Bereitstellungszinsen: So vermeiden Sie die Zinsen für ungenutzte Baudarlehen

Das Wichtigste in Kürze

• Banken verlangen Bereitstellungs­zinsen, wenn ein bereits geneh­migter Kredit nicht sofort, sondern zu einem späteren Zeit­punkt oder in Teil­be­trägen abge­rufen wird.
• Die Höhe der Bereit­stellungs­zinsen beträgt ca. 0,25 % im Monat oder 3 % pro Jahr.
• Bereitstellungs­zinsen kommen häufig bei Bau­finanzie­rungen vor, weil die Aus­zahlung des Dar­lehens nach Baufort­schritt in mehreren Etappen erfolgt.
• Die meisten Baufinanzierungen ent­halten bereit­stellung­szinsfreie Zeit­räume von 3–12 Monaten.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die Sie als Darlehensnehmer auf noch nicht abgerufene Kreditbeträge zahlen. Denn Geldgeber wie Banken oder Sparkassen berechnen nicht nur Zinsen auf bereits ausgezahlte Darlehenssummen, sondern auch auf bewilligte Gelder, die sie länger als vertraglich vereinbart zur Auszahlung bereithalten. Nehmen Sie also das bereitgestellte Kapital nicht innerhalb einer vereinbarten bereitstellungsfreien Zeit ab, verlangt die Bank eine Entschädigung in Form von Bereitstellungszinsen.

Banken gewähren oft eine bereitstellungsfreie Zeit

Nach Abschluss eines Darlehens gewährt Ihnen die Bank meist für einige Monate eine bereitstellungsfreie Zeit. In dieser Zeit zahlen Sie nur Zinsen für das bereits erhaltene Geld. Ist die bereitstellungszinsfreie Frist jedoch abgelaufen, zahlen Sie doppelt Zinsen: zum einen die Sollzinsen für den bereits abgerufenen Teil des Darlehens, zum anderen Bereitstellungszinsen für den Teil, den Sie noch nicht abgerufen haben. Hinzu kommt oft auch noch von Anfang an die monatliche Tilgungsrate, also die Rückzahlung der Schuld. Denn bei vielen Baudarlehen beginnt mit der ersten Zahlungsrate auch bereits die Tilgungsphase auf den vollen Kreditbetrag. Entsprechend erhöht sich somit der zu zahlende Betrag um die vereinbarte Tilgungsrate von beispielsweise 2 % jährlich auf die Darlehenssumme.

Der Tilgungsbeginn ist nicht bei allen Banken gleich: Manche Kreditinstitute wie die KfW-Förderbank bieten ein tilgungsfreies Jahr ab der ersten Darlehensauszahlung an oder vereinbaren einen festen Starttermin für die Tilgungsphase. Tilgungsfreie Monate halten die monatliche Zahlung niedriger, was gerade in der Anfangsphase für Bauherren attraktiv ist, da sie während dieser Zeit häufig eine Doppelbelastung aus Miete und Baufinanzierung tragen müssen. Bedenken Sie jedoch, dass sich der Schuldenberg in einer tilgungsfreien Phase nicht verringert. Dadurch verteuert sich das Darlehen über die gesamte Laufzeit gesehen. Beginnen Sie deshalb mit der Tilgung spätestens mit der Fertigstellung des Baus.

Wann muss ich Bereitstellungszinsen zahlen?

Vor allem bei Bauvorhaben sind Bereitstellungszinsen häufig nicht zu umgehen. Denn Bauherren zahlen nach Baufort­schritt, also in Etappen. Die Folge: Sie rufen immer nur so viel Geld aus dem bewilligten Baudarlehen ab, wie sie tatsächlich für den Moment benötigen. So begleichen Sie als Bauherr in der Regel zunächst die Rechnung der Baufirma für den Aushub und den Rohbau, dann die einzelnen Handwerker­rech­nungen für den Innenausbau bis hin zu den Rechnungen für die Außen­anlagen. Aber auch wer einen Neubau schlüssel­fertig von einem Bau­träger kauft, zahlt nach einem in der Makler- und Bauträger­verordnung festgelegten und vertraglich geregelten Ratenschema nach Baufortschritt.

