Die Höhe der Tilgung bestimmt, wann Sie schuldenfrei sind

Das Wichtigste in Kürze

• Der Begriff Tilgung bedeutet bei einer Bau­finanzierung die plan­mäßige Rück­zahlung des Dar­lehens in regel­mäßigen Raten oder als Einmal­zahlung.
• Der Tilgungssatz beschreibt den Prozent­satz der ursprüng­lichen Darlehens­summe, der pro Jahr zurück­gezahlt wird.
• Bei einer Baufinanzierung liegt der Tilgungssatz oft im Bereich von 1–3 %.
• Je höher die Tilgung, desto höher ist die Rate und desto schneller ist das Haus­darlehen abbezahlt.

Was bedeutet Tilgung?

Die häufigste Darlehensform der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie das Darlehen über die gesamte Kreditlaufzeit in Form einer festen monatlichen Rate zurück, die sogenannte Tilgung. Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. 

Zinsanteil variiert je nach Darlehenssumme

Auf die Höhe des Zinsanteils können Sie keinen Einfluss nehmen. Diese wird von verschiedenen Faktoren wie dem Sollzins, der Darlehenssumme sowie Ihrer Kreditwürdigkeit bestimmt. Die Höhe des Tilgungsanteils können Sie dagegen frei bestimmen.

Tilgungsanteil - So funktioniert das Herzstück Ihrer Baufinanzierung

Mit dem Tilgungsanteil bezahlen Sie die eigentliche Kreditsumme zurück. Die Tilgung muss insgesamt mindestens 1 % der Kreditsumme betragen. Bei der Höhe des Tilgungsanteils ist entscheidend, wie hoch Ihre monatliche Belastung sein darf und bis wann Sie das Baudarlehen zurückgezahlt haben möchten. Dabei gelten folgende goldene Regeln: 

Beispielrechnung: Hohe Tilgungsrate lohnt sich

Wie stark sich die Tilgungshöhe auf die Gesamtkosten und die Dauer einer Baufinanzierung auswirkt, zeigt Ihnen unsere Beispielrechnung zu Rate, Zins und Tilgung: Angenommen, Sie nehmen ein Darlehen in Höhe von 320.000 Euro auf. Der Sollzins beträgt 3,3 %, die Sollzinsbindung 10 Jahre. Nach Ende der Zinsbindung liegt der Zinssatz unverändert bei 3,3 %.

Vorteil 1: Verkürzung der Laufzeit

Der Vorteil einer hohen Tilgungsrate ist anhand dieser Beispielrechnung deutlich zu erkennen. Bereits bei einer Tilgung von 2 % verkürzt sich die Laufzeit einer Baufinanzierung gegenüber einer Tilgung von 1 % um fast 15 Jahre. Die Restschuld nach 10 Jahren ist zudem um fast 35.000 € geringer.

Vorteil 2: bessere Konditionen bei der Anschlussfinanzierung

Auch bei einer Anschlussfinanzierung hat eine höhere Tilgungsrate Vorteile: Aufgrund der niedrigeren Restschuld ist das neu aufzunehmende Baudarlehen nicht nur wesentlich kleiner, sondern auch erheblich günstiger. Außerdem wird eine schnelle Tilgung von vielen Banken mit einem Zins­rabatt belohnt. Dieser wirkt sich positiv auf die zu zahlende Zinsleistung aus und kann die aufgenommene Bau­finanzierungs­summe so noch einmal um mehrere tausend Euro senken.

Beispiele mit unserem Tilgungsrechner selbst ermitteln

Der folgende Tilgungsrechner gibt Ihnen die Möglichkeit, anhand einiger Parameter unterschiedliche Tilgungen zu ermitteln. Dazu machen Sie folgende Angaben:

• Zinsbindung in Jahren
• Darlehensbetrag
• effektiver Jahreszins
• monatliche Rate
• Tilgungsrate
• mögliche Sondertilgungen

Über den Befehl "Berechnung starten" werden Ihnen zwei Varianten der zu Ihren Angaben passenden Tilgung angezeigt, die jeweils einen ausführlichen Tilgungsplan enthalten.

Auswirkung der Tilgung auf Zinsanteil und Restschuld

Anhand der Grafik können Sie sehen, wie sich die Tilgung zum Zinsanteil bei einem Annuitätendarlehen verhält.

• Bildbeschreibung

  Ein Diagramm, das zeigt, wie sich im Laufe der Jahre, die die Rückzahlung des Darlehens dauert, der Zins- und der Tilgungsanteil verändern. Mit jedem Jahr verringert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Die Höhe der Monatsrate bleibt dabei über den gesamten Zeitraum unverändert.

Bei einer konstanten Rate reduziert sich die Restsumme Ihrer Immobilienfinanzierung stetig, denn

• mit jeder monatlichen Zahlung steigt der Tilgungsanteil, also die Kreditsumme, die Sie bereits an die Bank zurückgezahlt haben. Somit sinkt die Restschuld des Baudarlehens.
• Dadurch, dass die Restsumme sinkt, verringert sich der Zinsanteil, denn die Zinskosten werden immer auf die Restsumme berechnet.

Bei einer hohen Tilgung fallen somit schneller weniger Zinsen auf den Restbetrag an. Eine niedrigere Tilgungsrate dagegen lässt den Zinsanteil langsamer sinken – Sie brauchen somit länger, um das Darlehen vollständig abzubezahlen. Das heißt im Umkehrschluss: Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller bezahlen Sie Ihre Baufinanzierung zurück.

