Welche Bank vergibt einen Hauskredit ohne Eigenkapital?

Katharina Fuhrin
Zuständige Redakteurin für die Bereiche Immobilien und Versicherung
Stand: 24.08.2023

Viele Banken ermög­lichen einen Hauskredit ohne Eigenkapital. Allerdings kommt es auf Ihre indi­viduel­len Voraus­set­zun­gen an, ob eine Bank eine Baufinanzierung über den vollen Kauf­preis einer Immo­bilie über­nimmt. Sie müs­sen also durch konkre­te Anfra­gen aus­lo­ten, welche Bank Ihnen einen Kre­dit ohne Eigen­kapi­tal gibt. Einige Kredit­insti­tute haben zu­dem grund­sätz­lich ihre Richt­linien bei der Kredit­ver­gabe ver­schärft und finan­zieren nur noch bis maximal 95 % vom Kauf­preis der Immo­bilie.

Von den individuellen Voraus­set­zun­gen sind auch die Kondi­tio­nen der Baufinan­zie­rung ab­hän­gig, wie zum Bei­spiel der Zins­satz und die monat­liche Rate. Es gilt die Regel: Das Risi­ko, einen Haus­kredit ohne Eigen­kapi­tal zu ver­ge­ben, las­sen sich die Ban­ken mit einem kräfti­gen Zins­auf­schlag be­zah­len.

Wichtig ist dabei die Unter­schei­dung, ob Sie eine 100 %-Finan­zie­rung oder eine 110 %-Finan­zie­rung benö­ti­gen:

  • Bei einer 100 %-Finan­zie­rung deckt der Kre­dit die Kos­ten für das Haus, Sie kön­nen aber die Kauf­neben­kosten aus Eigen­kapital bezah­len. Diese be­tra­gen je nach Bundes­land zusätz­lich 9–15 % des Kauf­prei­ses für Grund­er­werbs­steuer und Notar- und Grund­buch­kosten.
  • Bei einer 110 %-Finan­zierung han­delt es sich um einen Immo­bilien­kredit ganz ohne Eigen­kapi­tal, bei dem die Bank die komplet­ten Kos­ten rund um den Haus­kauf finan­ziert.
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Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Welche Banken sind grundsätzlich dazu bereit?

Nachdem viele Banken ihre Richt­linien bei der Kredit­ver­gabe ver­schärft haben, woll­ten wir es genau­er wis­sen: Welche Bank finan­ziert noch ohne Eigen­kapi­tal? Dafür haben wir mehr als 100 Ban­ken, Bauspar­kas­sen und Ver­sicher­er be­fragt, von denen 69 geant­wor­tet ha­ben. Die meisten stehen einer Voll­finan­zierung nach wie vor offen gegen­über: 78 % ver­ge­ben prinzi­piell Immo­bilien­kre­dite ohne Eigen­kapi­tal, wenn auch man­che nur im Einzel­fall.

Die Ergeb­nisse unserer Um­frage sehen Sie in der fol­gen­den Tabel­le.

Welche Bank bietet eine Vollfinanzierung?

Kreditgeber

100 %-Finan­zierung

110 %-Finan­zierung

Finan­zierungs­grenze

Aachener Bank

x

x

 

Allianz

 

 

bis 90 % vom Kaufpreis

Alte Leipziger

 

 

bis 90 % vom Kaufpreis

AXA

 

 

bis 90 % vom Kaufpreis

Barmenia

 

 

bis 80 % vom Kaufpreis

Berliner Sparkasse

x

 

 

BHW

x

 

 

Bremische Volksbank

x

 

 

Commerzbank

x

x

 

Deutsche Bank

x

x

 

DKB

x

 

 

DSL Bank

x

x

 

Ergo

 

 

bis 90 % vom Markt­wert

Frankfurter Volksbank Rhein/Main

x

 

 

Gladbacher Bank

x

 

 

Hamburger Sparkasse

x

x

 

Hypovereinsbank

 

 

bis 95 % vom Objekt­wert

ING

 

 

bis 95 % vom Kauf­preis

Volksbank Kassel Göttingen

x

x

 

Volksbank Köln Bonn

x

 

 

Kreissparkasse Düsseldorf

x

 

 

Kreissparkasse Köln

x

 

 

Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg

 

 

bis 80 % vom Verkehrs­wert

LBS Bayern

 

 

bis 94 % vom Ver­kehrs­wert

LBS SHH

 

 

bis 80 % vom Belei­hungs­wert

LBS Südwest

 

 

bis 95 % vom Belei­hungs­wert

LBS Nord

x

 

 

Münchener Hyp

x

 

 

