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Immobilienfinanzierung

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Grunderwerbsteuer fällt immer beim Erwerb eines Grundstücks und einer Immobilie an. Die Höhe des Steuersatzes beträgt je nach Bundesland 3,5 - 6,5 % des Kaufpreises. Erfahren Sie hier alles über den Zahlungsablauf und mögliche Einsparpotenziale.

Was ist die Grunderwerbsteuer?
  • Inhaltsverzeichnis
    • Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

      Sobald Sie in Deutschland etwas erwerben, hält der Staat die Hand auf: Bei Konsumgütern wie Lebensmitteln, Elektronik oder Briefmarken berechnet er Mehrwertsteuer, beim Erwerb einer Immobilie fordert er Grunderwerbsteuer ein. Sie gehört – ebenso wie beispielsweise Notargebühren oder Grundbuchgebühren – zu den Kaufnebenkosten, die bei jedem Immobilienerwerb entstehen und ein einziges Mal zu zahlen sind. Fällig wird die Grunderwerbsteuer direkt nach dem Kauf, und in der Regel wird sie dem Käufer in Rechnung gestellt. 

      Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

      Die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer ist abhängig von zwei Faktoren: dem Kaufpreis der Immobilie und dem Steuersatz, den das jeweilige Bundesland erhebt. Vor dem 1. September 2016 lag die Grunderwerbsteuer bundesweit einheitlich bei 3,5 %. Doch seit diesem Datum dürfen die einzelnen Bundesländer selbst entscheiden, welchen Steuersatz sie anlegen. Davon haben bisher viele Länder Gebrauch gemacht, bis auf zwei: In Bayern und Sachsen liegt der Steuersatz immer noch bei günstigen 3,5 %. Schleswig-Holstein, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und das Saarland verlangen am meisten und bitten Käufer inzwischen mit 6,5 % des Kaufpreises zur Kasse.

      Für 2018 sind bisher noch keine weiteren Erhöhungen angekündigt. Dennoch ist davon auszugehen, dass Länder mit bislang niedrigen Sätzen früher oder später nachziehen werden. Unsere Tabelle zeigt Ihnen, wie hoch der Grunderwerbsteuersatz in den verschiedenen Bundesländern ausfällt und wie viel Sie bei einem Kaufpreis von 400.000 € zurzeit je nach Bundesland an Grunderwerbsteuer zahlen:

      So hoch ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern

      BundeslandGrunderwerbsteuersatzGrunderwerbsteuer bei Kaufpreis 400.000 €
      Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg5,0 %20.000 €
      Grunderwerbsteuer Bayern3,5 %14.000 €
      Grunderwerbsteuer Berlin6,0 %24.000 €
      Grunderwerbsteuer Brandenburg6,5 %26.000 €
      Grunderwerbsteuer Bremen5,0 %20.000 €
      Grunderwerbsteuer Hamburg4,5 %18.000 €
      Grunderwerbsteuer Hessen6,0 %24.000 €
      Grunderwerbsteuer Mecklenburg-Vorpommern5,0 %20.000 €
      Grunderwerbsteuer Niedersachsen5,0 %20.000 €
      Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen6,5 %26.000 €
      Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz5,0 %20.000 €
      Grunderwerbsteuer Saarland6,5 %26.000 €
      Grunderwerbsteuer Sachsen3,5 %14.000 €
      Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt5,0 %20.000 €
      Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein6,5 %26.000 €
      Grunderwerbsteuer Thüringen6,5 %26.000 €

      In den günstigen Bundesländern fällt demnach bei einem Immobilienpreis in Höhe von 400.000 € eine Grunderwerbsteuer von 14.000 € an. In den teuersten Bundesländern schlägt die Steuer mit 26.000 € zu Buche, fast doppelt so hoch. Wer im Grenzgebiet ansässig ist, kann beim Eigenheimkauf durch die Wahl des richtigen Bundeslandes erheblich an Grunderwerbsteuer sparen.

      Käufer oder Verkäufer: Wer zahlt Grunderwerbsteuer?

      Immobilien- und Grundstücksverkäufe müssen in Deutschland immer über einen Notar abgewickelt werden, dies ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar hält im Kaufvertrag fest, wer die Grunderwerbsteuer übernimmt – normalerweise ist das der Käufer. Grundsätzlich sind aber dennoch sowohl Verkäufer als auch Käufer grunderwerbsteuerpflichtig. Zahlt der Käufer die Steuer nicht, kann das Finanzamt also auch den Verkäufer zur Zahlung heranziehen. In der Praxis akzeptieren Käufer die Zahlung aber meist und setzen sie auch zeitnah um. Dies liegt sehr in ihrem Interesse, denn die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Voraussetzung, um rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie werden zu können.

