Tilgungsrechner

Wie funktioniert der Tilgungsrechner?

Anhand Ihrer Angaben ermittelt der Zins- und Tilgungs­rechner, wie sich ein Annuitäten­darlehen voraus­sichtlich entwickelt. Sie geben die wichtigsten Vertrags­daten ein und erhalten daraus einen Tilgungs­plan, der den Ablauf der Finan­zierung passend zu Ihren Vor­gaben darstellt. In einem ersten Schritt füllen Sie die Felder mit den not­wendigen Infor­mationen aus:

• Dauer der Sollzinsbindung: Der Zeit­raum, für den der Soll­zins fest­geschrieben ist.
• Darlehensbetrag: Die Höhe des Kredits, den Sie auf­nehmen möchten.
• Effektiver Jahreszins: Der Zins­satz, der während der Zinsbindung für die Berechnung des Tilgungs­verlaufs verwendet wird.
• Monatsrate oder Tilgung: Sie entscheiden, ob Sie entweder den anfäng­lichen Tilgungs­satz oder die gewünschte Rate eintragen.

Ergänzen Sie in einem zweiten Schritt mögliche Sondertilgungen. Diese zusätz­lichen Rück­zahlungen können mit einem jähr­lichen Betrag ange­geben werden.

Anschließend starten Sie die Berechnung. Der Tilgungs­rechner präsen­tiert mehrere Beispiele möglicher Baufinan­zierungen. Sie können nun den Tilgungs­plan einsehen oder direkt zu unserem Baufinanzierung Vergleich wechseln.

Tipp: Vergleichen Sie verschiedene Varianten, wenn Sie Ihre Tilgung berechnen. Schon eine Änderung des Zins­satzes, der Anfangs­tilgung oder einer Sonder­tilgung kann Monats­rate, Zins­kosten und Rest­schuld verändern.

Was berechnet der Tilgungsrechner?

Der Tilgungsrechner zeigt, wie sich Ihre Baufinan­zierung unter den einge­gebenen Bedingungen voraus­sichtlich entwickelt. Diese Werte werden Ihnen angezeigt:

• die monatliche Rate
• Tilgungsrate
• Dauer der Sollzinsbindung
• Restschuld, also der Betrag, der am Ende der Sollzins­bindung noch offen ist
• theoretische Gesamtlaufzeit, also der Zeitraum bis zur voll­ständigen Rück­zahlung, wenn die einge­gebenen Bedingungen unver­ändert bleiben

Außerdem wird ein Tilgungs­plan errechnet, der diese Finan­zierung als Tabelle nach Kalender­jahren darstellt.

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan zeigt, wie Sie ein Darlehen im Laufe der Zeit zurück­zahlen. Er macht sichtbar, welcher Teil der regel­mäßigen Rate auf die Zinsen entfällt, welcher Betrag zur Tilgung der Darlehens­schuld ver­wendet wird und wie sich dadurch die Rest­schuld entwickelt.

Die Ergebnisse werden nach Kalender­jahren zusammen­gefasst. So können Sie nachvoll­ziehen, wie sich Ihre Baufinan­zierung voraus­sichtlich ent­wickelt und welche Rest­schuld am Ende der Zins­bindung verbleibt bzw. wann bei einem Volltilgerdarlehen die letzte Rate gezahlt wird. Damit ist der Tilgungs­plan eine Orien­tierungs- und Kontroll­hilfe: Er zeigt, wie sich Ihre Finan­zierung unter den einge­gebenen Bedingungen rechnerisch entwickeln kann.

Wie lese ich einen Tilgungsplan?

Der vom Rechner erstellte Tilgungs­plan fasst für jedes darge­stellte Kalender­jahr die wichtigsten Werte Ihrer Finan­zierung zusammen. Der Plan zeigt damit nicht nur, wie viel Sie jeweils zahlen, sondern auch, wie sich die Zusammen­setzung der Rate verändert. In der folgenden Tabelle sehen Sie, was die einzelnen Werte bedeuten.

Die unterste Tabellen­zeile bietet eine Zusammen­fassung des darge­stellten Zeit­raumes. Achten Sie insbe­sondere auf die Rest­schuld. Wenn das Darlehen nicht voll­ständig getilgt ist, muss für den verblei­benden Betrag in der Regel eine Anschluss­finan­zierung verein­bart werden. Deren Zins­satz steht zu Beginn der ursprüng­lichen Finan­zierung meist noch nicht fest.

Wichtig: Eine niedrige Monats­rate kann kurz­fristig ent­lasten, aber zu einer höheren Rest­schuld am Ende der Zins­bindung führen. Vergleichen Sie deshalb nicht nur die Rate, sondern auch Rest­schuld, Zins­kosten und Tilgungs­verlauf.

Warum ist die Rate im ersten Jahr niedriger?

