Immobilienpreisentwicklung 2026: So entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland

Immobilienpreise mit leichten Anstiegen

Die Immobilienpreise sind deutsch­land­weit laut Dr. Klein-Trend­indi­kator und dem Institut der deutschen Wirtschaft 2025 und zum Jahresbeginn 2026 wieder leicht gestiegen. Die Preise für Eigen­tums­wohnungen sowie für Ein- und Zwei­familien­häuser zeigen demnach in vielen Regionen einen Aufwärtstrend. In vielen Städten, etwa in Köln und Stuttgart, weisen erhöhte Immobilienpreise auf eine poten­zielle preis­liche Trend­wende am Immo­bilien­markt hin­.

Gegen Ende 2023 und 2024 hatte es noch anders aus­gesehen: Die Preise für Wohn­immobilien sind gefallen, z. B. bei Einfamilienhäusern innerhalb eines Jahres um mehr als 3 %. Damit scheint jetzt Schluss zu sein. Das zeigen Daten des Immobilien­preis­indexes Greix, der auf tatsäch­lichen  Verkaufs­preisen basiert und vom Kieler Institut für Welt­wirtschaft (IfW) heraus­gegeben wird. Danach verteuerten sich Einfamilienhäuser im 2. Quartal 2025 um 3,7 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Preise für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stiegen um 2,7 %.

In den Großstädten zeigte die Preisentwicklung jedoch sehr unterschiedliche Entwicklungen. Das größte Plus verbuchte Leipzig. Im Vergleich zum Vorquartal kletterten die Preise für Eigentumswohnungen in der sächsischen Kommune um 2,9 %. Damit lässt Leipzig bei der Preisdynamik die anderen Top-7-Städte weit hinter sich. In Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München notierten die Preise noch deutlich unter ihren Höchstständen aus dem Jahr 2022.

Der Hauspreis­index der Finanzierungs­plattform Europace zeigt, wie die Kurve ab 2022 nach unten zeigt. Sowohl Eigentums­wohnungen, Bestands­häuser wie auch Neu­bauten wurden günstiger. Dieser Trend scheint vorbei zu sein.

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  Die Grafik zeigt die zeitliche Entwicklung des Hauspreisindex EPX von 2017 bis 2025. Es sind vier Linien zu sehen, die Eigentumswohnungen, Neubauhäuser, Bestandhäuser und den Gesamtindex darstellen. Alle vier Linien verlaufen fast parallel. Sie beginnen 2017 mit einem Index von 150 oder knapp darunter. Bis 2022 steigen die Linien an bis zu einem Index von ca. 225. Anschließend gehen die Linien nach unten bis zu einem Index von ungefähr 200. Ab 2024 zeigen die Linien wieder leicht nach oben.

  Eine Ausnahme bildet die gelbe Linie, die für die Preisentwicklung bei Neubauten steht. Sie geht 2022 nicht nach unten, sondern bleibt bis 2025 ungefähr auf einem Niveau von 225 und zeigt in diesem Zeitraum sogar einen leichten Anstieg. Als Quelle wird Europace mit dem Stand von August 2025 genannt.

Fallen oder steigen die Immobilienpreise in Deutschland?

Das lässt sich nicht für alle Objekte gleich beantworten. Es kommt insbe­sondere auf Alter und Sanierungs­stand an. "Bei allem, was einen schlechten Energie­ver­brauch hat oder sanierungs­bedürf­tig ist, wird es Abschläge geben", sagt Michael Voigtländer, Leiter Themen­cluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirt­schaft Köln. "Allen ist jetzt bewusst, dass Energie­preise ein erheb­licher Kosten­faktor sind." Für neuere Immo­bilien sieht er vorerst eine Seit­wärts­bewegung. Bezogen auf Ballungs­räume stehe die Wohnungs­knapp­heit im Vorder­grund: "Die Nach­frage ist sehr hoch. Das spricht für mich dafür, dass die Preise weiter steigen werden. Nicht unbe­dingt so stark wie im letzten Jahr­zehnt, aber durch­aus merklich."