Bereitstellungszinsen auch beim Hauskauf möglich

Nicht nur Bauherren müssen mit Bereitstellungs­zinsen rechnen: Manchmal kommen auch Käufer von bereits fertig­gestellten Immobilien nicht darum herum, Bereit­stellungs­zinsen zu zahlen. Dann nämlich, wenn es zu unvorherge­sehenen Verzöge­rungen zwischen dem Zeit­punkt der Bereit­stellung der Kredit­mittel und der Inanspruch­nahme des Kredits kommt. Ein typisches Beispiel für eine solche Situation ist eine Verzögerung, weil der Kauf­vertrag einige Zeit vor der tatsächlichen Übergabe der Immobilie geschlossen wurde. Meist muss die Bank in diesen Fällen dann die volle Kredit­summe für mehrere Monate bereitstellen, wodurch die Bereit­stellungs­zinsen ebenfalls auf die volle Kreditsumme anfallen und somit besonders hoch sind.

Warum verlangen Banken überhaupt eine Bereitstellungsgebühr?

Sie sollen Geld für etwas zahlen, das Sie noch gar nicht erhalten haben? Das mag auf den ersten Blick etwas seltsam anmuten. Bei genauerer Betrachtung gibt es aber durchaus nachvollziehbare Gründe für die Bereitstellungsgebühr:

• Geldgeber argumentieren damit, dass sie durch das Bereitstellen des Darlehens nicht mehr mit dem Geld „arbeiten“ können. Sie können es also während der Zeit nicht mehr gewinnbringend anlegen oder anderweitig als Darlehen vergeben. Diesen Gewinnausfall bzw. Zinsverlust holen sie sich von Ihnen als Kreditnehmer über die Bereitstellungsprovision zurück.
• Als zweiten Rechtfertigungsgrund führen die Banken oft an, dass sie die bereitgehaltenen Gelder selbst am Kapitalmarkt beschaffen müssen. Das verursacht Kosten für sie, weil die Banken ebenfalls Zinsen zahlen müssen. Über die Bereitstellungszinsen gleichen sie diese Kosten aus.

Wie hoch sind Bereitstellungszinsen in der Regel?

Die Bereitstellungszinsen betragen in der Regel zwischen 3 und 3,5 %. Da die Bereitstellungszinsen nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einfließen, sind sie für den Laien auch nicht auf Anhieb als Kostenpunkt erkennbar. Die Banken verstecken sie im Kleingedruckten des Darlehensvertrags. Lesen Sie daher vor der Unterzeichnung genau, was im Kreditvertrag steht – zumal der Bereitstellungszins häufig nicht wie der Sollzins pro Jahr, sondern pro Monat angegeben wird. So werden aus 0,25 % pro Monat, die sich zunächst nach einem geringen Betrag anhören, aufs Jahr gerechnet stolze 3 % Bereitstellungszinsen. Viele Banken halten an dem vor Jahrzehnten eingeführten Satz für Bereitstellungszinsen in Höhe von ca. 3 % pro Jahr schon lange fest.

Dass das geparkte Geld unter Umständen teurer ist als das bereits geliehene Geld, bemängeln Kritiker schon seit geraumer Zeit. Einige Banken und regionale Sparkassen haben daher nachgebessert und ihre Bereitstellungszinsen inzwischen dem Sollzinsniveau angepasst.

Wie werden Bereitstellungszinsen berechnet?

