Immobilienpreisentwicklung 2023: So entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland

- Anzeige -

Immobilien-Teilverkauf

Bis zu

50 %

verkaufen

Finanzielle Freiheit dank Teilverkauf
  • Immobilien­vermögen frei­setzen
  • lebenslanges Wohn-und Nutzungs­recht genießen
  • an der Wertstei­gerung Ihrer Immo­bilie parti­zi­pie­ren

Bei den Immobilienpreisen markierte 2022 einen Wendepunkt

Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den vergangenen Jahren steil nach oben geklettert. Die Corona-Krise hatte diesem Trend sogar noch einen weiteren Schub verpasst. Im Jahresdurchschnitt sind Häuser und Wohnungen 2021 und 11 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen, registrierte das Statistische Bundesamt – das waren die stärksten Zuwächse seit den Achtzigerjahren. Traditionell hoch sind die Preissteigerungen in den Metropolen, sie sind aber inzwischen auch in ländlichen und dünn besiedelten Gebieten angekommen. Dort verteuerten sich Häuser um 14,5 %, Eigentumswohnungen um 11,2 %.

Auch im 1. Quartal 2022 ging das rasante Wachstum weiter. Seitdem machen sich allerdings die stark gestiegenen Bauzinsen, die Inflation sowie die Unsicherheiten rund um den Ukraine-Krieg auf dem Immobilienmarkt bemerkbar. Ist der Immobilienboom vorbei? In einer Analyse des Hamburger Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung erwarten die Autoren erstmals seit 2009 wieder einen Rückgang des Geldumsatzes am deutschen Immobilienmarkt. Dabei sei aber kein flächendeckenender Preisverfall bei Wohnimmobilien zu erkennen, da die Nachfrage am deutschen Wohnungmarkt groß bleibe. Allerdings rechnen die Experten des Instituts mit einer Abschwächung der Preisanstiege auf unter 3 %.

Wann fallen die Immobilienpreise in Deutschland wieder?

Das „WohnBarometer“ der Onlineplattform ImmoScout24 sieht bereits fallende Kaufpreise. Hintergrund: Im 2. Quartal 2022 habe sich die Nachfrage um 36 % reduziert, das inserierte Angebot sei um 46 % gestiegen. Besonders für Neubau-Eigentumswohnungen und Häuser (Bestand und Neubau) gaben die Preise demnach um bis zu 6,6 % nach, allerdings nur in einzelnen Metropolen. Bei einer Berechnung für die „WirtschaftsWoche“ kommt ImmoScout24 zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise in München seit Jahresbeginn um 7,4 % gefallen sind und in Düsseldorf um 6,1 %. Für Käufer bedeutet das: Sie können wieder besser mit Verkäufern den Kaufpreis verhandeln.

Ähnlich sieht das Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace: „Es bieten sich trotz des Zinsanstiegs auch neue Möglichkeiten für Verbraucher und Verbraucherinnen.“ Mit-Interessenten werden in der aktuellen Lage mit hoher Inflation und unkalkulierbaren Energiepreisen zurückhaltender, gleichzeitig sind sowohl die Bauzinsen sowie auch die Hausbaukosten stark gestiegen. Der Europace Hauspreis Index zeigt bereits für Juli erstmals einen Rückgang im Vergleich zum Vormonat für alle Segemente.

Weitere Themen zu Immobilie kaufen

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?

Es bestanden in den vergangenen Jahren große Unterschiede bei der Immobilienpreisentwicklung zwischen Stadt und Land. Ob sich die Preise in Zukunft weiter voneinander entfernen oder annähern, ist schwer vorherzusagen. Zuletzt gab es aber in ländlichen Gebieten besonders hohe Preissteigerungen. 

Die Postbank hat für ihren „PostbankWohnatlas 2022“ vom Ham­burg­ischen Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) eine Kauf­preis­prog­nose bis 2035 erstellen lassen. Dem Preisatlas zufolge können vor allem Immobilienbesitzer in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gut­ver­dienen­der Erwerbs­tätiger bis 2035 mit weiteren Wert­zu­wächsen rechnen. Besonders der Süden und der Nordwesten Deutschlands profitieren.

Postbank Wohnatlas 2022

Preisentwicklung von Immobilien in ländlichen Regionen ist ungewiss

Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Auseinanderdriften der Immobilienpreise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Landkreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abgelegenen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutschlands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ostdeutschland auch Regionen in Nordhessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demografischen Wandel im ländlichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungsräume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Die Immobilienpreise sinken. 

Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegenläufigen Trend. Danach stiegen die Immobilienpreise 2021 in ländlichen Kreisen sogar stärker als in den Metropolen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Homeoffice zu einer größeren Nachfrage nach Immobilien im Grünen führt. Hinzu kommen gesellschaftliche Entwicklungen wie das Bemühen um Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fortsetzt, muss sich zeigen.

