Sanierungskredit: So finanzieren Sie die Haus­sanierung

Was ist ein Sanierungskredit?

Klaus Fechner

Zuständiger Redakteur für die Bereiche Kredit und Strom & Gas

Stand: 06.11.2023

Ein Sanierungs­kredit dient der Fin­an­zie­rung von Sa­nierungs­maß­nah­men an Ihrem Haus. Dieser Kre­dit wird von Ban­ken zweck­ge­bun­den ver­ge­ben. Das be­deu­tet, Sie als Immo­bilien­be­sit­zer er­hal­ten einen Sanie­rungs­kre­dit für einen bestimm­ten Zweck z. B. für den Ein­bau neuer Fens­ter, für eine Dach­repa­ra­tur oder den Aus­tausch einer al­ten Hei­zung gegen ein emissi­ons­ar­mes Hei­zungs­sys­tem.

Im Gegen­satz zu einem freien Raten­kre­dit ge­währt Ihnen die Bank güns­ti­ge­re Zin­sen. In der Regel liegt die Ober­gren­ze für einen Sanie­rungs­kre­dit bei 50.000 €. Soll­te ein höhe­rer Finan­zierungs­bedarf be­ste­hen, kommt eine Immo­bilien­finan­zie­rung in­frage.

Das macht einen Sanierungskredit aus:

• zweckgebunden für Sanierungs­maß­nahmen
• besse­re Zin­sen als bei einem frei­en Raten­kre­dit
• nur für Immo­bilien­besit­zer, Nach­weis über Grund­buch­aus­zug
• be­trifft Summen bis zu 50.000 €

Die Bezeich­nung Sanie­rungs­kre­dit ist nicht in allen Fäl­len üb­lich, oft wird auch der Be­griff Moderni­sierungs­kre­dit ge­braucht. Beide Worte ste­hen für die­sel­be Art von Kre­dit.

Was kostet ein Sanierungskredit?

Für einen Kre­dit zah­len Sie Zin­sen, das sind Ihre Kredit­kos­ten. Die Kosten für einen Sanie­rungs­kre­dit betra­gen in vie­len Fäl­len mehre­re tau­send Euro. Sie sind indi­vidu­ell sehr unter­schied­lich, denn sie hän­gen von verschie­de­nen Fak­to­ren ab. Dazu gehö­ren z. B. die Höhe des Kredi­tes, die gewähl­te Lauf­zeit und die Zin­sen, die Sie für den Kre­dit zah­len.

Fol­gen­de Tabel­le be­schreibt zwei Bei­spie­le, die die bei einem Sanie­rungs­kre­dit ent­ste­hen­den Kredit­kos­ten er­klä­ren. Bei den Zins­an­ga­ben handelt es sich um den Zwei­drittel­zins, den die Mehr­heit der Kredit­neh­mer erhal­ten.

Beim ersten Bei­spiel ent­ste­hen Kredit­kos­ten von knapp 4.150 €. Er­höht sich der Kre­ditbe­trag und wäh­len Sie gleich­zei­tig eine länge­re Lauf­zeit, stei­gen die Kredit­kos­ten auf über 12.000 €.

Fördergelder zur Finanzierung einer Gebäudesanierung

Sie redu­zieren die Kos­ten für eine Sanie­rung, indem Sie staat­liche Förder­gel­der bean­tra­gen. Je nach Art der Sanie­rung er­hal­ten Sie bis zu 40 % Ihrer Investi­tio­nen über Förder­gel­der zurück. So wird ein gerin­ge­rer Sanie­rungs­kre­dit benö­tigt, was wieder die Kredit­kos­ten redu­ziert. Förder­mit­tel kön­nen Sie so­wohl bei der Kredit­an­stalt für Wieder­auf­bau (KfW) als Zu­schuss und als Sanie­rungs­kre­dit beim Bundes­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kontrol­le bean­tra­gen (BAFA).

Folgen­de Über­sicht zeigt Ihnen die Förder­maß­nahmen, die Sie bei einer Haus­sanie­rung nutzen kön­nen.

