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Immobilienfinanzierung

Nebenkosten beim Hauskauf und Wohnungskauf: Diese Kaufnebenkosten kommen auf Sie zu

Bei der Hausfinanzierung machen die Kaufnebenkosten bis zu einem Fünftel des Kaufpreises aus. Wir geben Ihnen eine Übersicht aller Nebenkosten, die beim Hauskauf oder Wohnungskauf anfallen, und zeigen Ihnen, an welchen Stellen Sie sparen können.

Nebenkosten Hauskauf: Welche Gebühren erwarten Sie?

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf oder Wohnungskauf an?

Bei der Suche nach einem eigenen Haus oder einer Wohnung haben Sie vielleicht im Vorfeld kalkuliert, mit welcher Finanzierungssumme Sie rechnen können. Die nächste Frage sollte nun sein: „Wieviel Immobilie kann ich mir mit diesem Budget leisten?“ Denn zahlen müssen Sie längst nicht nur den Kaufpreis und Zinsen für Ihre Baufinanzierung, sondern ein Paket aus verschiedenen Nebenkosten. 

Rechenbeispiel – Nebenkosten Hauskauf oder Wohnungskauf

Angenommen, Ihnen stehen mit einem Baudarlehen von 300.000 € und Eigenkapital in Höhe von 100.000 € insgesamt 400.000 € für ein Einfamilienhaus in der Region Hannover zur Verfügung. Weil in Zusammenhang mit dem Kauf weitere Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren, Versicherungen und Umzugskosten entstehen, sollten Sie diese Posten als Kaufnebenkosten von vornherein in die Rechnung mit einbeziehen. In der Regel betragen die Kaufnebenkosten 10 – 20 % des Kaufpreises. Bei einem Budget von 400.000 € sollten Sie also nach Immobilien suchen, die nicht mehr als 340.000 € kosten.

Baunebenkosten vs. Kaufnebenkosten

In einigen Punkten wie bei den Kosten für Notar, Makler und Grunderwerbsteuer ähneln sich die Kaufnebenkosten und die Baunebenkosten. Insbesondere bei der Bauvorbereitung gibt es aber viele zusätzliche Posten zu beachten. Welche das sind, erfahren Sie auf unserer Seite zum Thema Baunebenkosten

Kaufnebenkosten entstehen von Anfang an

Natürlich ist keine Immobilie gleich – für einen ländlich gelegenen Resthof zum Beispiel gelten andere Bedingungen als für eine luxussanierte Eigentumswohnung in einer Großstadt. Die folgenden Informationen sind daher ungefähre Werte, die Ihnen einen Anhaltspunkt geben sollen. Wichtig ist aber in jedem Fall, dass Sie die Nebenkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf von Anfang an im Blick haben. Die ersten hohen Rechnungen erwarten Sie direkt nach der Unterschrift des Kaufvertrags. Und auch, wenn Sie schon eine Weile im neuen Haus wohnen, sollten Sie weitere Rücklagen bereithalten.

Nebenkosten beim Hauskauf und Wohnungskauf je Phase

1. Phase: Vom Suchen der Immobilie bis zum Hauskauf

Um zum Eigentümer Ihrer Wunschimmobilie zu werden, müssen Sie zwangsläufig die Hilfe verschiedener Dienstleister in Anspruch nehmen. Wenn Sie Glück haben, können Sie zwar unter Umständen den Makler umgehen und damit eine Menge Geld sparen – je nach Bundesland darf er 3,5 – 7,1 % des Kaufpreises berechnen. Auch ein Gutachter, der Zustand und Marktwert der Immobilie beurteilt, ist oft zu empfehlen, aber keine Voraussetzung. Um andere Nebenkosten kommen Sie aber leider nicht herum. So sind Sie verpflichtet, einen Notar zu beauftragen. Er kümmert sich unter anderem um die Kaufvertragsentwürfe, die Beurkundung der Vertragsunterzeichnung und veranlasst auch die Eintragung Ihres Namens als neuer Eigentümer im Grundbuchamt. Die einzelnen Posten berechnen sich nach dem Notarkostengesetz und liegen bei etwa 1,5 % des Kaufpreises. Der Grundbucheintrag an sich beträgt etwa 0,5 % vom Kaufpreis.

Bundesländer verlangen unterschiedlich hohe Grunderwerbssteuer

Auch die Grunderwerbssteuer muss jeder Käufer zahlen, allerdings ist sie in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch. In Bayern und Sachsen ist sie am niedrigsten mit 3,5 %, in Hamburg liegt sie bei 4,5 %, in Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, und Sachsen-Anhalt bei 5 %, in Berlin und Hessen bei 6 % und in Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen sowie im Saarland ist sie mit 6,5 % am höchsten.

