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Immobilienfinanzierung

Annuitätendarlehen und Annuität: Definition, Vergleich und Tipps

Die bei der Baufinanzierung am häufigsten gewählte Darlehens­form ist das Annuitäten­darlehen. Es bietet durch die konstante Höhe der Raten Planungs­sicherheit. Hier können Sie Monats­raten vergleichen und Ihren Bau­kredit berechnen. Außerdem haben wir Tipps und beant­worten Ihre Fragen.

Annuitätendarlehen
  • Inhaltsverzeichnis
    • Annuitätendarlehen im Vergleich

      Unser Baufinanzierungs­rechner bietet Ihnen die Möglich­keit, in weni­gen Schritten einen Über­blick über die aktuellen Angebote für eine Immobilien­finan­zierung zu er­halten. Nach der Angabe einiger Rahmen­daten wie

      • den Immobilien­wert
      • die Höhe des Annuitäten­darlehens
      • Zins­bindung und Tilgungsvsatz
      • die Postleit­zahl des aktuellen Wohn­ortes

      gelangen Sie zu einem Vergleich der Immobilien­kredite, aus dem Sie den besten Zins­satz ablesen können und so eine passende Finan­zierung für Ihre Immobilie finden.

      Baufinanzierungsrechner
      Baufinanzierungsrechner

      Im Folgenden beschreiben wir ausführlich, worauf es bei einem Annuitätendarlehen ankommt und geben Ihnen Tipps, wie Sie die bestmöglichen Zinsen für Ihre Finanzierung ermitteln.

      Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

      Die Rate des Annuitäten­kredits setzt sich aus einem Zins­anteil und einem Tilgungs­anteil zusammen. Mit Tilgung ist die Rück­zahlung des geliehenen Betrages gemeint. Zinsen sind die Gebühren, also Ihre Gegen­leistung für die Aus­leihe. Zu Beginn der Zins­bindung ist der Zins­anteil am höchsten, da Sie zu diesem Zeit­punkt Ihrer Finan­zierung noch Zinsen auf die volle Rest­schuld zahlen. Der Rest der Rate wird zur Tilgung des Kredits ein­gesetzt. Sie beginnen also vom ersten Tag an, Ihre Kredit­schuld abzubauen.

      Das Besondere beim Annuitäten­darlehen ist, dass sich der Zins­anteil mit jeder Rate neu aus der noch offenen Rest­schuld berechnet. Sie zahlen also immer nur Zinsen auf die verbleibende Rest­schuld. Und da sich die Rest­schuld durch den Tilgungs­anteil mit jeder beglichenen Rate verringert, sinkt auch der Zins­anteil von Beginn an stetig.

      Zum Lauf­zeit­ende überwiegt dann der Tilgungs­anteil so stark, dass Ihre monat­liche Rate fast ausschließlich in die Tilgung des Kredits einzahlt.

      Infografik: Prinzip des Annuitätendarlehens

      Was ist Annuität?

      Die Bezeichnung Annuität steht im Kredit­wesen für eine regel­mäßige Rück­zahlung be­stehend aus Zins und Til­gung, die in konstanten Raten er­folgt und über einen fest­gelegten Zeit­raum immer gleich­bleibt. Das Wort stammt aus dem Latei­nischen: „Annus“ bedeutet „Jahr“. Annuität meint daher eigent­lich die Kredit­rate, die jährlich fällig wird. Im All­tag bezeich­net sie aber häufig auch die Monatsrate.

