Besser mieten oder kaufen? Wann lohnt sich der Immobilienkauf?

Das Wichtigste in Kürze

• Die Frage, ob Wohnen zur Miete oder der Kauf einer Immobilie sinn­voller ist, lässt sich nicht pauschal beant­worten.
• Entscheidend sind mehrere Faktoren wie Lage, Eigen­kapital, lau­fende Kosten, Flexi­bilität und die eigene Lebens­planung.
• Ein Immobilienkauf lohnt sich, wenn aus­reichend Eigen­kapital vorhanden ist, eine lang­fristige finanzielle Belastung ge­tragen werden kann und die Immo­bilie lange genutzt werden soll.
• Mieten bietet mehr Flexi­bilität, geringere Ver­antwortung für die Instand­haltung und planbare Neben­kosten. Mieter sind jedoch abhängig von der Entwicklung der Mietenhöhe.

Sollte ich eine Immobilie kaufen oder doch lieber mieten?

Sieben von zehn Deut­schen träu­men Stu­dien zu­fol­ge von einem Eigen­heim. In der Reali­tät hat Deutsch­land aber mit 47 % eine geringe Eigen­heim­quote. Im EU-Vergleich liegt Deutschland damit im unteren Drittel. Da­ran hat auch die jahre­lan­ge Phase der histo­risch niedri­gen Bau­zin­sen nichts geän­dert. Denn auch wenn Immo­bilien­finan­zierun­gen seit 2024 wieder günstiger wurden, stie­gen die Immo­bilien­prei­se stark an. Das hat viele Men­schen abge­schreckt.

Die Preise liegen mit starken regionalen Unterschieden immer noch auf hohem Niveau. Gleich­zei­tig sind die Bau­zin­sen gestiegen – Exper­ten sehen sie im weite­ren Jahres­ver­lauf zwi­schen 3–4 % schwan­ken. Ist in dieser Situa­tion ein Haus zu kaufen über­haupt noch sinn­voll? Es kommt da­rauf an. Denn ob es sich lohnt, eine Immo­bilie zu kau­fen, hängt von mehre­ren indi­viduel­len Fakto­ren ab:

• die La­ge der gewünsch­ten Immo­bilie – das Verhält­nis von Kauf- zu Miet­preis­niveau ist regio­nal unter­schied­lich
• die finan­ziel­len Rahmen­bedin­gun­gen – wie viel Eigen­kapi­tal habe ich und welche laufen­den Kos­ten werde ich stem­men müs­sen?
• die persön­lichen Voraus­set­zun­gen – welche Art von Flexi­bili­tät ist mir wich­tig?

Nur nach dem Ab­wä­gen der verschie­de­nen Fak­to­ren kön­nen Sie die für Sie richtige Ent­schei­dung tref­fen. Der fol­gen­de Ar­ti­kel bietet Ihnen dazu eine Ent­schei­dungs­hil­fe.

Lohnt sich ein Eigenheim aus finanzieller Sicht?

Das lässt sich für 2026 nicht genau sagen. Im Jahr 2023 war Mieten im Durch­schnitt finanziell günstiger als Kau­fen. Die aktuelle Version des Accentro Wohnkostenreports aus dem Jahr 2024 zeigt, dass die laufen­den Kosten für selbst­nutzende Eigentümer im Schnitt etwa 15 % über den Neuvertrags­mieten lagen und sich der frühere Kosten­vorteil des Eigen­tums damit umgekehrt hat.​ Die Haupt­ursache hierfür waren deutlich gestiegene Zinsen für Immobilien­kredite in den Jahren 2022 und 2023, die die Kosten für Immobilien­besitzer stark nach oben getrieben haben.

Regional zeigt sich aber ein differenziertes Bild: In etwa einem Drittel der 401 deutschen Kreise sind die Selbst­nutzer­kosten niedriger als die Mieten. Das gilt vor allem in länd­lichen Regionen und im Umland großer Städte. In den teuren Metropolen, wie z. B. in München, Berlin oder Hamburg, ist Kaufen dagegen klar im Nachteil, weil die Kauf­preise im Verhältnis zu den Mieten sehr hoch sind und die höheren Zinsen dort besonders durch­schlagen.