Wer eine Immobilie für 340.000 € kauft, zahlt also eine Grunderwerbssteuer in Höhe von

  • 11.900 €, wenn sie in München steht,
  • 17.000 €, wenn sie in Bremen steht und
  • 22.100 €, wenn sie in Erfurt steht.

Insgesamt fallen in dieser Phase folgende Nebenkosten an:

Art der KaufnebenkostenHöhe der KaufnebenkostenAnsprechpartner
Maklerprovision3,5 – 7,1 % vom Kaufpreis (kann verhandelt werden)Maklerbüro
Honorar für Gutachter500 – 2000 €Gutachter
Notargebühren1,5 % vom KaufpreisNotar
Grundbucheintrag0,5 % vom KaufpreisGrundbuchamt, Notar
Grunderwerbsteuer3,5 – 6,5 % vom Kaufpreiszuständiges Finanzamt
Für unser Einfamilienhaus in der Region Hannover bedeutet das:
Art der KaufnebenkostenHöhe der Kaufnebenkosten
Maklerprovision 17.000 €
Honorar für Gutachter500 €
Notargebühren5.100 €
Grundbucheintrag1.700 €
Grunderwerbsteuer17.000 €
Gesamt Nebenkosten41.300 €

2. Phase: Nebenkosten rund um die Hausfinanzierung

Der Löwenanteil der Kosten für die Hausfinanzierung besteht natürlich aus den Zinsen, die Sie der Bank für das geliehene Geld über die Laufzeit zahlen. Der reine Sollzins gibt die Höhe des Zinsaufwands an. Der Effektivzins liegt in der Regel etwas höher, weil er weitere Kosten wie Bearbeitungsgebühren und Zahlungskonditionen abbildet. Er soll für den Verbraucher transparent darstellen, welche Darlehenskosten tatsächlich anfallen.

Vergleichen Sie Bauzinsen unterschiedlicher Anbieter miteinander, dann immer nur am Effektivzins und nicht am niedrigeren Sollzins. Bedenken Sie aber, dass auch zum Effektivzins weitere Kosten kommen können. Je nach Finanzierungsphase können zusätzliche Nebenkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf anfallen. Lassen Sie diese außer Acht, muss im schlimmsten Fall eine teure Nachfinanzierung her, da das eingeplante Budget nicht ausreicht. Bei der Berechnung der Hausfinanzierung sollten Sie neben den Bauzinsen folgende Nebenkosten im Blick haben:

  • Rufen Sie das vereinbarte Baudarlehen erst nach mehreren Monaten ab, verlangt die Bank Bereitstellungszinsen. Die meisten Banken gewähren dabei aber eine Kulanzfrist von etwa 6 Monaten, die für Sie kostenfrei bleiben. Bereitstellungszinsen fallen z.B. dann an, wenn Sie sich für einen Neubau entscheiden und es noch dauert, bis Sie einziehen können. Oder wenn der Vorbesitzer noch eine Weile in seiner Immobilie wohnen bleiben möchte.
  • Planen Sie größere Modernisierungen, brauchen Sie den Kredit vielleicht in Teilbeträgen. Dann kann die Bank Teilauszahlungszuschläge verlangen.
  • Eine Nichtabnahmeentschädigung fällt unter Umständen dann an, wenn Sie die Baufinanzierungssumme in dem Zeitraum zwischen Abschluss und Auszahlung der Baufinanzierung herabsetzen wollen.
  • Nicht mehr zulässig sind übrigens Kontoführungsgebühren sowie Schätzgebühren, die früher viele Banken als Kosten für die Wertermittlung der Immobilie an den Kunden weitergereicht hatten.

Während der Hausfinanzierung können folgende Nebenkosten anfallen:

Art der KaufnebenkostenHöhe der KaufnebenkostenAnsprechpartner
Bereitstellungszinsenca. 0,25 % pro Monatkreditgebende Bank
Teilauszahlungszuschläge1 – 1,5 % auf die Teilbeträgekreditgebende Bank
NichtabnahmeentschädigungWird individuell vereinbart, z.B. 2 % des Teilbetrageskreditgebende Bank
Für unser Einfamilienhaus in der Region Hannover bedeutet das:

Wir gehen davon aus, dass die Vorbesitzer des Einfamilienhauses erst 8 Monate nach Unterzeichnung des Kaufvertrages umziehen. Der vereinbarte Kredit von 300.000 € verbleibt solange bei der Bank und kostet nach einem halben Jahr monatlich 0,25 % Bereitstellungszinsen, was 750 € pro Monat entspricht.