Überprüfen Sie Ihren Darlehensvertrag immer genau hinsichtlich der Berechnungsweise, die die Bank für den Bereitstellungszins verwendet. Es gibt zwei Methoden:

• Die Bank erhebt einen anrechenbaren Bereitstellungszins: Bei Baufinanzierungen kommt üblicherweise der anrechenbare Bereitstellungszins zur Anwendung. Das bedeutet, die Bank berechnet Bereitstellungszinsen nur für den Teil des Kredits, der von Ihnen als Kreditnehmer noch nicht abgerufen wurde.
• Die Bank erhebt einen nicht anrechenbaren Bereitstellungszins: Es gibt auch Darlehen, bei denen die Bank einen nicht anrechenbaren Bereitstellungszins verlangt: Hier müssen Darlehensnehmer immer auf die gesamte Darlehenssumme Bereitstellungszinsen zahlen. Konkret heißt das: Selbst, wenn Sie schon einen Großteil des Darlehens abgerufen haben, müssen Sie trotzdem auf den vollen Darlehensbetrag eine Bereitstellungsprovision zahlen – für Sie als Kreditnehmer ist dies natürlich die deutlich schlechtere, weil teurere Variante. 

Ab wann müssen Sie die Bereitstellungsprovision zahlen?

Wann die bereitstellungsfreie Zeit beginnt, ist von Baufinanzierer zu Baufinanzierer verschieden: Bei einigen Kreditinstituten beginnt sie mit der Darlehenszusage durch den Geldgeber, bei anderen erst mit dem Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrags. Fällig wird die Bereitstellungsprovision, sobald die mit dem Kreditgeber vertraglich vereinbarte bereitstellungsfreie Zeit abläuft. Je länger das Bauvorhaben dauert, desto wahrscheinlicher ist es somit, dass Sie als Bankkunde Bereitstellungszinsen zahlen müssen.

Wie lange dauert die bereitstellungsfreie Zeit?

Die Dauer der bereitstellungsfreien Zeit legt die Bank individuell fest. Manche Institute gewähren von sich aus 3 Monate Karenzzeit, andere 12 Monate. Vereinzelt finden sich sogar Banken, die 15 Monate anbieten – allerdings meist nur gegen einen Aufschlag auf den Darlehenszins für den gesamten Darlehensbetrag und die gesamte Darlehenslaufzeit. Dieser Aufschlag beträgt im Durchschnitt zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten pro Monat des gewünschten Verlängerungszeitraums.

Ein Beispiel: Statt 1,5 % Sollzins pro Jahr zahlen Sie bei einer dreimonatigen Verlängerung der bereitstellungsfreien Zeit zwischen 1,53 % und 1,59 % pro Jahr – und das für die komplette Laufzeit. Es kann für Sie also durchaus günstiger sein, für ein paar Monate Bereitstellungszinsen zu zahlen als eine Sollzinserhöhung in Kauf zu nehmen.

Außerdem gut zu wissen: Während manche Banken mit sich reden lassen und die bereitstellungsfreie Zeit gegen einen Aufpreis verlängern, bleiben andere hart und beharren auf den im Darlehensvertrag genannten Zeitraum. Nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit berechnet die Bank die Bereitstellungszinsen auf den Tag genau. Sie als Darlehensnehmer zahlen sie jedoch üblicherweise zusammen mit Ihrer monatlichen Darlehensrate.

Beispielrechnung: So wirken sich Bereitstellungszinsen auf die monatlichen Kosten aus

Dass Bereitstellungszinsen ein ziem­liches Loch ins Budget reißen können, zeigt fol­gendes Bei­spiel: Ange­nommen Sie haben für eine Eigen­tums­wohnung im Wert von 400.000 € im Januar ein Dar­lehen von 250.000 € aufgenommen. 

150.000 € des Kredits sind bereits im Februar für die Bezahlung der ersten Bauab­schnitte ent­nommen worden. Die Bank gewährt 3 Monate Bereit­stellungs­frist, die mit Vertrags­schluss am 1. Januar beginnt und mit dem 31. März abläuft.

