Baufinanzierungsrechner: Kostenlos online Ihren Baukredit berechnen

Wie funktioniert unser Baufinanzierungsrechner?

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien

Stand: 19.08.2025

Mit unserem Baufinanzierungs­rechner ermitteln Sie kosten­los und komplett online, zu welchen Zinsen Sie Ihre individuelle Finan­zierung möglich machen können. Im ersten Schritt geben Sie Ihre Finan­zierungs­daten an. Dazu gehört die Ent­scheidung, ob Sie eine Immo­bilie kaufen oder bauen wollen oder ob es sich um eine Anschluss­finan­zierung handelt. Dann tragen Sie folgende Werte ein:

• Kaufpreis der Immobilie
• mögliche Modernisierungskosten
• vorhandenes Eigenkapital

Die Maklerprovision wird automatisch berechnet. Die benötigte Darlehens­summe können Sie entweder selbst eintragen oder sie wird Ihnen automatisch angezeigt.

Zusätzlich wählen Sie die gewünschte Dauer der Zins­bin­dung und geben eine Til­gungs­rate ein. Wenn Sie die Postleit­zahl Ihres aktuellen Wohnorts in den Baukredit­rechner eingeben, erhalten Sie auch die Angebote regionaler Anbieter angezeigt. Nutzen Sie den Baugeldrechner und experi­mentieren Sie mit unter­schied­lichen Angaben. So sehen Sie, wie sich die Finan­zierungen bei ver­schie­denen Rahmen­daten verändern.

Nachdem Sie die notwendigen Angaben gemacht haben, werden Ihnen mehrere Angebote angezeigt:

• eine Variante mit dem besten Zins
• eine mit der geringsten Restschuld
• eine Variante mit der niedrigsten Monatsrate

Folgende Besonderheiten machen die jeweiligen Angebote aus.

An erster Stelle wird Ihnen das Angebot mit dem besten Zins­satz angezeigt. Dabei handelt es sich häufig um einen Kompro­miss zwischen einer nicht zu hohen Monats­rate und einer mittleren Zins­bindung. Auch die Rest­schuld befindet sich im mittleren Bereich, also zwischen der der anderen beiden Varianten.

Unser Baukreditrechner zeigt Ihnen auch das Angebot mit der geringsten Rest­schuld am Ende der Zins­bindung. Das hat den Vorteil, dass Sie für die dann anstehende Anschlussfinanzierung nur noch einen relativ geringen Bau­kredit aufnehmen müssen. Das reduziert die Zinsen. Der Nachteil liegt bei den hohen Monats­raten, die Sie während der Zins­bindung zahlen müssen.

Sie sehen im Baugeldrechner auch ein Angebot, das die geringsten Monats­raten enthält. Der Vorteil dieser Variante ist die geringe monatliche Belas­tung. Der Nach­teil ist die hohe Rest­schuld, die nach dem Ende der Zins­bindung übrigbleibt. Das bedeutet eine hohe und teure Anschluss­finanzierung.

• Bildbeschreibung

  Welche Baufinanzierung passt zu mir?

  Präferenzen	Konditionen
  Ich wähle den besten Zins	Sie haben die geringsten Zinskosten. Monatsrate und Restschuld befinden sich im mittleren Bereich.
  Ich wähle die geringste Restschuld	Eine geringe Restschuld sorgt für bessere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Sie zahlen eine hohe Monatsrate.
  Ich wähle die geringste Monatsrate	Sie haben eine geringe monatliche Belastung. Es bleibt eine hohe Restschuld nach der Zinsbindung.

Vom Baukreditrechner zum konkreten Angebot

Mit einem Klick auf eine der oben beschriebenen Varianten erhalten Sie weiter unten aus­führ­liche Infor­mationen zum jewei­ligen Angebot. Dazu gehören die fällige Monats­rate, der Zins­satz und ein Tilgungs­plan. Es handelt sich um unver­bind­liche Richt­werte, die Ihnen die weitere Planung verein­fachen. Mit einem Klick auf den roten Button „Bau­finan­zierung ver­gleichen“ gelangen Sie zu den konkreten Ange­boten, aus denen Sie eine Bank aus­wählen können

Beispielrechnung mit dem Baufinanzierungsrechner

Mit einer Beispielrechnung zeigen wir Ihnen, wie der Baugeld­rechner funktio­niert: Familie Schmidt möchte ein Haus in Hildes­heim kaufen. Es kostet 400.000 €. Anhand der Postleit­zahl 31134 werden auto­matisch die Grunderwerb­steuer, die Makler­provision und die Notar­kosten bei den Rahmen­daten eingetragen. Diese Ausgaben kommen als Kaufnebenkosten auf Sie zu.

