Sie wollen ein altes Haus kaufen und sanieren? Oder besitzen bereits ein Gebäude und planen eine Altbausanierung? Hier finden Sie Infos zu den Kosten, zu Möglichkeiten der Finanzierung und zu Fördermaßnahmen sowie viele praktische Tipps, wie Sie eine Sanierung ganz konkret anpacken.
Unter der Sanierung eines alten Hauses versteht man die Beseitigung grundlegender Schäden und Mängel eines Gebäudes, sodass Sie dessen ursprüngliche Qualität wiederherstellen. Eine energetische Sanierung ist dagegen streng genommen eine Modernisierung, bei der Sie Ihre Immobilie auf den neuesten Stand bringen und so Energiekosten sparen.
Die Unterschiede zwischen den Begriffen Sanierung, Modernisierung und Renovierung haben wir Ihnen in der folgenden Tabelle zusammengefasst. Sie können wichtig werden, wenn Sie eine Finanzierung für Ihr Vorhaben suchen.
| Begriff | Erklärung | Tätigkeiten |
|---|---|---|
| Sanierung | Reparatur umfangreicher Mängel und Schäden, Bausubstanz wiederherstellen | z. B. undichtes Dach reparieren, Keller trockenlegen, Risse im Mauerwerk reparieren |
| Modernisierung | Erhöhung Wohnkomfort, Wertsteigerung, Einbau zeitgemäßer Ausstattung | z. B. neue Küche einbauen, Dämmung erhöhen, Fenster austauschen, moderne Heizung einbauen |
| Renovierung | Verschönerung, kleine Mängel beseitigen | z. B. Tapezieren, Wände streichen, Bodenbelag erneuern, Türen lackieren |
Eine Sanierung und eine Modernisierung lassen sich nicht immer genau voneinander trennen. Es gibt Maßnahmen, die sowohl zum einen als auch zum anderen Bereich gezählt werden können, etwa der Einbau einer neuen Heizung.
Sowohl Sanierungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen erhöhen den Wohnkomfort und damit auch den Wert Ihrer Immobilie. Häuser zu renovieren zählt dagegen als Verschönerungsmaßnahme.
Wird ein Gebäude als kernsaniert angeboten, müssen alle wesentlichen Bauteile erneuert worden sein, darunter das Dach, die Fassade, Fenster und Türen und das Heizsystem. Die Immobile befindet sich danach in einem zeitgemäßen Zustand, was zu einer verbesserten Energieeffizienz führt, zu reduzierten Heizkosten und einer höheren Lebensqualität.
Es kommt darauf an, wie der Standard Ihres alten Hauses aussieht und welches Niveau Sie nach der Sanierung erreichen möchten. Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. hat in einer Studie von 2021 die Kosten ermittelt, die je nach Ausgangszustand auf dem Weg zum Effizienzhaus anfallen.
Angenommen, Sie möchten ein nicht oder nur gering modernisiertes altes Haus komplett sanieren und dabei auf den Effizienzhausstandard 100 bringen, müssen Sie mit 740–1.140 €/m² rechnen. Bis zum Effizienzhausstandard 55, dem heutigen Neubaustandard, sind es 1.160–1.590 €/m². Für ein Haus mit 140 Quadratmetern kostet die Sanierung dementsprechend mindestens 103.000 €. Bedenken Sie aber, dass die Baukosten seit 2021 angestiegen sind. Die Kernsanierung eines Hauses aus den 50er, 60er oder 70er Jahren kann also inzwischen noch mehr kosten.
Ein Effizienzhaus ist ein energetischer Standard für Wohngebäude. Je kleiner die Kennzahl, desto weniger Energie verbraucht das Gebäude im Vergleich zu einem Referenzgebäude. Beim Effizienzhaus 55 ist der Verbrauch um 45 % geringer, beim Effizienzhaus 100 genau gleich, was für alte Gebäude als guter Wert gilt.
