Immobilienfinanzierung

Altes Haus sanieren: Von der Planung bis zur Endabnahme

Sie wollen ein altes Haus kaufen und sanie­ren? Oder besit­zen be­reits ein Gebäu­de und planen eine Alt­bau­sanie­rung? Hier finden Sie Infos zu den Kos­ten, zu Mög­lich­kei­ten der Finan­zierung und zu Förder­maß­nah­men sowie viele prakti­sche Tipps, wie Sie eine Sanie­rung ganz kon­kret an­packen.

Was bedeutet es, ein altes Haus zu sanieren?

Unter der Sanie­rung eines alten Hau­ses ver­steht man die grund­le­gen­de Wieder­her­stel­lung eines Gebäu­des. Dabei wer­den Män­gel beho­ben und Schä­den besei­tigt, z. B. wenn Dach­ziegel aus­ge­tauscht, neue Fens­ter einge­setzt wer­den oder die Fassa­de neu ge­dämmt wird. Mög­lich sind einzel­ne Maß­nah­men oder auch die komplet­te Sanie­rung eines al­ten Gebäu­des.

Dabei wer­den häu­fig die Be­grif­fe Sanie­rung, Moder­ni­sie­rung und Reno­vie­rung ver­wen­det und gleich­ge­setzt. Aller­dings gibt es eini­ge Unter­schie­de.

Die Unterschiede zwischen Sanierung, Modernisierung und Renovierung

BegriffErklärungTätigkeiten
SanierungReparatur umfangreicher Mängel und Schäden, Bausubstanz wiederherstellenz. B. undichtes Dach reparieren, Keller trockenlegen, Risse im Mauerwerk reparieren
ModernisierungErhöhung Wohnkomfort, Wertsteigerung, Einbau zeitgemäßer Ausstattungz. B. neue Küche einbauen, Dämmung erhöhen
RenovierungVerschönerung, kleine Mängel beseitigenz. B. Tapezieren, Wände streichen, Bodenbelag erneuern, Türen lackieren

Eine Sanie­rung und eine Moderni­sie­rung las­sen sich nicht immer genau von­einan­der tren­nen. Es gibt Maß­nah­men, die so­wohl zum einen als auch zum ande­ren Be­reich ge­zählt wer­den kön­nen, etwa der Ein­bau einer neu­en Hei­zung.

Beson­ders häu­fig ste­hen bei Sanierun­gen Maß­nah­men im Mittel­punkt, die den Energie­ver­brauch und damit den CO2-Aus­stoß sen­ken sol­len. Das spart Energie­kos­ten und schont die Um­welt.

Wie hoch sind die Kosten einer Altbausanierung?

Exper­ten gehen von ca. 400–600 € pro qm aus. Das be­sagt eine Faust­re­gel zu den Kos­ten, wenn Sie ein altes Haus kern­sanie­ren wol­len. Die konkre­ten Aus­ga­ben für die Sanie­rung eines alten Hau­ses las­sen sich nicht pau­schal bezif­fern. Jedes Gebäu­de ist in sei­ner Bau­sub­stanz unter­schied­lich und die not­wen­digen Sanierungs­maß­nah­men sind von Haus zu Haus verschie­den. Auch die Material- und Hand­werker­kos­ten sind regio­nal unter­schied­lich.

Fol­gen­de Tabel­le gibt einen Über­blick, was es an­hand der beschrie­be­nen Faust­re­gel im Durch­schnitt kos­tet, ein altes Haus kom­plett zu sanie­ren.

Kosten einer Altbausanierung

WohnflächeSanierungskosten pro qmkomplette Sanierungskosten im Durchschnitt
110 qm400–600 €44.000–66.000 €
130 qm400–600 €52.000–78.000 €
150 qm400–600 €60.000–90.000 €
180 qm400–600 €72.000–108.000 €

Natür­lich sind das nur unge­fähre Wer­te. Steht ein Alt­bau länge­re Zeit leer oder wur­de das Gebäu­de un­zu­reichend gewar­tet, können umfang­reiche Sanierungs­ar­bei­ten not­wen­dig sein, was zu höhe­ren Sanierungs­kos­ten führt. Sind nur einzel­ne Maß­nah­men not­wen­dig, z. B. Repara­turen am Dach, sin­ken die Kos­ten.

