Können wir helfen?
Kostenlos, Mo. bis Fr. von 8 bis 18 Uhr
Immobilienfinanzierung

Grundsteuerreform: So viel zahlen Sie künftig als Haus- und Grundbesitzer!

Grundsteuer zahlt jeder – Hauseigentümer überweisen sie direkt an die Kommune, Mieter zahlen sie als Teil der Nebenkosten. Die Bundesregierung hat sich auf ein Grundsteuer-Reformgesetz geeinigt, das die Berechnung auf eine neue Grundlage stellt. Welche Auswirkungen hat das?

Newsticker – aktuelle Entwicklung zur Grundsteuerreform

  • 12. September 2019 +++ Experten unterstützen Reform der Grundsteuer

    +++ Rechtsexperten haben während einer Anhörung beim Finanzausschuss des Bundestages der Grundsteuerreform grundsätzlich zugestimmt +++ sie befürworten auch die geplante Öffnungsklausel, die Bundesländern eigene Berechnungsregeln ermöglicht +++ Kritik gab es an noch nicht ausreichenden Regelungen für den Länderfinanzausgleich und am hohen bürokratischen Aufwand bei der Berechnung der Immobilienwerte +++ das Gesetz muss noch in diesem Jahr verabschiedet werden +++ die Neubewertung aller Grundstücke soll erstmals zum 1. Januar 2022 erfolgen +++ anhand dieser Werte soll die neue Grundsteuer ab 2025 festgesetzt werden +++

  • 28. August 2019 +++ Grundsteuer soll abgeschafft werden

    +++ der Verband der Hauseigentümer "Haus & Grund" fordert die vollständige Abschaffung der Grundsteuer +++ da der Bund zurzeit Überschüsse von mehr als 45 Milliarden Euro in den Staatskassen habe, könne er auf die Grundsteuer verzichten, so Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke +++ der Bund könnte die Steuerausfälle auszugleichen und den Kommunen pro Jahr etwa 14 Milliarden Euro überweisen +++ von der Abschaffung würde jeder Bürger profitieren, da sowohl Hauseigentümer als auch Mieter die Grundsteuer bezahlen +++ 

  • 31. Juli 2019 +++ Reform der Grundsteuer noch ohne Mehrheit

    +++ das von der Koalition beschlossene Gesetz zur Grundsteuer-Reform hat noch keine sichere Mehrheit im Bundestag und Bundesrat +++ das ergab eine Umfrage des Handelsblatts +++ danach steht die Zustimmung für die notwendige Verfassungsänderung im Bundestag noch nicht fest +++ notwendig sind dafür die Stimmen der Opposition +++ außerdem haben sich bis jetzt mit Berlin und Bremen erst zwei Bundesländer festgelegt, dem Gesetzentwurf zuzustimmen, so das Handelsblatt +++ ist das Gesetz bis Ende dieses Jahres nicht beschlossen, müsste die Grundsteuer ausgesetzt werden +++

  • 08. Juli 2019 +++ Mehrere Bundesländer gehen Sonderwege

    +++ die Reform der Grundsteuer wird in einigen Bundesländern zu unterschiedlichen Berechnungsregeln führen +++ nach Medienberichten planen Bayern, Sachsen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen eigene Wege zu gehen +++ damit droht ein bundesweiter Flickenteppich bei der Grundsteuer +++ Bundesfinanzminister Olaf Scholz bevorzugt die Berechnung  der Grundsteuer anhand der Grundstückswerte, des Alters der Gebäude und der durchschnittlichen Mietkosten +++ einige Bundesländer halten die Berechnung anhand der Grundstücksfläche für gerechter und einfacher +++ die neuen Bewertungsgrundlagen sollen ab 2025 gelten +++

