Die optimale Immobilienfinanzierung: günstig in die eigenen vier Wände
Sie wünschen sich günstige Bauzinsen für Ihre Immobilienfinanzierung? Unser Vergleich hilft Ihnen bei der Suche – aus über 400 Anbietern. Hier berechnen.
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Am 1. März 2023 startete ein neues KfW-Förderprogramm mit dem Titel "Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude - Haus und Wohnung energieeffizient und nachhaltig bauen". Mit dem Programm KfW 297/298 gewährt der Bund zinsgünstige Kredite für den Neubau und Erstkauf klimafreundlicher Wohngebäude und Eigentumswohnungen in Deutschland. Das Gebäude muss mindestens den Standard Effizienzhaus 40 erreichen, um in die Förderung zu gelangen. Die Kredite mit einer Höhe von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit können sowohl von Privatpersonen als auch von Investoren beantragt werden.
zu KfW-Förderung
Seit Jahresbeginn haben sich Immobilienfinanzierungen deutlich verteuert. Während es in den ersten Monaten steil bergauf ging, ist zuletzt viel Bewegung auf dem Zinsmarkt. Lassen Sie sich davon nicht verrückt machen.
Haben Sie sich dafür entschieden, eine eigene Immobilie zu finanzieren statt weiterhin zu mieten, sollten Sie auf der Suche nach dem passenden Darlehen auf keinen Fall überstürzt handeln. Die Entscheidung sollte gut durchdacht, auf Ihre persönlichen Wünsche optimiert und natürlich umsetzbar sein. Und nicht nur die Bauzinsen sind ausschlaggebend für das passende Baudarlehen.
Mit unseren Ratgebertexten hier im Bereich Immobilienfinanzierung informieren wir Sie darüber, worauf auf der Suche nach dem passenden Darlehen noch zu achten ist und welche Möglichkeiten Sie haben.
Leider halten sich einige Mythen über die Immobilienfinanzierung beharrlich, die zu falschen Entscheidungen führen können. Deshalb klären wir Sie an dieser Stelle über die sieben häufigsten Irrtümer auf.
Trotz des heftigen Anstiegs seit Jahresbeginn sind die Bauzinsen im historischen Vergleich immer noch recht niedrig: Eine Immobilienfinanzierung über 300.000 € ist bei einer 10-jährigen Zinsbindung für einen Effektivzins von etwa 2,5 % möglich (Stand: August 2022). Schon seit Jahren steigen wegen der günstigen Zinsen die Darlehenssummen, die Kreditnehmer bereit sind aufzunehmen. Für einen Neubau liegt sie inzwischen durchschnittlich bei 420.000 €, für den Kauf einer Bestandsimmobilie bei etwa 290.000 € (Quelle: Europace Wohn- und Finanzierungsmarkt Analyse Q2 2022).
Aber nicht für jeden ist der Traum vom eigenen Zuhause ohne weiteres machbar. Denn nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage steigen auch die Preise für Wohnimmobilien: seit 2015 um 54 % bezogen auf Häuser (Quelle: Statista). Gerade in den Metropolen sind die Kosten besonders hoch. Das bedeutet: In Ballungszentren wie Hamburg oder Berlin können Normalverdiener aufgrund des hohen Preisniveaus kaum noch eine Immobilie finanzieren. Hier müssten sie mehr als 50 % des regelmäßigen Nettoeinkommens in die Finanzierung stecken. Und das ist zu viel, um einen Kredit ohne Probleme und größere Einschränkungen jahrelang bedienen zu können. Die monatliche Kreditrate plus Wohnnebenkosten sollte höchstens 40 % des Nettoeinkommens betragen.
Um zu vermeiden, dass Sie sich mit Ihrer Immobilienfinanzierung übernehmen, ist ein ausführlicher Finanzierungsplan unumgänglich. Achten Sie darauf, dass Sie sich mit Ihren monatlichen Raten nicht übernehmen und dass Sie einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes übrig haben.
Das eigene Zuhause hat seinen Preis. Wer sich Wohneigentum mithilfe einer Immobilienfinanzierung leisten will, muss sorgfältig kalkulieren. Zu den Kosten gehört nicht nur die Finanzierung der eigentlichen Immobilie. Bedenken Sie, dass auch Nebenkosten wie Makler- oder Prüfstatiker-Gebühren auf Sie zukommen. Egal, ob Sie bauen oder kaufen, in beiden Fällen müssen Sie mit ca. 15 % des Immobilienpreises als zusätzliche Ausgaben rechnen.
Denken Sie daran, dass die Bank die Nebenkosten beim Hauskauf oder die Baunebenkosten in der Regel bei der Höhe des Darlehens nicht berücksichtigt. Optimalerweise können Sie diese Posten mit Ihrem Eigenkapital stemmen.
Je höher die monatliche Kreditrate, desto schneller habe ich die Immobilienfinanzierung abbezahlt – diese Überlegung ist weit verbreitet, stimmt aber nur bedingt. Vielmehr bestimmt die Höhe der Tilgung, in welchem Zeitraum Sie Ihren Kredit abbezahlt haben.
Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Beim Abschluss Ihrer Immobilienfinanzierung entscheiden Sie darüber, wie hoch Ihre Tilgung während der Zinsbindung ist. Mit dem Tilgungsanteil bezahlen Sie die Darlehenssumme ab, der Zinsanteil sind die Kosten der Bank dafür, dass sie Ihnen Geld geliehen hat. Im Laufe der Zeit wird der Tilgungsanteil größer und der Zinsanteil schrumpft. Das heißt also: Je höher die Tilgung Ihrer Finanzierung, desto schneller sind Sie schuldenfrei. Mit Sondertilgungen können Sie außerdem die Laufzeit Ihres Baukredits verkürzen. Diese Möglichkeit der Sonderzahlungen vereinbaren Sie bei Abschluss Ihres Kreditvertrags mit der Bank.
Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen, entscheiden Sie sich für einen festen Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit. Natürlich kann sich die persönliche Situation ändern und der vereinbarte Zinssatz zu hoch oder auch zu niedrig sein. Um eine gewisse Flexibilität zu behalten, entscheiden sich deshalb einige Kreditnehmer für eine kurze Zinsbindungsfrist.
Die Wahl einer kurzen Laufzeit ist aber gar nicht nötig. Denn auch mit einer langen Zinsbindung haben Sie die Möglichkeit, vor Fristende die Konditionen oder den Anbieter zu wechseln. Nach 10 Jahren hat nämlich jeder Kreditnehmer das Recht, kostenfrei seinen Vertrag zu kündigen. Sie müssen lediglich eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten.
Unsere Empfehlung: Bei niedrigen Bauzinsen gilt immer: Wählen Sie eine lange Zinsbindung! So sichern Sie sich das niedrige Zinsniveau für die Zukunft und sind so von einem möglichen Anstieg der Zinsen nicht betroffen. Und mit einer Tilgungsrate von mehr als 2 % können Sie im besten Fall während der ersten Zinsbindungsfrist das Darlehen so weit wie möglich abbezahlen.
Ob die Finanzierung des eigenen Hauses Sie in den nächsten Jahren einschränkt, hängt größtenteils davon ab, wie ehrlich Sie bei der Kalkulation Ihrer Möglichkeiten waren. Wenn Sie bisher 700 € Miete im Monat bezahlt haben und damit einigermaßen über die Runden gekommen sind, ist eine monatliche Kreditrate von 1.000 € natürlich eine besondere finanzielle Herausforderung − wenn nicht sogar zu hoch.
Deshalb ist ein ehrlicher Kassensturz vor Planung der Finanzierung unerlässlich. Dafür machen Sie eine Liste aller Ausgaben und Einnahmen − ohne Extragehälter, Prämien oder Urlaubsgeld. Diese Sonderzahlungen nutzen Sie lieber als finanziellen Puffer für außerplanmäßige Kosten wie eine Autoreparatur oder eine neue Waschmaschine. Nur so können Sie Ihren gewohnten Lebensstandard beibehalten. Erst wenn Sie Ihren tatsächlichen finanziellen Spielraum kennen, können Sie sich an die realistische Planung Ihrer Immobilienfinanzierung machen.
Bedenken Sie dabei, dass Sie Ihr Darlehen möglichst einige Jahre vor Rentenantritt abbezahlt haben sollten. So können Sie Ihr Einkommen noch einige Jahre in andere Dinge investieren, beispielsweise ein Hobby oder die private Altersvorsorge.
Auch mit einem hohen Einkommen haben Sie die Möglichkeit, Fördermittel zu nutzen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW) unterstützt in unterschiedlichen Programmen den Erwerb und den Bau von Wohneigentum sowie die Sanierung und Modernisierung von Wohnraum.
Dafür bietet Sie zinsgünstige Kredite sowie Zuschüsse. Diese Förderung ist nicht abhängig davon, wie viel Geld Sie verdienen. Vielmehr ist hier entscheidend, ob bei der betreffenden Wohnimmobilie bestimmte Standards und Anforderungen erfüllt werden. Die KfW vergibt Ihre Kredite allerdings nicht selbst. Fragen Sie deshalb im Beratungsgespräch bei Ihrer Bank von sich aus nach der KfW-Förderung.
Auch wenn Sie bereits seit Jahren Kunde bei Ihrer Hausbank vor Ort sind und sogar den Filialleiter duzen: Holen Sie sich mehrere Angebote von verschiedenen Banken für Ihre Immobilienfinanzierung ein und vergleichen Sie genau! Es gibt sehr viele Anbieter auf dem Markt, deshalb ist ein günstigeres Angebot durchaus möglich. Wir können es gar nicht oft genug betonen: Schon wenige Prozentpunkte Unterschied beim Zinssatz können eine Menge Geld ausmachen.
Achten Sie bei der Entscheidung für ein Finanzierungsangebot auch auf die Feinheiten wie die Möglichkeit für Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel. Nutzen Sie dafür beispielsweise unseren Baugeld Vergleich. Sie erhalten so ganz einfach einen Überblick über verschiedene Angebote und sind besser in der Lage, die für Sie optimale Immobilienfinanzierung zu finden.