Grund­sätz­lich setzt sich die Höhe der Kos­ten einer Alt­bau-Sanie­rung aus mehre­ren Fakto­ren zusam­men.

  • Zustand und Baujahr des Gebäu­des
  • Um­fang der Sanierungs­maß­nahmen
  • Preise für Hand­wer­ker, Ar­beits­zeit
  • Quali­tät und Verfüg­bar­keit des Materials
  • Bera­tung, Gut­ach­ten, Pla­nung, Finan­zie­rung
Tipp!

Grundsätz­lich gilt: Je äl­ter ein Haus ist, desto umfang­rei­cher sind die Ar­bei­ten und desto teu­rer wird die Alt­bau­sanie­rung.

Haus: Kosten einer Sanierung

Gestiegene Kosten einer Altbausanierung durch Corona

Bau­materi­alien sind seit 2021 sehr viel teu­rer gewor­den, teil­weise um mehre­re hun­dert Pro­zent. Betrof­fen sind alle für Bau­stel­len wichti­gen Materia­lien wie z. B.

  • Holz
  • Farben
  • Glas
  • Dämmstoffe

Diese Preis­steige­run­gen sind eine Fol­ge der Covid 19-Pande­mie. Nach­dem 2020, im ers­ten Jahr der Pande­mie, welt­weit die Produk­tion herun­ter­ge­fah­ren wur­de, star­te­ten 2021 viele zu­vor auf­ge­scho­bene Bau­vor­ha­ben. Das führ­te zu einer star­ken Nach­fra­ge, ins­beson­de­re in China und den USA. Außer­dem herrscht ein Man­gel an Schiffs-Contai­nern, was den glo­ba­len Trans­port be­ein­träch­tigt und ver­teu­ert. Da­raus erge­ben sich gestie­gene Prei­se auch im Be­reich der Alt­bau­sanie­rung.

Wie kann ich eine Haussanierung finanzieren?

Wenn Sie ein altes Bauern­haus, ein Fach­werk­haus oder ein­fach ein altes Wohn­ge­bäude sanie­ren, ent­ste­hen Kos­ten von mehre­ren zehn­tau­send Euro. Bei auf­wän­digen Sanierungs­maß­nah­men sind sogar Aus­gaben über 100.000 € mög­lich. In vielen Fäl­len wird dann eine Finan­zie­rung mit einem Kre­dit not­wen­dig. Haus­besit­zer haben mehre­re Mög­lich­kei­ten, die Haus­sanie­rung zu finan­zie­ren:

  • mit einer Immo­bilien­finan­zierung
  • über einen Sanierungs- bzw. Moderni­sierungs­kredit
  • mit staat­lichen Förder­mit­teln

Wir beschrei­ben im Fol­gen­den die verschie­de­nen Mög­lich­kei­ten der Finan­zie­rung und er­läu­tern die Vor- und Nach­teile.

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Über­stei­gen die Kos­ten für die geplan­te Alt­bau­sanie­rung die 50.000 €-Grenze oder wol­len Sie ein altes Haus kau­fen und anschlie­ßend sanie­ren, ist eine Immo­bilien­finan­zierung die passen­de Mög­lich­keit.

  • Bei einer Immo­bilien- oder Haus­finan­zierung erhal­ten Sie besse­re Zins­kondi­tio­nen als bei einem Moderni­sierungs­kre­dit.
  • Es sind sehr hohe Darlehens­summen von mehre­ren hundert­tausend Eu­ro und darü­ber mög­lich.
  • Diese Art der Finan­zierung können nur Immo­bilien­besit­zer erhal­ten.
  • Es sind lan­ge Lauf­zei­ten von bis zu 30 Jahren mög­lich.
  • Die Voraus­set­zung für die Ver­gabe einer Immo­bilien­finan­zie­rung ist eine ein­wand­freie Boni­tät.

