Welche Bank vergibt einen Baukredit ohne Eigenkapital?
Es gibt viele Banken, die einen Hauskredit ohne Eigenkapital vergeben. Allerdings kommt es in jedem Fall auf Ihre individuellen Voraussetzungen an, ob eine Bank eine Baufinanzierung über den vollen Kaufpreis einer Immobilie übernimmt.
Von Ihren persönlichen Voraussetzungen sind auch die Konditionen der Baufinanzierung abhängig, wie z. B. der Zinssatz und die monatliche Rate. Es gilt die Regel: Das Risiko, einen Hauskredit ohne Eigenkapital zu vergeben, lassen sich die Banken mit einem kräftigen Zinsaufschlag bezahlen. Sie müssen durch konkrete Anfragen ausloten, welche Bank Ihr Haus ohne Eigenkapital finanziert. Es gibt also nicht die beste Bank für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Einige Kreditinstitute haben zudem grundsätzlich ihre Richtlinien bei der Kreditvergabe verschärft und finanzieren nur noch bis 80, 90 oder maximal 95 % vom Kaufpreis der Immobilie.
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Welche Varianten der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es?
Wichtig ist bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital die Unterscheidung, ob Sie eine 100 %-Finanzierung oder eine 110 %-Finanzierung benötigen:
- Bei einer 100 %-Finanzierung deckt der Kredit die Kosten für das Haus, Sie bezahlen aber die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital . Diese betragen je nach Bundesland zusätzlich 9–15 % des Kaufpreises für Grunderwerbssteuer und Notar- und Grundbuchkosten.
- Bei einer 110 %-Finanzierung handelt es sich um einen Immobilienkredit ganz ohne Eigenkapital, bei dem die Bank die kompletten Kosten rund um den Hauskauf finanziert. Im folgenden Abschnitt zeigen wir Ihnen, welche Bank eine Baufinanzierung zu 110 % übernimmt.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Welche Banken sind grundsätzlich dazu bereit?
Nachdem viele Banken ihre Richtlinien bei der Kreditvergabe verschärft haben, wollten wir es genau wissen: Welche Banken finanzieren noch ohne Eigenkapital?
- Wie viele Banken bieten eine Vollfinanzierung? Umfrage mit 46 Banken
Hausfinanzierung Banken 110 %-Finanzierung 24 Banken 100 %-Finanzierung 37 Banken keine Vollfinanzierung 10 Banken Umfrage von Vergleich.de, November 2024
Das Resultat einer Vergleich.de-Umfrage im November 2024 bestätigte unsere Ergebnisse aus dem April 2023: Die meisten Banken, bei denen wir mit Stichproben nachgefragt haben, sind grundsätzlich zu einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital bereit: Fast 79 % der Banken, die sich an der Umfrage beteiligt haben, vergeben eine 100 %-Finanzierung. Über die Hälfte der Banken ist ergänzend dazu unter bestimmten Voraussetzungen auch zu einer 110 %-Finanzierung bereit. Nur etwas mehr als 21 % schließen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital aus.
Die konkreten Ergebnisse unserer Umfrage sehen Sie in der folgenden Tabelle.
Welche Bank bietet eine Vollfinanzierung?
