Altes Haus sanieren 2024: Kosten, Tipps und Finanzierung

Was bedeutet Sanierung?

Unter einer Haus­sanie­rung versteht man die Besei­tigung grund­legender Schäden und Mängel eines Gebäudes, sodass Sie dessen ursprüng­liche Qualität wieder­her­stellen. Je nach Umfang der Sanierungs­maß­nahmen handelt es sich um eine Teil­sanierung oder eine Kern­sanierung.

Mit dem Begriff Kern­sanie­rung ist die Komplett­sanierung eines Hauses gemeint. Das heißt: Alle wesent­lichen Bau­teile werden erneuert, darun­ter das Dach, die Fassa­de, Fens­ter und Tü­ren sowie das Heiz­system. Auf dem Immo­bilien­markt bedeutet „kern­saniert“, dass sich die Immo­bilie in einem sanierten zeit­gemä­ßen Zu­stand befindet. Para­meter sind etwa eine verbesser­te Energie­effi­zienz, redu­zier­te Heiz­kos­ten und all­gemein eine höhe­re Lebens­qualität.

Eine energetische Sanierung ist dagegen streng genommen eine Moderni­sierung, bei der Sie Ihre Immo­bilie auf den neuesten Stand bringen, um Energie­kosten pro qm zu sparen.

Haus sanieren, renovieren oder modernisieren – was ist der Unterschied?

Im Alltag werden die Begriffe Sanierung, Moderni­sierung und Reno­vierung oft synonym ver­wendet. Doch es gibt Unter­schiede, die wichtig werden können, wenn Sie eine Finan­zierung für die Haus­sanierung suchen. Mit der fol­genden Tabelle er­klären wir Ihnen, was unter Haus sanieren, moderni­sieren und reno­vieren jeweils zu ver­stehen ist.

Die Tabelle zeigt: Eine Haussanierung lässt sich nicht immer trenn­scharf von einer Moder­ni­sierung abgrenzen. Es gibt Maß­nahmen, die sowohl zum einen als auch zum anderen Bereich gezählt werden, etwa der Einbau einer neuen Heizung. Sowohl Sanierungs- als auch Moderni­sierungs­maß­nahmen erhöhen den Wohn­komfort und damit auch den Wert Ihrer Immo­bilie. Ledig­lich als Verschöne­rungs­maß­nahme zählt es dagegen, ein Haus zu renovieren.

Was kostet eine Haussanierung – alle Kosten pro Quadratmeter

Welche Kosten beim Sanieren eines alten Hauses anfallen, hängt ganz vom Ist-Zustand Ihrer Immobilie ab und davon, welches Niveau Sie nach der Sanierung erreichen wollen. Die Arbeits­gemein­schaft für zeit­gemä­ßes Bauen e.V. hat in einer Studie von 2021 die Kosten ermit­telt, die je nach Aus­gangs­zu­stand auf dem Weg zum Effizienz­haus anfal­len.

An­ge­nom­men, Sie möchten ein nicht oder nur gering moderni­sier­tes altes Haus komplett sanie­ren und es dabei auf den Effizienz­haus­stand­ard 100 brin­gen, müssen Sie mit 740–1.140 €/qm rech­nen. Bis zum Effizienz­haus­stand­ard 55, dem heuti­gen Neu­bau­stand­ard, sind es 1.160–1.590 €/qm. Für ein Haus mit 140 Quadrat­me­tern kostet die Sanie­rung dement­sprechend min­des­tens 103.000 €. Beden­ken Sie aber, dass die Baukosten seit 2021 an­ge­stie­gen sind – teilweise um über 40 %.

Zu beachten ist: Jedes Gebäude ist in seiner Bausub­stanz unter­schied­lich und die not­wen­di­gen Sanierungs­maß­nah­men sind von Haus zu Haus verschie­den. So macht es einen großen Unterschied, ob Sie ein denkmalgeschütztes Haus sanieren oder ein Haus aus den 60er, 70er oder 80er Jahren, bei dem die letzte Moderni­sierung vielleicht noch nicht allzu lange her ist. Auch die Mate­rial- und Hand­werker­kos­ten sind regio­nal unter­schied­lich.

Grund­sätz­lich ist die Höhe der Kos­ten einer Alt­bau­sanie­rung durch mehre­re Fakto­ren be­stimmt:

• Baujahr des Gebäudes
• Umfang der Sanierungs­maß­nahmen
• Preise für Handwerker, Arbeits­zeit (regio­nal unter­schied­lich)
• Qualität und Verfüg­barkeit des Materials
• Beratung, Gutachten, Planung, Finan­zierung

Beispielrechnung: Was kosten 100 qm Kernsanierung?

Anhand der oben genannten Kosten pro qm ergeben sich für eine komplette Sanie­rung eines Hauses mit 100 qm Aus­gaben zwischen 74.000 und 160.000 €. Je umfang­reicher die Arbeiten aus­fallen, desto teurer wird die Sanierung.

