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Immobilienfinanzierung

Der Beleihungswert entscheidet über die Höhe des Baudarlehens

Mit dem Beleihungswert und unter Beachtung der Beleihungsgrenze sowie des Beleihungsauslaufs errechnet die Bank, wie viel Geld sie Ihnen zum Kauf oder Bau Ihrer Immobilie leiht und zu welchen Konditionen. Tipps wie Sie die Berechnung positiv beeinflussen und somit günstig finanzieren, zeigen wir Ihnen.

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert stellt den langfristig erzielbaren Wert der Immobilie dar, also den Wert, von dem die Bank ausgeht, dass sie ihn mit Sicherheit bei einer Zwangsversteigerung oder einem Zwangsverkauf erhalten kann, sollten Sie als Kreditnehmer das Baudarlehen irgendwann während seiner Laufzeit nicht mehr zurückzahlen können. Auf Basis des Beleihungswertes entscheidet die Bank dann, in welcher maximalen Höhe sie Ihnen das Baudarlehen gewährt.

Doch Achtung: Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis oder den Baukosten der Immobilie! Bei der Berechnung des Beleihungswerts zieht die Bank vom aktuellen Wert der Immobilie einen Sicherheitsabschlag ab. Aufgrund dieser Sicherheitsreserve, mit der der Geldgeber sein Kreditausfallsrisiko mindert, ist der Beleihungswert fast immer niedriger als der Verkehrswert, also der gegenwärtige Marktwert der Immobilie. Der Beleihungswert darf übrigens nur maximal so groß sein wie der Verkehrswert. Das ist gesetzlich geregelt. Gemäß § 16 des Pfandbriefgesetzes darf der Beleihungswert den jeweiligen Marktwert, selbst bei extrem niedrigen Immobilienpreisen in einer Abschwungphase, nicht übersteigen.

Wie hoch ist der Beleihungswert normalerweise?

Für Ihren Darlehensgeber ist Ihre Immobilie immer nur etwa 70 bis 90 % der tatsächlichen Baukosten oder des Kaufpreises wert. Bei einer Immobilie mit einem Verkehrswert von 300.000 € beträgt der Beleihungswert also zwischen 210.000 € und 270.000 €. Das bedeutet, Sie würden von der Bank einen Kredit von maximal 210.000 bis 270.000 € für die Immobilie erhalten.

Warum liegt der Beleihungswert immer unter dem Verkehrswert der Immobilie?

Der Grund für die vorsichtige Kalkulation von Darlehensgebern in Bezug auf den Beleihungswert sind die vergleichsweise langen Laufzeiten von Immobilienfinanzierungen. Denn der Verkehrswert einer Immobilie unterliegt während der Dauer eines Immobiliendarlehens Wertschwankungen. Neben der Bausubstanz bestimmen auch die Situation auf dem Wohnungsmarkt durch Angebot und Nachfrage sowie die Lage des Objekts den Immobilienpreis. Ändert sich einer der Faktoren zum Negativen, kann das den Immobilienwert drücken. Die Immobilie ist dann nicht mehr so viel wert wie vorher.

Ein Beispiel: Neben einem vormals ruhig am Stadtrand gelegenen Einfamilienhaus wird eine neue, stark befahrene Umgehungsstraße gebaut, wodurch der Marktwert der Immobilie zwangsläufig sinkt. Weil der Immobilienbesitzer und Kreditnehmer aufgrund finanzieller Schwierigkeiten seine Kreditraten nicht mehr zahlen kann, muss die Bank die Immobilie zwangsverwerten, um an ihr Geld zu kommen. Aufgrund der Wertminderung und weil Zwangsversteigerungen üblicherweise keine Bestpreise erzielen, wechselt die ehemals 300.000 € teure Immobilie dabei für lediglich 230.000 € den Besitzer. Hat die Bank nun aus ihrer Sicht den Wert der Immobilie bei der Kreditvergabe zu hoch eingeschätzt und ein Baudarlehen von 250.000 € gewährt, von dem noch 240.000 € ausstehen, macht sie Verlust. Ein solches Ausfallrisiko versuchen Banken durch eine vorsichtige Kalkulation des Beleihungswerts im Vorfeld zu umgehen.