Beginnt die Rückzahlung nicht am 1. Januar, umfasst die erste Tabellen­zeile nur die Monate ab dem Beginn der Rück­zahlung. Die Summe der Raten fällt deshalb möglicher­weise niedriger aus als in den folgenden voll­ständigen Kalender­jahren. Die verein­barte Monats­rate ändert sich dadurch nicht. Es handelt sich lediglich um einen kürzeren Betrachtungs­zeitraum.

Wie werden Sondertilgungen berücksichtigt?

Im vorliegenden Rechner werden Sonder­tilgungen im Tilgungs­plan als jähr­liche Zahlungen einbe­zogen und in jedem Jahr sowohl im erhöhten Tilgungs­anteil als auch bei der redu­zierten Rest­schuld sichtbar. 

Wie verändern sich Zins- und Tilgungsanteil?

Bei einem Annuitäten­darlehen bleibt die verein­barte Monats­rate während der Sollzins­bindung grund­sätzlich gleich. Ihre Zusammen­setzung verändert sich jedoch: Zu Beginn entfällt ein größerer Teil der Rate auf die Zinsen. Mit jeder Tilgung sinkt die Rest­schuld, sodass auch der Zins­anteil kleiner wird. Dadurch steigt der Tilgungs­anteil normaler­weise – ein Vorgang, den die kommende Tabelle verdeutlicht.

Diese Entwicklung gilt für ein Annuitäten­darlehen mit gebundenem Sollzins und unver­änderter Rate. Sonder­tilgungen, Tilgungs­satz­wechsel oder Tilgungs­aus­setzungen können den Verlauf verändern.

Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?

Die passende Anfangstilgung hängt von Ihrer finan­ziellen Situation und Ihren Zielen ab. Eine pauschal optimale Tilgung gibt es nicht. Ent­scheidend ist, dass Sie die Monats­rate dauer­haft tragen können und aus­reichend finan­zieller Spielraum für Rück­lagen und uner­wartete Ausgaben bleibt.

Bei der Wahl sollten Sie insbe­sondere folgende Punkte berücksichtigen:

• Ihr monatliches Budget und Ihre laufenden Ausgaben,
• Ihr Alter bei Beginn der Finan­zierung,
• den gewünschten Zeit­punkt der voll­ständigen Rück­zahlung,
• die geplante Restschuld am Ende der Sollzins­bindung,
• vorhandene Rücklagen,
• mögliche, vertraglich verein­barte Sonder­tilgungen,
• die erwartete Entwicklung Ihres Ein­kommens und
• das Risiko einer später teureren Anschluss­finanzierung.

Eine höhere Anfangs­tilgung kann sinnvoll sein, wenn Sie Ihre Schulden schneller redu­zieren möchten und die höhere Monats­rate dauer­haft tragbar ist. Eine niedrigere Tilgung bietet zunächst mehr finan­ziellen Spielraum, kann aber eine längere Rück­zahlung bedeuten.

Berechnen Sie mit dem Tilgungs­rechner verschiedene Tilgungssätze. Prüfen Sie dabei, welche Rate zu Ihrem Haushalts­budget passt und welche Rest­schuld Sie am Ende der Sollzins­bindung voraus­sichtlich tragen können. Übrigens: Nach Angaben des Europace-Datenportals Immobilienfinanzierung liegt der durch­schnitt­liche Tilgungs­satz bei knapp unter 2 % (Stand: September 2026).

So können Sie verschiedene Tilgungen vergleichen

Berechnen Sie mit dem Tilgungs­rechner mehrere Varianten, zum Beispiel mit unter­schied­licher Anfangs­tilgung. Vergleichen Sie dabei nicht nur die Monats­rate, sondern auch:

• Restschuld am Ende der Sollzins­bindung
• jährliche und gesamte Zinskosten
• theoretische Gesamt­laufzeit
• verbleibenden finan­ziellen Spielraum

Die passende Variante ist in der Regel diejenige, deren Rate dauer­haft tragbar ist und deren Rest­schuld zu Ihrer weiteren Finanz­planung passt.

Wie wirkt sich die Tilgung auf die Restschuld aus?

Der gewählte Tilgungssatz beein­flusst, wie schnell die Darlehens­schuld sinkt. Bei einer höheren Anfangs­tilgung wird bei unserer Berechnungs­annahme von Beginn an ein größerer Teil der regel­mäßigen Rate auf das Darlehen angerechnet. Dadurch fällt die Rest­schuld am Ende der Sollzins­bindung normaler­weise geringer aus.

Eine höhere Tilgung führt jedoch auch zu einer höheren Monats­rate. Eine niedri­gere Tilgung belastet das monat­liche Budget zunächst weniger, kann aber eine höhere Rest­schuld, höhere Zins­kosten und eine längere Gesamt­laufzeit zur Folge haben. Mit dem Tilgungs­rechner können Sie die Auswir­kungen verschie­dener Tilgungs­sätze direkt vergleichen. 

