Immobilienpreisentwicklung 2023: So entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland

Bei den Immobilienpreisen markierte 2022 einen Wendepunkt

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für die Bereiche Immobilien und Versicherung

Stand: 19.05.2023

Die Immobilienpreise in Deutschland kletterten in den vergangenen Jahren immer weiter nach oben. Im Jahresdurchschnitt sind die Preise für Häuser und Wohnungen 2022 gegenüber dem Vorjahr gestiegen, registrierte das Statistische Bundesamt. Mit 5,5 % sind die Zuwächse aber deutlich geringer als 2021, damals lag die Preis­stei­gerung bei 11 %. 

Das 4. Quartal 2022 zeigte erstmals einen Preisrückgang: Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sanken in Großstädten um 5,9 %, in ländlichen Regionen um 5,5 %. Bei Eigentumswohnungen war der Preisrückgang geringer. Der Hintergrund: Seit Mitte des vergangenen Jahres machen sich die stark gestiegenen Bauzinsen, die Inflation sowie die Unsicherheiten rund um den Ukraine-Krieg auf dem Immobilien­markt bemerkbar. Der Hauspreisindex der Finanzierungsplattform Europace zeigt, wie sich die Kurve zuerst abflacht und dann nach unten zeigt. Sowohl Eigentums­wohnungen, Bestandshäuser wie auch Neubauten wurden in der zweiten Jahreshälfte günstiger. Ist der Immobilienboom vorbei? Eher nicht. Die Preise liegen auf hohem Niveau und stabiliseren sich zum Teil bereits wieder. Insbesondere Neubauhäuser sind seit Anfang 2023 deutlich im Preis gestiegen.

Fallen die Immobilienpreise in Deutschland weiter?

Das lässt sich nicht für alle Objekte gleich beantworten. Während Neubauten bereits wieder im Preis steigen, kommt es bei Bestandsimmobilien auf Alter und Sanierungsstand an. "Bei allem, was einen schlechten Energieverbrauch hat oder sanierungsbedürftig ist, wird es Abschläge geben", sagt Michael Voigtländer, Leiter Themencluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln. "Allen ist jetzt bewusst, dass Energiepreise ein erheblicher Kostenfaktor sind." Für neuere Immobilien sieht er vorerst eine Seitwärtsbewegung. Bezogen auf Ballungsräume stehe die Wohnungsknappheit im Vordergrund: "Die Nachfrage ist sehr hoch. Das spricht für mich dafür, dass die Preise weiter steigen werden. Nicht unbedingt so stark wie im letzten Jahrzehnt, aber durchaus merklich."

Auch die Geschäftsführerin der Immobilienplattform ImmoScout24, Gesa Crockford, geht nicht von weiter fallenden Preisen aus. "Verglichen mit dem Preisanstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzuordnen. Ein nachhaltiger Preisrückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubauziele der Bundesregierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittelfristig mit einer Verknappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann."

Ausgenommen von den Preiskorrekturen waren übrigens Immobilien in Ferienregionen, die besonders für Kapitalanleger interessant sind. Hier stiegen die Preise auch 2022 unbeirrt weiter.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?

Es bestanden in den vergangenen Jahren große Unterschiede bei der Immobilienpreisentwicklung zwischen Stadt und Land. Ob sich die Preise in Zukunft weiter voneinander entfernen oder annähern, ist schwer vorherzusagen. Zuletzt gab es aber in ländlichen Gebieten besonders hohe Preissteigerungen. 

Die Postbank hat für ihren „PostbankWohnatlas 2022“ vom Ham­burg­ischen Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) eine Kauf­preis­prog­nose bis 2035 erstellen lassen. Dem Preisatlas zufolge können vor allem Immobilienbesitzer in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gut­ver­dienen­der Erwerbs­tätiger bis 2035 mit weiteren Wert­zu­wächsen rechnen. Besonders der Süden und der Nordwesten Deutschlands profitieren.

Preisentwicklung von Immobilien in ländlichen Regionen ist ungewiss

Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Auseinanderdriften der Immobilienpreise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Landkreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abgelegenen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutschlands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ostdeutschland auch Regionen in Nordhessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demografischen Wandel im ländlichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungsräume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Die Immobilienpreise sinken. 

Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegenläufigen Trend. Danach stiegen die Immobilienpreise 2021 in ländlichen Kreisen sogar stärker als in den Metropolen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Homeoffice zu einer größeren Nachfrage nach Immobilien im Grünen führt. Hinzu kommen gesellschaftliche Entwicklungen wie das Bemühen um Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fortsetzt, muss sich zeigen.

Preise in Ballungsräumen und Städten steigen weiter

Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei

• starker Zuwanderung und weiteren Zuzug in die Städte und
• bestehendem Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren.

Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren. 

Schwankungen der Immobilienpreise sind denkbar

Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren erst sinken und dann wieder steigen. Das ergab eine Studie der Deutschen Bank vom März 2021. Damals sahen die Ökonomen spätestens für 2024 ein Ende des Preisanstiegs für Wohnimmobilien voraus und anschließend eine Preisreduzierung von ca. 5 %. Gründe dafür liegen in einem Zurückgehen der Zuwanderung als Folge der Pandemie und einem damit zusammenhängenden Rückgang der Nachfrage. Beschleunigt hat diese Entwicklung der hohe Anstieg der Bauzinsen sowie die Unsicherheiten rund um den Ukraine-Konflikt und der Energieversorgung.