      Wie die Zahlung der Grunderwerbsteuer abläuft

      Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages kümmert sich der Notar um alle notwendigen Formalitäten, unter anderem auch um die Grunderwerbsteuer. Wie er dabei genau vorgeht, beschreiben die folgenden Schritte.

      Schritt 1: Notar informiert das Finanzamt

      Die Grunderwerbsteuer wird unverzüglich nach Zustandekommen des Kaufvertrags fällig und nicht erst, nachdem der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist. Unmittelbar nach der Vertragsunterzeichnung informiert der Notar deshalb das Finanzamt über den Verkauf. Das Finanzamt erstellt schließlich einen Steuerbescheid und versendet ihn samt Zahlungsaufforderung an den Käufer. 

      Schritt 2: Käufer überweist Grunderwerbsteuer

      Der Käufer hat nach Ausstellung des Steuerbescheides gemäß §15 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vier Wochen Zeit, um die Grunderwerbsteuer zu überweisen. 

      Schritt 3: Finanzamt erstellt Unbedenklichkeitsbescheinigung

      Ist das Geld eingegangen, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Käufer nicht Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie werden. Mit der Unbedenklichkeits­bescheinigung teilt das Finanzamt praktisch mit, dass aus steuerrechtlicher Sicht nun keine Bedenken mehr bestehen: Es bescheinigt dem Käufer damit, all seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen zu sein. Aus Sicht des Finanzamtes darf er nun Eigentümer werden. Das Finanzamt schickt die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Notar.

      Schritt 4: Notar legt Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Grundbuchamt vor

      Der Notar reicht die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt ein, um den Käufer als rechtmäßigen Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu können. Für die Eintragung ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung erforderlich. Das heißt im Umkehrschluss: So lange die Grunderwerbsteuer nicht beglichen ist, bleiben Grundstück und Immobilie Eigentum des Verkäufers, mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist somit unabdingbar für den Abschluss des Immobilienkaufs.

      Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

      Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

      Sowohl Bauherren eines Neubaus, Käufer einer Bestandsimmobilie als auch Wohnungskäufer müssen eine Grunderwerbsteuer zahlen. Der Begriff „Grund“-erwerbsteuer kann dabei irreführend sein: Die Steuer wird in der Regel nicht nur auf den Kaufpreis des Grundstücks berechnet, sondern auf den Gesamtpreis für Grundstück und das darauf befindliche Haus. Doch keine Regel ohne Ausnahme: 

      • Wenn Bauherren ein einzelnes Grundstück erwerben und erst später eine Immobilie darauf bauen, stehen die Chancen gut, eine Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis zu zahlen.
      • Käufer eines bestehenden Hauses und einer Eigentumswohnung zahlen die Grunderwerbsteuer dagegen immer auf den gesamten Kaufpreis. Bei einer Eigentumswohnung mag das zunächst nicht ganz einleuchtend klingen. Dass auch hier eine Grunderwerbsteuer fällig wird, liegt daran, dass Käufer einer Eigentumswohnung auch immer einen Anteil des Grundstücks, auf dem das Mehrfamilienhaus steht, miterwerben.

      Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen und Erbpacht

      Wer ein Haus aus einer Zwangsversteigerung erwirbt, zahlt die Grunderwerbsteuer auf das Höchstgebot, für das er den Zuschlag erhalten hat. Bei Erbpachtgrundstücken verhält es sich nochmal anders: Käufer einer Immobilie, die auf einem Erbpachtgrundstück steht, werden zwar nicht Eigentümer des Grundstücks, erwerben aber ein Nutzungsrecht daran. Grunderwerbsteuer wird deshalb auch hierbei fällig. Zur Berechnung zieht das Grundbuchamt dann zusätzlich zum Kaufpreis die vereinbarte Pacht und die Laufzeit des Pachtvertrages heran. 

      Grunderwerbsteuer umgehen

      Sobald ein Grundstück den Eigentümer wechselt, fällt Grunderwerbsteuer an. Doch es gibt Ausnahmen:

      • Keine Grunderwerbsteuer im Todesfall oder bei einer Schenkung
      • Beim Verkauf an Verwandte ersten Grades (Ehe- bzw. Lebenspartner und Kinder); das gilt auch für Sonderfälle, wenn die Immobilie beispielsweise im Falle einer Scheidung an den ehemaligen Partner übergeht
      • Grundstücke, die weniger als 2.500 € wert sind.