Die häufigsten Maß­nah­men, die bei einer Alt­bau­sanie­rung an­fal­len, haben wir in der fol­gen­den Tabel­le inklu­sive unge­fährer Kos­ten für Sie zusammen­ge­fasst.

Was kostet eine energetische Sanierung?

Wenn Sie einen Altbau energetisch sanieren wollen, müssen Sie nach Schätzung des Ver­bandes Priva­ter Bau­herren mit Kosten zwischen 70.000–150.000 € rechnen. Genau lassen sich die Aus­gaben einer energe­tischen Haus­sanierung nur mit einem Energie­berater oder Fach­hand­werker planen.

Als grobe Richt­werte pro Quadrat­meter bzw. Einheit können Sie jedoch grob von fol­gen­den Preisen ausgehen:

• Fassadendämmung: 200–300 € 
• neues Dach inkl. Dämmung: 200–400 € 
• Dachdämmung: 150–250 € 
• Kellerdecken­dämmung: 90–2000 € 
• Flächenheizung (Fußboden- oder Decken­heizung) 100–150 €
• Fenster mit Dreifach­wärmedämmglas (inkl. Einbau/Ent­sorgung): 800–1400 € 
• zentrale Wohn­raum­lüftungs­anlage: 5.000–10.000 € pro Anlage
• neue Wärmepumpe inkl. Installation: 20.000–50.000 € pro Anlage
• neue Heiz­körper: etwa 1.000 € pro Stück 
• Photovol­taik-Anla­ge: ab 10.000 €

Haussanierung: Achtung, die Kosten steigen!

Die Kosten für das Sanieren eines alten Hauses sind zwischen 2020 und Ende 2023 enorm gestiegen. Bei den reinen Bau­werks- und Her­stellungs­kosten ver­zeichnet die Arbeits­gemein­schaft für zeit­gemäßes Bauen (ARGE) in einer aktu­ellen Studie einen Anstieg um 42 %. Die Kosten für die tech­nischen Gewerke (Heizung, Lüftung, Sanität, Elektro) haben sich im selben Zeit­raum demnach aufs 4,5-fache erhöht.

Die Preis­steige­run­gen waren sowohl eine Folge der Covid-19-Pande­mie, bei der welt­weit die Produktion herunter­ge­fah­ren wurde, als auch des Ukra­ine-Kriegs, der Liefer­ketten unter­brach. Während sich die Material­kosten inzwi­schen teil­weise wieder eingependelt haben, werden die Lohn­kosten nach der hohen Infla­tion seit 2022 auch im Jahr 2024 weiter ansteigen. Die Wirtschafts­prüfungs­gesellschaft PwC rechnet für die Jahre bis 2026 mit einem weiteren Anstieg der Bau­kosten um insge­samt 20 %. Daher gilt: besser heute als morgen. Denn Alt­bau­sanierung wird nicht billiger.

Gibt es eine Sanierungspflicht für Altbauten?

Wenn Sie ein altes Haus sanie­ren, gibt es einige Auf­la­gen des Gesetz­ge­bers zu beachten. Im aktuel­len Gebäude­energie­ge­setz (GEG) ist gere­gelt, dass Sie

• die obere Geschoss­decke oder das Dach däm­men, 
• warmwasser­füh­ren­de Rohre däm­men und 
• sehr alte Öl- und Gas­hei­zun­gen aus­tau­schen müs­sen.

Zudem gibt es bei der Hausanie­run­g die sogenannte 10-%-Regel: Wenn Sie mehr als 10 % eines Bau­teils erneu­ern, muss es an­schlie­ßend die Vor­ga­ben des GEGs erfül­len. Ein gutes Beispiel ist die Fassa­de. Kleinere Schä­den können Sie ohne Konse­quen­zen aus­bes­sern. Lassen Sie aber einen größeren Teil neu ver­put­zen, muss die gesamte Fassa­de gedämmt wer­den. 

Die Überarbeitung des GEG trat zum 1. Januar 2024 in Kraft. Was sich geändert hat, z. B. im Hin­blick auf Vorga­ben beim Hei­zungs­tausch, erklären wir in unserem Rat­geber zur Sanierungs­pflicht.

7 Tipps: Wie kann ich beim Sanieren eines alten Hauses sparen?

Eine Altbausanierung steigert den Wert Ihrer Immobilie. Doch zuerst einmal fallen dabei hohe Kosten an. Die fol­genden Tipps von Sanierungs­experten helfen Ihnen dabei, die Ausgaben beim Sanieren eines alten Hauses ohne Quali­täts­ein­bußen mög­lichst gering zu halten.