So ermittelt die Bank den Beleihungswert

Jedes Finanzinstitut ermittelt den Beleihungswert einer Immobilie nach eigenen Kriterien. Allerdings bestehen grundlegende Verfahren, nach denen die Geldinstitute dabei vorgehen. Je nachdem, um welche Art des zu finanzierenden Objekts es sich handelt, kommen diese drei gängigen Verfahren zum Einsatz:

Bei selbstgenutztem Wohneigentum: das Sachwertverfahren

Bei diesem Verfahren wird simuliert, was es kosten würde, das Haus neu zu bauen. Der Sachwert besteht somit aus zwei Teilen: dem Bau- und dem Bodenwert. Den Bodenwert errechnet die Bank, indem sie die Grundstücksfläche in Quadratmetern mit einem geschätzten, auf Dauer erzielbaren Quadratmeterpreis multipliziert. Für den Bauwert stehen zwei Möglichkeiten der Berechnung zur Wahl:

  • Entweder wird mit dem sogenannten Indexverfahren der Rauminhalt des Gebäudes berechnet und dieser dann mit einem Wert für den aktuellen Baukostenindex multipliziert
  • oder die Bank wendet das Abschlagsverfahren an, bei dem sie die Baukosten ohne Nebenkosten schätzt und einen pauschalen Risikoabschlag von 10 bis 30 % abzieht.

Das Abschlagsverfahren ist das geläufigere Modell. Handelt es sich um einen Altbau, zieht die Bank eventuell noch durch das Alter entstandene Wertminderungen ab. Der Beleihungswert ergibt sich dann aus der Summe von Bauwert und Bodenwert.

Bei einem vermieteten Objekt: das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren dient als Ausgangwert für die Schätzung des Beleihungswerts der Ertrag aus den erzielten Mieteinnahmen. Die Bank errechnet den Betrag aus den jährlich zu erzielenden Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten und multipliziert diesen mit einem Kapitalisierungsfaktor, in den Alter, Bauzustand, Nutzung und Größe der Immobilie einfließen. Zusammen mit dem Bodenwert ergibt sich daraus dann der Beleihungswert.

Bei Wohnimmobilien: das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren vergleicht die Bank das Grundstück und/oder die zu finanzierende Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Nachbarschaft bzw. Region. Aus den gesammelten Kaufpreisen wird dann ein Mittelwert ermittelt, der als Grundlage für den Beleihungswert dient. Der Nachteil dieser Methode ist, dass eventuelle Marktschwankungen mit in die Wertermittlung einfließen und es nicht überall vergleichbare Immobilien gibt. Daher wenden viele Geldgeber das Vergleichswertverfahren nur ergänzend an. Bei gemischt genutzten Gebäuden, z.B. wenn sich eine vermietete Einliegerwohnung in einem selbst genutzten Einfamilienhaus befindet, kommt eventuell auch eine Mischung aus Sachwert- und Ertragswertverfahren zum Einsatz. Man nennt dies ein Mittelwertverfahren. 

Die Beleihungsgrenze: ein weiterer Sicherheitsabschlag der Bank

Der Beleihungswert ist noch nicht der Betrag, den die Bank Ihnen als Baudarlehen zur Verfügung stellt. Hier kommt nun die Beleihungsgrenze ins Spiel, ein weiterer Sicherheitsabschlag, den die Bank vornimmt. Die Beleihungsgrenze bezieht sich auf den Beleihungswert als Ausgangspunkt. Die internen Regeln, nach denen die Kreditinstitute ihre Beleihungsgrenzen ziehen, variieren aufgrund von unterschiedlichen gesetzlichen Vorgaben zur Mittelverwendung. So kann die Beleihungsgrenze je nach Institut zwischen 40 und 80 % des Beleihungswerts liegen. Übliche Beleihungsgrenzen sind:

  • Bei Raiffeisenbanken, Volksbanken, Sparkassen, Bausparkassen und Geschäftsbanken: bis zu 80 % des Beleihungswerts
  • Bei Hypothekenbanken: zwischen 60 und 65 % des Beleihungswerts
  • Bei Lebensversicherungen: zwischen 40 und 60 % des Beleihungswerts

Das heißt: Hat die Bank bei einem Verkehrswert der Immobilie von 300.000 € den Beleihungswert mit einem Sicherheitsabschlag von 10 % auf 270.000 € festgelegt, zieht sie nun gemäß ihrer Beleihungsgrenze einen weiteren prozentualen Betrag ab, um auf den Darlehensbetrag zu kommen, den sie Ihnen zu Bestkonditionen leiht. Angenommen die Beleihungsgrenze der Bank liegt bei 80 % sind das maximal 216.000 €. Hier nochmal der Rechenweg im Detail:

  • 300.000 € Verkehrswert * 90 % Beleihungswert = 270.000 €
  • 270.000 € * 80 % Beleihungsgrenze = 216.000 €

Der Betrag, den die Bank Ihnen als Immobilienkredit gewährt, setzt sich also aus dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze zusammen. Doch Vorsicht! Die Konditionen für eine Immobilienfinanzierung werden noch durch einen weiteren Faktor bestimmt, den Beleihungsauslauf. Diesen erläutern wir Ihnen im Folgenden.

Was bedeutet Beleihungsauslauf?

