nach wenigen Jahren bringt fast immer Verluste, da die Kosten der Finanzierung am Anfang relativ hoch sind
  • Verantwortung für Pflege und Instandhaltung
  • Rücklagen für Instandhaltung müssen gebildet werden

Immobilie mieten – das sind die Vor- und Nachteile

Bei der Entscheidung, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder mieten sollen, spielt das Abwägen der Vor- und Nachteile der Miete eine wichtige Rolle. Wenn Sie zur Miete wohnen, dann müssen Sie sich in der Regel nicht um die Instandhaltung des Objektes kümmern. Hat zum Beispiel die Heizung einen Defekt, ist es die Aufgabe des Vermieters die Reparatur zu organisieren. Es kommen lediglich die normalen Renovierungsarbeiten wie Tapezieren auf Sie zu. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass Sie mit den festgelegten Kündigungsfristen jederzeit ein Mietverhältnis kündigen und umziehen können.

Der größte Nachteil ist für viele die Ungewissheit, wie sich die Mieten in den kommenden Jahren entwickeln werden. Gerade in den Ballungsräumen steigt das Mietniveau und es besteht die Gefahr, dass Sie als Mieter kräftig steigende Mieten zahlen müssen. Hier finden Sie die Vor- und Nachteile, wenn Sie eine Wohnung oder eine Immobilie mieten im Überblick. 

Vorteile beim Haus mieten

  • Überschaubare Nebenkosten
  • Instandhaltung ist Sache des Vermieters
  • Flexibilität bei der Wahl des Wohnorts und der Wohnungsgröße
  • Keine langfristige finanzielle Bindung an eine Bank

Nachteile beim Haus mieten

  • Steigende Mieten können das Wohnen im Laufe der Jahre verteuern
  • Abhängigkeit vom Vermieter
  • Hohe Nebenkostenabrechnung zusätzlich zur Miete möglich

Für wen lohnt sich Kaufen statt Mieten?

Das hört sich erst einmal gut an, wenn Sie sagen können: Ich bin Hauseigentümer. Doch nicht für jeden ist der Hauskauf das Richtige. Zum einen müssen die eigenen finanziellen Bedingungen stimmen und zum anderen ist es eine Typenfrage. Denn das Wohnen in den eigenen vier Wänden ist mit Aufwand und Verantwortung verbunden.

Eine eigene Immobilie ist für Sie genau das Richtige, wenn
  • Sie genügend Eigenkapital mitbringen. Empfehlenswert sind mindestens 20 % des Kaufpreises.
  • Sie die finanzielle Belastung eines langfristigen Kredites auf sich nehmen können.
  • Sie Rücklagen für notwendige Reparaturen bilden können.
  • Sie sich an einen Ort binden wollen.
  • Sie gerne selbst organisieren und sich um Ihr Eigentum kümmern wollen.
  • Sie mehr Platz für sich und Ihre Familie haben wollen.

Mit der richtigen Baufinanzierung ein eigenes Haus kaufen

Wenn Sie Ihre Wahl zwischen Mieten oder Kaufen getroffen haben und sich für den Kauf einer Immobilie entschieden haben, sollten Sie ganz besonders auf eine für Sie individuell zugeschnittene Baufinanzierung achten. Immerhin binden Sie sich in der Regel für mehrere Jahrzehnte mit einem Kredit an Ihre Bank. Nur bei der realistischen Berücksichtigung Ihrer finanziellen Rahmenbedingungen sind Sie auf der sicheren Seite. Wichtig ist dabei Ehrlichkeit sich selbst gegenüber, ganz besonders bei der Frage, wieviel Kredit Sie sich leisten können. Die Höhe der Kreditsumme ist abhängig

  • von der monatlichen Rate, die Sie zahlen können,
  • vom aktuellen Zinssatz,
  • vom Finanzierungszeitraum
  • und vom vorhandenen Eigenkapital.

Mit unserem Budgetrechner können Sie sich einen Überblick verschaffen, welcher Kreditbetrag für Sie infrage kommt. Außerdem haben wir für Sie viele weitere Baufinanzierung Tipps, zum Beispiel zur richtigen Sollzinsbindung und für einen erfolgreichen Finanzierungsplan. Es gibt übrigens verschiedene Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung. Dazu zählen beispielsweise das Annuitätendarlehen, das variable Darlehen und das Forward Darlehen. Was sich hinter diesen Begriffen verbirgt, erfahren Sie in unserem Artikel zu den Finanzierungsarten.

So lohnt sich der Hauskauf als Geldanlage

Nicht jeder will ein Haus oder eine Wohnung kaufen, um dort selbst zu wohnen. Immobilien gelten als beliebte Form der Geldanlage, denn sie bieten eine hohe Sicherheit, da sich der materielle Wert der Gebäude kaum verändert. Außerdem versprechen steigende Mieteinnahmen einen guten Gewinn. Damit sich die Investition in „Betongold“ für Sie lohnt, haben wir einige Tipps für Sie:

Tipp 1: Achten Sie auf die Lage

Die Lage des Objektes ist entscheidend. In Städten und Ballungsräumen sind zwar die Immobilienpreise höher als auf dem Land. Aber dort ist in den kommenden Jahren mit weiter steigender Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen. Außerdem erhöhen eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und eine angenehme Nachbarschaft den Wert der Immobilie. 