Das Eigenkapital beträgt 80.000 € und es werden keine Moderni­sierungs­kosten fällig. Aufgrund dieser Daten wird ein benötigtes Darlehen in Höhe von rund 362.000 € berechnet. Familie Schmidt trägt zusätzlich eine gewünschte Zins­bindung von 10 oder 15 Jahren und eine Tilgung von 1 oder 2 % ein. Daraufhin werden mehrere Finanzierungs­möglichkeiten angezeigt.

Nun kann sich Familie Schmidt in Ruhe überlegen, welche der beschrie­benen Möglich­keiten am besten in ihr Budget passt und sich dement­sprechend konkrete Ange­bote einholen.

Weitere Baukreditrechner für Ihre Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung will gut berechnet und geplant sein! Denn was nutzt der beste Zins­satz, wenn sich nach einiger Zeit heraus­stellt, dass Sie sich mit der monat­lichen Rate über­nommen haben? Oder die Restschuld nach Ablauf der Zins­bindung immer noch riesig ist? Anstatt sich für das erstbeste Zins­angebot zu ent­scheiden, sollten Sie Ihre Baufinan­zierung sorg­fältig berechnen. Dafür stellen wir Ihnen zwei weitere hilf­reiche und leicht zu bedienende Rechner zur Verfügung.

Budgetrechner

Mit unserem Budgetrechner überprüfen Sie, ob Sie eine Immobilienfinanzierung finanziell stemmen können und wie hoch Ihr Darlehen sein darf. Denn nicht nur ein günstiger Zinssatz entscheidet darüber, ob eine Baufinanzierung machbar ist. Die Höhe Ihres Einkommens, Ihres verfügbaren Eigenkapitals und Ihr bisherigen Sparverhalten bestimmen, ob die Finanzierung Ihres Traumhauses für Sie wirklich umsetzbar ist.

Das zeigt unser Budgetrechner:

• mögliche Kreditsumme
• maximaler Immobilienpreis
• realistische Kalkulation

Mit unserem Tilgungs­rechner rechnen Sie durch, wie sich Tilgung, Zinssatz und Zins­bindung auf Ihre monat­lichen Raten und die Lauf­zeit Ihres Immobilien­kredits auswirken. Zudem erhalten Sie einen Tilgungsplan bis zum Ende der Zinsbindung oder bis der Immobilienkredit komplett abbezahlt ist.

Das zeigt unser Tilgungsrechner:

• monatliche Rate
• ausführlicher Tilgungsplan
• Vergleich der aktuellen Angebote

Wieviel Baugeld kann ich mir leisten?

Eine Faustregel besagt, dass die monatlich zu zahlende Kredit­rate einer Bau­finanzierung höchstens 30–40 % des Netto­einkommens betragen soll. So bleibt noch genügend Geld übrig, um alle anderen regel­mäßigen Ausgaben wie Essen, Trinken, Mobilität, Versiche­rungen und Rücklagen zu stemmen.

Die folgende Tabelle gibt einen Über­blick, was das für unter­schiedliche Einkommen bedeutet.

Bei der genannten Faustregel handelt es sich um eine ungefähre Angabe, die noch nichts über die mögliche Höhe eines Baukredites aussagt. Dafür spielen weitere Komponenten wie z. B. der Immobilienpreis, das vorhandene Eigenkapital und die aktuellen Bauzinsen eine Rolle. Unser Budgetrechner bietet Ihnen die Möglichkeit, die maximale Kreditsumme zu berechnen.

Dazu sind einige Angaben notwendig:

• die Höhe Ihres Eigen­kapitals
• das monatliche Nettoeinkommen
• das Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet
• bei Bedarf anstehende Modernisierungskosten

Der Budgetrechner ermittelt automatisch den höchsten Darlehensbetrag und den maximalen Kaufpreis für die gewünschte Immobilie.

Im Folgenden sehen Sie beispielhaft die mög­lichen Kredit­summen sowie den maxi­malen Kauf­preis nach Gehalts­stufen im Über­blick. Für die Berechnung sind wir von einem Eigenkapital von 50.000 € ausgegangen.

