Budgetrechner: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für die Bereiche Immobilien und Versicherung

Stand: 21.11.2023

Das hängt von Ihren finan­ziellen Rahmen­bedin­gungen ab. Wichtig ist, dass Ihr Ein­kommen regel­mäßig hoch genug ist, um die monat­lichen Kredit­raten abzu­zahlen. Außer­dem sollte in Ihrem Budget noch aus­reichend Geld für die lau­fen­den Lebens­haltungs­kosten sowie für Rück­lagen vorhan­den sein.

Die Frage, wie viel Haus ich mir leisten kann, hängt auch mit der Höhe des Immobilien­kredites zusam­men, den Sie bei einer Bank maximal erhalten. Die Kredit­summe und die Kredit­kos­ten wie­der­um richten sich nach mehre­ren Fakto­ren:

• die Höhe Ihres Eigen­kapitals
• die Länge des Zeit­raumes, in dem der Haus­kredit abge­zahlt wird
• die monatliche Raten­zahlung
• der Zins­satz, zu dem das Dar­lehen verge­ben wird
• der Wert der Immo­bilie
• Ihre persönliche Kredit­würdig­keit

Die genannten Fakto­ren haben Ein­fluss auf die maxi­male Höhe einer Bau­finan­zierung. Es gibt zudem einen unge­fähren Richt­wert, um zu ermit­teln, wie viel Immo­bilie Sie sich leis­ten können. Orien­tieren Sie sich an folgen­der Regel: Die monat­liche Belas­tung durch die Bau­finan­zierung sollte im Idealfall bis zu 40 % Ihres Haus­halts-Ein­kommens aus­machen.

So berechnet der Budgetrechner, wie viel Haus Sie sich leisten können

Um die Frage „Wie viel Immo­bilie kann ich mir leisten?“ zu beant­worten und den maximal mög­lichen Kredit­betrag zu berech­nen, benö­tigt der Bud­get­rechner einige wich­tige Kenn­zahlen wie z. B. Ihr aktuelles Ein­kommen, regel­mäßige Aus­gaben und das vorhan­dene Eigen­kapital. Folgende Anga­ben sind notwen­dig:

1. Monatliches Haushaltsnettoeinkommen: Damit sind die regelmäßigen Einkünfte aller Haushaltsmitglieder nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben gemeint (z. B. Gehalt, Rente, Kindergeld).
2. Eigenkapital: Je höher das Eigen­kapital ist, das Sie in die Baufinan­zierung ein­bringen, desto güns­tiger werden am Ende die Kondi­tio­nen für Ihren Immobilien­kredit. Als Eigen­kapital zählen z. B. Bargeld, Gespar­tes auf Tages­geld- und Festgeld­konten, Wert­papiere und Bau­spar­verträge.
3. Monatliche Rate: Ziehen Sie den Regler zu dem Wert, den Sie monatlich für Ihr Darlehen ausgeben können. Der Höchst­wert liegt bei ca. 35 % Ihres Haushalts­netto­einkommens – mehr sollte es bei einer soliden Finanzierung nicht sein.

Außerdem können Sie das Bundes­land auswählen, in dem die Immobilie steht, denn davon ist die Höhe der Grund­erwerb­steuer abhängig. Weitere Kosten wie Notar und Grundbuch, die Makler­provision und ein Sicherheits­puffer sind mit gängigen Werten voreingestellt, lassen sich aber auch individuell anpassen. Wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen, können Sie zudem geplante Modernisierungs­kosten eingeben.

Der maximal mögliche Kauf­preis wird Ihnen direkt angezeigt, unter Details sehen Sie zudem die Höhe der Kauf­neben­kosten. So erhal­ten Sie Ant­worten auf die Fragen „Wie viel Bau­kredit bekomme ich?“ und „Wie teuer darf mein Haus sein?“. Ein Klick auf "Budget­beratung anfragen" führt Sie direkt in unseren Baufinanzierung Vergleich, wo Sie aktuelle Zins­konditionen für Ihr persönliches Vorhaben sehen.

Bei welchem Gehalt kann ich mir welches Haus leisten?

