Zins- und Tilgungsrechner: Jetzt Tilgung für Ihre Immobilie berechnen!
Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden und suchen nach der geeigneten Finanzierung? Mit unserem Tilgungsrechner für Annuitätendarlehen können Sie durchrechnen, wie sich Tilgung, Sollzins und Sollzinsbindung auf Ihre monatlichen Raten und die Laufzeit Ihres Immobilienkredits auswirken.
Tilgung berechnen: So nutzen Sie unseren Tilgungsrechner
Eine Immobilienfinanzierung bestimmt sich anhand mehrerer Variablen. Am besten rechnen Sie vor Ihrem ersten Finanzierungsgespräch genau durch, wie sich die einzelnen Parameter auf Ihre Kreditkonditionen auswirken. Mit unserem Tilgungsrechner können Sie einfach per Mausklick berechnen, welchen Effekt z. B. Sollzins und Tilgung auf Rate und Restschuld haben. Im Folgenden erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, welche Angaben Sie in unserem Tilgungsrechner für Immobilien machen müssen und welche Rolle diese spielen.
Schritt 1: Basisinfos eintragen
Auszahlungsdatum: Haben Sie eine Immobilie gefunden und einen Kauftermin festgelegt, ist dies auch das Datum, zu dem Sie das Darlehen benötigen, das sogenannte Auszahlungsdatum.
Darlehensbetrag: Dies ist der Betrag, den Sie von der Bank leihen wollen, um die Immobilie zu kaufen. Er errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und dem Eigenkapital, das Sie mitbringen. Je höher Ihr Eigenkapital, desto günstiger sind die Kreditbedingungen. Es ist aber auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich.
Sollzins: Der Sollzins ist der Zinssatz, den die Bank auf die Gesamtsumme des Darlehens verlangt, also die Leihgebühr für das Darlehen. Zu diesem Zinssatz kommen noch Gebühren für zusätzliche Leistungen wie etwa Sondertilgungen. Alles zusammen ergibt dann den sogenannten Effektivzins.
Schritt 2: Tilgung festlegen
In unserem Tilgungsrechner für Baufinanzierungen können Sie zwischen drei verschiedenen Eingabeoptionen wählen: Entweder Sie tragen den Tilgungssatz, die Höhe der monatlichen Rate oder die Laufzeit ein.
Tilgung: Wenn Sie bereits wissen, mit welchem Tilgungssatz Sie finanzieren möchten, geben Sie diesen hier ein. Der Rechner gibt automatisch die Höhe der Monatsrate sowie die Laufzeitlänge aus. Diese Option ist sinnvoll, wenn Sie einen bestimmten Tilgungssatz nicht unterschreiten wollen, um sich besonders gute Konditionen zu sichern.
Tilgungsrate: Wenn Sie wissen, wie hoch Ihre monatliche Gesamtbelastung sein darf, geben Sie diesen Betrag hier ein. Der Rechner berechnet dann die entsprechende Tilgung und die Laufzeitlänge. Diese Option ist sinnvoll, wenn Sie Ihr monatliches Budget im Auge behalten wollen und sich deshalb eine bestimmte Summe zurechtgelegt haben, die Sie für die Rückzahlung des Kredits verwenden wollen.
Laufzeitlänge: Hier können Sie die gewünschte Laufzeit in Monaten eingeben und der Rechner zeigt an, wie hoch die Monatsrate und die Tilgung dann ausfallen. Da das Zinsniveau derzeit sehr niedrig ist, empfehlen sich lange Laufzeiten. Bei sehr langen Laufzeiten zahlen Sie allerdings einen Zinsaufschlag.
Schritt 3: Flexibilität sichern
Möchten Sie auf Nummer Sicher gehen und die Möglichkeit haben, bei finanziellen Engpässen die Tilgung monatsweise auszusetzen oder die Tilgungshöhe aufgrund einer Gehaltserhöhung zu verändern, sollten Sie darauf achten, dass diese in ihrem Kreditvertrag explizit erlaubt sind. Planen Sie Tilgungsveränderungen, können Sie diese in der hierfür vorgesehenen Zeile im Tilgungsrechner online eintragen.
Schritt 4: Zinsen optimieren
Die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen schwankt mal mehr mal weniger stark. Durch vorausschauende Planung können Sie bares Geld sparen.
Sollzinsbindung: Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange die Bank den vorab vereinbarten Zinssatz auf Ihre Darlehenssumme anwendet. Beträgt die Sollzinsbindung beispielsweise 10 Jahre, ist die Bank an den vereinbarten Zinssatz gebunden, auch wenn die Sätze einheitlich steigen. Andersherum gilt dies jedoch auch: Fallen die Zinssätze in diesem Zeitraum, sind Sie verpflichtet, den vereinbarten Zinssatz bis zum Ende der Sollzinsbindung zu bezahlen.
