Tilgung berechnen: So nutzen Sie unseren Tilgungsrechner
Eine Immobilienfinanzierung bestimmt sich anhand mehrerer Variablen. Am besten rechnen Sie vor Ihrem ersten Finanzierungsgespräch genau durch, wie sich die einzelnen Parameter auf Ihre Kreditkonditionen auswirken. Mit unserem Tilgungsrechner können Sie einfach per Mausklick berechnen, welchen Effekt z. B. die Zinsen oder die Dauer der ZInsbindung auf Rate und Restschuld haben. Nutzen Sie den Tilgungsrechner zum Ausprobieren: Verändern Sie einzelne Angaben und es wird deutlich, welchen Einfluss die einzelnen Parameter auf die Baufinanzierung haben.
Im Folgenden erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, welche Angaben Sie in unserem Tilgungsrechner für Immobilien machen müssen und welche Rolle diese spielen.
Schritt 1: Tragen Sie die gewünschte Sollzinsbindung ein
Sie wählen eine Sollzinsbindung zwischen 5 und 30 Jahre. Das ist der Zeitraum, in dem die Zinsen Ihrer Baufinanzierung unverändert bleiben. Generell gilt dabei: Sind die Zinsen aktuell niedrig, lohnt sich eine lange Zinsbindung. Bei hohen Zinsen ist eine kurze Zinsbindung angebracht. Sehr häufig ist eine Zinsbindung von 10 oder 12 Jahren, also ein mittlerer Zeitraum.
Läuft die Zinsbindung ab, dann suchen Sie sich für die Anschlussfinanzierung einen Anbieter mit dann günstigen Zinsen für die Abzahlung der Restschuld.
Schritt 2: Entscheiden Sie sich für einen Darlehensbetrag
Hier tragen Sie die Summe ein, die Sie für Ihre Finanzierung benötigen.
Schritt 3: Wählen Sie den effektiver Jahreszins
Der Effektive Jahreszins gibt an, wie teuer das Darlehen für Sie wird. Je höher die Zinsen, desto höher fallen die Kreditkosten aus. Dieser Zinssatz ist während der Zinsbindung festgeschrieben und kann nicht verändert werden.
Schritt 4: Bestimmen Sie die monatliche Rate
Das ist der Betrag, den Sie pro Monat an die Bank zurückzahlen. Hierbei ist es wichtig, dass die Monatsrate zu Ihrem finanziellen Budget passt. Es gilt die Faustregel, dass die Rate nicht mehr als 35 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens übersteigt.
Schritt 5: Tragen Sie einen Tilgungssatz ein
Der Tilgungssatz oder auch die Tilgungsrate ist der Prozentsatz des Kredits, der pro Jahr an die Bank zurückgezahlt wird. Sie dient dazu, die aufgenommene Kreditschuld in gleichbleibenden Raten abzuzahlen. Eine hohe Tilgungsrate führt dazu, dass Sie den Kredit schneller abbezahlen. Allerdings sind dafür höhere Monatsraten notwendig. In vielen Fällen entscheiden sich Kreditnehmer für eine Tilgungsrate von 1 oder 2 %.
Schritt 6: Planen Sie Sondertilgungen
Sondertilgungen sind außerplanmäßige Zahlungen an die Bank, die die Darlehensschuld reduzieren. Wenn Sie damit planen, können Sie hier eine Summe eintragen.
Wie hoch sollte die Tilgungsrate im Tilgungsrechner sein?
Bei einer Baufinanzierung handelt es sich meistens um ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass Sie das Darlehen mit einer festen monatlichen Rate zurückbezahlen. Diese Rate setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Die Tilgung muss insgesamt mindestens 1 % der Kreditsumme betragen. Darüber hinaus können Sie frei darüber entscheiden, wie hoch dieser Anteil monatlich sein darf. Je nach Höhe des Tilgungsanteils variieren die monatliche Belastung sowie die Rückzahlungsdauer. Dabei gelten folgende Faustregeln:
- Laufzeit: Viele Experten empfehlen, Ihre Immobilie bis zum Rentenalter abzubezahlen. Halten Sie die Tilgung also nur so klein wie nötig, um nicht unnötig lange Schulden zu haben.
- Durch eine hohe Tilgungsrate verkürzt sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens und damit auch die insgesamt erbrachte Zinsleistung. Zudem gewähren einige Banken bei einer kurzen Laufzeit einen Zinsrabatt.
- Insgesamt sollte die Rate nicht mehr als 40 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens betragen. Je höher die Tilgungsrate jedoch ist, desto geringer ist der Zinsanteil auf die folgenden Monatsraten. Denn Zinsen werden nur auf die Restschuld erhoben, nicht jedoch auf bereits abbezahlte Summe.
Im folgenden Rechenbeispiel gehen wir von einem Darlehen in Höhe von 200.000 € aus. Bei einem Sollzinssatz von 2,8 % haben wir die mindestens erforderliche Tilgungsrate von 1 % einer Tilgungsrate von 3 % gegenübergestellt.
