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Immobilienfinanzierung

Eigenkapital bei der Baufinanzierung – wann bekomme ich die besten Zinsen?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie bei der Baufinanzierung einsetzen, desto besser. Banken belohnen diese Sicherheit mit günstigeren Zinsen. Allerdings gibt es eine Obergrenze. Erfahren Sie, mit welchem Eigenkapitaleinsatz Sie den optimalen Zins für Ihren Hauskauf bekommen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist Eigenkapital?

      Die Definition von Eigenkapital umfasst alle werthaltigen Leistungen, die bei einer Immobilienfinanzierung vom Käufer beziehungsweise Bauherren eingebracht werden. Der Einsatz von Eigenkapital war lange Zeit obligatorisch beim Haus- oder Wohnungskauf. Eigenkapital dient der Bank als Sicherheit für den Kredit. Je höher die Eigenkapitalquote, desto besser sind daher die Kreditkonditionen. In Zeiten von Niedrigzinsen sind allerdings auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital inzwischen möglich.

      Eigenkapital kann Barvermögen sein, eine selbst erbrachte Bauleistung oder ein bereits vorhandenes Grundstück.

      Warum wirkt sich Eigenkapital auf die Zinshöhe bei der Baufinanzierung aus?

      Eigenkapital minimiert bei einer Immobilienfinanzierung die Risiken erheblich – für die Kreditnehmer ebenso wie für die Banken. Ein Haus oder eine Wohnung kaufen können Sie zwar auch ohne Eigenkapital. Doch für die Bank bedeutet das ein höheres Ausfallrisiko. Denn auch wenn die finanzierte Immobilie als Sicherheit vorhanden ist, deckt sie die Risiken nicht komplett ab:

      • Im Falle einer Zwangsversteigerung wird in der Regel nicht der höchstmögliche Preis erzielt – oft auch nicht der, der ursprünglich für den Erwerb der Immobilie gezahlt wurde.
      • Zu dem Kaufpreis addieren sich 10 - 15 % Kaufnebenkosten bzw. Baunebenkosten für Maklerprovision, Grunderwerbssteuer und Notar, die nicht durch den Wert der Immobilie abgesichert sind.
      • Je höher das Ausfallrisiko der Baufinanzierung ist, desto mehr eigene Rückstellungen müssen die Banken bilden.
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      Der Eigenkapitaleinsatz bestimmt den Beleihungsauslauf

      Der Beleihungsauslauf meint den Anteil der Immobilie, der durch ein Baudarlehen finanziert wird. Je höher die Eigenkapitalquote, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf und desto höher die Kreditsicherheit. Wichtig zu wissen: Diese Angabe bezieht sich nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Beleihungswert, der von den Banken immer etwas niedriger angesetzt wird. Meist nehmen sie einen Sicherheitsabschlag von etwa 10 % vor. Ein Beispiel: Eine Immobilie kostet 430.000 €. Damit hat die Immobilie einen Beleihungswert von 387.000 €. Bei einem Darlehen von 232.200 € beträgt der Beleihungsauslauf 60 %.

      Wie viel Eigenkapital ist optimal für den Hausbau oder Hauskauf?

      Die Banken belohnen die Risikominimierung durch Eigenkapital mit niedrigeren Sollzinsen auf den Baukredit. Ihre „Eintrittskarte“ zu einer Baufinanzierung mit attraktiven Konditionen ist es, wenn Sie die Kauf- bzw. Baunebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Das entspricht einem Betrag, der ca. 15 % vom Kaufpreis ausmacht und nochmal obendrauf kommt. Bei einem Haus, das 430.000 € kostet, müssen Sie zum Beispiel mit etwa 62.000 € Nebenkosten rechnen.

      Nur wenig Unterschied in Bezug auf den Sollzins macht es, wenn Sie zusätzlich 10 % vom Kaufpreis als Eigenkapital einbringen. Deutlich attraktiver wird es allerdings bei allem, was darüber hinaus geht – bei 20 %, 30 % oder noch besser 40 %. Zwischen 40 und 70 % Eigenkapital bekommen Sie den besten Zinssatz, hat eine von Vergleich.de beauftragte Berechnung des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein ergeben. Alles, was darüber hinausgeht, verschlechtert den Zins wieder. Bei 80 % Eigenkapital etwa liegen die Zinsen ähnlich hoch wie bei nur 10 %.