Prognose: Kaufen wird wieder attraktiver

Der Report bietet auch eine Prognose: 2024 und 2025 dürfte sich das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufen wieder zugunsten des Kaufens verschoben haben. Die Studie geht davon aus, dass die gesunkenen Zinsen für Immobilienkredite Kaufen attraktiver machen, während die Mieten deutlich gestiegen sind und auch weiterhin steigen werden.

Grund dafür ist der anhaltende Wohnraummangel, insbesondere in Städten und deren Umland, sowie eine rückläufige Neubautätigkeit. Sinkende Zinsen senken die Finanzierungskosten für Käufer, steigende Mieten machen das Mieten teurer.

Selbstnutzerkosten als Grundlage der Berechnung

Um die Kosten für die Miete mit den Kos­ten eines Eigen­tü­mers ver­gleich­bar zu machen, ermittelt der Wohnkostenreport die Selbstnutzerkosten. Dafür werden ver­schie­de­ne mit dem Immo­bilien­kauf und dem Unter­halt ver­bun­de­ne Kos­ten auf­summiert und auf einen Be­trag in €/qm herunter­ge­bro­chen.

Zu den Kos­ten beim Haus- und Wohnungs­kauf gehö­ren z. B. die Kauf­neben­kos­ten, die Ra­ten für die Bau­finan­zie­rung und die laufen­den Neben­kos­ten von Haus oder Eigen­tums­woh­nung. Auf der Habenseite wird beim Immobilienbesitz die jährliche Wertsteigerung berücksichtig. Folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Selbstnutzerkosten in den vergangenen Jahren.

• Bildbeschreibung

  Die Grafik zeigt die Entwicklung der Selbstnutzerkosten im Vergleich zu Neuvertragsmieten und Bestandsmieten von 2010 bis 2022. Es sind drei Linien zu sehen, die jeweils die entsprechenden Werte wiedergeben. Die Selbstnutzerkosten (rote Linie) schwanken dabei stark von einem Ausgangswert von 8 €/qm im Jahr 2010 bis zu mehr als 10 € im Jahr 2022. Einen geraden Verlauf zeigt die Linie der Bestandsmieten (grün). Diese steigen von 6,5 €/qm auf knapp unter 8 €/qm. Die höchsten Werte zeigt die gelbe Linie, die die Neuvertragsmieten darstellt. 2010 beträgt der Preis 7,5 €/qm, im Jahr 2022 liegt er bei ca. 11 €/qm. Quelle ist der Wohnkostenreport 2024 vom Institut der Deutschen Wirtschaft.

Wohnung oder Haus kaufen: Vorteile und Nachteile

Mieten oder Kaufen ent­schei­det sich auch anhand einer Reihe von Vor­tei­len und Nach­tei­len. Bevor Sie sich also aus finan­ziel­len Grün­den für den Haus­kauf ent­schei­den, soll­ten Sie sich zusätz­lich die persön­lichen Vor- und Nach­tei­le als Immo­bilien­besit­zer klar­machen. Zu den Vortei­len gehö­ren beson­ders die Aspek­te Sicher­heit und Un­ab­hängig­keit. Sie besit­zen mit einer Immo­bilie, in der Sie selbst woh­nen, einen siche­ren Wert und sind unab­hän­gig von Miet­er­hö­hun­gen. Aller­dings gibt es auch Nach­tei­le wie die lang­fris­tige Bin­dung an die finan­zieren­de Bank und die Verant­wor­tung für den Zu­stand des Hau­ses.

