Immobilienpreisentwicklung 2026: So entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland

Immobilienpreise mit leichten Anstiegen

Die Immobilienpreise sind deutsch­land­weit laut Dr. Klein-Trend­indi­kator und dem Institut der deutschen Wirtschaft 2025 wieder gestiegen. Die Preise für Eigen­tums­wohnungen sowie für Ein- und Zwei­familien­häuser zeigen demnach in vielen Regionen einen Aufwärtstrend. In vielen Städten, etwa in Köln und Stuttgart, weisen erhöhte Immobilienpreise auf eine poten­zielle preis­liche Trend­wende am Immo­bilien­markt hin­.

Gegen Ende 2023 und 2024 hatte es noch anders aus­gesehen: Die Preise für Wohn­immobilien sind gefallen, z. B. bei Einfamilienhäusern innerhalb eines Jahres um mehr als 3 %. Damit scheint jetzt Schluss zu sein. Das zeigen Daten des Immobilien­preis­indexes Greix, der auf tatsäch­lichen  Verkaufs­preisen basiert und vom Kieler Institut für Welt­wirtschaft (IfW) heraus­gegeben wird. Danach verteuerten sich Einfamilienhäuser im 2. Quartal 2025 um 3,7 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Preise für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stiegen um 2,7 %.

In den Großstädten zeigte die Preisentwicklung jedoch sehr unterschiedliche Entwicklungen. Das größte Plus verbuchte Leipzig. Im Vergleich zum Vorquartal kletterten die Preise für Eigentumswohnungen in der sächsischen Kommune um 2,9 %. Damit lässt Leipzig bei der Preisdynamik die anderen Top-7-Städte weit hinter sich. In Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München notierten die Preise noch deutlich unter ihren Höchstständen aus dem Jahr 2022.

Der Hauspreis­index der Finanzierungs­plattform Europace zeigt, wie die Kurve ab 2022 nach unten zeigt. Sowohl Eigentums­wohnungen, Bestands­häuser wie auch Neu­bauten wurden günstiger. Dieser Trend scheint vorbei zu sein.

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  Die Grafik zeigt die zeitliche Entwicklung des Hauspreisindex EPX von 2017 bis 2025. Es sind vier Linien zu sehen, die Eigentumswohnungen, Neubauhäuser, Bestandhäuser und den Gesamtindex darstellen. Alle vier Linien verlaufen fast parallel. Sie beginnen 2017 mit einem Index von 150 oder knapp darunter. Bis 2022 steigen die Linien an bis zu einem Index von ca. 225. Anschließend gehen die Linien nach unten bis zu einem Index von ungefähr 200. Ab 2024 zeigen die Linien wieder leicht nach oben.

  Eine Ausnahme bildet die gelbe Linie, die für die Preisentwicklung bei Neubauten steht. Sie geht 2022 nicht nach unten, sondern bleibt bis 2025 ungefähr auf einem Niveau von 225 und zeigt in diesem Zeitraum sogar einen leichten Anstieg. Als Quelle wird Europace mit dem Stand von August 2025 genannt.

Fallen oder steigen die Immobilienpreise in Deutschland?

Das lässt sich nicht für alle Objekte gleich beantworten. Es kommt insbe­sondere auf Alter und Sanierungs­stand an. "Bei allem, was einen schlechten Energie­ver­brauch hat oder sanierungs­bedürf­tig ist, wird es Abschläge geben", sagt Michael Voigtländer, Leiter Themen­cluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirt­schaft Köln. "Allen ist jetzt bewusst, dass Energie­preise ein erheb­licher Kosten­faktor sind." Für neuere Immo­bilien sieht er vorerst eine Seit­wärts­bewegung. Bezogen auf Ballungs­räume stehe die Wohnungs­knapp­heit im Vorder­grund: "Die Nach­frage ist sehr hoch. Das spricht für mich dafür, dass die Preise weiter steigen werden. Nicht unbe­dingt so stark wie im letzten Jahr­zehnt, aber durch­aus merklich."

Auch die Geschäfts­führerin der Immobilien­platt­form ImmoScout24, Gesa Crockford, geht nicht von weiter fallenden Preisen aus. "Verglichen mit dem Preis­anstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzu­ordnen. Ein nach­haltiger Preis­rückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubau­ziele der Bundes­regierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittel­fristig mit einer Ver­knappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann."

Sollten die Bauzinsen 2025 wieder fallen, könnte der Haus­kauf wieder für mehr Interessierte erschwing­lich werden. Die Immo­bilien­preise würden dann wieder anziehen.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?

