Tilgung berechnen: So nutzen Sie unseren Tilgungsrechner
Eine Immobilienfinanzierung bestimmt sich anhand mehrerer Variablen. Am besten rechnen Sie vor Ihrem ersten Finanzierungsgespräch genau durch, wie sich die einzelnen Parameter auf Ihre Kreditkonditionen auswirken. Mit unserem Tilgungsrechner können Sie einfach per Mausklick berechnen, welchen Effekt z. B. Sollzins und Tilgung auf Rate und Restschuld haben. Im Folgenden erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, welche Angaben Sie in unserem Tilgungsrechner für Immobilien machen müssen und welche Rolle diese spielen.
Aktuell steht unser Tilgungsrechner leider nicht zur Verfügung! Wir arbeiten bereits an einer neuen Version. Bis dahin nutzen Sie gerne unseren Excelrechner, den wir Ihnen zum Download anbieten.
Download Tilgungsrechner
Wie hoch sollte die Tilgungsrate im Tilgungsrechner sein?
Bei einer Baufinanzierung handelt es sich meistens um ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass Sie das Darlehen mit einer festen monatlichen Rate zurückbezahlen. Diese Rate setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Die Tilgung muss insgesamt mindestens 1 % der Kreditsumme betragen. Darüber hinaus können Sie frei darüber entscheiden, wie hoch dieser Anteil monatlich sein darf. Je nach Höhe des Tilgungsanteils variieren die monatliche Belastung sowie die Rückzahlungsdauer. Dabei gelten folgende Faustregeln:
- Laufzeit: Viele Experten empfehlen, Ihre Immobilie bis zum Rentenalter abzubezahlen. Halten Sie die Tilgung also nur so klein wie nötig, um nicht unnötig lange Schulden zu haben.
- Durch eine hohe Tilgungsrate verkürzt sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens und damit auch die insgesamt erbrachte Zinsleistung. Zudem gewähren einige Banken bei einer kurzen Laufzeit einen Zinsrabatt.
- Insgesamt sollte die Rate nicht mehr als 40 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens betragen. Je höher die Tilgungsrate jedoch ist, desto geringer ist der Zinsanteil auf die folgenden Monatsraten. Denn Zinsen werden nur auf die Restschuld erhoben, nicht jedoch auf bereits abbezahlte Summe.
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Sie wissen, welche monatliche Rate Sie sich leisten können? Dann berechnen Sie jetzt in unserem Baugeld Vergleich das für Sie optimale Baudarlehen.
Im folgenden Rechenbeispiel gehen wir von einem Darlehen in Höhe von 200.000 € aus. Bei einem Sollzinssatz von 2,8 % haben wir die mindestens erforderliche Tilgungsrate von 1 % der durchschnittlichen Tilgungsrate von 3 % gegenübergestellt.
Einfluss der Tilgungsrate bei einem Kredit über 200.000 €
Tilgung | 1 % | 3 % |
Rate | 633,33 € | 966,67 € |
Restschuld bei Ende der Zinsbindung | 176.950,60 € | 130.849,88 € |
Zinskosten | 52.950,20 € | 46.850,28 € |
Gesamtlaufzeit des Darlehens | 36 Jahre 10 Monate | 20 Jahre 7 Monate |
Hier wird schnell deutlich, dass eine hohe Tilgungsrate sowohl die Laufzeit als auch die effektive Zinsleistung verringert. Nach 10 Jahren haben Sie bei einer Tilgung von 3 % rund 6.000 € weniger Zinsen bezahlt als bei einer Tilgung von 1 %. Wie lange muss ich mein Haus abbezahlen – diese Frage hängt also vor allem mit der Höhe der Tilgungsrate zusammen.
Wie kann ich einen Tilgungsplan berechnen?