• Tipp 1: Ziehen Sie beim Kauf eines alten Hauses einen Gutachter zurate

  Wenn Sie Ihre Bestandsimmobilie erst erwerben, können Sie in Sachen Haus­sanierung schon vor dem Haus­kauf sparen – nämlich, indem Sie einen Gut­achter hinzu­ziehen, der mit Ihnen das Haus be­sichtigt. Gutachter finden versteckte Mängel, die Sie sonst teuer zu stehen kommen können (u. a. Substanz­schäden, Schimmel, Asbest, Schwarz­bauten). Außer­dem kann ein Gut­achter ab­schätzen, welche Sanierungs­maß­nahmen in näherer Zeit not­wendig werden und ob sich der Kauf dann für Sie über­haupt noch lohnt.

  Besonderes Augenmerk sollten Sie auf das Vorhanden­sein eines Energie­aus­weises legen. Den muss der Haus­ver­käufer gesetz­lich ver­pflich­tend vorlegen können. Das Doku­ment gibt Auf­schluss über den ener­ge­tischen Zustand und den Energie­ver­brauch des Gebäudes. Und damit darüber, ob Sie einen Altbau erst ener­getisch sanieren müssten.

• Tipp 2: Planen Sie die Haussanierung mit einem Energieeffizienz-Experten

  Wie sich bei der energetischen Sanierung maximal viele Kosten pro qm sparen lassen, weiß häufig nicht einmal der Baufinanzierungsberater. Viele Fördermöglichkeiten lassen sich miteinander kombinieren, doch über solche Feinheiten sind am besten Energieeffizienz-Experten informiert. Lassen Sie sich von einem solchen Experten beraten. Das Beratungshonorar übernimmt unter bestimmten Voraussetzungen teilweise der Staat. Eine Adressliste qualifizierter Berater finden Sie bei der Deutschen Energie-Agentur (dena).

• Tipp 3: Das Haus in der richtigen Reihenfolge sanieren

  Was kommt zuerst beim Haus sanieren? Was hat Priorität? Sich einen genauen Sanierungs­fahr­plan zu überlegen, hilft, sich nicht zu ver­zetteln. Durch gute Planung stellen Sie außerdem sicher, dass die eine Sanierungs­maßnahme den Erfolg der anderen nicht zunichte­macht – etwa wenn die Bau­ar­beiter zur Bad­sanierung durch den frisch reno­vierten Flur müssen.

  Die richtige Reihen­folge beim Haus sanieren sieht folgender­maßen aus:

  1. die Gebäudehülle (z. B. Fassade, Dach, Fenster, Haustüren, Keller)
  2. die Gebäudetechnik (z. B. Wasser­rohr­leitungen, Heizungsanlage)
  3. die Innenausstattung (z. B. neue Möbel, neues Bad, neue Küche)

  Diese drei Schritte legen zugleich die Priorität der Haus­sanierung fest. Zuerst muss die Gebäude­hülle instand­gesetzt werden, dann die Haus­technik. Das neue Bade­zimmer hat dann unter Umständen noch ein bisschen Zeit, wenn der Finanz­plan keinen weiteren Spiel­raum zulässt.

• Tipp 4: Teilsanierungen kosten weniger als eine komplette Kernsanierung

  Oft müssen Sie Ihr Haus nicht gleich komplett sanieren. Statt­dessen können Sie die Kosten in mehrere Tranchen teilen und mit Teil­sanie­rungen arbeiten. In dem Fall erneuern Sie das Haus einfach in Etappen, zum Bei­spiel, indem Sie den Altbau zunächst nur ener­getisch auf Vorder­mann bringen.

• Tipp 5: Immer mehrere Angebote einholen

  Die Kosten für eine Haussanierung sind Branchen­kennern zufolge aktuell oft über­zogen. Davor warnt etwa Dieter Bin­del, stell­ver­tre­ten­der Vor­sit­zen­der des Bundes­ver­bands Gebäude­energie­be­rater Ingenieure Hand­wer­ker (GIH). Holen Sie sich daher immer mehre­re Ange­bote von den ver­schie­denen Gewerken ein und vergleichen Sie deren Preise und Leis­tungen. Versuchen Sie auch, mit Hand­werkern über bessere Kondi­tionen zu verhandeln.

• Tipp 6: Bringen Sie eigene Arbeitsleistung ein

  Einige Arbeiten können Sie – je nach Talent und Zeit – selbst verrichten, denn die „Muskel­hypothek“ spart Stunden­sätze. Wenn Sie hand­werk­lich nicht geschickt sind, können Sie bei­spiels­weise immer noch beim Abbruch der alten Bau­substanz und der Ent­sorgung zupacken. Bitten Sie auch Freunde und Familie um Mithilfe: Viele Hände, schnelles Ende.

  Einige Arbei­ten wie z. B. die Elektro­installa­tion dürfen jedoch nur von Fach­leu­ten aus­ge­führt wer­den. Für selbst erbrachte Leis­tungen und Folge­schä­den daraus gibt es natür­lich auch keine Entschädigung!

