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Immobilienfinanzierung

Forward Darlehen – heute Zinsen sichern oder weiter abwarten?

Mit einem Forward Darlehen sichern Sie sich bis zu 60 Monate im Voraus niedrige Bauzinsen für Ihre Anschlussfinanzierung. Wir zeigen Ihnen, wann der Abschluss eines Darlehens für Sie wirklich Sinn macht und wann Sie lieber abwarten sollten.

Was ist ein Forward Darlehen?

Beim Forward Darlehen handelt es sich um eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Mithilfe dieser Darlehensform können Sie sich einen günstigen Zins schon vor Auslaufen Ihrer bestehenden Zinsbindung sichern. Sie reservieren sich den aktuellen Zins also quasi schon Mal für einen späteren Zeitpunkt. Der Vorteil: Steigen die Zinsen im Anschluss, haben Sie durch die Sicherung des günstigen Zinsniveaus am Ende Geld gespart. Dieses können Sie wiederum in die schnellere Tilgung Ihrer Baufinanzierung investieren. Gleichzeitig verschaffen Sie sich durch die Zinsfestschreibung Planungssicherheit, denn mit einem Forward Darlehen wissen Sie bereits heute, wie hoch Ihre Rate nach Ablauf Ihrer Sollzinsbindung ausfallen wird.

Das Forward Darlehen ist im Grunde ein klassisches Annuitätendarlehen, deren Konditionen Sie bis zu 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung vertraglich mit der Bank fixieren können. Bei einer normalen Anschlussfinanzierung ist das frühestens 12 bis 6 Monate vor dem Laufzeitende möglich. Auch beim Forward Darlehen haben Sie die Wahl zwischen einer Prolongation – der Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank – und einer Umschuldung – dem Wechsel zu einem neuen Anbieter.

Was ist das Besondere an dieser Finanzierungsart?

Die Auszahlung des Forward Darlehens beginnt erst, wenn Ihre alte Zinsbindung ausgelaufen ist. Das kann in 5 Jahren oder auch in 6 Monaten sein, je nachdem, mit welcher Vorlaufzeit Sie sich die Zinsen gesichert haben. Diese Phase, der Zeitraum zwischen dem Abschluss des Forward Darlehens und dem Laufzeitbeginn, wird auch Forward-Periode genannt.

Welche Kosten fallen bei einem Forward Darlehen an?

Während der Forward-Periode fallen keine Kosten wie z.B. Bereitstellungszinsen oder monatliche Raten an. Allerdings berechnen Banken Ihnen für die Reservierung des Zinses einen Aufschlag. Wie hoch der ausfällt, darüber entscheidet die finanzierende Bank. Der Zinsaufschlag wird pro Monat berechnet. Das heißt: Je länger Sie sich das Zinsniveau im Voraus sichern, desto höher fällt auch der Aufschlag aus. Wie sich der Forward-Zins genau berechnet, zeigt das folgende Beispiel: Nehmen wir an, Sie möchten sich einen Zins von 1,5 % mit einer Vorlaufzeit von 40 Monaten für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Ihre Bank berechnet Ihnen für die Vorlaufzeit einen Aufschlag von 0,04 % pro Monat:

So berechnet sich der Zinsaufschlag

0,04 % x 40 Monate + 1,5 % = 3,1 % p.a.

Das Forward Darlehen wird durch den Aufschlag am Ende mit einem Zinssatz von 3,1 % pro Jahr verzinst. Wie teuer ein Forward Darlehen letztendlich ist, hängt also maßgeblich von der Dauer der Vorlaufzeit und der Höhe des Aufschlags ab.

Was kostet ein Zinsaufschlag aktuell?
Bei einer Vorlaufzeit von 60 Monaten und einer Kreditlaufzeit von 10 Jahren liegt der Aufschlag aktuell zwischen 0,60 und 0,71 % im Monat. Bei Vorlaufzeiten bis 12 Monaten verlangen viele Banken aktuell sogar gar keinen Aufschlag (Stand: Januar 2017).

Weitere Kosten entstehen, wenn Sie mit Ihrem Forward Darlehen zu einem anderen Anbieter umschulden. Denn hierfür fallen neben dem Zinsaufschlag noch Gebühren für die Abtretung der Grundschuld an. Diese belaufen sich aber in der Regel nur auf einige Hundert Euro.