Nord-Ostsee Sparkasse

x

 

 

OLB

x

 

 

Ostfriesische Volksbank

x

 

 

Ostsächsische Sparkasse Dresden

x

 

 

Ostsee Sparkasse Rostock

x

x

 

PSD Bank Hannover

x

x

 

PSD Bank Hessen-Thüringen

x

x

 

PSD Bank Kiel

x

x

 

PSD Bank München

x

 

 

PSD Bank Nord

x

 

 

PSD Bank RheinNeckarSaar

x

x

 

PSD Bank Westfalen-Lippe

x

 

 

Volksbank Raiffeisenbank eG

x

 

 

Raiffeisenbank Schwaben Mitte

 

 

min. 20 % der Gesamt­kos­ten aus EK

Saalesparkasse

x

 

 

Spar- und Kredit­bank Rhein­stetten

x

 

 

Sparda-Bank Augsburg

 

 

keine Angabe

Sparda-Bank Berlin

 

 

bis 90 % des Belei­hungs­werts

Sparda-Bank Baden-Württemberg

x

 

 

Sparda-Bank Hamburg

x

 

 

Sparda-Bank Hannover

x

 

 

Sparda-Bank Nürnberg

x

 

 

Sparda-Bank West

x

x

 

Sparkasse am Niederrhein

x

x

 

Braun­schweigische Landes­spar­kasse

x

x

 

Sparkasse Burgen­land­kreis

x

x

 

Sparkasse Celle-Gifhorn-Wolfsburg

x

x

 

Sparkasse Nienburg

x

 

 

Sparkasse Ulm

x

 

 

Volksbank Braunschweig-Wolfsburg

x

 

 

Volksbank Breisgau-Markgräflerland

x

 

 

Volksbank Chemnitz

x

 

 

Volksbank Delmenhorst-Schierbrok

x

x

 

Volksbank Ulm-Biberach

x

x

 

VR-Bank Vogtland-Saale-Orla

 

 

orientiert sich an Gesamt­konstella­tion

VR-Bank Main-Rhön

x

 

 

VR-Bank Mecklenburg

x

x

 

VR-Bank Uckermark-Randow

x

x

 

Meine VVB (VVB Sulzbach-Saar)

x

 

 

Wüstenrot

x

 

 

Signal Iduna

x

 

 

Quelle: Vergleich.de Umfrage April 2023

Zum An­forderungs­kata­log für eine Bau­finan­zie­rung ohne Eigen­kapi­tal gehören unter ande­rem ein hohes und siche­res Ein­kom­men, eine aus­ge­zeich­nete Boni­tät und eine wert­volle Immo­bilie, da diese als Sicher­heit gilt. Manche Ban­ken verlan­gen auch eine anfäng­liche Til­gung von mindes­tens 2 %, was die monat­liche Rate er­höht.

Beach­ten Sie: Die Bank hat als einzi­ge Sicher­heit die Immo­bilie, für die sie einen Kredit gege­ben hat. Wenn Sie als Kredit­neh­mer in Zahlungs­schwierig­keiten kom­men und die Raten nicht mehr bezah­len kön­nen, wird die Bank im schlimms­ten Fall eine Zwangs­ver­stei­ge­rung durch­füh­ren. Reichen die Ein­nah­men aus der Zwangs­ver­stei­ge­rung nicht aus, um die Forde­run­gen der Bank zu erfül­len, bleiben Schul­den übrig, die zu einer Privat­insol­venz füh­ren kön­nen.

Was kostet ein Hauskredit ohne Eigenkapital?

Eine Voll­finan­zie­rung ist grund­sätz­lich teurer als eine Bau­finan­zie­rung unter Ein­satz von Eigen­kapi­tal, weil Ban­ken einen Sicher­heits­auf­schlag ver­lan­gen. Die Zin­sen lie­gen um etwa 1 % hö­her. Da die Unter­schie­de zwischen den Ban­ken bei einer Voll­finan­zie­rung hoch sind, empfeh­len wir Ihnen den Ver­gleich der Ange­bote ver­schiede­ner Ban­ken. Dabei hil­ft Ihnen unser Bau­finan­zie­rung Vergleich. Darüber hinaus spre­chen Sie am bes­ten auch mit Ihrer Haus­bank und fragen bei Ban­ken in Ihrer Region nach.