Die Postbank hat für ihren „PostbankWohnatlas 2025“ vom Ham­burg­ischen Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) eine Kauf­preis­prog­nose bis 2035 erstellen lassen. Dem Preis­atlas zufolge können vor allem Immo­bilien­besitzer in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gut­ver­dienen­der Erwerbs­tätiger bis 2035 mit weiteren Wert­zu­wächsen rechnen. Beson­ders der Süden und der Nord­westen Deutsch­lands profitieren.

• Bildbeschreibung

  Die Grafik zeigt eine Deutschlandkarte, in der die einzelnen Regionen farblich gekennzeichnet sind. Die Farben reichen von Rot über Dunkelorange, Orange, Hellgrün, Grün bis zu Dunkelgrün. Die Farbe Rot steht für ein erwartetes geringes Wachstum der Immobilienpreise von -1,3 bis maximal 0 % bis 2035. Insbesondere Regionen im Osten, im Südosten und vereinzelt im Südwesten sind rot markiert. Die Farbe Dunkelgrün steht für ein erwartetes hohes Preiswachstum zwischen 0,8 und 2 %. Das sind Regionen im Norden und Süden Deutschlands, aber auch Städte wie Leipzig und Landkreise wie Harburg und Konstanz. Die Quelle der Daten ist der Postbank Wohnatlas 2025.

Preisentwicklung von Immobilien in ländlichen Regionen ist ungewiss

Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Ausein­ander­driften der Immo­bilien­preise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zwei­familien­häuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Land­kreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abge­lege­nen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutsch­lands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ost­deutsch­land auch Regionen in Nord­hessen, Nieder­sachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demo­gra­fischen Wandel im länd­lichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungs­räume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nach­frage nach Wohn­immo­bilien. Die Immobilien­preise sinken.

Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegen­läufigen Trend. Danach stiegen die Immo­bilien­preise 2021 in länd­lichen Kreisen sogar stärker als in den Metro­polen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Home­office zu einer größeren Nachfrage nach Immo­bilien im Grünen führt. Hinzu kommen gesell­schaft­liche Ent­wick­lungen wie das Bemühen um Klima­schutz und Nach­haltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fort­setzt, muss sich zeigen.

Preise in Ballungsräumen und Städten steigen weiter

Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei

• starker Zuwanderung und weiteren Zuzug in die Städte und
• bestehendem Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren.

Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren. 

Schwankungen der Immobilienpreise sind denkbar

Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Immobilien­preise in den kommenden Jahren erst sinken und dann wieder steigen. Das ergab eine Studie der Deutschen Bank vom März 2021. Damals sahen die Öko­nomen spätes­tens für 2024 ein Ende des Preis­anstiegs für Wohn­immo­bilien voraus und anschließend eine Preis­redu­zierung von ca. 5 %. Gründe dafür liegen in einem Zurück­gehen der Zuwan­derung als Folge der Pan­demie und einem damit zusammen­hängenden Rück­gang der Nach­frage. Beschleu­nigt hat diese Ent­wicklung der hohe Anstieg der Bau­zinsen sowie die Unsicher­heiten rund um den Ukraine-Konflikt und der Energie­ver­sorgung.

Allerdings werde diese Trend­wende nicht lang­fristig anhalten, so die Studie. Im Anschluss an die Preis­delle werde voraus­sichtlich ein gegen­läufiger Trend ent­stehen, der bis 2031 zu wieder steigenden Immo­bilien­preisen führt.

Haus- und Wohnungspreise Q4/25 im Süden: Teures Wohnen trotz Preisabkühlung

Die Kaufpreise stagnieren weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. In Frank­furt liegen die Quadrat­meter­preise für Wohnungen bereits seit 5 Jahren klar ober­halb der 4.000-Euro-Marke – auch im 4. Quartal 2025 mit durch­schnitt­lich 4.116 € pro Quadrat­meter. Zwar ist der Wohnungs­preis in Stuttgart im Fünf­jahres­vergleich rück­läufig, doch auch dort sind 3.879 €/qm zum Jahres­ende ein beträcht­licher Betrag.

Einen sehr deut­lichen Preis­unter­schied beim Median gibt es zwischen Stuttgart und der bayerischen Landes­haupt­stadt: Wer Ende 2025 in München eine Eigen­tums­wohnung erwarb, zahlte durch­schnittlich 7.482 €/qm.

