Immobilienfinanzierung

Immobilienpreisentwicklung 2022: So entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren. Besonders in Großstädten werden Objekte zur Selbstnutzung oder Kapitalanlage immer teurer. Wie sich die Quadratmeterpreise entwickeln und wo Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim noch leisten können, erfahren Sie hier.

Immobilienpreise sind 2022 weiter im Höhenflug

Die Immobilienpreise in Deutschland klettern wie nun seit fast 10 Jahren weiter nach oben. Die Corona-Krise hat diesem Trend sogar noch einen weiteren Schub verpasst. Im Jahresdurchschnitt sind Häuser und Wohnungen 2021 und 11 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen, teilt das Statistische Bundesamt mit. Den stärksten Anstieg gab es im 4. Quartal. Traditionell hoch sind die Preissteigerungen in den Metropolen, sie sind aber inzwischen auch in ländlichen und dünn besiedelten Gebieten angekommen. Dort verteuerten sich Häuser um 14,5 %, Eigentumswohnungen um 11,2 %.

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Haus- und Wohnungspreise im Süden: Neue Höchstpreise trotz Anstieg der Bauzinsen

Auch im 1. Quartal 2022 zeigte sich die Immobilienpreisentwicklung unbeeindruckt von steigenden Bauzinsen. In Stuttgart verteuerten sich Häuser und Eigentums­wohnungen im Jahresvergleich um mehr als 11 %. Letztere erzielten zudem Rekordsummen: Für über 15.000 €/qm wechselte ein Appartement zu Jahresbeginn den Besitzer in Stuttgart – ein neuer Spitzenwert. Roland Lenz, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Stuttgart, sieht aber ein Ende dieser starken Dynamik kommen: „Die Preisentwicklung wird wegen der steigenden Bauzinsen abflachen – einen Verfall der Immobilienpreise werden wir allerdings nicht sehen. Statt zwanzig Besichtigungen für ein Eigenheim sind es jetzt nur noch fünf – aber von denen kauft auch einer.“

München bleibt bei den Medianpreisen unangefochtener Spitzenreiter der drei süddeutschen Metropolregionen. Im Schnitt zahlen Münchner 6.876 €/qm für ein eigenes Haus und 9.042 €/qm für eine Wohnung – und damit deutlich mehr als noch im Vorquartal. Die Euro-Beträge sind enorm, aber die anteilige Preissteigerung fällt mit +1,77 % bei Eigentumswohnungen und + 2,16 % bei Häusern im Vergleich zum Jahresende verhaltener aus als in Stuttgart und Frankfurt.

Spitzenreiter beim Preisanstieg bleibt Frankfurt. Eigentumswohnungen wurden im Vergleich zum Vorjahr um fast 19 % teurer, wie folgende Tabelle verdeutlicht:

Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Süden)

 MedianpreisSteigerung zum Vorjahr
Frankfurt3.837 €/qm15,94 %
Stuttgart4.448 €/qm11,34 %
München6.876 €/qm14,07 %

Immobilienpreise für Eigentumswohnungen (Süden)

 MedianpreisSteigerung zum Vorjahr
Frankfurt4.848 €/qm18,94 %
Stuttgart4.667 €/qm11,58 %
München9.049 €/qm7,45 %

Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: Juni 2022

Haus- und Wohnungspreise im Norden und Osten: Preissteigerungen führen zu neuen Rekorden

Die Quadratmeterpreise für Wohneigentum steigen auch im Norden und Osten Deutschlands erheblich. Dabei kommen Hamburg, Berlin und Dresden eine besondere Rolle zu. Die Steigerung der Immobilienpreise gehört bei Ein- und Zweifamilien­häusern deutschlandweit zu den höchsten. Im Jahresvergleich sind in Hamburg und Dresden die Preise im 1. Quartal 2022 um knapp 17 % und fast 16 % gestiegen.

Aber auch in Hannover ziehen die Preise stark an, bei Eigentums­wohnungen lagen sie bei über 15 %.

Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Norden und Osten)

 MedianpreisSteigerung zum Vorjahr
Berlin4.062 €/qm15,45 %
Dresden3.179 €/qm15,68 %
Hannover2.911 €/qm9,92 %
Hamburg3.972 €/qm16,85 %

Immobilienpreise für Eigentumswohnungen (Norden und Osten)

 MedianpreisSteigerung zum Vorjahr
Berlin5.476 €/qm13,09 %
Dresden3.195 €/qm15,37 %
Hannover3.333 €/qm15,29 %
Hamburg5.541 €/qm14,36 %

Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: April 2022

Haus- und Wohnungspreise im Westen: Preisanstieg geht weiter

In Nordrhein-Westfalen ziehen die Immobilienpreise stark an. Nachdem sich die Teuerungskurve Anfang 2019 leicht abgeflacht hatte, ist dem Trendindikator Immobilien zufolge wieder ein konstant hoher Preisanstieg bei Eigentumswohnungen und bei Ein- und Zweifamilienhäusern zu beobachten.

Besonders Dortmund holt auf. Wohnungen verteuern sich hier im Vergleich zum Vorjahresquartal um 16,98 %. Das ist die größte Steigerung in den westlichen Metropolregionen.

