Können wir helfen?
Kostenlos, Mo. bis Fr. von 9 bis 16:30 Uhr
Bild eines Telefonhörers
Immobilienfinanzierung

Zins- und Tilgungsrechner: Jetzt Tilgung für Ihre Immobilie berechnen!

Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden und suchen nach der geeig­neten Finan­zierung? Mit unserem Tilgungs­rechner für Annuitäten­darlehen können Sie durch­rechnen, wie sich Tilgung, Sollzins und Sollzins­bindung auf Ihre monat­lichen Raten und die Lauf­zeit Ihres Immobilien­kredits auswirken.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Tilgung berechnen: So nutzen Sie unseren Tilgungsrechner

      Eine Immobilienfinanzierung bestimmt sich anhand mehrerer Variablen. Am besten rechnen Sie vor Ihrem ersten Finanzierungs­gespräch genau durch, wie sich die einzelnen Para­meter auf Ihre Kredit­konditionen aus­wirken. Mit unserem Tilgungs­rechner können Sie einfach per Maus­klick berechnen, welchen Effekt z. B. Soll­zins und Tilgung auf Rate und Rest­schuld haben. Im Folgenden erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, welche Angaben Sie in unserem Tilgungs­rechner für Immobilien machen müssen und welche Rolle diese spielen.

      • Schritt 1: Basisinfos eintragen

        • Auszahlungsdatum: Haben Sie eine Immobilie gefunden und einen Kauf­termin festgelegt, ist dies auch das Datum, zu dem Sie das Darlehen benötigen, das sogenannte Auszahlungs­datum.
        • Darlehensbetrag: Dies ist der Betrag, den Sie von der Bank leihen wollen, um die Immobilie zu kaufen. Er errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Kauf­preis der Immobilie und dem Eigen­kapital, das Sie mit­bringen. Je höher Ihr Eigen­kapital, desto günstiger sind die Kredit­bedingungen. Es ist aber auch eine Bau­finanzierung ohne Eigen­kapital möglich.
        • Sollzins: Der Sollzins ist der Zins­satz, den die Bank auf die Gesamt­summe des Darlehens verlangt, also die Leih­gebühr für das Darlehen. Zu diesem Zins­satz kommen noch Gebühren für zusätzliche Leistungen wie etwa Sonder­tilgungen. Alles zusammen ergibt dann den sogenannten Effektiv­zins.
      • Schritt 2: Tilgung festlegen

        In unserem Tilgungsrechner für Bau­finanzierungen können Sie zwischen drei ver­schiedenen Eingabe­optionen wählen: Entweder Sie tragen den Tilgungssatz, die Höhe der monat­lichen Rate oder die Lauf­zeit ein.

        • Tilgung: Wenn Sie bereits wissen, mit welchem Tilgungs­satz Sie finan­zieren möchten, geben Sie diesen hier ein. Der Rechner gibt auto­matisch die Höhe der Monats­rate sowie die Laufzeit­länge aus. Diese Option ist sinn­voll, wenn Sie einen bestimmten Tilgungs­satz nicht unter­schreiten wollen, um sich besonders gute Konditionen zu sichern.
        • Tilgungsrate: Wenn Sie wissen, wie hoch Ihre monatliche Gesamt­belastung sein darf, geben Sie diesen Betrag hier ein. Der Rechner berechnet dann die ent­sprechende Tilgung und die Lauf­zeit­länge. Diese Option ist sinnvoll, wenn Sie Ihr monat­liches Budget im Auge behalten wollen und sich deshalb eine bestimmte Summe zurecht­gelegt haben, die Sie für die Rück­zahlung des Kredits verwenden wollen.
        • Laufzeitlänge: Hier können Sie die gewünschte Lauf­zeit in Monaten eingeben und der Rechner zeigt an, wie hoch die Monats­rate und die Tilgung dann aus­fallen. Da das Zins­niveau derzeit sehr niedrig ist, empfehlen sich lange Laufzeiten. Bei sehr langen Lauf­zeiten zahlen Sie aller­dings einen Zins­aufschlag.
      • Schritt 3: Flexibilität sichern

        Möchten Sie auf Nummer Sicher gehen und die Möglich­keit haben, bei finanziellen Eng­pässen die Tilgung monats­weise aus­zusetzen oder die Tilgungs­höhe aufgrund einer Gehalts­erhöhung zu ver­ändern, sollten Sie darauf achten, dass diese in ihrem Kredit­vertrag explizit erlaubt sind. Planen Sie Tilgungs­veränderungen, können Sie diese in der hierfür vor­gesehenen Zeile im Tilgungs­rechner online eintragen.

