Wie sicher ist Crowdinvesting in Immobilien?

Generell gilt die Investition in Immobilien als sichere Geldanlage mit einer hohen Wertbeständigkeit. Wenn Sie Ihr Geld mit Crowdinvesting in Immobilien investieren, gehen Sie aber doch ein Risiko ein. Sollte das Immobilienprojekt in die Insolvenz gehen, werden Sie als Privatinvestor Ihr Geld wahrscheinlich komplett abschreiben müssen. Das liegt daran, dass diese Immobilien-Investments fast immer als Nachrangdarlehen geregelt werden. Das bedeutet, dass im Insolvenzfall zunächst die Banken bedient werden und erst danach die Forderungen privater Anleger – wenn noch etwas von der Insolvenzmasse übrig ist. Einlagensicherungen des Staates und der Banken wie beim Tagesgeld oder Festgeld gibt es nicht. Der Totalverlust Ihres Kapitals kann also nicht ausgeschlossen werden.

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Immobilien-Investments im Vergleich

Unser Vergleich von Immobilien-Investments, den Sie oben sehen, bietet Ihnen die grundlegenden Informationen ausgewählter Angebote zur Geldanlage mit Crowdinvesting in Immobilien. Dazu gehören:

der Name des Anbieters
der zugesagte Zinssatz
eine Klickmöglichkeit zum Anbieter
Prüfsiegel von Prüf- und Bewertungsorganisationen wie z.B. dem TÜV Saarland

Mit einem Klick auf den Button „mehr Informationen“ gelangen Sie direkt auf die Website der ausgewählten Plattform, also des Anbieters des vorgestellten Immobilien-Investments. Dort finden Sie alle notwendigen Angaben zu den angebotenen Immobilienprojekten:

Zinssatz
Beschreibung der Projekte
Höhe der Mindesteinlage
Bonus-Aktionen
weitere Hintergrundinformationen
Kontaktmöglichkeiten

Haben Sie sich entschieden und möchten Sie in eine der vorgestellten Immobilien investieren, können Sie sich sofort auf der Anbieter-Website registrieren. Dazu sind in der Regel nur Ihr Name, Ihre Anschrift und E-Mailadresse notwendig.

Wie funktioniert ein Immobilien-Investment mit Crowdinvesting?

Im Folgenden erklären wir Ihnen Einzelheiten zum Crowdinvesting in Immobilien, beleuchten die Grundlagen des Immobilien-Investments und zeigen, wie Sie dabei am besten vorgehen. Dazu beantworten wir Fragen wie „Wie kann ich in Immobilien investieren?“ und „Wann lohnt sich eine Kapitalanlage in Immobilien?“.

Was ist Crowdinvesting in Immobilien?

Crowdinvesting in Immobilien ist eine Form der Geldanlage, bei der viele Privatinvestoren in ein Immobilienprojekt investieren. Dabei kann es sich um den Bau eines Bürogebäudes, einer Wohnanlage oder eines Einkaufszentrums handeln. Die Vermittlung zwischen den privaten Geldgebern und dem Projektträger geschieht über spezialisierte Plattformen. Bei einem Immobilien-Investment mit Crowdinvesting können Sie relativ hohe Gewinne bis zu 8 % erzielen.

Wie funktioniert das Investieren in Immobilien mit Crowdinvesting?

Der Ablauf eines Immobilien-Investments mit Crowdfunding kann in vier Abschnitte unterteilt werden.

1. Die Vermittlungsplattform bietet ein zuvor geprüftes und bewertetes Immobilienprojekt an. Es wird ausführlich beschrieben mit allen wichtigen Kennzahlen zum Immobilien-Investment wie die geplante Rendite, die Laufzeit und der Auszahlungszeitpunkt der Rendite.

2. Interessieren Sie sich als Anleger für ein bestimmtes Immobilienprojekt, müssen Sie sich bei der Plattform registrieren. Dazu ist in einem ersten Schritt nur Ihre E-Mail-Adresse notwendig. Nun erhalten Sie weitere Informationen zum Projekt.

3. Haben Sie sich endgültig entschieden, müssen Sie für die Investition Ihre personenbezogenen Daten angeben. Dazu gehören u.a. Ihr Name, Ihre Anschrift und Geburtsdatum sowie Ihre Bankverbindung und Steuernummer.

4. Nachdem Sie eine Bestätigung Ihres Investments erhalten haben, zahlen Sie den von Ihnen festgelegten Investitionsbetrag per Überweisung oder Lastschriftverfahren ein. Je nach Vereinbarung erhalten Sie jährlich oder am Ende der Laufzeit Ihre Rendite.

In den meisten Fällen erfolgt der komplette Investitionsvorgang digital. Das postalische Versenden von Dokumenten ist dann nicht notwendig.

Anbieter von Immobilien-Investments

In Deutschland ist das Immobilien-Investment der größte Bereich beim Crowdinvesting noch vor Marktsegmenten wie Mittelstandsunternehmen, Startups und erneuerbare Energien. Anbieter wie Exporo, Bergfürst und Engel und Völkers Digital Invest präsentieren Projekte, die insgesamt ein Investitionsvolumen von mehreren Milliarden Euro haben. Die folgende Tabelle bietet einen Überblick über wichtige Anbieter im Bereich Immobilien-Investment.