Eine Immo­bilien­finan­zierung bringt büro­krati­schen Auf­wand mit sich. Da­zu gehört der Grund­buch­ein­trag, die Beauf­tra­gung eines No­tars und eine auf­wändi­ge An­trag­stel­lung.

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Sanierungskredit

Ein Sanierungs- oder auch Moderni­sierungs­kre­dit ist nichts ande­res als ein klassi­scher Raten­kre­dit. Mit eini­gen Beson­der­hei­ten:

  • Die Verwen­dung ist zweck­ge­bun­den. Das heißt, Sie dür­fen die Kredit­sum­me nur für die Sanierungs­maß­nahmen am Haus ver­wen­den.
  • Dafür erhal­ten Sie von den Ban­ken günstige­re Zin­sen als bei einem freien, nicht zweck­gebun­de­nen Raten­kre­dit, denn die Immo­bilie dient als Kredit­sicher­heit.
  • Ein Sanierungs­kre­dit wird nur an Immo­bilien­besit­zer ver­ge­ben.
  • In den meis­ten Fäl­len liegt die Höchst­grenze bei 50.000 €.

Ein Sanierungs­kre­dit kann unkom­pli­ziert bean­tragt wer­den und Eigen­kapi­tal ist nicht not­wen­dig. Ein wei­te­rer Vorteil: Das Dar­lehen wird nicht in das Grund­buch einge­tra­gen, somit spa­ren Sie Auf­wand und es kom­men keine Notar- und Grund­buch­kos­ten auf Sie zu.

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Staatliche Förderung der Altbausanierung

Für die Sanie­rung eines alten Hau­ses gibt es verschie­de­ne Mög­lich­kei­ten der staat­lichen För­de­rung. Da­zu ge­hö­ren zins­güns­tige Kre­dite der KfW (Kredit­an­stalt für Wieder­auf­bau) und regio­nale Pro­gram­me zur För­de­rung des Haus­baus in den einzel­nen Bundes­län­dern.

Ins­beson­dere die KfW-Pro­gram­me 261, 262 und 461, die seit 2021 ver­ge­ben wer­den, unter­stüt­zen Sie bei der ener­geti­schen Sanie­rung. Diese Pro­gram­me gehö­ren zur Bundes­förde­rung für effi­zien­te Gebäu­de (BEG) und ha­ben das Ziel, ener­gie­effi­zien­tes Bau­en und ener­geti­sches Sanie­ren zu för­dern. Dazu kön­nen Sie neben Kredi­ten auch Tilgungs­zu­schüs­se und direk­te Inves­titions­zu­schüs­se bean­tra­gen.

Folgende Leis­tun­gen ent­hal­ten die Förder­pro­gram­me der KfW:

  • Kredit für Komplett­sanie­rung oder Einzel­maß­nah­men bis zu 150.000 €
  • in Ver­bin­dung mit einem Kre­dit ein Til­gungs­zu­schuss bis zu 50 % der Kredit­sum­me (max. 75.000 €)
  • zu­sätz­liche Kre­di­te für die fach­liche Be­glei­tung eines Energie­effi­zienz-Exper­ten bis zu 10.000 €
  • als Alterna­tive zu einem Kredit ein Sanierungs­zu­schuss bis zu 75.000 €, der nicht zurück­ge­zahlt wer­den muss

Die KfW-För­de­rung kann auch er­gän­zend zu einer Immo­bilien­finan­zierung bei einer Bank bean­tragt wer­den.

Wie saniert man ein altes Haus?