Sie können unseren Tilgungsrechner auch als Tilgungsplan-Rechner nutzen: Haben Sie alle Variablen in das Formular von unserem Zins- und Tilgungsrechner eingetragen, klicken Sie auf die Schaltfläche „Berechnen“ und erhalten sowohl die monatliche Rate als auch die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung.
Zudem erscheinen die beiden Schaltflächen „Tilgungsplan bis zum Ende der Sollzinsbindung“ und „Tilgungsplan bis zur Kompletttilgung“. Klicken Sie darauf, erhalten Sie eine monatsgenaue Aufschlüsselung Ihrer Tilgung, den Tilgungsplan. Darauf können Sie auf einen Blick die monatliche Ratenhöhe, deren Zins- und Tilgungsanteil sowie die Restschuld ablesen. Beim Tilgungsplan bis zur Kompletttilgung wird hier auch gleich der kalkulierte Sollzins nach der Sollzinsbindung miteinbezogen.
Was beeinflusst beim Tilgungsrechner die Restschuld?
Einige Variablen wirken sich auf die Restschuld bei unserem Tilgungsrechner für Ihr Haus aus:
- Tilgungsrate: Je höher die Tilgungsrate, desto schneller sinkt die Restschuld und damit auch die Zinskosten, die Sie insgesamt für Ihr Darlehen zahlen.
- Laufzeit: Je kürzer die Gesamtlaufzeit ihres Kredits, desto schneller sinkt die Restschuld.
Wollen Sie Ihre Restschuld so schnell wie möglich reduzieren, ist es also sinnvoll, mit einer höchstmöglichen Tilgungsrate einzusteigen. Es gibt auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung in zwei Teile zu splitten.
Tipps zum Berechnen der Tilgung
Auch wenn Sie sich für ein klassisches Darlehen mit konstanter Tilgung entscheiden, gibt es noch einige Möglichkeiten, unerwartete Bewegungen auf Ihrem Konto zu berücksichtigen und zu Ihrem Vorteil zu nutzen. Wir zeigen Ihnen hier mögliche Zusatzregelungen in Kreditverträgen, die Ihnen Sonderzahlungen und Ratenaussetzungen ermöglichen:
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Haben Sie einen Bonus oder ein Erbe in Aussicht, können Sie zusätzlich zu den festen monatlichen Raten die Restschuld mit einer Einmalzahlung, einer sogenannten Sondertilgung, reduzieren. Achten Sie darauf, dass der Vertrag eine Klausel zu kostenlosen Sondertilgungen beinhaltet.
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Ähnlich wie bei der Sondertilgung bietet sich ein Tilgungswechsel an, um den Kredit schneller abzubezahlen. Haben Sie beispielsweise eine Gehaltserhöhung erhalten, können Sie die Tilgungsrate nach oben anpassen und so die Restschuld schneller als ursprünglich geplant verringern. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, ob dies möglich ist. Viele Kreditinstitute bieten bis zu zwei kostenlose Tilgungswechsel pro Jahr an.
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Kündigen sich finanzielle Engpässe an, können Sie im Kreditvertrag eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. In den Monaten, die Sie auf diese Klausel zurückgreifen, bezahlen Sie nur die anfallenden Zinsen. Allerdings erhöht sich dadurch die Laufzeit Ihres Kredits und somit auch die Zinskosten.
Wie berechne ich ein Volltilgerdarlehen?
Ein Volltilgerdarlehen liegt dann vor, wenn Sie die Sollzinsbindung auf die gesamte Laufzeit des Kredits festlegen. Sie müssen sich nach Abschluss des Kredits um nichts mehr kümmern und bezahlen über die gesamte Laufzeit stets denselben Zinssatz – egal, ob sich die marktüblichen Bauzinsen gerade nach oben oder unten bewegen. Um ein Volltilgerdarlehen zu berechnen, müssen Sie im Feld „Tilgung“ lediglich die gewünschte Laufzeit in Monaten eingeben und erhalten den entsprechenden Tilgungsplan.