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Immobilienfinanzierung

Übersicht aller Baunebenkosten: Diese Nebenkosten kommen beim Hausbau auf Sie zu!

Die Baunebenkosten werden bei der Kalkulation des Eigenheims häufig unterschätzt. Das ist riskant, denn sie können rund 15 % der Gesamtkosten ausmachen. Wir zeigen Ihnen, wann sie entstehen, warum die Corona-Pandemie die Kosten in die Höhe treibt und was passiert, wenn Sie sich verkalkuliert haben.

Baunebenkosten beachten

Baunebenkosten treten von Anfang an auf

Der Eintrag ins Grundbuch, ein Bodengutachten und eventuell noch der Abriss von Altbauten – diese und andere Baunebenkosten können ganz schön ins Geld gehen. Die Nebenkosten können beim Hausbau 15–20 % der Gesamtkosten ausmachen. Das sind bei 350.000 € Baukosten immerhin satte 52.500 – 70.000 € und mehr.

Kosten beim Hausbau können in allen Phasen auftreten

  1. Beim Grundstückskauf
  2. Für die Bauvorbereitung
  3. Während der Bauphase
  4. Nach dem Hausbau

Darum sollten Sie, wenn Sie Ihre Baufinanzierung planen, immer genau die Baukosten im Blick haben und schon vor dem ersten Spatenstich an mögliche Nebenkosten denken. Wir zeigen Ihnen hier, wann auf Sie zusätzliche Kosten zukommen und wie hoch sie sein können. Die folgenden Listen können nicht pauschal für jeden Neubau gelten. Zu unterschiedlich sind die Grundstücke, die geplanten Häuser und die Wünsche des Bauherrn. Außerdem kann es durch coronabedingte Lieferengpässe von Baumaterialien regional zu Preissteigerungen kommen. Es handelt sich bei den genannten Kosten um ungefähre Werte, die einen Anhaltspunkt für anfallende Baunebenkosten liefern. (Stand: 2021)

1. Phase: Nebenkosten beim Grundstückskauf

Endlich, es ist geschafft: Die Finanzierung der Grundstücks- und Baukosten steht, Sie haben das passende Grundstück gekauft und wissen, welcher Haustyp es werden soll. Zu diesem Zeitpunkt ist das Baukonzept, sind die Planungsunterlagen noch nicht fertig und die Baustelle ist noch längst nicht eingerichtet. Aber es kommen schon die ersten Baunebenkosten auf Sie zu. Eventuell hatten Sie bei der Grundstückssuche die Unterstützung eines Maklers. Er stellt seine Provision in Rechnung. Auch der Notar will bezahlt sein. Und dann müssen Sie für den Eintrag ins Grundbuch eine Gebühr und auch noch die Grunderwerbsteuer bezahlen. Folgende Baunebenkosten kommen in der 1. Phase auf Sie zu:

Art der BaunebenkostenHöhe der BaunebenkostenAnsprechpartner
Maklerprovision für die Grundstückssuche

3–7 % vom Kaufpreis

je nach Bundesland (teilen sich Käufer und Verkäufer)

Makler
Grundbucheintrag + Notarkostenca. 1,5 % vom Kaufpreis des GrundstücksGrundbuchamt, Notar
Kosten für die Grunderwerbssteuer

3,5–6,5 % vom Kaufpreis des Grundstücks

je nach Bundesland

Zuständiges Finanzamt

2. Phase: Baunebenkosten für die Bauvorbereitung

Nun sind Sie stolzer Besitzer eines Grundstücks und würden am liebsten sofort mit dem Hausbau beginnen. Davor kommen aber noch einige Schritte, die unbedingt erledigt werden müssen, und die die Nebenkosten beim Hausbau erhöhen:

  • Bodengutachten erstellen lassen und Baugenehmigung einholen
  • Verträge prüfen lassen
  • Altlasten vom Grundstück entfernen lassen
  • Baustelle einrichten
  • Erschließungskosten, z.B. für einen Gas- und Abwasseranschluss, für Strom oder Kabelfernsehen

Folgende Tabelle zeigt Ihnen Baunebenkosten während der Bauvorbereitung:

Art der BaunebenkostenHöhe der BaunebenkostenAnsprechpartner
Baugenehmigung

0,2–0,7 % der Bausumme

je nach Bundesland

Zuständige Bau­auf­sichts­behörde
Bauvertragsprüfungca. 250 €Rechtsanwalt
Prüfstatiker1.500–2.500 €Freiberufliche Prüfstatiker oder Bauamt
Kosten für die Vermessungca. 2.500 €Katasteramt, Vermessungs­ingenieur
Bodengutachten oder Baugrundachten500–3.000 €Speziali­sierte Unter­nehmen oder Verband Privater Bauherren
Abriss von Altbauten50–200 € pro m²Beauftragtes Unternehmen
Baumfällung8–50 € pro m BaumhöheBeauftragtes Unternehmen
Baustraßeca. 11 € pro m²Beauftragtes Unternehmen
Bauwasser und Baustrom450–1.000 €Beauftragtes Unternehmen
Aushub für Keller- oder Bodenplatte