Abschließend möchten wir Ihnen mit einem Fall­beispiel das ermittelte Budget erläutern. Familie Schmidt hat ein monatliches Netto­einkommen von 5.000 € und Eigen­kapital von 80.000 € angespart. Bei einer empfohlenen maxi­malen Monats­rate von 2.000 € ist ein Bau­darlehen von gut 457.000 € möglich. Das Haus befindet sich in Nieder­sachsen.

Bitte beachten Sie, dass es sich hier um eine Beispiel­rechnung mit Näherungs­werten handelt. In einem realen Fall können die Werte abweichen.

Baufinanzierung berechnen: Die wichtigsten Begriffe

Wenn Sie mit einem Rechner zur Baufinanzierung Ihr Darlehen berechnen, dann stoßen Sie auf einige entscheidende Begriffe. Damit Sie den Durchblick behalten, haben wir die wichtigsten Begriffe rund um die Themen Finanzierung und Hauskauf für Sie in folgender Liste zusammengestellt und kurz erklärt - von A wie Anschlussfinanzierung bis Z wie Zwischenfinanzierung

• Anschlussfinanzierung: Eine Anschlussfinanzierung benötigen Sie, wenn die Zinsbindung Ihrer Hauskredites ausläuft und Sie sich für die Finanzierung der Restschuld eine weitere Finanzierung suchen müssen.
• Baufinanzierungspartner: Damit ist der Kreditgeber für Ihre Finanzierung gemeint. Überlegen Sie, welche Leistungen Ihr Baufinanzierungspartner bieten soll, mit dem Sie Ihr Haus finanzieren. Dementsprechend entscheiden Sie, ob Sie eine Filialbank, eine Online-Bank oder einen Vermittler bevorzugen.
• Darlehensbetrag: Er gibt die Summe an, die Sie sich für Ihr Vorhaben leihen. Zurückzahlen müssen Sie diesen Betrag und zusätzlich die Zinsen.
• Eigenkapital: Mit Eigenkapital sind alle werthaltigen Leistungen gemeint, die Sie in die Finanzierung einbringen. Das kann Barvermögen, eine selbst erbrachte Bauleistung oder ein bereits vorhandenes Grundstück sein. Je höher Ihr Eigenkapital ist, desto weniger Zinsen müssen Sie zahlen.
• Grundbuch: Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das Grundstücke und deren Besitzverhältnisse aufführt. Mit einem Grundbuchauszug belegen Sie der finanzierenden Bank gegenüber, dass das Grundstück Ihnen gehört.
• Grundschuld: Mit einer Grundschuld sichern Sie die Finanzierung durch die Bank ab. Diese wird im Grundbuch eingetragen für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.
• Immobilienlage: Die Immobilienlage bestimmt den Preis des Hauses oder der Eigentumswohnung wesentlich mit. In einer guten Lage ist die Immobilie wesentlich mehr Wert als in einer mittleren oder schlechten Lage.
• Nebenkosten: Sowohl die Nebenkosten beim Hauskauf als auch Baunebenkosten können 15–20 % des Kaufpreises ausmachen. Dazu gehören z. B. die Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Diese Beträge sollten Sie als Eigenkapital mitbringen, weil ansonsten die Finanzierung sehr teuer wird.

• repräsentatives Beispiel: Oft werben Kreditanbieter mit sehr günstigen Zinsen. Diese erhalten aber nur Kunden mit den allerbesten Voraussetzungen. Um die Angebote vergleichbarer zu machen, muss ein repräsentatives Beispiel beschrieben werden. Dafür müssen die Konditionen angegeben werden, die zwei Drittel aller Kunden erhalten.
• Sondertilgung: Sollten Sie einen Teil des Kredites außerhalb der vertraglich vereinbarten Monatsraten zurückzahlen, spricht man von einer Sondertilgung. Oft wird dafür eine Strafgebühr fällig, weil der Bank Zinseinnahmen verloren gehen. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung.
• Tilgung: Bei den meisten Finanzierungsarten zahlen Sie den Hauskredit in festen monatlichen raten zurück. Das ist die Tilgung. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil.
• Zinsbindung: Die Zinsbindung beschreibt den Zeitraum, in dem Sie Ihr Darlehen zu einem festgelegten Zinssatz zurückzahlen. Erst nach Ablauf der Zinsbindung werden neue Zinssätze festgelegt.
• Zinsen: Zinsen beschreiben den Preis, den Sie für eine Baufinanzierung bezahlen. Dabei unterscheidet man zwischen Sollzins und Effektivzins. Die aktuellen Bauzinsen sind wegen der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sehr niedrig.
• Zwischenfinanzierung: Sie benötigen eine Zwischenfinanzierung, wenn Sie einen größeren Betrag zahlen müssen, aber die betreffende Summe noch nicht zur Verfügung haben. Das kann passieren, wenn Ihr Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist oder Sie eine alte Immobilie noch nicht verkaufen konnten.