Tipp 2: Bedenken Sie die Risiken

Die Investition in Immobilien ist immer mit Risiken verbunden. Es können jederzeit Kosten durch notwendige Maßnahmen zur Energieeffizienz oder unvorhergesehene Renovierungskosten auf Sie zukommen. Außerdem sind Mietausfälle möglich, die Ihre Rendite reduzieren können.

Tipp 3: Berechnen Sie Ihre Rendite im Vorfeld

Es gibt verschiedene Formeln, mit denen Sie die mögliche Rendite berechnen und damit infrage kommende Objekte miteinander vergleichen können. Ein Beispiel ist die Nettomietrendite. Die errechnen Sie, wenn Sie den Netto-Mieterlös durch die Investitionskosten teilen und das Ergebnis mal 100 nehmen. Ein Beispiel: Der jährliche Netto-Mieterlös beträgt 11.000 € (nach Abzug der Nebenkosten, Steuer und Rücklagen) und die Investitionskosten liegen bei 250.000 € (Kaufpreis, Makler, Kaufnebenkosten). Die Formel lautet dann: (11.000 / 250.000) x 100 = 4,4. Sie erwirtschaften nach dieser Formel eine Rendite von 4,4 %.

Tipp 4: Beachten Sie die steuerlichen Bedingungen

Die Investitionen in die vermietete Immobilie können Sie steuerlich geltend machen und damit Ihre Steuerzahlung verringern. Auch die zu zahlenden Zinsen Ihrer Immobilienfinanzierung können Sie absetzen. Auf der anderen Seite müssen Sie Ihre Einnahmen, die Sie durch die Vermietung erzielen, versteuern. Am besten fragen Sie Ihren Steuerberater, ob sich für Sie eine Immobilie als Geldanlage lohnt.

Eine noch recht neue Form der Geldanlage in Immobilien ist Crowdinvesting. Dabei suchen Unternehmen nach Kapitalgebern auf speziellen Portalen. Da die untere Grenze für Investitionen bei wenigen hundert Euro liegt, ist das eine gute Gelegenheit auch mit einem kleineren Geldbeutel in Immobilien zu investieren. 

Mit Mietkauf zum Hauskauf ohne Eigenkapital

Eine weitere Möglichkeit zu den eigenen vier Wänden zu kommen ist der Mietkauf. Das ist eine Kombination von mieten und kaufen. Dabei zahlen Sie über mehrere Jahre, meist sind es 10 bis 20 Jahre, Mietkaufraten für ein Haus oder eine Wohnung. Während dieser Zeit können Sie bereits die Immobilie bewohnen. Erst am Ende des zuvor festgelegten Zeitraumes müssen Sie dann den restlichen Kaufpreis in einer Summe zahlen. Diese Variante bietet die Chance zum Hauskauf ohne Eigenkapital. Außerdem können Sie Hausbesitzer werden, ohne sich für einen langen Zeitraum zu verschulden, da Sie keine Baufinanzierung benötigen.

Allerdings hat der Mietkauf auch einige Nachteile. So sind zum Beispiel die Mietkaufraten höher als die übliche Miete. Und Sie gehen eine Doppelbelastung ein, da Sie nicht nur die monatlichen Mietkaufraten zahlen, sondern auch noch für die spätere Kaufsumme Geld zur Seite legen müssen. 

Vergleich.de Tipp

Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentums­wohnung gekauft haben, empfiehlt es sich Mitglied in einem der großen Interessen­verbände der Wohneigen­tümer zu werden. Der größte in Deutschland ist „Haus & Grund“ mit rund 900.000 Mitgliedern. Dort erhalten Sie eine rechtliche Beratung, Tipps zu steuerlichen Belangen, Musterverträge und viele weitere Informationen.

Entwicklung der Bauzinsen

Werden die Darlehenszinsen der Baufinanzierung steigen oder fallen? Unser Zinschart sowie die Experten-Prognosen helfen Ihnen dabei, die Zinsentwicklung besser einzuschätzen. 

Zinsentwicklung
Finanzspritze vom Staat

Der Staat fördert den Kauf, Bau und die Modernisierung von Wohneigentum. Dabei handelt es sich um günstige KfW-Darlehen bis 100.000 € sowie Tilgungszuschüsse. Wie Sie da rankommen, erfahren Sie bei uns.

KfW-Förderung
Kosten für die Baufi berechnen

Wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten? Ist das aktuelle Zinsniveau günstig? Mit unseren Baufinanzierungsrechnern ermitteln Sie schnell und einfach alle anfallenden Kosten für Ihre Immobilie.

Finanzierungsrechner
 

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