Die Reform der Grundsteuer in Kürze

  • Wie viel Grundsteuer Sie zahlen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Hebesätze der Kommunen schwanken zwischen 340 und 900 %. Außerdem basiert die bisherige Berechnung auf alten Grundstückswerten, die auf Feststellungen aus dem Jahr 1964 (im Westen) und 1935 (im Osten) beruhen. Das verstoße gegen das Gleichheitsprinzip, urteilte das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 und leitete eine Grundsteuerreform ein.
  • Bis zum 31.12.2019 muss die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer neu geregelt werden.
  • Die Bundesregierung hat einen Gesetzesentwurf erarbeitet, nach dem sich die Grundsteuer auch künftig in drei Schritten berechnet: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz. Damit bliebe die Grundsteuer wertabhängig.
  • Es soll eine Öffnungsklausel geben, nach der Bundesländer auch eigene Regeln aufstellen dürfen, wie sie die Grundsteuer berechnen. Dafür muss allerdings das Grundgesetz geändert werden.
  • Für Städte und Kommunen ist die Grundsteuer eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen. Insgesamt soll die Grundsteuerreform kostenneutral ausfallen. Damit Grundbesitzer in Zukunft nicht höher besteuert werden, müssen die Kommunen allerdings ihre Hebesätze anpassen.
  • Noch hat der Bundestag die Grundsteuerreform nicht beschlossen.
  • Inhaltsverzeichnis
    • Wie wird die Grundsteuer künftig berechnet?

      Die Bundesregierung hat sich darauf geeinigt, die Grundsteuer auch künftig werteorientiert zu erheben. Wer im Zentrum einer gefragten Metropole wohnt, soll mehr zahlen als jemand für eine vergleichbare Immobilie, die in einer strukturschwachen Kleinstadt steht.

      Künftig – nämlich ab 1. Januar 2025 – soll die Formel lauten:

      Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz.

      Der Wert der Immobilie bestimmt sich durch mehrere Faktoren

      Um den Grundbesitzwert zu bestimmen sollen als wesentliche Faktoren der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete gelten. Dafür will das Bundesfinanzministerium die einzelnen Gemeinden auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes in Mietniveaustufen einteilen. Weitere Faktoren sind die Größe des Grundstücks, die Art der Immobilie und das Alter des Gebäudes.

      Die Steuermesszahl wird stark gesenkt

      Weil die Immobilienwerte seit 1935 bzw. 1964 stark gestiegen sind, wird die fiktive Steuermesszahl angepasst. Künftig hat sie mit 0,034 % statt 0,35 % nur noch etwa ein Zehntel ihres bisherigen Wertes. Um den sozialen Wohnungsbau und genossenschaftliches Wohnen zu fördern, ist in diesem Bereich ein zusätzlicher Abschlag von 25 % vorgesehen.

      Die Kommunen müssen ihre Hebesätze anpassen

      Grundsätzlich soll die Grundsteuerreform keine Auswirkungen auf das Gesamtaufkommen der Grundsteuer haben. Anders gesagt: Grundbesitzer sollen zusammengenommen nicht mehr zahlen müssen und die Kommunen weiterhin mit einem ähnlichen Betrag rechnen können. Weil die Grundsteuer aber werteabhängig bestimmt werden soll und Immobilien in ihrem Wert kräftig gestiegen sind, müssen die Kommunen dafür ihre individuellen Hebesätze anpassen. Allerdings weiß niemand, ob sie das auch tun werden – gesetzlich verpflichtet sind sie nicht.

      Beispielrechnung: Wie sich die Grundsteuer künftig berechnen soll

      In der folgenden Grafik hat das Bundesfinanzministerium aufgestellt, wie sich die Grundsteuer künftig werteabhängig berechnen soll. Als Beispiel dient ein Einfamilienhaus in einer hessischen Gemeinde, Baujahr 1960, mit einer Wohnfläche von 120 qm und einem 1.000 qm großen Grundstück. Der bisherige Hebesatz der Kommune liegt bei 480 % - um die Einnahmen konstant zu halten, müsste dieser auf 421 % gesenkt werden.

      Einige Bundesländer planen Sonderregeln bei der Grundsteuerreform

      Nicht alle sind begeistert von den Plänen des Finanzministers Olaf Scholz. Von Anfang an dagegen war Bayern, wo die Immobilienpreise zuletzt besonders stark angestiegen waren. Die CSU möchte die Grundsteuer daher lieber anhand der Grundstücksfläche erheben und Immobilienwerte dabei ausklammern. Auf ein Stadthaus im Münchner Zentrum würde so eine ähnliche Grundstückssteuer fällig werden wie auf ein Häuschen auf dem strukturschwachen Land, sofern sich die Grundstücksgröße gleicht.