Jedes Gebäude ist in seiner Bausubstanz unterschiedlich und die notwendigen Sanierungsmaßnahmen sind von Haus zu Haus verschieden. Auch die Material- und Handwerkerkosten sind regional unterschiedlich. Grundsätzlich ist die Höhe der Kosten einer Altbausanierung durch mehrere Faktoren bestimmt:
Die häufigsten Maßnahmen, die bei einer Altbausanierung anfallen, haben wir in der folgenden Tabelle inklusive ungefährer Kosten zusammengefasst:
Position | Kosten |
|---|---|
neue Dachziegel inkl. Unterkonstruktion | 40–120 € pro m² |
Heizungsanlage | 10.000–60.000 € |
Abwasserrohre erneuern | 550–800 € je lfd. Meter |
Trinkwasserleitungen erneuern | 40–80 € je lfd. Meter |
Fassade erneuern mit neuem Putz | 50–100 € pro m² |
Fassade streichen | 30–40 € pro m² |
Eingangstür | 2.500–8.000 € |
Elektrik erneuern | 70–90 € pro m² |
Bad renovieren | 4.000–30.000 € |
Neue Küche | 5.000–30.000 € |
Regional gibt es hier sehr große Unterschiede. Als grobe Richtwerte pro Quadratmeter bzw. Einheit kann man 2023 ausgehen von folgenden Preisen:
Tipp: Haben Sie gerade ein altes Haus gekauft, werfen Sie einen Blick in den Energieausweis, den Sie vom Verkäufer bekommen haben. Hier finden Sie Empfehlungen für lohnende Maßnahmen, die die Energieeffizienz Ihres Gebäudes verbessern.
An vielen Stellen seien die Kosten für eine Haussanierung aktuell überzogen, warnt Dieter Bindel, stellvertretender Vorsitzender des Bundesverbands Gebäudeenergieberater Ingenieure Handwerker (GIH). Holen Sie sich daher unbedingt mehrere Angebote zum Vergleichen ein!
Baumaterialien und Handwerkerleistungen sind seit 2021 sehr viel teurer geworden, teilweise um mehrere hundert Prozent. Die Preissteigerungen sind sowohl eine Folge der Covid 19-Pandemie, bei der weltweit die Produktion heruntergefahren wurde, als auch des Ukraine-Kriegs, der ebenfalls Lieferketten unterbrach.
Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) nahmen im Mai 2023 nach Angaben des Statistischen Bundesamts um 11,7 % gegenüber dem Vorjahresmonat zu. Mit Blick auf die Zukunft könnten sich Materialkosten zwar wieder verbilligen, wie es zuletzt schon bei Holz der Fall war. Lohnkosten dürften aber generell weiter ansteigen. Sparen können Sie bei Ihrer Haussanierung also vor allem dann, wenn Sie viel selbst erledigen!
Wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren bzw. ein altes Haus besitzen, gibt es einige Auflagen des Gesetzgebers. Im aktuellen Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist geregelt, dass Sie
Zudem gibt es eine 10 %-Regel bei Sanierungen: Wenn Sie mehr als 10 % eines Bauteils erneuern, muss es anschließend die Vorgaben des GEGs erfüllen. Ein gutes Beispiel ist die Fassade. Kleinere Schäden können Sie ohne Konsequenzen ausbessern. Lassen Sie aber einen größeren Teil neu verputzen, muss die gesamte Fassade gedämmt werden.
Das GEG wird derzeit überarbeitet. Über neue Entwicklungen, z. B. zu Vorgaben beim Heizungstausch, informieren wir Sie auf unserer Seite Sanierungspflicht.
Ein altes Haus zu sanieren klingt nach großen Investitionen – dabei reichen oft kleine Schritte aus, um gesetzliche Vorgaben zu erfüllen oder eigene Vorstellungen vom Energiesparen umzusetzen. Wie das klappt und welche Maßnahmen sich besonders lohnen, erklärt Dieter Bindel, stellvertretender Vorsitzender des Bundesverbands Gebäudeenergieberater Ingenieure Handwerker (GIH) und Energieeffizienzberater im Raum Stuttgart.
Ich möchte mein Haus sanieren – wie gehe ich am besten vor?
Dieter Bindel: Zuerst suchen Sie nach Energieeffizienzexperten in Ihrer Region und vereinbaren ein Kennenlerngespräch. Weil Sie eine Weile zusammenarbeiten werden, kommt es darauf an, ob Sie einen Draht zu Ihrem Berater oder Ihrer Beraterin finden und ob er oder sie mit guten Ideen überzeugen kann! Gemeinsam erarbeiten Sie Ihren Sanierungsfahrplan, der aufzeigt, mit welchen Maßnahmen Sie zu einem Effizienzhaus kommen können. Auf dieser Basis legen Sie den Umfang fest, den Sie tatsächlich umsetzen möchten. Ihr Energieberater berät Sie zu Fördermöglichkeiten und stellt mit Ihnen die Förderanträge.
Beauftrage ich die Handwerker dann selbst oder zusammen mit meinem Energieberater?