Art der KaufnebenkostenHöhe der Kaufnebenkosten
Bereitstellungszinsen2 x 750 € = 1.500 €

3. Phase: Kaufnebenkosten von der Renovierung bis hin zum Umzug

Der behördliche Teil ist erledigt und das Finanzielle ist geklärt – nun geht es darum, die Immobilie zu Ihrem Zuhause zu machen. Vielleicht wollen Sie renovieren oder Sie planen Modernisierungen wie eine neue Heizung, weil die alte schon in die Jahre gekommen ist. Noch während die Handwerker arbeiten, steht der Umzug an. Und vielleicht stellen Sie dabei fest, dass einige der alten Möbel nicht mehr passen oder dass Sie nun einen Raum mehr haben, der eingerichtet werden will. 

In dieser Phase müssen Sie mit folgenden Nebenkosten rechnen:
Art der KaufnebenkostenHöhe der KaufnebenkostenAnsprechpartner
Modernisierungskostenje nach Aufwandbeauftragtes Unternehmen
Umzugskosten500 – 5.000 €beauftragtes Unternehmen
Neue Einrichtungals Richtwert 5 % vom KaufpreisMöbelhaus

Das Haus aus unserem Beispiel stammt aus den 70er Jahren. Es braucht eine neue Gasheizung für 10.000 €, außerdem sollen neue Teppichböden verlegt und die Wände gestrichen werden. Dafür veranschlagen die Handwerker 6.000 €.

Art der KaufnebenkostenHöhe der Kaufnebenkosten
Modernisierungskosten16.000 €
Umzugskosten1.500 €
Gesamt17.500 €

4. Phase: Diese Kosten können nach dem Einzug anfallen

Geschafft! Sie haben es sich in Ihrem neuen Zuhause gemütlich gemacht und die Rechnungen über bislang angefallene Nebenkosten nach und nach abgearbeitet. Leider geht es jetzt weiter mit den laufenden Nebenkosten. Die Gemeinde verlangt jährlich eine Grundsteuer, die Versicherungen wollen bezahlt werden und Sie sollten damit anfangen, Rücklagen für spätere Instandhaltungskosten zu bilden. Sofern Sie eine Eigentumswohnung gekauft haben, zahlen Sie monatlich Hausgeld an den Verwalter.

Richtig teuer kann es werden, sollte die Gemeinde beschließen, zum Beispiel die an ihr Grundstück angrenzende Straße oder Fußwege oder die Straßenbeleuchtung zu erneuern. Je nach Satzung werden dann auch Sie als Eigentümer anteilig zur Rechnung gebeten. Sollte es dazu kommen, müssen Sie mit Beträgen rechnen, die sogar fünfstellig ausfallen können.

Art der KaufnebenkostenHöhe der KaufnebenkostenAnsprechpartner
Versicherungen (z.B. Hausrat, Wohn­gebäude­versicherung, Rechtsschutz)Abhängig von Größe, Ausstattung und LageVersicherungsunternehmen/Makler
GrundsteuerLegen Gemeinden mittels Hebesatz festGemeinde
Instandhaltungskosten1 € pro m² und Monat 
Hausgeldca. 2,70 € pro m² und MonatHausverwaltung
Anlieger-Beiträge3 – 50 € pro m² GrundstückGemeinde

Kaufnebenkosten falsch berechnet – was nun?

Weil jede Bank an einer solide geplanten Baufinanzierung interessiert ist, wird Sie Ihr Berater spätestens bei den Gesprächen für einen konkreten Kredit auf die üblicherweise anfallenden Nebenkosten aufmerksam machen. Doch abseits der fixen Posten wie Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbssteuer sollten Sie nicht außer Acht lassen, welche weiteren Nebenkosten im Zuge der Finanzierung sowie der Modernisierung einer gebrauchten Immobilie auf Sie zukommen. Hier kann ein zusätzlicher fünfstelliger Betrag zusammenkommen. Was passiert, wenn Sie die Nebenkosten falsch berechnen und wie Sie darauf reagieren können, erklären wir Ihnen in den folgenden Absätzen. 

Was passiert, wenn die Nebenkosten beim Immobilienkauf zu niedrig berechnet sind?