      Info: Unsere Berechnungen und Empfehlungen zum Eigenkapital beziehen sich auf den Hausbau oder -kauf mit den entsprechend hohen Kaufpreisen und Finanzierungssummen. Wollen Sie eine vergleichsweise günstige Eigentumswohnung für beispielsweise 200.000 € kaufen, ergeben sich andere Werte. Die Zinskonditionen steigen dann schon bei einem niedrigeren Eigenkapitalanteil, weil Banken für kleine Kreditsummen (z.B. unter 125.000 €, 100.000 € oder 75.000 €) Kleindarlehensaufschläge berechnen.

      Beispiel: Zinskonditionen bei unterschiedlich hohem Eigenkapitalanteil

      Um Ihnen den Einfluss der Eigenkapitalquote auf die Höhe der Sollzinsen zu verdeutlichen, haben wir folgendes Beispiel eines geplanten Hauskaufs und der entsprechenden Finanzierung gewählt:

      • Kaufpreis 430.000 €
      • Zinsbindung: 18 Jahre
      • Tilgung: 3 %

      Mit diesen Angaben spielen wir nun durch, wie sich die Zinskonditionen bei unterschiedlich hohen Eigenkapitalquoten verändern.

      Unsere Tipps zum Thema Eigenkapital bei der Baufinanzierung

      Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus Eigenkapital bezahlen

      Auch mit eher wenig Eigenkapital können Sie gute Zinskonditionen erreichen – dafür sollten Sie aber zumindest die Kaufnebenkosten aus der eigenen Tasche zahlen. In unserer Beispielrechnung zahlt der Käufer 0,16 Prozentpunkte weniger, wenn er die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital abdeckt und spart dadurch über 18 Jahre gut 20.000 € an Zinskosten!

      40 % Eigenkapital kommen bei Banken gut an

      Banken sehen das Ausfallrisiko ab einem Eigenkapitalanteil von mehr als 40 % sehr gering. Um die günstigsten Zinsen für Ihr Baudarlehen zu bekommen, ist es daher sinnvoll 40 - 60 % vom Kaufpreis als Eigenkapital mitzubringen. In der von uns in Auftrag gegebenen Berechnung stellte sich heraus, dass bei 60 % Eigenkapital die Zinsen minimal unter denen bei 40 % lagen.

      Bei der Hausfinanzierung geht es oft nicht nur um die Zinsersparnis, sondern dass Sie sich mit Ihrem Darlehen wohlfühlen. Das sollte auch maßgeblich sein für den Anteil an Eigenkapital, das Sie investieren möchten. Wenn Sie einen hohen Betrag angespart haben und diesen als Eigenkapital einsetzen möchten, kann dies sinnvoll sein. Bedenken Sie aber, dass Sie bei 80 % Eigenkapital höhere Zinsen zahlen als bei 60 %. In unserem Beispiel entspricht dieser Unterschied 0,3 Prozentpunkte – das ist ein höherer Zins, als es ihn aktuell auf vielen Tagesgeldkonten gibt!

      Die größten Zinssprünge gibt es bei Eigenkapital ab 20 %

      Wir empfehlen grundsätzlich, die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu bezahlen. Wer nur weitere Reserven mobilisiert, um auf zusätzliche 10 % der Kaufsumme zu kommen, wird enttäuscht sein, denn der Zinssprung nach unten ist nicht sehr groß. Er zahlt in unserem Rechenbeispiel nur 0,05 Prozentpunkte weniger Zinsen als der, der nur die Kaufnebenkosten selbst mitbringt. Ideal ist es, wenn Sie die Mittel haben, um auf mindestens 20 % Eigenkapital aufzustocken. Hier sparen Sie schon 0,17 Prozentpunkte im Vergleich zur Vollfinanzierung.

