- Immobilienpreise geben nicht mehr überall nach
- Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?
- Haus- und Wohnungspreise im Süden
- Haus- und Wohnungspreise im Norden und Osten
- Haus- und Wohnungspreise im Westen
- Warum sind die Immobilienpreise so hoch?
- Beim Kauf auf eine passende Finanzierung achten
Immobilienpreise geben nicht mehr überall nach
Die Immobilienpreise haben sich deutschlandweit laut Dr. Klein-Trendindikator im ersten und zweiten Quartal 2024 stabilisiert. Die Preise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser lassen demnach in vielen Regionen nur noch sehr verhalten nach. Eine Ausnahme bildet Hannover: In der niedersächsischen Landeshauptstadt fallen die Preise für Wohnungen nochmals um mehr als 8 %. In anderen Städten hingegen, etwa in Köln und Stuttgart, könnten nur noch geringe Preisreduktionen auf eine potenzielle preisliche Trendwende am Immobilienmarkt hinweisen.
Gegen Ende 2023 hatte es noch anders ausgesehen: Die Preise für Wohnimmobilien fielen im 3. Quartal weiter. Verglichen mit dem Vorquartal gaben die Preise für Eigentumswohnungen um 1,5 % nach, für Einfamilienhäuser um 3,2 % und für Mehrfamilienhäuser um 5,9 %. Das zeigen Daten des Immobilienpreisindexes Greix, der auf tatsächlichen, notariell beurkundeten Verkaufspreisen basiert und von ECONtribute und dem Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) herausgegeben wird.
Nach einem Jahre andauernden Preisanstieg hatte das 4. Quartal 2022 erstmal einen Rückgang gezeigt: Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser waren in Großstädten um 5,9 %, in ländlichen Regionen um 5,5 % gesunken. Im 1. Quartal 2023 gingen die Preise für Wohnimmobilien sogar um durchschnittlich 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal nach unten. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes war das der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.
Der Hintergrund: Seit Mitte des vergangenen Jahres machen sich die stark gestiegenen Bauzinsen, die Inflation sowie die Unsicherheiten rund um den Ukraine-Krieg auf dem Immobilienmarkt bemerkbar. Der Hauspreisindex der Finanzierungsplattform Europace zeigt, wie sich die Kurve zuerst abflacht und dann nach unten zeigt. Sowohl Eigentumswohnungen, Bestandshäuser wie auch Neubauten wurden in der zweiten Jahreshälfte günstiger. Ist der Immobilienboom also vorbei? Wohl nicht. Die Preise liegen auf hohem Niveau und stabilisieren sich zum Teil bereits wieder. Neubauhäuser sind sogar ungebremst teurer geworden. Dennoch kosten Immobilien mancherorts heute 20 % weniger als noch 2022.
Fallen die Immobilienpreise in Deutschland weiter?
Das lässt sich nicht für alle Objekte gleich beantworten. Es kommt insbesondere auf Alter und Sanierungsstand an. "Bei allem, was einen schlechten Energieverbrauch hat oder sanierungsbedürftig ist, wird es Abschläge geben", sagt Michael Voigtländer, Leiter Themencluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln. "Allen ist jetzt bewusst, dass Energiepreise ein erheblicher Kostenfaktor sind." Für neuere Immobilien sieht er vorerst eine Seitwärtsbewegung. Bezogen auf Ballungsräume stehe die Wohnungsknappheit im Vordergrund: "Die Nachfrage ist sehr hoch. Das spricht für mich dafür, dass die Preise weiter steigen werden. Nicht unbedingt so stark wie im letzten Jahrzehnt, aber durchaus merklich."
Auch die Geschäftsführerin der Immobilienplattform ImmoScout24, Gesa Crockford, geht nicht von weiter fallenden Preisen aus. "Verglichen mit dem Preisanstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzuordnen. Ein nachhaltiger Preisrückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubauziele der Bundesregierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittelfristig mit einer Verknappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann."
Sollten die Bauzinsen 2024 wieder fallen, könnte der Hauskauf wieder für mehr Interessierte erschwinglich werden. Die Immobilienpreise würden dann wieder anziehen.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?
Die Postbank hat für ihren „PostbankWohnatlas 2024“ vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2035 erstellen lassen. Dem Preisatlas zufolge können vor allem Immobilienbesitzer in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger bis 2035 mit weiteren Wertzuwächsen rechnen. Besonders der Süden und der Nordwesten Deutschlands profitieren.
