Zins- und Tilgungsrechner: Jetzt Tilgung für Ihre Immobilie berechnen!

Tilgung berechnen: So nutzen Sie unseren Tilgungsrechner

Eine Immobilienfinanzierung bestimmt sich anhand mehrerer Variablen. Am besten rechnen Sie vor Ihrem ersten Finanzierungs­gespräch genau durch, wie sich die einzelnen Para­meter auf Ihre Kredit­konditionen aus­wirken. Mit unserem Tilgungs­rechner können Sie einfach per Maus­klick berechnen, welchen Effekt z. B. Soll­zins und Tilgung auf Rate und Rest­schuld haben. Im Folgenden erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, welche Angaben Sie in unserem Tilgungs­rechner für Immobilien machen müssen und welche Rolle diese spielen.

• Schritt 1: Basisinfos eintragen

  • Auszahlungsdatum: Haben Sie eine Immobilie gefunden und einen Kauf­termin festgelegt, ist dies auch das Datum, zu dem Sie das Darlehen benötigen, das sogenannte Auszahlungs­datum.
  • Darlehensbetrag: Dies ist der Betrag, den Sie von der Bank leihen wollen, um die Immobilie zu kaufen. Er errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Kauf­preis der Immobilie und dem Eigen­kapital, das Sie mit­bringen. Je höher Ihr Eigen­kapital, desto günstiger sind die Kredit­bedingungen. Es ist aber auch eine Bau­finanzierung ohne Eigen­kapital möglich.
  • Sollzins: Der Sollzins ist der Zins­satz, den die Bank auf die Gesamt­summe des Darlehens verlangt, also die Leih­gebühr für das Darlehen. Zu diesem Zins­satz kommen noch Gebühren für zusätzliche Leistungen wie etwa Sonder­tilgungen. Alles zusammen ergibt dann den sogenannten Effektiv­zins.

• Schritt 2: Tilgung festlegen

  In unserem Tilgungsrechner für Bau­finanzierungen können Sie zwischen drei ver­schiedenen Eingabe­optionen wählen: Entweder Sie tragen den Tilgungssatz, die Höhe der monat­lichen Rate oder die Lauf­zeit ein.

  • Tilgung: Wenn Sie bereits wissen, mit welchem Tilgungs­satz Sie finan­zieren möchten, geben Sie diesen hier ein. Der Rechner gibt auto­matisch die Höhe der Monats­rate sowie die Laufzeit­länge aus. Diese Option ist sinn­voll, wenn Sie einen bestimmten Tilgungs­satz nicht unter­schreiten wollen, um sich besonders gute Konditionen zu sichern.
  • Tilgungsrate: Wenn Sie wissen, wie hoch Ihre monatliche Gesamt­belastung sein darf, geben Sie diesen Betrag hier ein. Der Rechner berechnet dann die ent­sprechende Tilgung und die Lauf­zeit­länge. Diese Option ist sinnvoll, wenn Sie Ihr monat­liches Budget im Auge behalten wollen und sich deshalb eine bestimmte Summe zurecht­gelegt haben, die Sie für die Rück­zahlung des Kredits verwenden wollen.
  • Laufzeitlänge: Hier können Sie die gewünschte Lauf­zeit in Monaten eingeben und der Rechner zeigt an, wie hoch die Monats­rate und die Tilgung dann aus­fallen. Da das Zins­niveau derzeit sehr niedrig ist, empfehlen sich lange Laufzeiten. Bei sehr langen Lauf­zeiten zahlen Sie aller­dings einen Zins­aufschlag.

• Schritt 3: Flexibilität sichern

  Möchten Sie auf Nummer Sicher gehen und die Möglich­keit haben, bei finanziellen Eng­pässen die Tilgung monats­weise aus­zusetzen oder die Tilgungs­höhe aufgrund einer Gehalts­erhöhung zu ver­ändern, sollten Sie darauf achten, dass diese in ihrem Kredit­vertrag explizit erlaubt sind. Planen Sie Tilgungs­veränderungen, können Sie diese in der hierfür vor­gesehenen Zeile im Tilgungs­rechner online eintragen.

• Schritt 4: Zinsen optimieren

  Die Zinsentwicklung für Baufinan­zierungen schwankt mal mehr mal weniger stark. Durch voraus­schauende Planung können Sie bares Geld sparen.