Kalkulierter Zins nach Sollzinsbindung: Ist die Sollzinsbindung kürzer als die Gesamtlaufzeit Ihres Kredits, haben Sie anschließend noch eine Restschuld übrig. Hierbei besteht die Gefahr, dass sich in der Zeit seit Abschluss des Kreditvertrags die Zinssätze erhöht haben. Man spricht hier vom sogenannten Zinsänderungsrisiko. Wollen Sie dieses Risiko in ihren Tilgungsplan miteinrechnen, können Sie hier ein „Worst Case Scenario“ veranschlagen.
Ratenzahlung: Im Normallfall bezahlen Sie die Kreditraten monatlich. Es gibt jedoch auch die Option, nur vierteljährlich zu bezahlen. Manche Banken geben für diesen Turnus einen kleinen Zinsrabatt. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, ob sie diese Möglichkeit anbietet.
Schritt 5: Sondertilgungen einplanen
Haben Sie einen Bonus oder ein Erbe in Aussicht, ist es sehr sinnvoll, einen Kreditvertrag mit dem Recht auf Sondertilgungen abzuschließen. Dann können Sie frei gewordene Summen dafür nutzen, den Kredit schneller abzubezahlen. Sie können bequem in unserem Tilgungsrechner mit Sondertilgungen kalkulieren, sowohl mit regelmäßigen als auch mit einmaligen. So sehen Sie auf einen Blick, wie diese sich auf den gesamten Tilgungsplan auswirken.
Wie hoch sollte die Tilgungsrate im Tilgungsrechner sein?
Bei einer Baufinanzierung handelt es sich meistens um ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass Sie das Darlehen mit einer festen monatlichen Rate zurückbezahlen. Diese Rate setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Die Tilgung muss insgesamt mindestens 1 % der Kreditsumme betragen. Darüber hinaus können Sie frei darüber entscheiden, wie hoch dieser Anteil monatlich sein darf. Je nach Höhe des Tilgungsanteils variieren die monatliche Belastung sowie die Rückzahlungsdauer. Dabei gelten folgende Faustregeln:
Laufzeit: Viele Experten empfehlen, Ihre Immobilie bis zum Rentenalter abzubezahlen. Halten Sie die Tilgung also nur so klein wie nötig, um nicht unnötig lange Schulden zu haben.
Durch eine hohe Tilgungsrate verkürzt sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens und damit auch die insgesamt erbrachte Zinsleistung. Zudem gewähren einige Banken bei einer kurzen Laufzeit einen Zinsrabatt.
Insgesamt sollte die Rate nicht mehr als 40 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens betragen. Je höher die Tilgungsrate jedoch ist, desto geringer ist der Zinsanteil auf die folgenden Monatsraten. Denn Zinsen werden nur auf die Restschuld erhoben, nicht jedoch auf bereits abbezahlte Summe.
Jetzt Zinskosten für Ihr Darlehen berechnen!
Sie wissen, welche monatliche Rate Sie sich leisten können? Dann berechnen Sie jetzt in unserem Baugeld Vergleich das für Sie optimale Baudarlehen.
Im folgenden Rechenbeispiel gehen wir von einem Darlehen in Höhe von 200.000 € aus. Bei einem Sollzinssatz von 2,8 % haben wir die mindestens erforderliche Tilgungsrate von 1 % der durchschnittlichen Tilgungsrate von 3 % gegenübergestellt.
Einfluss der Tilgungsrate bei einem Kredit über 200.000 €
Tilgung
Rate
Restschuld bei Ende der Zinsbindung
Zinskosten
Gesamtlaufzeit des Darlehens
1 %
633,33 €
176.950,60 €
52.950,20 €
36 Jahre 10 Monate
3 %
966,67 €
130.849,88 €
46.850,28 €
20 Jahre 7 Monate
Hier wird schnell deutlich, dass eine hohe Tilgungsrate sowohl die Laufzeit als auch die effektive Zinsleistung verringert. Nach 10 Jahren haben Sie bei einer Tilgung von 3 % rund 6.000 € weniger Zinsen bezahlt als bei einer Tilgung von 1 %. Wie lange muss ich mein Haus abbezahlen – diese Frage hängt also vor allem mit der Höhe der Tilgungsrate zusammen.