Die Reihen­folge der Tätig­kei­ten, in der ein Haus sa­niert wird, ist immer die glei­che. Der Ab­lauf einer Haus­sanie­rung lässt sich in drei Ab­schnit­te unter­tei­len. Das sind die Pla­nung, der Ab­bau des alten Materi­als und die Wieder­her­stel­lung der Bau­sub­stanz. Wir beschrei­ben die drei Ab­schnit­te und die dazu gehö­ren­den Sanierungs­maß­nah­men.

Schritt 1: Vorbereitung der Altbausanierung

Zu Beginn einer Alt­bau­sanie­rung steht immer eine genaue Über­prü­fung der beste­hen­den Bau­sub­stanz. Wel­che Schä­den sind vor­han­den? Wie um­fang­reich wird die Sanie­rung? Was muss sofort ge­macht wer­den? Um die­se grund­legen­den Fra­gen zu beant­wor­ten, empfeh­len wir die Hilfe eines Bau­sach­verstän­digen. Die Kos­ten von mehre­ren hun­dert Euro für eine Be­gut­ach­tung sind gut ange­leg­tes Geld, da ein Laie viele Schä­den nicht er­ken­nen kann. Außer­dem berät Sie der Sach­ver­stän­dige auch in recht­lichen Din­gen und kann die mög­lichen Kos­ten ab­schät­zen.

Nach der Über­prü­fung des Zu­stan­des des Ge­bäu­des, beginnt die Pla­nung. Sie stel­len eine Lis­te der not­wen­di­gen Maß­nah­men auf. Bei der Reihen­fol­ge der Tätig­kei­ten gel­ten zwei Re­geln:

  • Schadens­behe­bung hat Vor­rang
  • Sanie­rung immer von außen nach innen

Das bedeu­tet, dass z. B. die Repa­ra­tur ei­nes un­dich­ten Daches wichti­ger ist als das Ver­le­gen neu­er Elek­tro­lei­tun­gen.

Nun ho­len Sie konkre­te Ange­bo­te von Hand­wer­kern ein. Am bes­ten fra­gen Sie bei mehre­ren Be­trie­ben an, so er­hal­ten Sie einen Über­blick über die wirk­lichen Kos­ten der Alt­bau­sanie­rung. Mit den Kosten­vor­an­schlä­gen küm­mern Sie sich um die Finan­zie­rung Ihres Vor­ha­bens. Wel­che Mög­lich­kei­ten Sie da­für ha­ben, beschrei­ben wir weiter oben.

Schritt 2: Abbau und Entsorgung

Zu der Sanie­rung eines alten Haus­es ge­hört immer der Ab­bau der alten Bau­sub­stanz, ent­we­der teil­weise oder kom­plett. Das bedeu­tet, dass z. B.

  • defek­te Dach­zie­gel ent­fernt
  • alte Fens­ter aus­ge­baut
  • ab­ge­nutzter Fuß­bo­den ge­löst
  • Elektro­leitun­gen aus der Wand gezo­gen und
  • alte Holz­ver­klei­dun­gen heraus­ge­ris­sen wer­den müs­sen.

Diese Ar­bei­ten müs­sen in die finan­ziel­le und zeit­liche Pla­nung unbe­dingt mit ein­ge­rech­net wer­den. Hin­zu kommt immer die Ent­sor­gung des al­ten Materials un­ter Ein­hal­tung aller Um­welt­richt­linien. So kön­nen z. B. alte Dämm­materia­lien wie Glas- und Stein­wolle gif­tige Sub­stan­zen ent­hal­ten, die geson­dert ent­sorgt wer­den müs­sen.

Schritt 3: Wiederherstellung der Bausubstanz

Nach den Ab­bau­ar­bei­ten am und im Haus be­ginnt die Wieder­her­stel­lung des Gebäu­des. Dabei hat sich eine bestimm­te Reihen­fol­ge der Ar­bei­ten bewährt.