Dieter Bindel: Sie können den Auftrag erweitern, sodass Ihr Berater auch die Baubegleitung übernimmt. Dann holt er Angebote von Handwerkern ein, die Sie beauftragen. Er kontrolliert auch die Arbeiten und prüft, ob die Auflagen für die Förderfähigkeit eingehalten werden. Nach Abschluss der Arbeiten können Sie dann die beantragten Zuschüsse abrufen bzw. in Ihrer Steuererklärung angeben. Und leben in Ihrem frisch sanierten Haus!
Was sind denn typische Sanierungsmaßnahmen bei älteren Bestandsimmobilien?
Dieter Bindel: Bei Häusern bis in die 70er Jahre lohnt sich oft eine Kernsanierung, wenn Sie das Geld dafür haben. Denn oft ist die Raumaufteilung auch nicht mehr zeitgemäß. Heizung, Fenster und Dach sollten hier auf jeden Fall erneuert werden, außerdem sollten Sie prüfen, ob Fassade und Keller eventuell feucht sind.
In den 80er Jahren gab es die erste Wärmeschutzverordnung mit Anforderungen an die Gebäudehülle. Damals kam sogar schon der Begriff Niedrigenergiehaus auf. In den 90er Jahren nannte man ein Haus so, wenn es die Wärmeschutzverordnung um 30 % übertraf. Nach heutigem Standard wäre das allerdings ein Effizienzhaus 115 – also es übersteigt die Vorgaben der Energieverordnung um 15 %. Hier lohnt es sich in aller Regel die Fenster zu tauschen und Fassade und Kellerdecke zu dämmen.
Bei Häusern aus den 2000er Jahren muss man genau schauen. Je neuer sie sind, desto besser ist in der Regel die Gebäudehülle. Hier haben wir meist schon eine gute Dämmung drin. Investitionen amortisieren sich deutlich langsamer. Davon ausgenommen ist die Heizungsanlage, die man gut gegen eine Wärmepumpe tauschen könnte. Auch eine Wohnraumlüftungsanlage lohnt sich oft.
Welche Maßnahmen sind leicht umzusetzen?
Dieter Bindel: Kleine Schritte können schon viel ausmachen: Lassen Sie zum Beispiel Ihre Heizung optimieren. Ein Heizungsbauer kann unter anderem Volumenströme und Vorlauftemperatur so regeln, dass sie Energie spart. Schauen Sie danach Ihre Fenster an: Sind sie wirklich dicht? Dafür gibt es einen einfachen Trick: Klemmen Sie ein Blatt Papier in den Fensterrahmen ein und schließen Sie das Fenster. Können Sie das Blatt nun ohne Beschädigung herausziehen, gibt es Handlungsbedarf. Vielleicht sind die Fenster nur verzogen oder brauchen neue Dichtungen. Man kann sie auch nacharbeiten lassen oder nur die Gläser austauschen, wenn Sie bestehende Rahmen behalten möchten. Lassen Sie vor der Entscheidung aber besser einen Energieberater draufschauen, was sich in Ihrem Fall lohnt. Drittens kann ich empfehlen, wassersparende Armaturen einzubauen und unter Umständen in eine neue Pumpe für eine optimierte Wasserzirkulation zu investieren.
Welche Sanierungsmaßnahmen lohnen sich besonders?
Dieter Bindel: Alles, was viel Energie spart und wenig kostet. Dazu gehört zum Beispiel das Dämmen der Kellerdecke und der Warmwasserrohre. Das amortisiert sich bereits nach 2 Jahren, man kann es sogar gut selbst machen. Auch die Dämmung der obersten Geschossdecke bringt einen sehr hohen Dämmeffekt. Und nicht zu vergessen: Es wirkt sich auch direkt auf ein besseres Wohnklima aus.
Wie kann man Geld sparen?
Dieter Bindel: Viele Fördermaßnahmen lassen sich gut kombinieren – allerdings wissen das viele nicht. Selbst Baufinanzierungsberater schwächeln hier oft. Suchen Sie sich also einen guten Berater und sprechen Sie mit Energieeffizienzexperten.
Das Interview wurde im Juli 2023 geführt.
Wenn Sie ein altes Bauernhaus, ein Fachwerkhaus oder einfach ein altes Wohngebäude sanieren, entstehen Kosten von mehreren zehntausend Euro. Bei aufwändigen Sanierungsmaßnahmen sind sogar Ausgaben über 100.000 € möglich. In vielen Fällen wird dann eine Finanzierung mit einem Kredit notwendig. Hausbesitzer haben mehrere Möglichkeiten, die Haussanierung zu finanzieren:
Wir beschreiben im Folgenden die verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung und erläutern die Vor- und Nachteile.