Allerdings werde diese Trendwende nicht langfristig anhalten, so die Studie. Im Anschluss an die Preisdelle werde voraussichtlich ein gegenläufiger Trend entstehen, der bis 2031 zu wieder steigenden Immobilienpreisen führt.

Haus- und Wohnungspreise Q4/22 im Süden: Sinkende Preise und steigendes Angebot

München bleibt bei den Medianpreisen unangefochtener Spitzen­reiter der drei süddeutschen Metropolregionen. Im Schnitt zahlen Münchner 6.715 €/qm für ein eigenes Haus und 8.333 €/qm für eine Wohnung. Die Euro-Beträge sind enorm, aber die anteilige Preis­steigerung fällt mit +1,58 % bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Vergleich zum Vorjahr relativ verhalten aus. Bei Eigentumswohnungen sank der Durschnitts­preis sogar um 2,05 % gegen­über dem Vorjahr.

Der gleiche Trend zeigt sich in Stuttgart. Die Preise fallen vom 3. zum 4. Quartal deutlich: um 4,22 % bei Wohnungen, um 3,24 % bei Häusern. Für Roland Lenz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, ist das allerdings keine langanhaltende Entwicklung: „Das ist kein Trend, der sich lange fortsetzen wird. Viele Objekte waren überteuert, jetzt hat eine Korrektur stattgefunden und wir kehren zurück auf ein normales Niveau.“

Haus- und Wohnungspreise Q1/23 im Norden und Osten: Deutliche Preisrückgänge

Im Norden und Osten Deutschlands zeigen sich die Immobilienmärkte und ihre Preisent­wicklung im 1. Quartal 2023 mit einer klaren Tendenz: Die Preise gehen deutlich zurück. In Hamburg sinken die Preise für Eigentumswohnungen sogar um 11,53 %. Eine ähnliche Lage wie in Hamburg zeichnet sich auch in Berlin, Hannover und Dresden ab: Sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern sinken die Preise im Vergleich zum Vorjahr zumindest ein wenig, teilweise aber auch deutlich. Die einzige Ausnahme ist Berlin mit einer geringen Preissteigerung von 0,28 % bei Eigentumswohnungen.

Eine Erklärung für diese Entwicklung im Nordosten Deutschlands hat Andreas Brendel, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Hannover: „Wir erleben in den vergangenen Monaten vermehrt einen preislichen Rücksetzer von bis zu 20 % bei Immobilien, die sich nicht in den Top-Lagen befinden. Kaufwillige trauen sich jetzt vermehrt, selbstbewusste Angebote abzugeben und den Preis zu drücken, denn auch sie wissen: Die Goldgräberstimmung am Immobilienmarkt ist definitiv vorbei."

Haus- und Wohnungspreise Q1/23 im Westen: Preise sinken

In Nordrhein-Westfalen haben die Immobilien­preise im Vergleich zum Vor­jahr stark nachgegeben. Thomas Przytulla, Spezialist für Bau­finanzie­rung bei Dr. Klein in Dort­mund, beschreibt die Situation für Verkäufer: „Gerade im mittel­preisigen Segment bemerken An­bieter, dass die goldenen Zei­ten vorbei sind und sie sich an die Gegeben­heiten am Markt anpassen müssen. Auf einschlägigen Immobilien­portalen ist hin und wieder zu sehen, dass sie den Preis von sich aus reduzieren. Wenn eine Immobilie nicht an den Mann gebracht wird, kann die Differenz teils sogar 50.000 € aus­machen“

Am teuersten sind Eigentums­wohnungen in Köln mit einem Median­preis von 3.734 €/qm bei einer Preisentwicklung von -2,41 % zum Vorjahr. Die Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung in ausgewählten Städten:

Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland so hoch?

Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.

Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Befeuert hat hat die Immobilienpreise zudem die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zwischen 2014 und 2022. Dadurch waren Baufinanzierungen zu sehr niedrigen Zinsen möglich.

Beim Immobilienkauf auf eine passende Baufinanzierung achten

Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufgenommenen Kredithöhen zur Baufinanzierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immobilien voraussichtlich anhalten wird, sind die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung für Käufer und Bauherren besonders wichtig. Die Finanzierung muss zu den individuellen Voraussetzungen passen, da bei den hohen Preisen und dementsprechend hohen Krediten die Überschuldung droht.

Erstellen Sie unbedingt einen Finanzierungsplan für Ihren Immobilienkauf und nutzen Sie einen Baufinanzierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit entscheiden. Wir empfehlen für die monatliche Ratenzahlung maximal 35 % Ihres Haushalts­netto­einkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Baufinanzierung Tipps.

Wie setzen sich Immobilienpreise zusammen?

Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an. 

• Lage des Grundstückes
  • Ballungsraum oder ländliche Region
  • Wohnumfeld
  • Ausblick
• Ausstattungsmerkmale Grundstück
  • Größe
  • Nutzfläche
  • Gartenanlage
  • Garage oder Stellplätze
• Ausstattungsmerkmale Gebäude/Eigentumswohnung
  • Baujahr
  • Haustyp
  • Dach
  • Fenster
  • Dämmung und Energiewerte
  • Bodenbelag
  • Heizung und Sanitäranlagen
  • Wohnfläche und Anzahl der Räume
  • Besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool oder Kamin