Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren. Doch auch auf dem Immobilienmarkt sind Inflation und die Folgen des Ukraine-Kriegs angekommen. Wie sich die Quadratmeterpreise entwickeln und wo sich ein Eigenheim noch lohnen könnte, erfahren Sie hier.
Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den vergangenen Jahren steil nach oben geklettert. Die Corona-Krise hatte diesem Trend sogar noch einen weiteren Schub verpasst. Im Jahresdurchschnitt sind Häuser und Wohnungen 2021 und 11 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen, registrierte das Statistische Bundesamt – das waren die stärksten Zuwächse seit den Achtzigerjahren. Traditionell hoch sind die Preissteigerungen in den Metropolen, sie sind aber inzwischen auch in ländlichen und dünn besiedelten Gebieten angekommen. Dort verteuerten sich Häuser um 14,5 %, Eigentumswohnungen um 11,2 %.
Auch im 1. Quartal 2022 ging das rasante Wachstum weiter. Seitdem machen sich allerdings die stark gestiegenen Bauzinsen, die Inflation sowie die Unsicherheiten rund um den Ukraine-Krieg auf dem Immobilienmarkt bemerkbar. Ist der Immobilienboom vorbei? In einer Analyse des Hamburger Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung erwarten die Autoren erstmals seit 2009 wieder einen Rückgang des Geldumsatzes am deutschen Immobilienmarkt. Dabei sei aber kein flächendeckenender Preisverfall bei Wohnimmobilien zu erkennen, da die Nachfrage am deutschen Wohnungmarkt groß bleibe. Allerdings rechnen die Experten des Instituts mit einer Abschwächung der Preisanstiege auf unter 3 %.
Das „WohnBarometer“ der Onlineplattform ImmoScout24 sieht bereits fallende Kaufpreise. Hintergrund: Im 2. Quartal 2022 habe sich die Nachfrage um 36 % reduziert, das inserierte Angebot sei um 46 % gestiegen. Besonders für Neubau-Eigentumswohnungen und Häuser (Bestand und Neubau) gaben die Preise demnach um bis zu 6,6 % nach, allerdings nur in einzelnen Metropolen. Bei einer Berechnung für die „WirtschaftsWoche“ kommt ImmoScout24 zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise in München seit Jahresbeginn um 7,4 % gefallen sind und in Düsseldorf um 6,1 %. Für Käufer bedeutet das: Sie können wieder besser mit Verkäufern den Kaufpreis verhandeln.
Ähnlich sieht das Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace: „Es bieten sich trotz des Zinsanstiegs auch neue Möglichkeiten für Verbraucher und Verbraucherinnen.“ Mit-Interessenten werden in der aktuellen Lage mit hoher Inflation und unkalkulierbaren Energiepreisen zurückhaltender, gleichzeitig sind sowohl die Bauzinsen sowie auch die Hausbaukosten stark gestiegen. Der Europace Hauspreis Index zeigt bereits für Juli erstmals einen Rückgang im Vergleich zum Vormonat für alle Segemente.
Es bestanden in den vergangenen Jahren große Unterschiede bei der Immobilienpreisentwicklung zwischen Stadt und Land. Ob sich die Preise in Zukunft weiter voneinander entfernen oder annähern, ist schwer vorherzusagen. Zuletzt gab es aber in ländlichen Gebieten besonders hohe Preissteigerungen.
Die Postbank hat für ihren „PostbankWohnatlas 2022“ vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2035 erstellen lassen. Dem Preisatlas zufolge können vor allem Immobilienbesitzer in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger bis 2035 mit weiteren Wertzuwächsen rechnen. Besonders der Süden und der Nordwesten Deutschlands profitieren.
Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Auseinanderdriften der Immobilienpreise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Landkreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abgelegenen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutschlands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ostdeutschland auch Regionen in Nordhessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demografischen Wandel im ländlichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungsräume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Die Immobilienpreise sinken.
Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegenläufigen Trend. Danach stiegen die Immobilienpreise 2021 in ländlichen Kreisen sogar stärker als in den Metropolen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Homeoffice zu einer größeren Nachfrage nach Immobilien im Grünen führt. Hinzu kommen gesellschaftliche Entwicklungen wie das Bemühen um Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fortsetzt, muss sich zeigen.
Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei
Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren.
Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren erst sinken und dann wieder steigen. Das ergab eine Studie der Deutschen Bank vom März 2021. Damals sahen die Ökonomen spätestens für 2024 ein Ende des Preisanstiegs für Wohnimmobilien voraus und anschließend eine Preisreduzierung von ca. 5 %. Gründe dafür liegen in einem Zurückgehen der Zuwanderung als Folge der Pandemie und einem damit zusammenhängenden Rückgang der Nachfrage. Beschleunigt hat diese Entwicklung der hohe Anstieg der Bauzinsen sowie die Unsicherheiten rund um den Ukraine-Konflikt und der Energieversorgung.
Allerdings werde diese Trendwende nicht langfristig anhalten, so die Studie. Im Anschluss an die Preisdelle werde voraussichtlich ein gegenläufiger Trend entstehen, der bis 2031 zu wieder steigenden Immobilienpreisen führt.
Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu erwerben, ist es ratsam, möglichst bald den Kauf abzuwickeln. Ansonsten kann der Immobilienkauf wegen der aktuellen Zinsentwicklung immer teurer werden. Nehmen Sie sich aber unbedingt die Zeit für eine solide Immobilienfinanzierung.
München bleibt bei den Medianpreisen unangefochtener Spitzenreiter der drei süddeutschen Metropolregionen. Im Schnitt zahlen Münchner 6.974 €/qm für ein eigenes Haus und 8.920 €/qm für eine Wohnung – und damit nur wenig mehr als noch im Vorquartal. Die Euro-Beträge sind enorm, aber die anteilige Preissteigerung fällt mit +0,57 % bei Eigentumswohnungen und + 1,55 % bei Häusern im Vergleich zum 1. Quartal relativ verhalten aus. Allerdings steigt das Angebot, betont Michael Müller, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in München: „Die Auswahl an Immobilien ist deutlich größer geworden. In allen Lagen ist wieder Angebot vorhanden und wer jetzt kaufen will, der findet etwas – das war jahrelang nicht so.“ Die Gründe dafür sieht er bei der Zinswende: „Die Finanzierungskosten sind deutlich gestiegen. Zusammen mit der hohen Inflation verunsichert dies Immobilieninteressenten und führt zu einer aktuell geringeren Nachfrage. Das eröffnet auch Verhandlungsspielraum beim Preis.“
Die Immobilienpreisentwicklung zeigte sich in Frankfurt und Stuttgart kaum beeindruckt von steigenden Bauzinsen. In Stuttgart verteuerten sich Häuser und Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um mehr als 10 %. Letztere erzielen immer noch Rekordsummen: Für über 15.000 €/qm wechselte ein Appartement im 1. Quartal den Besitzer in Stuttgart. Spitzenreiter beim Preisanstieg bleibt Frankfurt. Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Vergleich zum Vorjahr um fast 14 % teurer, wie folgende Tabelle verdeutlicht:
| Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
|---|---|---|
| Frankfurt | 3.889 €/qm | 13,87 % |
| Stuttgart | 4.616 €/qm | 12,15 % |
| München | 6.974 €/qm | 12,31 % |
| Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
|---|---|---|
| Frankfurt | 4.697 €/qm | 12,54 % |
| Stuttgart | 4.717 €/qm | 10,33 % |
| München | 8.920 €/qm | 4,78 % |
Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: September 2022
Im Norden und Osten Deutschlands zeigen sich die Immobilienmärkte und ihre Preisentwicklung im 2. Quartal uneinheitlich: Während Dresden im Vergleich zum Vorquartal bereits Minuszeichen ausweist, verzeichnet Berlin noch ein dickes Plus. Hamburg ordnet sich dazwischen ein. Es ist keine Vollbremsung, doch zumindest drosselt der Hamburger Immobilienmarkt im 2. Quartal das Tempo: Die Preissteigerung im Vorquartalsvergleich fällt so gering aus wie seit 3 Jahren nicht mehr. „Lange Zeit waren Preisverhandlungen für Hamburger Immobilien unmöglich – und wenn, dann nur nach oben. Jetzt können Interessenten erstmals wieder ein bisschen am Preis drehen“, erklärt Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Hamburg.
