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Immobilienfinanzierung

Notarkosten und Grundbuchkosten: Diese Gebühren kommen beim Hauskauf auf Sie zu

Bei jedem Hauskauf und Wechsel des Eigentümers entstehen Notarkosten und Grundbuchkosten, da die neuen Besitzer ins Grundbuch eingetragen werden müssen. Dafür ist ein Notar notwendig, der den Kaufvertrag beurkundet. Erfahren Sie, mit welchen Notargebühren Sie rechnen müssen.

Grundbuch und Notar
  • Inhaltsverzeichnis
    • Warum fallen Notargebühren beim Hauskauf, Grundstückskauf oder Wohnungskauf an?

      Sie haben einen Kaufvertrag unterschrieben und sind jetzt Eigentümer einer Immobilie. Damit dieser Vorgang rechtskräftig ist, müssen Sie erst beim Gericht einen Eintrag ins Grundbuch vornehmen lassen. Dabei ist es egal, ob es sich um einen Grundstückskauf, einen Hauskauf oder einen Wohnungskauf handelt. Das Mitwirken des Notars ist gesetzlich vorgeschrieben. Er ist als unabhängige Instanz tätig, die die Übertragung des Grundstücks rechtswirksam abwickelt. Der Notar sorgt zudem dafür, dass die Rechte von Käufer und Verkäufer im Vertrag ordnungsgemäß berücksichtigt werden. Außerdem kontrolliert er die Überweisung der notwendigen Zahlungen. Deshalb fallen zwangsweise Notargebühren an.

      Um die Notarkosten kommen Sie beim Haus- und Wohnungskauf sowie Grundstücks­kauf also nicht herum. Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, diese an den Notar zu zahlen.

      Wie hoch fallen Notarkosten und Grundbuchkosten aus?

      Es gilt die Faustregel, dass mit den Notarkosten und den Grundbuch­eintragungs­kosten noch einmal rund 1,5 % des Kaufpreises auf den Käufer zukommen. Die folgende Tabelle gibt einen ersten Überblick über die ungefähre Höhe der entstehenden Kosten.

      Überblick Notarkosten

      Kaufpreis1,5 % durchschnittliche Grundbuch- und Notarkosten
      250.000 €3.750 €
      300.000 €4.500 €
      350.000 €5.250 €
      400.000 €6.000 €

      Warum ist das Grundbuch wichtig?

      Das Grundbuch enthält rechtlich verbindliche Angaben zu den Eigentums­ver­hält­nissen und zur Größe des Grundstücks. Zu den weiteren wichtigen Einträgen ins Grundbuch gehört die Grundschuld. Sie zählt neben der Hypothek und der Rentenschuld zu den Grundpfandrechten. Die Grundschuld dient der Absicherung Ihres Baukredites, den Ihnen Ihre Bank gegeben hat. Mit diesem Eintrag erhält die Bank das Recht, wenn Sie zahlungsunfähig sind und das Baudarlehen nicht tilgen können, eine Zwangsversteigerung in die Wege zu leiten. Mit anderen Worten: Ohne den Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch, erhalten Sie keine Baufinanzierung

      Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke, ihre Besitzer und mögliche Belastungen festgehalten sind. Geführt wird es vom zuständigen Amtsgericht, das als Grundbuchamt tätig ist. Einsicht ins Grundbuch dürfen nur Personen oder Institutionen mit einem berechtigten Interesse nehmen. Das können die Eigentümer, Käufer, Behörden, Gerichte, Notare und Vermessungsingenieure sein 

      Wie hoch sind die Notarkosten beim Grundbucheintrag?

      In den allermeisten Fällen werden beim Kauf einer Immobilie eine oder mehrere der folgenden Tätigkeiten des Notars notwendig, für die Sie Notarkosten zahlen müssen:

      • Beurkundung des Kaufvertrages
      • Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch
      • Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch
      • Löschung einer bereits bestehenden Grundschuld im Grundbuch
      • Eintragung eines Wegerechtes, das die Durchfahrt anderer Personen regelt

      Wie hoch die dabei entstehenden Notarkosten sind, lässt sich nicht genau vorhersagen. Jeder Fall ist anders. Je nachdem, welche Leistungen nötig werden und wieviel Aufwand der Notar hat, sind die Kosten unterschiedlich.

      Eventuell müssen alte Grundschulden im Grundbuch gelöscht werden oder der Notar muss zusätzliche Genehmigungen einholen, weil sich das Grundstück in einem Sanierungsgebiet befindet. Oder er richtet ein Sonderkonto ein, über das die Bezahlung des Kaufpreises abgewickelt wird. Durch diese Tätigkeiten können sich die Gebührensätze des Notars erhöhen.

      An zwei Beispielen können Sie ablesen, wie sich die Notarkosten zusammenstellen und wie hoch sie sind.

      Beispiel 1: Notarkosten für den Kauf einer Eigentumswohnung für 160.000 € und Löschung einer alten Grundschuld

      Tätigkeit Notarkosten
      Beurkundung des Kaufvertrages und rechtliche Beratung762 €
      Beschaffung behördlicher Genehmigungen und Löschung einer alten Grundschuld190,50 €
      Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung190,50 €
      Auslagen für Porto und ähnliches (geschätzt)30 €
      19 % Mehrwertsteuer222,87 €
      Summe1.355,87 €

      Quelle: Bundesnotarkammer

      Für die Beurkundung des Kaufvertrages und die Löschung einer Grundschuld muss der Käufer der Immobilie in diesem Fall mit 1.355,87 € Notarkosten rechnen. 