Preise in Ballungsräumen und Städten steigen weiter

Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei

  • starker Zuwanderung und weiteren Zuzug in die Städte und
  • bestehendem Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren.

Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren. 

Schwankungen der Immobilienpreise sind denkbar

Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren erst sinken und dann wieder steigen. Das ergab eine Studie der Deutschen Bank vom März 2021. Damals sahen die Ökonomen spätestens für 2024 ein Ende des Preisanstiegs für Wohnimmobilien voraus und anschließend eine Preisreduzierung von ca. 5 %. Gründe dafür liegen in einem Zurückgehen der Zuwanderung als Folge der Pandemie und einem damit zusammenhängenden Rückgang der Nachfrage. Beschleunigt hat diese Entwicklung der hohe Anstieg der Bauzinsen sowie die Unsicherheiten rund um den Ukraine-Konflikt und der Energieversorgung.

Allerdings werde diese Trendwende nicht langfristig anhalten, so die Studie. Im Anschluss an die Preisdelle werde voraussichtlich ein gegenläufiger Trend entstehen, der bis 2031 zu wieder steigenden Immobilienpreisen führt.

Tipp

Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immo­bilie zu er­wer­ben, ist es rat­sam, mög­lichst bald den Kauf ab­zu­wickeln. An­sons­ten kann der Immo­bilien­kauf wegen der aktuellen Zinsentwicklung immer teu­rer werden. Nehmen Sie sich aber unbe­dingt die Zeit für eine solide Immobilien­finanzierung.

Haus- und Wohnungspreise Q3/22 im Süden: Sinkende Preise und steigendes Angebot

München bleibt bei den Medianpreisen unangefochtener Spitzen­reiter der drei süddeutschen Metropolregionen. Im Schnitt zahlen Münchner 6.944 €/qm für ein eigenes Haus und 8.843 €/qm für eine Wohnung. Die Euro-Beträge sind enorm, aber die anteilige Preis­steigerung fällt mit +0,68 % bei Eigentums­wohnungeni m Vergleich zum 2. Quartal relativ verhalten aus. Bei Häusern sank der Durschnitts­preis sogar um 0,33 % gegen­über dem 2. Quartal.

Eine ähnliche Entwick­lung ist in Frank­furt zu beobachten. Im Vergleich zum Vorq­uartal sanken die Preise für Eigentums­wohnungen um 2,84 % und für Häuser um 0,16 %. Für Michaela Prehn, Spezialistin für Bau­finan­zierung bei Dr. Klein in Frank­furt, ist klar: „Der Immobilienmarkt ist aktuell wie gelähmt. Käufer und Ver­käufer warten ab und sind verunsichert.“ Sie empfiehlt Kauf­interessierten: „Es sind mehr Immobilien­angebote auf dem Markt – auch solche, die bisher nur unter der Hand weggingen – und die Preise dafür lassen sich wieder verhandeln. Wer also jetzt ein passendes Objekt gefunden hat, sollte zuschlagen und die Schock­starre der anderen ausnutzen.“

Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Süden)

  Medianpreis Steigerung zum Vorjahr
Frankfurt 3.878 €/qm 9,42 %
Stuttgart 4.588 €/qm 11,20 %
München 6.944 €/qm 7,79 %

Immobilienpreise für Eigentumswohnungen (Süden)

  Medianpreis Steigerung zum Vorjahr
Frankfurt 4.613 €/qm 2,63 %
Stuttgart 4.667 €/qm 7,03 %
München 8.843 €/qm 1,90 %

Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: Dezember 2022

Haus- und Wohnungspreise Q4/22 im Norden und Osten: Ende der Preissteigerungen

Im Norden und Osten Deutschlands zeigen sich die Immobilienmärkte und ihre Preisent­wicklung im 4. Quartal mit einer klaren Tendenz: Die Preise steigen nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. In Hamburg sinken die Preise für Eigentumswohnungen sogar um 4,34 %. Eine ähnliche Lage wie in Hamburg zeichnet sich auch in Berlin, Hannover und Dresden ab: Es herrscht Stillstand am Immobilienmarkt mit leichten Preisrückgängen im Vergleich zum Vorquartal bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Wohnungen.