1. Bundes­förde­rung für effi­zien­te Gebäu­de (BEG) des BAFA: Zu­schuss für Einzel­maß­nah­men, die die Energie­effi­zienz eines Gebäu­des ver­bes­sern
2. Wohn­ge­bäude-Kre­dit: Haus und Woh­nung energie­effi­zient sanie­ren (KfW 261)
3. Er­neuer­bare Ener­gien – Stand­ard: För­der­kre­dit für Strom und Wär­me (KfW 270)
4. Alters­ge­recht Um­bau­en – Kre­dit: Förder­kre­dit für den Ab­bau von Barrie­ren, mehr Wohn­kom­fort und besse­ren Ein­bruch­schutz (KfW 159)

Für die För­der­mit­tel 1–3 gilt: Voraus­set­zun­gen für den Er­halt sind Sanie­rungs­maß­nah­men, die den ener­ge­ti­schen Stan­dard des Ge­bäu­des ver­bes­sern und zum Energie­spa­ren bei­tra­gen, also z. B. durch den Ein­bau einer neuen Hei­zung oder einer besse­ren Däm­mung des Daches. Wich­tig ist, dass Sie den Förder­an­trag stel­len, bevor die Bau­ar­bei­ten begin­nen.

Wie erhalte ich einen Sanierungs­kredit?

Um einen Kredit für eine ge­plan­te Haus­sanie­rung zu fin­den, sind nur weni­ge Schrit­te not­wen­dig.

1. Pla­nen Sie die Sanie­rungs­maß­nah­me ge­nau. Holen Sie Kos­ten­vor­an­schlä­ge von Hand­wer­kern ein und berech­nen Sie die benö­tig­te Sum­me.
2. Besor­gen Sie sich einen aktu­el­len Grund­buch­aus­zug. Damit bele­gen Sie, dass Sie der Immo­bilien­be­sit­zer sind.
3. Ge­ben Sie in den Rech­ner für Ihren Sanie­rungs­kre­dit die not­wen­di­gen Da­ten ein: z. B. die Kredit­hö­he, die Lauf­zeit und den Ver­wen­dungs­zweck.
4. Checken Sie die Ange­bo­te. Es wird Ihnen ein Ver­gleich der in­fra­ge kommen­den Sanie­rungs­kre­dite an­ge­zeigt.
5. Ent­schei­den Sie sich für einen Sanie­rungs­kre­dit, des­sen Kondi­tio­nen Ihnen zu­sa­gen und bean­tra­gen Sie ihn.

Nach einer posi­ti­ven Ent­schei­dung der Bank wird Ihnen der Kre­dit aus­ge­zahlt.

3 Tipps, wie Sie Kosten beim Sanierungskredit sparen

Je nachdem, wie hoch der erforder­liche Kre­dit für eine Sanie­rung aus­fällt, machen die Zin­sen eini­ge tau­send Euro aus. Mit fol­gen­den Tipps redu­zie­ren Sie Ihre Kre­dit­kos­ten.

Sparen Sie Eigenkapital an

Planen Sie viele Jahre voraus. Als Immo­bilien­be­sit­zer kom­men un­weiger­lich nach 20 oder 30 Jah­ren not­wen­dige Sanie­run­gen am Gebäu­de auf Sie zu. Le­gen Sie lang­fris­tig monat­lich einen Be­trag zur Seite oder schlie­ßen Sie einen Bau­spar­ver­trag ab, um auf Aus­ga­ben vor­be­rei­tet zu sein. Geld an­le­gen kön­nen Sie z. B. mit einem Fest­geld­kon­to oder einem ETF-Spar­plan. Je mehr Eigen­kapi­tal Sie für eine fälli­ge Sanie­rungs­maß­nah­me mit­brin­gen, desto gerin­ger wird der Sanie­rungs­kredit, den Sie auf­neh­men müs­sen.

Vereinbaren Sie Sondertilgungen

Wenn Sie im Kredit­ver­trag die Mög­lich­keit für kosten­lose Sonder­til­gun­gen auf­neh­men, sparen Sie eine mög­liche Vor­fällig­keits­ent­schädi­gung. Diese müssen Sie zah­len, wenn Sie z. B. den Kredit­be­trag in einem Stück außer­halb der nor­ma­len Monats­ra­ten zurück­zah­len möch­ten. Mit der ver­trag­lich fest­ge­leg­ten kosten­lo­sen Sonder­til­gung umge­hen Sie die Ent­schädi­gung. Aller­dings kön­nen sich durch diese Vertrags­klau­sel die Zin­sen leicht er­hö­hen.

Nutzen Sie Fördergelder

Neben der bundes­wei­ten staat­li­chen För­der­ung durch die KfW und das BAFA bie­ten auch viele Bundes­län­der ei­gene Förder­pro­gram­me, die ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen unter­stüt­zen. Infor­mie­ren Sie sich bei den jewei­li­gen För­der­ban­ken über mög­liche Hil­fen.

