Aktuelle Bauzinsen 2021: So stehen die Zinsen für Ihre Baufinanzierung

Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen?

Die aktuellen Bauzinsen liegen bei ungefähr 0,4 % bis 1,1 % effektiver Jahreszins abhängig von der Darlehenshöhe und der Dauer der Zinsbindung. Die Zinssätze in der folgenden Tabelle stellen eine Beispielrechnung dar und gelten für einen Kredit in Höhe von 320.000 € bei einem Immobilienwert von 450.000 €. Der Tilgungssatz beträgt in allen Fällen 2 %. Sie sehen das beste Angebot aus unserem Bauzinsrechner.

Wie haben sich die Bauzinsen in der Vergangenheit entwickelt?

Seit 2008 befin­det sich die Entwick­lung der Bau­zinsen in einer Ab­wärts­bewe­gung. Ursprüng­lich war dies eine Reak­tion auf die welt­weite Banken- und Finanz­krise. Sehr niedrige Bau­zinsen haben sowohl Vor- als auch Nach­teile für Ihr Bau­dar­lehen oder Ihre Anschluss­finan­zierung.

• Vorteil: Immobilien­kredite werden zu sehr güns­tigen Zin­sen verge­ben und sind da­durch relativ billig.

• Nachteil: Es herrscht eine große Nach­frage nach Immo­bilien und die Preise von Grund­stücken, Häusern und Wohnun­gen steigen dadurch.

Folgende Grafik zeigt Ihnen die Entwick­lung der Bauzin­sen in den ver­gan­genen 25 Jah­ren. Es werden die Effektiv­zinsen jeweils zum Jahres­ende für Bau­dar­lehen mit 10-jähriger Zins­bindung ange­zeigt. Dabei wird der Abwärts­trend deut­lich, der seit 2008 beson­ders steil ver­läuft.

Wann steigen die Bauzinsen wieder? Bauzins-Prognose für 2022

Bau­finan­zierungs­exper­ten gehen momen­tan von einem lang­fristig nied­rigen Bau­zins auf jetzi­gem Niveau aus. Damit es zu höhe­ren Zin­sen kommt, müsste die Euro­päische Zentral­bank Ihre Niedrig­zins­politik auf­geben, was aktuell nicht zu erwar­ten ist. Klei­nere Schwan­kun­gen bei den aktuellen Bau­zin­sen sind jedoch immer mög­lich, zum Bei­spiel auf­grund von wirtschaft­lichen Ein­flüssen.

Mehr Infor­mationen und Ein­ordnun­gen erhalten Sie auf unserer Seite Zins­prognose.

Wie bekomme ich den günstigsten Bauzins?

Die Bau­zinsen, die Sie für ein Dar­lehen bekom­men, berech­net die Bank an­hand indi­viduel­ler Fakto­ren. Es spielt nicht nur eine Rolle, welche Immo­bilie Sie kau­fen wollen, son­dern auch Ihre persön­lichen Lebens­um­stände fließen in die Kal­kula­tion mit ein. Aus diesem Grund erhal­ten Sie nicht unbe­dingt den güns­tig­sten Top-Zins, den Ban­ken (z. B. in unse­rem Ver­gleich) bewer­ben. Achten Sie auf die folgen­den Punkte:

Die aktuell 5 günstigsten Angebote für Baufinanzierungen

Darlehensbetrag: 200.000 €, Immobilienwert: 350.000 €,Zinsbindung: 10 Jahre, Tilgung: 2 %, PLZ: 34295

Anbietereff. Jahreszinsmonatl. Rate 

0,39 %398,33 €repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:0,39 %

Fester Sollzins p.a.:0,36 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:7.016,61 €

Monatliche Rate:398,33 €

Restschuld:159.217,01 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:45 Jahre und 9 Monate

Anzahl der Raten:549

Gesamtbetrag:218.379,27 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

0,47 %411,67 €repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:0,47 %

Fester Sollzins p.a.:0,44 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:8.453,35 €

Monatliche Rate:411,67 €

Restschuld:159.052,95 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:45 Jahre und

Anzahl der Raten:540

Gesamtbetrag:221.892,59 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

0,49 %415,00 €repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:0,49 %

Fester Sollzins p.a.:0,46 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:8.812,39 €

Monatliche Rate:415,00 €

Restschuld:159.012,39 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:44 Jahre und 9 Monate

Anzahl der Raten:537

Gesamtbetrag:222.758,99 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

0,51 %418,33 €repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:0,51 %

Fester Sollzins p.a.:0,50 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:9.171,42 €

Monatliche Rate:418,33 €

Restschuld:158.971,82 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:44 Jahre und 7 Monate