Einfluss der Tilgungsrate bei einem Kredit über 200.000 €
| Tilgung | 1 % | 3 % |
|---|---|---|
| Rate | 633,33 € | 966,67 € |
| Restschuld bei Ende der Zinsbindung | 176.950,60 € | 130.849,88 € |
| Zinskosten | 52.950,20 € | 46.850,28 € |
| Gesamtlaufzeit des Darlehens | 36 Jahre 10 Monate | 20 Jahre 7 Monate |
Hier wird schnell deutlich, dass eine hohe Tilgungsrate sowohl die Laufzeit als auch die effektive Zinsleistung verringert. Nach 10 Jahren haben Sie bei einer Tilgung von 3 % rund 6.000 € weniger Zinsen bezahlt als bei einer Tilgung von 1 %. Wie lange muss ich mein Haus abbezahlen – diese Frage hängt also vor allem mit der Höhe der Tilgungsrate zusammen.
Wie kann ich einen Tilgungsplan berechnen?
Sie können unseren Tilgungsrechner auch als Tilgungsplan-Rechner nutzen: Haben Sie alle Variablen in das Formular von unserem Zins- und Tilgungsrechner eingetragen, klicken Sie auf die Schaltfläche „Berechnund starten“ und erhalten sowohl die monatliche Rate als auch die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung.
Zudem erscheint die Schaltfläche „Tilgungsplan". Dort erhalten Sie eine jahresgenaue Aufschlüsselung Ihrer Tilgung, den Tilgungsplan. Darauf können Sie auf einen Blick die Höhe der Raten im Jahr, deren Zins- und Tilgungsanteil sowie die Restschuld ablesen.
Was beeinflusst beim Tilgungsrechner die Restschuld?
Einige Variablen wirken sich auf die Restschuld bei unserem Tilgungsrechner für Ihr Haus aus:
- Tilgungsrate: Je höher die Tilgungsrate, desto schneller sinkt die Restschuld und damit auch die Zinskosten, die Sie insgesamt für Ihr Darlehen zahlen.
- Laufzeit: Je kürzer die Gesamtlaufzeit ihres Kredits, desto schneller sinkt die Restschuld.
Wollen Sie Ihre Restschuld so schnell wie möglich reduzieren, ist es also sinnvoll, mit einer höchstmöglichen Tilgungsrate einzusteigen. Es gibt auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung in zwei Teile zu splitten.
Tipps zum Berechnen der Tilgung
Auch wenn Sie sich für ein klassisches Darlehen mit konstanter Tilgung entscheiden, gibt es noch einige Möglichkeiten, unerwartete Bewegungen auf Ihrem Konto zu berücksichtigen und zu Ihrem Vorteil zu nutzen. Wir zeigen Ihnen hier mögliche Zusatzregelungen in Kreditverträgen, die Ihnen Sonderzahlungen und Ratenaussetzungen ermöglichen:
Sondertilgung
Haben Sie einen Bonus oder ein Erbe in Aussicht, können Sie zusätzlich zu den festen monatlichen Raten die Restschuld mit einer Einmalzahlung, einer sogenannten Sondertilgung, reduzieren. Achten Sie darauf, dass der Vertrag eine Klausel zu kostenlosen Sondertilgungen beinhaltet.
Tilgungswechsel
Ähnlich wie bei der Sondertilgung bietet sich ein Tilgungswechsel an, um den Kredit schneller abzubezahlen. Haben Sie beispielsweise eine Gehaltserhöhung erhalten, können Sie die Tilgungsrate nach oben anpassen und so die Restschuld schneller als ursprünglich geplant verringern. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, ob dies möglich ist. Viele Kreditinstitute bieten bis zu zwei kostenlose Tilgungswechsel pro Jahr an.
Tilgungsaussetzung
Kündigen sich finanzielle Engpässe an, können Sie im Kreditvertrag eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. In den Monaten, die Sie auf diese Klausel zurückgreifen, bezahlen Sie nur die anfallenden Zinsen. Allerdings erhöht sich dadurch die Laufzeit Ihres Kredits und somit auch die Zinskosten.
Wie berechne ich ein Volltilgerdarlehen?
Ein Volltilgerdarlehen liegt dann vor, wenn Sie die Sollzinsbindung auf die gesamte Laufzeit des Kredits festlegen. Sie müssen sich nach Abschluss des Kredits um nichts mehr kümmern und bezahlen über die gesamte Laufzeit stets denselben Zinssatz – egal, ob sich die marktüblichen Bauzinsen gerade nach oben oder unten bewegen. Um ein Volltilgerdarlehen zu berechnen, müssen Sie im Feld „Tilgung“ lediglich die gewünschte Laufzeit in Monaten eingeben und erhalten den entsprechenden Tilgungsplan.
