Immobilienpreisentwicklung 2025: So entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland

Immobilienpreise mit leichten Anstiegen

Die Immobilienpreise haben sich deutsch­land­weit laut Dr. Klein-Trend­indi­kator im vergangenen Jahr 2024 stabi­lisiert und sind teilweise wieder gestiegen. Die Preise für Eigen­tums­wohnungen sowie Ein- und Zwei­familien­häuser lassen demnach in vielen Regionen nur noch sehr ver­halten nach. In vielen Städten, etwa in Köln und Stuttgart, weisen erhöhte Immobilienpreise auf eine poten­zielle preis­liche Trend­wende am Immo­bilien­markt hin­.

Gegen Ende 2023 hatte es noch anders aus­gesehen: Die Preise für Wohn­immobilien fielen im 3. Quartal weiter. Verglichen mit dem Vor­quartal gaben die Preise für Eigen­tums­wohnungen um 1,5 % nach, für Einfamilien­häuser um 3,2 % und für Mehrfamilien­häuser um 5,9 %. Das zeigen Daten des Immobilien­preis­indexes Greix, der auf tatsäch­lichen, notariell beurkun­deten Verkaufs­preisen basiert und von ECONtribute und dem Kieler Institut für Welt­wirtschaft (IfW) heraus­gegeben wird.

Nach einem Jahre andauernden Preis­anstieg hatte das 4. Quartal 2022 erstmal einen Rück­gang gezeigt: Die Preise für Ein- und Zweifamilien­häuser waren in Groß­städten um 5,9 %, in ländlichen Regionen um 5,5 % gesun­ken. Im 1. Quartal 2023 gingen die Preise für Wohnimmo­bilien sogar um durch­schnittlich 6,8 % gegenüber dem Vor­jahres­quartal nach unten. Nach Angaben des Statistischen Bundes­amtes war das der stärkste Rück­gang seit Beginn der Zeit­reihe im Jahr 2000.

Der Hintergrund: Seit einigen Jahren machen sich die stark gestie­genen Bauzinsen, die Infla­tion sowie die Unsicher­heiten rund um den Ukraine-Krieg auf dem Immobilien­markt bemerkbar. Der Hauspreis­index der Finanzierungs­plattform Europace zeigt, wie sich die Kurve zuerst abflacht und ab 2022 nach unten zeigt. Sowohl Eigentums­wohnungen, Bestands­häuser wie auch Neu­bauten wurden günstiger. Ist der Immo­bilien­boom also vorbei? Wohl nicht. Die Preise liegen auf hohem Niveau und stabi­lisieren sich zum Teil bereits wieder.

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  Die Grafik zeigt die zeitliche Entwicklung des Hauspreisindex EPX von 2017 bis 2024. Es sind vier Linien zu sehen, die Eigentumswohnungen, Neubauhäuser, Bestandhäuser und den Gesamtindex darstellen. Alle vier Linien verlaufen fast parallel. Sie beginnen 2017 mit einem Index von 150 oder knapp darunter. Bis 2022 steigen die Linien an bis zu einem Index von ca. 225. Anschließend gehen die Linien nach unten bis zu einem Index von ungefähr 200. Eine Ausnahme bildet die gelbe Linie, die für die Preisentwicklung bei Neubauten steht. Sie verläuft seit 2022 ungefähr auf dem Niveau von 220. Als Quelle wird Europace mit dem Stand von Januar 2024 genannt.

Fallen die Immobilienpreise in Deutschland weiter?

Das lässt sich nicht für alle Objekte gleich beantworten. Es kommt insbe­sondere auf Alter und Sanierungs­stand an. "Bei allem, was einen schlechten Energie­ver­brauch hat oder sanierungs­bedürf­tig ist, wird es Abschläge geben", sagt Michael Voigtländer, Leiter Themen­cluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirt­schaft Köln. "Allen ist jetzt bewusst, dass Energie­preise ein erheb­licher Kosten­faktor sind." Für neuere Immo­bilien sieht er vorerst eine Seit­wärts­bewegung. Bezogen auf Ballungs­räume stehe die Wohnungs­knapp­heit im Vorder­grund: "Die Nach­frage ist sehr hoch. Das spricht für mich dafür, dass die Preise weiter steigen werden. Nicht unbe­dingt so stark wie im letzten Jahr­zehnt, aber durch­aus merklich."

