Welche Bank vergibt einen Hauskredit ohne Eigenkapital?

Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien

Stand: 24.08.2023

Viele Banken ermöglichen einen Hauskredit ohne Eigenkapital. Allerdings kommt es auf Ihre individuellen Voraussetzungen an, ob eine Bank eine Baufinanzierung über den vollen Kaufpreis einer Immobilie übernimmt. Sie müssen also durch konkrete Anfragen ausloten, welche Bank Ihnen einen Kredit ohne Eigenkapital gibt. Einige Kreditinstitute haben zudem grundsätzlich ihre Richtlinien bei der Kreditvergabe verschärft und finanzieren nur noch bis maximal 95 % vom Kaufpreis der Immobilie.

Von den individuellen Voraussetzungen sind auch die Konditionen der Baufinanzierung abhängig, wie zum Beispiel der Zinssatz und die monatliche Rate. Es gilt die Regel: Das Risiko, einen Hauskredit ohne Eigenkapital zu vergeben, lassen sich die Banken mit einem kräftigen Zinsaufschlag bezahlen.

Wichtig ist dabei die Unterscheidung, ob Sie eine 100 %-Finanzierung oder eine 110 %-Finanzierung benötigen:

Bei einer 100 %-Finanzierung deckt der Kredit die Kosten für das Haus, Sie können aber die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Diese betragen je nach Bundesland zusätzlich 9–15 % des Kaufpreises für Grunderwerbssteuer und Notar- und Grundbuchkosten.
Bei einer 110 %-Finanzierung handelt es sich um einen Immobilienkredit ganz ohne Eigenkapital, bei dem die Bank die kompletten Kosten rund um den Hauskauf finanziert.

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Darlehensbetrag

€

Immobilienwert

€

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Welche Banken sind grundsätzlich dazu bereit?

Nachdem viele Banken ihre Richtlinien bei der Kreditvergabe verschärft haben, wollten wir es genauer wissen: Welche Bank finanziert noch ohne Eigenkapital? Dafür haben wir mehr als 100 Banken, Bausparkassen und Versicherer befragt, von denen 69 geantwortet haben. Die meisten stehen einer Vollfinanzierung nach wie vor offen gegenüber: 78 % vergeben prinzipiell Immobilienkredite ohne Eigenkapital, wenn auch manche nur im Einzelfall.

Die Ergebnisse unserer Umfrage sehen Sie in der folgenden Tabelle.

Welche Bank bietet eine Vollfinanzierung?

Kreditgeber	100 %-Finanzierung	110 %-Finanzierung	Finanzierungsgrenze
Aachener Bank	x	x
Allianz			bis 90 % vom Kaufpreis
Alte Leipziger			bis 90 % vom Kaufpreis
AXA			bis 90 % vom Kaufpreis
Barmenia			bis 80 % vom Kaufpreis
Berliner Sparkasse	x
BHW	x
Bremische Volksbank	x
Commerzbank	x	x
Deutsche Bank	x	x
DKB	x
DSL Bank	x	x
Ergo			bis 90 % vom Marktwert
Frankfurter Volksbank Rhein/Main	x
Gladbacher Bank	x
Hamburger Sparkasse	x	x
Hypovereinsbank			bis 95 % vom Objektwert
ING			bis 95 % vom Kaufpreis
Volksbank Kassel Göttingen	x	x
Volksbank Köln Bonn	x
Kreissparkasse Düsseldorf	x
Kreissparkasse Köln	x
Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg			bis 80 % vom Verkehrswert
LBS Bayern			bis 94 % vom Verkehrswert
LBS SHH			bis 80 % vom Beleihungswert
LBS Südwest			bis 95 % vom Beleihungswert
LBS Nord	x
Münchener Hyp	x
Nord-Ostsee Sparkasse	x
OLB	x
Ostfriesische Volksbank	x
Ostsächsische Sparkasse Dresden	x
Ostsee Sparkasse Rostock	x	x
PSD Bank Hannover	x	x
PSD Bank Hessen-Thüringen	x	x
PSD Bank Kiel	x	x
PSD Bank München	x
PSD Bank Nord	x
PSD Bank RheinNeckarSaar	x	x
PSD Bank Westfalen-Lippe	x
Volksbank Raiffeisenbank eG	x
Raiffeisenbank Schwaben Mitte			min. 20 % der Gesamtkosten aus EK
Saalesparkasse	x
Spar- und Kreditbank Rheinstetten	x
Sparda-Bank Augsburg			keine Angabe
Sparda-Bank Berlin			bis 90 % des Beleihungswerts
Sparda-Bank Baden-Württemberg	x
Sparda-Bank Hamburg	x
Sparda-Bank Hannover	x
Sparda-Bank Nürnberg	x
Sparda-Bank West	x	x
Sparkasse am Niederrhein	x	x
Braunschweigische Landessparkasse	x	x
Sparkasse Burgenlandkreis	x	x
Sparkasse Celle-Gifhorn-Wolfsburg	x	x
Sparkasse Nienburg	x
Sparkasse Ulm	x
Volksbank Braunschweig-Wolfsburg	x
Volksbank Breisgau-Markgräflerland	x
Volksbank Chemnitz	x
Volksbank Delmenhorst-Schierbrok	x	x
Volksbank Ulm-Biberach	x	x
VR-Bank Vogtland-Saale-Orla			orientiert sich an Gesamtkonstellation
VR-Bank Main-Rhön	x
VR-Bank Mecklenburg	x	x
VR-Bank Uckermark-Randow	x	x
Meine VVB (VVB Sulzbach-Saar)	x
Wüstenrot	x
Signal Iduna	x

Quelle: Vergleich.de Umfrage April 2023

Zum Anforderungskatalog für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gehören unter anderem ein hohes und sicheres Einkommen, eine ausgezeichnete Bonität und eine wertvolle Immobilie, da diese als Sicherheit gilt. Manche Banken verlangen auch eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 %, was die monatliche Rate erhöht.