      Mögliche Finanzierungswege für die Grunderwerbsteuer

      Bei einem Immobilienkauf fallen immer einmalige Kaufnebenkosten an, zu denen neben der Grunderwerbsteuer beispielsweise auch Maklergebühren, Notarkosten und Grundbuchgebühren zählen. Sie machen gemeinsam etwa 10 - 15 % des Kaufpreises aus, der Käufer muss diese Nebenkosten zusätzlich aufbringen. Verfügt er über Eigenkapital, dann zahlt er die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche und steckt das übrige Vermögen in die Finanzierung. Ist kein Eigenkapital vorhanden, so muss er nicht nur den gesamten Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Nebenkosten per Kredit finanzieren. Im Normalfall werden bei einer solchen Baufinanzierung ohne Eigenkapital zwei verschiedene Kredite aufgenommen: ein Baukredit zur Finanzierung der Immobilie und ein normaler Ratenkredit zur Finanzierung der Nebenkosten. 

      Weshalb die Grunderwerbsteuer nicht über einen Baukredit finanziert werden kann

      Viele Käufer fragen sich: Warum können Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer nicht auch über die Baufinanzierung abgedeckt werden? Die Antwort lautet: Weil der Bank das Risiko dafür zu hoch ist. Banken bieten Käufern bei einer Baufinanzierung sehr günstige Zinsen, weil sich ihr Finanzierungsrisiko hierbei in Grenzen hält. Denn im Gegenzug für das verliehene Geld erhält die Bank eine gute Sicherheit: die Immobilie. Die Bank wird als Gläubiger ins Grundbuch eingetragen und hat im Ernstfall bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers das Recht, die Immobilie zu veräußern und auf diesem Weg einen Teil des verliehenen Geldes wieder zu bekommen. 

      Für die Kaufnebenkosten gibt es eine solche Sicherheit nicht. Deshalb nehmen Banken die Kaufnebenkosten in der Regel nicht in die Baufinanzierung auf. Ob der Käufer für diese zusätzlichen Posten einen höher verzinsten, regulären Ratenkredit erhält, hängt von seiner Bonität ab. Auf sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen für Immobilie und Nebenkosten über eine Baufinanzierung und einen zusätzlichen Ratenkredit lassen Banken sich normalerweise nur ein, wenn der Käufer über ein überdurchschnittlich hohes, sicheres Einkommen verfügt.

      Der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

      Die beiden Steuerarten heißen sehr ähnlich, dürfen aber nicht verwechselt werden. Die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Kauf fällig, die Grundsteuer kommt hingegen jährlich auf jeden Immobilienbesitzer zu. Sie wird von der zuständigen Gemeinde für den Besitz des Grund und Bodens erhoben.

      Grunderwerbsteuer sparen – so funktioniert‘s

      Ein Hauskauf ist an sich schon teuer genug, da freut sich jeder Immobilienkäufer über Einsparmöglichkeiten. Grunderwerbsteuer sparen lässt sich auf verschiedenen Wegen, abhängig davon, ob Sie einen Neubau planen, eine bestehende Immobilie oder eine Eigentumswohnung erwerben. Dazu erfahren Sie mehr in unseren folgenden 3 Tipps.

      Grunderwerbsteuer sparen beim Neubau

      Wer Grundstück und Immobilie einzeln erwirbt, zahlt unter strengen Voraussetzungen nur Grunderwerbsteuer auf das Grundstück. Das funktioniert nur, wenn auf dem Grundstück noch keine Immobilie steht, also ein Neubau geplant ist. Aber genau hier hat die Sache ihren Haken: Das Finanzamt prüft diesen Vorgang sehr genau und lässt Ihnen das Steuersparmodell nur durchgehen, wenn Sie Grundstück und Immobilie von unterschiedlichen Vertragspartnern kaufen, zwischen denen keine Geschäftsbeziehung besteht. 

      Vorteilhaft wirkt sich außerdem ein gewisser zeitlicher Abstand aus: Zwischen dem Kauf des Grundstücks und der Beauftragung einer Baufirma sollte eine sogenannte Schamfrist von mindestens 6 Monaten liegen. Doch selbst, wenn Sie die vertragliche Trennung und den zeitlichen Abstand einhalten, gilt: Beim kleinsten Indiz, dass der Grundstückskauf in irgendeiner Form an den Bau einer Immobilie gebunden ist, wird das Finanzamt von einem sogenannten „verbundenen Geschäft“ ausgehen und die Steuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Immobilie erheben. In folgenden Fällen sind Konflikte mit dem Fiskus vorprogrammiert:

      • Der Verkäufer ist gleichzeitig Bauträger und verkauft das Grundstück nur in Kombination mit einer Immobilie, die später darauf gebaut werden soll.
      • Der Verkäufer ist gleichzeitig Bauträger, lässt das Grundstück aber über eine andere Firma verkaufen, um Ihnen einen Steuersparvorteil zu verschaffen.
      • Der Verkäufer verkauft Ihnen das Grundstück nur, wenn Sie später einen bestimmten Architekten oder Bauträger mit der Planung Ihres Hauses beauftragen.
      • Der Grundstückskauf unterliegt anderen Bedingungen, durch die der Käufer nicht mehr frei entscheiden kann, wann und wie und ob er es bebauen möchte.