Das folgende Rechenbeispiel veran­schaulicht das. Für ein Darlehen von 350.000 € mit einer Sollzins­bindung von 10 Jahren und einem Effektiv­zins von 3,9 % ergeben sich bei unter­schied­lichen Anfangs­tilgungen verschie­dene Verläufe. Es ist zu sehen, dass mit steigender Tilgung die Rest­schuld sinkt, aber gleich­zeitig die Monats­rate steigt.

Merke: Vergleichen Sie nicht nur die Monats­rate. Eine niedrigere Rate kann mit einer höheren Rest­schuld am Ende der Zins­bindung verbunden sein.

Wie beeinflusst der Sollzins den Tilgungsplan?

Der Sollzins bestimmt die Höhe der Zinsen für das Darlehen. Ein höherer Sollzins führt bei gleichem Darlehens­betrag und gleicher anfäng­licher Tilgung normaler­weise zu einer höheren Monats­rate und höheren gesamten Zins­kosten.

Bei gleicher Monats­rate bleibt bei einem höheren Soll­zins weniger Geld für die Tilgung übrig. Die Rest­schuld kann dadurch am Ende der Sollzins­bindung höher ausfallen. Wird dagegen der Tilgungs­satz konstant gehalten, steigt die Monats­rate. Dadurch kann sich die Lauf­zeit verkürzen – die Finan­zierung wird trotz­dem nicht günstiger.

Für einen aussage­kräftigen Vergleich sollten Darlehens­betrag, Sollzins­bindung, Tilgung beziehungs­weise Monats­rate und Sonder­tilgungen gleich ange­setzt werden. Entschei­dend sind Monats­rate, Zins­kosten und Rest­schuld zusammen.

Wie wirken sich Sondertilgungen auf den Tilgungsplan aus?

Eine Sondertilgung ist eine zusätz­liche Rück­zahlung neben der regel­mäßigen Monats­rate. Sie hat mehrere positive Effekte auf die Finan­zierung. Eine Sonder­tilgung kann

• die Restschuld schneller reduzieren,
• die künftigen Zinskosten senken,
• die theoretische Darlehens­laufzeit verkürzen und
• die Restschuld für eine spätere Anschluss­finan­zierung verringern.

Je früher eine Sondertilgung geleistet wird, desto länger wirkt sich die niedrigere Rest­schuld auf die künftige Zins­berech­nung aus. Auch die Höhe und Häufig­keit der zusätz­lichen Zahlungen beein­flussen das Ergebnis.

Mit dem Tilgungs­rechner können Sie die Auswir­kungen einer Sonder­tilgung berechnen. Geben Sie dafür die Höhe der zusätz­lichen Zahlung ein.

Wichtig: Ob Sondertilgungen möglich sind, wie hoch sie aus­fallen dürfen und ob dafür Kosten ent­stehen, steht im Darlehensvertrag.

Warum weicht der reale Tilgungsplan der Bank ab?

Der Tilgungsrechner erstellt eine unver­bind­liche Modell­rechnung. Dafür verwendet er Ihre Eingaben und verein­fachte Berechnungs­annahmen. Der Tilgungs­plan Ihrer Bank kann deshalb abweichen, zum Beispiel durch

• eine taggenaue statt monat­liche oder jähr­liche Zinsberechnung,
• unterschiedliche Zeit­punkte für die Raten­zahlungen (z. B. quartals­weise statt monatlich),
• eine abweichende Verrech­nung von Zinsen und Tilgung,
• Rundungen bei einzelnen Raten oder Zwischen­beträgen,
• eine vertraglich fest­gelegte Schlussrate,
• Bereitstellungszinsen oder weitere Vertrags­kosten sowie
• abweichende Zeit­punkte oder Bedingungen für Sondertilgungen.

Für die tatsächlichen Zahlungen und die verblei­bende Darlehens­schuld ist aus­schließ­lich der Tilgungs­plan Ihres Kredit­vertrags maßgeblich.

Wie lässt sich die Tilgung flexibel anpassen?

Eine flexible Tilgung kann helfen, die Finan­zierung an veränderte Ein­nahmen oder Aus­gaben anzu­passen. Welche Möglichkeiten bestehen, hängt jedoch immer vom Darlehensvertrag und der Zustimmung der Bank ab. Im Wesent­lichen gibt es drei Maß­nahmen, um die Tilgung flexibel zu gestalten.

• Sondertilgungen
• Tilgungssatzwechsel: Hierbei wird die regel­mäßige Tilgung angepasst. Dadurch kann sich auch die Monats­rate erhöhen oder verringern. Das kann sinn­voll sein, wenn sich die finan­zielle Situation dauerhaft verändert.
• Tilgungsaussetzung: Dies bedeutet, dass die reguläre Rück­zahlung zeit­weise redu­ziert oder unter­brochen wird.