      Wer mehr als 80 % Eigenkapital investiert, zahlt bei den Zinsen drauf

      Der Leitsatz „je mehr Eigenkapital, desto besser“ gilt nur bedingt, und zwar für Eigenkapitalquoten bis 60 %. Alles, was darüber hinausgeht, treibt den Zinssatz wieder nach oben. Erstaunlicherweise zahlt derjenige, der 80 % Eigenkapital investiert, fast genauso viel wie jemand mit einer Quote von 10 %.

      Tipp: Wenn Sie sich unsicher sind, wie viel Haus Sie sich leisten können, hilft Ihnen unser Budgetrechner.

      Was zählt als Eigenkapital?

      Es gibt drei Arten von Eigenkapital bei der Baufinanzierung:

      Eigenkapital, das als Bargeld vorhanden ist

      Klassisches Eigenkapital, das direkt in die Finanzierung einfließen kann, ist

      • vorhandenes Bargeld
      • Geld, das auf Bankkonten z.B. als Tagesgeld oder Festgeld abrufbar ist
      • Aktien oder Aktienfonds, die Sie kurzfristig verkaufen können
      • ein zuteilungsreifer Bausparvertrag
      • bestimmte Fördermittel, z.B. aus KfW-Programmen
      • Privatkredite von Verwandten oder Freunden. Diese können als normales Darlehen oder als Nachrangdarlehen ausgestaltet sein.

      Tipp: Wenn Sie Eigenkapital ansparen möchten, haben wir in unserem Artikel Geld anlegen viele Tipps und Ratschläge für Sie.

      Eigenkapital, das als Sicherheit dient

      Eigenkapital, das aus Sicht der Banken das Ausfallrisiko minimiert, kann sein

      • eine weitere Immobilie oder ein Grundstück in Ihrem Eigentum, möglichst schuldenfrei
      • unter Umständen das Grundstück, auf dem Sie ein Haus bauen wollen – falls Sie schon Eigentümer des Grundstücks sind und nun den Hausbau finanzieren wollen
      • sonstige Wertgegenstände, zum Beispiel teure Gemälde oder Goldmünzen
      • angespartes Geld aus der Riester-Rente – laut Eigenheimrentengesetz ist das möglich
      • Lebensversicherungen (der Rückkaufswert bei Kapitallebensversicherungen)

      Eigenkapital, das als Eigenleistung erbracht wird („Muskelhypothek“)

      Eine eigene fachgerechte Arbeitsleistung, die sogenannte „Muskelhypothek“, senkt die Baukosten. Wenn Sie ein Haus selber bauen oder Teile davon, können Sie den so eingesparten Betrag als Eigenkapital bei der Finanzierung ansetzen. Banken prüfen die Möglichkeit und den Wert von Eigenleistungen aber meist kritisch. Bauherren ohne handwerkliche Ausbildung können einfachere Arbeiten wie Tapezieren und Streichen, das Verlegen eines Laminatbodens oder von Fliesen selbst leisten – und damit in der Berechnung der Banken 5 - 10 % der Bausumme einsparen. Schwierigere Arbeiten wie etwa das Dämmen von Dach und Wänden, das Verlegen von Leitungen sind aber ohne vorherige Beratung eines Fachmanns nicht zu empfehlen. Banken sind hier vorsichtig.

      Der Bauherrenschutzbund hat berechnet, dass bei 850 Stunden, die ein Bauherr selbst auf der Baustelle mitanpackt, Ersparnisse zwischen 10.000 € und 25.000 € herauskommen. Als Faustregel gilt: Je weniger Materialkosten und je mehr teure Arbeitskosten eine Tätigkeit verlangt, desto mehr ist eine Eigenleistung wert.

      Wichtig bei der Muskelhypothek: Klären Sie im Vorfeld Haftungsfragen für mögliche Schadensfälle! Denn geht etwas schief und taucht ein Mangel auf, haben Sie in der Regel keinen Gewährleistungsanspruch und niemanden, von dem Sie eine kostenlose Nachbesserung verlangen können. Eigenleistungen sollten Sie nur unter sachkundiger Bauaufsicht erbringen. Denn zu einer solchen ist der federführende Architekt oder Bauunternehmer auf der Baustelle verpflichtet, auch wenn dort der Bauherr selbst arbeitet. Hätte er einen Mangel sehen können und ist er seiner Überwachungspflicht nicht nachgekommen, haftet der Architekt oder der Bauunternehmer.