Ab 1. April bis zum 31. Juli verlangt sie für die Bereit­stellung der rest­lichen 100.000 € monat­lich 0,25 % Zinsen, was einem Betrag von 250 € pro Monat ent­spricht. Das sind immerhin 1.000 € für 4 Monate, die zusätz­lich zu allen anderen Kosten fällig werden.

Im August zahlt die Bank Ihnen dann auch die restlichen 100.000 € aus. Erst ab diesem Zeit­punkt fallen keine Bereit­stellungs­zinsen mehr an, wie folgende Tabelle zeigt.

Fazit: Bis zur Auszahlung des gesam­ten Dar­lehens kommen bei die­sem Bei­spiel 1.000 € Bereit­stellungs­zinsen zu­sammen. Sollte es auf der Bau­stelle sogar zu Ver­zöge­rungen kommen, so dass der Kredit­betrag weitere Monate nicht ausge­zahlt wird, erhöhen sich die Bereit­stellungs­zinsen ent­sprechend der Dauer der Verzö­gerung.

Bereitstellungszinsen oder mehr bereitstellungsfreie Zeit – was ist günstiger?

Auch wenn Sie ein Darlehen mit einem günstigen Sollzins abschließen, können, bei nicht ausreichender bereitstellungsfreier Zeit, die Bereitstellungszinsen den Zinsvorteil schnell wieder zunichtemachen. Sie sollten deshalb genau ausrechnen, ob die Zahlung von Bereitstellungszinsen wirklich günstiger ist, als die Aufnahme eines Kredits mit einem höheren Darlehenszins, bei dem Ihnen die Bank eine längere bereitstellungsfreie Zeit gewährt.

So vermeiden oder reduzieren Sie Bereitstellungszinsen

Es gibt Strategien, mit denen Sie Bereitstellungszinsen umgehen können:

