Sie wollen ein altes Haus kaufen und sanieren? Oder besitzen bereits ein Gebäude und planen eine Altbausanierung? Hier finden Sie Infos zu den Kosten, zu Möglichkeiten der Finanzierung und zu Fördermaßnahmen sowie viele praktische Tipps, wie Sie eine Sanierung ganz konkret anpacken.
Unter der Sanierung eines alten Hauses versteht man die grundlegende Wiederherstellung eines Gebäudes. Dabei werden Mängel behoben und Schäden beseitigt, z. B. wenn Dachziegel ausgetauscht, neue Fenster eingesetzt werden oder die Fassade neu gedämmt wird. Möglich sind einzelne Maßnahmen oder auch die komplette Sanierung eines alten Gebäudes.
Dabei werden häufig die Begriffe Sanierung, Modernisierung und Renovierung verwendet und gleichgesetzt. Allerdings gibt es einige Unterschiede.
| Begriff | Erklärung | Tätigkeiten |
|---|---|---|
| Sanierung | Reparatur umfangreicher Mängel und Schäden, Bausubstanz wiederherstellen | z. B. undichtes Dach reparieren, Keller trockenlegen, Risse im Mauerwerk reparieren |
| Modernisierung | Erhöhung Wohnkomfort, Wertsteigerung, Einbau zeitgemäßer Ausstattung | z. B. neue Küche einbauen, Dämmung erhöhen |
| Renovierung | Verschönerung, kleine Mängel beseitigen | z. B. Tapezieren, Wände streichen, Bodenbelag erneuern, Türen lackieren |
Eine Sanierung und eine Modernisierung lassen sich nicht immer genau voneinander trennen. Es gibt Maßnahmen, die sowohl zum einen als auch zum anderen Bereich gezählt werden können, etwa der Einbau einer neuen Heizung.
Besonders häufig stehen bei Sanierungen Maßnahmen im Mittelpunkt, die den Energieverbrauch und damit den CO2-Ausstoß senken sollen. Das spart Energiekosten und schont die Umwelt.
Experten gehen von ca. 400–600 € pro qm aus. Das besagt eine Faustregel zu den Kosten, wenn Sie ein altes Haus kernsanieren wollen. Die konkreten Ausgaben für die Sanierung eines alten Hauses lassen sich nicht pauschal beziffern. Jedes Gebäude ist in seiner Bausubstanz unterschiedlich und die notwendigen Sanierungsmaßnahmen sind von Haus zu Haus verschieden. Auch die Material- und Handwerkerkosten sind regional unterschiedlich.
Folgende Tabelle gibt einen Überblick, was es anhand der beschriebenen Faustregel im Durchschnitt kostet, ein altes Haus komplett zu sanieren.
| Wohnfläche | Sanierungskosten pro qm | komplette Sanierungskosten im Durchschnitt |
|---|---|---|
| 110 qm | 400–600 € | 44.000–66.000 € |
| 130 qm | 400–600 € | 52.000–78.000 € |
| 150 qm | 400–600 € | 60.000–90.000 € |
| 180 qm | 400–600 € | 72.000–108.000 € |
Natürlich sind das nur ungefähre Werte. Steht ein Altbau längere Zeit leer oder wurde das Gebäude unzureichend gewartet, können umfangreiche Sanierungsarbeiten notwendig sein, was zu höheren Sanierungskosten führt. Sind nur einzelne Maßnahmen notwendig, z. B. Reparaturen am Dach, sinken die Kosten.
Grundsätzlich setzt sich die Höhe der Kosten einer Altbau-Sanierung aus mehreren Faktoren zusammen.
Grundsätzlich gilt: Je älter ein Haus ist, desto umfangreicher sind die Arbeiten und desto teurer wird die Altbausanierung.
Baumaterialien sind seit 2021 sehr viel teurer geworden, teilweise um mehrere hundert Prozent. Betroffen sind alle für Baustellen wichtigen Materialien wie z. B.
Diese Preissteigerungen sind u. a. eine Folge der Covid 19-Pandemie. Nachdem 2020, im ersten Jahr der Pandemie, weltweit die Produktion heruntergefahren wurde, starteten 2021 viele zuvor aufgeschobene Bauvorhaben. Das führte zu einer starken Nachfrage, insbesondere in China und den USA. Außerdem herrscht ein Mangel an Schiffs-Containern, was den globalen Transport beeinträchtigt und verteuert. Hinzu kommen seit 2022 stark steigende Energiepreise infolge des Ukraine-Krieges, die ebenfalls zur Verteuerung einer Altbausanierung beitragen.
