Immobilienfinanzierung

Die Höhe der Tilgung bestimmt, wann Sie schuldenfrei sind

Die Tilgung ist das Herzstück der Immobilienfinanzierung. Sie bestimmt nämlich, wie schnell Sie Ihre Immobilie zurückzahlen, wie hoch Ihre monatliche Belastung ist und wann Sie schuldenfrei sind. Unsere Tipps helfen Ihnen, Ihre optimale Tilgungsrate zu finden.

Die Tilgung, das Herzstück der Immobilienfinanzierung

Was bedeutet Tilgung?

Die häufigste Darlehensform der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie das Darlehen über die gesamte Kreditlaufzeit in Form einer festen monatlichen Rate zurück, die sogenannte Tilgung. Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. 

Zinsanteil variiert je nach Darlehenssumme

Auf die Höhe des Zinsanteils können Sie keinen Einfluss nehmen. Diese wird von verschiedenen Faktoren wie dem Sollzins, der Darlehenssumme sowie Ihrer Kreditwürdigkeit bestimmt. Die Höhe des Tilgungsanteils können Sie dagegen frei bestimmen.

Tilgungsanteil - So funktioniert das Herzstück Ihrer Baufinanzierung

Mit dem Tilgungsanteil bezahlen Sie die eigentliche Kreditsumme zurück. Die Tilgung muss insgesamt mindestens 1 % der Kreditsumme betragen. Bei der Höhe des Tilgungsanteils ist entscheidend, wie hoch Ihre monatliche Belastung sein darf und bis wann Sie das Baudarlehen zurückgezahlt haben möchten. Dabei gelten folgende goldene Regeln: 

Monatliche Belastung: Hier gilt als Faustregel, dass die Rate nicht höher als 40 % Ihres monatlichen Gesamteinkommens sein sollte. Bei einem Netto-Einkommen von 3.765 € wären dies 1.506 €, die Sie maximal für die reine Tilgung des Baudarlehens im Monat aufbringen sollten.

Rückzahlungsdauer: Grundsätzlich sollte eine Immobilie bis zum Rentenalter abbezahlt sein. Je höher die Tilgung ist, desto schneller sind Sie schuldenfrei. Die optimale Tilgungsrate ist aber immer von der individuellen Lebenssituation abhängig und sollte an diese angepasst sein.

Beispielrechnung: Hohe Tilgungsrate lohnt sich

Wie stark sich die Tilgungshöhe auf die Gesamtkosten und die Dauer einer Baufinanzierung auswirkt, zeigt Ihnen unsere Beispielrechnung zu Rate, Zins und Tilgung: Angenommen, Sie nehmen ein Darlehen in Höhe von 320.000 Euro auf. Der Sollzins beträgt 2,8 %, die Sollzinsbindung 10 Jahre. Nach Ende der Zinsbindung liegt der Zinssatz unverändert bei 2,8 %.

Tilgung Rate Restschuld bisherige Zinsleistung Gesamtlaufzeit des Darlehens
1 % 1.013,33 € 283.120,64 € 84.720,24 € 47 Jahre und 9 Monate
2 % 1.280,00 € 246.240,38 € 79.840,38 € 31 Jahre und 4 Monate
3 % 1.546,67 € 209.360,08 € 74.960,48 € 23 Jahre und 7 Monate
4 % 1.813,33 € 172.481,25 € 70.080,85 € 19 Jahre
5 % 2.080,00 € 135.600,99 € 65.200,99 € 15 Jahre und 11 Monate

Vorteil 1: Verkürzung der Laufzeit

Der Vorteil einer hohen Tilgungsrate ist anhand dieser Beispielrechnung deutlich zu erkennen. Bereits bei einer Tilgung von 2 % verkürzt sich die Laufzeit einer Baufinanzierung gegenüber einer Tilgung von einem Prozent um mehr als 15 Jahre. Die Restschuld nach zehn Jahren ist zudem um über 20.000 € geringer.

Vorteil 2: bessere Konditionen bei der Anschlussfinanzierung

Auch bei einer Anschlussfinanzierung hat eine höhere Tilgungsrate Vorteile: Aufgrund der niedrigeren Restschuld ist das neu aufzunehmende Baudarlehen nicht nur wesentlich kleiner, sondern auch erheblich günstiger. Außerdem wird eine schnelle Tilgung von vielen Banken mit einem Zinsrabatt belohnt. Dieser wirkt sich positiv auf die zu zahlende Zinsleistung aus und kann die aufgenommene Baufinanzierungssumme so noch einmal um mehrere tausend Euro senken.

Auswirkung der Tilgung auf Zinsanteil und Restschuld

Anhand der Grafik können Sie sehen, wie sich die Tilgung zum Zinsanteil bei einem Annuitätendarlehen verhält.

Auswirkung der Tilgung auf Zinsanteil und Restschuld

Bei einer konstanten Rate reduziert sich die Restsumme Ihrer Immobilienfinanzierung stetig, denn

  • mit jeder monatlichen Zahlung steigt der Tilgungsanteil, also die Kreditsumme, die Sie bereits an die Bank zurückgezahlt haben. Somit sinkt die Restschuld des Baudarlehens.
  • Dadurch, dass die Restsumme sinkt, verringert sich der Zinsanteil, denn die Zinskosten werden immer auf die Restsumme berechnet.

Bei einer hohen Tilgung fallen somit schneller weniger Zinsen auf den Restbetrag an. Eine niedrigere Tilgungsrate dagegen lässt den Zinsanteil langsamer sinken – Sie brauchen somit länger, um das Darlehen vollständig abzubezahlen. Das heißt im Umkehrschluss: Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller bezahlen Sie Ihre Baufinanzierung zurück.