Die Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung in ausgewählten Städten:

Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Westen)

 MedianpreisSteigerung zum Vorjahr
Düsseldorf3.521 €/qm14,17 %
Köln3.410 €/qm14.85 %
Dortmund3.006 €/qm14,82 %

Immobilienpreise für Eigentumswohnungen (Westen)

 MedianpreisSteigerung zum Vorjahr
Düsseldorf3.883 €/qm12,75 %
Köln4.095 €/qm12,91 %
Dortmund2.476 €/qm16,98 %

Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: Mai 2022

Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland so hoch?

Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.

Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Hinzu kommt die jetzt schon seit einigen Jahren andauernde Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Durch diese Politik sind Kredite günstig zu bekommen. Billige Kredite sollen Investitionen erleichtern und die Wirtschaft in Europa ankurbeln. Darum ist auch eine Baufinanzierung oder eine Kreditaufnahme für den Hauskauf zu sehr niedrigen Zinsen möglich. Viele Menschen nutzen diese Phase der Niedrigzinspolitik, um sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2022?

Es bestanden in den vergangenen Jahren große Unterschiede bei der Immobilienpreisentwicklung zwischen Stadt und Land. Ob sich die Preise in Zukunft weiter voneinander entfernen oder annähern, ist schwer vorherzusagen. Zuletzt gab es aber in ländlichen Gebieten besonders hohe Preissteigerungen. 

Preisentwicklung in ländlichen Regionen ist ungewiss

Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Auseinanderdriften der Immobilienpreise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Landkreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abgelegenen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutschlands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ostdeutschland auch Regionen in Nordhessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demografischen Wandel im ländlichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungsräume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Die Immobilienpreise sinken. 

Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegenläufigen Trend. Danach stiegen die Immobilienpreise 2021 in ländlichen Kreisen sogar stärker als in den Metropolen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Homeoffice zu einer größeren Nachfrage nach Immobilien im Grünen führt. Hinzu kommen gesellschaftliche Entwicklungen wie das Bemühen um Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fortsetzt, muss sich zeigen.

Preise in Ballungsräumen und Städten steigen weiter

Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei

  • weiterhin niedrigen Zinsen,
  • starker Zuwanderung und weiteren Zuzug in die Städte,
  • bestehenden Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren und
  • dem Fehlen gut verzinster Möglichkeiten als Geldanlage.

Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren. 

Schwankungen der Immobilienpreise sind denkbar

Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren erst sinken und dann wieder steigen. Das ergab eine Studie der Deutschen Bank vom März 2021. Danach sehen Ökonomen spätestens für 2024 ein Ende des Preisanstiegs für Wohnimmobilien voraus. Es kann dann zu einer Preisreduzierung von zirka 5 % kommen. Gründe dafür liegen in einem Zurückgehen der Zuwanderung als Folge der Pandemie und einem damit zusammenhängenden Rückgang der Nachfrage. Allerdings werde diese Trendwende nicht langfristig anhalten, so die Studie. Im Anschluss an die Preisdelle werde voraussichtlich ein gegenläufiger Trend entstehen, der bis 2031 zu wieder steigenden Immobilienpreisen führt.

Tipp

Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immo­bilie zu er­wer­ben, ist es rat­sam, mög­lichst bald den Kauf ab­zu­wickeln. An­sons­ten kann der Immo­bilien­kauf immer teu­rer werden. Nehmen Sie sich aber unbe­dingt die Zeit für eine solide Immobilien­finanzierung.

Beim Immobilienkauf auf eine passende Baufinanzierung achten

Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufgenommenen Kredithöhen zur Baufinanzierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immobilien voraussichtlich noch einige Zeit anhalten wird, ist eine angemessene Immobilienfinanzierung für Käufer und Bauherren besonders wichtig. Die Finanzierung muss zu den individuellen Voraussetzungen passen, da bei den aktuell hohen Preisen und dementsprechend hohen Krediten die Überschuldung droht.

Erstellen Sie unbedingt einen Finanzierungsplan für Ihren Immobilienkauf und nutzen Sie einen Baufinanzierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit entscheiden. Wir empfehlen für die monatliche Ratenzahlung maximal 35 % Ihres Haushalts­netto­einkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Baufinanzierung Tipps.

Achtung Nebenkosten

Bedenken Sie bei Ihrer Planung, dass zusätzlich zu den Immobilienpreisen noch weitere Kosten auf Sie zukommen. Es entstehen Nebenkosten beim Haus- und Wohnungskauf, die noch einmal rund 15 % der Gesamtsumme ausmachen können. Dazu gehören z. B. Maklergebühren und die Grunderwerbssteuer. 

Wie setzen sich Immobilienpreise zusammen?

Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an. 

  • Lage des Grundstückes
    • Ballungsraum oder ländliche Region
    • Wohnumfeld
    • Ausblick
  • Ausstattungsmerkmale Grundstück
    • Größe
    • Nutzfläche
    • Gartenanlage
    • Garage oder Stellplätze
  • Ausstattungsmerkmale Gebäude/Eigentumswohnung
    • Baujahr
    • Haustyp
    • Dach
    • Fenster
    • Dämmung und Energiewerte
    • Bodenbelag
    • Heizung und Sanitäranlagen
    • Wohnfläche und Anzahl der Räume
    • Besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool oder Kamin
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