	Bergfürst	dagobertinvest	Engel & Völkers Digital Invest	Exporo	HomeRocket	iFunded
Gründungsjahr	2011	2016	2017	2014	2015	2015
Sitz der Plattform	Berlin	Wien, Berlin	Berlin	Hamburg	Gräfelfing	Berlin
Mindestbeteiligung	10 €	250 €	100 €	ab 1 €	250 €	500 €
Laufzeiten	bis 3,5 Jahre	bis 2 Jahre	bis 3 Jahre	bis 3 Jahre	bis 4 Jahre	bis 2 Jahre
beworbener Zinsertrag	5 – 7,5 %	7,05 – 7,75 %	4 – 7 %	4 – 7 %	bis 8 %	5 – 10 %
finanzierte Projekte	83	156	30	395	83	25
vermitteltes Kapital	112.000.000 €	59.000.000 €	60.000.000 €	751.000.000 €	47.000.000 €	120.000.000 €

Quelle: Vergleich.de, Stand: November 2020

Checkliste: Darauf kommt es beim Immobilien-Investment an

Punkt 1: Befindet sich das Objekt in einer guten Lage?

Eine attraktive, gefragte Lage gibt Sicherheit für den Erfolg eines Projekts. Kleine Ortschaften, Lärmquellen wie eine stark befahrene Straße in der Nähe des geplanten Objekts, soziale Brennpunkte und schlechte Verkehrsanbindung wirken sich hingegen oft risikoreich auf ein Bauvorhaben aus. Auch Umweltbelastungen in der Nähe des Immobilien-Investments können den Erfolg des Projekts gefährden und sollten von Ihnen vorab ausgeschlossen werden.

Punkt 2: Liegt die Beurteilung eines Gutachters vor?

Die Beurteilung eines unabhängigen Gutachters liefert Ihnen gute Anhaltswerte darüber, ob die Kosten des Bau- oder Sanierungsprojekts angemessen und plausibel sind. Außerdem erhalten Sie mit einem Gutachten die Einschätzung eines Fachmannes, ob der angesetzte Verkaufspreis oder die kalkulierten Mieteinnahmen realistisch sind. Aus diesen Angaben können Sie die Chancen für das Immobilien-Investment ableiten. Hier haben wir für Sie noch einmal die wichtigsten Punkte der Checkliste, worauf es beim Immobilien-Investment ankommt, zusammengefasst:

die Lage des Objektes
der Allgemeinzustand der Immobilie
ausreichend Eigenkapital der Projektentwickler
Beurteilung eines Gutachters

Auf der Suche nach einem passenden Immobilien-Investment können Sie verschiedene Angebote anhand der folgenden Anhaltspunkte unter die Lupe nehmen. Sie bieten Ihnen eine erste Orientierung, wie erfolgsversprechend eine geplante Investition ist.

Punkt 3: Können Sie den Allgemeinzustand der Immobilie einschätzen?

Vertrauen Sie bei der Wahl des Immobilien-Investments auf Ihren gesunden Menschenverstand und fragen Sie sich, ob Sie selbst als Mieter oder Käufer Interesse an der Immobilie hätten. Generell gilt: Neubauten sind risikoreicher als Bestandsimmobilien, gepflegte Immobilien erfolgsversprechender als Objekte mit einem großen Renovierungsbedarf. Bei einem Neubau-Projekt sollten Sie außerdem darauf achten, ob es eine Baugenehmigung für das geplante Projekt gibt und ob die Finanzierung gesichert ist, ansonsten kann das Projekt nach der Investitionsrunde gefährdet sein oder im schlechtesten Fall erst gar nicht gebaut werden.

Punkt 4: Steuert der Projektentwickler ausreichend Eigenkapital bei?

Beim Crowdinvesting in Immobilien steuern private Anleger meistens nur einen Teil der Finanzierung bei. Den Löwenanteil macht in der Regel der Fremdanteil durch die Baufinanzierung der Bank aus. Das Kapital der Kleinanleger wird zusammen mit dem Eigenkapital des Projektentwicklers als sogenanntes Mezzanine-Kapital gewertet. Als Faustregel gilt: Umso mehr Eigenkapital der Projektentwickler in das Immobilien-Investment einbringt, umso stärker ist er persönlich in das Projekt involviert. Und je höher die Fremdkapitalquote, umso stärker ist das Projekt gefährdet, weil die Bank bei einer möglichen Insolvenz zuerst bedient wird und danach für private Investoren im schlechtesten Fall nichts mehr übrigbleibt.

Wie sind die Erfahrungen mit Immobilien-Crowdinvesting?

Crowdinvesting ist in Deutschland eine noch relativ neue Anlageform. Deshalb fragen sich viele Anleger, ob es spezielle Risiken bei Plattformen wie Exporo, Bergfürst und weiteren gibt und wie die Erfahrungen anderer Investoren aussehen.