Eine Erklärung dafür hat Ekkehard Enkelmann, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Berlin: „Viele Verkäufer sind momentan hektisch. Sie wollen schnell noch ihre Immobilie zu einem guten Preis verkaufen und machen große Zugeständnisse. Wir erleben hier Preisrückgänge im Bereich von 10–15 %, besonders bei Wohnungen.“

Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Norden und Osten)

  Medianpreis Steigerung zum Vorjahr
Berlin 4.180 €/qm 5,37 %
Dresden 3.085 €/qm 1,60 %
Hannover 2.793 €/qm 3,89 %
Hamburg 3.929 €/qm 3,62 %

Immobilienpreise für Eigentumswohnungen (Norden und Osten)

  Medianpreis Steigerung zum Vorjahr
Berlin 5.615 €/qm 6,17 %
Dresden 3.333 €/qm 1,54 %
Hannover 3.334 €/qm 0,77 %
Hamburg 5.222 €/qm -4,34 %

Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: Januar 2023

Haus- und Wohnungspreise Q3/22 im Westen: Preise stagnieren

In Nordrhein-Westfalen haben die Immobilien­preise im Vergleich zum Vor­quartal eine Voll­bremsung hingelegt. André Hasberg, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Köln, sieht die Tendenz folgender­maßen: „Der Markt ist aber nicht wie ein Auto, das sofort steht, sondern wie ein Öltanker, der noch weiter­fährt. Es wird sicher noch mindestens ein halbes Jahr dauern, bis sich das Preisgefüge wieder zurecht­geruckelt hat.“

Die Preise befinden sich weiterhin auf hohem Niveau. Am teuersten sind Eigentums­wohnungen in Köln mit einem Median­preis von 4.198 €/qm bei einer Steigerung von 0,71 % zum Vorquartal und 10,59 % zum Vorjahr. Die Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung in ausgewählten Städten:

Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Westen)

  Medianpreis Steigerung zum Vorjahr
Düsseldorf 3.537 €/qm 8,26 %
Köln 3.458 €/qm 13,01 %
Dortmund 3.045 €/qm 11,66 %

Immobilienpreise für Eigentumswohnungen (Westen)

  Medianpreis Steigerung zum Vorjahr
Düsseldorf 3.883 €/qm 6,96 %
Köln 4.198 €/qm 10,59 %
Dortmund 2.442 €/qm 11,51 %

Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: November 2022

Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland so hoch?

Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.

Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Hinzu kommt die jetzt schon seit einigen Jahren andauernde Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Durch diese Politik sind Kredite günstig zu bekommen. Billige Kredite sollen Investitionen erleichtern und die Wirtschaft in Europa ankurbeln. Darum ist auch eine Baufinanzierung oder eine Kreditaufnahme für den Hauskauf zu sehr niedrigen Zinsen möglich. Viele Menschen nutzen diese Phase der Niedrigzinspolitik, um sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Beim Immobilienkauf auf eine passende Baufinanzierung achten

Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufgenommenen Kredithöhen zur Baufinanzierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immobilien voraussichtlich noch einige Zeit anhalten wird, ist eine angemessene Immobilienfinanzierung für Käufer und Bauherren besonders wichtig. Die Finanzierung muss zu den individuellen Voraussetzungen passen, da bei den aktuell hohen Preisen und dementsprechend hohen Krediten die Überschuldung droht.

Erstellen Sie unbedingt einen Finanzierungsplan für Ihren Immobilienkauf und nutzen Sie einen Baufinanzierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit entscheiden. Wir empfehlen für die monatliche Ratenzahlung maximal 35 % Ihres Haushalts­netto­einkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Baufinanzierung Tipps.

Achtung Nebenkosten

Bedenken Sie bei Ihrer Planung, dass zusätzlich zu den Immobilienpreisen noch weitere Kosten auf Sie zukommen. Es entstehen Nebenkosten beim Haus- und Wohnungskauf, die noch einmal rund 15 % der Gesamtsumme ausmachen können. Dazu gehören z. B. Maklergebühren und die Grunderwerbssteuer. 

Wie setzen sich Immobilienpreise zusammen?

Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an. 

  • Lage des Grundstückes
    • Ballungsraum oder ländliche Region
    • Wohnumfeld
    • Ausblick
  • Ausstattungsmerkmale Grundstück
    • Größe
    • Nutzfläche
    • Gartenanlage
    • Garage oder Stellplätze
  • Ausstattungsmerkmale Gebäude/Eigentumswohnung
    • Baujahr
    • Haustyp
    • Dach
    • Fenster
    • Dämmung und Energiewerte
    • Bodenbelag
    • Heizung und Sanitäranlagen
    • Wohnfläche und Anzahl der Räume
    • Besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool oder Kamin
Grunderwerbsteuer: Wer zahlt was?

Lesen Sie hier, wie hoch die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland ausfällt, wann sie fällig wird, wer sie zahlt und welche Einsparmöglichkeiten es für Sie gibt.

Grunderwerbsteuer
Finanzierung mit Planungssicherheit

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie den Kredit in gleich­bleibenden Raten zurück. So können Sie lang­fristig planen. Hier erfahren Sie sämtliche Details und be­rechnen Ihre Baufinanzierung.

Annuitätendarlehen
So geht Bausparen

Beim Bausparen handelt es sich um eine komplexe Geldanlage. Mit unseren Tipps zeigen wir Ihnen, wie Bausparen funktioniert. Schritt für Schritt finden Sie so den richtigen Bauspartarif.

Bausparen