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Immobilienfinanzierung

Das Annuitätendarlehen: Finanzierung in immer gleichen Raten abbezahlen

Die bei der Baufinanzierung am häufigsten gewählte Darlehensform ist das Annuitätendarlehen. Es bietet durch die konstante Höhe der Raten vor allem eines – Planungssicherheit. Vergleich.de beantwortet alle Fragen zur klassischen Finanzierungsart.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Die klassische Darlehensform für Kredite und Immobilienkredite ist das Annuitätendarlehen. Bei dieser Finanzierungsart zahlen Sie die Darlehnssumme über die gesamte Laufzeit in gleichbleibenden Raten zurück. Das bedeutet, dass Sie jährlich immer eine gleich hohe Kreditrate an die Bank zurückzahlen. Die Rate kann je nach Vereinbarung in monatlichen, viertel- oder halbjährlichen Raten gezahlt werden. Die monatliche Ratenzahlung ist jedoch das gängigste Zahlungsmodell beim Annuitätendarlehen.

Warum ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?

Das Annuitätendarlehen bietet Ihnen als Kreditnehmer eine sichere Grundlage, um den Finanzierungskredit über die gesamte Laufzeit hinweg sicher bedienen zu können. Durch die konstant gleich hohen Rückzahlungsraten können Sie nämlich Ihr monatliches Budget über Jahre oder sogar Jahrzehnte hinweg sehr genau kalkulieren. Vereinbaren Sie beispielsweise mit Ihrer Bank vertraglich eine zwanzigjährige Zinsbindung, zahlen Sie immer die gleiche Annuität. Im Klartext: Von Beginn der Finanzierung bis zum Ende der Zinsperiode zahlen Sie dieselbe monatliche Rate.

Wie funktioniert ein Annuitätenkredit?

Die Rate des Annuitätendarlehens setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn der Zinsbindung überwiegt der Zinsanteil, da Sie zu diesem Zeitpunkt Ihrer Finanzierung noch Zinsen auf die volle Restschuld zahlen. Der verbleibende Rest der Rate wird zur Tilgung des Kredits eingesetzt. Sie beginnen also vom ersten Tag an, Ihre Kreditschuld abzubauen.

Das Besondere beim Annuitätendarlehen ist, dass sich der Zinsanteil mit jeder Rate neu aus der noch offenen Restschuld berechnet. Sie zahlen also immer nur Zinsen auf die verbleibende Restschuld. Und da sich die Restschuld durch den Tilgungsanteil mit jeder beglichenen Rate verringert, sinkt auch der Zinsanteil von Beginn an stetig.

Zum Laufzeitende überwiegt dann der Tilgungsanteil so stark, dass Ihre monatliche Rate fast ausschließlich in die Tilgung des Kredits einzahlt.

Diagramm zum Prinzip des Annuitäten­darlehens

konstante Rate

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zinsanteil nimmt über die Laufzeit stetig ab
 
Tilgungsanteil nimmt über die Laufzeit stetig zu
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Annuitätendarlehen berechnen: So verändert sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil

Wie stark sich das Verhältnis der Zins- und Tilgungskosten im Laufe einer Zinsperiode verändert, veranschaulicht das folgende Rechenbeispiel: Angenommen Sie nehmen einen Kredit in Höhe von 200.000 € auf, der mit 1,34 % verzinst ist und mit 3 % getilgt wird. Die Zinsbindung wird auf 10 Jahre festgeschrieben. Anhand dieser Berechnung ergibt sich eine jährliche Annuität von 8.680 €. Berechnen Sie die Annuität auf 10 Jahre, verändert sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungskosten wie folgt:

JahrAnnuität (jährliche Rate)ZinskostenTilgungskostenRestschuld
18680 €2.643 €6.037 €193.963 €
28680 €2.562 €6.118 €187.845 €
38680 €2.479 €6.201 €181.644 €
48680 €2.396 €6.284 €175.359 €
58680 €2.311 €6.369 €168.990 €
68680 €2.225 €6.455 €162.535 €
78680 €2.138 €6.542 €155.993 €
88680 €2.050 €6.630 €149.363 €
98680 €1.960 €6.720 €142.643 €
108680 €1.870 €6.810 €135.833 €

Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens

  • Hohe Planungssicherheit: Das Annuitätendarlehen bietet eine hohe Planungssicherheit, da die Höhe der Rate während der Zinsbindung immer gleich bleibt.
  • Tilgung von Beginn an: Mit der ersten Rate beginnt die Tilgung der Restschuld. Zwar ist der Tilgungsanteil zu Beginn gering, jedoch steigert dieser sich im Laufe der Finanzierung kontinuierlich.
  • Mit jeder Rate erhöht sich die Tilgung: Der Zinsanteil errechnet sich bei jeder Rate immer wieder neu aus der noch offenen Restschuld. Da sich die Restschuld mit jeder Rate verringert, steigt automatisch auch der Tilgungsanteil.