Ein Sanierungs- oder auch Modernisierungskredit ist ein klassischer Ratenkredit mit einigen Besonderheiten:
Ein Sanierungskredit kann unkompliziert beantragt werden und Eigenkapital ist nicht notwendig. Ein weiterer Vorteil: Das Darlehen wird nicht in das Grundbuch eingetragen, somit sparen Sie Aufwand und es kommen keine Notar- und Grundbuchkosten auf Sie zu.
Übersteigen die Kosten für die geplante Altbausanierung die 50.000 €-Grenze oder wollen Sie ein altes Haus kaufen und anschließend sanieren, ist eine Immobilienfinanzierung die passende Möglichkeit.
Planen Sie genügend Zeit ein, denn eine Immobilienfinanzierung bringt einen größeren bürokratischen Aufwand mit sich. Dazu gehört der Grundbucheintrag, die Beauftragung eines Notars und die Prüfung bei der kreditgebenden Bank.
Steht die Haussanierung erst in ein paar Jahren an, können Sie über den Abschluss eines Bausparvertrags nachdenken. Planen Sie eine Investition von 60.000 €, sparen Sie über 7–10 Jahre zunächst 40 % an, also 24.000 €. Die fehlenden 36.000 € bekommen Sie anschließend als Bauspardarlehen, und zwar zu einem bei Abschluss festgelegten Zinssatz. Sie haben so eine hohe Planungssicherheit.
zum Bausparvertrag VergleichFür die Sanierung eines alten Hauses gibt es verschiedene Möglichkeiten der staatlichen Förderung. Dazu gehören zinsgünstige Kredite der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und regionale Programme zur Förderung des Hausbaus in den einzelnen Bundesländern.
Insbesondere die KfW-Programme 261 und 262, die seit 2021 vergeben werden, unterstützen Sie bei der energetischen Sanierung. Diese Programme gehören zur Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und haben das Ziel, energieeffizientes Bauen und energetisches Sanieren zu fördern. Dazu können Sie neben Krediten auch Tilgungszuschüsse und direkte Investitionszuschüsse beantragen.
Folgende Leistungen enthalten die Förderprogramme der KfW:
Die KfW-Förderung kann auch ergänzend zu einer Immobilienfinanzierung bei einer Bank beantragt werden.
Eine weitere staatliche Förderung ist der Abzug von Ihrer Steuerschuld. Wer ein mindestens 10 Jahre altes Haus saniert und es selbst bewohnt, kann 20 % der Sanierungskosten als Steuererstattung vom Finanzamt zurückbekommen. Das gilt für eine Investitionssumme von maximal 200.000 €, die Abrechnung erfolgt über 3 Jahre.
Fällt Ihre Immobilie in die Kategorie „Worst-Performing-Building“ (WPB), erhalten Sie im Rahmen der BEG einen Extra-Tilgungszuschuss von 10 %. Als WPB gelten Wohngebäude, die laut Energieausweis in die Klasse H fallen. Auch wenn Sie Sanierungskosten steuerlich absetzen möchten, greift der WPB-Bonus mit zusätzlichen 10 %!
Der Ablauf einer Haussanierung lässt sich in drei Abschnitte unterteilen. Das sind die Planung, der Abbau des alten Materials und die Wiederherstellung der Bausubstanz. Wir beschreiben die drei Abschnitte und die dazu gehörenden Sanierungsmaßnahmen.
Zu Beginn einer Altbausanierung steht immer eine genaue Überprüfung der bestehenden Bausubstanz. Welche Schäden sind vorhanden? Wie umfangreich wird die Sanierung? Was muss sofort gemacht werden?
Wir empfehlen Ihnen dafür einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), den Sie gemeinsam mit einem Energieberater oder eine Energieberaterin entwickeln. Es handelt sich dabei um konkrete Sanierungsschritte, die ökonomisch und energetisch aufeinander abgestimmt und optimiert sind. Das Ziel und damit den Umfang des Sanierungsfahrplans legen Sie selbst fest. Sie können sich für wenige Einzelmaßnahmen entscheiden oder den Weg zu einem Effizienzhaus festlegen. Der iSFP zeigt Ihnen die Kosten und Fördermöglichkeiten auf.
Die Kosten für einen Sanierungsfahrplan liegen bei 1.500–4.000 €. 80 % davon bekommen Sie als Förderung durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) erstattet. Eine Liste zugelassener Energieeffizienz-Experten finden Sie hier.
Nun holen Sie konkrete Angebote von Handwerkern ein. Am besten fragen Sie bei mehreren Betrieben an, so erhalten Sie einen Überblick über die wirklichen Kosten der Altbausanierung. Mit den Kostenvoranschlägen kümmern Sie sich um die Finanzierung Ihres Vorhabens. Welche Möglichkeiten Sie dafür haben, beschreiben wir weiter oben.