• Tipp 7: Altes Haus sanieren und Steuern sparen

  Steuerlich sparen Sie beim Haus sanieren gleich auf zweierlei Weise:

  • Kosten der Haussanierung: Bewohnen Sie das alte Haus selbst, das Sie sanieren möchten und ist es mindes­tens 10 Jahre alt, können Sie 20 % der Kosten als Steuer­er­stat­tung vom Finanz­amt zurück­be­kom­men (maximal 40.000 € pro Haus, verteilt auf 3 Jahre). Dies gilt aber nur als Alter­native zu sonstigen Förde­rungen.
  • Handwerkerkosten: Einige Hand­werker­rechnungen können Sie bei der Steuer angeben und bekommen einen Teil davon vom Finanz­amt erstattet. Für das korrekte Absetzen von Hand­werker­kosten haben wir für Sie einen eigenen Ratgeber.

Experten-Interview: So klappt die Haussanierung günstig und effizient

Ich möchte mein Haus sanieren – wie gehe ich am besten vor?

Dieter Bindel: Zuerst suchen Sie nach Energieeffizienzexperten in Ihrer Region und vereinbaren ein Kennenlerngespräch. Weil Sie eine Weile zusammenarbeiten werden, kommt es darauf an, ob Sie einen Draht zu Ihrem Berater oder Ihrer Beraterin finden und ob er oder sie mit guten Ideen überzeugen kann! Gemeinsam erarbeiten Sie Ihren Sanierungsfahrplan, der aufzeigt, mit welchen Maßnahmen Sie zu einem Effizienzhaus kommen können. Auf dieser Basis legen Sie den Umfang fest, den Sie tatsächlich umsetzen möchten. Ihr Energieberater berät Sie zu Fördermöglichkeiten und stellt mit Ihnen die Förderanträge.

Beauftrage ich die Handwerker dann selbst oder zusammen mit meinem Energieberater?

Dieter Bindel: Sie können den Auftrag erweitern, sodass Ihr Berater auch die Baubegleitung übernimmt. Dann holt er Angebote von Handwerkern ein, die Sie beauftragen. Er kontrolliert auch die Arbeiten und prüft, ob die Auflagen für die Förderfähigkeit eingehalten werden. Nach Abschluss der Arbeiten können Sie dann die beantragten Zuschüsse abrufen bzw. in Ihrer Steuererklärung angeben. Und leben in Ihrem frisch sanierten Haus!

Was sind denn typische Sanierungsmaßnahmen bei älteren Bestandsimmobilien?

Dieter Bindel: Bei Häusern bis in die 70er Jahre lohnt sich oft eine Kernsanierung, wenn Sie das Geld dafür haben. Denn oft ist die Raumaufteilung auch nicht mehr zeitgemäß. Heizung, Fenster und Dach sollten hier auf jeden Fall erneuert werden, außerdem sollten Sie prüfen, ob Fassade und Keller eventuell feucht sind.

In den 80er Jahren gab es die erste Wärmeschutzverordnung mit Anforderungen an die Gebäudehülle. Damals kam sogar schon der Begriff Niedrigenergiehaus auf. In den 90er Jahren nannte man ein Haus so, wenn es die Wärmeschutzverordnung um 30 % übertraf. Nach heutigem Standard wäre das allerdings ein Effizienzhaus 115 – also es übersteigt die Vorgaben der Energieverordnung um 15 %. Hier lohnt es sich in aller Regel die Fenster zu tauschen und Fassade und Kellerdecke zu dämmen.

Bei Häusern aus den 2000er Jahren muss man genau schauen. Je neuer sie sind, desto besser ist in der Regel die Gebäudehülle. Hier haben wir meist schon eine gute Dämmung drin. Investitionen amortisieren sich deutlich langsamer. Davon ausgenommen ist die Heizungsanlage, die man gut gegen eine Wärmepumpe tauschen könnte. Auch eine Wohnraumlüftungsanlage lohnt sich oft.

Welche Maßnahmen sind leicht umzusetzen?

Dieter Bindel: Kleine Schritte können schon viel ausmachen: Lassen Sie zum Beispiel Ihre Heizung optimieren. Ein Heizungsbauer kann unter anderem Volumenströme und Vorlauftemperatur so regeln, dass sie Energie spart. Schauen Sie danach Ihre Fenster an: Sind sie wirklich dicht? Dafür gibt es einen einfachen Trick: Klemmen Sie ein Blatt Papier in den Fensterrahmen ein und schließen Sie das Fenster. Können Sie das Blatt nun ohne Beschädigung herausziehen, gibt es Handlungsbedarf. Vielleicht sind die Fenster nur verzogen oder brauchen neue Dichtungen. Man kann sie auch nacharbeiten lassen oder nur die Gläser austauschen, wenn Sie bestehende Rahmen behalten möchten. Lassen Sie vor der Entscheidung aber besser einen Energieberater draufschauen, was sich in Ihrem Fall lohnt. Drittens kann ich empfehlen, wassersparende Armaturen einzubauen und unter Umständen in eine neue Pumpe für eine optimierte Wasserzirkulation zu investieren.