Im Zusammenhang mit der Beleihungsgrenze fällt auch häufig der Begriff des Beleihungsauslaufs. Als Beleihungsauslauf bezeichnet man im Finanzjargon das Verhältnis zwischen der Höhe des aufgenommenen Darlehens und dem Beleihungswert der Immobilie. Er wird als Prozentsatz angegeben.

Angenommen, der Kaufpreis eines Einfamilienhauses beträgt 300.000 €. Die Bank nimmt für die Ermittlung des Beleihungswerts einen Sicherheitsabschlag von 10 % vor, sodass der Beleihungswert bei 270.000 € liegt. Nach Abzug des Eigenkapitals, das Sie als Darlehensnehmer einbringen, bleibt ein Betrag von 162.000 €, der über die Bank finanziert werden muss. Bei einem Beleihungswert von 270.000 € entsprechen die 162.000 € also einem Beleihungsauslauf von 60 %. Man sagt: Der Beleihungsauslauf liegt bei 60 %.

Ein Rechenbeispiel:

  • Kaufpreis/Verkehrswert der Immobilie: 300.000 €
  • Beleihungswert von 90 % des Kaufpreises: 270.000 €
  • Benötigter Darlehensbetrag nach Abzug des Eigenkapitals: 162.000 €
  • Beleihungsauslauf: 60 % (162.000 € / 270.000 € = 0,60 = 60 %)
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Die Höhe des Beleihungsauslaufs wirkt sich auf die Zinshöhe aus

Der Beleihungsauslauf ist also eine wichtige Kennzahl, da sich die Höhe des Beleihungsauslaufs auf die Höhe der Zinsen auswirkt. Bankmitarbeiter sprechen gern von steigenden Zinsen bei einem steigenden Beleihungsauslauf. Denn mit steigendem Beleihungsauslauf steigt auch das Kreditausfallsrisiko der Bank. Die besten Konditionen bieten Kreditinstitute bei einem Beleihungsauslauf bis zu 60 % an, da sie selbst bei einer Beleihung der Immobilie bis zu 60 % des Beleihungswerts weniger Eigenkapital einsetzen müssen als bei Beleihungen darüber. Pfandbriefbanken sind sogar gesetzlich dazu verpflichtet, Kredite nur bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 % auszugeben.

Einfluss der Beleihungsgrenze auf die Darlehenskosten

Als Faustregel gilt: Bei einem Beleihungsauslauf bis zur Beleihungsgrenze bieten die Banken Baudarlehen zu guten Konditionen an. Liegt der Beleihungsauslauf über der Beleihungsgrenze, steigen die Darlehenszinsen und die Anforderungen der Bank an die Bonität des Darlehensnehmers. Denn dann steigt auch das Risiko für die Bank. Das bedeutet, je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer fallen die Bauzinsen aus und desto günstiger wird die Baufinanzierung. Im Umkehrschluss heißt das, eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital wird teuer.

Die 1a-Hypothek

Der Hintergrund: Bei einer Darlehenshöhe bis zur Beleihungsgrenze spricht man von einer 1a-Hypothek oder einer erstrangigen Hypothek, weil es durch ein erstrangiges Grundpfandrecht im Grundbuch abgesichert ist. Das bedeutet: Wenn es zu einer Zwangsvollstreckung oder einen Notverkauf der Immobilie kommt, erhält der Gläubiger als erstes Geld, der zuerst im Grundbuch eingetragen ist. Eine Eintragung an erster Stelle bietet also die größte Sicherheit für den Geldgeber. Für erstrangige Hypotheken bis zur Beleihungsgrenze sind Geldinstitute daher bereit, besonders günstige Konditionen anzubieten.

Die 1b-Hypotheken

Sollten Sie jedoch einen höheren Finanzierungsbedarf haben, kann Ihnen die Bank auch ein Baudarlehen, das über ihrer eigentlichen Beleihungsgrenze liegt, anbieten. Diese Immobilienkredite werden 1b-Hypotheken oder zweitrangige Hypotheken genannt, weil sie im Grundbuch durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht sowie zusätzlich durch eine öffentliche Bürgschaft, die ein Bundesland oder ein öffentlich-rechtliches Kreditinstitut eingeht, abgesichert sind. Zweitrangige Baudarlehen gibt es allerdings nicht mehr zu Top-Konditionen. Die Kreditinstitute verlangen für das Eingehen eines höheren Kreditausfallsrisikos Zinsaufschläge, die einige tausend Euro Zusatzkosten verursachen können. Anders verhält es sich jedoch bei Bausparverträgen und Förderdarlehen der Bundesländer bzw. KfW-Förderungen. Denn Bausparkassen und Förderbanken begnügen sich meist mit einem nachrangigen Grundpfandrecht, ohne dafür Zinsaufschläge zu verlangen.

Sowohl 1a- als auch 1b-Hypotheken werden als Realkredite bezeichnet, da das Kreditinstitut die Sicherheit über die zu finanzierende Immobilie selbst abdeckt.