Kreditgeber | 100 %-Finanzierung | 110 %-Finanzierung | Finanzierungsgrenze |
|---|---|---|---|
Alte Leipziger |
|
| bis 90 % vom Kaufpreis |
AXA |
|
| bis 90 % vom Kaufpreis |
Berliner Sparkasse | x |
|
|
BHW | x | x |
|
Bremische Volksbank | x |
|
|
Commerzbank | x | x |
|
Deutsche Bank | x | x |
|
DKB | x |
|
|
Ergo |
|
| bis 90 % vom Marktwert |
Frankfurter Volksbank Rhein/Main | x |
|
|
Hamburger Sparkasse | x |
|
|
ING |
|
| bis 95 % vom Kaufpreis |
Volksbank Kassel Göttingen | x | x |
|
Volksbank Köln Bonn | x | x |
|
Kreissparkasse Düsseldorf | x | x |
|
Kreissparkasse Köln | x | x |
|
Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg |
|
| bis 80 % vom Verkehrswert |
| LBS Süd | bis zu 95 % vom Verkehrswert | ||
LBS Nordwest |
|
| keine festen Vorgaben |
Nord-Ostsee Sparkasse | x | x |
|
OLB | x |
|
|
Ostfriesische Volksbank | x | x |
|
Ostsee Sparkasse Rostock | x | x |
|
| Postbank | x | x | |
PSD Bank Hannover | x | x |
|
PSD Bank München | x |
|
|
PSD Bank RheinNeckarSaar | x |
|
|
Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank eG | x | x |
|
Raiffeisenbank Schwaben Mitte |
|
| min. 20 % der Gesamtkosten aus EK |
Saalesparkasse | x | x |
|
Spar- und Kreditbank Rheinstetten | x | x |
|
Sparda-Bank Augsburg |
|
| bis 80 % des Beleihungswerts |
Sparda-Bank Baden-Württemberg | x |
|
|
Sparda-Bank Hamburg |
|
| bis 90 % des Beleihungswerts |
Sparda-Bank Hannover | x |
|
|
Sparda-Bank Nürnberg | x | x |
|
Sparda-Bank West | x | x |
|
Sparkasse am Niederrhein | x | x |
|
Sparkasse Burgenlandkreis | x | x |
|
Sparkasse Celle-Gifhorn-Wolfsburg | x | x |
|
Volksbank Braunschweig-Wolfsburg | x |
|
|
Volksbank Chemnitz | x |
|
|
Volksbank Ulm-Biberach | x | x |
|
| VR-Bank Uckermark-Randow | x | x | |
VR-Bank Vogtland-Saale-Orla |
|
| bis 90 % des Beleihungswerts |
Wüstenrot | x |
|
|
Signal Iduna | x | x |
|
Quelle: Vergleich.de Umfrage, Stand: November 2024
Bitte bedenken Sie, dass in vielen Fällen die 100 %- und besonders die 110 %-Finanzierung an besondere Voraussetzungen geknüpft ist. Dazu zählen
- sehr gute Bonität
- erhöhter Tilgungssatz von mindestens 1,5 oder 2 %
- Stellung von zusätzlichen Sicherheiten
- separater Ratenkredit als Ersatz für Eigenkapital
- wertvolles Objekt
Oft fragen sich Kunden, ob eine bestimmte Bank eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anbietet. Dann geht es zum Beispiel darum, ob die Postbank oder die Commerzbank eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anbietet. Wir haben für Sie die häufigsten Fragen zusammengestellt und geben die Antworten.
Das ist von Volksbank zu Volksbank unterschiedlich. Das liegt an der dezentralen Struktur, so dass z. B. die Berliner Volksbank andere Regelungen besitzt als die Volksbank in Frankfurt oder in Dresden. Insgesamt gibt es fast 700 verschiedene Volksbanken in Deutschland.
Ja, bei der Postbank können Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abschließen. Sind die entsprechenden Voraussetzungen gegeben, wie z. B. ausreichende Bonität, sicheres Einkommen sowie ein werthaltiges Objekt, kann im Ausnahmefall eine 110 %-Finanzierung in Frage kommen.
Die Landesbausparkassen (LBS) gehen unterschiedlich mit diesem Thema um. Bei einigen ist eine 100 %-Finanzierung möglich, bei anderen nicht. Es gibt verschiedene öffentlich-rechtliche Landesbausparkassen der Sparkassen-Finanzgruppe, die regional in die Bereiche Süd, Nordwest, Nordost, Hessen-Thüringen und Saar unterteilt sind.
Nein, die Santander hat das komplette Baufinanzierungsgeschäft zum April 2024 eingestellt.
Ja, die Commerzbank bietet Hauskredite ohne Eigenkapital an. Auch eine 110 %-Finanzierung ist möglich.
Die Targobank bietet keine eigene Immobilienfinanzierung an, sie kooperiert mit einem Immobiliendienstleister. Grundsätzlich sind über diesen Weg Baufinanzierungen ohne Eigenkapital möglich.
Das ist von Sparkasse zu Sparkasse unterschiedlich. Das liegt an der dezentralen Struktur, so dass z. B. die Sparkasse in Lübeck andere Regelungen besitzt als die Sparkasse in Leipzig oder in München. Insgesamt gibt es fast 350 verschiedene Sparkassen in Deutschland.
Ja, die Deutsche Bank vergibt einen Hauskredit auch ohne Eigenkapital. Ebenso ist eine 110 %-Finanzierung ist möglich.
Was kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Das lässt sich nicht eindeutig sagen, da die Kosten in jedem konkreten Einzelfall unterschiedlich sind. Eine Vollfinanzierung ist aber grundsätzlich teurer als eine Baufinanzierung unter Einsatz von Eigenkapital, weil Banken einen Sicherheitsaufschlag verlangen. Die Zinsen liegen bis zu 1 Prozentpunkt höher, was mehrere zehntausend Euro Zinskosten ausvmachen kann.