Haus- und Wohnungspreise Q4/25 im Norden und Osten: Stabile Preise mit regionalen Unterschieden

Der Immobilienmarkt im Nord­osten Deutschlands zeigt sich zum Jahres­ende 2025 un­einheit­lich. In Hamburg (-0,48 %) und Berlin (-0,35 %) sinkt der Index für Wohnungen im Quartals­vergleich zwar moderat, aller­dings bleiben beide Werte im Jahres­vergleich recht stabil. In der Hanse­stadt liegt der Median­preis für Wohnungen bei 4.658 € pro Quadrat­meter, in Berlin bei 5.135 €.

Spürbar dynamischer ent­wickel­ten sich hin­gegen die Häuser­märkte: Sowohl in Hamburg als auch in der Hauptstadt zogen die durch­schnitt­lichen Quadrat­meter­preise im Quartals- wie auch im Jahresvergleich weiter an.

Haus- und Wohnungspreise Q4/25 im Westen: Kehrtwende im östlichen Ruhrgebiet

Ein bemerkenswerter Stimmungs­wandel zeigt sich im 4. Quartal 2025 bei Dort­munder Kauf­interessierten in Hin­blick auf Immo­bilien mit schwacher Energie­effizienz. Die lang verbreitete Ablehnung gegenüber stark sanierungs­bedürftigen Immo­bilien ist nun spürbar zurück­gegangen. „Selbst Einfamilien­häuser mit Energie­effizienz­klasse H finden wieder Käuferinnen und Käufer“, berichtet Thomas Przytulla, Spezialist für Bau­finanzierung bei Dr. Klein, aus der Praxis. „Häufig gehen diese im Preis­bereich zwischen 250.000 und 400.000 € über den Tisch.“ Ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung sind spezielle Förder­programme für energe­tische Modernisie­rungen von über­regionalen Banken, die erst seit einigen Monaten auf dem Markt sind.

Köln bleibt in der Region West Spitzen­reiter bei den Wohnungs­preisen. Rund 3.740 € zahlen Käuferinnen und Käufer hier mittler­weile im Schnitt pro Quadrat­meter. Noch ein Stück davon entfernt sind die Quadrat­meter­preise für Häuser in Köln, die durch­schnitt­lich bei 3.220 € liegen. Einen Aufwärts­trend bei den Preisen offenbart der Indexwert, der die Teuerung wiedergibt: Dieser belegt eine Steigerung von +3,4 % bei Wohnungen sowie +2,42 % bei Häusern im Vergleich zum 4. Quartal 2024. Düsseldorfer Immobilien­preise legten zum Ende des vergangenen Jahres eine kleine Verschnaufpause ein.

Die Tabelle gibt einen Über­blick über die Ent­wick­lung in ausge­wählten Städten:

Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland so hoch?

Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.

Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Befeuert hat hat die Immobilienpreise zudem die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zwischen 2014 und 2022. Dadurch waren Baufinanzierungen zu sehr niedrigen Zinsen möglich.

Beim Immobilienkauf auf eine passende Baufinanzierung achten

Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufge­nommenen Kredit­höhen zur Bau­finan­zierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immo­bilien voraus­sicht­lich anhalten wird, sind die Rahmen­bedingungen der Immo­bilien­finan­zierung für Käufer und Bau­herren besonders wichtig. Die Finan­zierung muss zu den indi­vidu­ellen Voraus­set­zungen passen, da bei den hohen Preisen und dement­sprechend hohen Krediten die Über­schuldung droht.

Erstellen Sie unbedingt einen Finan­zierungs­plan für Ihren Immo­bilien­kauf und nutzen Sie einen Baufinan­zierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit ent­scheiden. Wir empfehlen für die monat­liche Raten­zahlung maxi­mal 35 % Ihres Haushalts­netto­einkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finan­zierung Ihrer Traum­immo­bilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Bau­finan­zierung Tipps.

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Wie setzen sich Immobilienpreise zusammen?

Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an. 

• Lage des Grundstückes
  • Ballungsraum oder ländliche Region
  • Wohnumfeld
  • Ausblick
• Ausstattungsmerkmale Grundstück
  • Größe
  • Nutzfläche
  • Gartenanlage
  • Garage oder Stellplätze
• Ausstattungsmerkmale Gebäude/Eigentumswohnung
  • Baujahr
  • Haustyp
  • Dach
  • Fenster
  • Dämmung und Energiewerte
  • Bodenbelag
  • Heizung und Sanitäranlagen
  • Wohnfläche und Anzahl der Räume
  • Besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool oder Kamin