      So verändert sich bei der Annuität das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil

      Wie stark sich das Ver­hält­nis der Zins- und Tilgungs­kosten bei einem Annuitäten­darlehen ver­ändert, ver­anschau­licht das folgende Bei­spiel:

      Ange­nommen, Sie nehmen einen Kredit in Höhe von 320.000 € auf, der mit 1,34 % ver­zinst ist und mit einer Tilgungs­rate von 3 % getilgt wird. Die Zins­bindung wird auf 10 Jahre fest­geschrieben. Anhand dieser Berech­nung ergibt sich eine Annuität, also ein Jahres­betrag, von 14.230 €. Berechnen Sie die Annuität auf 10 Jahre, ver­ändert sich das Verhält­nis von Zins- und Tilgungs­kosten wie folgt:

      Veränderung des Tilgungsanteils einer annuitätischen Rate

       Annuität (jährliche Rate)ZinsanteilTilgungsanteil
      1. Jahr14.230 €4.175 €9.713 €
      5. Jahr14.230 €3.641 €10.247 €
      10. Jahr14.230 €3.005 €10.883 €

      Die Tabelle zeigt, wie im Laufe der Jahre der An­teil der Zins­kosten an der monat­lichen Rate zurück­geht und im Gegen­zug der An­teil der Tilgungs­kosten steigt.

      Mit dem Darlehensrechner Ihr Annuitätendarlehen berechnen

      Möchten Sie nun selbst Ihr individuelles Annuitäten­darlehen be­rechnen inklu­sive Tilgungsplan, empfehlen wir Ihnen unseren Darlehens­rechner. Damit er­mitteln Sie die genaue monat­liche Belas­tung eines Annuitäten­darlehens in Ab­hängig­keit von Kredit­höhe, Zins­satz, Zins­bindung und Tilgungs­rate. Sie können im Rechner aus­probieren und die einzelnen Para­meter verän­dern. So bekommen Sie ein Gefühl für den Ein­fluss der verschiedenen Faktoren auf die Monats­raten. Haben Sie alle An­gaben einge­tragen, wird Ihnen ein kompletter Tilgungs­plan an­gezeigt, der alle monat­lichen Raten bis zur voll­ständigen Tilgung des Dar­lehens anzeigt und dabei den jeweiligen Zins- und Tilgungs­anteil nennt.

      Wie hoch sollte der Tilgungsanteil der Annuität sein?

      Das Ziel jeder Baufinanzierung sollte es sein, den Kredit so schnell wie möglich an die Bank zurück­zuzahlen. Denn je schneller Sie den Kredit til­gen, desto weniger Zins­kosten fallen über die gesamte Kredit­lauf­zeit hinweg an. Banken ver­langen eine Tilgung von mindes­tens 1 %. Möchten Sie das zur­zeit sehr niedrige Zins­niveau nutzen, ent­scheiden Sie sich für eine Tilgungs­rate von 2 % oder 3 %.

      Eine ein­fache Rechnung verdeut­licht, wie sich die Höhe der Tilgung auf die Dauer der Finan­zierung aus­wirkt. Nehmen wir an, Sie leihen sich bei einer Bank 320.000 €, der Soll­zins beträgt 2,8 %. Das Dar­lehen ist auf 10 Jahre festgeschrieben:

      Beispielrechnung: Laufzeitänderung durch Erhöhung des Tilgungssatzes

      TilgungssatzDarlehenssummeZinssatzmonatliche RateZinskostenGesamtzeit des Darlehens
      1 %320.000 €2,8 %1.013 €84.720 €36 Jahre und 10 Monate
      2 %320.000 €2,8 %1.280 €79.840 €26 Jahre
      3 %320.000 €2,8 %1.547 €74.960 €20 Jahre und 7 Monate
      4 %320.000 €2,8 %1.813 €70.081 €17 Jahre und 2 Monate

      Die Beispielrechnung macht klar: Ein höherer Tilgungs­satz führt zu einer höheren monat­lichen Raten­zahlung. Dafür verringern sich die Lauf­zeit und die Kredit­kosten. Sie haben mit einer Tilgung von 3 % Ihren Kredit 5 Jahre und 5 Monate schneller ab­bezahlt als bei einer Tilgungs­rate von 2 %. Außer­dem sparen Sie fast 5.000 € an Zinskosten.