Schritt für Schritt: So schließen Sie ein Forward Darlehen ab

  1. Prüfen Sie wie lange Ihre Zinsbindung noch läuft: Endet Ihre Zinsbindung in weniger als 60 Monaten, kommt ein Forward Darlehen als Anschlussfinanzierung für Sie in Frage.
  2. Beziehen Sie die Zinsentwicklung in Ihre Entscheidung mit ein: Gehen Sie davon aus, dass die Zinsen in Zukunft steigen, sollten Sie aktiv werden.
  3. Holen Sie sich Angebote für Forward Darlehen ein: Beachten Sie dabei, dass sich die Angebote der Banken nicht nur beim Zins sondern auch bei der Höhe der Aufschläge unterscheiden. Nutzen Sie hierzu z.B. unseren Baugeld Vergleich und erfragen Sie beim jeweiligen Anbieter nach den aktuellen Zinsaufschlägen.
  4. Sprechen Sie mit Ihrer Hausbank: Haben Sie ein günstiges Angebot gefunden, sollten Sie Ihre Bank kontaktieren. Macht diese Ihnen das gleiche Zinsangebot, lohnt sich die Prolongation.
  5. Prüfen Sie auch eine Umschuldung: Finden Sie ein Forward Darlehen, das mehr als 0,1 Prozentpunkte günstiger ist als das Ihrer Hausbank, lohnt sich eine Umschuldung.
  6. Forward Darlehen abschließen: Haben Sie sich für ein Angebot entschieden, unterschreiben Sie den Vertrag. Es entstehen bis zum Ende der Zinsbindung keine Kosten für Sie.

Wann lohnt sich ein Forward Darlehen?

Ein Forward Darlehen lohnt sich nur, wenn Sie in der Zukunft mit steigenden Zinsen rechnen. Mit dem Abschluss des Darlehens gehen Sie also quasi eine Wette ein, dass die Zinsen am Ende Ihrer Zinsbindung höher liegen. Der Abschluss eines Forward Darlehens lohnt sich besonders in Niedrigzinsphasen, denn dann ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Zinsen über kurz oder lang wieder ansteigen. Als Faustformel gilt: Liegt der gesicherte Zinssatz am Ende der Zinsbindung unter dem allgemeinen Zinsniveau, ist Ihre Wette aufgegangen und das Forward Darlehen hat sich für Sie ausgezahlt. Bleiben die Zinsen nach Abschluss des Darlehens hingegen gleich oder sinken sogar, zahlen Sie für Ihr Anschlussdarlehen letztlich mehr als Sie eigentlich müssten. Die unten stehende Grafik verdeutlicht das Prinzip am Beispiel von steigenden Zinsen.

Beispielrechnung: So verändern sich die Kosten je nach Zinsentwicklung

Um zu verdeutlichen, wie stark sich steigende, gleichbleibende oder fallende Zinsen auf die Kosten Ihrer Baufinanzierung auswirken, haben wir drei unterschiedliche Szenarien für Sie durchgerechnet. Bei allen drei Szenarien ist die Ausgangsposition dieselbe: Sie haben sich drei Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung mithilfe eines Forward Darlehens einen Zins von 1,50 % gesichert. Für die 36 Monate Vorlaufzeit berechnet Ihnen die Bank einen Zinsaufschlag von 0,45 %. Der Zins, mit dem Sie Ihre laufende Finanzierung später ablösen, liegt inklusive Zinsaufschlag also bei effektiven 3,17 %. Wie sich die Kosten insgesamt verändern, wenn die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung weiter steigen, gleich bleiben oder fallen, zeigen die folgenden drei Szenarien:

Szenario 1: Sie schließen ein Forward Darlehen ab und die Zinsen steigen
 Forward DarlehenAnschlussfinanzierung
Kreditsumme150.000 €150.000 €
Effektiver Jahreszins3,17 % (inkl. Zinsaufschlag)3,56 %
Zinsbindung15 Jahre15 Jahre
Tilgungsrate4,38 %4 %
Monatliche Rate938 €938 €
Restschuld24.418 €31.857 €
Zinskosten43.258 €50.607 €

Das Rechenbeispiel macht deutlich, dass sich das Forward Darlehen für Sie gelohnt hat. Der Grund: Während der Forward-Periode ist der Zins von 1,5 % auf 3,56 % angestiegen. Sie finanzieren jedoch mit dem günstigeren Forward-Zins von 3,17 % weiter. Bei diesem Rechenbeispiel haben wir die Zinsersparnis von 0,39 % gleich in eine höhere Tilgung investiert. Dank des günstigeren Zinsniveaus und der höheren Tilgung haben Sie am Ende der 15 Jahre Zinsbindung insgesamt 7349 € weniger an Zinskosten gezahlt. Außerdem beträgt die Restschuld am Ende der Zinsperiode nur noch 24.418 €.