8 Tipps für eine optimale Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist dann optimal, wenn Sie auf Ihre individu­ellen Belange zugeschnitten ist. Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei, Ihre finan­ziellen Voraus­setzungen, Lebens­umstände und Wünsche in die Finan­zierung einfließen zu lassen.

• Tipp 1: Ermitteln Sie die passende Kredithöhe

  Seien Sie ehrlich zu sich selbst! Überlegen Sie genau, wie hoch die monat­liche Kredit­rate sein darf, damit Sie über mehrere Jahr­zehnte das Bau­darlehen zurück­zahlen können. Bei der Berechnung Ihrer finan­ziellen Ober­grenze hilft Ihnen unser Budget­rechner. Als Faust­regel gilt: Die monat­liche Darlehens­rate sollte höchstens 40 % Ihres Netto­einkommens betragen.

• Tipp 2: Erhöhen Sie das Eigenkapital

  Mindestens 15–20% des Kaufpreises sollten aus eigenen Mitteln kommen. Je höher der Eigen­kapital­anteil, desto günstiger sind meist die Zinssätze und die Finanzierungs­kosten insgesamt. Fragen Sie z. B. Verwandte, ob Sie Ihnen einen Privat­kredit gewähren, der Ihr Eigen­kapital erhöht.

  Bieten Sie außerdem zusätzliche Sicher­heiten an. Weitere Immo­bilien oder Bauspar­verträge können helfen, bessere Zins­sätze zu erzielen.

• Tipp 3: Wählen Sie die Zinsbindung sorgfältig

  In Zeiten höherer Zinsen ist eine kurze Zins­bindung (z. B. 5 oder 10 Jahre) sinnvoll. Denn so besteht die Chance, dass nach Ablauf der Zins­bindung die Bau­zinsen gesunken sind und Sie eine günstigere Anschluss­finanzierung abschließen können. In Zeiten günstiger Zinsen kann auch eine längere Bindung interessant sein.

• Tipp 4: Vergleichen Sie die Angebote

  Bauzinsen und Konditionen einer Baufinan­zierung variieren von Bank zu Bank sehr stark. Vergleichen Sie deshalb Angebote mehrerer Banken und Finanzierungs­vermittler, idealer­weise zum gleichen Zeit­punkt, um den besten Zins­satz zu finden.

• Tipp 5: Setzen Sie die Tilgung so hoch wie möglich an

  Eine anfängliche Tilgung von mindestens 2–3 % senkt lang­fristig Zins­kosten und verkürzt die Lauf­zeit der Finan­zierung. Aber Vorsicht: Ein hoher Tilgungs­satz bedeutet eine höhere monat­liche Belas­tung durch hohe Raten­zahlungen. Übernehmen Sie sich nicht!

• Tipp 6: Achten Sie auf flexible Rückzahlungsmöglichkeiten

  Sondertilgungen und flexible Til­gungen ermög­lichen es, schneller zu tilgen und Zinskosten zu sparen, falls uner­wartet mehr Geld zur Ver­fügung steht. Damit ist gemeint, dass Sie während der Lauf­zeit außerplan­mäßig einen Teil des Darlehens auf einen Schlag zurück­zahlen können. Das kann z. B. nach einer hohen Steuer­rück­zahlung oder einer Erb­schaft der Fall sein.

• Tipp 7: Nutzen Sie Förderprogramme

  Staatliche Fördermaßnahmen, z. B. die KfW-Förderung für energieeffizientes Bauen, sollten früh in die Planung einbezogen werden. Zinsgünstige Kredite und Zuschüsse können die monatliche Belastung reduzieren.