Das teuerste Paket an Nebenkosten fällt in der ersten Phase an und besteht aus Notarkosten, Grunderwerbssteuer und dem Eintrag ins Grundbuchamt. Diese 5,5 – 8,5 % des Kaufpreises lassen sich im Vorfeld sicher kalkulieren. In der Regel müssen Sie diese Summe aus Ihrem Eigenkapital aufbringen können, damit die Bank Ihnen überhaupt ein Angebot für ein Darlehen macht. Unter Umständen ist es aber auch möglich, ein Haus ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren.

Haben Sie bei den Nebenkosten zu knapp kalkuliert, macht sich das spätestens dann bemerkbar, wenn nach Unterzeichnung des Kaufvertrags Investitionen anstehen. Zum Beispiel, wenn im ersten Winter die Heizung ausfällt, die eigentlich erst nach 5 Jahren ausgetauscht werden sollte. Oder das Dach gedämmt werden muss. Oder ein Feuchtigkeitsschaden im Keller sichtbar wird, der so schlimm ist, dass sich Ihr Einzug verzögert. Wenn Sie keine finanzielle Unterstützung im Familienkreis finden, müssen Sie bei Ihrer Bank eine Nachfinanzierung beantragen. Die ist aber in der Regel deutlich teurer als Ihre ursprüngliche Baufinanzierung und schraubt Ihre monatlichen Belastungen in die Höhe.

Haben Sie die Kaufnebenkosten zu niedrig berechnet, können Sie die nötigen Sanierungen auch über einen Ratenkredit finanzieren, den einige Banken speziell für Immobilienbesitzer anbieten. Natürlich kommen auch dabei zusätzliche Belastungen auf Sie zu.

Wir empfehlen, bei älteren Immobilien unbedingt vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags von Fachleuten prüfen zu lassen, welche Modernisierungskosten auf Sie zukommen, damit die Immobilie bewohnbar wird. Diese Summe planen Sie dann von vornherein in Ihr Darlehen ein. Andere Renovierungsarbeiten wie die Umgestaltung des Gartens können Sie zur Not dann erst einmal nach hinten verschieben.

Was passiert, wenn die Nebenkosten beim Hauskauf zu hoch berechnet sind?

Stellt sich zum Beispiel heraus, dass die Bausubstanz der gekauften Immobilie doch besser ist als angenommen oder lässt sich Ihr Makler auf eine niedrigere Provision ein, benötigen Sie womöglich nicht die volle Kreditsumme, die Sie mit Ihrer Bank vereinbart haben. Auch das kann ärgerlich sein, denn dann zahlen Sie Zinsen für Geld, das Sie gerade eigentlich gar nicht brauchen.

Sie können dann entweder die Gelegenheit nutzen und andere geplante Investitionen einfach vorziehen. Oder, falls Sie kostenlose Sondertilgungen vereinbart haben, einfach bis zum nächstmöglichen Termin warten, und mit dem übrigen Geld einen Teil Ihres Kredits zurückzahlen. Möchten Sie dagegen die nicht benötigte Kreditsumme auf einen Schlag zurückzahlen, wird die Bank von Ihnen eine Strafgebühr, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. In diesem Fall ist es wichtig nachzurechnen, was sich mehr lohnt.

Nebenkosten richtig berechnen: So gehen Sie bei der Berechnung der Kaufnebenkosten vor

Im Gegensatz zu den Baunebenkosten lässt sich ein Großteil der Kaufnebenkosten bereits im Vorfeld berechnen. Das liegt daran, dass sich viele Posten prozentual am Kaufpreis der Immobilie orientieren. Sie können also noch vor Abschluss des Kaufvertrages überschlagen, wie hoch die Kosten für Notar, Grundbuchamt und Finanzamt ausfallen werden. Auch mit der Bank können Sie über potentielle Extra-Gebühren sprechen.

Schwieriger wird es mit Renovierungs- und Modernisierungskosten. Überlegen Sie von vornherein, welche Umbauten unbedingt nötig sind, um einziehen zu können, und welche Sie notfalls aufschieben können. Am besten lassen Sie sich dabei von einem Experten beraten. Holen Sie sich für Ihre individuellen Wünsche Angebote von verschiedenen Handwerkern ein, um die Kosten zu reduzieren.