Wenn Sie ein altes Bauernhaus, ein Fachwerkhaus oder einfach ein altes Wohngebäude sanieren, entstehen Kosten von mehreren zehntausend Euro. Bei aufwändigen Sanierungsmaßnahmen sind sogar Ausgaben über 100.000 € möglich. In vielen Fällen wird dann eine Finanzierung mit einem Kredit notwendig. Hausbesitzer haben mehrere Möglichkeiten, die Haussanierung zu finanzieren:
Wir beschreiben im Folgenden die verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung und erläutern die Vor- und Nachteile.
Übersteigen die Kosten für die geplante Altbausanierung die 50.000 €-Grenze oder wollen Sie ein altes Haus kaufen und anschließend sanieren, ist eine Immobilienfinanzierung die passende Möglichkeit.
Eine Immobilienfinanzierung bringt bürokratischen Aufwand mit sich. Dazu gehört der Grundbucheintrag, die Beauftragung eines Notars und eine aufwändige Antragstellung.
Ein Sanierungs- oder auch Modernisierungskredit ist nichts anderes als ein klassischer Ratenkredit. Mit einigen Besonderheiten:
Ein Sanierungskredit kann unkompliziert beantragt werden und Eigenkapital ist nicht notwendig. Ein weiterer Vorteil: Das Darlehen wird nicht in das Grundbuch eingetragen, somit sparen Sie Aufwand und es kommen keine Notar- und Grundbuchkosten auf Sie zu.
Für die Sanierung eines alten Hauses gibt es verschiedene Möglichkeiten der staatlichen Förderung. Dazu gehören zinsgünstige Kredite der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und regionale Programme zur Förderung des Hausbaus in den einzelnen Bundesländern.
Insbesondere das KfW-Programm 261, das seit 2021 vergeben wird, unterstützt Sie bei der energetischen Sanierung. Dieses Programm gehören zur Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und hat das Ziel, energetisches Sanieren zu fördern. Dazu können Sie neben Krediten auch Tilgungszuschüsse und direkte Investitionszuschüsse beantragen.
Folgende Leistungen enthalten die Förderprogramme der KfW:
Die KfW-Förderung kann auch ergänzend zu einer Immobilienfinanzierung bei einer Bank beantragt werden.
Die Reihenfolge der Tätigkeiten, in der ein Haus saniert wird, ist immer die gleiche. Der Ablauf einer Haussanierung lässt sich in drei Abschnitte unterteilen. Das sind die Planung, der Abbau des alten Materials und die Wiederherstellung der Bausubstanz. Wir beschreiben die drei Abschnitte und die dazu gehörenden Sanierungsmaßnahmen.
Zu Beginn einer Altbausanierung steht immer eine genaue Überprüfung der bestehenden Bausubstanz. Welche Schäden sind vorhanden? Wie umfangreich wird die Sanierung? Was muss sofort gemacht werden? Um diese grundlegenden Fragen zu beantworten, empfehlen wir die Hilfe eines Bausachverständigen. Die Kosten von mehreren hundert Euro für eine Begutachtung sind gut angelegtes Geld, da ein Laie viele Schäden nicht erkennen kann. Außerdem berät Sie der Sachverständige auch in rechtlichen Dingen und kann die möglichen Kosten abschätzen.
Nach der Überprüfung des Zustandes des Gebäudes, beginnt die Planung. Sie stellen eine Liste der notwendigen Maßnahmen auf. Bei der Reihenfolge der Tätigkeiten gelten zwei Regeln:
Das bedeutet, dass z. B. die Reparatur eines undichten Daches wichtiger ist als das Verlegen neuer Elektroleitungen.
Nun holen Sie konkrete Angebote von Handwerkern ein. Am besten fragen Sie bei mehreren Betrieben an, so erhalten Sie einen Überblick über die wirklichen Kosten der Altbausanierung. Mit den Kostenvoranschlägen kümmern Sie sich um die Finanzierung Ihres Vorhabens. Welche Möglichkeiten Sie dafür haben, beschreiben wir weiter oben.