Welche Sanierungsmaßnahmen lohnen sich besonders?

Dieter Bindel: Alles, was viel Energie spart und wenig kostet. Dazu gehört zum Beispiel das Dämmen der Kellerdecke und der Warmwasserrohre. Das amortisiert sich bereits nach 2 Jahren, man kann es sogar gut selbst machen. Auch die Dämmung der obersten Geschossdecke bringt einen sehr hohen Dämmeffekt. Und nicht zu vergessen: Es wirkt sich auch direkt auf ein besseres Wohnklima aus.

Wie kann man Geld sparen?

Dieter Bindel: Viele Fördermaßnahmen lassen sich gut kombinieren – allerdings wissen das viele nicht. Selbst Baufinanzierungsberater schwächeln hier oft. Suchen Sie sich also einen guten Berater und sprechen Sie mit Energieeffizienzexperten.

Welche Förderungen erhalte ich für eine Altbau­sanierung?

Für das Sanieren eines alten Hauses macht der Staat einiges an Förder­geldern locker, insbe­sondere wenn es um Maß­nahmen zur Stei­gerung der Energie­effi­zienz geht – also darum, einen Altbau ener­getisch zu sanieren.

Die wichtigsten Förder­programme im Bereich der Haus­sanierung sind:

• zins­güns­tige Kredite und Zuschüsse der KfW (Kredit­anstalt für Wieder­aufbau)
• Zuschüsse aus BEG-Förderprogrammen vom Bundes­amt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle (BAFA)
• verschiedene regio­nale Program­me zur Förde­rung des Haus­baus in den einzel­nen Bundes­län­dern

Im Folgenden stellen wir Ihnen diese Optionen etwas genauer vor.

So sanieren Sie einen Altbau energetisch mit KfW-Förderprogrammen

Insbeson­dere die KfW-Programme 261 und 262, die seit 2021 ver­ge­ben wer­den, unter­stüt­zen Sie bei der ener­geti­schen Sanie­rung und helfen, die Kosten pro qm insgesamt zu reduzieren. Diese Pro­gramme gehö­ren zur Bundes­förde­rung für effi­ziente Gebäu­de (BEG) und haben das Ziel, energie­effi­zien­tes Bauen und ener­geti­sches Sanie­ren zu för­dern. Dazu können Sie neben Kredi­ten auch Til­gungs­zu­schüs­se bean­tra­gen. 

Folgende Leis­tun­gen enthal­ten die Förder­pro­gramme der KfW:

• Kredit für Komplett­sanie­rung oder Einzel­maß­nah­men bis zu 150.000 € 
• in Verbin­dung mit einem Kredit ein Tilgungs­zu­schuss bis zu 25 % der Kredit­summe 
• zusätzliche Kredite für die fach­liche Beglei­tung eines Energie­effi­zienz-Exper­ten bis zu 10.000 €

Die KfW-Förde­rung kann auch ergän­zend zu einer Immo­bilien­finan­zierung bei einer Bank bean­tragt wer­den. 

Altbausanierung mit BAFA-Zuschüssen für Einzelmaßnahmen

Es muss nicht immer gleich eine Kern­sanie­rung sein. Der Staat unter­stützt Sie auch beim Stemmen der Kosten für Einzel­maß­nahmen, etwa im Rahmen der energe­tischen Sanierung sowie bei der ent­sprechenden Fach­planung – und zwar mit einem Zuschuss zum Grund­förder­satz von 15 %.

Über die Zuschüsse der sogenannten „Bundes­förde­rung für effi­ziente Gebäude“, kurz BEG, ent­scheidet das Bundesamt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle (BAFA). Die förder­fähige Gesamt­summe des BAFA-Zuschusses ist auf 30.000 € pro Wohn­einheit beschränkt. Es sei denn, Sie ziehen zur Planung einen Energie­effizienz-Experten hinzu, dann gibt es noch einmal 5 %. Die Beratung fördert der Bund mit bis 80 % des Honorars, gedeckelt auf 1.300 €. Mit dem „individuellen Sanierungsplan“ (iSFP) erhöht sich dann auch die förder­fähige Gesamt­summe der Haus­sanierung auf 60.000 €.

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Über­blick über förder­fähige Einzel­maß­nahmen und jewei­lige Fördersätze.

