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Immobilienfinanzierung

Die Grundsteuer – was eine Reform der Berechnung bedeutet

Grundsteuer zahlt jeder – Hauseigentümer überweisen sie direkt an die Kommune, Mieter zahlen sie als Teil der Nebenkosten. Aktuell steht auf der Kippe, wie die Grundsteuer künftig berechnet werden soll. Eine Reform könnte für viele Bürger teuer werden.

Wie Kommunen die Grundsteuer berechnen

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen – sie macht 10 bis 15 % des Gesamtetats aus. Grundsätzlich unterscheiden sie zwischen Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude.

Allein die Grundsteuer B brachte 2016 laut Statistischem Bundesamt etwa 13,3 Milliarden Euro in die kommunalen Kassen. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, ist individuell verschieden und berechnet sich aus drei Komponenten:

  • Das jeweils zuständige Finanzamt bestimmt den „Einheitswert“ des Objekts.
  • Je nach Lage, Nutzung und Bebauung wird dieser mit einer bestimmten Steuermesszahl multipliziert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.
  • Die dritte Komponente ist der Hebesatz, den jede Gemeinde individuell bestimmen kann. Großstädte haben meist höhere Hebesätze zwischen 400 und 800 %. Das bedeutet, dass sie das 4- bis 8-fache des Grundsteuermessbetrages als Grundsteuer bemessen.

Beispielrechnung: Wie wird die Grundsteuer berechnet?

  1. Um die Grundsteuer zu berechnen, wird zunächst der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert:
    50.000 € (Einheitswert) * 3,5 ‰ (Steuermesszahl) = 175 € (Grundsteuermessbetrag)
  2. Anschließend wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert:
    175 € * 400 % (Hebesatz) = 700 €

Was bedeutet der Grundsteuer Einheitswert?

Der Einheitswert ist gleichzeitig die Grundlage und der Zankapfel bei der Berechnung der Grundsteuer. Für die etwa 35 Millionen Grundstücke in den westlichen Bundesländern werden Werte aus dem Jahr 1964 zugrunde gelegt, in den östlichen Bundesländern sind es sogar Vorkriegswerte aus dem Jahr 1935. Seitdem haben sich die Immobilien- und Grundstückspreise natürlich stark verändert. Vor allem in Städten kosten Häuser und Grundstücke heute ein Vielfaches mehr als früher. Dagegen könnten die Preise in manchen ländlichen Gebieten im Verhältnis niedriger sein. 

Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

Verwechseln Sie die Grundsteuer nicht mit der Grunderwerbssteuer. Der Unterschied besteht darin, dass Sie die Grunderwerbssteuer nur einmalig beim Kauf einer Immobilie an das zuständige Finanzamt zahlen. Die Höhe des Steuersatzes ist von Bundesland zu Bundesland verschieden und beträgt 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises.

Warum das Bundesverfassungsgericht über die Grundsteuer verhandelt hat

Eigentlich hatte die damalige Bundesregierung in den 60er Jahren festgelegt, den Einheitswert des zu versteuernden Grundvermögens alle 6 Jahre zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen (§21 Bewertungsgesetz). Das ist allerdings nie passiert. Der Bundesfinanzhof ist daher der Meinung, dass die Grundlage der Grundsteuerberechnung gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoße (Artikel 3 Absatz 1) – kurz gesagt, dass die Berechnung der Grundsteuer unfair sei.

Durch die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt könne man von starken Wertverzerrungen ausgehen. Weil Bund und Länder schon seit mehr als zwei Jahrzehnten über eine Reform der Steuer streiten, hat sich nun das Bundesverfassungsgericht mit der Grundsteuer befasst. Die obersten Richter in Karlsruhe sind im April 2018 ebenfalls zu dem Schluss gekommen, dass die Berechnungsmethode „völlig überholt“ sei. Sie führe zu gravierenden Ungleichbehandlungen" der Immobilienbesitzer. Daher haben Bundestag und Bundesrat bis Ende 2019 Zeit, neue und verfassungskonforme Regelungen zu schaffen. Sollte diese Frist ungenutzt verstreichen, dürfen die bisherigen Regelungen nicht mehr angewandt werden.