      • Schritt 4: Zinsen optimieren

        Die Zinsentwicklung für Baufinan­zierungen schwankt mal mehr mal weniger stark. Durch voraus­schauende Planung können Sie bares Geld sparen.

        • Sollzinsbindung: Die Sollzins­bindung legt fest, wie lange die Bank den vorab verein­barten Zins­satz auf Ihre Darlehens­summe anwendet. Beträgt die Soll­zins­bindung beispiels­weise 10 Jahre, ist die Bank an den verein­barten Zins­satz gebunden, auch wenn die Sätze ein­heitlich steigen. Anders­herum gilt dies jedoch auch: Fallen die Zins­sätze in diesem Zeit­raum, sind Sie ver­pflichtet, den verein­barten Zins­satz bis zum Ende der Soll­zins­bindung zu bezahlen.
        • Kalkulierter Zins nach Sollzinsbindung: Ist die Soll­zins­bindung kürzer als die Gesamt­laufzeit Ihres Kredits, haben Sie anschließend noch eine Rest­schuld übrig. Hierbei besteht die Gefahr, dass sich in der Zeit seit Abschluss des Kredit­vertrags die Zins­sätze erhöht haben. Man spricht hier vom so­genannten Zins­änderungs­risiko. Wollen Sie dieses Risiko in ihren Tilgungs­plan mit­einrechnen, können Sie hier ein „Worst Case Scenario“ ver­anschlagen.
        • Ratenzahlung: Im Normall­fall bezahlen Sie die Kredit­raten monatlich. Es gibt jedoch auch die Option, nur viertel­jährlich zu bezahlen. Manche Banken geben für diesen Turnus einen kleinen Zins­rabatt. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, ob sie diese Möglichkeit anbietet.
      • Schritt 5: Sondertilgungen einplanen

        Haben Sie einen Bonus oder ein Erbe in Aus­sicht, ist es sehr sinn­voll, einen Kredit­vertrag mit dem Recht auf Sonder­tilgungen ab­zu­schließen. Dann können Sie frei gewordene Summen dafür nutzen, den Kredit schneller ab­zu­bezahlen. Sie können bequem in unserem Tilgungs­rechner mit Sonder­tilgungen kalku­lieren, sowohl mit regel­mäßigen als auch mit ein­maligen. So sehen Sie auf einen Blick, wie diese sich auf den gesamten Tilgungs­plan aus­wirken.

      Wie hoch sollte die Tilgungsrate im Tilgungsrechner sein?

      Bei einer Baufinanzierung handelt es sich meistens um ein so­ge­nanntes Annui­täten­darlehen. Das bedeutet, dass Sie das Dar­lehen mit einer festen monat­lichen Rate zurück­bezahlen. Diese Rate setzt sich aus einem Tilgungs­anteil und einem Zins­anteil zusammen. Die Tilgung muss ins­gesamt mindestens 1 % der Kredit­summe betragen. Darüber hinaus können Sie frei darüber ent­scheiden, wie hoch dieser Anteil monat­lich sein darf. Je nach Höhe des Tilgungs­anteils variieren die monat­liche Belastung sowie die Rück­zahlungs­dauer. Dabei gelten folgende Faust­regeln:

      • Laufzeit: Viele Experten empfehlen, Ihre Immobilie bis zum Renten­alter ab­zube­zahlen. Halten Sie die Tilgung also nur so klein wie nötig, um nicht unnötig lange Schulden zu haben.
      • Durch eine hohe Tilgungs­rate verkürzt sich die Gesamt­laufzeit des Dar­lehens und damit auch die insgesamt er­brachte Zins­leistung. Zudem gewähren einige Banken bei einer kurzen Lauf­zeit einen Zins­rabatt.
      • Insgesamt sollte die Rate nicht mehr als 40 % Ihres monat­lichen Netto­einkommens betragen. Je höher die Tilgungs­rate jedoch ist, desto geringer ist der Zins­anteil auf die folgenden Monats­raten. Denn Zinsen werden nur auf die Rest­schuld erhoben, nicht jedoch auf bereits ab­bezahlte Summe.

      Jetzt Zinskosten für Ihr Darlehen berechnen!

      Sie wissen, welche monatliche Rate Sie sich leisten können? Dann berechnen Sie jetzt in unserem Baugeld Vergleich das für Sie optimale Baudarlehen.

      Im folgenden Rechen­beispiel gehen wir von einem Dar­lehen in Höhe von 200.000 € aus. Bei einem Soll­zins­satz von 2,8 % haben wir die mindestens erforder­liche Tilgungs­rate von 1 % der durch­schnittlichen Tilgungs­rate von 3 % gegenüber­gestellt.

      Einfluss der Tilgungsrate bei einem Kredit über 200.000 €

      TilgungRateRestschuld bei Ende der ZinsbindungZinskostenGesamtlaufzeit des Darlehens
      1 %633,33 €176.950,60 €52.950,20 €36 Jahre 10 Monate
      3 %966,67 €130.849,88 €46.850,28 €20 Jahre 7 Monate

      Hier wird schnell deutlich, dass eine hohe Tilgungs­rate sowohl die Lauf­zeit als auch die effek­tive Zins­leistung verringert. Nach 10 Jahren haben Sie bei einer Tilgung von 3 % rund 6.000 € weniger Zinsen bezahlt als bei einer Tilgung von 1 %. Wie lange muss ich mein Haus ab­bezahlen – diese Frage hängt also vor allem mit der Höhe der Tilgung­srate zusammen.

      Wie kann ich einen Tilgungsplan berechnen?

      Sie können unseren Tilgungs­rechner auch als Tilgungs­plan-Rechner nutzen: Haben Sie alle Variablen in das Formular von unserem Zins- und Tilgungs­rechner ein­getragen, klicken Sie auf die Schalt­fläche „Berechnen“ und er­halten sowohl die monat­liche Rate als auch die Rest­schuld nach Ablauf der Soll­zins­bindung.

      Zudem erscheinen die beiden Schalt­flächen „Tilgungs­plan bis zum Ende der Soll­zins­bindung“ und „Tilgungs­plan bis zur Komplett­tilgung“. Klicken Sie darauf, erhalten Sie eine monats­genaue Auf­schlüsselung Ihrer Tilgung, den Tilgungs­plan. Darauf können Sie auf einen Blick die monat­liche Raten­höhe, deren Zins- und Tilgungs­anteil sowie die Rest­schuld ablesen. Beim Tilgungs­plan bis zur Komplett­tilgung wird hier auch gleich der kalku­lierte Soll­zins nach der Soll­zins­bindung mit­einbezogen.

      Was beeinflusst beim Tilgungsrechner die Restschuld?

      Einige Variablen wirken sich auf die Rest­schuld bei unserem Tilgungs­rechner für Ihr Haus aus:

      • Tilgungsrate: Je höher die Tilgungs­rate, desto schneller sinkt die Rest­schuld und damit auch die Zins­kosten, die Sie insgesamt für Ihr Dar­lehen zahlen.
      • Laufzeit: Je kürzer die Gesamt­laufzeit ihres Kredits, desto schneller sinkt die Rest­schuld.

      Wollen Sie Ihre Rest­schuld so schnell wie möglich redu­zieren, ist es also sinnvoll, mit einer höchst­möglichen Tilgungs­rate ein­zusteigen. Es gibt auch die Möglichkeit, eine Bau­finanzierung in zwei Teile zu splitten.