Wohnung oder Haus mieten: Vorteile und Nachteile

Bei der Entschei­dung, ob Sie eine Woh­nung oder ein Haus kau­fen oder mieten sol­len, geht es auch um folgen­de Aspek­te: Wenn Sie zur Miete woh­nen, müs­sen Sie sich in der Regel nicht um die Instand­hal­tung des Objek­tes küm­mern. Hat zum Beispiel die Hei­zung einen De­fekt, ist es die Auf­gabe des Vermie­ters die Repara­tur zu orga­ni­sie­ren. Es kom­men ledig­lich die norma­len Reno­vierungs­ar­bei­ten wie Tape­zie­ren auf Sie zu. Ein weite­rer Vor­teil be­steht darin, dass Sie mit den fest­ge­leg­ten Kündi­gungs­fris­ten jeder­zeit ein Miet­ver­hält­nis kündi­gen und um­zie­hen kön­nen.

Der größte Nach­teil ist für viele die Unge­wiss­heit, wie sich die Mieten in den kommen­den Jahren ent­wickeln wer­den. Gerade in den Ballungs­räumen steigt das Miet­niveau und es be­steht die Gefahr, dass Sie als Mieter kräf­tig stei­gen­de Mieten zah­len müs­sen.

Für wen lohnt sich Kaufen statt Mieten?

Nicht für jeden ist der Haus­kauf das Rich­tige. Zum einen müssen die eige­nen finan­ziel­len Bedin­gun­gen stim­men und zum ande­ren ist es eine Typ­frage. Denn das Woh­nen in den eigenen vier Wän­den ist mit Auf­wand und Verant­wor­tung ver­bun­den. Eine eigene Immo­bilie ist für Sie genau das Richtige, wenn

• … Sie genü­gend Eigen­ka­pital mit­brin­gen (empfehlens­wert sind mindes­tens 20 % des Kauf­prei­ses).
• … Sie die finan­zielle Belas­tung eines lang­fris­ti­gen Kredi­tes auf sich neh­men kön­nen.
• … Sie eine Alters­vor­sorge in Form einer Immo­bilie auf­bauen möch­ten.
• … Sie Rück­lagen für notwen­dige Repara­tu­ren bil­den kön­nen.
• … Sie sich an einen Ort bin­den wol­len.
• … Sie gerne selbst organi­sieren und sich um Ihr Eigen­tum küm­mern wol­len.
• … Sie mehr Platz für sich und Ihre Fami­lie ha­ben wol­len.

Kaufen statt Mieten – so klappt es mit der Baufinanzierung

Wenn Sie Ihre Wahl zwischen Mieten oder Kaufen getrof­fen haben und sich für den Kauf einer Immo­bilie entschie­den haben, soll­ten Sie auf eine für Sie indi­viduell zuge­schnitte­ne Bau­finan­zierung ach­ten. Nur bei der realis­tischen Berück­sichti­gung Ihrer finan­ziel­len Rahmen­bedin­gun­gen sind Sie auf der siche­ren Seite. Die Höhe der Kredit­summe ist ab­hän­gig

• von der monatlichen Rate, die Sie zahlen können,
• vom aktuellen Zinssatz,
• vom Finanzierungs­zeit­raum
• und vom vorhan­de­nen Eigen­kapi­tal.

Lohnt sich der Immobilienkauf als Geldanlage?

Nicht jeder will ein Haus oder eine Woh­nung kau­fen, um dort selbst zu woh­nen. Immo­bilien gel­ten als belieb­te Form der Geld­an­lage. Außer­dem verspre­chen stei­gen­de Miet­ein­nah­men einen guten Gewinn. Damit sich die Investi­tion in „Beton­gold“ für Sie lohnt, haben wir eini­ge Tipps für Sie:

Die Lage des Objektes ist entscheidend. In Städten und Ballungs­räumen sind zwar die Immo­bilien­prei­se hö­her als auf dem Land. Aber dort ist in den kommen­den Jah­ren mit weiter stei­gen­der Nach­frage nach Wohn­raum zu rech­nen. Außer­dem erhö­hen eine gute An­bin­dung an das öffent­liche Ver­kehrs­netz und eine ange­nehme Nach­bar­schaft den Wert der Immo­bilie.