  • Sollzinsbindung: Die Sollzins­bindung legt fest, wie lange die Bank den vorab verein­barten Zins­satz auf Ihre Darlehens­summe anwendet. Beträgt die Soll­zins­bindung beispiels­weise 10 Jahre, ist die Bank an den verein­barten Zins­satz gebunden, auch wenn die Sätze ein­heitlich steigen. Anders­herum gilt dies jedoch auch: Fallen die Zins­sätze in diesem Zeit­raum, sind Sie ver­pflichtet, den verein­barten Zins­satz bis zum Ende der Soll­zins­bindung zu bezahlen.
  • Kalkulierter Zins nach Sollzinsbindung: Ist die Soll­zins­bindung kürzer als die Gesamt­laufzeit Ihres Kredits, haben Sie anschließend noch eine Rest­schuld übrig. Hierbei besteht die Gefahr, dass sich in der Zeit seit Abschluss des Kredit­vertrags die Zins­sätze erhöht haben. Man spricht hier vom so­genannten Zins­änderungs­risiko. Wollen Sie dieses Risiko in ihren Tilgungs­plan mit­einrechnen, können Sie hier ein „Worst Case Scenario“ ver­anschlagen.
  • Ratenzahlung: Im Normall­fall bezahlen Sie die Kredit­raten monatlich. Es gibt jedoch auch die Option, nur viertel­jährlich zu bezahlen. Manche Banken geben für diesen Turnus einen kleinen Zins­rabatt. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, ob sie diese Möglichkeit anbietet.

• Schritt 5: Sondertilgungen einplanen

  Haben Sie einen Bonus oder ein Erbe in Aus­sicht, ist es sehr sinn­voll, einen Kredit­vertrag mit dem Recht auf Sonder­tilgungen ab­zu­schließen. Dann können Sie frei gewordene Summen dafür nutzen, den Kredit schneller ab­zu­bezahlen. Sie können bequem in unserem Tilgungs­rechner mit Sonder­tilgungen kalku­lieren, sowohl mit regel­mäßigen als auch mit ein­maligen. So sehen Sie auf einen Blick, wie diese sich auf den gesamten Tilgungs­plan aus­wirken.

Wie hoch sollte die Tilgungsrate im Tilgungsrechner sein?

Bei einer Baufinanzierung handelt es sich meistens um ein so­ge­nanntes Annui­täten­darlehen. Das bedeutet, dass Sie das Dar­lehen mit einer festen monat­lichen Rate zurück­bezahlen. Diese Rate setzt sich aus einem Tilgungs­anteil und einem Zins­anteil zusammen. Die Tilgung muss ins­gesamt mindestens 1 % der Kredit­summe betragen. Darüber hinaus können Sie frei darüber ent­scheiden, wie hoch dieser Anteil monat­lich sein darf. Je nach Höhe des Tilgungs­anteils variieren die monat­liche Belastung sowie die Rück­zahlungs­dauer. Dabei gelten folgende Faust­regeln:

• Laufzeit: Viele Experten empfehlen, Ihre Immobilie bis zum Renten­alter ab­zube­zahlen. Halten Sie die Tilgung also nur so klein wie nötig, um nicht unnötig lange Schulden zu haben.
• Durch eine hohe Tilgungs­rate verkürzt sich die Gesamt­laufzeit des Dar­lehens und damit auch die insgesamt er­brachte Zins­leistung. Zudem gewähren einige Banken bei einer kurzen Lauf­zeit einen Zins­rabatt.
• Insgesamt sollte die Rate nicht mehr als 40 % Ihres monat­lichen Netto­einkommens betragen. Je höher die Tilgungs­rate jedoch ist, desto geringer ist der Zins­anteil auf die folgenden Monats­raten. Denn Zinsen werden nur auf die Rest­schuld erhoben, nicht jedoch auf bereits ab­bezahlte Summe.

Im folgenden Rechen­beispiel gehen wir von einem Dar­lehen in Höhe von 200.000 € aus. Bei einem Soll­zins­satz von 2,8 % haben wir die mindestens erforder­liche Tilgungs­rate von 1 % der durch­schnittlichen Tilgungs­rate von 3 % gegenüber­gestellt.

Hier wird schnell deutlich, dass eine hohe Tilgungs­rate sowohl die Lauf­zeit als auch die effek­tive Zins­leistung verringert. Nach 10 Jahren haben Sie bei einer Tilgung von 3 % rund 6.000 € weniger Zinsen bezahlt als bei einer Tilgung von 1 %. Wie lange muss ich mein Haus ab­bezahlen – diese Frage hängt also vor allem mit der Höhe der Tilgung­srate zusammen.

Wie kann ich einen Tilgungsplan berechnen?