Preisentwicklung von Immobilien in ländlichen Regionen ist ungewiss
Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Auseinanderdriften der Immobilienpreise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Landkreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abgelegenen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutschlands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ostdeutschland auch Regionen in Nordhessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demografischen Wandel im ländlichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungsräume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Die Immobilienpreise sinken.
Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegenläufigen Trend. Danach stiegen die Immobilienpreise 2021 in ländlichen Kreisen sogar stärker als in den Metropolen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Homeoffice zu einer größeren Nachfrage nach Immobilien im Grünen führt. Hinzu kommen gesellschaftliche Entwicklungen wie das Bemühen um Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fortsetzt, muss sich zeigen.
Preise in Ballungsräumen und Städten steigen weiter
Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei
- starker Zuwanderung und weiteren Zuzug in die Städte und
- bestehendem Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren.
Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren.
Schwankungen der Immobilienpreise sind denkbar
Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren erst sinken und dann wieder steigen. Das ergab eine Studie der Deutschen Bank vom März 2021. Damals sahen die Ökonomen spätestens für 2024 ein Ende des Preisanstiegs für Wohnimmobilien voraus und anschließend eine Preisreduzierung von ca. 5 %. Gründe dafür liegen in einem Zurückgehen der Zuwanderung als Folge der Pandemie und einem damit zusammenhängenden Rückgang der Nachfrage. Beschleunigt hat diese Entwicklung der hohe Anstieg der Bauzinsen sowie die Unsicherheiten rund um den Ukraine-Konflikt und der Energieversorgung.
Allerdings werde diese Trendwende nicht langfristig anhalten, so die Studie. Im Anschluss an die Preisdelle werde voraussichtlich ein gegenläufiger Trend entstehen, der bis 2031 zu wieder steigenden Immobilienpreisen führt.
Haus- und Wohnungspreise Q2/24 im Süden: Zurückhaltende Dynamik in der Preisentwicklung
Die starke Verteuerung bei Immobilien hat in den drei untersuchten südlichen Großstädten – München, Stuttgart und Frankfurt am Main – bereits seit Ende 2022 nachgelassen. Nichtsdestotrotz gibt es immer noch Käufer, die in München für ein eigenes Haus Rekordwerte zahlen. 19.737 € für den Quadratmeter sind in der bayerischen Landeshauptstadt im 2. Quartal als maximaler Preis über den Tisch gegangen, der höchste gemessene Wert seit Erhebung der Daten im Jahr 2007.
Ähnlich sieht es in Stuttgart aus: Auch hier gibt es Personen, die mit 11.789 € für den Quadratmeter tief in die Tasche greifen, um sich ihr Traumhaus zu kaufen. Teuer ist es auch in Frankfurt mit einem maximal investierten Quadratmeterpreis von 19.345 € im 2. Quartal.
Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Süden)
Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
---|---|---|
Frankfurt | 3.409 €/qm | -1,63 % |
Stuttgart | 3.912 €/qm | -0,71 % |
München | 6.093 €/qm | -2,27 % |
Immobilienpreise für Eigentumswohnungen (Süden)
Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
---|---|---|
Frankfurt | 3.942 €/qm | -0,72 % |
Stuttgart | 3.766 €/qm | -3,64 % |
München | 6.906 €/qm | -2,58 % |
Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: 22.07.2024
Haus- und Wohnungspreise Q2/24 im Norden und Osten: Neuer Rekordwert in Berlin
Innerhalb der nordöstlich untersuchten Region kann weder von einer spürbaren Steigerung noch Verringerung der Kaufpreise die Rede sein. Wenngleich auffällt, dass sich die Preise lediglich in Dresden sowohl bei Eigentumswohnungen (-1,43 %) als auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern (-0,4 %) noch dem Abwärtskurs verschrieben haben. Im Gegensatz dazu wartet die Hansestadt Hamburg im Quartalsvergleich mit Teuerungen über 1 % in beiden Segmenten auf.
In der Hauptstadt der Bundesrepublik ist derweil ein neuer Rekord zu vermelden: Die teuerste Wohnung in Berlin geht im 2. Quartal für 17.124 €/qm an einen neuen Eigentümer. Aber auch wer nicht im Luxussegment nach einem Appartement sucht, muss mit einem Medianpreis von 5.120 €/qm tief in die Tasche greifen. Hauskäufer zahlen in Berlin im zweiten Quartal dieses Jahres um die 3.738 €/qm.
Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Norden und Osten)
Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
---|---|---|
Berlin | 3.738 €/qm | -2,36 % |
Dresden | 2.981 €/qm | -2,15 % |
Hannover | 2.500 €/qm | -2,77 % |
Hamburg | 3.528 €/qm | -4,58 % |
Immobilienpreise für Eigentumswohnungen (Norden und Osten)
Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
---|---|---|
Berlin | 5.120 €/qm | -2,87 % |
Dresden | 2.944 €/qm | -7,91 % |
Hannover | 2.707 €/qm | -8,88 % |
Hamburg | 4.378 €/qm | -0,81 % |
Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: 22.07.2024
Haus- und Wohnungspreise Q2/24 im Westen: Trend zu Modernisierungen
Beim Blick auf die Immobilien, die in Köln aktuell den Besitzer wechseln, lässt sich möglicherweise eine Tendenz erkennen. Viele Objekte, die einen neuen Eigentümer bekommen, stammen aus den 1960ern, -70ern oder -80ern weiß Tanja Baumgärtner, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Köln: „Verwunderlich ist es nicht, dass Käufer mit Objekten liebäugeln, die in die Jahre gekommen sind und oftmals einen erheblichen Modernisierungsstau mit sich bringen. Aus meiner Erfahrung der vergangenen Monate heraus ist es auch jetzt bei älteren Immobilien immer noch möglich, Preise zu verhandeln. Viele Kölner investieren das durch günstigere Kaufpreise gesparte Geld direkt in die Modernisierung und Renovierung.“
Der Preis zieht für Ein- und Zweifamilienhäuser innerhalb eines Quartals zwar um 1,56 % an, im Jahresvergleich zeigt sich aber immer noch ein deutliches Minus von 2,24 %. Im Mittel zahlen Käufer, die sich in der Domstadt ein Haus leisten, 3.103 €/qm. Bei den Eigentumswohnungen stagnieren die Preise derweil. Im Vergleich zum ersten Quartal dieses Jahres verzeichnen sie zwischen April und Juni ein Minus von 0,06 %, ihr Medianpreis für den Quadratmeter beträgt 3.436 €. Ist
Die Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung in ausgewählten Städten:
Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Westen)
Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
---|---|---|
Düsseldorf | 3.076 €/qm | -1,73 % |
Köln | 3.103 €/qm | -2,24 % |
Dortmund | 2.732 €/qm | -1,34 % |
Immobilienpreise für Eigentumswohnungen (Westen)
Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
---|---|---|
Düsseldorf | 3.248 €/qm | -4,24 % |
Köln | 3.436 €/qm | -3,48 % |
Dortmund | 2.061 €/qm | -5,27 % |
Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: 22.07.2024
Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland so hoch?
Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.
Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Befeuert hat hat die Immobilienpreise zudem die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zwischen 2014 und 2022. Dadurch waren Baufinanzierungen zu sehr niedrigen Zinsen möglich.
Beim Immobilienkauf auf eine passende Baufinanzierung achten
Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufgenommenen Kredithöhen zur Baufinanzierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immobilien voraussichtlich anhalten wird, sind die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung für Käufer und Bauherren besonders wichtig. Die Finanzierung muss zu den individuellen Voraussetzungen passen, da bei den hohen Preisen und dementsprechend hohen Krediten die Überschuldung droht.
Erstellen Sie unbedingt einen Finanzierungsplan für Ihren Immobilienkauf und nutzen Sie einen Baufinanzierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit entscheiden. Wir empfehlen für die monatliche Ratenzahlung maximal 35 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Baufinanzierung Tipps.
Bedenken Sie bei Ihrer Planung, dass zusätzlich zu den Immobilienpreisen noch weitere Kosten auf Sie zukommen. Es entstehen Nebenkosten beim Haus- und Wohnungskauf, die noch einmal rund 15 % der Gesamtsumme ausmachen können. Dazu gehören z. B. Maklergebühren und die Grunderwerbssteuer.
Wie setzen sich Immobilienpreise zusammen?
Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an.
- Lage des Grundstückes
- Ballungsraum oder ländliche Region
- Wohnumfeld
- Ausblick
- Ausstattungsmerkmale Grundstück
- Größe
- Nutzfläche
- Gartenanlage
- Garage oder Stellplätze
- Ausstattungsmerkmale Gebäude/Eigentumswohnung
- Baujahr
- Haustyp
- Dach
- Fenster
- Dämmung und Energiewerte
- Bodenbelag
- Heizung und Sanitäranlagen
- Wohnfläche und Anzahl der Räume
- Besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool oder Kamin