  • Keine Flexibilität: Während der Zinsbindung ist eine Rückzahlung des Kredits ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel nicht möglich.
  • Zinsänderungsrisiko: Es lässt sich kaum vorhersagen, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Daher besteht immer das Risiko, dass das Zinsniveau bei Ablauf der Zinsbindung höher liegt und eine Anschlussfinanzierung dadurch zu schlechteren Konditionen abgeschlossen werden muss.

Warum ist die Höhe der Tilgungsrate so wichtig?

Das Ziel jeder Baufinanzierung sollte es sein, den Kredit so schnell wie möglich an die Bank zurückzuzahlen. Denn je schneller Sie den Kredit tilgen, desto weniger Zinskosten fallen über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg an. Banken verlangen in der Regel eine Tilgung von mindestens 1 %. Vergleich.de empfiehlt Ihnen, bei einem günstigen Zinsniveau mindestens 2, besser 3 % Tilgung zu vereinbaren.

Eine einfache Rechnung verdeutlicht, wie sich die Höhe der Tilgung auf die Dauer der Finanzierung auswirkt. Nehmen wir an, Sie leihen sich bei einer Bank 200.000 €, der Sollzins beträgt 2,8 %. Das Darlehen ist auf 10 Jahre festgeschrieben:

Tilgungssatzmonatliche RateZinskostenGesamtzeit des Darlehens
1 %633 €52.950 €35 Jahre und 11 Monate
2 %800 €49.900 €26 Jahre und 5 Monate

Tilgen Sie den Kredit mit 1 %, fällt jeden Monat eine Rate von 633 € an. Würden Sie den Kredit vollständig bei einem neuem Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung von 6,50 % abbezahlen, wären Sie in 35 Jahren und 11 Monaten schuldenfrei. Vereinbaren Sie hingegen eine Tilgung von 2 %, bezahlen Sie zwar eine monatliche Rate von 800 € im Monat, sind aber bereits in 26 Jahren und 5 Monaten mit der Tilgung des Kredits fertig. Sie haben also mit einer Tilgung von 2 % Ihren Kredit 9 Jahre und 6 Monate schneller abbezahlt und sparen zudem während der zehnjährigen Sollzinsbindung 3050 € an Zinskosten.

Mit dem Annuitätenrechner das Annuitätendarlehen berechnen

Wie sich die Laufzeit und die Kosten bei unterschiedlichen Tilgungsraten verhalten, berechnet Ihnen unser Annuitätenrechner. Der Rechner liefert Ihnen auf Grundlage Ihrer Daten einen detaillierten Tilgungsplan für Ihr Annuitätendarlehen. Statt der jährlichen Annuität berechnet der Annuitätenrechner die monatlich anfallenden Darlehensraten. Der Vorteil: So können Sie die Kosten sofort mit Ihren monatlichen Einkünften vergleichen und finden schnell heraus, wie hoch der maximale Darlehensbetrag ausfallen darf. Die Berechnung der jährlichen Annuität dient hingegen vor allem der Bank zur internen Abrechnung Ihres Darlehens.

Für welchen Zeitraum kann ich ein Annuitätendarlehen abschließen?