      Tipps zum Vergleichen von Annuitätendarlehen

      Für die Auswahl des passenden Dar­lehens haben wir Ihnen einige Tipps zusammen­gestellt. Denn die rich­tige Ent­scheidung kann mehrere tausend Euro wert sein!

      Achten Sie beim Vergleich von Annuitätendarlehen auf die Kreditkosten

      Vergleichen Kreditnehmer Annuitäten­darlehen, machen sie häufig einen Fehler: Sie orien­tieren sich aus­schließ­lich am niedrigen Soll­zins oder nur am höheren Effektiv­zins. Doch beide An­gaben für sich genommen, bieten keine aus­reichende Aus­sage über die wirk­lich an­fallen­den Kredit­kosten. Beim Soll­zins fehlen die Gesamt­kosten des Dar­lehens, die z. B. Gebühren ent­halten und über die reine Ver­zinsung hinaus­gehen. Diese sind dagegen Im Effektiv­zins ent­halten, doch nicht alle Banken nutzen für die Berech­nung des effek­tiven Jahres­zinses die­selben Grundlagen.

      Daher empfiehlt sich beim Vergleich von Annuitäten­darlehen für eine Bau­finan­zierung folgen­des Vor­gehen: Nehmen Sie zuerst die An­gebote mit dem niedrigs­ten Soll­zins und verglei­chen dann zusätz­lich die jeweils an­fallenden Kredit­kosten. Beide An­gaben ent­nehmen Sie dem reprä­senta­tiven Bei­spiel. Das sind die Kondi­tionen, die zwei Drittel aller Kunden er­halten. Die aktu­ellen Zinsen für Immo­bilien­finan­zierungen können Sie unserem Baugeld Vergleich entnehmen.

      Etwas einfacher ist das bei einem Raten­kredit. Dort verglei­chen Sie am bes­ten den Effektiv­zins, da er wirk­lich alle Neben­kosten enthält.

      Bedenken Sie das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung

      Bei der Entscheidung, wie lange Sie sich das aktuelle Zins­niveau sichern möchten, sollten Sie das Zins­änderungs­risiko in die Kalku­lation mit­einbe­ziehen. Auch wenn ein Annuitäten­darlehen mit kurzer Lauf­zeit zu besonders güns­tigen Zins­konditionen an­geboten wird, besteht die Gefahr, dass das Zins­niveau am Ende der Zins­bindung höher liegt. Ist dies der Fall und haben Sie Ihr Dar­lehen bis dahin nicht voll­ständig ge­tilgt, müssen Sie für die verblei­bende Rest­schuld eine teurere Anschluss­finan­zierung ab­schließen. Wägen Sie ab, ob Sie sich die günstigen Zinsen nicht lieber für einen längeren Zeit­raum von 15 Jahren oder mehr sichern möchten und dafür einen Zins­aufschlag in Kauf nehmen. Es gibt auch die Möglich­keit, ein Dar­lehen auf­zusplitten in einen Teil mit kurzer Lauf­zeit (und hoher Tilgung) und einen Teil mit langer Laufzeit.

      Sichern Sie sich rechtzeitig günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung

      Um bei der Anschlussfinanzierung kein Zins­risiko einzugehen, können Sie sich ein günstiges Zins­niveau im Vor­aus mit einem Forward Darlehen sichern. Der beste Weg, um das Zins­risiko bei der Anschluss­finanzierung so gering wie mög­lich zu halten, ist jedoch immer noch eine hohe Tilgung. Denn je niedriger die Rest­schuld am Ende der Zins­bindung ist, desto güns­tiger wird auch die Anschlussfinanzierung.