Auch die Geschäfts­führerin der Immobilien­platt­form ImmoScout24, Gesa Crockford, geht nicht von weiter fallenden Preisen aus. "Verglichen mit dem Preis­anstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzu­ordnen. Ein nach­haltiger Preis­rückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubau­ziele der Bundes­regierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittel­fristig mit einer Ver­knappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann."

Sollten die Bauzinsen 2025 wieder fallen, könnte der Haus­kauf wieder für mehr Interessierte erschwing­lich werden. Die Immo­bilien­preise würden dann wieder anziehen.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?

Die Postbank hat für ihren „PostbankWohnatlas 2024“ vom Ham­burg­ischen Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) eine Kauf­preis­prog­nose bis 2035 erstellen lassen. Dem Preis­atlas zufolge können vor allem Immo­bilien­besitzer in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gut­ver­dienen­der Erwerbs­tätiger bis 2035 mit weiteren Wert­zu­wächsen rechnen. Beson­ders der Süden und der Nord­westen Deutsch­lands profitieren.

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  Die Grafik zeigt eine Deutschlandkarte, in der die einzelnen Regionen farblich gekennzeichnet sind. Die Farben reichen von Rot über Dunkelorange, Orange, Hellgrün, Grün bis zu Dunkelgrün. Die Farbe Rot steht für ein erwartetes geringes Wachstum der Immobilienpreise von -1 bis -2,5 % bis 2035. Insbesondere Regionen im Osten, im Südosten und vereinzelt im Südwesten sind rot markiert. Die Farbe Dunkelgrün steht für ein erwartetes hohes Preiswachstum zwischen 1 und 2,2 %. Das sind Regionen im Norden und Süden Deutschlands, aber auch Städte wie Leipzig, Potsdam und München. Die Quelle der Daten ist der Postbank Wohnatlas 2024.

Preisentwicklung von Immobilien in ländlichen Regionen ist ungewiss

Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Ausein­ander­driften der Immo­bilien­preise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zwei­familien­häuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Land­kreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abge­lege­nen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutsch­lands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ost­deutsch­land auch Regionen in Nord­hessen, Nieder­sachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demo­gra­fischen Wandel im länd­lichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungs­räume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nach­frage nach Wohn­immo­bilien. Die Immobilien­preise sinken.

Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegen­läufigen Trend. Danach stiegen die Immo­bilien­preise 2021 in länd­lichen Kreisen sogar stärker als in den Metro­polen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Home­office zu einer größeren Nachfrage nach Immo­bilien im Grünen führt. Hinzu kommen gesell­schaft­liche Ent­wick­lungen wie das Bemühen um Klima­schutz und Nach­haltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fort­setzt, muss sich zeigen.

Preise in Ballungsräumen und Städten steigen weiter

Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei

• starker Zuwanderung und weiteren Zuzug in die Städte und
• bestehendem Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren.

Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren. 

Schwankungen der Immobilienpreise sind denkbar

Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Immobilien­preise in den kommenden Jahren erst sinken und dann wieder steigen. Das ergab eine Studie der Deutschen Bank vom März 2021. Damals sahen die Öko­nomen spätes­tens für 2024 ein Ende des Preis­anstiegs für Wohn­immo­bilien voraus und anschließend eine Preis­redu­zierung von ca. 5 %. Gründe dafür liegen in einem Zurück­gehen der Zuwan­derung als Folge der Pan­demie und einem damit zusammen­hängenden Rück­gang der Nach­frage. Beschleu­nigt hat diese Ent­wicklung der hohe Anstieg der Bau­zinsen sowie die Unsicher­heiten rund um den Ukraine-Konflikt und der Energie­ver­sorgung.

Allerdings werde diese Trend­wende nicht lang­fristig anhalten, so die Studie. Im Anschluss an die Preis­delle werde voraus­sichtlich ein gegen­läufiger Trend ent­stehen, der bis 2031 zu wieder steigenden Immo­bilien­preisen führt.

Haus- und Wohnungspreise Q1/25 im Süden: München mit der geringsten Teuerung

Ausgerechnet das teure München ver­zeichnet zu Jahres­beginn die geringsten Teu­erungs­raten im süd­deutschen Ver­gleich: Die Kauf­prei­sentwick­lung für Häuser weist ver­glichen mit dem Vor­quartal ein leichtes Minus von 0,09 % und für Eigen­tumswoh­nungen ledig­lich ein Plus von 0,71 %. Frank­furt erlebt die deut­lichste Stei­gerung mit 1,51 % beziehungs­weise 1,89 %.