Sie können unseren Tilgungs­rechner auch als Tilgungs­plan-Rechner nutzen: Haben Sie alle Variablen in das Formular von unserem Zins- und Tilgungs­rechner ein­getragen, klicken Sie auf die Schalt­fläche „Berechnen“ und er­halten sowohl die monat­liche Rate als auch die Rest­schuld nach Ablauf der Soll­zins­bindung.

Zudem erscheinen die beiden Schalt­flächen „Tilgungs­plan bis zum Ende der Soll­zins­bindung“ und „Tilgungs­plan bis zur Komplett­tilgung“. Klicken Sie darauf, erhalten Sie eine monats­genaue Auf­schlüsselung Ihrer Tilgung, den Tilgungs­plan. Darauf können Sie auf einen Blick die monat­liche Raten­höhe, deren Zins- und Tilgungs­anteil sowie die Rest­schuld ablesen. Beim Tilgungs­plan bis zur Komplett­tilgung wird hier auch gleich der kalku­lierte Soll­zins nach der Soll­zins­bindung mit­einbezogen.

Was beeinflusst beim Tilgungsrechner die Restschuld?

Einige Variablen wirken sich auf die Rest­schuld bei unserem Tilgungs­rechner für Ihr Haus aus:

• Tilgungsrate: Je höher die Tilgungs­rate, desto schneller sinkt die Rest­schuld und damit auch die Zins­kosten, die Sie insgesamt für Ihr Dar­lehen zahlen.
• Laufzeit: Je kürzer die Gesamt­laufzeit ihres Kredits, desto schneller sinkt die Rest­schuld.

Wollen Sie Ihre Rest­schuld so schnell wie möglich redu­zieren, ist es also sinnvoll, mit einer höchst­möglichen Tilgungs­rate ein­zusteigen. Es gibt auch die Möglichkeit, eine Bau­finanzierung in zwei Teile zu splitten.

Tipps zum Berechnen der Tilgung

Auch wenn Sie sich für ein klassisches Dar­lehen mit konstanter Tilgung ent­scheiden, gibt es noch einige Möglichkeiten, un­erwartete Bewegungen auf Ihrem Konto zu berück­sichtigen und zu Ihrem Vor­teil zu nutzen. Wir zeigen Ihnen hier mögliche Zusatz­regelungen in Kredit­verträgen, die Ihnen Sonder­zahlungen und Raten­aussetzungen ermöglichen:

• Sondertilgung

  Haben Sie einen Bonus oder ein Erbe in Aus­sicht, können Sie zusätz­lich zu den festen monat­lichen Raten die Rest­schuld mit einer Einmal­zahlung, einer so­genannten Sonder­tilgung, redu­zieren. Achten Sie darauf, dass der Vertrag eine Klausel zu kosten­losen Sonder­tilgungen beinhaltet.

• Tilgungswechsel

  Ähnlich wie bei der Sonder­tilgung bietet sich ein Tilgungs­wechsel an, um den Kredit schneller ab­zu­bezahlen. Haben Sie beispiels­weise eine Gehalts­erhöhung erhalten, können Sie die Tilgungs­rate nach oben anpassen und so die Rest­schuld schneller als ur­sprünglich geplant verringern. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, ob dies möglich ist. Viele Kredit­institute bieten bis zu zwei kosten­lose Tilgungs­wechsel pro Jahr an.

• Tilgungsaussetzung

  Kündigen sich finanzielle Eng­pässe an, können Sie im Kredit­vertrag eine Tilgungs­aussetzung verein­baren. In den Monaten, die Sie auf diese Klausel zurück­greifen, bezahlen Sie nur die anfallenden Zinsen. Aller­dings erhöht sich dadurch die Lauf­zeit Ihres Kredits und somit auch die Zins­kosten.

Wie berechne ich ein Volltilgerdarlehen?

Ein Volltilgerdarlehen liegt dann vor, wenn Sie die Soll­zins­bindung auf die gesamte Lauf­zeit des Kredits fest­legen. Sie müssen sich nach Ab­schluss des Kredits um nichts mehr kümmern und bezahlen über die gesamte Lauf­zeit stets den­selben Zins­satz – egal, ob sich die markt­üblichen Bau­zinsen gerade nach oben oder unten bewegen. Um ein Voll­tilger­darlehen zu berechnen, müssen Sie im Feld „Tilgung“ ledig­lich die gewünschte Lauf­zeit in Monaten ein­geben und erhalten den ent­sprechenden Tilgungs­plan.