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Immobilienfinanzierung

Maklerprovision: Wer zahlt beim Hauskauf die Maklercourtage?

Beim Kauf einer Immobilie muss oftmals der Käufer die Maklerprovision bezahlen, selbst wenn er den Makler gar nicht beauftragt hat. Wie hoch die Courtage ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wir erklären Ihnen, wie Sie die Maklerkosten möglichst niedrig halten.

Maklerprovision: Gilt das Bestellerprinzip auch beim Hauskauf?

Seit Juni 2015 gilt beim Vermieten von Wohnraum das „Bestellerprinzip“. Das heißt, der Auftraggeber des Maklers, der in der Regel der Vermieter ist, zahlt auch dessen Provision. Anders beim Kaufen: Hier gibt es keine klare Regelung, in der Regel zahlt aber der Käufer.

Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung des Immobilienverbands Deutschland (IVD), erklärt: „Beim Immobilienkauf ist der Prozentsatz, mit dem die Maklerprovision anteilig zum Kaufpreis berechnet wird, theoretisch frei wählbar.“ In § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sei lediglich festgelegt, dass ein Makler erfolgsabhängig und anteilig entlohnt wird. In der Praxis haben sich jedoch bestimmte Prozentsätze durchgesetzt, nach denen der Makler für seine Leistung bezahlt wird. Und meist zahlt diesen Betrag – zumindest anteilig – der Käufer. Nur in Regionen, in denen sich Immobilien schlecht verkaufen lassen, besteht die Chance die Maklerprovision zu umgehen.

Wie unterscheiden sich Maklerprovision, Maklergebühr und Maklercourtage?

Vermittelt ein Makler erfolgreich einen Kauf- oder Mietvertrag, muss er nach § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dafür entlohnt werden. In Bezug auf die Entlohnung eines Maklers werden verschiedene Begriffe verwandt, die jedoch nicht alle ein- und dieselbe Bedeutung haben. Hier ein kurzer Überblick:

  • Maklergebühr: Ein fester Betrag, der für eine Dienstleistung oder für die Benutzung einer Sache zu zahlen ist.
  • Maklercourtage: Sowohl die Vermittlungsgebühr eines Maklers als auch die bei einem Börsengeschäft werden als „Courtage“ bezeichnet.
  • Maklerprovision: Ein variables und erfolgsabhängiges Entgelt, das für eine Dienstleistung anfällt.

„Maklerprovision und Maklercourtage sind in der Sache dasselbe: eine erfolgsabhängige Vergütung des Maklers“, sagt der Experte Osthus vom IVD. "Maklergebühr“ dagegen meint eigentlich einen festen Betrag und unterscheidet sich damit von dem Provisionsgedanken. Trotzdem verwenden viele Makler diesen Begriff synonym zur Provision, um zu betonen, dass ihre Arbeit bei erfolgreicher Vermittlung eine Dienstleistung ist, die bezahlt werden muss. Fragen Sie im Zweifel lieber noch einmal nach, wie Ihr Makler seine Leistung abrechnet.  

Die Innenprovision zahlt der Verkäufer, die Außenprovision der Käufer

Bei der Maklerprovision gibt es zudem noch die Unterscheidung zwischen Innen- und Außenprovision. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom Juni 2014 müssen Immobilienverkäufer die Summe, die für Käufer und Verkäufer anfällt, offenlegen, wenn der Käufer die Immobilie als Kapitalanlage statt als Wohnraum nutzen will. Der Einfachheit halber weisen die meisten Makler seitdem automatisch beide Provisionsarten aus.

Hierbei gilt Folgendes:

  • Innenprovision: Die Provision, die mit dem Verkäufer vertraglich vereinbart wurde, sie wird also vom Verkäufer bezahlt.
  • Außenprovision: Die Provision, die mit dem Käufer vereinbart wurde, sie wird also vom Käufer bezahlt. Sie musste auch vor dem Gerichtsentscheid auf Immobilienangeboten ausgewiesen werden. Nun erhält der Käufer allerdings auch Einblick in den Provisionsanteil, den der Verkäufer zahlen muss.

Höhe der Maklerprovision: So viel zahlen Verkäufer und Käufer je nach Bundesland

Die Prozentsätze, nach denen sich die Maklerprovision berechnet, variieren von Bundesland zu Bundesland teilweise stark. Mal übernimmt der Käufer üblicherweise die volle Provision, manchmal gibt es jedoch die sogenannte „Mischform“ – dann bezahlen sowohl Verkäufer als auch Käufer einen Anteil.