      Um sich auf eine Reform zu verständigen, einigte sich die Regierungskoalition in ihren Verhandlungen auf eine sogenannte Öffnungsklausel. Sie sieht vor, dass es den Ländern möglich sein soll, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen. Das würde allerdings zu einem bundesweiten Flickenteppich an verschiedenen Berechnungsmethoden führen.

      Das neue Grundsteuer-Reformgesetz inklusive der Öffnungsklausel muss nun noch im Bundestag verabschiedet werden. Die erste Lesung ist nach der Sommerpause für den 11. September angesetzt.

      Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

      Verwechseln Sie die Grundsteuer nicht mit der Grunderwerbssteuer. Der Unterschied besteht darin, dass Sie die Grunderwerbssteuer nur einmalig beim Kauf einer Immobilie an das zuständige Finanzamt zahlen. Die Höhe des Steuersatzes ist von Bundesland zu Bundesland verschieden und beträgt 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises.

      Was bedeutet die Grundsteuerreform für Mieter und Eigentümer?

      Wie hoch ist die Grundsteuer nun also in Zukunft? Insgesamt soll die Reform der Grundsteuer kostenneutral ausfallen. Da aber die Immobilienwerte neu bestimmt werden, wird der eine Steuerzahler mehr zahlen, der andere weniger.

      „Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die gegenwärtigen Grundsteuerzahlungen sehr ungleich verteilt sind“, heißt es im Finanzministerium.

      Den Unterschied zwischen neuer und alter Grundsteuer sollen folgende Beispiele aus Dresden deutlich machen:

      Veränderung der Grundsteuer bei unterschiedlichen Hebesätzen

      • Besitzer von klassischen Einfamilienhäusern müssen wohl mit steigenden Beträgen rechnen. Nach einer Reform gemäß dem Ländermodell würden viele Grundstücke deutlich höher bewertet werden. Weil sie das Grundstück allein nutzen, würde vermutlich auch eine reine Bodensteuer zu einem höheren Einheitswert führen.
      • Bei Mehrfamilienhäusern würde sich eine Grundstückssteuer vorteilhaft auswirken. Besteuert würde nur das Grundstück, auf dem das Gesamtgebäude steht. Der Steuerbetrag würde durch alle Eigentümer/Bewohner geteilt.
      • Ein unbebautes Grundstück zu halten, wäre im Verhältnis teurer als heute. Besitzer von Grundstücken müssen sich auf die neue Grundsteuer C gefasst machen. Künftig sollen es für baureife aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz durch die Kommunen geben. Das soll der Grundstücksspekulation vorbeugen.
      • Bewohner von Großstädten müssen mit einer steigenden Grundsteuer rechnen. Vor allem in beliebten und teuren Lagen wie München, Hamburg oder Stuttgart haben die tatsächlichen Immobilienpreise mit den aktuellen Einheitswerten nichts mehr gemein. Eine Anpassung hätte wohl einen stark ansteigenden Einheitswert zur Folge. Allerdings könnten die Kommunen dies mit einem niedrigeren Hebesatz abfangen – wenn sie bereit sind, auf die Mehreinnahmen zu verzichten.
      • Bewohner von strukturschwachen Gegenden könnten zukünftig weniger Grundsteuer zahlen. Sollten ihre Immobilien an Wert verloren haben, weil die Nachfrage zurückgegangen ist, würde sich das in einem angepassten Einheitswert abbilden. Wenn die Kommunen auf Geld angewiesen sind, könnten sie dann allerdings den Hebesatz erhöhen.

      Allgemein gilt: Vermieter dürfen die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Eine erhöhte Grundsteuer könnte damit auch zu höheren Mieten führen

      Ist eine zusätzliche Steuererklärung wegen der Grundsteuerreform notwendig?

      Ja, auf rund 19 Millionen Haushalte kommt eine zusätzliche Steuererklärung zu. Wie hoch der Mehraufwand dadurch für die Eigentümer wird, kann noch nicht abgeschätzt werden. Für die Ermittlung müssen Sie Angaben zu den folgenden fünf Parametern machen: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes und Mietniveaustufe. Bis 2025 sollen für alle Länder – und damit Grundstücke – die Daten über das Internet abrufbar sein.