Diese Vorschläge für eine Grundsteuerreform gibt es

Eine Grundsteuerreform ist bei Bund und Ländern schon seit Jahren auf dem Plan. Bereits in ihrem alten Koalitionsvertrag hatten Union und SPD vereinbart, die Grundsteuer zu modernisieren. Allerdings ist nichts passiert. Von anderen Seiten kamen folgende Vorschläge:

  • Die Länder brachten im Bundesrat einen Gesetzesentwurf auf den Weg, nachdem die 35 Millionen Grundstücke und Immobilien neu bewertet werden sollen. Dafür sollen die durchschnittlichen aktuellen Verkaufspreise berücksichtigt werden. Allerdings stellt sich neben Hamburg auch Bayern dagegen, wo die Immobilienpreise zuletzt besonders stark angestiegen sind.
  • Beim „Südländer-“ bzw. „Äquivalenz-Modell“, wie es von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen entwickelt worden ist, soll sich die Bemessungsgrundlage aus der Zahl der Quadratmeter des Grundstücks und des Gebäudes ergeben. Verschiedene Nutzungsarten könnten durch unterschiedliche Multiplikatoren berücksichtigt werden. Steigende Grundstückpreise und Baukosten würden nicht zu einem automatischen Anstieg der Grundsteuer führen.
  • Der Bund der Steuerzahler dringt allgemein auf ein einfaches Modell, um die Grundsteuer zu berechnen, ohne Erfassen des aktuellen Werts aller Immobilien. Er befürchtet ansonsten einen kaum einzuschätzenden Aufwand.
  • Der Deutsche Mieterbund und der Naturschutzbund haben sich mit anderen Organisationen zum Bündnis „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ zusammengetan. Es fordert eine reine Bodensteuer, die unbebaute und bebaute Grundstücke gleichbehandeln soll und die Wertermittlung dadurch wesentlich vereinfachen würde. Denn die erforderlichen Daten (Bodenrichtwerte und Grundstücksgrößen) liegen bereits flächendeckend vor.

Es liegt nun an der künftigen Bundesregierung, ob sie einen dieser verschiedenen Vorschläge umsetzen will oder einen ganz neuen Entwurf erarbeitet. Das Bundesverfassungsgericht selbst hält sich naturgemäß mit Vorschlägen zurück.

Was könnte die Grundsteuerreform für Mieter und Eigentümer bedeuten?

Noch steht eine Reform der Grundsteuer auf dem Prüfstand. Es ist offen, wie sie in Zukunft berechnet werden soll und welche (Mehr-)Kosten damit auf Eigentümer zukommen. Klar ist aber: Die Pläne der Länder könnten die Grundsteuer für den Einzelnen extrem in die Höhe treiben. Der Eigentümerverband Haus & Grund hat 500 Immobilien in verschiedenen Städten nach der vorgeschlagenen Formel berechnet und kam auf eine durchschnittlich 30-fache Erhöhung. Das bedeutet beispielsweise, dass die Besitzer und Bewohner eines Einfamilienhauses in Zukunft statt 500 € jährlich 15.000 € an Grundsteuer bezahlen müssten. Das würde auch Mieten enorm verteuern. Aus den verschiedenen Vorschlägen könnten sich folgende Veränderungen für die Berechnung der Grundsteuer ergeben:

  • Besitzer von klassischen Einfamilienhäusern müssen wohl mit steigenden Beträgen rechnen. Nach einer Reform gemäß dem Ländermodell würden viele Grundstücke deutlich höher bewertet werden. Weil sie das Grundstück allein nutzen, würde vermutlich auch eine reine Bodensteuer zu einem höheren Einheitswert führen.
  • Bei Mehrfamilienhäusern würde sich eine Bodensteuer vorteilhaft auswirken. Besteuert würde nur das Grundstück, auf dem das Gesamtgebäude steht. Den Steuerbetrag würde durch alle Eigentümer/Bewohner geteilt.
  • Ein unbebautes Grundstück zu halten, wäre im Verhältnis teurer als heute. Besitzer von Grundstücken könnten sich durch eine Bodensteuer daher zu Investitionen ermutigt fühlen, hoffen die Befürworter. In Zukunft wäre es kein finanzieller Nachteil mehr, viel Wohnraum zu schaffen, da die Größe des Gebäudes steuerlich unerheblich wäre.
  • Bewohner von Großstädten müssen mit einer steigenden Grundsteuer rechnen. Vor allem in beliebten und teuren Lagen wie München, Hamburg oder Stuttgart haben die tatsächlichen Immobilienpreise mit den aktuellen Einheitswerten nichts mehr gemein. Eine Anpassung hätte wohl einen stark ansteigenden Einheitswert zur Folge. Allerdings könnten die Kommunen dies mit einem niedrigeren Hebesatz abfangen – wenn sie bereit sind, auf die Mehreinnahmen zu verzichten.
  • Bewohner von strukturschwachen Gegenden könnten zukünftig weniger Grundsteuer zahlen. Sollten ihre Immobilien an Wert verloren haben, weil die Nachfrage zurückgegangen ist, würde sich das in einem angepassten Einheitswert abbilden. Wenn die Kommunen auf Geld angewiesen sind, könnten sie dann allerdings den Hebesatz erhöhen.