Übersicht zur gängigen Höhe der Maklerprovision nach Bundesland:

 Maklerprovision inkl. 19 % MwSt.Anteil VerkäuferAnteil Käufer
Baden-Württemberg7,14 %3,57 %3,57 %
Bayern7,14 %3,57 %3,57 %
Berlin7,14 %0,00 %7,14 %
Brandenburg7,14 %0,00 %7,14 %
Bremen7,14 % oder 5,95 %3,57 % oder 0,00 %3,57 % oder 5,95 %
Hamburg 6,25 %0,00 %6,25 %
Hessen5,95 %0,00 %5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern5,95 %2,38 %3,57 %
Niedersachsen7,14 % oder 4,76 % / 5,95 %3,57 % oder 0,00 %3,57 % oder 4,76 % / 5,95 %
Nordrhein-Westfalen7,14 %3,57 %3,57 %
Rheinland-Pfalz7,14 %3,57 %3,57 %
Saarland7,14 %3,57 %3,57 %
Sachsen7,14 %3,57 %3,57 %
Sachsen-Anhalt7,14 %3,57 %3,57 %
Schleswig-Holstein7,14 %3,57 %3,57 %
Thüringen7,14 %3,57 %3,57 %

Quelle: Recherche von Vergleich.de. Stand: Mai 2018

Wer also eine Immobilie für 100.000 € erwirbt, muss beispielsweise in Bayern in der Regel 3.750 € Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer zahlen, in Brandenburg 7.500 €, in Hamburg 6.250 € und in Hessen 5.950 €. Ganz genau hinschauen sollten Käufer derzeit in Niedersachsen. Dort können 3.750 €, 4.760 € oder 5.950 € an Maklergebühren fällig werden.

Maklerprovision verhandeln: Nutzen Sie Ihren Spielraum

Da die Maklercourtage beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, gibt es Schwankungen, wie hoch die Gebühr letztlich ausfällt. Das bedeutet jedoch auch einen gewissen Spielraum für Verhandlungen. So können Sie versuchen, den üblichen Provisionssatz etwas zu drücken. Besonders bei schwer vermittelbaren Objekten im ländlichen Raum lohnt es sich immer, beim Makler in punkto Provisionshöhe nachzuhaken. In gefragten Regionen aber müssen Sie damit rechnen, die kompletten Maklergebühren beim Hauskauf zu übernehmen.

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes von 2012 kommt ein Maklervertrag nicht nur durch ausdrückliche Einwilligung, sondern auch durch sogenanntes „schlüssiges Handeln“ zustande. Das bedeutet: Sie schließen auch dann einen Vertrag, wenn Sie als Verkäufer oder Käufer einem Immobilienmakler zu einem von ihm erstellten Angebot, dessen Vermittlung als provisionsabhängig gekennzeichnet ist, eine Anfrage stellen – egal ob persönlich, telefonisch, per Mail oder durch ein Kontaktformular auf einer Website. Seit 2014 ist der Makler allerdings auch gesetzlich dazu verpflichtet, dem Kunden eine Widerrufsbelehrung zuzusenden, die darüber aufklärt, dass der Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist, meist sind es 14 Tage, widerrufen werden kann. Der Vertrag ist danach nur dann unwirksam, wenn nachträglich ein Mangel festgestellt wird, etwa eine fehlende Widerrufsbelehrung. Dann ist der Maklervertrag unwirksam. Eine bereits bezahlte Maklerprovision können Sie in diesem Fall zurückfordern.

Maklerkosten sind nur ein Teil der Kaufnebenkosten

Die Maklerprovision ist bei einem Hauskauf nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Dazu gehören außerdem Gebühren für den Notar (ca. 1 % des Kaufpreises), für die Eintragung ins Grundbuch (ca. 0,5 % des Kaufpreises) und die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland ca. 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises).

Wer also beispielsweise in Rheinland-Pfalz eine Immobilie für 100.000 € erwirbt, muss ca. 1.000 € an Notargebühr, ca. 500 € für die Eintragung ins Grundbuchamt sowie 5.000 € an Grunderwerbsteuer (in Rheinland-Pfalz beträgt der derzeitige Satz 5 %) bezahlen.

Mit der derzeit üblichen Beteiligung an den Maklerkosten in diesem Bundesland von 3,57 % betragen die Kaufnebenkosten beim Kauf einer Immobilie in Rheinland-Pfalz für 100.000 € folglich 10.250 €, also mehr als 10 % der Kaufsumme. Die Kaufnebenkosten sollten Sie auf jeden Fall bei Ihrer Baufinanzierung berücksichtigen. Viele Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten mit Ihrem Eigenkapital decken können.

  • Wann wird die Maklerprovision fällig?

    In der Regel ist im Maklervertrag festgelegt, dass mit Abschluss eines notariell beglaubigten Miet- beziehungsweise Kaufvertrags die Maklercourtage fällig ist. Üblicherweise muss die Provision dann innerhalb von 1–2 Wochen beglichen werden. Muss auch der Verkäufer einen Teil der Courtage zahlen, wird manchmal eine Sonderregelung vereinbart: Er muss erst zahlen, wenn der Käufer ihm den Kaufpreis gezahlt hat beziehungsweise dieser fällig ist.

  • Kann ich die Maklerkosten umgehen?

    Sehen Sie von Tricksereien lieber ab. Wer versucht, nach Abschluss eines Maklervertrages die Maklerprovision zu umgehen – zum Beispiel, indem er sich direkt an den Verkäufer wendet oder seinen Ehe- oder Lebenspartner als Käufer vorschickt, hat schlechte Karten. Die Dienstleistung, die das Abrechnen einer Provision rechtfertigt, hat der Makler an diesem Punkt bereits erbracht. Die Maklercourtage ist auf jeden Fall fällig.