Was tun, wenn der Beleihungsauslauf den Beleihungswert übersteigt?

Übersteigt der Beleihungsauslauf den Beleihungswert, muss das nicht unbedingt heißen, dass die Bank das Darlehen komplett ablehnt und Ihr Traum vom eigenen Haus platzt. Können Sie die Lücke zwischen Kaufpreis und Beleihungswert nicht mit zusätzlichem Eigenkapital schließen, wird Ihnen die Bank unter Umständen noch weitere Kredite anbieten. Dafür verlangen Geldgeber allerdings vom Kreditnehmer eine hohe Kreditwürdigkeit durch gute wirtschaftliche Verhältnisse und zusätzliche Sicherheiten wie Lebens- oder Rentenversicherungen, Wertpapiere, Grundstücke etc. Bei besonders guter Bonität erhalten Sie dann für die Kreditsumme, die über den Beleihungswert hinausgeht, zusätzlich zum Hypothekendarlehen einen gedeckten Personalkredit. Dieser wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen.

Manche Banken bieten auch 100-Prozent-Finanzierungen, bei denen der Kreditnehmer lediglich die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln trägt, oder gar Vollfinanzierungen ganz ohne den Einsatz von Eigenkapital an. Bedenken Sie jedoch, dass sich die Geldgeber ihr höheres Risiko mit deutlich teureren Darlehenskonditionen bezahlen lassen. Deshalb gilt nach wie vor: Je mehr eigenes Geld Sie einbringen können, desto günstiger wird der Immobilienkredit.

Diese Unterlagen benötigt die Bank für die Berechnung des Beleihungswerts

Welche Unterlagen Ihr Geldgeber für die Wertermittlung benötigt, hängt von Ihrem Finanzierungsbedarf ab. Für Darlehen bis zu einem Volumen von 400.000 € gilt die sogenannte vereinfachte Wertermittlung. Die Bank wird die Wertermittlung selbst durch einen fach- und sachkundigen Mitarbeiter vornehmen. Als Unterlagen reichen meist ein Exposé der Immobilie oder Baupläne und eine Bonitätsauskunft.

Bei einem Darlehen mit einer Grundschuld von über 400.000 € ist für den Darlehensgeber ein ausführliches Wertgutachten von einem vereidigten Gutachter verpflichtend. Aber auch wenn Sie die Beleihungsgrenze so weit wie möglich ausschöpfen möchten oder müssen, wird die Bank im Allgemeinen einen Sachverständigen bestellen. Dieser fertigt dann ein spezielles Beleihungswertgutachten an. Es gibt sowohl bankinterne Gutachter als auch externe freie Gutachter, die die Kreditinstitute beauftragen. Der Gutachter nimmt das Objekt in aller Regel selbst in Augenschein. Zudem braucht er zur Erstellung des Gutachtens allerlei Dokumente wie einen Grundbuchauszug, einen Lageplan, Wohnflächenberechnungen und Versicherungsunterlagen.

So können Sie die Höhe des Beleihungswerts beeinflussen

Generell gilt: Je höher der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze, desto mehr Geld können Sie aufnehmen und desto bessere Zinsen können Sie von Ihrem Geldgeber erwarten. Deshalb liegt es im Interesse jedes Darlehensnehmers, dass das Kreditinstitut den Beleihungswert möglichst hoch ansetzt. Stellen Sie daher bereits im ersten Finanzierungsgespräch die objektiven Vorzüge Ihrer Wunsch-Immobilie heraus, damit die Bank diese bei der Berechnung des Beleihungswerts auch berücksichtigt. Dazu gehören z.B.:

  • gute Lage
  • gute Bauqualität
  • Sonderausstattungen
  • Modernisierungsmaßnahmen der letzten 15 Jahre
  • verschiedene Nutzungsmöglichkeiten (z.B. durch eine Einliegerwohnung)
  • evtl. gute Mieterbonität
  • positive, künftige Veränderungen in der Region

Hilfreich ist auch, wenn Sie ein objektives Wertgutachten vorweisen können, das einen möglichst hohen Immobilienwert angibt. Dieses hilft Ihnen, schon im Vorfeld einen Eindruck davon zu bekommen, in welchem Rahmen sich der Beleihungswert der Immobilie in etwa bewegen wird.

Vergleich.de Tipp

Sollte die Bank den Beleihungswert für Ihren Finanzierungsbedarf zu niedrig ansetzen, können Sie Ihre Immobilienfinanzierung splitten. Sie sparen Finanzierungskosten, wenn Sie alles, was über eine 1a-Hypothek hinausgeht, mit Finanzierungsbausteinen decken, die entweder zum Eigenkapital zählen oder ohne Zinsaufschlag nachrangig im Grundbuch besichert werden.

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