Immobilienpreisentwicklung 2023: So entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland

Immobilienpreise stabilisieren sich wieder

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für die Bereiche Immobilien und Versicherung

Stand: 27.11.2023

Der Preisrückgang bei Immobilien­preisen, der sich in den vergan­genen Mona­ten in den meisten Städten und Region­en Deutsch­lands gezeigt hatte, scheint ge­stoppt zu haben: Die Preise für Eigentums­wohnungen verzeichneten im zweiten Quartal 2023 nur noch einen minima­len Rück­gang von 0,3 %. Mehr­familien­häuser stiegen um 1,8 %, bei Einfamilien­häusern gab es sogar einen Anstieg von 2,4 %. Das zeigen Daten des Immobilien­preis­indexes Greix, der auf tatsäch­lichen, notariell beurkun­deten Verkaufs­preisen basiert und von ECONtribute und dem Kieler Institut für Welt­wirtschaft (IfW) heraus­gegeben wird.

Nach einem Jahre andauernden Preis­anstieg hatte das 4. Quartal 2022 erstmal einen Rück­gang gezeigt: Die Preise für Ein- und Zweifamilien­häuser waren in Groß­städten um 5,9 %, in ländlichen Regionen um 5,5 % gesun­ken. Im 1. Quartal 2023 gingen die Preise für Wohnimmo­bilien sogar um durch­schnittlich 6,8 % gegenüber dem Vor­jahres­quartal nach unten. Nach Angaben des Statistischen Bundes­amtes war das der stärkste Rück­gang seit Beginn der Zeit­reihe im Jahr 2000.

Der Hintergrund: Seit Mitte des vergangenen Jahres machen sich die stark gestie­genen Bauzinsen, die Inflation sowie die Unsicher­heiten rund um den Ukraine-Krieg auf dem Immobilien­markt bemerkbar. Der Hauspreis­index der Finanzierungs­plattform Europace zeigt, wie sich die Kurve zuerst abflacht und dann nach unten zeigt. Sowohl Eigentums­wohnungen, Bestandshäuser wie auch Neubauten wurden in der zweiten Jahres­hälfte günstiger. Ist der Immobilienboom also vorbei? Wohl nicht. Die Preise liegen auf hohem Niveau und stabiliseren sich bereits wieder. Neubau­häuser sind sogar ungebremst teurer geworden. Dennoch kosten Bestands­häuser heute im Schnitt etwa 10 % weniger als vor einem Jahr.

Fallen die Immobilienpreise in Deutschland weiter?

Das lässt sich nicht für alle Objekte gleich beantworten. Es kommt insbesondere auf Alter und Sanierungsstand an. "Bei allem, was einen schlechten Energieverbrauch hat oder sanierungsbedürftig ist, wird es Abschläge geben", sagt Michael Voigtländer, Leiter Themencluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln. "Allen ist jetzt bewusst, dass Energiepreise ein erheblicher Kostenfaktor sind." Für neuere Immobilien sieht er vorerst eine Seitwärtsbewegung. Bezogen auf Ballungsräume stehe die Wohnungsknappheit im Vordergrund: "Die Nachfrage ist sehr hoch. Das spricht für mich dafür, dass die Preise weiter steigen werden. Nicht unbedingt so stark wie im letzten Jahrzehnt, aber durchaus merklich."

Auch die Geschäftsführerin der Immobilienplattform ImmoScout24, Gesa Crockford, geht nicht von weiter fallenden Preisen aus. "Verglichen mit dem Preisanstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzuordnen. Ein nachhaltiger Preisrückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubauziele der Bundesregierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittelfristig mit einer Verknappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann."

Weil bei steigenden Bauzinsen und hohen Baukosten viel weniger gebaut es gebraucht wird, ist sogar ein Wohnungsnotstand zu befürchten. Bis 2025 könnten in Deutschland bis zu eine Million Wohnungen fehlen, warnt etwa der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW).

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?