Warum zahle ich jährlich Grundsteuer?

Grundsteuer ist eine laufende Forderung der Kommunen an Grundbesitzer, weil sich das Grundstück ohne öffentliche Leistungen und Güter nicht vollständig nutzen ließe. Strom bekommt man zum Beispiel nur über Stromleitungen, Zufahrt nur über die angrenzende Straße. Diese Einrichtungen müssen nicht nur einmalig gebaut, installiert oder verlegt werden, sondern auch laufend instandgehalten werden. Die Gemeinden fordern also eine jährliche Grundsteuer, die meist vierteljährlich in Teilbeträgen fällig wird. Als Käufer sollte man sie also als laufende Kaufnebenkosten einplanen.

Weil sie zumindest in der Theorie vom Wert des Grundstücks und der darauf stehenden Immobilie abhängt, gilt die Grundsteuer als sozial gerecht. Allerdings ist die Grundsteuer auch eine einfache Art für klamme Kommunen, sich Geld zu verschaffen. Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag hat Zahlen veröffentlicht, nach denen die Hebesätze für die Grundsteuer B zwischen 2012 und 2017 in Gemeinden ab 20.000 Einwohnern um durchschnittlich 36 Prozentpunkte auf 534 % gestiegen sind. Städte mit Geldnot haben Hebesätze zwischen 800 und 910 % (wie Hattingen, Duisburg, Overath und Witten). Wohlhabende Gemeinden kommen mit einem Hebesatz von teilweise unter 100 % aus wie Ingelheim in Bayern. 

Wie kann ich bei der Grundsteuer sparen?

Der rechtliche Rahmen der Grundsteuer ist so gefasst, dass im Prinzip jeder Eigentümer von bebauten wie unbebauten Grundstücken betrieblicher oder privater Nutzung sie zahlen muss. Sich von der Grundsteuer befreien zu lassen, ist daher kaum möglich. Die wenigen Ausnahmen von einer Berechnung der Grundsteuer gelten für den gemeinnützigen Bereich, zum Beispiel für Stiftungen oder Vereine. Und auch nur dann, wenn es sich nicht um Grundbesitz für Wohnzwecke handelt. 

Für Vermieter gibt es einige Sonderregelungen

Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten an ihre Mieter weitergeben. Steht das Gebäude leer, können sie einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer prüfen lassen. Gute Chancen hat der Vermieter, wenn die Lage auf dem örtlichen Vermietungsmarkt schwierig ist und er nachweisen kann, dass er trotz Bemühungen keinen Mieter findet. Ein anderer Grund kann sein, dass eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme das Vermieten verhindert. Auch wer Eigentümer eines denkmalgeschützten Objektes ist, kann auf einen Erlass hoffen. Voraussetzung dafür ist, dass die erzielten Mieteinahmen unter den jährlichen Kosten liegen.

Vergleich.de Tipp

Weil der Einheitswert auf dem Prüfstand steht, ergehen seit April 2012 neue Bescheide für Einheitswert und Grundsteuermesswerte nur vorläufig. Sollten Sie einen neuen Bescheid erhalten, in denen diese Werte nicht als vorläufig festgestellt werden, melden Sie sich bei Ihrer Gemeinde. Sie können Einspruch erheben und das Ruhen des Verfahrens beantragen.

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