1. Vereinbaren Sie eine lange bereitstellungsfreie Zeit: Sind Sie ein Kunde mit guter Bonität, ist die Bank eventuell bereit, bei der Zinshöhe und der Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit Zugeständnisse zu gewähren. Gut für die Verhandlung ist, wenn Sie ein Gegenangebot vorweisen können, das bessere Konditionen hat.
2. Steuern Sie die Auszahlung nach Baufortschritt: Passen Sie Ihre Baufinanzierung den Zahlungsschritten an, deren ungefähre Fälligkeit in der Regel vor Baubeginn feststeht. Fordern Sie dazu frühzeitig vom Bauträger oder der Baufirma einen Zahlungsplan an und stimmen Ihre Finanzierungsbausteine wie Bausparverträge, Eigenkapital und Baudarlehen zeitlich darauf ab. Geht es dann ans Zahlen der Rechnungen, rufen Sie zuerst das bzw. die Baudarlehen ab, bei denen hohe Bereitstellungszinsen drohen. Planen Sie einen zeitlichen Puffer für unvorhergesehene Bauverzögerungen, etwa durch Wetterkapriolen, ein.
3. Setzen Sie Ihre Eigenmittel clever ein: In der Regel vereinbart die Bank mit dem Kreditnehmer, dass dieser zuerst sein für die Finanzierung eingeplantes Eigenkapital einsetzen muss, bevor er die Fremdmittel abruft. Dann gilt: Erst wenn Sie Ihr Eigenkapital aufgebraucht haben, können Sie das Darlehen Schritt für Schritt in Teilbeträgen in Anspruch nehmen. Banken bevorzugen diesen Weg, weil sie auf Nummer sicher gehen möchten, dass das Eigenkapital auch tatsächlich für den Bau der Immobilie eingesetzt wird. Einen hohen Eigenkapitalanteil des Bauherrn honorieren sie schließlich auch mit günstigeren Bauzinsen. Dennoch ist der Grundsatz „Zuerst Eigenkapital, dann Fremdkapital“ nicht in Stein gemeißelt: Verhandeln Sie mit Ihrer Bank, dass Sie einen Teil des Eigenkapitals zurückhalten dürfen, um damit am Ende letzte Zahlungen vorzunehmen. So verringern Sie die Zeit, in der das Restdarlehen auf den Abruf wartet und Bereitstellungszinsen fällig werden.
4. Lassen Sie sich Ihr Darlehen komplett auszahlen und legen Sie es an: Ein Baudarlehen ist immer zweckgebunden. Das heißt, dass mit dem Darlehen nur Hausbaukosten bezahlt werden dürfen. Daher ist es üblich, dass nicht Sie als Bauherr die Rechnungen bezahlen, sondern Ihre geldgebende Bank, nachdem Sie ihr die Rechnungen für einzelne Bauabschnitte vorgelegt haben. Bei einem Baudarlehen ist es daher nicht möglich, sich einen Darlehensrestbetrag am Ende der bereitstellungsfreien Zeit auszahlen zu lassen und auf einem Tagesgeldkonto anzulegen, um so die Bereitstellungszinsen zu umgehen. Handelt es sich allerdings um einen nicht zweckgebundenen Kredit, lässt die Bank diesbezüglich vielleicht mit sich reden.
5. Nutzen Sie Ihr Recht auf Sondertilgung: Stiftung Warentest hat herausgefunden, dass ein jährliches Recht auf Sondertilgungen von bis zu 5 % der Kreditsumme inzwischen schon zum Standardangebot von Baudarlehen gehört. Nutzen Sie diese Option, um Bereitstellungszinsen zu reduzieren. Indem Sie die Sondertilgung einbringen, reduzieren Sie den Darlehensbetrag und damit automatisch auch eventuelle Bereitstellungszinsen darauf. Achten Sie bei Vertragsschluss darauf, dass Sie möglichst früh Sondertilgungen leisten.
6. Prüfen Sie, ob ein Forward-Darlehen die günstigere Anschlussfinanzierung ist: Sie planen wegen der aktuell günstigen Zinsen eine Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie, das Geld benötigen Sie aber erst in den nächsten 6 bis 12 Monaten? Dann kann für Sie je nach den Konditionen ein Forward-Darlehen die günstigere Alternative zu einer herkömmlichen Anschlussfinanzierung sein. Denn: Bei einem normalen Darlehen verlangt die Bank einige Monate nach Abschluss Bereitstellungszinsen. Ein Forward Darlehen schließen Sie ab, die Laufzeit beginnt aber erst zu einem festgelegten Zeitpunkt in der Zukunft, zum Beispiel in 6 oder auch erst in 12 Monaten. In dieser Zeit fallen beim Forward Darlehen keine Bereitstellungszinsen an. Allerdings berechnen Banken für die Vorlaufzeit einen Zinsaufschlag auf den Sollzins. Vor allem bei langen Bauzeiten kann dies aber immer noch günstiger sein, als Bereitstellungszinsen zu zahlen. Rechnen Sie beide Varianten durch und stellen Sie die Kosten gegenüber. Beachten Sie dabei, dass der Sollzinsaufschlag beim Forward-Darlehen für die gesamte Darlehenslaufzeit gilt.
7. Treten Sie die Bereitstellungszinsen auf Verursacher ab: Rechtlich gesehen muss die angefallenen Bereitstellungszinsen der Bauträger tragen, wenn die Verzögerungen bei der Fertigstellung der Immobilie auf seine Fehler zurückzuführen sind. Die Voraussetzung dafür ist jedoch, dass Sie einen festen Fertigstellungstermin im Bauträgervertrag vereinbart haben.