Szenario 2: Sie schließen ein Forward Darlehen ab und die Zinsen stagnieren
 Forward DarlehenAnschlussfinanzierung
Kreditsumme150.000 €150.000 €
Effektiver Jahreszins3,17 % (inkl. Zinsaufschlag)1,51 %
Zinsbindung15 Jahre15 Jahre
Tilgungsrate4,38 %6 %
Monatliche Rate938 €938 €
Restschuld24.418 €0 €
Zinskosten43.258 €17.452 €

Beim zweiten Szenario bleiben die Zinsen nach Abschluss Ihres Forward Darlehens bis zum Ende der Zinsbindung konstant bei 1,5 %. Diesen günstigen Zins können Sie sich nicht mehr sichern. Stattdessen müssen Sie nun Ihr Darlehen mit den 3 Jahre zuvor gesicherten 3,17 % weiterfinanzieren. Das Darlehen hat sich in diesem Fall für Sie also nicht ausgezahlt – Ihre Wette ist somit nicht aufgegangen. Hätten Sie abgewartet und eine Anschlussfinanzierung zu 1,5 % abgeschlossen, wären Sie mit einer höheren Tilgung von 6 % bereits nach 14 Jahren und 11 Monaten schuldenfrei. Zusätzlich hätten Sie noch über die gesamte Laufzeit 25.806 € weniger Zinsen gezahlt.

Szenario 3: Sie schließen ein Forward Darlehen ab und die Zinsen sinken
 Forward DarlehenAnschlussfinanzierung
Kreditsumme150.000 €150.000 €
Effektiver Jahreszins3,17 % (inkl. Zinsaufschlag)1,13 %
Zinsbindung15 Jahre15 Jahre
Tilgungsrate4,38 %6,38 %
Monatliche Rate938 €938 €
Restschuld24.418 €0 €
Zinskosten43.258 €12.525 €

Sinken die Zinsen nach Abschluss des Forward Darlehens weiter, entgehen Ihnen weitere Zinseinsparungen. Bei einem effektiven Jahreszins von 1,13 % sind Sie beispielsweise bereits nach 14 Jahren und 6 Monaten schuldenfrei. Außerdem sparen Sie bei entsprechend höherer Tilgung gegenüber dem Forward Darlehen 30.733 € an Zinsen.

Fazit:

Bei einer Vorlaufzeit von 3 Jahren lohnt sich das Forward Darlehen nur, wenn die Zinsen in diesem Zeitraum von 1,5 % auf über 3,17 % steigen. Allerdings hätten Sie dann keine Möglichkeit mehr, sich ein günstigeres Zinsniveau zu sichern. Der Vorteil: Mit dem Forward Darlehen zu 3,17 % hätten Sie für die kommenden 18 Jahre (3 Jahre Vorlaufzeit + 15 Jahre Zinsbindung) Planungssicherheit und wären gegen Zinsanstiege über 3,17 % geschützt. Schließen Sie hingegen kein Forward Darlehen ab und die Zinsen bleiben konstant oder sinken weiter, wären Sie bei Szenario 2 und 3 schon vor Ablauf der 15 Jahre Zinsbindung schuldenfrei. Allerdings gibt es keine Garantie, dass die Zinsen in den kommenden 3 Jahren tatsächlich weiter sinken oder auf demselben Niveau bleiben. Im Gegenteil: Dass die Zinsen in der aktuellen Niedrigzinsphase noch weitere große Sprünge nach unten machen, ist eher unwahrscheinlich. 

Mit Rechner Forward Darlehen planen: Vergleich der Angebote

Um die verschiedenen Angebote für ein Forward Darlehen miteinander zu vergleichen, ist der Zins, die Länge der Vorlaufzeit, die Höhe des Zinsaufschlags sowie die Dauer der Sollzinsbindung ausschlaggebend. Wie sich die Kosten je nach Angebot verändern, können Sie mit unserem Darlehensrechner berechnen. Aktuell günstige Bauzinsangebote finden Sie in unserem Baufinanzierung Vergleich.

Prognose zur aktuellen Zinsentwicklung: Steigen die Zinsen?

Um den richtigen Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward Darlehens zu erwischen, sollten Sie regelmäßig die Zinsentwicklung beobachten. Die Entwicklung der Bauzinsen der letzten Jahre sowie aktuelle Zinsprognosen von Experten geben Ihnen wichtige Hinweise, um die zukünftige Marktentwicklung besser einzuschätzen. Was die Experten zur aktuellen Bauzinsen-Entwicklung sagen, erfahren Sie im Zinskommentar.