• Tipp 8: Holen Sie sich professionelle Beratung

  Ein Experte einer Bank oder ein Finanzierungsvermittler kann Ihre persönliche Situation analysieren und maßgeschneiderte Finanzierungsmodelle vorschlagen, die zu Ihnen passen.

Welche Faktoren beeinflussen den Zins?

Banken berechnen den Zinssatz einer Baufinanzierung anhand vieler verschiedener Faktoren. Diese betreffen drei Bereiche:

Ihre persönliche Situation
Banken belohnen ein geringes Ausfallrisiko mit besseren Zinsen. Das trifft zu, wenn Sie eine ausgezeichnete Bonität vorweisen können, verheiratet sind, eine Festanstellung haben, die Immobilie selbst bewohnen und sich das Objekt in guter Lage befindet.

Die Rahmenbedingungen der Finanzierung
Jede Baufinanzierung wird auf die individuellen Anforderungen des Kunden zugeschnitten und ist daher anders. Mit den unterschiedlichen Rahmenbedingungen und Vertragsdetails verändern sich auch die Zinsen, wie folgende Tabelle zeigt.

Die allgemeine Situation der Finanzmärkte
Auf diese Faktoren haben weder Sie noch die Banken direkten Einfluss. Dazu zählen:

• Die Renditen von Staatsanleihen und Pfandbriefen beeinflussen das allgemeine Zinsniveau. Steigen die Renditen, erhöhen sich meist auch die Zinsen für Pfandbriefe, die für Banken eine wichtige Refinanzierungsquelle bei Baukrediten sind. Höhere Pfandbriefzinsen führen in der Regel zu höheren Bauzinsen für Kunden.
• Höhere Leitzinsen der Europäischen Zentralbank bedeuten meist auch höhere Kreditzinsen.
• Die Konjunkturlage mit einer schwachen Wirtschaft führt in der Regel zu sinkenden Zinsen, eine starke Wirtschaft dagegen zu steigenden Zinsen.
• Geopolitische Krisen, Kriege, Pandemien und andere Unsicherheiten können Inflation und steigende Zinsen auslösen.

Die genannten Faktoren bestimmen maßgeblich das allgemeine Zinsniveau für Baufinanzierungen.

Warum ist der Effektivzins beim Baugeldberechnen so wichtig?

Der effektive Jahreszins ist beim Berechnen einer Baufinanzierung wichtig, weil er die tatsächlichen jährlichen Gesamtkosten eines Kredits angibt – inklusive aller Gebühren, Nebenkosten und Zahlungsmodalitäten. Mit dem Effektivzins können Sie verschiedene Finanzierungsangebote realistisch vergleichen, da er die gesamte finanzielle Belastung widerspiegelt.

Der Sollzins gibt dagegen ausschließlich an, wieviel Zinsen Sie nur für die Leihe des Darlehensbetrages zahlen müssen. Er ist daher in der Regel niedriger als der Effektivzins, wie folgendes Beispiel aus unserem Baufinanzierungsrechner zeigt:

Bei diesem Beispiel beträgt der Unterschied zwischen Effektiv- und Sollzins 0,06 Prozentpunkte. Der Effektivzins gibt also die realen Kosten wieder.

Wie hoch sind die Nebenkosten einer Baufinanzierung?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft und dafür eine Finanzierung benötigt, muss mit Nebenkosten in Höhe von 9–15 % des Kaufpreises rechnen. Für Häuslebauer können die Nebenkosten höher ausfallen und auf bis zu 20 % steigen.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über mögliche Nebenkosten bei unterschiedlichen Immobilienpreisen.

Die Nebenkosten einer Baufinanzierung setzen sich aus drei Bereichen zusammen:

Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf entstehen je nach Bundesland Nebenkosten in Höhe von 9–15 % des Kaufpreises. Zum einen müssen Sie die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % des Kaufpreises) bezahlen und zum anderen kommen Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %) auf Sie zu. Wird ein Makler eingeschaltet, der bei der Immobiliensuche hilft, wird eine Maklerprovision (ca. 4 %) fällig.

Baunebenkosten
Haben Sie sich für den Bau Ihrer eigenen vier Wände entschieden, müssen Sie mit Neben­kosten in Höhe von bis zu 20 % der Baukosten rechnen. Denn zusätzlich zu den Kaufnebenkosten kommen Ausgaben für Genehmigungen, Gutachten und die Erschließung des Baugrundstückes hinzu. Außerdem können Versicherungen während der Bauzeit sinnvoll sein. Dazu gehört z. B. die Bau­herren­haft­pflicht­ver­sicherung, die einspringt, wenn jemand auf der Baustelle zu Schaden kommt und Sie als Bauherr haftbar sind. Oder eine Bauleistungsversicherung, die Schäden am Objekt abdeckt, die durch Unwetter oder Vandalismus entstehen.