Heizungsgesetz – hohe Zuschüsse für neue Heizanlagen

Wenn Sie bei der Haussanierung die Heizung aus­tauschen und die neue Hei­zung mindes­tens zu 65 % mit erneuer­baren Energien betrie­ben wird, winken dem neuen Heizungs­gesetz zufolge aber­mals hohe staat­liche Förder­mittel:

• Die Grundförderung beim Heizungs­austausch liegt bei 30 %.
• Ist der Austausch bis 2028 abge­schlossen, gibt es noch­mals 20 % Bonus.
• Liegt das zu versteuernde Haushalts­jahres­einkommen bei höchstens 40.000 €, ist noch einmal ein Bonus von 30 % möglich.
• Sonderfall Biomasseanlagen: Hier ist noch ein Emissions­minderungs­zuschlag von 21.000 € drin.

All diese Förderungen sind miteinander kombi­nierbar. Aller­dings ist die Förder­summe auf 70 % der förder­fähigen Gesamt­kosten von 30.000 € gedeckelt. Das ent­spricht 21.000 €.

Schritt für Schritt: So sanieren Sie Ihr Haus in der richtigen Reihenfolge

Der Ablauf einer Haus­sanie­rung lässt sich in drei Ab­schnit­te unter­tei­len. Das sind die Pla­nung, der Ab­bau des alten Materials und die Wieder­her­stel­lung der Bau­sub­stanz. Wir beschrei­ben die drei Ab­schnit­te und die dazu gehö­ren­den Sanierungs­maß­nah­men.

Schritt 1: Vorbereitung der Altbau­sanie­rung mit einem Sanie­rungs­fahr­plan

Zu Beginn einer Alt­bau­sanie­rung steht immer eine genaue Über­prü­fung der beste­hen­den Bau­sub­stanz. Wel­che Schä­den sind vorhan­den? Wie umfang­reich wird die Sanie­rung? Was muss sofort ge­macht wer­den?

Wir empfeh­len Ihnen dafür einen indi­viduel­len Sanie­rungs­fahrplan (iSFP), den Sie gemein­sam mit einem Energie­bera­ter oder eine Energie­bera­terin ent­wickeln. Es handelt sich dabei um konkre­te Sanierungs­schrit­te, die öko­no­misch und energe­tisch auf­einan­der abge­stimmt und opti­miert sind. Das Ziel und damit den Um­fang des Sanie­rungs­fahr­plans legen Sie selbst fest. Sie kön­nen sich für we­nige Einzel­maß­nah­men entschei­den oder den Weg zu einem Effi­zienz­haus fest­legen. Der iSFP zeigt Ihnen die Kos­ten und Förder­mög­lich­kei­ten auf.

Nun holen Sie konkre­te Ange­bo­te von Hand­wer­kern ein. Am bes­ten fragen Sie bei mehre­ren Betrie­ben an, so erhal­ten Sie einen Über­blick über die wirk­lichen Kos­ten der Alt­bau­sanie­rung. Mit den Kosten­vor­an­schlä­gen küm­mern Sie sich um die Finan­zierung Ihres Vor­ha­bens. Welche Mög­lich­kei­ten Sie dafür haben, beschrei­ben wir weiter oben.

Schritt 2: Abbau und Entsorgung

Zu der Sanierung eines alten Hau­ses gehört immer der Abbau der alten Bau­sub­stanz, entweder teil­weise oder komplett. Das bedeu­tet, dass z. B.

• defekte Dachziegel entfernt
• alte Fenster aus­gebaut
• abgenutzter Fuß­boden gelöst
• Elektroleitungen aus der Wand gezogen und
• alte Holzverkleidungen heraus­ge­ris­sen wer­den müs­sen.

Diese Ar­bei­ten müs­sen in die finan­ziel­le und zeit­liche Pla­nung unbe­dingt mit ein­ge­rech­net wer­den. Hin­zu kommt immer die Ent­sor­gung des al­ten Materials un­ter Ein­hal­tung aller Um­welt­richt­linien. So kön­nen z. B. alte Dämm­materia­lien wie Glas- und Stein­wolle gif­tige Sub­stan­zen ent­hal­ten, die geson­dert ent­sorgt wer­den müs­sen.

Schritt 3: Wiederherstellung der Bausubstanz

Nach den Abbau­ar­bei­ten am und im Haus be­ginnt die Wieder­her­stel­lung des Gebäu­des. Dabei hat sich eine bestimm­te Reihen­fol­ge der Ar­bei­ten be­währt.