Zu der Sanierung eines alten Hauses gehört immer der Abbau der alten Bausubstanz, entweder teilweise oder komplett. Das bedeutet, dass z. B.
Diese Arbeiten müssen in die finanzielle und zeitliche Planung unbedingt mit eingerechnet werden. Hinzu kommt immer die Entsorgung des alten Materials unter Einhaltung aller Umweltrichtlinien. So können z. B. alte Dämmmaterialien wie Glas- und Steinwolle giftige Substanzen enthalten, die gesondert entsorgt werden müssen.
Nach den Abbauarbeiten am und im Haus beginnt die Wiederherstellung des Gebäudes. Dabei hat sich eine bestimmte Reihenfolge der Arbeiten bewährt.
Nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind, führen Sie als Immobilienbesitzer und Auftraggeber die Schlussabnahme durch. Sollten Ihnen Mängel auffallen, dokumentieren Sie diese und fordern Sie das betreffende Handwerksunternehmen mit einer Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auf.
Sie können als Hausbesitzer einen Teil der notwendigen Arbeiten zur Sanierung selbst durchführen, wenn handwerkliches Geschick und Zeit vorhanden sind. Das spart Kosten für Handwerker. Allerdings dürfen viele Arbeiten wie z. B. die Elektroinstallation nur von Fachleuten ausgeführt werden. Und bedenken Sie: Sollten Folgeschäden aufgrund einer mangelhaften Ausführung der Arbeiten auftreten, müssen Sie selbst dafür aufkommen.
Spätestens, wenn Schäden auftreten. Allerdings sollten Hauseigentümer nicht so lange warten, sondern in regelmäßigen Abständen einen Altbau in Einzelschritten sanieren. Das spart Kosten und gibt die Möglichkeit, das Haus mit neuesten technischen Standards auszustatten. Folgende Tabelle zeigt einige Beispiele von empfohlenen Zeitpunkten, an denen einzelne Teile eines alten Hauses saniert werden sollten.
| Gebäudeteil | Rhythmus der Sanierung |
|---|---|
| Fassade (Farbanstrich, Dämmung) | alle 20–40 Jahre |
| Holzfenster und -türen | alle 25–30 Jahre |
| Kunststofffenster und -türen | alle 40 Jahre |
| Rollläden | alle 25–30 Jahre |
| Dach | alle 20–50 Jahre |
| Heizungssystem (Heizkörper, Leitungen, Rohre) | alle 30 Jahre |
Bei einer Kernsanierung wird das Gebäude bis auf die Grundmauern entkernt, also abgebaut. Es bleiben nur die tragenden Teile wie Wände, das Fundament und wichtige Stützen übrig. Anschließend wird das Haus auf den neuesten technischen Stand gebracht und Dach, Heizung, Treppen, Elektroinstallation und Sanitäreinrichtungen wieder aufgebaut.
Sie müssen auf alle Fälle mit mehreren Wochen rechnen. Die genaue Dauer der Sanierungsarbeiten hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören u. a. der Umfang der Arbeiten, die Anzahl der betroffenen Räume, die Verfügbarkeit von Handwerkern und dem benötigten Material. Rechnen Sie bei Ihrer Planung lieber einen Zeitpuffer ein, damit Sie nicht z. B. den Einzugstermin verschieben müssen, wenn die Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind.
Zu den häufigsten Maßnahmen, wenn Sie ein altes Haus sanieren, gehören Arbeiten
Die Entscheidung, ob Sie z. B. ein 100 Jahre altes Haus komplett sanieren oder abreißen und einen Neubau errichten ist in vielen Fällen eine wirtschaftliche. Was ist teurer? Je nach dem Zustand der Bausubstanz kann eine Altbausanierung günstiger sein als ein Neubau. Nach einer Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen ist nur bei 10 % der Häuser, die 50 Jahre und älter sind, ein Abriss und Neubau wirtschaftlicher. Für die Sanierung eines alten Hauses spricht außerdem, dass es viele Förderprogramme gibt, die besonders energetische Sanierungen unterstützen.
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus sanieren, müssen Sie einige Auflagen erfüllen. Welche genau das sind, erfragen Sie bei der kommunalen Denkmalschutzbehörde. Die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses bringt steuerliche Vorteile, da Sie einen großen Teil der Sanierungskosten über mehrere Jahre abschreiben können – egal, ob Sie das Haus vermieten oder selbst bewohnen.