Wer nun aber Schnäppchen­potenzial in München wit­tert, dürfte ent­täuscht werden: Mit einem Median­preis von 6.000 €/qm für ein Eigen­heim bleibt die bayerische Landes­haupt­stadt unangefochtener Spitzen­reiter aller unter­suchten Metropol­regionen.

Haus- und Wohnungspreise Q1/25 im Norden und Osten: Berlin erstaunt mit Kaufpreisrückgang

Entgegen dem sonstigen Trend war­tet Berlin mit einer Über­raschung auf – ein Minus­zeichen im Wohnungs­bereich: Im Vor­quartals­ver­gleich sinken die Kaufpreise hier um 0,4 %. Die Haus­preise in der Bundes­haupt­stadt steigen im 1. Quartal 2025 hingegen, wenn auch mode­rat, um 0,86 %.

Der Vergleich mit dem Vor­quartal zeigt auch in den weiteren unter­suchten Metro­pol­regionen im Nord-Osten wenig Bewe­gung bei den Kauf­preisen: In Hannover, Ham­burg und Dresden liegt die Teuerung für Apparte­ments und Eigen­heime zwischen 0,01 und 0,36 %. Mit einer deut­lichen Aus­nahme: Für eine Eigen­tums­wohnung zahlen Dresdnerinnen und Dresdener 4,76 % mehr als noch im 4. Quartal 2024.

Haus- und Wohnungspreise Q1/25 im Westen: Dortmunder Wohnungen verteuern sich um fast 10 %

Im Gegensatz zu Düssel­dorf ziehen in Köln und Dort­mund die Wohnungs­preise im Ver­gleich zum Vor­jahres­quartal stärker an als die Haus­preise: In Köln verzeichnen Eigen­heime ein Plus von 2,89 % und Eigen­tumswoh­nungen eines von 5,04 %. In Dort­mund fällt die Teuerung bei Häusern gering, bei Wohnungen hin­gegen mit satten 9,47 % umso deut­licher aus. 

Konkret bedeutet das für Appartement­kaufende in der Ruhr-Metropole, dass sie im Schnitt über 100 €/qm mehr zah­len als im Vor­jahres­zeit­raum. Was sich im ver­gan­genen Jahr bereits abzeichnete, setzt sich also zu Jahres­beginn fort: Der Druck im Immobilien­markt an Rhein und Ruhr steigt. Die tat­säch­lich gezahlten Kauf­preise erreichen aber bei weitem noch nicht wieder das Rekord­niveau aus dem Jahr 2022.

Die Tabelle gibt einen Über­blick über die Ent­wick­lung in ausge­wählten Städten:

Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland so hoch?

Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.

Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Befeuert hat hat die Immobilienpreise zudem die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zwischen 2014 und 2022. Dadurch waren Baufinanzierungen zu sehr niedrigen Zinsen möglich.

Beim Immobilienkauf auf eine passende Baufinanzierung achten

Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufge­nommenen Kredit­höhen zur Bau­finan­zierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immo­bilien voraus­sicht­lich anhalten wird, sind die Rahmen­bedingungen der Immo­bilien­finan­zierung für Käufer und Bau­herren besonders wichtig. Die Finan­zierung muss zu den indi­vidu­ellen Voraus­set­zungen passen, da bei den hohen Preisen und dement­sprechend hohen Krediten die Über­schuldung droht.

Erstellen Sie unbedingt einen Finan­zierungs­plan für Ihren Immo­bilien­kauf und nutzen Sie einen Baufinan­zierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit ent­scheiden. Wir empfehlen für die monat­liche Raten­zahlung maxi­mal 35 % Ihres Haushalts­netto­einkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finan­zierung Ihrer Traum­immo­bilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Bau­finan­zierung Tipps.

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Wie setzen sich Immobilienpreise zusammen?

Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an. 

• Lage des Grundstückes
  • Ballungsraum oder ländliche Region
  • Wohnumfeld
  • Ausblick
• Ausstattungsmerkmale Grundstück
  • Größe
  • Nutzfläche
  • Gartenanlage
  • Garage oder Stellplätze
• Ausstattungsmerkmale Gebäude/Eigentumswohnung
  • Baujahr
  • Haustyp
  • Dach
  • Fenster
  • Dämmung und Energiewerte
  • Bodenbelag
  • Heizung und Sanitäranlagen
  • Wohnfläche und Anzahl der Räume
  • Besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool oder Kamin