1. Arbeiten am Rohbau: Jetzt werden Zwischen­wände einge­zogen, wenn neue Räume geschaf­fen wer­den sol­len. Für neue Türen und Fens­ter wer­den Lücken in die Wände gebro­chen. Gleich­zei­tig kann das Dach ge­deckt und abge­dich­tet wer­den.
2. Rohre und Leitungen: Sind die Roh­bau­ar­bei­ten abge­schlos­sen, stehen Roh­re und Lei­tun­gen für die Haus­tech­nik auf dem Pro­gramm. Dazu gehören Abwasser­rohre, Wasser­lei­tun­gen für Sanitär­ein­rich­tun­gen und Hei­zung sowie die Elektro­installa­tio­nen.
3. Außendämmung: Zeit­gleich mit der Installa­tion von Rohren und Lei­tun­gen kann mit der Däm­mung der Außen­wand begon­nen werden.
4. Fenster und Türen: Ist die Außen­däm­mung fertig­ge­stellt, werden Fenster und Türen einge­setzt.
5. Die Wände: Sobald alle Rohre und Lei­tun­gen ver­legt sind, sind die Abschluss­ar­bei­ten an den Wänden an der Reihe. Dazu werden Verklei­dun­gen ange­bracht und der Innen­putz auf­ge­tra­gen. Jetzt ist auch ein guter Zeit­punkt für das Ver­le­gen von Flie­sen.
6. Innenarbeiten: Es folgt das Auf­tra­gen des Fuß­bo­dens sowie der Einbau geplan­ter Trep­pen und Innen­tü­ren und das Fertig­stel­len der Wände (Streichen, Tape­zieren, Steck­dosen)
7. Sanitäreinrichtung: Installa­tion von Bade­wanne, Dusche und WC.

Nachdem die Arbeiten ab­ge­schlos­sen sind, führen Sie als Immo­bilien­besit­zer und Auf­trag­ge­ber die Schluss­ab­nahme durch. Sollten Ihnen Mängel auffal­len, dokumen­tie­ren Sie diese und for­dern Sie das betref­fen­de Hand­werks­unter­neh­men mit einer Frist­set­zung zur Mängel­be­seiti­gung auf.

Altes Haus sanieren oder nicht? Das sind die Vor- und Nachteile

Es gibt viele Gründe, ein altes Haus zu sanieren. Sei es der Wunsch, das Alte zu bewahren, persön­liche Erinne­rungen – etwa, wenn das Haus geerbt wurde –, oder einfach persön­licher Geschmack. Nicht jeder mag Neubau!

Tatsächlich hat eine Haus­sanie­rung einige Vor­teile, aber auch einige Nach­teile. Beide Seiten stellen wir Ihnen hier gegenüber.

Vorteile einer Haussanierung

• kostengünstiger als Neubau: Je nach Zustand der Bau­substanz ist eine Sanierung zahl­reichen Studien zufolge in aller Regel günstiger als Abbruch und Neubau. Laut der Arbeits­gemein­schaft für zeit­gemäßes Bauen ist dies bei ledig­lich 10 % der Häuser, die älter 50 Jahre sind, nicht der Fall.
• Investition in die Zukunft: Nach der Altbau­sanie­rung ist das Haus nicht nur fit für Ihre „Amts­zeit“, sondern in aller Regel auch für die nächste Gene­ration. Das gilt auch, wenn Sie das Haus ver­kaufen. Mit einer kern­sanierten Immo­bilie erzie­len Sie einen deut­lich höheren Preis.
• Wertsteigerung: Eine kern­sanierte Immo­bilie ist nicht nur auf dem Markt, sondern auch vor der Bank deutlich mehr wert.
• Umweltaspekt: Sie erhalten beim Sanieren eines alten Hauses vor­handene Bau­substanz und tragen damit aktiv zum Klima­schutz bei.
• Erhalt von Baukultur: Wenn Sie ein denkmal­geschütz­tes Haus sanieren, erhalten Sie kultu­relles Erbe. Die höheren Kosten, die Sie beim Sanieren in Kauf nehmen, dankt der Staat Ihnen mit (leichten) Steuer­ent­las­tungen.
• viele Fördermöglichkeiten: Gerade im Bereich der ener­getischen Sanierung kommt Ihnen der Staat sehr entgegen und unter­stützt Sie mit Förder­pro­grammen und Steuer­erleichte­rungen.

Nachteile einer Haussanierung

• eingeschränkter Gestaltungs­spiel­raum: Ein bereits bestehendes Haus kann nicht frei gestaltet werden wie ein Neubau. Sie sind damit immer an bereits vor­handene Gegeben­heiten gebunden.
• mögliche Kostenexplosion: Zwar ist eine Haus­sanie­rung meistens günstiger als ein Abriss mit Neubau. Doch das hängt ganz von der Bau­substanz ab. Lassen Sie sich in jedem Fall vom Fach­mann beraten, ob sich eine Sanie­rung in Ihrem Fall lohnt.
• Bürokratie: Bei der Haus­sanie­rung gilt es sich erst einmal durch einen wahren Dschungel an Förder­möglich­keiten zu kämpfen. Anträge müssen zu ver­schie­denen Zeit­punkten gestellt und viele Ent­schei­dungen im Vor­feld getroffen werden. Aber: Beim Neubau gibt es nicht weniger Büro­kratie, nur andere.

Wann muss ein altes Haus saniert werden?

