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Die optimale Immobilienfinanzierung: günstig in die eigenen vier Wände

Sie wünschen sich günstige Bauzinsen für Ihre Immobilienfinanzierung? Unser Vergleich hilft Ihnen bei der Suche – aus über 350 Anbietern. Hier berechnen.

Bauzinsen im Blick: unser aktueller Top-Zins

0,85 %

0,85 % effektiver Jahreszins bei 150.000 € Nettodarlehensbetrag, 8 Jahren Zinsbindung, 2 % Rückzahlung (Tilgung), 0,85 % gebundener Sollzins, Stand: 02.12.2016 | Repräsentatives Beispiel

Mit den Bauzinsen ist der Zinssatz gemeint, zu dem Sie sich ein Immobiliendarlehen bei der Bank leihen. Je niedriger der Zins, desto günstiger wird Ihre Immobilienfinanzierung oder Anschlussfinanzierung. Auf der Suche nach dem optimalen Darlehen ist es deshalb wichtig, dass Sie über die aktuelle Marktlage informiert sind. Wir helfen Ihnen mit unserem Zinsrechner und unseren Informationen dabei.

aktuelle Bauzinsen
Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung

Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung

Mit dem Überblick über die Zinsentwicklung der vergangenen Jahre durch unser Zins-Chart und der Zinsprognose unseres Finanzexperten sind Sie in der Lage, den besten Moment für eine Immobilienfinanzierung zu finden.

Zinsentwicklung
Kurze oder lange Sollzinsbindung bei Ihrer Immobilienfinanzierung?

Die richtige Zinsbindung für Ihre Immobilienfinanzierung

Bei Abschluss eines Baudarlehens vereinbaren Sie eine feste Sollzinsbindung. Während dieser Zeit verändert sich der Zinssatz nicht. Die Wahl der richtigen Zinsbindungsdauer hängt von den individuellen Bedürfnissen und dem aktuellen Zinsniveau ab. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die passende Zinsbindung finden.

Sollzinsbindung
Die Tilgung, das Herzstück der Immobilienfinanzierung

Mit der Tilgungshöhe bestimmen Sie die Laufzeit

Wie schnell Sie Ihre Immobilienfinanzierung abbezahlen, hängt maßgeblich von der Höhe des Tilgungssatzes ab, den Sie mit Ihrer Bank vereinbaren. Bei niedrigen Bauzinsen empfehlen wir eine Tilgung von mehr als 2 %. Je höher der Tilgungssatz von Beginn angesetzt wird, desto eher sind Sie schuldenfrei.

Tilgung
Baufinanzierung ohne Eigenkapital: nicht immer empfehlenswert!

Haus finanzieren ohne eigene Mittel − ein Risiko?

Eine Immobilie ganz ohne eigene Mittel zu finanzieren ist zwar möglich, aber nicht empfehlenswert. Denn je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen, desto günstiger fällt der Zinssatz für das Darlehen aus. Hier lesen Sie mehr über die 100-Prozent-Finanzierung und die Vollfinanzierung.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Erstellen Sie ein Konzept für Ihre Immobilienfinanzierung

Die einzelnen Bausteine eines Finanzierungsplans sind Eigenmittel, Fremdmittel sowie die Gesamtkosten: Wenn Sie wissen, wie viel eigenes Kapital Ihnen zur Verfügung steht, können Sie planen, wie hoch das Darlehen sein muss, um Ihre Wunschimmobilie finanzieren zu können. Dabei sollte berücksichtig werden, welche Faktoren während der Finanzierung Priorität haben, beispielsweise:

  • eine geringe monatliche Belastung 
  • hohe Planungssicherheit 
  • Flexibilität

Ein sorgfältig ausgearbeiteter Finanzierungsplan bietet Ihnen Planungssicherheit für die gesamte Laufzeit Ihrer Finanzierung. Wie das geht, zeigen wir Ihnen!

Finanzierungsplan

Die wichtigsten Rechner für das passende Baudarlehen

Auf der Suche nach der idealen Immobilienfinanzierung kommen viele Fragen auf: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Welche monatliche Rate kann ich aufbringen? Welche Kosten kommen bei einer vorzeitigen Kreditkündigung auf mich zu? Um Ihnen bei den Antworten auf diese Fragen zu helfen, stellen wir Ihnen die folgenden Rechner zur Verfügung:

  • Zinsrechner
  • Budgetrechner
  • Darlehens-/Tilgungsrechner
  • Vorfälligkeitsrechner

Nutzen Sie unsere Baugeld Rechner, um Ihre Finanzierung von Anfang an gründlich zu planen.