Die Investi­tion in Immo­bilien ist immer mit Risi­ken verbun­den. Es kön­nen jeder­zeit Kosten durch not­wen­dige Maß­nah­men zur Energie­effi­zienz oder unvor­her­ge­se­hene Reno­vierungs­kos­ten auf Sie zu­kom­men. Außerdem sind Miet­aus­fäl­le mög­lich, die Ihre Ren­dite redu­zie­ren.

Es gibt verschiedene For­meln, mit denen Sie die mög­liche Rendi­te berech­nen und damit in­frage kommen­de Objek­te mit­einan­der ver­glei­chen kön­nen. Ein Bei­spiel ist die Netto­miet­rendi­te. Die errech­nen Sie, wenn Sie den Netto-Mieter­lös durch die Investi­tions­kos­ten tei­len und das Ergeb­nis mal 100 neh­men. Ein Bei­spiel: Der jährliche Netto-Mieter­lös beträgt 11.000 € (nach Abzug der Neben­kosten, Steuer und Rück­la­gen) und die Investi­tions­kos­ten lie­gen bei 250.000 € (Kaufpreis, Makler, Kaufneben­kosten). Die Formel lautet dann: 11.000 / 250.000 X 100 = 4,4. Sie erwirt­schaf­ten nach dieser Formel eine Rendi­te von 4,4 %.

Mehr dazu lesen Sie auf unse­ren Seiten Immo­bilien als Kapital­an­lage und Rendite­rechner Immo­bilien.

Die Investitionen in die vermie­tete Immo­bilie können Sie steuer­lich geltend machen und damit Ihre Steuer­zah­lung ver­rin­gern. Auch die zu zahlen­den Zinsen Ihrer Immo­bilien­finan­zierung können Sie ab­set­zen. Auf der anderen Seite müssen Sie die Miet­ein­nah­men ver­steu­ern. Am bes­ten fragen Sie Ihren Steuer­bera­ter, ob sich für Sie eine Immo­bilie als Geld­an­lage lohnt.

Mit Mietkauf zum Hauskauf ohne Eigenkapital

Eine weitere Mög­lich­keit zu den eige­nen vier Wän­den zu kom­men ist der Mietkauf. Das ist eine Kombi­na­tion von mie­ten und kaufen. Dabei zahlen Sie über mehre­re Jahre, meist sind es 10–20 Jahre, Miet­kauf­raten für ein Haus oder eine Woh­nung. Wäh­rend dieser Zeit kön­nen Sie be­reits die Immo­bilie bewoh­nen. Erst am Ende des zuvor fest­ge­leg­ten Zeit­raumes müs­sen Sie dann den rest­lichen Kauf­preis in einer Sum­me zah­len. Diese Varian­te bietet die Chance zum Haus­kauf ohne Eigen­kapital. Außerdem können Sie Haus­be­sitzer wer­den, ohne sich für einen lan­gen Zeit­raum zu verschul­den, da Sie keine Bau­finan­zie­rung benöti­gen.

Allerdings hat der Miet­kauf auch einige Nach­teile. So sind zum Beispiel die Miet­kauf­raten höher als die üb­liche Miete. Und Sie gehen eine Doppel­belas­tung ein, da Sie nicht nur die monat­lichen Miet­kauf­raten zah­len, son­dern auch noch für die späte­re Kauf­summe Geld zur Seite legen müs­sen.

Fazit: Die Entscheidung, ob Mieten oder Kaufen muss jeder selbst treffen

Die Frage nach Mieten oder Kaufen lässt sich nicht pauschal beant­worten. Entscheidend sind mehrere Fak­toren. Käufer kommen in Zei­ten niedriger Zinsen finan­ziell besser weg, wenn sie die Immobilie lange nutzen. Das bedeutet aber eine jahr­zehnte­lange Belastung durch die Rück­zahlung des Dar­lehens und eine langfristige Bindung an den gewählten Wohnort.

Dagegen sprechen fürs Mieten die hohe Flexibilität und die Mög­lichkeit, vorhandenes Eigen­kapital als Geld­anlage zu nutzen. Ein Nachteil sind die je nach Wohnort stark steigenden Mieten.