      Da es keine bundeseinheitliche Software für die Finanzämter gibt, fürchten Steuerexperten, dass es bei der Bearbeitung der betreffenden Steuererklärungen zu Engpässen und Verzögerungen kommen kann.

      Warum zahle ich jährlich Grundsteuer?

      Grundsteuer ist eine laufende Forderung der Kommunen an Grundbesitzer, weil sich das Grundstück ohne öffentliche Leistungen und Güter nicht vollständig nutzen ließe. Strom bekommt man zum Beispiel nur über Stromleitungen, Zufahrt nur über die angrenzende Straße. Diese Einrichtungen müssen nicht nur einmalig gebaut, installiert oder verlegt werden, sondern auch laufend instandgehalten werden. Die Gemeinden fordern also eine jährliche Grundsteuer, die meist vierteljährlich in Teilbeträgen fällig wird. Als Käufer sollte man sie also als laufende Kaufnebenkosten einplanen.

      Weil sie zumindest in der Theorie vom Wert des Grundstücks und der darauf stehenden Immobilie abhängt, gilt die Grundsteuer als sozial gerecht. Allerdings ist die Grundsteuer auch eine einfache Art für klamme Kommunen, sich Geld zu verschaffen. Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag hat Zahlen veröffentlicht, nach denen die Hebesätze für die Grundsteuer B zwischen 2012 und 2017 in Gemeinden ab 20.000 Einwohnern um durchschnittlich 36 Prozentpunkte auf 534 % gestiegen sind. Städte mit Geldnot haben Hebesätze zwischen 800 und 910 % (wie Hattingen, Duisburg, Overath und Witten). Wohlhabende Gemeinden kommen mit einem Hebesatz von teilweise unter 100 % aus wie Ingelheim in Rheinland-Pfalz.

      Wie kann ich bei der Grundsteuer sparen?

      Der rechtliche Rahmen der Grundsteuer ist so gefasst, dass im Prinzip jeder Eigentümer von bebauten wie unbebauten Grundstücken betrieblicher oder privater Nutzung sie zahlen muss. Sich von der Grundsteuer befreien zu lassen, ist daher kaum möglich. Die wenigen Ausnahmen von einer Berechnung der Grundsteuer gelten für den gemeinnützigen Bereich, zum Beispiel für Stiftungen oder Vereine. Und auch nur dann, wenn es sich nicht um Grundbesitz für Wohnzwecke handelt.

      Für Vermieter gibt es einige Sonderregelungen

      Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten an ihre Mieter weitergeben. Steht das Gebäude leer, können sie einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer prüfen lassen. Gute Chancen hat der Vermieter, wenn die Lage auf dem örtlichen Vermietungsmarkt schwierig ist und er nachweisen kann, dass er trotz Bemühungen keinen Mieter findet. Ein anderer Grund kann sein, dass eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme das Vermieten verhindert. Auch wer Eigentümer eines denkmalgeschützten Objektes ist, kann auf einen Erlass hoffen. Voraussetzung dafür ist, dass die erzielten Mieteinahmen unter den jährlichen Kosten liegen.

      Warum das Bundesverfassungsgericht über die Grundsteuer verhandelt hat

      In den 60er Jahren hatte die damalige Bundesregierung eigentlich festgelegt, den Einheitswert des zu versteuernden Grundvermögens alle 6 Jahre zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen (§21 Bewertungsgesetz). Das ist allerdings nie passiert. Der Bundesfinanzhof ist daher der Meinung, dass die Grundlage der Grundsteuerberechnung gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoße (Artikel 3 Absatz 1) – kurz gesagt, dass die Berechnung der Grundsteuer unfair sei.

      Denn durch die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt haben sich „die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Werten entkoppelt“, heißt es im Finanzministerium. Im Extremfall müssen die Besitzer von vergleichbaren Immobilien in benachbarter Lage ganz unterschiedlich hohe Summen zahlen.

      Weil Bund und Länder schon seit mehr als zwei Jahrzehnten über eine Reform der Steuer streiten, hat sich das Bundesverfassungsgericht mit der Grundsteuer befasst. Die obersten Richter in Karlsruhe sind im April 2018 ebenfalls zu dem Schluss gekommen, dass die Berechnungsmethode „völlig überholt“ sei. Sie führe zu „gravierenden Ungleichbehandlungen" der Immobilienbesitzer. Daher haben Bundestag und Bundesrat bis Ende 2019 Zeit, neue und verfassungskonforme Regelungen zu schaffen. Sollte diese Frist ungenutzt verstreichen, dürfen die bisherigen Regelungen nicht mehr angewandt werden und die Grundsteuer würde ausgesetzt.