Eine ähnliche Lage wie in Hamburg zeichnet sich auch beim Hannoveraner Immobilienmarkt ab: Die Dynamik schwächt sich etwas ab.
| Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
|---|---|---|
| Berlin | 4.196 €/qm | 14,91 % |
| Dresden | 3.179 €/qm | 11,49 % |
| Hannover | 2.953 €/qm | 9,45 % |
| Hamburg | 4.010 €/qm | 15,35 % |
| Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
|---|---|---|
| Berlin | 5.724 €/qm | 13,58 % |
| Dresden | 3.363 €/qm | 13,04 % |
| Hannover | 3.353 €/qm | 13,05 % |
| Hamburg | 5.532 €/qm | 10,63 % |
Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: Juli 2022
In Nordrhein-Westfalen ziehen die Immobilienpreise weiterhin stark an, besonders in den Stadtkernen von Dortmund, Düsseldorf und Köln liegt. Allerdings ist im 2. Quartal 2022 ein geringerer Preisanstieg zu verzeichnen als zu Jahresbeginn. Dabei sorgt besonders Dortmund für Preissteigerungen. Wohnungen verteuern sich hier im Vergleich zum Vorjahresquartal um 15,58 %. Das ist die größte Steigerung in den westlichen Metropolregionen.
Die Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung in ausgewählten Städten:
| Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
|---|---|---|
| Düsseldorf | 3.562 €/qm | 12,92 % |
| Köln | 3.470 €/qm | 15,15 % |
| Dortmund | 3.060 €/qm | 15,16 % |
| Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
|---|---|---|
| Düsseldorf | 3.906 €/qm | 11,00 % |
| Köln | 4.167 €/qm | 13,11 % |
| Dortmund | 2.466 €/qm | 15,58 % |
Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: September 2022
Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.
Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Hinzu kommt die jetzt schon seit einigen Jahren andauernde Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Durch diese Politik sind Kredite günstig zu bekommen. Billige Kredite sollen Investitionen erleichtern und die Wirtschaft in Europa ankurbeln. Darum ist auch eine Baufinanzierung oder eine Kreditaufnahme für den Hauskauf zu sehr niedrigen Zinsen möglich. Viele Menschen nutzen diese Phase der Niedrigzinspolitik, um sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.
Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufgenommenen Kredithöhen zur Baufinanzierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immobilien voraussichtlich noch einige Zeit anhalten wird, ist eine angemessene Immobilienfinanzierung für Käufer und Bauherren besonders wichtig. Die Finanzierung muss zu den individuellen Voraussetzungen passen, da bei den aktuell hohen Preisen und dementsprechend hohen Krediten die Überschuldung droht.
Erstellen Sie unbedingt einen Finanzierungsplan für Ihren Immobilienkauf und nutzen Sie einen Baufinanzierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit entscheiden. Wir empfehlen für die monatliche Ratenzahlung maximal 35 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Baufinanzierung Tipps.
Bedenken Sie bei Ihrer Planung, dass zusätzlich zu den Immobilienpreisen noch weitere Kosten auf Sie zukommen. Es entstehen Nebenkosten beim Haus- und Wohnungskauf, die noch einmal rund 15 % der Gesamtsumme ausmachen können. Dazu gehören z. B. Maklergebühren und die Grunderwerbssteuer.
Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an.