Leichter Anstieg der Baufinanzierungszinsen zu verzeichnen

Zinskommentar von Stephan Gawarecki
Vorstandssprecher der Dr. Klein & Co. AG
16. März 2017

Bauzinsen steigen minimal

Der Bestzins für 10-jährige Hypothekendarlehen liegt aktuell bei 1,09% (Stand: 15.03.2017). Das Zinsniveau bleibt damit weiterhin attraktiv und niedrig. Bei der Zinsentwicklung der Bauzinsen ist jedoch ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Dieser ist auf die gestiegenen Renditen von Pfandbriefen und Staatsanleihen zurückzuführen, die 0,2 Prozentpunkte betragen. Das aktuell niedrige Zinsniveau nutzen Verbraucher vor allem, um sich die günstigen Zinsen für ein Forward Darlehen zu sichern. Der Anteil am Forward Darlehen ist zum Vormonat um 1,63 Prozentpunkte auf 17,5 % gestiegen. Wie der tagesaktuelle Kurs für Bauzinsen steht, können Sie in unserem Baugeld Vergleich sehen.

Zinsprognose

Kurzfristig: gleichbleibend

Langfristig: steigend

Vor- und Nachteile des Forward Darlehens

  • Sie können sich ein günstiges Zinsniveau bis zu 5 Jahre im Voraus sichern
  • Bei steigenden Zinsen sind Einsparungen möglich
  • Das Darlehen ist eine Art Versicherung gegen einen Zinsanstieg
  • Es entstehen keine Kosten in der Forward-Periode + Sie haben eine hohe Planungssicherheit
  • Während der Forward-Periode besteht das Risiko einer Zinssenkung
  • Sie legen sich für bis zu 5 Jahre auf einen Anbieter und Zinssatz fest
  • Die Bank berechnet monatliche Zinsaufschläge für die Sicherung des Zins

Kann ich ein Forward Darlehen auch kündigen?

Schließen Sie mit einer Bank einen Vertrag über ein Forward Darlehen, ist dieser für Sie und die Bank verbindlich. Das kann vor allem ärgerlich sein, wenn die Zinsen nach Vertragsabschluss weiter fallen oder konstant bleiben. Denn dann können Sie sich die günstigeren Zinsen nicht mehr für Ihre Baufinanzierung sichern. Gerade bei langen Vorlaufzeiten lässt sich schwer einschätzen, wie sich die Zinsen in diesem Zeitraum noch entwickeln werden. Stehen die Zinsen am Ende Ihrer Zinsbindung tatsächlich günstiger und Sie nehmen das Forward Darlehen nicht an, verlangen Banken eine Nichtannahmeentschädigung. Die Entschädigung ist in der Regel so teuer, dass sich die Ablösung durch einen günstigeren Kredit nicht mehr lohnt.

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Als Kreditnehmer haben Sie nach § 489 BGB grundsätzlich immer das Recht, Ihren Baufinanzierungsvertrag nach 10 Jahren zu kündigen. Auch wenn Sie eine längere Zinsbindung vereinbart haben. Die Frage ist, wann beginnt die Frist beim Forward Darlehen? Laut einem Gerichtsurteil des Landgerichts Bochum vom 14. September 2015 (Aktenzeichen I-1 O 68/15) kann die Vorlaufzeit auf die 10-jährige Frist angerechnet werden, wenn das Forward Darlehen bei der alten Bank abgeschlossen wurde (Prolongation). Ein Beispiel: Verlängern Sie Ihren bestehenden Vertrag mit einem Forward Darlehen drei Jahre vor Ende der Zinsbindung, haben Sie 7 Jahre nach Inkrafttreten der neuen Zinskonditionen bereits das Recht auf Sonderkündigung. Achtung: Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Vergleich.de Tipp

Eine Kündigung des Forward Darlehens ist auch möglich, wenn Sie mit der Bank vertraglich ein Kündigungsrecht vereinbart haben. Die Option „Forward Darlehen mit Ausstiegsrecht“ verteuert jedoch die Konditionen.

Kosten für die Baufi berechnen

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Finanzierungsrechner
Entwicklung der Bauzinsen

Werden die Darlehenszinsen der Baufinanzierung steigen oder fallen? Unser Zinschart sowie die Experten-Prognosen helfen Ihnen dabei, die Zinsentwicklung besser einzuschätzen. 

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