Wichtig: Prüfen Sie vor einer An­passung, welche Folgen sie für Monats­rate, Rest­schuld, Lauf­zeit und Zins­kosten hat.

Fazit: Mit dem Tilgungsrechner die Finanzierung planen

Mit dem Tilgungsrechner können Sie Monats­rate, Zins­kosten, Tilgung und Rest­schuld Ihrer Baufinan­zierung berechnen und einen persön­lichen Tilgungs­plan erstellen. Dieser zeigt, wie sich die Finan­zierung unter den gewählten Bedingungen entwickelt und welche Rest­schuld am Ende des berechneten Zeit­raumes verbleiben kann.

Vergleichen Sie verschiedene Varianten insbe­sondere hinsichtlich Monats­rate, Anfangs­tilgung, Sonder­tilgungen und Rest­schuld. Der berech­nete Tilgungs­plan dient dabei als Orien­tierung und ersetzt nicht den verbind­lichen Tilgungs­plan Ihrer Bank.

Häufige Fragen zum Tilgungsrechner

• Was bedeutet eine Tilgung von 2 %?

  Eine anfängliche Tilgung von 2 % bedeutet, dass im ersten Jahr rechnerisch 2 % des ursprünglichen Darlehensbetrags getilgt werden. Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil im weiteren Verlauf normalerweise an, weil der Zinsanteil mit sinkender Restschuld abnimmt.

• Wie kann ich die monatliche Rate berechnen?

  Mit dem Tilgungsrechner können Sie die monatliche Rate berechnen. Tragen Sie dafür den Darlehensbetrag, den Zinssatz und den anfänglichen Tilgungssatz ein.

• Wie hoch ist die Restschuld nach 10 Jahren?

  Eine allgemeingültige Restschuld lässt sich nicht nennen. Sie hängt unter anderem vom Darlehensbetrag, Zinssatz, Tilgungssatz, der regelmäßigen Rate und möglichen Sondertilgungen ab. Geben Sie Ihre persönlichen Werte in den Tilgungsrechner ein, um die voraussichtliche Restschuld nach dem Ende des ausgewählten Zeitraumes zu berechnen.

• Wie kann ich die Darlehenslaufzeit berechnen?

  Mit dem Tilgungsrechner können Sie die theoretische Darlehenslaufzeit berechnen. Das Ergebnis hängt unter anderem von Darlehensbetrag, Monatsrate, Anfangstilgung und Sondertilgungen ab. Die tatsächliche Laufzeit kann abweichen, wenn sich die Konditionen nach dem Ende der Sollzinsbindung ändern.

• Wie lange dauert die Rückzahlung bei 2 % Tilgung?

  Das lässt sich nicht sagen, denn die Darlehenslaufzeit hängt nicht allein von der anfänglichen Tilgung ab. Auch Darlehensbetrag, Zinssatz, Monatsrate, Sondertilgungen und mögliche Änderungen der Konditionen beeinflussen den Tilgungsverlauf. Die theoretische Gesamtlaufzeit können Sie mit dem Tilgungsrechner unter gleichbleibenden Bedingungen ermitteln. Für eine tatsächliche Finanzierung kann sich die Laufzeit durch eine Anschlussfinanzierung oder veränderte Zinssätze ändern.

• Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Tilgungsrate?

  Die Tilgung bezeichnet den Betrag, mit dem Sie Ihre Darlehensschuld zurückzahlen. Die Tilgungsrate beziehungsweise der anfängliche Tilgungssatz beschreibt den prozentualen Anteil des ursprünglichen Darlehensbetrags, der im ersten Jahr getilgt werden soll. Mit dem Tilgungsrechner können Sie die Tilgungsrate verändern und sehen, wie sie sich auf Monatsrate, Restschuld und Laufzeit auswirkt.

• Warum steigt der Tilgungsanteil jedes Jahr?

  Bei einer gleichbleibenden Rate werden die Zinsen jeweils auf die verbleibende Restschuld berechnet. Sinkt die Restschuld, fällt normalerweise auch der Zinsanteil der Rate. Der dadurch freiwerdende Betrag fließt in die Tilgung. Deshalb steigt der Tilgungsanteil im Zeitverlauf in der Regel an.

• Was passiert nach dem Ende der Sollzinsbindung?

  Ist das Darlehen bis dahin nicht vollständig zurückgezahlt, bleibt eine Restschuld bestehen. Für diesen Betrag wird in der Regel eine Anschlussfinanzierung benötigt. Deren Zinsbindung und weitere Bedingungen werden neu vereinbart und stehen zum Zeitpunkt der ursprünglichen Berechnung möglicherweise noch nicht fest.