Finanzierungsnebenkosten
Im besten Fall zahlen Sie nur die Zinsen, die Sie mit der Bank abgesprochen haben. Wenn es nicht so gut läuft, können weitere Zahlungen hinzukommen. Dabei handelt es sich um:

• Bereitstellungszinsen für Teile des Kredites, die bereitgestellt, aber noch nicht abgerufen werden
• Teilauszahlungszinsen für die Auszahlung des Darlehens in Tranchen
• Nichtabnahmeentschädigung, sollten Sie die vereinbarte Kreditsumme reduzieren wollen

Diese Finanzierungsnebenkosten sind von Bank zu Bank variabel, können aber bis zu 2 % des Kreditbetrages ausmachen.

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Ja, das ist bei vielen Banken möglich. Allerdings müssen dafür bestimmte Voraus­setzungen erfüllt sein. Dazu gehören ein hohes und sicheres Ein­kommen, ein unbefris­teter Arbeits­platz und eine hervor­ragende Bonität. Außerdem muss die Immo­bilie, um die es geht, in gutem Zustand sein und sich in einer guten Lage befinden.

Eine Baufinanzierung ohne Eigen­kapital geht mit einigen Nach­teilen einher. Der Darlehens­betrag ist höher als mit Eigen­kapital und die Banken verlangen höhere Zinsen.

Was zählt zum Eigenkapital?

Zum Eigenkapital zählen alle Werte, die aus Ihrem eigenen Vermögen stammen:

• Bargeld
• Wertgegenstände wie Schmuck oder Antiquitäten
• angespartes Geld auf Tagesgeld- und Festgeldkonten oder aus der Riester-Rente
• Wertpapiere wie Aktien
• private Kredite von Verwandten oder Freunden
• eine bereits vorhandene Immobilie
• ein zuteilungsreifer Bausparvertrag
• der Rückkaufswert bei Kapitallebensversicherungen

Zum Eigenkapital kann auch die eigene fachgerechte Arbeitsleistung zählen – die „Muskelhypothek“, allerdings nur bis zu 15 % der Darlehenssumme.

Wie viel Eigenkapital sollte ich in eine Baufinanzierung einbringen?

Beim einer Baufinanzierung sollten idealerweise 30–35 % des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein. Folgende Tabelle zeigt, wie viel Eigenkapital bei welchen Immobilienpreisen empfohlen wird.

Der empfohlene Anteil Eigenkapital setzt sich aus zwei Bereichen zusammen:

• 9–15 %: Eigenkapital für die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten
• 20 %: Eigenkapital zur Verringerung der Kreditsumme und für niedrige Zinsen

Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?

Es gibt verschiedene Arten der Baufinanzierung. Diese unterscheiden sich vor allem durch die Art der Zinsbindung, den Modus der Rückzahlung, die Planungssicherheit und dadurch, ob es sich um staatliche Förderprogramme handelt. Die wichtigsten haben wir für Sie zusammengestellt.