3,50–100 € pro m³

je nach Bodenklasse

Beauftragtes Unternehmen
Abfuhr von angefallenem Erdreich8–16 € pro m³Beauftragtes Unternehmen
Erschließungskosten und Hausanschlüsse (Gas- sowie Frisch- und Abwasseranschluss, Strom, Telefon, Kabelfernsehen)10.000–20.000 €Zuständige Baubehörde

3. Phase: Anfallende Kosten während der Bauarbeiten

Wenn es dann endlich losgehen kann mit dem Haus bauen, fallen weitere Kosten an. So werden Sie um einige Versicherungen wie z.B. die Bauherrenpflichtversicherung nicht herumkommen. Außerdem wollen die Architekten oder die Projektleitung bezahlt werden. Während der Bauarbeiten ist eine regelmäßige Qualitätskontrolle sinnvoll, da sich so mögliche Mängel schnell erkennen und beheben lassen. Dabei hilft Ihnen der Bauherrenschutzbund. Und sie sollten unbedingt die Bauzeitzinsen im Blick haben. Die werden für die bereits von der Bank ausgezahlten Beträge des zur Verfügung stehenden Baukredites fällig. Hier eine Übersicht über die in der 3. Phase entstehenden Baunebenkosten:

Art der BaunebenkostenHöhe der BaunebenkostenAnsprechpartner
Versicherungen (Bau­herren­haft­pflicht, Bau­leistungs­ver­siche­rung, Bauhelfer- und Feuer-Rohbau­ver­sicherung)400–1.000 €Versicherungsgesellschaft
Architektenhonorare und Kosten für Projektleitung10–15 % der BaukostenHonorarverordnung für Architekten, Kosten­vor­anschlag beim Architektenbüro
Bauzeitzinsen1.000–2.000 €Kreditgebende Bank
Baubegleitung und Bau­gut­achten durch TÜV oder dem Bauherrenschutzbundca. 2.500 €Bauherrenschutzbund
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4. Phase: Baunebenkosten nach dem Hausbau

Das fertige Haus alleine lässt sich noch lange nicht bewohnen. Es kommen mit dem Innenausbau, etwa der Kücheneinrichtung, und den Außenanlagen wie Gehwege und einer Terrasse weitere Nebenkosten für Ihr Haus hinzu. Diese fallen aufgrund von Lieferengpässen oder Handwerkermangel regional sehr unterschiedlich aus.

Art der BaunebenkostenHöhe der BaunebenkostenAnsprechpartner
Außenanlagen (Terrasse, Wege, Carport, Garage, Grünanlagen)10.000–20.000 €Beauftragtes Unternehmen
Innenausbau (Küche, Teppiche, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Kamin)

mehrere zehntausend Euro

je nach Material und Ausstattung

Beauftragtes Unternehmen

Lieferengpässe bei Baumaterial

Auf vielen Baustellen fehlen Materialien wie Holz, Stahl, Dämmstoffe und Glas. Das liegt an Liefer­engpässen, die wegen der weltweit starken Nachfrage entstanden sind. Es besteht die Gefahr, dass Bauen teurer wird und dadurch auch die Bau­neben­kosten steigen.

Checkliste: So planen Sie beim Hausbau die zusätzlichen Kosten ein

Vielleicht fragen Sie sich jetzt: „Wo kann ich mich über die Höhe der Baunebenkosten informieren?“ Leider gibt es keine einzelne Anlaufstelle, die Ihnen die Frage beantwortet. Je nach Bundesland gelten abweichende Vorschriften und Regelungen, die sich auf die Kosten auswirken. Darüber hinaus ist der Zustand des Baugrundstückes ebenso für die Nebenkosten beim Hausbau verantwortlich wie Ihre persönlichen Vorlieben bei der Ausstattung des geplanten Hauses. In unserer Checkliste finden Sie einen Überblick über die Höhe möglicher Nebenkosten, die beim Hausbau entstehen. Außerdem sehen Sie dort die Ansprechpartner, die Ihnen konkrete Auskünfte passend zu Ihrem Bauvorhaben geben können. Unsere Checkliste Baunebenkosten steht Ihnen kostenlos als PDF-Datei zum Download zur Verfügung.

Download Checkliste

4 Tipps, die Ihnen bei der Berechnung der Baunebenkosten helfen

Es ist kaum möglich, die Baunebenkosten im Vorfeld bis auf den letzten Cent genau zu ermitteln. Dafür sind die einzelnen Posten je nach Bundesland, Grundstücksgröße, dem Zustand des Grundstücks und den individuellen Wünschen bei jedem Bauprojekt zu unterschiedlich. Sie sollten aber bei Ihrer Kalkulation versuchen, sich dem tatsächlichen Wert der Baunebenkosten möglichst weit zu nähern, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. 

Tipp 1: Wollen Sie ein Haus bauen? Dann kümmern Sie sich so früh wie möglich um die zusätzlich anfallenden Kosten. Haben Sie von Anfang an alle Baunebenkosten im Blick, läuft Ihre Baufinanzierung nicht aus dem Ruder.