Auswirkung des Sollzinssatzes auf Tilgung und Restschuld

Umgekehrt wirken sich auch höhere Zinsen posi­tiv auf die Ge­samt­lauf­zeit Ihres Dar­lehens aus. Posi­tiv? Ja, weil Sie bei einem Annui­tä­ten­dar­lehen eine monat­lich gleich­blei­bende Rate zahlen und sich der Zins­an­teil immer anhand der Dar­lehens­höhe im Vor­monat be­rech­net. Bei einem hohen Soll­zins­satz macht sich der Unter­schied viel schneller be­merk­bar, auch wenn Sie erst wenig ge­tilgt haben. Der Zins­an­teil ver­ringert sich, und damit steigt auto­matisch der Til­gungs­an­teil an.

Bei einem niedrigen Soll­zins­satz sollten Sie daher von An­fang an in eine höhere Til­gung in­ves­tieren. Ideal ist eine Ge­samt­annui­tät (als Zins­satz + Til­gungs­satz) von min­des­tens 4,5 – 5 %.

Wann ist eine niedrige Tilgung von 1 % sinnvoll?

Als die Bauzinsen extrem niedrig lagen, war die allgemeine Empfehlung, eine hohe Tilgungsrate von mindestens 2 % zu wählen. Bei Zinsen von 3,5 % und mehr ergeben sich damit aber monatliche Raten, die von vielen Kreditnehmern nicht mehr zu leisten sind. Aufgrunddessen sind viele Banken wieder dahin zurückgekehrt, Darlehen mit einer niedrigen Tilgung von 1 % anzubieten. Dagegen spricht nichts, sofern Sie Ihre Restschuld im Auge behalten. Überlegen Sie sich am besten im Vorfeld, wann Sie Ihren Kredit spätenstens vollständig zurückgezahlt haben möchten, und wählen Sie eine möglichst lange Zinsbindung. Wenn es möglich ist, planen Sie Sondertilgungen ein.

In den folgenden Tabellen sehen Sie, mit welcher Restschuld nach 20 Jahren und mit welcher Gesamtlaufzeit Sie bei einem Darlehen in Höhe von 250.000 € rechnen müssen.

Gesamtlaufzeit bei 1 % Tilgung bei verschiedenen Sollzinssätzen

Sollzinssatz Gesamtlaufzeit
3 % 46 Jahre, 4 Monate
4 % 40 Jahre, 4 Monate
5 % 35 Jahre, 11 Monate

Restschuld nach 20 Jahren bei 1 % Tilgung bei verschiedenen Sollzinssätzen

Sollzinssatz Restschuld nach 20 Jahren
3 % 181.605 €
4 % 173.587 €
5 % 164.368 €

Mehr Flexibilität während der Tilgungszeit

Die Rückzahlung des Baudarlehens können Sie nicht nur anhand der Tilgungshöhe beeinflussen. Weitere nützliche Optionen, die beim Vertragsabschluss unbedingt beachtet werden sollten, sind die Möglichkeiten zur Sondertilgung, zur Tilgungsaussetzung und zum Tilgungswechsel.

  • Sondertilgung
    Sondertilgungen sind Extrazahlungen, die Sie unabhängig von den regelmäßigen Raten leisten können. Bei einigen Anbietern können Sie Sondertilgungen bis zu einer bestimmten Höhe jährlich kostenfrei vornehmen. Bei anderen gibt es sie nur gegen einen Zinsaufschlag. Wägen Sie bereits beim Vertragsabschluss gut ab, ob eine Sondertilgung für Sie infrage kommt und mit welchen Kosten diese eventuell verbunden ist.
  • Tilgungsaussetzung
    Um während der Darlehenslaufzeit auf finanzielle Engpässe reagieren zu können, ist es möglich, sogenannte Tilgungsaussetzungen im Vertrag festzuhalten. Während der Tilgungsaussetzung zahlen Sie nur die anfallenden Zinsen, nicht aber den Tilgungsanteil. Ob eine Tilgungsaussetzung möglich ist, hängt vom Kreditinstitut ab. In einigen Fällen ist diese auch nicht kostenfrei, zudem verlängern Sie mit einer Tilgungsaussetzung auch die Laufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung.
  • Tilgungswechsel
    Mit einem Tilgungswechsel können Sie ähnlich wie bei einer Sondertilgung die Rückzahlung der Baufinanzierung beschleunigen. Denn mit einem Tilgungswechsel verändern Sie Ihre Tilgungshöhe. Ändert sich Ihre finanzielle Situation langfristig, beispielsweise aufgrund einer Gehaltserhöhung, können bei vielen Kreditinstituten bis zu zwei Tilgungswechsel kostenlos pro Jahr durchgeführt werden.

Vergleichen Sie in verschiedenen Angeboten für eine Baufinanzierung nicht nur den Zinssatz, sondern auch, ob Möglichkeiten für kostenfreie Sondertilgungen, Tilgungswechsel und Tilgungsaussetzungen gegeben sind. In unserem Immobilienfinanzierung Vergleich sehen Sie auf einen Blick die unterschiedlichen Optionen.

Vergleich.de Tipp

Es gibt die Möglichkeit, eine Baufinanzierung zu splitten. Dabei teilen Sie bei Vertragsabschluss die Gesamtsumme auf eine kurze und lange Zinsbindung mit verschiedenen Tilgungshöhen auf. Da für kurze Laufzeiten in der Regel günstigere Zinssätze angeboten werden, können Sie so einige tausend Euro sparen.

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