Beachten Sie: Die Bank hat als einzige Sicherheit die Immobilie, für die sie einen Kredit gegeben hat. Wenn Sie als Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten kommen und die Raten nicht mehr bezahlen können, wird die Bank im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung durchführen. Reichen die Einnahmen aus der Zwangsversteigerung nicht aus, um die Forderungen der Bank zu erfüllen, bleiben Schulden übrig, die zu einer Privatinsolvenz führen können.

Was kostet ein Hauskredit ohne Eigenkapital?

Eine Vollfinanzierung ist grundsätzlich teurer als eine Baufinanzierung unter Einsatz von Eigenkapital, weil Banken einen Sicherheitsaufschlag verlangen. Die Zinsen liegen um etwa 1 % höher. Da die Unterschiede zwischen den Banken bei einer Vollfinanzierung hoch sind, empfehlen wir Ihnen den Vergleich der Angebote verschiedener Banken. Dabei hilft Ihnen unser Baufinanzierung Vergleich. Darüber hinaus sprechen Sie am besten auch mit Ihrer Hausbank und fragen bei Banken in Ihrer Region nach.

Tagesaktuelle Zinskondition:

(Darlehensbetrag: 300.000 €, Immobilienwert: 300.000 €, PLZ: 34295, Finanzierungszweck:

KAUF

, Tilgungssatz: 2,00 %)

Zinsbindung	effektiver Jahreszins	monatl. Rate
5 Jahre	3,85 %	1.462,50 €
8 Jahre	3,58 %	1.395,00 €
10 Jahre	3,67 %	1.417,50 €
12 Jahre	3,97 %	1.492,50 €
15 Jahre	3,97 %	1.492,50 €
20 Jahre	4,37 %	1.592,50 €

Quelle: Vergleich.de - Stand 09.10.2024

zum Anbieter-Vergleich

Um die Kosten zu verdeutlichen, rechnen wir drei Beispiele für Sie durch.

Beispiel: 200.000 €-Kredit ohne Eigenkapital

Sie möchten Sie eine Wohnung kaufen, die 200.000 € kostet.
Können Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen, brauchen Sie einen Kredit in Höhe von 200.000 €. Bei einem Zinssatz von 4,6 %, einer Laufzeit von 15 Jahren und einer Anfangstilgung von 2 % ergibt sich eine monatliche Rate von 1.100 €. Die Zinskosten liegen nach 15 Jahren bei knapp 112.000 €.
Haben Sie gar kein Eigenkapital, möchten also auch die Kaufnebenkosten mitfinanzieren, brauchen Sie eine Kreditsumme von etwa 225.000 €. Hier liegt der Zinssatz etwas höher. Bei 5,3 % und ansonsten gleichen Bedingungen ergibt sich eine monatliche Rate von knapp 1.370 €. Die Zinskosten liegen nach 15 Jahren bei gut 143.500 €.
Zum Vergleich: Bringen Sie Eigenkapital mit und müssen nur 150.000 € finanzieren, ergibt sich bei einem Zinssatz von 4,00 % eine monatliche Rate von 750 €, die gezahlten Zinskosten liegen bei knapp 73.500 €.

Beispiel: 250.000 €-Kredit ohne Eigenkapital

Sie möchten eine Wohnung kaufen, die 250.000 € kostet.
Können Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen, brauchen Sie einen Kredit in Höhe von 250.000 €. Bei einem Zinssatz von 4,6 %, einer Laufzeit von 15 Jahren und einer Anfangstilgung von 2 % ergibt sich eine monatliche Rate von 1.375 €. Die Zinskosten liegen nach 15 Jahren bei knapp 139.800 €.
Haben Sie gar kein Eigenkapital, möchten also auch die Kaufnebenkosten mitfinanzieren, brauchen Sie eine Kreditsumme von etwa 280.000 €. Hier liegt der Zinssatz etwas höher. Bei 5,3 % und ansonsten gleichen Bedingungen ergibt sich eine monatliche Rate von gut 1.700 €. Die Zinskosten liegen nach 15 Jahren bei knapp 178.700 €.
Zum Vergleich: Bringen Sie Eigenkapital mit und müssen nur 200.000 € finanzieren, ergibt sich bei einem Zinssatz von 3,95 % eine monatliche Rate von 990 €, die gezahlten Zinskosten liegen bei knapp 96.800 €.

Beispiel: Kredit über 300.000 € ohne Eigenkapital

Sie möchten ein Haus kaufen, das 300.000 € kostet.
Können Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen, brauchen Sie einen Kredit in Höhe von 300.000 €. Bei einem Zinssatz von 4,6 %, einer Laufzeit von 15 Jahren und einer Anfangstilgung von 2 % ergibt sich eine monatliche Rate von 1.650 €. Die Zinskosten liegen nach 15 Jahren bei gut 167.700 €.
Haben Sie gar kein Eigenkapital, möchten also auch die Kaufnebenkosten mitfinanzieren, brauchen Sie eine Kreditsumme von etwa 340.000 €. Hier liegt der Zinssatz etwas höher. Bei 5,3 % und ansonsten gleichen Bedingungen ergibt sich eine monatliche Rate von gut 2.070 €. Die Zinskosten liegen nach 15 Jahren bei knapp 217.000 €.
Zum Vergleich: Bringen Sie Eigenkapital mit und müssen nur 260.000 € finanzieren, ergibt sich bei einem Zinssatz von 3,95 % eine monatliche Rate von 1.290 €, die gezahlten Zinskosten liegen bei gut 125.800 €.