Es bestanden in den vergangenen Jahren große Unterschiede bei der Immobilienpreisentwicklung zwischen Stadt und Land. Ob sich die Preise in Zukunft weiter voneinander entfernen oder annähern, ist schwer vorherzusagen. Zuletzt gab es aber in ländlichen Gebieten besonders hohe Preissteigerungen. 

Die Postbank hat für ihren „PostbankWohnatlas 2023“ vom Ham­burg­ischen Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) eine Kauf­preis­prog­nose bis 2035 erstellen lassen. Dem Preisatlas zufolge können vor allem Immobilienbesitzer in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gut­ver­dienen­der Erwerbs­tätiger bis 2035 mit weiteren Wert­zu­wächsen rechnen. Besonders der Süden und der Nordwesten Deutschlands profitieren.

Preisentwicklung von Immobilien in ländlichen Regionen ist ungewiss

Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Auseinanderdriften der Immobilienpreise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Landkreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abgelegenen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutschlands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ostdeutschland auch Regionen in Nordhessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demografischen Wandel im ländlichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungsräume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Die Immobilienpreise sinken. 

Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegenläufigen Trend. Danach stiegen die Immobilienpreise 2021 in ländlichen Kreisen sogar stärker als in den Metropolen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Homeoffice zu einer größeren Nachfrage nach Immobilien im Grünen führt. Hinzu kommen gesellschaftliche Entwicklungen wie das Bemühen um Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fortsetzt, muss sich zeigen.

Preise in Ballungsräumen und Städten steigen weiter

Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei

• starker Zuwanderung und weiteren Zuzug in die Städte und
• bestehendem Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren.

Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren. 

Schwankungen der Immobilienpreise sind denkbar

Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren erst sinken und dann wieder steigen. Das ergab eine Studie der Deutschen Bank vom März 2021. Damals sahen die Ökonomen spätestens für 2024 ein Ende des Preisanstiegs für Wohnimmobilien voraus und anschließend eine Preisreduzierung von ca. 5 %. Gründe dafür liegen in einem Zurückgehen der Zuwanderung als Folge der Pandemie und einem damit zusammenhängenden Rückgang der Nachfrage. Beschleunigt hat diese Entwicklung der hohe Anstieg der Bauzinsen sowie die Unsicherheiten rund um den Ukraine-Konflikt und der Energieversorgung.

Allerdings werde diese Trendwende nicht langfristig anhalten, so die Studie. Im Anschluss an die Preisdelle werde voraussichtlich ein gegenläufiger Trend entstehen, der bis 2031 zu wieder steigenden Immobilienpreisen führt.

Haus- und Wohnungspreise Q2/23 im Süden: Weiterhin sinkende Preise

München bleibt bei den Medianpreisen unangefochtener Spitzen­reiter der drei süddeutschen Metro­pol­regionen. Im Schnitt zahlen Münchner 6.201 €/qm für ein eigenes Haus und 7.125 €/qm für eine Wohnung. Die Euro-Beträge sind immer noch hoch, obwohl die Preise im Ver­gleich zum Vor­jahr weiter gesunken sind. Bei Ein- und Zwei­familien­häusern sank der Durchschnitts­preis um 8,54 %, bei Eigentums­wohnun­gen sogar um 13,48 % gegen­über dem Vorjahr. Der gleiche Trend zeigt sich in Stuttgart. Die Preise fallen im 2. Quartal 2023 deutlich: um 12,44 % bei Wohnungen, um 8,65 % bei Häusern.

Auch in Frankfurt sinken die Preise. Für Michaela Prehn, Spezia­listin für Bau­finan­zierung bei Dr. Klein in Frank­furt am Main, ist genau jetzt der richtige Zeit­punkt, in ein Eigen­heim zu inves­tieren: „Zum einen wird der Druck auf den Miet­markt immer größer. Ich gehe davon aus, dass die Mieten in den nächsten Jahren weiter steigen. Auch Alt­verträge sind früher oder später höchst­wahrschein­lich davon betroffen. Zum anderen werden die Bau­zinsen in den kommenden Jahren nicht dramatisch sinken. Darüber hinaus ist der Moment gut, um an Objekte zu kommen, für die viele in den vergangenen Jahren nicht den Zuschlag bekommen haben, da die Nach­frage schlicht zu hoch war.“