Baufinanzierungsrechner

Sieben Tipps zum günstigen Immobilienkredit

Bevor Sie mit dem Bau der eigenen vier Wände beginnen können, gilt es, den passenden Immobilienkredit zu finden. Um die Finanzierung möglichst günstig zu halten, kommt es neben der Zinshöhe auf weitere Kreditkonditionen an. Achten Sie beispielsweise darauf, dass Ihnen Ihre Bank eine kostenfreie Bereitstellungszeit oder kostenlose Sondertilgungen bietet.

Aber auch mit der richtigen Tilgungshöhe oder der Dauer der Sollzinsbindung können Sie bereits bei Abschluss der Baufinanzierung richtig viel Geld sparen. Wir haben Ihnen die sieben wichtigsten Tipps zusammengestellt, die Sie bei der Planung der Baufinanzierung beachten sollten.

Tipps zum Immobilienkredit
Nebenkosten Hauskauf: Welche Gebühren erwarten Sie?

Vorsicht, Nebenkosten!

Beim Immobilienkauf fallen außer dem eigentlichen Preis für das Haus oder die Wohnung weitere Kosten an. Oft werden diese unterschätzt, obwohl sie bis zu 15 % der Gesamtsumme ausmachen können. Lesen Sie bei uns, was alles zu den Kaufnebenkosten gehört!

Nebenkosten beim Immobilienkauf
Was Sie über das Grundbuch wissen müssen

Was Sie über das Grundbuch wissen müssen

Änderungen im Grundbuch sind fester Bestandteil eines Grundstücks- oder Immobilienkaufs, da der Kaufvertrag so erst rechtskräftig wird. Auch wenn Sie im Rahmen einer Umschuldung die Bank wechseln, muss der Grundbucheintrag geändert werden.

Grundbuch
Nutzen Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung die KfW-Förderung
Nutzen Sie die Finanzspritze vom Staat

Der Staat fördert in Form der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Kauf, Bau und die Modernisierung von Wohneigentum. Bei dieser Förderung handelt es sich um zinsgünstige Darlehen von bis zu 100.000 € sowie Tilgungszuschüsse. Wir erklären, wie Sie mit einer KfW-Förderung sparen.

KfW-Förderung
Anschlussfinanzierung: rechtzeitig planen und günstig weiterfinanzieren

Wie Sie Ihr Darlehen günstig weiterfinanzieren

Läuft die bestehende Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus, ist häufig eine Anschlussfinanzierung notwendig. Wer rechtzeitig vergleicht und einen Anbieterwechsel in Betracht zieht, kann später von niedrigeren Zinsen profitieren. Lesen Sie, wie Sie günstig weiterfinanzieren.

Anschlussfinanzierung
So finden Sie den passenden Anbieter

Über unseren Baugeld Vergleich können Sie sich von über 350 regionalen und überregionalen Baugeld-Anbietern ein kostenloses Angebot zukommen lassen. Neben Banken sind auch Vermittler aufgelistet. Aufgrund von Sonderleistungen bieten diese häufig eine günstigere Immobilienfinanzierung an, als die Bank vor Ort. Die Konditionen des Vergleichs werden stündlich aktualisiert, sodass Sie immer auf einen Blick den aktuellsten Zinssatz erkennen. Daneben sehen Sie:

  • den Sollzins und den effektiven Jahreszins 
  • ob eine KfW-Förderung angeboten wird 
  • ob Sondertilgungen möglich sind 
  • ob eine Beratung vor Ort angeboten wird
Baugeld Vergleich

Immobilienfinanzierungen vergleichen: So geht´s

Sieben populäre Irrtümer bei der Immobilienfinanzierung

Gerade in Zeiten niedriger Bauzinsen liest man häufig Schlagzeilen wie „Baugeld so günstig wie noch nie!“ oder „Immobilienfinanzierung zu Traumkonditionen!“ Haben auch Sie sich deshalb dafür entschieden, die eigene Immobilie zu finanzieren statt weiterhin zu mieten? Herzlichen Glückwunsch! Die Zinsentwicklung der letzten Jahre zeigt, dass der Zeitpunkt wirklich günstig ist. Handeln Sie aber bei der Suche nach dem passenden Darlehen auch trotz Zinstief nicht überstürzt. Diese Entscheidung sollte gut durchdacht, auf Ihre persönlichen Wünsche optimiert und natürlich umsetzbar sein. Und nicht nur niedrige Bauzinsen sind ausschlaggebend für das passende Baudarlehen.

Mit unseren Ratgebertexten hier im Bereich Immobilienfinanzierung informieren wir Sie darüber, worauf auf der Suche nach dem passenden Darlehen noch zu achten ist und welche Möglichkeiten Sie haben.