Es existieren zahlreiche Blogs und Finanzforen, in denen Anleger ihre Sicht darlegen. Dort sind überwiegend positive Berichte zu finden. In einigen Fällen kam es zu Verzögerungen bei einzelnen Immobilienprojekten, was eine verzögerte Auszahlung der Rendite zur Folge hatte.

Sehr selten ist die Insolvenz eines Projektträgers, was für die Investoren einen Totalausfall bedeutet. So geschehen 2019 beim Bauprojekt „Z19 Stadthaus plus“ in Bernburg, das über Bergfürst vermittelt wurde. Die Plattformen prüfen jedes Projekt, bevor sie es in ihr Angebot aufnehmen. Aber eine umfassende Sicherheit können sie natürlich nicht gewähren.

Weitere Möglichkeiten für ein Immobilien-Investment

Neben dem Crowdfunding gibt es weitere Möglichkeiten, wie Sie Ihr Geld in Immobilien investieren können. Dabei wird zwischen dem direkten und indirekten Investment unterschieden.

Indirektes Immobilien-Investment

Zu den indirekten Immobilien-Investments gehört das Crowdinvesting, wie wir es oben beschrieben haben. Weitere Formen sind:

Immobilienaktien: Mit Immobilienaktien erwerben Sie Anteile an Unternehmen, die an der Börse gehandelt werden und in der Immobilienbranche tätig sind. Dabei kann es sich um Wohnungsbaugesellschaften, große Immobilienmakler, Hausverwaltungs- oder Bauunternehmen handeln. Einen Gewinn erwirtschaften Sie entweder durch die Ausschüttung einer Rendite am Ende des Geschäftsjahres oder wenn Sie die Aktie teurer verkaufen als Sie sie gekauft haben.
Immobilienfonds: Immobilienfonds werden von professionellen Investoren zusammengestellt. Diese Fonds-Manager sammeln Geld von Privatanlegern und investieren es in Unternehmen der Immobilienbranche. Es gibt offene Immobilienfonds, deren Volumen unbegrenzt ist. Hier können Sie jederzeit Ihre Anteile am Fonds verkaufen. In geschlossenen Immobilienfonds ist die Geldmenge begrenzt und Sie müssen Ihren Anteil über eine festgelegte Laufzeit halten.
Immobilien-ETFs: Ein ETF (exchange-traded fund) ist ein börsengehandelter Indexfonds, der nicht die Wertentwicklung einer Aktie, sondern eines ganzen Indizes abbildet. Das kann z.B. der DAX oder der Dow Jones sein. Bei einem Immobilien-ETF werden die Aktien von Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind, zusammengefasst. Es handelt sich also um ein ganzes Paket, das nach bestimmten Kriterien zusammengestellt ist. Mit einem ETF Sparplan können Sie bereits ab 25 € monatlich in Immobilien investieren.
Immobilienanleihen: Immobilienanleihen sind festverzinsliche Wertpapiere von Unternehmen der Immobilienbranche. Sie erhalten regelmäßige Zinsen und erhalten Ihr eingesetztes Kapital nach dem Ende der Laufzeit zurück. Das bedeutet, Sie als Anleger geben dem Unternehmen einen Kredit. Anleihen werden an der Börse gehandelt.

Direktes Immobilien-Investment

Bei der direkten Investition in Immobilien kaufen Sie ein Objekt und vermieten es dann möglichst gewinnbringend. Dabei kann es sich um ein einzelnes Haus, um mehrere Häuser oder um eine bzw. mehrere Wohnungen handeln.

4 % Gewinn als Minimum

Mit unserem Renditerechner für Immobilien können Sie in wenigen Schritten bestimmen, wie hoch Ihre Rendite bei Immobilien als Kapitalanlage ausfallen kann. Hier gilt die Faustregel, dass die Rendite mindestens 4 % betragen sollte, damit sich die Investition lohnt.

Wie viel Geld braucht man, um in Immobilien zu investieren?

Das ist unterschiedlich und hängt von der Form Ihrer Investition ab. Beim Crowdinvesting über spezielle Plattformen können Sie sich bereits mit wenigen hundert Euro beteiligen.

Bei anderen Investitionsformen in Immobilien wie geschlossenen Fonds bestehen teilweise Mindestanlagesummen, die sehr unterschiedlich ausfallen können. Und Aktien haben stark voneinander abweichende Preise. Letzten Endes hängt die Höhe Ihrer Investition von Ihrer Anlagestrategie und dem zur Verfügung stehenden Kapital ab.

Möchten Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen und als Eigenheim nutzen, dann ist es sinnvoll genügend Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung mitzubringen. Die Höhe des Eigenkapitals hängt vom Immobilienpreis ab. Es gilt die Regel, dass 30 - 35 % des Kaufpreises ideal sind. Bei einem Haus im Wert von 300.000 € sind das 90.000 – 105.000 €. Damit können Sie zum einen die Kaufnebenkosten bezahlen, die bis zu 15 % des Preises ausmachen. Zum anderen verringern Sie mit Ihrem Eigenkapital die Kreditsumme und erhalten so von der Bank einen besseren Zinssatz.