Sie können unseren Tilgungsrechner auch als Tilgungsplan-Rechner nutzen: Haben Sie alle Variablen in das Formular von unserem Zins- und Tilgungsrechner eingetragen, klicken Sie auf die Schaltfläche „Berechnen“ und erhalten sowohl die monatliche Rate als auch die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung.
Zudem erscheinen die beiden Schaltflächen „Tilgungsplan bis zum Ende der Sollzinsbindung“ und „Tilgungsplan bis zur Kompletttilgung“. Klicken Sie darauf, erhalten Sie eine monatsgenaue Aufschlüsselung Ihrer Tilgung, den Tilgungsplan. Darauf können Sie auf einen Blick die monatliche Ratenhöhe, deren Zins- und Tilgungsanteil sowie die Restschuld ablesen. Beim Tilgungsplan bis zur Kompletttilgung wird hier auch gleich der kalkulierte Sollzins nach der Sollzinsbindung miteinbezogen.
Was beeinflusst beim Tilgungsrechner die Restschuld?
Einige Variablen wirken sich auf die Restschuld bei unserem Tilgungsrechner für Ihr Haus aus:
Tilgungsrate: Je höher die Tilgungsrate, desto schneller sinkt die Restschuld und damit auch die Zinskosten, die Sie insgesamt für Ihr Darlehen zahlen.
Laufzeit: Je kürzer die Gesamtlaufzeit ihres Kredits, desto schneller sinkt die Restschuld.
Wollen Sie Ihre Restschuld so schnell wie möglich reduzieren, ist es also sinnvoll, mit einer höchstmöglichen Tilgungsrate einzusteigen. Es gibt auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung in zwei Teile zu splitten.
Tipps zum Berechnen der Tilgung
Auch wenn Sie sich für ein klassisches Darlehen mit konstanter Tilgung entscheiden, gibt es noch einige Möglichkeiten, unerwartete Bewegungen auf Ihrem Konto zu berücksichtigen und zu Ihrem Vorteil zu nutzen. Wir zeigen Ihnen hier mögliche Zusatzregelungen in Kreditverträgen, die Ihnen Sonderzahlungen und Ratenaussetzungen ermöglichen:
Sondertilgung
Haben Sie einen Bonus oder ein Erbe in Aussicht, können Sie zusätzlich zu den festen monatlichen Raten die Restschuld mit einer Einmalzahlung, einer sogenannten Sondertilgung, reduzieren. Achten Sie darauf, dass der Vertrag eine Klausel zu kostenlosen Sondertilgungen beinhaltet.
Tilgungswechsel
Ähnlich wie bei der Sondertilgung bietet sich ein Tilgungswechsel an, um den Kredit schneller abzubezahlen. Haben Sie beispielsweise eine Gehaltserhöhung erhalten, können Sie die Tilgungsrate nach oben anpassen und so die Restschuld schneller als ursprünglich geplant verringern. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, ob dies möglich ist. Viele Kreditinstitute bieten bis zu zwei kostenlose Tilgungswechsel pro Jahr an.
Tilgungsaussetzung
Kündigen sich finanzielle Engpässe an, können Sie im Kreditvertrag eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. In den Monaten, die Sie auf diese Klausel zurückgreifen, bezahlen Sie nur die anfallenden Zinsen. Allerdings erhöht sich dadurch die Laufzeit Ihres Kredits und somit auch die Zinskosten.
Wie berechne ich ein Volltilgerdarlehen?
Ein Volltilgerdarlehen liegt dann vor, wenn Sie die Sollzinsbindung auf die gesamte Laufzeit des Kredits festlegen. Sie müssen sich nach Abschluss des Kredits um nichts mehr kümmern und bezahlen über die gesamte Laufzeit stets denselben Zinssatz – egal, ob sich die marktüblichen Bauzinsen gerade nach oben oder unten bewegen. Um ein Volltilgerdarlehen zu berechnen, müssen Sie im Feld „Tilgung“ lediglich die gewünschte Laufzeit in Monaten eingeben und erhalten den entsprechenden Tilgungsplan.
Tipps für Ihren Immobilienkredit
Von der Wahl der passenden Kreditsumme bis zur günstigen Angebotsfindung und vieles mehr. Mit unseren Tipps und Faustregeln sind Sie für die Finanzierung der eigenen vier Wände gut gerüstet.
Hier können Sie den Wert einer Immobilie ermitteln. Mit wenigen Angaben erhalten Sie einen Überblick über den möglichen Kaufpreis, egal ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt.
Planen Sie eine Baufinanzierung? Dann sollten Sie die aktuellen Bauzinsen im Blick haben! Denn das aktuelle Zinsniveau entscheidet mit, wie teuer Ihre Baufinanzierung wird.