• Das Annuitätendarlehen und das variable Darlehen: Die häufigste Variante der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie die Darlehens­summe über die gesamte Lauf­zeit zu konstanten Zinsen in gleich­bleibenden Raten zurück. Wenn Sie sich nicht über einen langen Zeit­raum an festgelegte Zinsen binden wollen, ist ein variables Darlehen das Richtige. Bei dieser Form werden die Zinsen alle 3 Monate an den aktuellen Marktzins angepasst.
• Das Volltilgerdarlehen: Volltilgerdarlehen ist der Ausdruck für ein Darlehen, bei dem die Kredit­summe zum Ende einer fest­gelegten Lauf­zeit komplett zurück­bezahlt ist. Zum Ende der Lauf­zeit besteht damit keine Rest­schuld. Das hat die Vor­teile, dass keine Anschluss­finanzierung not­wendig ist und Sie für den gesamten Kredit mit konstanten Raten planen können. Der Nach­teil ist: Die Monats­raten sind relativ hoch.
• Das Forward Darlehen: Ein Forward Darlehen ist eine besondere Form der Anschluss­finanzierung. Dabei sichern Sie sich den Zinssatz des noch laufenden Kredites bis zu 5 Jahre vor dem Auslaufen der Zins­bindung. Der Vorteil: Sie können sich einen aktuell günstigen Zins bereits lange im Voraus reservieren.
• Das Konstantdarlehen: Das Konstantdarlehen ist ein Kombi-Kredit, der aus einer Voraus­zahlung und einem Bausparvertrag besteht. Das heißt, Sie erhalten ein Darlehen für Ihre Immobilie und einen Bauspar­vertrag. Ist in einigen Jahren der Bauspar­vertrag zuteilungs­reif, tilgen Sie damit einen Teil der Vorfinan­zierung. Sie zahlen über die gesamte Vertrags­laufzeit eine gleich­bleibende Monats­rate und haben dadurch Planungssicherheit.
• KfW-Förderdarlehen: Ergänzend zur Baufinanzierung über eine Bank können Sie ein staat­liches Förder­dar­lehen erhalten. Je nachdem, ob Sie kaufen, bauen oder sanieren wollen, gibt es verschiede Formen der KfW-Förderung. Insbesondere umwelt­bewusste Projekte werden von der Kredit­anstalt für Wieder­aufbau mit zins­günstigen Krediten und Tilgungs­zuschüssen unterstützt.

Wie ist der Ablauf einer Baufinanzierung?

Der Ablauf einer Baufinanzierung lässt sich in fünf Schritte unterteilen. Im Folgenden beschreiben wir diese Schritte und den Ablauf beim Hauskauf genauer.

• Schritt 1: Berechnen der eigenen finanziellen Möglichkeiten

  Der erste Schritt bei einem Hauskredit ist das Berechnen Ihrer finanziellen Möglichkeiten. Dabei ist es egal, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen wollen. Sie sollten Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen und so Ihren Finanzierungsspielraum ermitteln. Um diese Grundlagen Ihrer Baufinanzierung zu bestimmen, können Sie unsere Hauskreditrechner nutzen, die wir weiter oben beschrieben haben. Mit unserem Budgetrechner ermitteln Sie z. B. ganz einfach, wie viel Haus Sie sich maximal leisten können.

• Schritt 2: Führen der ersten Bankgespräche und Einholen der Vorab-Finanzierungszusage

  Im zweiten Schritt lassen Sie sich am besten eine unverbindliche Vorab-Finanzierungs­bestätigung geben, die immer mehr Banken anbieten. Sie zeigt, dass Sie grund­sätzlich für eine Finan­zierung durch eine Bank infrage kommen. Das geschieht nach einer ausführlichen Beratung und einem Finanzierungs-Check durch einen Experten für Baufinan­zierungen. Mit dieser Zusage in der Tasche können Sie später schneller reagieren, wenn Sie sich für ein Haus oder eine Eigentums­wohnung entschieden haben und haben damit einen entschei­denden Vorteil gegenüber weiteren Interessenten.

• Schritt 3: Suchen der passenden Immobilie und Führen der Verkaufsgespräche

  Jetzt ist es Zeit für den dritten Schritt: Suchen Sie Ihr Traumhaus oder die passende Eigentumswohnung, vergleichen Sie die Immobilienpreise und klären mit dem Verkäufer alle notwendigen Details. Dieser Vorgang bedeutet häufig viel Aufwand und kann sich einige Monate hinziehen.

  Wie Sie gut vorbereitet in die Preisverhandlung beim Hauskauf gehen und worauf es dabei ankommt, zeigen wir in unserem Ratgeber.

• Schritt 4: Entscheiden für eine konkrete Hausfinanzierung

  Sie kennen den Kaufpreis und haben bereits zuvor einen Finanzierungsplan aufgestellt. Zusätzlich zu Ihrer eventuell bereits bestehenden Finanzierungszusage holen Sie sich nun weitere konkrete Angebote von Banken und Kreditvermittlern ein. Dabei hilft Ihnen unser Baufinanzierung Vergleich mit vielen regionalen und überregionalen Anbietern. Wählen Sie das passende Angebot, klären Sie die Einzelheiten und unterschreiben Sie den Kreditvertrag.

• Schritt 5: Unterschreiben des Kaufvertrages

  Nun können Sie den Kaufvertrag für Ihr Traumhaus unterschreiben. Das geschieht bei einem Notar, der sich auch um den Eintrag ins Grundbuch kümmert.