Sanierungsmaßnahmen und ihre Kosten

Bei jeder Immo­bilie werden irgend­wann Sanie­rungs­maß­nah­men not­wen­dig. Sei es alters­be­dingt durch Ver­schleiß, nach einer Beschä­di­gung z. B. nach einem Sturm­scha­den oder weil sich gesetz­liche Vor­ga­ben än­dern. Wir be­schrei­ben hier die häufigs­ten Sanie­rungs­maß­nah­men und die dabei ent­ste­hen­den Kos­ten. Beden­ken Sie, dass sich Preise wegen der In­fla­tion schnell än­dern. Des­halb han­delt es sich nur um unge­fäh­re Richt­wer­te.

Sanierung der Heizung

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müs­sen Heiz­kes­sel, die äl­ter als 30 Jahre alt sind und we­der Brenn­wert- noch Nieder­tempe­ra­tur­tech­nik ver­wen­den, aus­ge­tauscht wer­den. Dabei ent­ste­hen Kos­ten von bis zu 30.000 € und mehr. Wenn Sie eine neue Hei­zung finan­zie­ren möch­ten, bie­tet sich eine Kombi­na­tion aus einem Sanie­rungs­kre­dit mit staat­lichen För­der­gel­dern an, z. B. durch die KfW-För­de­rung.

Eine große Rolle spielt nicht erst seit dem star­ken An­stieg der Gaspreise und Strom­prei­se der Ein­satz er­neuer­ba­rer Ener­gien bei der Hei­zungs­sanie­rung. Schon seit eini­gen Jah­ren steht beim Ein­bau einer neuen Hei­zung neben dem Ver­brauch auch ein mög­lichst gerin­ger Emissions­aus­stoß im Mittel­punkt der Pla­nung. Des­halb er­set­zen Hei­zungs­sys­teme wie Wärme­pum­pen, Solar­ther­mie und Pellet­hei­zun­gen in vie­len Fäl­len alte Öl- oder Gas­hei­zun­gen.

Badezimmersanierung

Gerade beim Bade­zim­mer kann es öf­ter zu kleine­ren Repa­ra­tu­ren z. B. an den Fliesen­fu­gen oder den Wasser­häh­nen kom­men. Trotz­dem ist auch hier der Ver­schleiß nach 20 oder 30 Jah­ren so groß, dass eine komplet­te Sanie­rung an­ste­hen kann. Die Kos­ten für ein neues Bad sind sehr unter­schied­lich und hän­gen vom Um­fang der Sanie­rungs­ar­bei­ten, von der Größe und der Aus­stat­tung des Bade­zim­mers ab. Rech­nen Sie mit Aus­ga­ben von weni­gen tau­send bis zu 30.000 €.

Sanierung der Küche

Viele Ein- oder Zwei­familien­häu­ser ha­ben eine spe­ziell an­ge­pass­te Ein­bau­kü­che. Je nach­dem wie stark sie ge­nutzt wird, ist alle 20–30 Jahre eine Teil- oder Komplett­sanie­rung der Küche not­wen­dig. Neue Ar­beits­plat­ten, Schrän­ke, energie­sparen­de Elektro­ge­rä­te, Aus­tausch des Fuß­bo­dens und neue Tape­ten gehö­ren dazu. Die Kos­ten für eine neue Küche be­tra­gen je nach Aus­stat­tung 3.000–15.000 €. Wer beson­ders hohe An­sprüche hat, muss mit Aus­ga­ben bis zu 30.000 oder 40.000 € rech­nen.

Neue Fenster und Türen

Gut iso­lieren­de Fens­ter und Türen spielen eine große Rolle bei der Wärme­däm­mung eines Hau­ses oder einer Woh­nung. Oft geben Ge­bäu­de gera­de darü­ber im Win­ter viel Ener­gie nach außen ab, neue Fens­ter und Türen hel­fen Ener­gie spa­ren.

Es gilt die Re­gel: Holz­fens­ter und -tü­ren sind schnel­ler sanierungs­be­dürf­tig als Kunst­stoff­fens­ter. Exper­ten empfeh­len einen Aus­tausch alle 20–40 Jah­re. Die Kos­ten für neue Fens­ter und Tü­ren (Demon­ta­ge, Ent­sor­gung der al­ten Fens­ter, Mate­ri­al, Ein­bau) sind sehr unter­schied­lich. Je nach der Größe und der Quali­tät geht der Bundes­ver­band Flach­glas von Material­prei­sen von 275–600 € pro Qua­drat­me­ter Fens­ter­flä­che aus. Sonder­maße sind deut­lich teu­rer.