Spätestens, wenn Schä­den auf­tre­ten. Aller­dings soll­ten Haus­eigen­tü­mer nicht so lan­ge war­ten, son­dern in regel­mäßi­gen Ab­stän­den einen Alt­bau in Einzel­schrit­ten sanie­ren. Das spart Kos­ten und gibt die Mög­lich­keit, das Haus mit neues­ten techni­schen Stand­ards auszu­stat­ten.

Folgende Tabelle zeigt einige Bei­spie­le von empfoh­le­nen Zeit­punk­ten, an denen einzelne Teile eines alten Hau­ses saniert wer­den soll­ten.

Fazit: So gelingt die Altbausanierung

Eine Altbausanierung kann teuer werden. Je nach Umfang der Maß­nahmen und dem Zustand des Gebäudes kommen mindes­tens einige zehn­tausend Euro auf Sie zu. Handelt es sich um eine Komplett­sanie­rung, sind Kosten in Höhe von 150.000 € und mehr keine Selten­heit. Um teure Fehler bei der Planung oder Durch­füh­rung zu ver­meiden, empfehlen wir die Beteiligung eines Gut­achters und eines Energie-Experten, der Sie während des gesamten Sanierungs­zeit­raumes berät. Außer­dem gibt es staatliche Förder­pro­gramme mit günstigen Krediten und Zuschüssen, die Sie nutzen können.

Altes Haus sanieren: Häufige Fragen

• Was bedeutet energetische Sanierung?

  Bei einer energe­tischen Sanie­rung bringen Sie Ihre Immo­bilie in Bezug auf deren Energie­effi­zienz auf einen zeit­gemä­ßen Stand. Wichti­ge Maß­nah­men sind die Däm­mung von oberer Geschoss­decke bzw. Dach, die Däm­mung warm­wasser­füh­ren­der Rohre und der Ein­bau einer effi­zien­ten Hei­zung, mög­lichst auf Basis regene­ra­ti­ver Ener­gien.

• Wie lange dauert es, ein Haus zu sanieren?

  Sie müssen auf alle Fälle mit mehre­ren Wochen rech­nen. Die genaue Dauer der Sanie­rungs­ar­bei­ten hängt von mehre­ren Fakto­ren ab. Dazu gehö­ren u. a. der Um­fang der Ar­bei­ten, die An­zahl der betrof­fe­nen Räu­me, die Verfüg­bar­keit von Hand­wer­kern und dem benötig­ten Material. Rech­nen Sie bei Ihrer Pla­nung lieber einen Zeit­puf­fer ein, damit Sie nicht z. B. den Einzugs­ter­min verschie­ben müs­sen, wenn die Arbei­ten noch nicht ab­ge­schlos­sen sind.

• Was sind die häufigsten Sanierungsmaßnahmen?

  Zu den häufig­sten Maß­nah­men, wenn Sie ein al­tes Haus sanie­ren, gehö­ren Arbei­ten

  • am Dach
  • an den Fens­tern, Roll­läden und Türen
  • an der Heizungs­an­lage
  • an der Fassa­de
  • zur Wärme­däm­mung und
  • an den Wasser- und Elektro­leitun­gen

• Was ist günstiger: bauen oder sanieren?

  Es gibt eine Reihe von Stu­dien, die sich mit dem Thema befas­sen. Die Deut­sche Gesell­schaft für Nach­halti­ges Bauen z. B. kam 2022 zu dem Ergeb­nis, dass die Kos­ten für die Sanie­rung eines beste­hen­den Gebäu­des im Durch­schnitt niedri­ger sind als die Kos­ten für den Neu­bau. Berück­sich­tigt wur­den u. a. die Kos­ten für den Kauf des Grund­stücks, die Bau­kos­ten, die Kos­ten für die Energie­ver­sor­gung und staat­liche Förde­run­gen.

  Auch die Deutsche Gesell­schaft für Immo­bilien­wirt­schaft kam 2022 zu dem Ergeb­nis, dass Sanie­ren in der Regel günsti­ger ist. Aller­dings auch nicht immer mög­lich, wenn das Gebäu­de in einem schlech­ten Zu­stand ist oder es nicht den kon­kre­ten Wün­schen ent­spricht.

• Was muss ich bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses beachten?

  Wenn Sie ein denkmal­geschütz­tes Haus sanie­ren, müs­sen Sie eini­ge Auf­la­gen erfül­len. Welche genau das sind, erfra­gen Sie bei der kommuna­len Denkmal­schutz­behör­de. Die Sanie­rung eines denkmal­geschütz­ten Hau­ses bringt steuer­liche Vor­tei­le, da Sie einen gro­ßen Teil der Sanierungs­kos­ten über mehre­re Jahre ab­schrei­ben kön­nen – egal, ob Sie das Haus vermie­ten oder selbst bewoh­nen.