Viele Fakto­ren spielen bei der Ver­gabe eines Immo­bilien­kredites eine Rolle. Neben Ihrem Ge­halt, also dem regel­mäßigen Ein­kom­men, kommt es unter anderem auf die Höhe Ihres Eigen­kapitals, auf das aktuelle Zinsniveau, auf Ihre Boni­tät und die jewei­lige Bank an, die das Dar­lehen vergibt. Es gibt aber einen Näherungs­wert, der einen groben Über­blick verschaf­ft, wie viel Gehalt für einen Haus­kauf not­wendig ist.

Für einen Näherungswert haben wir ein Bei­spiel in unseren Bud­get­rechner einge­geben. Hierbei

• treten zwei Erwach­sene als Kredit­nehmer auf.
• Sie bringen 50.000 € Eigenkapital mit ein.
• Bei der Monats­rate rich­ten wir uns nach der Faust­regel, wonach 40 % vom Ein­kom­men als monat­liche Belas­tung für die Rück­zahlung ange­setzt werden.

Wie viel Hauskredit kann ich mir leisten?

Nachfolgend sehen Sie, wie viel Immobilien­kredit Sie bei welchem Ge­halt unter den genannten Rahmendaten bekommen können.

• Wie viel Hauskredit bekomme ich bei 2.000 € netto?

  Bei einem Netto-Gehalt von 2.000 € im Mo­nat bekom­men Sie unter den genann­ten Bedin­gun­gen ein Dar­lehen in Höhe von 146.600 €. Die monat­liche Rate liegt bei 700 €.

• Wie viel Hauskredit bekomme ich bei 2.500 € netto?

  Verdienen Sie 2.500 € netto im Mo­nat, können Sie unter den genann­ten Bedin­gun­gen mit einem Kre­dit in Höhe von 183.300 € rech­nen. Dafür zah­len Sie monat­lich etwa 875 € zu­rück.

• Wie viel Hauskredit bekomme ich bei 3.000 € netto?

  Bei einem Gehalt von 3.000 € netto ge­währt Ihnen die Bank un­ter den beschrie­be­nen Vor­aus­set­zun­gen einen Kredit über 219.900 €. Die Rate liegt dann bei 1.050 €.

• Wie viel Hauskredit bekomme ich bei 4.000 € netto?

  Unter den genann­ten Bedin­gun­gen ist bei einem Netto­ge­halt von 4.000 € monat­lich ein Dar­le­hen in Höhe von 293.200 € mög­lich. Als Rate sollten Sie ca. 1.400 € ein­pla­nen.

• Wie viel Hauskredit bekomme ich bei 5.000 € netto?

  5.000 € Netto­gehalt er­mög­lichen unter den genann­ten Bedin­gun­gen eine Bau­finan­zie­rung über 366.600 €. Die monat­liche Rate liegt dann bei 1.750 €.

In der folgen­den Tabelle sehen Sie noch ein­mal die möglichen Kredit­sum­men nach Gehalts­stu­fen im Über­blick. Es han­delt sich um eine Bei­spiel­rech­nung, die einen Über­blick über die Größen­ord­nung bietet. Bei verän­der­ten Rahmen­bedin­gun­gen än­dern sich die Er­geb­nis­se. Nut­zen Sie den Budgetrechner und berech­nen Sie Ihre indi­viduel­len Mög­lich­kei­ten, um zu ermit­teln, wie teuer Ihr Haus sein darf.

Das ist wichtig, wenn Sie Ihr Budget berechnen

Bei der Berech­nung, wie viel Haus Sie sich leis­ten können, tau­chen viele Begrif­fe rund um die Bau­finan­zierung auf. Hier erklä­ren wir die wichtig­sten und beant­wor­ten die häufig­sten Fra­gen.

Welche Rolle spielt Eigenkapital bei der Berechnung des Budgets?

Die Höhe des Eigen­kapitals beein­flusst maß­geblich die Zins­kosten, die Sie zah­len müs­sen. Denn je mehr Eigen­kapital Sie in die Finan­zierung ein­brin­gen, desto weniger Geld benö­tigen Sie von der Bank – der Kredit fällt gerin­ger aus. Außer­dem beloh­nen Banken einen hohen Eigen­kapital­anteil mit güns­tige­ren Zin­sen. Das redu­ziert die monat­lichen Kredit­raten und schont Ihr Bud­get. Und Sie haben am Ende der Zins­bin­dung eine gerin­gere Rest­schuld, was Ihnen die Anschluss­finan­zierung er­leich­tert.