Tagesaktuelle Zinskondition:
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,44 % | 1.360,00 € |  |
| 8 Jahre | 3,65 % | 1.412,50 € | |
| 10 Jahre | 3,90 % | 1.475,00 € | |
| 12 Jahre | 4,29 % | 1.572,50 € | |
| 15 Jahre | 4,41 % | 1.602,50 € | |
| 20 Jahre | 4,55 % | 1.637,50 € | |
Da die Zinsunterschiede zwischen den Banken bei einer Vollfinanzierung hoch sind, empfehlen wir Ihnen den Vergleich der Angebote verschiedener Banken. Dabei hilft Ihnen unser Baufinanzierung Vergleich. Darüber hinaus sprechen Sie am besten auch mit Ihrer Hausbank und fragen bei Banken in Ihrer Region nach.
Um die Kosten für einen Kredit ohne Eigenkapital zu verdeutlichen, rechnen wir mehrere Beispiele für Sie durch. Wir nennen jeweils einen günstigen Zinssatz, den wir mit unserem Baufinanzierung Vergleich ermittelt haben, und die daraus entstehenden Zinskosten (Stand: 17.10.2024).
Sie möchten eine Wohnung kaufen, die 180.000 € kostet.
Können Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen, brauchen Sie einen Kredit in Höhe von 180.000 €. Bei einem Zinssatz von 3,87 %, einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Anfangstilgung von 2 % ergibt sich eine monatliche Rate von 880 €. Die Zinskosten liegen nach 10 Jahren bei knapp 62.000 €.
Haben Sie gar kein Eigenkapital, möchten also auch die Kaufnebenkosten finanzieren, brauchen Sie eine Kreditsumme von etwa 205.000 €. Hier liegt der Zinssatz höher. Bei 4,13 % und ansonsten gleichen Bedingungen ergibt sich eine monatliche Rate von knapp 1.050 €. Die Zinskosten liegen nach 10 Jahren bei etwas über 75.000 €.
Zum Vergleich: Bringen Sie Eigenkapital mit und müssen nur 140.000 € finanzieren, ergibt sich bei einem Zinssatz von 3,44 % eine monatliche Rate von 635 €. Die gezahlten Zinskosten liegen bei knapp 43.000 €.
Sie möchten eine Wohnung kaufen, die 200.000 € kostet.
Können Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen, brauchen Sie einen Kredit in Höhe von 200.000 €. Bei einem Zinssatz von 3,76 %, einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Anfangstilgung von 2 % ergibt sich eine monatliche Rate von 960 €. Die Zinskosten liegen nach 10 Jahren bei knapp 67.000 €.
Haben Sie gar kein Eigenkapital, möchten also auch die Kaufnebenkosten finanzieren, brauchen Sie eine Kreditsumme von etwa 225.000 €. Hier liegt der Zinssatz höher. Bei 4,13 % und ansonsten gleichen Bedingungen ergibt sich eine monatliche Rate von knapp 1.150 €. Die Zinskosten liegen nach 10 Jahren bei etwas über 82.000 €.
Zum Vergleich: Bringen Sie Eigenkapital mit und müssen nur 150.000 € finanzieren, ergibt sich bei einem Zinssatz von 3,43 % eine monatliche Rate von 680 €. Die gezahlten Zinskosten liegen bei knapp 46.000 €.
Sie möchten eine Wohnung kaufen, die 250.000 € kostet.
Können Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen, brauchen Sie einen Kredit in Höhe von 250.000 €. Bei einem Zinssatz von 3,75 %, einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Anfangstilgung von 2 % ergibt sich eine monatliche Rate von 1.200 €. Die Zinskosten liegen nach 10 Jahren bei knapp 83.500 €.
Haben Sie gar kein Eigenkapital, möchten also auch die Kaufnebenkosten finanzieren, brauchen Sie eine Kreditsumme von etwa 280.000 €. Hier liegt der Zinssatz höher. Bei 4,09 % und ansonsten gleichen Bedingungen ergibt sich eine monatliche Rate von gut 1.420 €. Die Zinskosten liegen nach 10 Jahren bei über 101.000 €.
Zum Vergleich: Bringen Sie Eigenkapital mit und müssen nur 200.000 € finanzieren, ergibt sich bei einem Zinssatz von 3,25 % eine monatliche Rate von 875 €. Die gezahlten Zinskosten liegen bei knapp 58.000 €.
Sie möchten ein Haus kaufen, das 300.000 € kostet.