Tagesaktuelle Zinskondition:

(Darlehensbetrag: 300.000 €, Immobilienwert: 300.000 €, PLZ: 34295, Finanzierungszweck:
KAUF
, Tilgungssatz: 2,00 %)
Zinsbindung effektiver Jahreszins monatl. Rate Anfrage
5 Jahre 4,80 %
1.700,00 €
8 Jahre 4,79 %
1.697,50 €
10 Jahre 3,92 %
1.480,00 €
12 Jahre 5,09 %
1.772,50 €
15 Jahre 5,09 %
1.772,50 €
20 Jahre 5,19 %
1.797,50 €
Quelle: Vergleich.de - Stand 27.02.2024

Um die Kosten zu verdeutlichen, rechnen wir drei Beispiele für Sie durch.

  • Beispiel: 200.000 €-Kredit ohne Eigenkapital

    Sie möchten Sie eine Woh­nung kaufen, die 200.000 € kos­tet.

    Können Sie die Kauf­neben­kos­ten aus eigener Tasche bezah­len, brau­chen Sie einen Kredit in Höhe von 200.000 €. Bei einem Zins­satz von 4,6 %, einer Lauf­zeit von 15 Jah­ren und einer An­fangs­til­gung von 2 % ergibt sich eine monat­liche Rate von 1.100 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 15 Jah­ren bei knapp 112.000 €.

    Haben Sie gar kein Eigen­kapi­tal, möch­ten also auch die Kauf­neben­kos­ten mit­finan­zieren, brau­chen Sie eine Kredit­summe von etwa 225.000 €. Hier liegt der Zins­satz etwas höher. Bei 5,3 % und ansons­ten gleichen Bedin­gun­gen er­gibt sich eine monat­liche Rate von knapp 1.370 €. Die Zins­kos­ten lie­gen nach 15 Jahren bei gut 143.500 €.

    Zum Vergleich: Bringen Sie Eigen­kapi­tal mit und müs­sen nur 150.000 € finan­zie­ren, er­gibt sich bei einem Zins­satz von 4,00 % eine monat­liche Rate von 750 €, die gezahlten Zins­kos­ten liegen bei knapp 73.500 €.

  • Beispiel: 250.000 €-Kredit ohne Eigenkapital

    Sie möchten eine Woh­nung kaufen, die 250.000 € kos­tet.

    Kön­nen Sie die Kauf­neben­kos­ten aus eige­ner Tasche bezah­len, brau­chen Sie einen Kre­dit in Höhe von 250.000 €. Bei einem Zins­satz von 4,6 %, einer Lauf­zeit von 15 Jah­ren und einer An­fangs­til­gung von 2 % ergibt sich eine monat­liche Rate von 1.375 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 15 Jahren bei knapp 139.800 €.

    Haben Sie gar kein Eigen­kapital, möch­ten also auch die Kauf­neben­kos­ten mit­finan­zie­ren, brau­chen Sie eine Kredit­sum­me von etwa 280.000 €. Hier liegt der Zins­satz etwas höher. Bei 5,3 % und ansons­ten glei­chen Bedin­gun­gen ergibt sich eine monat­liche Rate von gut 1.700 €. Die Zinskos­ten liegen nach 15 Jah­ren bei knapp 178.700 €.

    Zum Vergleich: Bringen Sie Eigen­kapital mit und müs­sen nur 200.000 € finan­zie­ren, er­gibt sich bei einem Zins­satz von 3,95 % eine monat­liche Rate von 990 €, die gezahl­ten Zins­kosten liegen bei knapp 96.800 €.

  • Beispiel: Kredit über 300.000 € ohne Eigenkapital

    Sie möchten ein Haus kaufen, das 300.000 € kostet.

    Können Sie die Kauf­neben­kos­ten aus eige­ner Tasche bezah­len, brau­chen Sie einen Kre­dit in Höhe von 300.000 €. Bei einem Zins­satz von 4,6 %, einer Lauf­zeit von 15 Jahren und einer Anfangs­til­gung von 2 % er­gibt sich eine monat­liche Rate von 1.650 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 15 Jah­ren bei gut 167.700 €.

    Haben Sie gar kein Eigen­kapi­tal, möch­ten also auch die Kauf­neben­kos­ten mit­finan­zie­ren, brau­chen Sie eine Kredit­summe von etwa 340.000 €. Hier liegt der Zins­satz etwas höher. Bei 5,3 % und ansons­ten glei­chen Bedin­gun­gen er­gibt sich eine monat­liche Rate von gut 2.070 €. Die Zins­kos­ten liegen nach 15 Jahren bei knapp 217.000 €

    Zum Vergleich: Brin­gen Sie Eigen­kapi­tal mit und müs­sen nur 260.000 € finan­zie­ren, ergibt sich bei einem Zins­satz von 3,95 % eine monat­liche Rate von 1.290 €, die gezahl­ten Zins­kos­ten lie­gen bei gut 125.800 €.

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