Im besten Fall beträgt Ihr Eigen­kapital mindestens 30 % vom Immo­bilien­preis. Damit decken Sie Neben­kosten wie die Makler­provi­sion und Aus­gaben für den Grund­buch­eintrag ab und besitzen gute Voraus­setzun­gen für einen nied­rigen Zins­satz.

Kann ich ein Haus ohne Eigen­kapital kaufen? Ja, das ist mög­lich. Aller­dings müssen Sie mit höheren Zinsen rech­nen und be­stimmte Voraus­setzun­gen erfül­len. Dazu gehören

• ein hohes und sicheres Einkom­men
• eine sehr gute Bonität
• keine anderen Schulden

Wie viel Haus kann ich mir bei den aktuellen Zinsen leisten?

Die aktuellen Bau­zinsen haben sich seit Anfang 2022 vervierfacht. Damit bekommen Sie bei ansonsten gleichen Rahmenbedingungen von der Bank heute einen niedrigeren Baukredit als damals. Haben Sie mit einem bestimmten Kaufpreis kalkuliert, müssen Sie heute mehr Eigenkapital oder höhere monatliche Raten aufbringen.

Die genauen Zinsen für Ihr Vor­haben ermit­teln Sie ganz einfach in unserem Bau­finan­zierung Ver­gleich. Dort erhal­ten Sie nach der Ein­gabe der Rahmen­daten Ihrer Finan­zierung einen kosten­losen und aus­führ­lichen Über­blick über die besten Ange­bote für ein Haus­darlehen. Nach dem Ver­gleich der Ange­bote können Sie sich ent­schei­den und eine unverbind­liche An­frage beim Anbie­ter stel­len.

Wie sehr sich das Ver­gleichen der Bau­zinsen lohnt, zeigt folgen­des Bei­spiel. Bei einem Immobilien­darlehen über 380.000 € führt ein um 0,52 Prozentpunkte höhe­rer Zins bei einer 10-jährigen Zinsbindung zu etwa 16.550 € höhe­ren Zins­kosten.

Schauen Sie also genau hin und scho­nen Sie Ihr Bud­get. So kön­nen Sie sich mehr Haus leis­ten.

Darlehensbetrag: 380.000 €,  Immobilienwert: 420.000 €, Zinsbindung: 10 Jahre,  Tilgung: 2 %, PLZ: 34295

Anbieter eff. Jahreszins monatl. Rate  

3,46 % 1.729,00 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,46 %

Fester Sollzins p.a.:3,37 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:90,00 %

Immobilienwert:420.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:380.000,00 €

Zinskosten:116.829,39 €

Monatliche Rate:1.729,00 €

Restschuld:289.349,39 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 1 Monat

Anzahl der Raten:349

Gesamtbetrag:603.101,15 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

3,83 % 1.846,17 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,83 %

Fester Sollzins p.a.:3,75 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:90,00 %

Immobilienwert:420.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:380.000,00 €

Zinskosten:129.112,93 €

Monatliche Rate:1.846,17 €

Restschuld:287.572,53 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:28 Jahre und

Anzahl der Raten:336

Gesamtbetrag:619.835,51 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

3,88 % 1.862,00 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,88 %

Fester Sollzins p.a.:3,80 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:90,00 %

Immobilienwert:420.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:380.000,00 €

Zinskosten:130.769,54 €

Monatliche Rate:1.862,00 €

Restschuld:287.329,54 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:27 Jahre und 11 Monate

Anzahl der Raten:335

Gesamtbetrag:622.034,49 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

4,31 % 1.998,17 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:4,31 %

Fester Sollzins p.a.:4,21 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:90,00 %

Immobilienwert:420.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:380.000,00 €

Zinskosten:144.981,37 €

Monatliche Rate:1.998,17 €

Restschuld:285.200,97 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:26 Jahre und 9 Monate

Anzahl der Raten:321

Gesamtbetrag:640.368,95 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

aktuelle Bauzinsen, Stand: 26.04.2024

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Was bedeutet die Tilgungsrate für mein Budget?