Leider halten sich einige Mythen über die Immobilienfinanzierung beharrlich, die zu falschen Entscheidungen führen können. Deshalb klären wir Sie an dieser Stelle über die sieben häufigsten Irrtümer auf.

  • Bei niedrigen Zinsen kann sich jeder eine Immobilienfinanzierung leisten.

    Keine Frage, die Bauzinsen stehen historisch niedrig: Eine Immobilienfinanzierung über 150.000 € ist bei einer achtjährigen Zinsbindung schon für einen Effektivzins von weniger als 1 % möglich (Stand: Oktober 2016). Und weil die Gelegenheit günstig ist, trauen sich immer mehr Menschen eine Finanzierung zu. Allein im Jahr 2015 wurde mehr Geld in Form von  Baudarlehen an Privathaushalte vergeben als insgesamt in den drei Jahren zuvor (Quelle: Dt. Bundesbank).

    Aber nicht für jeden ist der Traum vom eigenen Zuhause trotz der aktuellen Zinsentwicklung ohne weiteres machbar. Denn nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage steigen auch die Preise für Wohnimmobilien: in den letzten sechs Jahren in Deutschland durchschnittlich um 24 % (Quelle: Interhyp). Gerade in den Metropolen sind die Kosten besonders hoch. Das bedeutet: In Ballungszentren wie Hamburg oder Berlin können Normalverdiener aufgrund des hohen Preisniveaus kaum noch eine Immobilie finanzieren, hat die Postbank in ihrer Studie „Wohnatlas 2015“ herausgefunden. Hier müssten sie nämlich mehr als 50 % des regelmäßigen Nettoeinkommens in die Finanzierung stecken. Und das ist zu viel, um einen Kredit ohne Probleme und größere Einschränkungen jahrelang bedienen zu können. Die monatliche Kreditrate plus Wohnnebenkosten sollte höchstens 40 % des Nettoeinkommens betragen.

    Um zu vermeiden, dass Sie sich mit Ihrer Immobilienfinanzierung übernehmen, ist ein ausführlicher Finanzierungsplan unumgänglich. Achten Sie darauf, dass Sie sich mit Ihren monatlichen Raten nicht übernehmen und dass Sie einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes übrig haben.

  • Der Preis der Immobilie plus 10 % genügen als Finanzierung.

    Das eigene Zuhause hat seinen Preis. Wer sich Wohneigentum mithilfe einer Immobilienfinanzierung leisten will, muss sorgfältig kalkulieren. Zu den Kosten gehört nicht nur die Finanzierung der eigentlichen Immobilie. Bedenken Sie, dass auch Nebenkosten wie Makler- oder Prüfstatiker-Gebühren auf Sie zukommen. Egal, ob Sie bauen oder kaufen, in beiden Fällen müssen Sie mit ca. 15 % des Immobilienpreises als zusätzliche Ausgaben rechnen.

    Denken Sie daran, dass die Bank die Nebenkosten beim Hauskauf oder die Baunebenkosten in der Regel bei der Höhe des Darlehens nicht berücksichtigt. Optimalerweise können Sie diese Posten mit Ihrem Eigenkapital stemmen.

  • Die Höhe der Rate entscheidet darüber, wie schnell ich schuldenfrei bin.

    Je höher die monatliche Kreditrate, desto schneller habe ich die Immobilienfinanzierung abbezahlt – diese Überlegung ist weit verbreitet, stimmt aber nur bedingt. Vielmehr bestimmt die Höhe der Tilgung, in welchem Zeitraum Sie Ihren Kredit abbezahlt haben.

    Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Beim Abschluss Ihrer Immobilienfinanzierung entscheiden Sie darüber, wie hoch Ihre Tilgung während der Zinsbindung ist. Mit dem Tilgungsanteil bezahlen Sie die Darlehenssumme ab, der Zinsanteil sind die Kosten der Bank dafür, dass sie Ihnen Geld geliehen hat. Im Laufe der Zeit wird der Tilgungsanteil größer und der Zinsanteil schrumpft. Das heißt also: Je höher die Tilgung Ihrer Finanzierung, desto schneller sind Sie schuldenfrei. Mit Sondertilgungen können Sie außerdem die Laufzeit Ihres Baukredits verkürzen. Diese Möglichkeit der Sonderzahlungen vereinbaren Sie bei Abschluss Ihres Kreditvertrags mit der Bank.

  • Nur mit einer kurzen Laufzeit bei der Immobilienfinanzierung bleibe ich flexibel.

    Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen, entscheiden Sie sich für einen festen Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit. Natürlich kann sich die persönliche Situation ändern und der vereinbarte Zinssatz zu hoch oder auch zu niedrig sein. Um eine gewisse Flexibilität zu behalten, entscheiden sich deshalb einige Kreditnehmer für eine kurze Zinsbindungsfrist.

    Die Wahl einer kurzen Laufzeit ist aber gar nicht nötig. Denn auch mit einer langen Zinsbindung haben Sie die Möglichkeit, vor Fristende die Konditionen oder den Anbieter zu wechseln. Nach zehn Jahren hat nämlich jeder Kreditnehmer das Recht, kostenfrei seinen Vertrag zu kündigen. Sie müssen lediglich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten.

    Unsere Empfehlung: Bei niedrigen Bauzinsen gilt immer: Wählen Sie  eine lange Zinsbindung! So sichern Sie sich das niedrige Zinsniveau für die Zukunft und sind so von einem möglichen Anstieg der Zinsen nicht betroffen. Und mit einer Tilgungsrate von mehr als 2 % können Sie im besten Fall während der ersten Zinsbindungsfrist das Darlehen so weit wie möglich abbezahlen.

  • Wenn ich eine Immobilie finanzieren will, muss ich den Gürtel enger schnallen.

    Ob die Finanzierung des eigenen Hauses Sie in den nächsten Jahren einschränkt, hängt größtenteils davon ab, wie ehrlich Sie bei der Kalkulation Ihrer Möglichkeiten waren. Wenn Sie bisher 700 € Miete im Monat bezahlt haben und damit einigermaßen über die Runden gekommen sind, ist eine monatliche Kreditrate von 1.000 € natürlich eine besondere finanzielle Herausforderung − wenn nicht sogar zu hoch.

    Deshalb ist ein ehrlicher Kassensturz vor Planung der Finanzierung unerlässlich. Dafür machen Sie eine Liste aller Ausgaben und Einnahmen − ohne Extragehälter, Prämien oder Urlaubsgeld. Diese Sonderzahlungen nutzen Sie lieber als finanziellen Puffer für außerplanmäßige Kosten wie eine Autoreparatur oder eine neue Waschmaschine. Nur so können Sie Ihren gewohnten Lebensstandard beibehalten. Erst wenn Sie Ihren tatsächlichen finanziellen Spielraum kennen, können Sie sich an die realistische Planung Ihrer Immobilienfinanzierung machen.

    Bedenken Sie dabei, dass Sie Ihr Darlehen möglichst einige Jahre vor Rentenantritt abbezahlt haben sollten. So können Sie Ihr Einkommen noch einige Jahre in andere Dinge investieren, beispielsweise ein Hobby oder die private Altersvorsorge.

  • Für Fördermittel verdiene ich zu viel.

    Auch mit einem hohen Einkommen haben Sie die Möglichkeit, Fördermittel zu nutzen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW) unterstützt in unterschiedlichen Programmen den Erwerb und den Bau von Wohneigentum sowie die Sanierung und Modernisierung von Wohnraum.

    Dafür bietet Sie zinsgünstige Kredite sowie Zuschüsse. Diese Förderung ist nicht abhängig davon, wie viel Geld Sie verdienen. Vielmehr ist hier entscheidend, ob bei der betreffenden Wohnimmobilie bestimmte Standards und Anforderungen erfüllt werden. Die KfW vergibt Ihre Kredite allerdings nicht selbst. Fragen Sie deshalb im Beratungsgespräch bei Ihrer Bank von sich aus nach der KfW-Förderung.

  • Meine Hausbank wird mir schon das beste Finanzierungsangebot machen!

    Auch wenn Sie bereits seit Jahren Kunde bei Ihrer Hausbank vor Ort sind und sogar den Filialleiter duzen: Holen Sie sich mehrere Angebote von verschiedenen Banken für Ihre Immobilienfinanzierung ein und vergleichen Sie genau! Es gibt sehr viele Anbieter auf dem Markt, deshalb ist ein günstigeres Angebot durchaus möglich. Wir können es gar nicht oft genug betonen: Schon wenige Prozentpunkte Unterschied beim Zinssatz können eine Menge Geld ausmachen.

    Achten Sie bei der Entscheidung für ein Finanzierungsangebot auch auf die Feinheiten wie die Möglichkeit für Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel. Nutzen Sie dafür beispielsweise unseren Baugeld Vergleich. Sie erhalten so ganz einfach einen Überblick über verschiedene Angebote und sind besser in der Lage, die für Sie optimale Immobilienfinanzierung zu finden.

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