      Senken Sie Kosten mit der Option auf Sonderzahlungen

      Bei den meisten Banken ist es möglich, Sonder­verein­barungen im Vertrag fest­zuhal­ten wie zum Bei­spiel die Option auf Sonder­tilgungen. Sonder­tilgungen bei Annuitäten­darlehen sind zusätz­liche Tilgungs­leistungen, die neben der regu­lären Annuität erbracht werden. Damit sind Sie schneller bei der Rück­zahlung des Dar­lehens. Erhalten Sie während der Zins­bindung un­erwar­tete Geld­eingänge, beispiels­weise durch eine Erb­schaft, können Sie die Geld­mittel mithilfe der Sonder­tilgung gleich in die Tilgung des Kredits inves­tieren. So verringern Sie die Rest­schuld und senken dadurch den Zins­anteil. Allerdings verlangen die Banken für die Sonder­tilgungs­option oft einen Zins­aufschlag. Sie sollten sich also genau aus­rechnen, ob sich diese Sonder­regelung für Ihre Finan­zierung bezahlt macht.

      Annuitätendarlehen selbst berechnen

      Mit unserem Annuitätenrechner ermitteln Sie Lauf­zeiten und Kosten bei unter­schied­lichen Tilgungs­raten. Der Rechner lie­fert Ihnen auch einen detail­lierten Tilgungs­plan und eine Über­sicht über die monat­lich an­fallen­den Dar­lehens­raten. Der Vor­teil: So können Sie die späteren Forde­rungen sofort mit Ihren monat­lichen Ein­künften verglei­chen und finden schnell heraus, wie hoch der maxi­male Darlehens­betrag aus­fallen darf.

      Was sind Alternativen zum Annuitätendarlehen?

      Neben dem Annuitätendarlehen bestehen weitere Möglich­keiten einer Bau­finan­zierung:

      • Bei einem variablen Dar­lehen wird der Zins­satz nicht für mehrere Jahre fest­geschrie­ben, sondern alle 3 Monate an die aktu­elle Markt­situation angepasst.
      • Der Staat unter­stützt Vor­haben zum Bau, zum Kauf und zur Sanie­rung von Wohn­gebäuden. Das geschieht zum einen im Rahmen der KfW-Förderung mit zins­günstigen Dar­lehen und Zu­schüssen und zum anderen mit Wohn-Riester-Darlehen. Das ist eine staatliche Hilfe bei der Rück­zahlung des Baudarlehens.
      • Beim Bausparen sparen Sie eine bestimmte Summe an, die Sie mit einem zins­günstigen Bau­spar­darlehen auf­stocken können. Während der Anspar­phase erhalten Sie Förder­mittel vom Staat und vom Arbeit­geber. Ähnlich funktio­niert ein Konstant­darlehen. Dabei han­delt es sich um ein Sofort­darlehen, das mit einem Bau­spar­vertrag kombiniert wird.

      Eine ausführliche Beschreibung der genannten Alter­nativen mit allen Vor- und Nach­teilen finden Sie in unserem Rat­geber zu den verschiedenen Finanzierungsarten.

      Vor- und Nachteile eines Annuitätendarlehens

      • hohe Planungssicherheit: Das Annuitäten­dar­lehen bie­tet eine hohe Planungs­sicherheit, da die Höhe der Rate wäh­rend der Zins­bindung immer gleichbleibt.
      • Tilgung von Beginn an: Mit der ersten Rate be­ginnt die Til­gung der Restschuld.
      • Mit jeder Rate erhöht sich die Tilgung: Der Zins­anteil er­rech­net sich bei jeder Rate immer wieder neu aus der noch offenen Rest­schuld. Da sich die Rest­schuld mit jeder Rate verringert, steigt auto­matisch auch der Tilgungs­anteil.
      • keine Flexibilität: Während der Zinsbindung ist eine Rück­zahlung des Kredits ohne die Zahlung einer Vor­fällig­keits­ent­schädigung in der Regel nicht möglich.
      • Zinsänderungsrisiko: Es lässt sich kaum vorher­sagen, wie sich die Zinsen ent­wickeln werden. Daher besteht immer das Risiko, dass das Zins­niveau bei Ab­lauf der Zins­bindung höher liegt und eine Anschluss­finan­zierung dadurch zu schlechteren Kondi­tionen ab­geschlossen werden muss.

      Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen

      • Was ist ein Annuitätendarlehen?

        Ein Annuitätendarlehen ist die klassische Dar­lehens­form für Kredite und Immobilien­kredite, auch im Rahmen der Förder­programme der KfW. Bei dieser Finan­zierungs­art zahlen Sie die Darlehens­summe über die gesamte Lauf­zeit in gleich­bleibenden Raten zurück. Diese Defi­nition bedeutet, dass Sie jährlich immer eine gleich hohe Kredit­rate an die Bank zurück­zahlen. Die Rate kann je nach Verein­barung in monat­lichen, viertel- oder halb­jährlichen Raten gezahlt werden. Die monat­liche Raten­zahlung ist jedoch das häu­figste Zahlungs­modell beim Annuitätendarlehen.

      • Wann ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?

        Ein Annuitätendarlehen ist dann sinnvoll, wenn Sie als Kredit­nehmer eine sichere Grund­lage wollen, um den Finan­zierungs­kredit über die gesamte Lauf­zeit hinweg vorher­sehbar be­dienen zu können. Durch die konstant gleich hohen Rück­zahlungs­raten können Sie nämlich Ihr monatl­iches Budget über Jahre oder sogar Jahr­zehnte hinweg sehr genau kalku­lieren. Verein­baren Sie beispiels­weise mit Ihrer Bank vertrag­lich eine 20-jährige Zins­bindung, zahlen Sie immer die gleiche Annuität. Im Klartext: Von Beginn der Finan­zierung bis zum Ende der Zins­periode zahlen Sie die gleiche monat­liche Rate.

      • Für welchen Zeitraum kann ich ein Annuitätendarlehen abschließen?

        In der Regel wird der Sollzins für das Annui­täten­darlehen einer Bau­finan­zierung für 5 bis 15 Jahre fest­geschrie­ben. Längere Lauf­zeiten sind aber mög­lich. Das Annui­täten­darlehen eines klassi­schen Raten­kredits hin­gegen wird mit Lauf­zeiten von 12 bis 120 Monaten an­geboten. Während der Soll­zins­bindungs­frist bleibt die Ver­zins­ung konstant.

      • Kann ich ein Annuitätendarlehen kündigen?

        Ja, das geht. Es können aber Kosten auf Sie zukommen. Unab­hängig von der Zins­bindung können Sie bei einer Bau­finan­zierung nach 10 Jahren von Ihrem Sonder­kündi­gungs­recht Gebrauch machen und das Annui­täten­darlehen mit einer Kündi­gungs­frist von 6 Monaten ab­lösen, ohne dass eine Vor­fällig­keits­ent­schädi­gung fällig wird. Unter be­stimm­ten Voraus­setzungen können Sie auch vor Ab­lauf der 10-Jahres­frist Ihren Haus­kredit kündigen. Aller­dings müssen Sie dann eine Vor­fällig­keits­entschä­digung zahlen.

        Einen Raten­kredit können Sie dagegen jeder­zeit mit der vertrag­lich verein­barten Kündigungs­frist schrift­lich kündigen und müssen dann den noch offenen Kredit­betrag zurück­zahlen. Zusätz­lich darf das Kredit­institut eine Gebühr von höchs­tens 1 % der Rest­schuld verlangen.

      Vergleich.de Tipp

      Achten Sie beim Abschluss eines Darlehens darauf, wie hoch die Bereit­stellungs­zinsen sind. Kredit­geber verlangen diese Gebühr, wenn die Kredit­summe nicht wie vertrag­lich verein­bart ab­gerufen wird. Das kann passieren, wenn sich Bau­maß­nahmen verzö­gern. In der Regel bieten Banken einen zins­freien Zeit­raum von 3 bis 6 Monaten an, danach kann es kost­spielig werden.

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