Mit der Auswahl der Tilgungs­rate bestim­men Sie, wie schnell Sie das Dar­lehen zurück­zahlen. Bei einer hohen Til­gungs­rate sind Sie schnel­ler schulden­frei als mit einer nied­rigen. Dafür steigt die monat­liche Belas­tung, weil Sie höhe­re Raten zah­len.

Folgen­des Bei­spiel kann das ver­deut­lichen. Die Tabel­le zeigt die Monats­raten und die Rest­schuld bei unter­schied­lichen Til­gungs­raten. Wir sind für das Beispiel von einem Immo­bilien­kredit über 380.000 € und einer 10-jährigen Zins­bin­dung bei 4 % aus­ge­gangen.

Fazit: Eine niedriger Tilgungssatz entlastet Ihr Bud­get, weil Sie monat­lich weniger in die Rück­zahlung inves­tieren. Mit einer hohen Tilgungs­rate zahlen Sie das Dar­lehen schnel­ler zurück. Mindestens 2 % gelten als ideal. Seit dem rasanten Anstieg der Bauzinsen ist das aber für viele nicht mehr machbar, daher bieten Banken inzwischen auch wieder einen Tilgungssatz von 1 % an.

Tilgung einfach berechnen

Mit unserem Tilgungsrechner ermitteln Sie schnell und unkompliziert die Rahmenbedingungen Ihrer Baufinanzierung.

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Wie berechnet die Bank mein Budget und die mögliche Kredithöhe?

Bevor eine Bank einen Kredit ver­gibt, stellt sie die Ein­nah­men und Aus­gaben des Antrag­stel­lers gegen­über. Auf der Ein­nah­men­seite wer­den alle Netto­ein­kommen addiert. Dazu gehören Gehäl­ter, Ren­ten, Kinder­geld und Kapital­er­träge. Von der ermit­tel­ten Summe werden 35 % abge­zo­gen – das ent­spricht dem empfoh­lenen Anteil der monat­lichen Belas­tung an den regel­mäßigen Aus­gaben. So blei­ben 65 % des Ein­kommens für die Lebens­haltung, also für Lebens­mittel, Klei­dung, Tele­fon, Versicherun­gen und Frei­zeit, übrig.

Häu­fig arbei­ten Ban­ken bei der Berech­nung des Haus­halts­aus­gaben mit Pau­schalen. Der Haupt­verdie­ner wird in der Regel mit Aus­gaben zwi­schen 500 € und 800 € ange­setzt, jedes weitere Haus­halts­mit­glied mit ca. 200 € bis 300 €. So ergibt sich für einen 4-Perso­nen-Haus­halt eine Pau­schale für Lebens­haltungs­kosten von 1.100 € bis 1.700 €. Achtung: Seit der hohen Inflation haben einige Banken diese Werte angehoben!

Passen Sie mit Ihren rea­len Aus­gaben für den Lebens­unter­halt in den Rahmen der pau­schal berech­neten Haus­halts­aus­gaben, haben Sie grund­sätzlich gute Chan­cen auf eine Immo­bilien­finanzierung. Sollten Ihre Aus­gaben über den Rahmen hinaus­gehen, wird es schwie­rig, bei dieser Bank ein Dar­lehen zu erhal­ten. Dann können Sie über einen Ver­gleich nach Ange­boten mit güns­tigeren Zin­sen suchen oder Sie redu­zieren die Höhe des Dar­lehens und damit die monat­lichen Kredit­raten.

Welche Nebenkosten belasten mein Budget?

Jeder Erwerb einer Immobilie ist mit Neben­kosten verbun­den. Diese Neben­kosten beim Haus­kauf können bis zu 20 % des Kauf­prei­ses aus­machen. Dazu gehö­ren z. B.