      Achten Sie also beim Grundstückskauf genau darauf, dass keinerlei Zusammenhang zum späteren Bau der Immobilie besteht. Denn es ist gut möglich, dass Sie dem Finanzamt noch Rede und Antwort stehen müssen: Oftmals hakt der zuständige Beamte noch mal nach, nachdem das Amt vom Notar über den Grundstücksverkauf informiert wurde. Dies geschieht in Form eines Fragebogens, mit dem das Finanzamt herausfinden möchte, ob sich ein Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau herstellen lässt.

      Grunderwerbsteuer sparen bei bestehendem Haus

      Grunderwerbsteuer sparen bei bestehendem Haus

      Die Grunderwerbsteuer berechnet sich grundsätzlich auf das Grundstück und die darauf stehende Immobilie – inklusive aller Bestandteile des Hauses, die Sie gleichzeitig mit erwerben. Dahinter verbirgt sich Einsparpotenzial: Wenn Sie dem Verkäufer mit der Immobilie bewegliche Extras wie die Einbauküche, Möbel oder beispielsweise das Carport abkaufen, dann lassen Sie diese Bestandteile gesondert im Kaufvertrag mit einem eigenen Wert ausweisen. Denn dann darf sich die Grunderwerbsteuer darauf nicht beziehen, sie sinkt also. Hier gilt es allerdings, nicht zu übertreiben: 

      Wer zu viele goldene Wasserhähne aus dem Kaufpreis herausrechnen lässt, bekommt unter Umständen Probleme mit seiner Finanzierung: Wird durch das Herausrechnen die von der finanzierenden Bank definierte Beleihungsgrenze der Immobilie unterschritten, dann fällt der Wert der Immobilie auf dem Papier plötzlich zu gering aus. Die Immobilie dient der Bank aber als Sicherheit. Sinkt diese Sicherheit, steigt ihr Finanzierungsrisiko. Der Notar schickt den Kaufvertrag zwecks Prüfung an die finanzierende Bank, die dann unter Umständen die gesunkene Sicherheit durch höhere Zinsen ausgleichen will. Beachten Sie außerdem: Machen die herausgerechneten Bestandteile im Wert mehr als 15 % des Kaufpreises aus, fordert das Finanzamt Belege für die Bestandteile ein. Den Wert eines Carports oder eines Kamins nach mehreren Jahren noch nachzuweisen, kann kniffelig werden.

      Tipp: Bei dieser Vorgehensweise sollten Sie vor der Vertragserstellung durch den Notar unbedingt Rücksprache mit der finanzierenden Bank halten, um sich gegen nachteilige Konsequenzen dieser Methode abzusichern.

      Grunderwerbsteuer sparen bei einer Eigentumswohnung

      Im Kaufpreis einer Eigentumswohnung ist im Normalfall immer ein Anteil für die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft enthalten. Wird dieser Anteil gesondert im Vertragswerk ausgewiesen und beziffert, senkt sich der Kaufpreis, auf den die Grunderwerbsteuer angerechnet wird. 

      Checkliste: Die wichtigsten Fakten zur Grunderwerbsteuer

      Die Grunderwerbsteuer ist für Immobilien- und Grundstückskäufer obligatorisch. Dabei gibt es einiges zu beachten. Die wichtigsten Punkte fassen wir hier noch mal als Checkliste für Sie zusammen:

      • Je nach Bundesland gelten Steuersätze von 3,5 - 6,5 % des Kaufpreises.
      • Die Grunderwerbsteuer muss für den Kauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen gezahlt werden.
      • Ein Notar regelt die Formalitäten rund um die Grunderwerbsteuer.
      • Spätestens vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheides muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
      • Beim Kauf eines einzelnen Grundstücks ist darauf zu achten, dass kein „verbundenes Geschäft“ vorliegt.
      • Immer erst mit der Bank sprechen, bevor „bewegliche Extras“ aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden, um finanzielle Nachteile bei der Finanzierung zu vermeiden.
      Vergleich.de Tipp

      Eine Steuer von der Steuer absetzen? Ja, das geht: Zwei bestimmte Personengruppen können die Grunderwerbsteuer bei der Steuer geltend machen: Unternehmer und Freiberufler, wenn sie mit ihrer Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielen, sie also vermieten oder für ihre Tätigkeit nutzen. Im Falle einer Vermietung lässt sich die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten geltend machen. Bei einer gewerblichen Nutzung ist sie als Betriebsausgabe absetzbar.

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