      Achtung: Für schuldhaft entstandene Mängel oder für Personenschäden haftet der Bauherr selbst! Hier können schnell sehr hohe Summen zustande kommen. Wichtig ist also ausreichender Versicherungsschutz! Bauherren brauchen eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, für jeden einzelnen Bauhelfer sollten Sie eine Unfallversicherung abschließen.

      FAQ zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung

      • In welchen Fällen ist wenig oder gar kein Eigenkapital von Vorteil?

        Wenn Sie Immobilien als Kapitalanlage oder aus Gründen der Steuerersparnis kaufen möchten, haben Sie wahrscheinlich gar nicht vor, viel Eigenkapital einzubringen. Hier steht die Rendite im Vordergrund – und die ist in der Regel am höchsten, wenn Sie wenig eigenes Kapital einsetzen. Informieren Sie sich am besten bei Ihrem Steuerberater über Absetzungsmöglichkeiten – zum Beispiel der Zinskosten einer vermieteten Immobilie.

      • Wann zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?

        Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag kann als Eigenkapital bei der Baufinanzierung genutzt werden. Doch akzeptieren die meisten Banken nur das Geld als Eigenkapital, das Sie in der Ansparphase selbst angespart haben. Vor Zuteilungsreife kann man für die gesamte Bausparsumme eine Zwischenfinanzierung abschließen. Die Bausparsumme abzüglich des bisher angesparten Bausparguthabens wird dann jedoch als weiteres Darlehen bei der Baufinanzierung betrachtet.

      • Kann Wohnriester als Eigenkapital eingesetzt werden?

        Erfreulicherweise ja. Was Sie als Riesterrente und nach 2010 eingezahlt haben, wird von den Banken vollständig als Eigenkapital bei einer Baufinanzierung anerkannt.

      • Zählt Baukindergeld als Eigenkapital für eine Baufinanzierung?

        Nein, Baukindergeld gehört nicht zum Eigenkapital. Sie können es erst beantragen, wenn Sie in das neue Haus oder die neue Wohnung eingezogen sind. Hinzu kommt, dass das Baukindergeld nicht auf einmal ausgezahlt, sondern über mehrere Jahre verteilt wird. Es ist nicht an eine bestimmte Nutzung gebunden. Sie haben aber trotzdem die Möglichkeit, das Baukindergeld für die Finanzierung der Immobilie einzusetzen. Entweder nutzen Sie den staatlichen Zuschuss für die monatliche Tilgung des Darlehens oder nehmen die jährliche Zahlung für eine Sondertilgung, damit Sie schneller schuldenfrei sind.

      • Zählt ein vorhandenes Grundstück als Eigenkapital?

        Ja, ein Grundstück oder eine Immobilie zählt als Eigenkapital. Es dient der Bank als Sicherheit, die dazu führt, dass sich die Konditionen der Baufinanzierung verbessern. Das Grundstück sollte aber nicht mit einer Grundschuld belastet sein. Ist es noch nicht abbezahlt oder bereits für einen anderen Kredit als Sicherheit hinterlegt, wird es schwierig, dieses Grundstück als Eigenkapital anrechnen zu lassen. Zudem gibt es Banken, bei denen ein Grundstück nicht automatisch als Eigenkapital gilt. Wenn Sie vorhaben, erst ein Grundstück zu finanzieren und später darauf zu bauen, informieren Sie sich am besten im Vorfeld über die verschiedenen Optionen.

      Vergleich.de Tipp

      Fragen Sie bei den Banken nach Mengenrabatten. Zwar gilt grundsätzlich, je mehr Eigenkapital, desto weniger Zinsen – zumindest zwischen 20 und 40 % Eigenkapital. Doch keine Regel ohne Ausnahme: Unabhängig von Beleihungsauslauf geben viele Banken ab bestimmten Kreditsummen Rabatte – so kommt es vor, dass ein Kredit über 195.000 € Zinsen mit 1,65 % beinhaltet, bei 200.000 € sinkt der Zinssatz auf 1,5 %.

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