Mit einem Forward-Darlehen reservieren Sie sich einen günstigen Zinssatz, lange bevor Sie Ihre Anschlussfinanzierung benötigen. Wie Sie damit tausende Euro sparen und gleichzeitig Planungssicherheit erlangen, beschreiben wir hier. Dazu wichtige Tipps und Rechenbeispiele.
Ein Forward-Darlehen ist nach der gängigen Definition ein Darlehen, das Sie bereits mit dem Kreditgeber vertraglich fest vereinbaren, lange bevor es ausgezahlt wird. Damit sichern Sie sich den aktuell gültigen Zinssatz bis zu 5 Jahre im Voraus. Allerdings ist das nur als Anschlussfinanzierung im Rahmen eines Immobilienkredites möglich, wenn die Zinsbindung ausläuft.
Mit einem Forward-Darlehen haben Sie Planungssicherheit und profitieren von den niedrigen aktuellen Bauzinsen, falls Sie zum Ende der Zinsbindung höher sein sollten. Allerdings verlangt die Bank einen Zinsaufschlag für das Reservieren der Konditionen. Und Sie gehen das Risiko ein, dass die Zinsen niedriger sein können, wenn das Forward-Darlehen ausgezahlt wird. Sie sind auch in diesem Fall an den Vertrag gebunden.
Bei einem Forward-Darlehen haben Sie die Wahl zwischen einer Prolongation – der Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank – und einer Umschuldung – dem Wechsel zu einem neuen Anbieter.
Der Unterschied liegt in dem Zeitpunkt, wann die Zinsbindung für das Forward-Darlehen beginnt.
Grundsätzlich funktioniert ein Forward-Darlehen wie eine klassische Baufinanzierung.
Der Unterschied ist, dass Sie sich bereits lange vor der Auszahlung der Kreditsumme auf einen Zinssatz festlegen. Sie sind dabei nicht auf die Bank festgelegt, bei der Ihre Finanzierung bereits läuft. Sie haben die Wahl zwischen Ihrer aktuellen Bank und einer anderen.
Läuft dann die Zinsbindung des ersten Hauskredites ab, wird der im Forward-Darlehen vereinbarte Betrag ausgezahlt und Sie lösen damit die bestehende Restschuld ab. Von diesem Zeitpunkt an zahlen Sie das Forward-Darlehen mit den bereits zuvor festgelegten Konditionen ab. Der effektive Jahreszins, den Sie bezahlen, beinhaltet einen Zinsaufschlag für das frühzeitige Reservieren des Darlehens.
Die untenstehende Grafik verdeutlicht das Prinzip am Beispiel von steigenden Zinsen.
Die Kosten für ein Forward-Darlehen sind in jedem Einzelfall unterschiedlich. Sie hängen von mehreren Faktoren ab:
Die genannten Faktoren spielen bei der Berechnung des Zinses für das Forward-Darlehen eine Rolle.
Zusätzliche Kosten entstehen, wenn Sie mit Ihrem Forward-Darlehen zu einem anderen Anbieter umschulden. Denn hierfür fallen neben dem Zinsaufschlag noch Gebühren für die Abtretung der Grundschuld an. Diese belaufen sich in der Regel auf einige hundert Euro.
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zum Forward-Darlehen VergleichDas ist unterschiedlich, denn die Banken berechnen für die Reservierung des Zinses einen Aufschlag. Wie hoch der ausfällt, darüber entscheidet die finanzierende Bank selbst. In den meisten Fällen beträgt der Aufschlag weniger als 0,05 %. Der Zinsaufschlag wird pro Monat berechnet. Das heißt: Je länger Sie sich das Zinsniveau im Voraus sichern, desto höher fällt auch der Aufschlag aus.
Wie sich der Forward-Zins genau berechnet, zeigt das folgende Beispiel: Nehmen wir an, Sie möchten sich einen Zins von 3,0 % mit einer Vorlaufzeit von 40 Monaten für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Ihre Bank berechnet Ihnen für die Vorlaufzeit einen Aufschlag von 0,02 % pro Monat.