  1. Ar­bei­ten am Roh­bau: Jetzt werden Zwischen­wände einge­zo­gen, wenn neue Räume geschaf­fen werden sollen. Für neue Türen und Fens­ter wer­den Lücken in die Wän­de gebro­chen. Gleich­zei­tig kann das Dach ge­deckt und ab­ge­dich­tet wer­den.
  2. Roh­re und Lei­tun­gen: Sind die Roh­bau­ar­bei­ten ab­ge­schlos­sen, stehen Rohre und Lei­tun­gen für die Haus­tech­nik auf dem Pro­gramm. Dazu gehö­ren Ab­wasser­rohre, Wasser­leitun­gen für Sanitär­ein­rich­tun­gen und Hei­zung sowie die Elektro­installa­tio­nen.
  3. Im nächsten Schritt folgt der Einbau der Heizungsanlage. Bei einer Sole-Wasser-Wärmepumpe werden zudem auf dem Grundstück Erdkollektoren bzw. Erdsonden installiert.
  4. Außen­däm­mung: Zeit­gleich mit der Insta­lla­tion von Roh­ren und Lei­tun­gen kann mit der Däm­mung der Außen­wand begon­nen wer­den.
  5. Fens­ter und Tü­ren: Ist die Außen­däm­mung fertig­ge­stellt, werden Fens­ter und Tü­ren ein­ge­setzt.
  6. Die Wände: So­bald alle Rohre und Lei­tun­gen ver­legt sind, sind die Ab­schluss­ar­bei­ten an den Wän­den an der Rei­he. Dazu wer­den Ver­klei­dun­gen ange­bracht und der Innen­putz auf­ge­tra­gen. Jetzt ist auch ein gu­ter Zeit­punkt für das Verle­gen von Flie­sen.
  7. Innen­ar­bei­ten: Es folgt das Auf­tra­gen des Fuß­bo­dens sowie der Ein­bau geplan­ter Trep­pen und Innen­tü­ren und das Fertig­stellen der Wände (Strei­chen, Tape­zieren, Steck­dosen)
  8. Sanitär­ein­rich­tung: Installa­tion von Bade­wanne, Dusche und WC.

Nachdem die Ar­bei­ten ab­ge­schlos­sen sind, füh­ren Sie als Immo­bilien­besit­zer und Auf­trag­ge­ber die Schluss­ab­nahme durch. Sollten Ihnen Män­gel auf­fal­len, doku­mentie­ren Sie diese und for­dern Sie das be­tref­fen­de Hand­werks­unter­neh­men mit einer Frist­setzung zur Mängel­beseiti­gung auf.

Eigene Arbeitsleistung ist möglich

Sie können als Haus­besit­zer einen Teil der not­wen­digen Arbei­ten zur Sanie­rung selbst durch­füh­ren, wenn hand­werk­liches Ge­schick und Zeit vor­han­den sind. Das spart Kos­ten für Hand­wer­ker. Aller­dings dür­fen viele Arbei­ten wie z. B. die Elektro­installa­tion nur von Fach­leu­ten aus­ge­führt wer­den. Und beden­ken Sie: Soll­ten Folge­schä­den auf­grund einer mangel­haf­ten Aus­füh­rung der Arbei­ten auf­tre­ten, müs­sen Sie sel­bst dafür auf­kom­men.

Wann muss ein altes Haus saniert werden?

Spätestens, wenn Schäden auftreten. Allerdings sollten Hauseigentümer nicht so lange warten, sondern in regelmäßigen Abständen einen Altbau in Einzelschritten sanieren. Das spart Kosten und gibt die Möglichkeit, das Haus mit neuesten technischen Standards auszustatten. Folgende Tabelle zeigt einige Beispiele von empfohlenen Zeitpunkten, an denen einzelne Teile eines alten Hauses saniert werden sollten.

Wann sind Sanierungsmaßnahmen notwendig?