  • Ist der Makler bei Sachmängeln zu Schadenersatz verpflichtet?

    „Makler, die nicht ausdrücklich beratend tätig sind, sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, etwaige Sachmängel an einer Immobilie, über die sie der Verkäufer nicht in Kenntnis gesetzt hat, selbst aufzudecken“, sagt der Immobilienexperte Osthus. Eine Ausnahme sei es, wenn es für den Makler offen ersichtlich ist, dass die Angaben des Verkäufers fehlerhaft sind.

    Konkret heißt das: Sie als Käufer können nicht davon ausgehen, dass ein Makler beispielsweise ein Gutachten zu einer Immobilie erstellen lässt. Entdeckt der Käufer nach dem Kauf einen Mangel, haftet dafür also in der Regel nicht der Makler, sondern der Verkäufer. Das kann zu einem zermürbenden Rechtsstreit führen. Osthus rät deshalb jedem Käufer dringend dazu, eine Immobilie, die er ernsthaft erwerben will, von einem Sachverständigen auf etwaige Mängel untersuchen zu lassen. „Im Vergleich zu den Gesamtkosten ist das meist ein vergleichsweise geringer finanzieller Aufwand, der viel Ärger ersparen kann.“

Checkliste Maklergebühren: Worauf muss ich bei der Maklerprovision achten?

Haben Sie beim Immobilienkauf in punkto Maklerprovision an alles gedacht? Nutzen Sie unsere Checkliste.

  • Stellen Sie sicher, dass Ihre Wunschimmobilie nur von einem Makler angeboten wird oder der Verkäufer und Sie nicht unterschiedliche Makler beauftragt haben, um eine doppelte Maklergebühr zu vermeiden.
  • Ein Maklervertrag kommt auch dann zustande, wenn Sie mit einem Makler nur telefonisch oder über das Internet, etwa über eine Annonce, Kontakt aufnehmen sowie der Makler Sie darüber aufgeklärt hat, dass das Angebot provisionspflichtig ist und Sie über das 14-tägige Widerrufsrecht für den Vertrag informiert hat. Ein Maklervertrag ist unwirksam, wenn über dieses Widerrufsrecht nicht belehrt wurde oder innerhalb der Frist widersprochen wurde. Dann fällt selbstverständlich auch keine Provision an.
  • Die Kaufnebenkosten, zu denen die Maklerprovision gehört, sollten Sie vorab im Budget fest mit einplanen, da sie bis zu 20 % der Erwerbskosten der Immobilie ausmachen können.
  • Die Höhe der Maklercourtage unterliegt beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung keiner gesetzlichen Regelung. Somit sollten Sie versuchen, darüber zu verhandeln. Achten Sie auch auf Abweichungen von den marktüblichen Provisionen wie einer Fest- oder Zusatzprovision.
  • Kommt durch die Vermittlung des Maklers ein Kauf- beziehungsweise Mietvertrag zustande, so ist die vereinbarte Provision in der Regel innerhalb von 2–3 Wochen fällig. Ein anderslautendes Zahlungsziel kann vorab vereinbart werden und sollte schriftlich fixiert werden.
  • Die Maklerprovision ist in der Regel auch dann fällig, wenn Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag wieder einvernehmlich auflösen, wenn dieser vorab durch die Vermittlung des Maklers wirksam zustande gekommen ist.
  • Die Maklerprovision kann nicht umgangen werden, indem ein direkter Kontakt mit dem Eigentümer der Immobilie aufgenommen wird oder durch Abschließen des Kaufvertrags durch einen Lebenspartner.
  • Bei Mietverträgen darf der Makler keine Provision berechnen, wenn ein wirtschaftlicher Interessenskonflikt besteht (etwa weil er selbst Eigentümer ist) oder wenn der gemietete Wohnraum preisgebunden oder öffentlich gefördert ist.
  • Bei Neubauprojekten weist der Bauträger die Vermittlung der Immobilie nicht als Außenprovision in Form einer Maklergebühr aus, sondern sie wird in der Regel als Innenprovision in die Verkaufssumme eingepreist. Sie zahlen also dennoch Provision.
  • Nur wer ein Haus verkauft, kann die Maklerprovision von der Steuer absetzen, wenn ein sogenannter „steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn“ entstanden ist. Das ist der Fall, wenn die veräußerte Immobilie beispielsweise vermietet war oder zum Betriebsvermögen zählte und innerhalb von 10 Jahren verkauft wurde.
Vergleich.de Tipp

Derzeit diskutieren Politiker immer wieder darüber, das Bestellerprinzip auf den Immobilienkauf auszudehnen. „Das ist aber noch sehr unkonkret“, so Christian Osthus vom IVD. Er rät deshalb davon ab, Immobilienkäufe zu vertagen in der Hoffnung, sich durch die Gesetzesnovelle die Maklerkosten zu sparen. „Die Immobilienpreise steigen rasant, der höhere Kaufpreis würde die Ersparnis tilgen.“

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