      Beispiel 2: Notarkosten für die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 130.000 €

      Tätigkeit Notarkosten
      Beurkundung der Grundschuld327 €
      Auslagen (geschätzt)4,50 €
      19 % Mehrwertsteuer62,99 €
      Summe394,49 €

      Quelle: Bundesnotarkammer

      In diesem Fall zahlt der Käufer für die Eintragung der Grundschuld 394,49 €. Es können aber weitere Gebühren hinzukommen, wenn der Notar zum Beispiel die für die Bank bestimmte Grundschuldurkunde selbst entgegennimmt und verwahrt. Einen Überblick über mögliche Notarkosten beim Hauskauf erhalten Sie mit einem Blick in die Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Wir haben für Sie einige Beispiele für Notarkosten und Grundbuchkosten mit unterschiedlichen Kaufpreisen der Immobilie und verschiedenen Gebührensätzen zusammengestellt:

      Gebührentabelle: Mit diesen Notarkosten und Grundbuchkosten müssen Sie rechnen

      KaufpreisEinfacher GebührensatzDreifacher GebührensatzFünffacher Gebührensatz
      50.000 €165 €495 €825 €
      80.000 €219 €657 €1.095 €
      120.000 €300 €900 €1.500 €
      150.000 €354 €1.062 €1.770 €
      200.000 €435 €1.305 €2.175 €
      250.000 €535 €1.605 €2.675 €
      300.000 €635 €1.905 €3.175 €
      400.000 €735 €2.205 €3.675 €
      500.000 €935 €2.805 €4.675 €

      Quelle: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Gebührentabelle, Stand: Januar 2018

      Zu den in der Notarkostentabelle genannten Gebühren kommt jeweils noch die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % dazu. Die Ausgaben für den Grundbucheintrag und den Notar gehören zu den Baunebenkosten und den Nebenkosten beim Hauskauf, die Sie unbedingt bei der finanziellen Planung Ihres Bauvorhabens im Blick haben sollten.

      Wer zahlt die Notargebühren und wer bestimmt den Notar?

      Wie oben schon beschrieben tragen Sie als Käufer die Notarkosten. Dafür haben Sie aber auch das Recht, den Notar auszuwählen. Bei der Suche nach einem Notar gibt Ihnen die Bundesnotarkammer einen guten Überblick über Notare, die in Ihrer Nähe tätig sind. Auf deren Website können Sie mit der Eingabe des gewünschten Ortes die Notarsuche starten. Auch das Europäische Justizportal bietet die Möglichkeit, online einen Notar zu finden. Da die Gebührenordnung die jeweiligen Gebühren festlegt, gibt es auch keine Sonderangebote und Sie müssen keine Preise vergleichen. Die Notarkosten beim Haus- und Wohnungskauf sind bei jedem Notar gleich hoch.

      Wie läuft die notarielle Beurkundung ab?

      Zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages ist es notwendig, dass Sie sich mit dem Verkäufer beim Notar treffen. Er liest als neutraler Experte den Kaufvertrag vor und erklärt alle wesentlichen Punkte. Jetzt können offene rechtliche Fragen besprochen und geklärt werden. Herrscht in allen Punkten Einigkeit, wird der Kaufvertrag im Beisein des Notars unterschrieben und vom Notar beglaubigt. Dann regelt der Notar mit dem zuständigen Grundbuchamt den Eintrag ins Grundbuch. Er muss auch das zuständige Finanzamt über diesen Vorgang benachrichtigen, damit die Grunderwerbssteuer berechnet werden kann. Zum Schluss müssen Sie die Notarkosten, die beim Immobilienkauf angefallen sind, bezahlen. Erst dann wird die Immobilie im Grundbuch endgültig umgeschrieben. 

      Vor dem Gang zum Notar unbedingt die Baufinanzierung klären

      Die Bank wird Ihnen den Baukredit erst auszahlen, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, weil Sie damit der Bank eine Sicherheit geben. Daher ist es empfehlenswert, den Kaufvertrag beim Notar erst zu unterscheiben und die Grundschuld erst eintragen zu lassen, wenn Ihnen ein verbindliches Finanzierungsangebot der Bank vorliegt. Sollte die Finanzierung nicht zustande kommen, kommen ansonsten Notargebühren für die Rückabwicklung auf Sie zu. 

      Wie kann ich Notarkosten beim Immobilienkauf sparen?

      Viele Möglichkeiten zum Sparen beim Grundbucheintrag haben Sie nicht. Da die Notargebühren durch die Gebührenordnung vorgegeben ist, haben Sie nur wenig Einfluss auf die Höhe der Kosten. Allerdings können Sie mit ein wenig Geschick doch einige hundert Euro sparen. Da ein Notar jeden Vorgang einzeln berechnet, müssen Sie mehrfach zahlen, wenn Sie mit unterschiedlichen Aufgaben mehrmals zu Ihrem Notar gehen. Versuchen Sie, den Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages mit dem zur Eintragung der Grundschuld zusammenzulegen. Dann müssen Sie nicht für jeden Vorgang extra bezahlen, sondern sparen einen Teil der Notarkosten.

      Vergleich.de Tipp

      Die Höhe der Notarkosten hängt vom Immobilien- und Grundstückswert ab. Kaufen Sie erstmal nur das Grundstück, orientieren sich die Notargebühren lediglich am Kaufpreis des Grundstücks. Dadurch senken Sie die Notarkosten beim Immobilienkauf, denn spätere Bebauungsmaßnahmen müssen nicht zusätzlich über den Notar abgewickelt werden.

      Entwicklung der Bauzinsen

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