Auch die Geschäfts­führerin der Immobilien­platt­form ImmoScout24, Gesa Crockford, geht nicht von weiter fallenden Preisen aus. “Verglichen mit dem Preis­anstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzu­ordnen. Ein nach­haltiger Preis­rückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubau­ziele der Bundes­regierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittel­fristig mit einer Ver­knappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann.”

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?

Die Postbank hat für ihren „PostbankWohnatlas 2025“ vom Ham­burg­ischen Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) eine Kauf­preis­prog­nose bis 2035 erstellen lassen. Dem Preis­atlas zufolge können vor allem Immo­bilien­besitzer in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gut­ver­dienen­der Erwerbs­tätiger bis 2035 mit weiteren Wert­zu­wächsen rechnen. Beson­ders der Süden und der Nord­westen Deutsch­lands profitieren.

• Bildbeschreibung

  Die Grafik zeigt eine Deutschlandkarte, in der die einzelnen Regionen farblich gekennzeichnet sind. Die Farben reichen von Rot über Dunkelorange, Orange, Hellgrün, Grün bis zu Dunkelgrün. Die Farbe Rot steht für ein erwartetes geringes Wachstum der Immobilienpreise von -1,3 bis maximal 0 % bis 2035. Insbesondere Regionen im Osten, im Südosten und vereinzelt im Südwesten sind rot markiert. Die Farbe Dunkelgrün steht für ein erwartetes hohes Preiswachstum zwischen 0,8 und 2 %. Das sind Regionen im Norden und Süden Deutschlands, aber auch Städte wie Leipzig und Landkreise wie Harburg und Konstanz. Die Quelle der Daten ist der Postbank Wohnatlas 2025.

Preisentwicklung von Immobilien in ländlichen Regionen ist ungewiss

Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Ausein­ander­driften der Immo­bilien­preise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zwei­familien­häuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Land­kreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abge­lege­nen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutsch­lands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ost­deutsch­land auch Regionen in Nord­hessen, Nieder­sachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demo­gra­fischen Wandel im länd­lichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungs­räume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nach­frage nach Wohn­immo­bilien. Die Immobilien­preise sinken.

Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegen­läufigen Trend. Danach stiegen die Immo­bilien­preise in länd­lichen Kreisen teilweise sogar stärker als in den Metro­polen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Home­office zu einer größeren Nachfrage nach Immo­bilien im Grünen geführt hat. Hinzu kommen gesell­schaft­liche Ent­wick­lungen wie das Bemühen um Klima­schutz und Nach­haltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fort­setzt, muss sich zeigen.

Preise in Ballungsräumen und Städten steigen weiter

Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei

• starker Zuwanderung und weiteren Zuzug in die Städte und
• bestehendem Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren.

Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren. 

Haus- und Wohnungspreise Q2/26 im Süden: Leichte Entspannung

Für Kaufinteressierte in Frankfurt, Stuttgart und München hält der Vergleich zum Vorquartal eine positive Botschaft bereit: Der Indexwert sinkt in allen drei Städten. Es macht sich somit eine gewisse Entspannung auf dem süddeutschen Markt breit. Allerdings je nach Immobiliensegment in unterschiedlichem Maße. Bei Eigentumswohnungen dreht der Index mit knapp 0,6 % in Stuttgart und rund 1 % in Frankfurt und München stärker ins Minus als bei Häusern. Der deutlichste Rückgang bei den tatsächlich gezahlten Preisen zeigt sich bei Münchner Wohnungen: Im Schnitt zahlen Kaufende hier 7.393 €/qm und damit 107 € weniger als im Vorquartal.