Mit dieser Formel können Sie die Zinsen für ein Forward-Darlehen berechnen:
0,02 % x 40 Monate + 3,0 % = 0,8 + 3,0 % = 3,8 %
Das Forward-Darlehen wird durch den Aufschlag am Ende mit einem Zinssatz von 3,8 % pro Jahr verzinst. Wie teuer ein Forward-Darlehen letztendlich ist, hängt also maßgeblich von der Dauer der Vorlaufzeit und der Höhe des Aufschlags ab.
Durchschnittlich liegt der Aufschlag für ein 10-jähriges Darlehen und einer Vorlaufzeit von 24 Monaten aktuell bei unter 0,03 % pro Monat. Bei 36 Monaten zahlen Sie etwas unter 0,08 % extra. Bei Vorlaufzeiten bis zu 12 Monaten verlangen manche Banken sogar gar keinen Aufschlag (Stand: März 2024).
Ein Forward-Darlehen lohnt sich nur, wenn in Zukunft die Zinsen steigen und Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen im Voraus gesichert haben. Mit dem Abschluss des Darlehens gehen Sie also eine Wette ein, dass die Zinsen am Ende Ihrer Zinsbindung höher liegen. Der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt sich besonders in Niedrigzinsphasen, wie wir sie seit einigen Jahren haben. Dann ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Zinsen über kurz oder lang wieder ansteigen.
Als Faustformel gilt: Liegt der gesicherte Zinssatz am Ende der Zinsbindung unter dem allgemeinen Zinsniveau, ist Ihre Wette aufgegangen und das Forward-Darlehen hat sich für Sie ausgezahlt. Bleiben die Zinsen nach Abschluss des Darlehens hingegen gleich oder sinken sogar, zahlen Sie für Ihr Anschlussdarlehen mehr als Sie eigentlich müssten.
Um zu verdeutlichen, wie stark sich steigende, gleichbleibende oder fallende Zinsen auf den Nutzen eines Forward-Darlehen auswirken, haben wir drei unterschiedliche Szenarien für Sie durchgerechnet. Bei allen drei Szenarien ist die Ausgangsposition dieselbe:
Wie sich die Kosten insgesamt verändern, wenn die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung weiter steigen, gleichbleiben oder fallen, zeigt die folgende Tabelle. Die wichtigsten Zahlen stehen in der letzten Zeile: die Zinskosten, die Sie jeweils zahlen müssen.
| Forward Darlehen | Anschlussfinanzierung bei steigenden Zinsen | Anschlussfinanzierung bei gleichbleibenden Zinsen | Anschlussfinanzierung bei sinkenden Zinsen | |
|---|---|---|---|---|
| Kreditsumme | 150.000 € | 150.000 € | 150.000 € | 150.000 € |
| Effektiver Jahreszins | 2,22% (inkl. Zinsaufschlag) | 3,56 % | 1,51 % | 1,13 % |
| Restschuld | 9.231 € | 31.857 € | 0 € | 0 € |
| Zinskosten | 28.071 € | 50.607 € | 17.452 € | 12.525 € |
Das Beispiel macht deutlich, dass sich das Forward-Darlehen nur für Sie lohnt, wenn die Zinsen für die Anschlussfinanzierung steigen. Dank des günstigeren Zinsniveaus des Forward-Darlehens haben Sie in diesem Fall am Ende der 15 Jahre Zinsbindung insgesamt über 20.000 € weniger an Zinskosten gezahlt. Außerdem beträgt die Restschuld am Ende der Zinsperiode nur noch gut 9.200 €.
Das Forward-Darlehen zahlt sich für Sie nicht aus, wenn die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung gleichbleiben oder sinken. In beiden Fällen zahlen Sie mit einem Forward-Darlehen deutlich mehr Zinskosten und es bleibt eine Restschuld, die Sie erneut finanzieren müssen.