• die Makler­provision
• die Grund­erwerb­steuer
• Moder­nisierungs­kosten
• Umzugs­kosten
• die Grundsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten

Hinzu kommen möglicher­weise Bereit­stellungs­zinsen, wenn Sie das Dar­lehen verspä­tet abrufen. Auch beim Haus­bau treten spezielle Baunebenkosten auf. Dazu zählen Aus­gaben für die Bau­genehmi­gung, für Gut­achter und für die Bau­herren­haft­pflicht­versich­erung. Die Neben­kosten gehö­ren unbe­dingt in die Berech­nung Ihre Bud­gets.

Spartipps: So können Sie sich mehr Haus leisten

Sie können Ihr Budget für den Traum vom eigenen Haus erhöhen, sodass ein höherer Immo­bilien­kredit machbar ist. Wir haben im Folgen­den einige Tipps für Sie.

Prüfen Sie staatliche Fördermöglichkeiten

Es exis­tieren mehrere staat­liche Förder­program­me, die den Er­werb sowie die Sanie­rung beste­hen­der Gebäu­de und den Neu­bau unter­stützen. Dazu gehört die Bundes­förderung für effi­ziente Gebäude (BEG), die über die Kredit­an­stalt für Wieder­auf­bau (KfW) und das Bundes­amt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle (BAFA) bean­tragt wer­den können. Neben den bundes­einheit­lichen KfW-Program­men 261 und 297, die zins­günstige Kredi­te bis zu 150.000 € bein­halten, gibt es weitere Förder­möglich­keiten in den einzel­nen Bundes­län­dern.

Sparen Sie bei der Grunderwerbsteuer

Sie müssen beim Kauf einer Immobilie Grund­erwerb­steuer zahlen, die je Bundes­land zwischen 3,5 und 6,5 % des Kauf­prei­ses aus­macht. Diese kann jedoch unter bestimm­ten Voraus­setzun­gen gemin­dert wer­den.

• Sie können die Bemes­sungs­grund­lage für die Grund­erwerb­steuer senken, wenn im Kauf­vertrag mobi­les Inven­tar einzeln aufge­führt wird. Dieses gilt nicht als Teil der Immo­bilie und unter­liegt nicht der Steuer.
• Kaufen Sie zuerst das als Bau­land geplan­te Grund­stück unab­hän­gig vom noch zu bauen­den Haus, dann zahlen Sie die Steuer nur für das Grund­stück. Bei einem gemein­samen Kauf­ver­trag besteht ein recht­lich zusammen­hän­gen­der Vor­gang und die Grund­erwerb­steuer wird auf Bau­land plus Immo­bilie ange­rech­net.
• Sollten Sie Mängel am gekauf­ten Haus fest­stel­len, die nach­träg­lich den Kauf­preis senken, erhalten Sie einen entsprech­enden Anteil an der gezahl­ten Grund­erwerb­steuer zurück. Dabei gilt eine Frist von 2 Jahren.

Erhöhen Sie Ihr Eigenkapital so weit wie möglich

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigen­kapital Sie auf­brin­gen, desto güns­tiger fällt der Immo­bilien­kredit aus und desto gerin­ger wird Ihr Budget mit der Rück­zahlung belas­tet. Prüfen Sie, ob Sie even­tuell von einem Familien­mit­glied einen güns­tigen Privat­kredit erhal­ten. Oder ob möglicher­weise eine geplante Erb­schaft zu Leb­zeiten aus­gezahlt werden kann.

Übrigens: Es gibt auch eine Ober­grenze beim idealen Anteil von Eigen­kapital. Bringen Sie mehr als 70 % vom Kauf­preis als Eigen­kapital ein, können sich die Kondi­tio­nen wieder verschlech­tern (näm­lich dann, wenn die Kredit­summe zu ge­ring wird).

Planen Sie Ihr Budget realistisch

Seien Sie bei der Berechnung Ihres Budgets und der Gegen­über­stellung Ihrer Ein­nahmen und Aus­gaben gründlich. Denken Sie z. B. auch an Kosten für

• Medikamente
• Abonnements
• Taschengeld für die Kinder
• Geldanlagen wie einen ETF-Sparplan oder ein Fest­geld­konto
• Vereinsbeiträge
• Rück­lagen für besondere Aus­gaben

Wer auf der Aus­gaben­seite einzelne Posten vergisst, kommt zu einem falschen Ergeb­nis bei der Berech­nung des Budgets.

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