      Tipps zum Berechnen der Tilgung

      Auch wenn Sie sich für ein klassisches Dar­lehen mit konstanter Tilgung ent­scheiden, gibt es noch einige Möglichkeiten, un­erwartete Bewegungen auf Ihrem Konto zu berück­sichtigen und zu Ihrem Vor­teil zu nutzen. Wir zeigen Ihnen hier mögliche Zusatz­regelungen in Kredit­verträgen, die Ihnen Sonder­zahlungen und Raten­aussetzungen ermöglichen:

      • Sondertilgung

        Haben Sie einen Bonus oder ein Erbe in Aus­sicht, können Sie zusätz­lich zu den festen monat­lichen Raten die Rest­schuld mit einer Einmal­zahlung, einer so­genannten Sonder­tilgung, redu­zieren. Achten Sie darauf, dass der Vertrag eine Klausel zu kosten­losen Sonder­tilgungen beinhaltet.

      • Tilgungswechsel

        Ähnlich wie bei der Sonder­tilgung bietet sich ein Tilgungs­wechsel an, um den Kredit schneller ab­zu­bezahlen. Haben Sie beispiels­weise eine Gehalts­erhöhung erhalten, können Sie die Tilgungs­rate nach oben anpassen und so die Rest­schuld schneller als ur­sprünglich geplant verringern. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, ob dies möglich ist. Viele Kredit­institute bieten bis zu zwei kosten­lose Tilgungs­wechsel pro Jahr an.

      • Tilgungsaussetzung

        Kündigen sich finanzielle Eng­pässe an, können Sie im Kredit­vertrag eine Tilgungs­aussetzung verein­baren. In den Monaten, die Sie auf diese Klausel zurück­greifen, bezahlen Sie nur die anfallenden Zinsen. Aller­dings erhöht sich dadurch die Lauf­zeit Ihres Kredits und somit auch die Zins­kosten.

      Wie berechne ich ein Volltilgerdarlehen?

      Ein Volltilgerdarlehen liegt dann vor, wenn Sie die Soll­zins­bindung auf die gesamte Lauf­zeit des Kredits fest­legen. Sie müssen sich nach Ab­schluss des Kredits um nichts mehr kümmern und bezahlen über die gesamte Lauf­zeit stets den­selben Zins­satz – egal, ob sich die markt­üblichen Bau­zinsen gerade nach oben oder unten bewegen. Um ein Voll­tilger­darlehen zu berechnen, müssen Sie im Feld „Tilgung“ ledig­lich die gewünschte Lauf­zeit in Monaten ein­geben und erhalten den ent­sprechenden Tilgungs­plan.

      Vergleich.de Tipp

      Stehen die Bauzinssätze allgemein günstig, können Sie diesen Um­stand für sich nutzen, um Ihre Tilgung zu er­höhen: Wissen Sie, wie hoch Ihre monat­liche Gesamt­belastung sein darf, halten Sie ruhig daran fest, auch wenn die Zinsen niedriger aus­fallen als möglicher­weise gedacht. Da sich inner­halb der monat­lichen Kredit­rate damit auto­matisch die Tilgung erhöht, haben Sie den Kredit schneller ab­bezahlt.

      Tipps für Ihren Immobilienkredit

      Von der Wahl der passenden Kreditsumme bis zur günstigen Angebotsfindung und vieles mehr. Mit unseren Tipps und Faustregeln sind Sie für die Finanzierung der eigenen vier Wände gut gerüstet.

      Baufinanzierung Tipps
      Immoblienbewertung online

      Hier können Sie den Wert einer Immobilie ermitteln. Mit wenigen Angaben erhalten Sie einen Überblick über den möglichen Kaufpreis, egal ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt.

      Immobilienbewertung
      So stehen die Bauzinsen 2021

      Planen Sie eine Baufinanzierung? Dann sollten Sie die aktuellen Bauzinsen im Blick haben! Denn das aktuelle Zinsniveau entscheidet mit, wie teuer Ihre Baufinanzierung wird. 

      Bauzinsen