Fazit: Baufinanzierung bequem berechnen und vergleichen – mit unserem Baukreditrechner

Sie berechnen mit unserem Baufinanzierungsrechner schnell, unkompliziert und kostenfrei Ihre individuelle Baufinanzierung und spielen verschiedene Szenarien durch. Der Rechner ermöglicht Ihnen, mehrere Finanzierungsvarianten wie z. B. unterschiedliche Darlehenssummen, Zinssätze und Laufzeiten zu simulieren und so einen realistischen Überblick über die zu erwartenden monatlichen Raten und Gesamtkosten zu erhalten.

Mithilfe dieser Informationen können Sie Ihre finanzielle Situation besser einschätzen, realistische Ziele für Ihr Bau- oder Kaufvorhaben festlegen und sich optimal auf Beratungsgespräche bei Banken oder mit Finanzierungsvermittlern vorbereiten.

Häufig gestellte Fragen zum Baukreditrechner

• Wie hoch darf meine monatliche Rate sein?

  Die Höhe Ihrer monatlichen Rate bei einer Baufinanzierung sollte nach einer Faustregel nicht mehr als 30–40 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens ausmachen, um die Finanzierung tragbar zu halten. Um Ihre persönliche maximale Rate ganz konkret zu ermitteln, ist es ratsam, Einnahmen, Ausgaben und individuelle Belastbarkeit genau zu prüfen. Nutzen Sie dafür unseren Budgetrechner. Hier ermit­teln Sie, wie hoch die monatliche Rate abhängig von Ihrem Ein­kommen und dem Eigen­kapital maximal sein darf.

• Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

  Nach Ablauf der Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung stehen in der Regel noch Restschulden offen, da das Darlehen meist nicht vollständig abbezahlt ist. Dann haben Sie folgende Optionen:

  • Anschlussfinanzierung: Sie schließen eine neue Zinsbindung ab und können dabei neue Konditionen verhandeln. Das geschieht entweder bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung).
  • vollständige Rückzahlung: Sie begleichen die Restschuld komplett, wenn genug Eigenkapital oder Ersparnisse vorhanden sind.
  • Forward-Darlehen: Sie können bereits bis zu 5,5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einen Anschlussvertrag abschließen, um sich in diesem Moment günstige Zinsen zu sichern.

  Wichtig ist, dass Sie sich mindestens 3–6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung um Angebote kümmern, um die monatliche Belastung an Ihre aktuelle Situation anzupassen.

• Was sind die typischen Fehler bei einer Baufinanzierung?

  Typische Fehler bei einer Baufinanzierung sind zum einen zu wenig Eigenkapital, weil so der Darlehensbetrag und damit auch die Zinsen steigen. Zum anderen besteht eine Gefahr durch eine zu optimistische Finanzplanung: Ist das Budget zu knapp bemessen, fehlt ein Puffer z. B. für zusätzliche Ausgaben und die Kaufnebenkosten. Darüber hinaus übersehen viele Bauherren die Chancen, die staatliche Fördermaßnahmen mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen bieten. Ein weiterer häufiger Fehler ist der unzureichende Vergleich der aktuellen Finanzierungsangebote. Wer einfach zu seiner Hausbank geht, verschenkt die Möglichkeit aus mehreren Angeboten das günstigste herauszusuchen, wie es z. B. unser Baufinanzierung Vergleich ermöglicht.

• Wie zuverlässig sind die Ergebnisse aus dem Baufinanzierungsrechner?

  Unser Baufinanzierungsrechner liefert sehr zuverlässige erste Anhaltspunkte für Ihr Vorhaben. Er bietet Angaben zur monatlichen Rate, zur Darlehenshöhe und zu den möglichen Gesamtfinanzierungskosten. Sie erhalten anhand Ihrer Eingaben wie Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz, Tilgung und Laufzeit einen schnellen Überblick.

  Ein konkretes Angebot ist u. a. abhängig von Ihrer persönlichen Bonität und der Werthaltigkeit der Immobilie, was in einem Rechner kaum abgebildet werden kann. Deshalb gehört immer ein Gespräch mit einem Finanzierungsberater dazu. Erst nach dieser individuellen Beratung erhalten Sie ein auf Sie zugeschnittenes persönliches Angebot.