Dachsanierung

Sanierungs­ar­bei­ten am Dach sind oft sehr auf­wän­dig und dem­ent­sprech­end teu­er. Die Kos­ten unter­schei­den sich da­nach, ob Sie ein Dach komplett neu decken müs­sen oder nur teil­weise aus­bes­sern. Zu­dem gibt es unter­schied­liche Ar­bei­ten wie z. B. an der Dach­ent­wässe­rung, der Ab­dich­tung oder der Däm­mung. Außer­dem spielt bei den Kos­ten einer Dach­sanie­rung die Größe der Dach­fläche eine Rolle eben­so wie das ver­wen­dete Mate­rial. Ton­dach­zie­gel sind deut­lich güns­ti­ger als Ziegel aus Schie­fer. Exper­ten gehen von durch­schnitt­lichen Kos­ten für eine Dach­sanie­rung von 80–250 € pro Quadrat­me­ter aus.

Kamineinbau

Die Kosten eines Kamin­ein­baus sind sehr unter­schied­lich und kön­nen zwi­schen ca. 1.000 und 6.000 € vari­ie­ren. Zum einen ist die Tech­nik des gewähl­ten Kamins ent­schei­dend für die Höhe der Aus­ga­ben. Zum ande­ren die not­wen­di­gen Ar­bei­ten für den Ein­bau eines Schorn­steins. Ein ein­facher Schweden­ofen, der auf­ge­stellt wird, ist deut­lich güns­ti­ger als ein fest instal­lier­ter Kachel­ofen mit Kamin­kasset­te.

Bau eines Carports oder einer Garage

Die Frage, was ein Car­port kos­tet, lässt sich nicht ein­deu­tig beant­wor­ten. Die Preis­span­ne für Mate­rial und Auf­bau liegt zwi­schen 1.000 und 15.000 €. Folgen­de Fak­to­ren beein­flus­sen den Preis:

• das Mate­rial
• die Größe
• die Dach­ge­stal­tung
• ob es sich um einen Bau­satz oder eine indi­vidu­elle Gestal­tung han­delt
• Son­der­wün­sche wie Strom-An­schluss

Möch­ten Sie eine geschlos­sene und stabil ge­mauer­te Gara­ge er­rich­ten, müs­sen Sie mit Aus­ga­ben bis zu 20.000 € und mehr rech­nen.

Häufige Fragen zum Sanierungskredit

• Wie viel Kredit bekomme ich für eine Sanierung?

  Grund­sätz­lich wer­den Sanie­rungs­kre­dite für Sum­men bis zu 50.000 € ver­ge­ben. Geht es darü­ber hin­aus, han­delt es sich um eine Bau­finan­zierung. Die genaue Summe hängt von der ge­plan­ten Sanie­rungs­maß­nahme ab. Für einzel­ne Maß­nah­men ist ein gerin­ge­rer Kre­dit­be­trag not­wen­dig. Sie benö­ti­gen für einen Hei­zungs­tausch Be­trä­ge zwischen 5.000 und 40.000 €. Wol­len Sie dage­gen kom­plett ein altes Haus sanie­ren, er­höht sich der er­for­der­liche Sanie­rungs­kre­dit.

• Welche Voraussetzungen muss ich für einen Sanierungskredit erfüllen?

  Zum einen gelten die all­ge­mei­nen Vor­aus­set­zun­gen für eine Kredit­auf­nahme in Deutsch­land. Dazu ge­hö­ren Ihre Voll­jährig­keit sowie ein Wohn­sitz und ein Giro­konto in Deutsch­land. Eine aus­rei­chen­de Boni­tät ist eben­falls hilf­reich, da Ban­ken vor der Kredit­ver­gabe immer die Kredit­würdig­keit des An­trag­stel­lers über­prü­fen. Außer­dem soll­ten Sie in diesem speziel­len Fall be­le­gen kön­nen, der Eigen­tü­mer der Immo­bilie zu sein.

• Was ist eine Restschuldversicherung bei einem Sanierungskredit?

  Eine Restschuld­versiche­rung sichert Sie gegen das Risi­ko ab, den Sa­nierungs­kre­dit nicht mehr zu­rück­zah­len zu kön­nen. Das kann passie­ren, wenn Sie ar­beits­los oder berufs­un­fähig wer­den. In diesem Fall springt die Ver­siche­rung ein und zahlt für Sie den Kre­dit zu­rück. Ver­braucher­zen­tra­len kriti­sie­ren, dass viele Rest­schuld­ver­siche­run­gen sehr teuer sind und oft um­fang­reiche Aus­schluss­krite­rien be­sit­zen.