Seit 2022 sind die Bauzinsen stark angestiegen, erst zum Jahresende 2023 kam es wieder zu leichten Zinssenkungen. Es kann zwar in der aktuellen Marktsituation zu Ausschlägen nach unten (wie auch nach oben) kommen, aber dass die Zinsen wieder dauerhaft nach unten gehen, ist eher unwahrscheinlich.
Um den richtigen Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward Darlehens zu erwischen, sollten Sie regelmäßig die Zinsentwicklung beobachten. Die Entwicklung der Bauzinsen der letzten Jahre sowie aktuelle Zinsprognosen von Experten geben Ihnen wichtige Hinweise, um die zukünftige Marktentwicklung besser einzuschätzen. Was die Experten vom Finanzdienstleister Dr. Klein zur aktuellen Bauzinsen-Entwicklung sagen, erfahren Sie in unserem Zinskommentar.
"Aktuell verstärkt sich im Markt die Annahme, die Euro-Wächter der EZB könnten auf ihrer geldpolitischen Sitzung im Juni – also noch vor der Sommerpause – den Beginn der Zinswende einläuten. Zudem gehen viele Marktteilnehmer derzeit von einer Zinssenkung von 75 Basispunkten bis zum Jahresende aus. Auf die Baufinanzierungszinsen hat all das momentan wenig Einfluss. Wir erleben aktuell eine sehr stabile Seitwärtsbewegung, wie wir sie in dieser Form lange nicht hatten. Dabei führt das aktuelle Zinsniveau zu einer guten Nachricht: einem Aufschwung im Markt der Immobilienfinanzierung. Die Nachfrage hat seit dem Zinsrückgang Ende 2023 spürbar zugenommen. Vielen Interessenten ist bewusst, dass die zu erwartenden Zinsschritte seitens der EZB bereits in die aktuellen Bauzinsen eingepreist sind und diese daher nicht weiter fallen werden, wenn die Notenbanker den Leitzins dann tatsächlich senken.“
Wie der tagesaktuelle Kurs für Bauzinsen steht, können Sie in unserem Baufinanzierung Vergleich sehen.
Kurzfristig: gleichbleibend
Langfristig: gleichbleibend
Das ist ohne große finanzielle Verluste nicht möglich. Der einmal geschlossene Vertrag behält seine Gültigkeit, auch wenn sich zum Zeitpunkt der Auszahlung die dann gültigen Zinsen deutlich reduziert haben. Sie sind an den unterschriebenen Vertrag und die damit verbundenen Konditionen gebunden. Das gilt auch, wenn sich Ihre Lebensumstände während der Forward-Periode geändert haben und Sie z. B. inzwischen den Wohnort gewechselt haben.
Sie können allerdings das Darlehen bei Fälligkeit nicht annehmen. In diesem Fall zahlen Sie eine hohe Nichtabnahmeentschädigung, die mehrere zehntausend Euro betragen kann.
Darüber hinaus besitzen Sie wie bei jedem Vertrag ein Widerrufsrecht, das Sie bis zu 14 Tage nach der Vertragsunterzeichnung geltend machen können.
Eine Kündigung des Forward-Darlehens ist dann möglich, wenn Sie mit der Bank vertraglich ein Kündigungsrecht vereinbart haben. Die Option „Forward-Darlehen mit Ausstiegsrecht“ verteuert jedoch die Konditionen.
Die Vorlauf- oder auch Forward-Periode wird von Bank zu Bank unterschiedlich gehandhabt. Oft können Sie 3 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung ein Forward-Darlehen abschließen. Bei einigen Anbietern beträgt der Zeitraum bis zu 5 Jahre, bei anderen nur 2 Jahre.
Ist ein Forward-Darlehen aktuell sinnvoll? Ein Forward-Darlehen kann sinnvoll sein, es ist aber auch mit Risiken verbunden. Wägen Sie deshalb gut ab, ob es sich für Sie lohnt.
Zinskommentar von Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, 10. April 2024