GebäudeteilRhythmus der Sanierung
Fassade (Farbanstrich, Dämmung)alle 20–40 Jahre
Holzfenster und -türenalle 25–30 Jahre
Kunststofffenster und -türenalle 40 Jahre
Rolllädenalle 25–30 Jahre
Dachalle 20–50 Jahre
Heizungssystem (Heizkörper, Leitungen, Rohre)alle 30 Jahre
Handwerkerkosten absetzen

Einige Hand­wer­ker­kos­ten können Sie bei der Steuer an­ge­ben und so vom Finanz­amt einen Teil er­stat­tet be­kom­men. Was Sie als Eigen­tü­mer, Ver­mie­ter und Mie­ter wis­sen soll­ten!

Handwerkerkosten absetzen

Altes Haus sanieren: Häufige Fragen

  • Was versteht man unter Kernsanierung?

    Bei einer Kern­sanie­rung wird das Gebäu­de bis auf die Grund­mauern ent­kernt, also abge­baut. Es blei­ben nur die tragen­den Teile wie Wände, das Funda­ment und wichti­ge Stüt­zen üb­rig. Anschlie­ßend wird das Haus auf den neues­ten techni­schen Stand ge­bracht und Dach, Hei­zung, Trep­pen, Elektro­installa­tion und Sani­tär­ein­rich­tun­gen wie­der auf­ge­baut.

  • Wie lange dauert es, ein Haus zu sanieren?

    Sie müssen auf alle Fälle mit mehre­ren Wo­chen rech­nen. Die genaue Dauer der Sanie­rungs­ar­bei­ten hängt von mehre­ren Fak­to­ren ab. Dazu gehö­ren u. a. der Um­fang der Ar­bei­ten, die An­zahl der betroffe­nen Räu­me, die Verfüg­bar­keit von Hand­wer­kern und dem benötig­ten Material. Rech­nen Sie bei Ihrer Pla­nung lieber einen Zeit­puf­fer ein, damit Sie nicht z. B. den Einzugs­ter­min verschie­ben müs­sen, wenn die Ar­bei­ten noch nicht ab­ge­schlos­sen sind.

  • Was sind die häufigsten Sanierungsmaßnahmen?

    Zu den häufig­sten Maß­nah­men, wenn Sie ein al­tes Haus sanie­ren, gehö­ren Arbei­ten

    • am Dach
    • an den Fens­tern, Roll­läden und Türen
    • an der Heizungs­an­lage
    • an der Fassa­de
    • zur Wärme­däm­mung und
    • an den Wasser- und Elektro­leitun­gen
  • Was ist günstiger: bauen der sanieren?

    Die Ent­schei­dung, ob Sie z. B. ein 100 Jah­re al­tes Haus kom­plett sanie­ren oder ab­rei­ßen und einen Neu­bau errich­ten ist in vielen Fäl­len eine wirt­schaft­liche. Was ist teu­rer? Je nach dem Zu­stand der Bau­sub­stanz kann eine Alt­bau­sanie­rung güns­tiger sein als ein Neu­bau. Nach einer Stu­die der Arbeits­gemein­schaft für zeit­gemä­ßes Bauen ist nur bei 10 % der Häu­ser, die 50 Jahre und äl­ter sind, ein Ab­riss und Neu­bau wirtschaft­licher. Für die Sanie­rung eines al­ten Hau­ses spricht außer­dem, dass es viele Förder­pro­gram­me gibt, die beson­ders ener­ge­tische Sanie­run­gen unter­stüt­zen.

  • Was muss ich bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses beachten?

    Wenn Sie ein denk­mal­geschütz­tes Haus sanie­ren, müs­sen Sie eini­ge Auf­la­gen er­fül­len. Wel­che genau das sind, er­fra­gen Sie bei der kommu­na­len Denkmal­schutz­behör­de. Die Sanie­rung eines denkmal­ge­schütz­ten Hau­ses bringt steuer­liche Vor­tei­le, da Sie einen großen Teil der Sanierungs­kos­ten über mehre­re Jah­re abschrei­ben kön­nen – egal, ob Sie das Haus vermie­ten oder selbst bewoh­nen.

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