Mit dieser Checkliste behalten Sie die Nebenkosten beim Hauskauf im Blick

  • Kalkulieren Sie anhand des Kaufpreises Notarkosten, Grundbuchgebühren und Grunderwerbssteuer
  • Verhandeln Sie mit dem Makler über seine Provision
  • Beauftragen Sie einen Experten, der eine ältere Immobilie auf anstehende Modernisierungen prüft und holen Sie sich Angebote für diese Arbeiten ein
  • Fragen Sie nach Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen erst nach mehreren Monaten ausgezahlt werden soll
  • Fragen Sie die Bank nach Teilauszahlungszuschlägen, sofern umfangreiche Modernisierungen geplant sind
  • Fragen Sie bei der Stadt oder Gemeinde, ob in nächster Zeit Baumaßnahmen an der Straße geplant sind oder die Beleuchtung erneuert werden soll – diese Kosten könnten Ihnen anteilig in Rechnung gestellt werden

4 Tipps, wie Sie die Nebenkosten beim Hauskauf senken können

Auch wenn viele Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie gesetzlich geregelt sind, kann man an einigen Stellen sparen. Hier einige Tipps:

  • Tipp 1: Kaufpreis senken – zumindest auf dem Papier

    Im ersten Schritt sollten Sie prüfen, ob bewegliche Bestandteile der Immobilie wie die Einbauküche, ein Kamin oder eine Sauna in ein extra Vertragswerk aufgenommen werden können. Das bedeutet, dass Sie zwei verschiedene Kaufverträge unterzeichnen – den einen über die Immobilie, den anderen über Mobiliar. Der reine Kaufpreis für das Haus liegt damit etwas niedriger. Und weil sich die Grundbuchgebühren und die Grunderwerbssteuer an diesem Wert bemessen, können Sie diesen Teil der Nebenkosten so deutlich nach unten schrauben.

    Sie dürfen es allerdings nicht übertreiben – das Finanzamt akzeptiert solche Extras üblicherweise in einer Höhe von 15 % des Gesamtkaufpreises.

    Außerdem sollten Sie vorher mit Ihrer Bank sprechen. Denn wenn Sie Mobiliar herausrechnen, verliert Ihre Immobilie an Kreditsicherheit. Dadurch kann sich die Beleihungsgrenze verändern, die Bank gibt Ihnen also weniger Geld. Es kann das Darlehen auch insgesamt verteuern, weil der Sollzins wegen der geringeren Kreditsicherheit steigt. Rechnen Sie vorher durch, ob sich die Steuerersparnis dadurch für Sie überhaupt lohnt.

  • Tipp 2: Grundbuchgebühren reduzieren

    Gewöhnlich wird bei einem Besitzerwechsel die alte Grundschuld des Vorbesitzers gelöscht und eine neue eingetragen. Günstiger aber ist eine sogenannte Abtretung der Grundschuld. Die kreditgebende Bank des Vorbesitzers muss allerdings diesem Vorgang zustimmen.

  • Tipp 3: Maklergebühren verhandeln

    Je nach Region kassieren Makler unterschiedlich hohe Provisionen. Sie sind nicht gesetzlich geregelt, sondern orientieren sich am Markt. In gefragten Gegenden kann es sich der Verkäufer erlauben, die Courtage den Käufer zahlen zu lassen. In Gegenden mit hohem Leerstand dagegen übernimmt der Verkäufer sie meist selbst. Versuchen Sie, die Maklerprovision herunterzuhandeln oder sich mit dem Verkäufer zu einigen, den Betrag 50:50 untereinander aufzuteilen. 

  • Tipp 4: Grunderwerbssteuer entfällt in Ausnahmefällen

    Um die Grunderwerbssteuer kommen Sie in der Regel nicht herum. Es gibt nur wenige Ausnahmen: Wenn der Kaufpreis unter 2.500 € liegt, ist der Erwerb steuerfrei. Und auch wenn Sie ein Haus erben oder es im Rahmen einer Schenkung erhalten, müssen Sie keine Grunderwerbssteuer zahlen. Allerdings kommen dann eventuell andere Forderungen des Finanzamts nach den Bestimmungen des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes auf Sie zu. Wenn Sie an Verwandte 1. Grades, also an Ehepartner, Eltern oder Kinder verkaufen, sind diese von der Besteuerung ausgenommen. Wenn Eltern zum Beispiel an ihre Tochter eine Eigentumswohnung verkaufen, muss sie keine Grunderwerbssteuer zahlen. 

Vergleich.de Tipp

Um bei den Kaufnebenkosten zu sparen, sollte ein Ratenkredit von vornherein als Option für die Hausfinanzierung herangezogen werden. Er ist zwar etwas teurer als eine Baufinanzierung, dafür wird dieser Teil der Kreditsumme aber nicht ins Grundbuch eingetragen. Außerdem liegen die Laufzeiten in der Regel nur bei 5 – 7 Jahren, sodass Sie diese Belastung nicht so lange mit sich herumtragen. 

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