Die Immobilie steht, Sie sind bereits eingezogen, aber Sie haben immer noch einen Teil des Darlehens nicht abgerufen? Das kommt vor, wenn das Bauvorhaben z. B. weniger kostet als ursprünglich geplant und Sie einen zu hohen Darlehensbetrag vereinbart haben. Da Sie nun der Bank auch keine Rechnung als Verwendungsnachweis vorlegen können, bleibt das restliche Baugeld ohne Verwendung. In einem solchen Fall ist schnelles Handeln gefragt, damit Sie nicht monatelang weiter die Bereitstellungszinsen für die nicht ausgezahlte Summe zahlen müssen. Reden Sie mit Ihrem Geldgeber über Ihren Wunsch, den Restbetrag des Darlehens zurückzugeben. Im Allgemeinen wird die Bank die Rücknahme gegen eine Nichtabnahmegebühr vornehmen. Die Höhe der Nichtabnahmegebühr ist abhängig von dem aktuell bei der Nichtabnahme geltenden Zinsniveau. Die Banken verwenden zwei Methoden, um die Gebührenhöhe zu berechnen:

• Aktiv-Aktiv-Methode: Die Entschädigung entspricht der Differenz zwischen den entgangenen Zinssätzen des nicht entnommenen Darlehensbetrags und den aktuell gültigen Darlehenszinsen.
• Aktiv-Passiv-Methode: Die Entschädigung entspricht der Differenz zwischen den entgangenen Zinssätzen des nicht entnommenen Darlehensbetrags und der möglichen Rendite durch eine Anlage der betreffenden Darlehenssumme in Hypothekenpfandbriefen. Diese Methode ist gängiger.

Die Folge: Liegt das Niveau des Wiederanlagezinses zum Zeitpunkt der Nicht­abnahme deutlich höher als die ent­gangenen Zins­ein­nahmen, müssen Sie der Bank keine Entschädigung zahlen. Ist hingegen das Zins­niveau deut­lich gesunken, dann kann Sie die Nicht­abnahme­ent­schädi­gung einige Tausend Euro kosten. In der Vergangen­heit betrugen die Gebühren für die Nichtabnahme in Niedrig­zinsphasen sogar mehr als 20 % des Rück­zahlungs­betrags vom Darlehen. Statt der komplizierten Berechnungs­methode gibt es auch die Möglich­keit, dass Sie mit Ihrer Bank einen pauschalen Prozent­satz von zum Bei­spiel 2 % als mögliche Nicht­abnahme­entschä­digung im Kredit­vertrag vereinbaren. Das Risiko eines dauer­haften Nicht­abrufs können Sie von Vorneherein umgehen, indem Sie sich für ein spezielles Darlehen ent­scheiden, bei dem Sie nicht die komplette Kreditsumme ausschöpfen müssen. Manche Anbieter erlauben es, bis zu 10 % der Darlehens­summe ohne Nicht­abnahme­gebühr zurückzugeben. 

Unter welchen Voraussetzungen sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?

Bewohnen Sie die Immobilie nicht selbst, sondern vermieten Sie sie, können Sie die Bereitstellungszinsen steuerlich absetzen. Sie zählen zu den Finanzierungskosten und können als Werbungskosten von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Doch aufgepasst: Bereitstellungszinsen dürfen Sie nur im Jahr ihrer Zahlung steuerlich geltend machen. Rückwirkend für vergangene Steuerjahre sind die Zahlungen von Bereitstellungsprovisionen nicht als Werbungskosten abzusetzen.

Fazit: Bereitstellungszinsen verstehen und clever handeln

Banken fordern Bereitstellungs­zinsen für bereits reser­vierte, aber noch nicht ausge­zahlte Beträge. Das geschieht oft im Rahmen einer Bau­finanzierung. Die Zin­sen werden nach einer bereit­stellungs­freien Zeit von mehreren Monaten fällig und be­tragen ca. 0,25 % pro Monat.

In den meisten Fällen lassen sich Bereit­stellungs­zinsen nicht um­gehen. Aller­dings können Sie diese mit Verhand­lungs­geschick bei der Vertrags­gestal­tung redu­zieren. Das gelingt z. B. mit einem längeren bereit­stellungs­freien Zeit­raum oder mit einem pass­genauen Einsatz Ihrer Eigenmittel.