Haus- und Wohnungspreise Q2/26 im Norden und Osten: Wohnungsmarkt stabilisiert sich

Nach den teils deutlichen Bewegungen der vergangenen Jahre zeigt sich der nördliche Immobilienmarkt Deutschlands im 2. Quartal 2026 ebenfalls weitgehend stabil. Besonders in Hamburg haben sich die Wohnungspreise auf einem konstant hohen Niveau eingependelt. Mit einem Medianpreis von 4.703 €/qm bewegen sie sich in der Nähe des Vorjahreswertes. Gleichzeitig setzen Ein- und Zweifamilienhäuser ihren moderaten Aufwärtstrend fort und erreichen mit 3.711 €/qm den höchsten Wert der vergangenen drei Jahre. 

In Hannover zeigt sich ein ähnliches Bild. Während die Kaufpreise für Wohnungen nahezu unverändert bleiben, verteuern sich Häuser gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,84 %. Eine Ausnahme in der Region Nord-Ost bildet Dresden: Hier setzt sich eine Korrektur bei den Wohnungspreisen fort. So sinkt der Medianpreis binnen eines Jahres von 3.271 €/qm auf 3.050 €/qm. Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigen sich dagegen weiterhin robust und behaupten die 3.000-Euro-Marke.

Haus- und Wohnungspreise Q2/26 im Westen: Kein einheitliches Bild

In Köln halten Eigentumswohnungen zwar ihr Preisniveau im Vergleich zum Vorquartal (+0,14 %), bei Ein- und Zweifamilienhäusern gibt der Preisindex innerhalb desselben Zeitraums aber nach (-1,46 %). Zugleich zeigt sich der Kölner Luxusimmobilienmarkt von diesem Minus gänzlich unbeeindruckt: Mit 13.011 €/qm erzielt ein Haus einen Höchstpreis, wie ihn die Domstadt seit drei Jahren nicht gesehen hat. In Dortmund ziehen die Preise für Appartements (+1,01 %) und Häuser (+1,23 %) im Quartalsvergleich an.

Während die Nachbarn an Rhein und Ruhr also mit größeren Ausschlägen aufwarten, strahlt hingegen der Düsseldorfer Immobilienmarkt gegenüber dem 1. Quartal 2026 mit einem geringen Plus von 0,21 % bei Wohnungen und 0,13 % bei Häusern Stabilität aus.

Die Tabelle gibt einen Über­blick über die Ent­wick­lung in ausge­wählten Städten:

Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland so hoch?

Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.

Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Befeuert hat hat die Immobilienpreise zudem die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zwischen 2014 und 2022. Dadurch waren Baufinanzierungen zu sehr niedrigen Zinsen möglich.

Beim Immobilienkauf auf eine passende Baufinanzierung achten

Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufge­nommenen Kredit­höhen zur Bau­finan­zierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immo­bilien voraus­sicht­lich anhalten wird, sind die Rahmen­bedingungen der Immo­bilien­finan­zierung für Käufer und Bau­herren besonders wichtig. Die Finan­zierung muss zu den indi­vidu­ellen Voraus­set­zungen passen, da bei den hohen Preisen und dement­sprechend hohen Krediten die Über­schuldung droht.

Erstellen Sie unbedingt einen Finan­zierungs­plan für Ihren Immo­bilien­kauf und nutzen Sie einen Baufinan­zierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit ent­scheiden. Wir empfehlen für die monat­liche Raten­zahlung maxi­mal 35 % Ihres Haushalts­netto­einkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finan­zierung Ihrer Traum­immo­bilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Bau­finan­zierung Tipps.

Wie setzen sich Immobilienpreise zusammen?

Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an. 

• Lage des Grundstückes
  • Ballungsraum oder ländliche Region
  • Wohnumfeld
  • Ausblick
• Ausstattungsmerkmale Grundstück
  • Größe
  • Nutzfläche
  • Gartenanlage
  • Garage oder Stellplätze
• Ausstattungsmerkmale Gebäude/Eigentumswohnung
  • Baujahr
  • Haustyp
  • Dach
  • Fenster
  • Dämmung und Energiewerte
  • Bodenbelag
  • Heizung und Sanitäranlagen
  • Wohnfläche und Anzahl der Räume
  • Besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool oder Kamin