Können Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen, brauchen Sie einen Kredit in Höhe von 300.000 €. Bei einem Zinssatz von 3,72 %, einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Anfangstilgung von 2 % ergibt sich eine monatliche Rate von 1.430 €. Die Zinskosten liegen nach 10 Jahren bei gut 99.000 €.
Haben Sie gar kein Eigenkapital, möchten also die Kaufnebenkosten mitfinanzieren, brauchen Sie eine Kreditsumme von etwa 340.000 €. Hier liegt der Zinssatz höher. Bei 4,09 % und ansonsten gleichen Bedingungen ergibt sich eine monatliche Rate von gut 1.725 €. Die Zinskosten liegen nach 10 Jahren bei gut 123.000 €.
Zum Vergleich: Bringen Sie Eigenkapital mit und müssen nur 260.000 € finanzieren, ergibt sich bei einem Zinssatz von 3,39 % eine monatliche Rate von 1.168 €. Die gezahlten Zinskosten liegen bei gut 78.800 €.
Sie planen einen Hauskauf, der 400.000 € kostet.
Können Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen, brauchen Sie einen Kredit in Höhe von 400.000 €. Bei einem Zinssatz von 3,67 %, einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Anfangstilgung von 2 % ergibt sich eine monatliche Rate von 1.890 €. Die Zinskosten liegen nach 10 Jahren bei gut 130.000 €.
Haben Sie gar kein Eigenkapital, möchten also die Kaufnebenkosten mitfinanzieren, brauchen Sie eine Kreditsumme von etwa 450.000 €. Hier liegt der Zinssatz höher. Bei 4,04 % und ansonsten gleichen Bedingungen ergibt sich eine monatliche Rate von gut 2.265 €. Die Zinskosten liegen nach 10 Jahren bei gut 161.000 €.
Zum Vergleich: Bringen Sie Eigenkapital mit und müssen nur 350.000 € finanzieren, ergibt sich bei einem Zinssatz von 3,41 % eine monatliche Rate von 1.578 €. Die gezahlten Zinskosten liegen bei gut 106.800 €.
Sie möchten ein Haus kaufen, das 500.000 € kostet.
Können Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen, brauchen Sie einen Kredit in Höhe von 500.000 €. Bei einem Zinssatz von 3,67 %, einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Anfangstilgung von 2 % ergibt sich eine monatliche Rate von 2.363 €. Die Zinskosten liegen nach 10 Jahren bei knapp 163.000 €.
Haben Sie gar kein Eigenkapital, möchten also auch die Kaufnebenkosten finanzieren, brauchen Sie eine Kreditsumme von etwa 570.000 €. Hier liegt der Zinssatz höher. Bei 4,04 % und ansonsten gleichen Bedingungen ergibt sich eine monatliche Rate von gut 1.890 €. Die Zinskosten liegen nach 10 Jahren bei gut 204.000 €.
Zum Vergleich: Bringen Sie Eigenkapital mit und müssen nur 430.000 € finanzieren, ergibt sich bei einem Zinssatz von 3,42 % eine monatliche Rate von 1.942 €. Die gezahlten Zinskosten liegen bei gut 130.700 €.
Wann lassen sich Banken auf einen Hauskredit ohne Eigenkapital ein?
Zum Anforderungskatalog für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gehören unter anderem ein hohes und sicheres Einkommen sowie eine ausgezeichnete Bonität. Manche Banken verlangen auch eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 %, was die monatliche Rate erhöht.
Außerdem ist es hilfreich, wenn es sich um eine wertvolle Immobilie handelt, da diese als Sicherheit gilt. Ein Haus oder eine Eigentumswohnung in sehr gutem Zustand und in guter Lage erhöht Ihre Chancen auf einen Hauskredit ohne Eigenkapital.
Was sind die Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Beachten Sie: Die Bank hat als einzige Sicherheit die Immobilie, für die sie einen Kredit gegeben hat. Wenn Sie als Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten kommen und die Raten nicht mehr bezahlen können, wird die Bank im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung durchführen. Reichen die Einnahmen aus der Zwangsversteigerung nicht aus, um die Forderungen der Bank zu erfüllen, bleiben Schulden übrig, die zu einer Privatinsolvenz führen können.
Außerdem besteht das Risiko, dass am Ende der Zinsbindung die Anschlussfinanzierung sehr teuer wird. Denn zum einen ist in vielen Fällen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine hohe Restschuld übrig. Zum anderen kann ein z. B. nach 10 oder 15 Jahren gestiegenes Zinsniveau für hohe Kosten sorgen, die bei der ursprünglichen Finanzierung nicht planbar sind.