Tipp 2: Holen Sie in den verschiedenen Bauphasen möglichst viele Angebote von Unternehmen und Dienstleistern ein. Ganz egal, ob es um die Entsorgung von Altgebäuden oder um Versicherungen geht. Mit einem umfangreichen Vergleich und der Auswahl der passenden Angebote lassen sich Ihre Kosten reduzieren.

Tipp 3: Nutzen Sie Checklisten. Diese erleichtern den Überblick und geben Anhaltspunkte bei der Berechnung der Nebenkosten für Ihr Haus.

Tipp 4: Achten Sie darauf, dass Sie bei der Baufinanzierung die Möglichkeit haben, eine Nachfinanzierung zu erhalten. Dann können Sie ohne weitere Zusatzkosten eine anfallende Deckungslücke schließen.

Baunebenkosten falsch berechnet – was nun?

Für viele Menschen erfüllt sich mit dem Bau des eigenen Hauses ein Lebenstraum. Doch ein Hausbau ist auch mit Risiken verbunden. Steigen die Baukosten über das erwartete Maß, dann kann das im schlimmsten Fall in der Verschuldung enden. Sie sollten berücksichtigen, dass zu den reinen Baukosten noch weitere Ausgaben hinzukommen. Dazu gehören die Baunebenkosten, die oft einen fünfstelligen Betrag ausmachen können. 

Was passiert, wenn die Baunebenkosten zu niedrig berechnet werden?

Wer beim Hausbau die Nebenkosten zu niedrig ansetzt, der hat ein Problem. Das vorhandene Kapital reicht irgendwann nicht mehr, es entsteht eine Finanzierungslücke. Im schlimmsten Fall kommt es wegen der unbezahlten Rechnungen zu einem Baustopp oder das Bauvorhaben muss sogar ganz aufgegeben werden.

In diesem Fall führt der erste Weg meist zur kreditgebenden Bank mit der Frage um eine Nachfinanzierung. Es ist aber ungewiss, ob sich die Bank darauf einlässt. Falls sie überhaupt mitmacht, wird sie wahrscheinlich sehr hohe Zinsen verlangen. Oft bleibt dem Bauherrn keine andere Möglichkeit, als sich darauf einzulassen. Deshalb ist es ratsam von Anfang an auf eine möglichst hohe Eigenkapitalquote zu achten. Meistens werden 20 % Eigenkapital empfohlen, besser sind aber 30 oder 40 %. Bietet Eigenkapital eine stille Reserve bei der Finanzierung, dann kann damit eine auftretende Lücke geschlossen werden. Es kann passieren, dass die finanzierende Bank sowieso von Ihnen verlangt, erst vorhandenes Eigenkapital einzusetzen, bevor sie weitere Auszahlungen je nach Bauabschnitt vornimmt.

Ist es erst einmal so weit, dass das Geld knapp wird, dann kann es helfen, geplante Ausgaben nach hinten zu verschieben. So könnte zum Beispiel die originelle Gartengestaltung ein Jahr später beginnen oder auf eine Garage erst einmal verzichtet werden. Und dann gibt es ja noch die lieben Verwandten. Eventuell können Sie im Notfall einen Privatkredit bei ihnen aufnehmen, gerade wenn der Betrag nur einige tausend Euro beträgt oder Sie können die Versorgungslücke über einen günstigen Ratenkredit finanzieren.

Was passiert, wenn die Nebenkosten für den Hausbau zu hoch angesetzt werden?

Wurden die Baunebenkosten in der Planung zu hoch angesetzt und sie stellen sich real als geringer heraus, dann sind die Folgen nicht so schlimm wie im umgekehrten Fall. Dennoch ärgerlich, denn Sie haben einen zu hohen Baukredit aufgenommen und müssen Zinsen für Geld zahlen, das Sie gar nicht benötigen. Wenn Sie einen Teil des Kreditbetrages vorzeitig zurückzahlen wollen, dann wird in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Das ist ein Ausgleich, den die Bank für entgangene Einnahmen verlangt.

Vergleich.de Tipp

Kalkulieren Sie zu großzügig, bleibt eventuell etwas von Ihrem Baukredit übrig. Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank deshalb schriftlich, dass Sie nicht benötigtes Geld der Baufinanzierung bis zu einer Summe von 25.000 € gebührenfrei zurückzahlen können.

Entwicklung der Bauzinsen

Werden die Darlehenszinsen der Baufinanzierung steigen oder fallen? Unser Zinschart sowie die Experten-Prognosen helfen Ihnen dabei, die Zinsentwicklung besser einzuschätzen. 

Zinsentwicklung
Vorbereitung auf das Kreditgespräch

Im Beratungsgespräch mit der Bank oder dem Kreditvermittler entscheidet sich, ob und zu welchen Konditionen Sie ein Baudarlehen erhalten. Wir bereiten Sie auf das wichtige Gespräch vor.

Finanzierungsgespräch
Grunderwerbsteuer: Wer zahlt was?

Lesen Sie hier, wie hoch die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland ausfällt, wann sie fällig wird, wer sie zahlt und welche Einsparmöglichkeiten es für Sie gibt.

Grunderwerbsteuer