      • Wie berechnen Kommunen die Grundsteuer aktuell?

        Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen – sie macht 10 bis 15 % des Gesamtetats aus. Grundsätzlich unterscheiden sie zwischen Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Allein die Grundsteuer B brachte 2017 laut Statistischem Bundesamt etwa 13,6 Milliarden Euro in die kommunalen Kassen. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, ist individuell verschieden und berechnet sich aus drei Komponenten:

        • Das jeweils zuständige Finanzamt bestimmt den „Einheitswert“ des Objekts.
        • Je nach Lage, Nutzung und Bebauung wird dieser mit einer bestimmten Steuermesszahl multipliziert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.
        • Die dritte Komponente ist der Hebesatz, den jede Gemeinde individuell bestimmen kann. Großstädte haben meist höhere Hebesätze zwischen 400 und 800 %. Das bedeutet, dass sie das 4- bis 8-fache des Grundsteuermessbetrages als Grundsteuer bemessen.
      • Beispielrechnung: Wie wird die Grundsteuer aktuell berechnet?

        Um die Grundsteuer zu berechnen, wird zunächst der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert:

        • 50.000 € (Einheitswert) X 3,5 ‰ (Steuermesszahl) = 175 € (Grundsteuermessbetrag)

        Anschließend wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert:

        • 175 € X 400 % (Hebesatz) = 700 €
      • Was bedeutet der Grundsteuer Einheitswert?

        Der Einheitswert ist gleichzeitig die Grundlage und der Zankapfel bei der Berechnung der Grundsteuer. Für die etwa 35 Millionen Grundstücke in den westlichen Bundesländern werden Werte aus dem Jahr 1964 zugrunde gelegt, in den östlichen Bundesländern sind es sogar Vorkriegswerte aus dem Jahr 1935. Seitdem haben sich die Immobilien- und Grundstückspreise natürlich stark verändert. Vor allem in Städten kosten Häuser und Grundstücke heute ein Vielfaches mehr als früher. Dagegen könnten die Preise in manchen ländlichen Gebieten im Verhältnis niedriger sein.

      Baugeld Vergleich
      Aktuelle Bauzinsen vergleichen

      Aktuelle Konditionen für Ihre Baufinanzierung, Umschuldung oder Anschlussfinanzierung finden Sie in unserem Baugeld Vergleich. Jetzt die Bauzinsen verschiedener Anbieter berechnen.

      Vergleich.de Tipp

      Weil der Einheitswert auf dem Prüfstand steht, ergehen seit April 2012 neue Bescheide für Einheitswert und Grundsteuermesswerte nur vorläufig. Sollten Sie einen neuen Bescheid erhalten, in denen diese Werte nicht als vorläufig festgestellt werden, melden Sie sich bei Ihrer Gemeinde. Sie können Einspruch erheben und das Ruhen des Verfahrens beantragen.

      So stehen die Bauzinsen 2019

      Planen Sie eine Baufinanzierung? Dann sollten Sie die aktuellen Bauzinsen im Blick haben! Denn das aktuelle Zinsniveau entscheidet mit, wie teuer Ihre Baufinanzierung wird. 

      Bauzinsen
      Bausparen: aktuell noch sinnvoll?

      Der Bausparvertrag als beliebte Anlageform lohnt sich aktuell nicht immer. Wir zeigen Ihnen, was Sie beim Abschluss beachten müssen und wann andere Geldanlagen sinnvoller sind.

      Bausparvertrag
      Soll ich mieten oder kaufen?

      Sie wohnen noch zur Miete, träumen aber von einem Eigenheim? Wir zeigen Ihnen die Vor- und Nachteile von Mieten oder Kaufen und verraten, wann sich der Hauskauf für Sie wirklich lohnt!

      Mieten oder kaufen?
       

      Vergleich.de verwendet Cookies, um Ihr Nutzungserlebnis zu verbessern. Wenn Sie auf der Seite weitersurfen, stimmen Sie der Cookie-Nutzung zu.