In der Regel wird der Sollzins für das Annuitätendarlehen einer Baufinanzierung für 5 bis 15 Jahre festgeschrieben. Das Annuitätendarlehen eines klassischen Ratenkredits hingegen wird mit Laufzeiten von 12 bis 120 Monaten angeboten. Während der Sollzinsbindungsfrist bleibt die Verzinsung konstant. Unabhängig von der Zinsbindung können Sie bei einer Baufinanzierung nach 10 Jahren von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Annuitätendarlehen mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ablösen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Nach Ablauf der Zinsbindung besteht Zinsänderungsrisiko

Bei der Entscheidung, wie lange Sie sich das aktuelle Zinsniveau sichern möchten, sollte Sie auch immer das Zinsänderungsrisiko in die Kalkulation miteinbeziehen. Auch wenn ein Annuitätendarlehen mit kurzer Laufzeit zu besonders günstigen Zinskonditionen angeboten wird, besteht die Gefahr, dass das Zinsniveau am Ende der Zinsbindung höher liegt. Ist dies der Fall und haben Sie Ihr Darlehen bis dahin nicht vollständig getilgt, müssen Sie für die verbleibende Restschuld eine teurere Anschlussfinanzierung abschließen. Deshalb gilt: Sichern Sie sich ein günstiges Zinsniveau für einen möglichst langen Zeitraum von 15 Jahren oder mehr. So schützen Sie sich länger vor steigenden Zinsen.

Für die Anschlussfinanzierung günstige Zinsen sichern

Um bei der Anschlussfinanzierung kein Zinsrisiko einzugehen, können Sie sich ein günstiges Zinsniveau im Voraus mit einem Forward Darlehen sichern. Der beste Weg, um das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung so gering wie möglich zu halten, ist jedoch immer noch eine hohe Tilgung. Denn je niedriger die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist, desto günstiger wird auch die Anschlussfinanzierung.

Mit Sonderzahlungen die Kosten weiter senken

Bei den meisten Banken ist es möglich, Sondervereinbarungen im Vertrag festzuhalten; wie zum Beispiel die Option auf Sondertilgungen. Sondertilgungen sind zusätzliche Tilgungsleistungen, die neben der regulären Annuitätenrate erbracht werden. Damit sind Sie schneller bei der Rückzahlung des Darlehens. Erhalten Sie beispielsweise während der Zinsbindung unerwartete Geldeingänge, beispielsweise durch eine Erbschaft, können Sie die Geldmittel mithilfe der Sondertilgung gleich in die Tilgung des Kredits investieren. So verringern Sie die Restschuld und senken dadurch den Zinsanteil. Allerdings verlangen die Banken für die Sondertilgungsoption meist einen Zinsaufschlag. Sie sollten sich also genau ausrechnen, ob sich diese Sonderregelung für Ihre Finanzierung bezahlt macht. In der Regel legen die Banken Termine und Höhe der Sondertilgungen selbst fest.

Häufige Fehler beim Vergleich von Annuitätendarlehen

Vergleichen Kreditnehmer Annuitätendarlehen miteinander, machen sie häufig einen großen Fehler: Sie orientieren sich am niedrigen Sollzins und nicht am Effektivzins. Sowohl beim Baukredit als auch beim Ratenkredit umfasst der Effektivzins die jährlichen Gesamtkosten des Annuitätendarlehens, die sich aus Laufzeit, Zinszahlungen und Verrechnungsterminen ergeben. Den aktuellen Effektivzins für Immobilienfinanzierungen können Sie unserem Baugeld Vergleich und für klassischen Kredite unserem Kredit Vergleich entnehmen.

Vergleich.de Tipp

Achten Sie beim Abschluss eines Darlehens darauf, wie hoch die Bereitstellungszinsen sind. Kreditgeber verlangen diese Gebühr, wenn die Kreditsumme nicht wie vertraglich vereinbart abgerufen wird. Das kann beispielsweise passieren, wenn sich Baumaßnahmen verzögern. In der Regel bieten Banken einen zinsfreien Zeitraum von 3 bis 6 Monaten an, danach kann es kostspielig werden.

Finanzspritze vom Staat

Der Staat fördert den Kauf, Bau und die Modernisierung von Wohneigentum. Dabei handelt es sich um günstige KfW-Darlehen bis 100.000 € sowie Tilgungszuschüsse. Wie Sie da rankommen, erfahren Sie bei uns.

KfW-Förderung
Entwicklung der Bauzinsen

Werden die Darlehenszinsen der Baufinanzierung steigen oder fallen? Unser Zinschart sowie die Experten-Prognosen helfen Ihnen dabei, die Zinsentwicklung besser einzuschätzen. 

Zinsentwicklung
Das Fundament für Ihr Eigenheim

Vor dem Einzug ins eigene Zuhause steht die Finanzierung. Wir bieten Ihnen Informationen rund um die Immobilienfinanzierung: von der passenden Anschlussfinanzierung bis zur optimalen Zinsbindung.

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