Haus- und Wohnungspreise Q3/23 im Norden und Osten: Teilweise leichter Aufwärtstrend

Die ersten Anzeichen eines leichten preis­lichen Aufschwungs sind am Immobilien­markt Nord-Ost ange­kommen. Während sich die Preise für Wohn­eigentum in Hannover und Berlin zwar noch vorsichtig nach unten bewegen, sind in Hamburg und Dresden Preis­steige­rungen sichtbar. Dennoch lassen sich die Käufer in der sächsischen Landes­hauptstadt von dem aktuellen Preis­niveau nicht beirren. 

Ines Schmidt, Spezialistin für Bau­finanzierung bei Dr. Klein in Dresden, beschreibt die Lage: "In Dresden und Umge­bung finanziere ich immer noch die komplette Band­breite an Immobilien: vom jahrhunderte­alten Bauern­hof über denkmal­geschützte Fachwerk­häuser bis hin zum sanierungs­bedürftigen Reihen­haus. Selbst die Nachfrage nach einem Neubau ist in unserer Region, entgegen der Erfahrungen in den meisten anderen Gegenden der Republik, nicht eingeschlafen."

Haus- und Wohnungspreise Q3/23 im Westen: Geteilte Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen driftet preislich auseinander: Während sich mit +1,99 % in Dortmund die erste Steigerung bei Häusern zeigt, sind in Köln und Düsseldorf noch in allen Segmenten gemäßigte Minuszeichen sichtbar. Am teuersten sind Ein- und Zwei­familien­häuser nach wie vor in Köln mit einem Median­preis von 3.125 €/qm bei einer Preis­entwick­lung von -8,50 % zum Vorjahr.

Dennis Bettenbrock, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Düsseldorf, sieht einen Vorteil für Kaufinteressierte: "Diejenigen, die auch heute noch ihren Wunsch vom Eigenheim realisieren wollen, sind – zumindest im Bereich der Bestands­immobilien – jetzt in der Lage, Preisverhandlungen nach unten anstreben zu können. Insbesondere bei Häusern aus den 1960er und -70er Jahren, die noch gar nicht oder zuletzt in den 1990ern modernisiert wurden, ist das gut möglich."

Die Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung in ausgewählten Städten:

Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland so hoch?

Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.

Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Befeuert hat hat die Immobilienpreise zudem die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zwischen 2014 und 2022. Dadurch waren Baufinanzierungen zu sehr niedrigen Zinsen möglich.

Beim Immobilienkauf auf eine passende Baufinanzierung achten

Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufgenommenen Kredithöhen zur Baufinanzierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immobilien voraussichtlich anhalten wird, sind die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung für Käufer und Bauherren besonders wichtig. Die Finanzierung muss zu den individuellen Voraussetzungen passen, da bei den hohen Preisen und dementsprechend hohen Krediten die Überschuldung droht.

Erstellen Sie unbedingt einen Finanzierungsplan für Ihren Immobilienkauf und nutzen Sie einen Baufinanzierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit entscheiden. Wir empfehlen für die monatliche Ratenzahlung maximal 35 % Ihres Haushalts­netto­einkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Baufinanzierung Tipps.

Wie setzen sich Immobilienpreise zusammen?

Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an. 

• Lage des Grundstückes
  • Ballungsraum oder ländliche Region
  • Wohnumfeld
  • Ausblick
• Ausstattungsmerkmale Grundstück
  • Größe
  • Nutzfläche
  • Gartenanlage
  • Garage oder Stellplätze
• Ausstattungsmerkmale Gebäude/Eigentumswohnung
  • Baujahr
  • Haustyp
  • Dach
  • Fenster
  • Dämmung und Energiewerte
  • Bodenbelag
  • Heizung und Sanitäranlagen
  • Wohnfläche und Anzahl der Räume
  • Besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool oder Kamin