Zu der Sanierung eines alten Hauses gehört immer der Abbau der alten Bausubstanz, entweder teilweise oder komplett. Das bedeutet, dass z. B.
Diese Arbeiten müssen in die finanzielle und zeitliche Planung unbedingt mit eingerechnet werden. Hinzu kommt immer die Entsorgung des alten Materials unter Einhaltung aller Umweltrichtlinien. So können z. B. alte Dämmmaterialien wie Glas- und Steinwolle giftige Substanzen enthalten, die gesondert entsorgt werden müssen.
Nach den Abbauarbeiten am und im Haus beginnt die Wiederherstellung des Gebäudes. Dabei hat sich eine bestimmte Reihenfolge der Arbeiten bewährt.
Nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind, führen Sie als Immobilienbesitzer und Auftraggeber die Schlussabnahme durch. Sollten Ihnen Mängel auffallen, dokumentieren Sie diese und fordern Sie das betreffende Handwerksunternehmen mit einer Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auf.
Sie können als Hausbesitzer einen Teil der notwendigen Arbeiten zur Sanierung selbst durchführen, wenn handwerkliches Geschick und Zeit vorhanden sind. Das spart Kosten für Handwerker. Allerdings dürfen viele Arbeiten wie z. B. die Elektroinstallation nur von Fachleuten ausgeführt werden. Und bedenken Sie: Sollten Folgeschäden aufgrund einer mangelhaften Ausführung der Arbeiten auftreten, müssen Sie selbst dafür aufkommen.
Spätestens, wenn Schäden auftreten. Allerdings sollten Hauseigentümer nicht so lange warten, sondern in regelmäßigen Abständen einen Altbau in Einzelschritten sanieren. Das spart Kosten und gibt die Möglichkeit, das Haus mit neuesten technischen Standards auszustatten.
Folgende Tabelle zeigt einige Beispiele von empfohlenen Zeitpunkten, an denen einzelne Teile eines alten Hauses saniert werden sollten.
| Gebäudeteil | Rhythmus der Sanierung |
|---|---|
| Fassade (Farbanstrich, Dämmung) | alle 20–40 Jahre |
| Holzfenster und -türen | alle 25–30 Jahre |
| Kunststofffenster und -türen | alle 40 Jahre |
| Rollläden | alle 25–30 Jahre |
| Dach | alle 20–50 Jahre |
| Heizungssystem (Heizkörper, Leitungen, Rohre) | alle 30 Jahre |
Bei einer energetischen Sanierung bringen Sie Ihre Immobilie in Bezug auf deren Energieeffizienz auf einen zeitgemäßen Stand. Wichtige Maßnahmen sind die Dämmung von oberer Geschossdecke bzw. Dach, die Dämmung warmwasserführender Rohre und der Einbau einer effizienten Heizung, möglichst auf Basis regenerativer Energien.
Sie müssen auf alle Fälle mit mehreren Wochen rechnen. Die genaue Dauer der Sanierungsarbeiten hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören u. a. der Umfang der Arbeiten, die Anzahl der betroffenen Räume, die Verfügbarkeit von Handwerkern und dem benötigten Material. Rechnen Sie bei Ihrer Planung lieber einen Zeitpuffer ein, damit Sie nicht z. B. den Einzugstermin verschieben müssen, wenn die Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind.
Zu den häufigsten Maßnahmen, wenn Sie ein altes Haus sanieren, gehören Arbeiten
Es gibt eine Reihe von Studien, die sich mit dem Thema befassen. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen z. B. kam 2022 zu dem Ergebnis, dass die Kosten für die Sanierung eines bestehenden Gebäudes im Durchschnitt niedriger sind als die Kosten für den Neubau. Berücksichtigt wurden u. a. die Kosten für den Kauf des Grundstücks, die Baukosten, die Kosten für die Energieversorgung und staatliche Förderungen.
Auch die Deutsche Gesellschaft für Immobilienwirtschaft kam 2022 zu dem Ergebnis, dass Sanieren in der Regel günstiger ist. Allerdings auch nicht immer möglich, wenn das Gebäude in einem schlechten Zustand ist oder es nicht den konkreten Wünschen entspricht.
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus sanieren, müssen Sie einige Auflagen erfüllen. Welche genau das sind, erfragen Sie bei der kommunalen Denkmalschutzbehörde. Die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses bringt steuerliche Vorteile, da Sie einen großen Teil der Sanierungskosten über mehrere Jahre abschreiben können – egal, ob Sie das Haus vermieten oder selbst bewohnen.