Auswirkung des Sollzinssatzes auf Tilgung und Restschuld

Umgekehrt wirken sich auch höhere Zinsen posi­tiv auf die Ge­samt­lauf­zeit Ihres Dar­lehens aus. Posi­tiv? Ja, weil Sie bei einem Annui­tä­ten­dar­lehen eine monat­lich gleich­blei­bende Rate zahlen und sich der Zins­an­teil immer anhand der Dar­lehens­höhe im Vor­monat be­rech­net. Bei einem hohen Soll­zins­satz macht sich der Unter­schied viel schneller be­merk­bar, auch wenn Sie erst wenig ge­tilgt haben. Der Zins­an­teil ver­ringert sich, und damit steigt auto­matisch der Til­gungs­an­teil an.

Bei einem niedrigen Soll­zins­satz sollten Sie daher von An­fang an in eine höhere Til­gung in­ves­tieren. Ideal ist eine Ge­samt­annui­tät (als Zins­satz + Til­gungs­satz) von min­des­tens 4,5–5 %.

Wann ist eine niedrige Tilgung von 1 % sinnvoll?

Als die Bauzinsen extrem niedrig lagen, war die allgemeine Empfehlung, eine hohe Tilgungsrate von mindestens 2 % zu wählen. Bei Zinsen von 3,5 % und mehr ergeben sich damit aber monatliche Raten, die von vielen Kreditnehmern nicht mehr zu leisten sind. Aufgrunddessen sind viele Banken wieder dahin zurückgekehrt, Darlehen mit einer niedrigen Tilgung von 1 % oder 1,5 % anzubieten. Dagegen spricht nichts, sofern Sie Ihre Restschuld im Auge behalten. Überlegen Sie sich am besten im Vorfeld, wann Sie Ihren Kredit spätestens vollständig zurückgezahlt haben möchten, und wählen Sie eine möglichst lange Zinsbindung. Wenn es möglich ist, planen Sie Sondertilgungen ein.

In der folgenden Tabelle sehen Sie beispielhaft, mit welcher Restschuld nach 20 Jahren und mit welcher Gesamtlaufzeit Sie bei einem Darlehen in Höhe von 250.000 € mit einer Tilgung von 1 % rechnen müssen.

Mehr Flexibilität während der Tilgungszeit

Die Rückzahlung des Baudarlehens können Sie nicht nur anhand der Tilgungshöhe beeinflussen. Weitere nützliche Optionen, die beim Vertragsabschluss unbedingt beachtet werden sollten, sind die Möglichkeiten zur Sondertilgung, zur Tilgungsaussetzung und zum Tilgungswechsel.

• Sondertilgung
  Sondertilgungen sind Extrazahlungen, die Sie unabhängig von den regelmäßigen Raten leisten können. Bei einigen Anbietern können Sie Sondertilgungen bis zu einer bestimmten Höhe jährlich kostenfrei vornehmen. Bei anderen gibt es sie nur gegen einen Zinsaufschlag. Wägen Sie bereits beim Vertragsabschluss gut ab, ob eine Sondertilgung für Sie infrage kommt und mit welchen Kosten diese eventuell verbunden ist.
• Tilgungsaussetzung
  Um während der Darlehenslaufzeit auf finanzielle Engpässe reagieren zu können, ist es möglich, sogenannte Tilgungsaussetzungen im Vertrag festzuhalten. Während der Tilgungsaussetzung zahlen Sie nur die anfallenden Zinsen, nicht aber den Tilgungsanteil. Ob eine Tilgungsaussetzung möglich ist, hängt vom Kreditinstitut ab. In einigen Fällen ist diese auch nicht kostenfrei, zudem verlängern Sie mit einer Tilgungsaussetzung auch die Laufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung.
• Tilgungswechsel
  Mit einem Tilgungswechsel können Sie ähnlich wie bei einer Sondertilgung die Rückzahlung der Baufinanzierung beschleunigen. Denn mit einem Tilgungswechsel verändern Sie Ihre Tilgungshöhe. Ändert sich Ihre finanzielle Situation langfristig, beispielsweise aufgrund einer Gehaltserhöhung, können bei vielen Kreditinstituten bis zu zwei Tilgungswechsel kostenlos pro Jahr durchgeführt werden.

Vergleichen Sie in verschiedenen Angeboten für eine Baufinanzierung nicht nur den Zinssatz, sondern auch, ob Möglichkeiten für kostenfreie Sondertilgungen, Tilgungswechsel und Tilgungsaussetzungen gegeben sind. In unserem Immobilienfinanzierung Vergleich sehen Sie auf einen Blick die unterschiedlichen Optionen.

Fazit: Die passende Tilgung bringt Planungssicherheit

Tilgung bezeichnet die plan­mäßige Rück­zahlung eines aufge­nommenen Dar­lehens, zum Bei­spiel bei einer Bau­finanzierung. Mit jeder Tilgungs­zahlung ver­ringert sich die Rest­schuld, also der noch offene Betrag des Kredits. Die Tilgung erfolgt meist in regel­mäßigen Raten, die zusammen mit den Zinsen an die Bank gezahlt werden.

Die Tilgungsrate gibt an, wie viel Prozent des ur­sprüng­lichen Kredit­betrags pro Jahr zurück­gezahlt werden. Sie hat einen entschei­denden Ein­fluss auf die Baufinan­zierung. Eine hohe Tilgungs­rate führt zu einer schnelleren Rück­zahlung des Dar­lehens und reduziert die Gesamt­kosten, da weniger Zinsen anfallen. Aller­dings ist in diesem Fall die monat­liche Belastung höher.

Die Tilgung sollte so gewählt werden, dass sie zu den indivi­duellen Lebens­umständen passt. Für einen Bau­herren ist die Fest­legung der Tilgungs­höhe eine zentrale Ent­scheidung. Die passende Tilgung sorgt für eine Balance zwischen schneller Rück­zahlung und leist­barer Rate.