Anzahl der Raten:535

Gesamtbetrag:223.620,72 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

0,51 %418,33 €repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:0,51 %

Fester Sollzins p.a.:0,50 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:9.171,42 €

Monatliche Rate:418,33 €

Restschuld:158.971,82 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:44 Jahre und 7 Monate

Anzahl der Raten:535

Gesamtbetrag:223.620,72 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

aktuelle Bauzinsen, Stand: 21.09.2021

zum Anbieter-Vergleich

Bauzinsen mit und ohne Eigenkapital

Je mehr Eigen­kapital Sie ein­brin­gen, desto weni­ger Risiko geht eine Bank mit der Kredit­vergabe ein. Diese Risiko­mini­mierung durch Eigen­kapi­tal beloh­nen Banken mit nied­rigeren Soll­zinsen auf den Bau­kredit. Kaufen Sie beispiels­weise ein Haus für 400.000 €, bekom­men Sie bei 40 bis 70 % Eigen­kapi­tal den bes­ten Zins­satz für Ihre Immo­bilien­finan­zierung. Alles, was darüber hinaus­geht, verschlech­tert den Zins wie­der, weil die Kredit­summe dann zu nied­rig ist, um sich für die Bank zu lohnen.

Was sie mög­lichst immer mit­hilfe von Eigen­kapital finan­zieren soll­ten, sind die Bau­neben­kosten bzw. Kauf­neben­kosten wie Grund­erwerbs­steuer, Makler, Grund­buch und Notar. Ansons­ten spricht man von einer 110 %-Finan­zierung – und diese ist sehr teuer.

Wie der Bauzins von Ihrem Einkommen abhängt

Jede Bank ist auf Sicher­heit aus. Daher gilt: Je höher Ihr Ein­kom­men und je sicher­er Ihr Arbeits­platz sind, desto gerin­ger werden Ihre persön­lichen Bau­zin­sen sein. Sind Sie Allein­verdie­ner in einer Fami­lie, werden Sie mehr für Ihren Bau­kredit bezah­len als ein Paar mit zwei Ein­kom­men.

Haben Sie noch keine beste­hen­de Bau­finan­zierung, lohnt sich ein Blick in unseren Budget­rechner. Hier können Sie Ihre aktuelle Situa­tion einge­ben und erfah­ren, wie viel Haus Sie sich voraus­sicht­lich leis­ten können.

Längere Zinsbindung führt zu höheren Bauzinsen

Wenn Sie ein Dar­lehen bei einer Bank aufneh­men, legen Sie die Dauer der Zins­bin­dung fest. Das ent­spricht Ihrer Vertrags­lauf­zeit. Inner­halb dieses Zeit­raums darf der Zins nicht verän­dert wer­den. Möch­ten Sie sich die aktu­ellen Bau­zin­sen für einen mög­lichst langen Zeit­raum sichern, z. B. für 20 oder sogar 30 Jahre, berech­nen die Banken dafür aber einen Auf­schlag. Wägen Sie also ab, ob Sie 10 Jahre lang die güns­tige­ren Zinsen zahlen wol­len, oder wie viel Ihnen die Sicher­heit für 20 Jahre wert ist.

Ist die Bau­zins-Prog­nose in den kommen­den Jahren stei­gend, soll­ten Sie sich für eine län­gere Zins­bin­dung entschei­den. Rech­nen Sie jedoch mit fallen­den Zin­sen, kann eine kurze Zins­bin­dung von Vor­teil sein, um sich eine güns­tige­re Anschluss­finan­zierung zu sichern.

Tilgungshöhe beeinflusst die Laufzeit und damit den Bauzins

Die Tilgungs­rate beschreibt den prozentu­alen Anteil am Haus­kredit, den Sie in monat­lichen Raten zurück­zahlen. Häufig wählen Kredit­nehmer eine Til­gung von 2 % oder 3 %. Gene­rell gilt die Regel: Je höher die Til­gungs­rate ist, des­to schnel­ler ist der Kre­dit abge­zahlt. Weil Sie dann aber für einen kür­zeren Zeit­raum Zin­sen zah­len, lassen sich Ban­ken die ent­gan­genen Zah­lun­gen durch einen kleinen Zins­auf­schlag bezah­len.

Ent­sprech­end beein­flus­sen auch Optio­nen für Sonder­til­gun­gen den Zins nega­tiv. Über­legen Sie am bes­ten vor­her, ob Sie tat­säch­lich einmal im Jahr eine bestimm­te Summe ein­zah­len wer­den oder das Geld an­ders ver­wen­den wol­len. Die nach­fol­gen­de Gra­fik ver­deut­licht, wie sich die Gesamt­lauf­zeit eines Bau­dar­lehens be­reits bei einer Erhö­hung der Til­gungs­rate von 1 auf 2 % ver­kürzt.

Wie sich die Gesamt­lauf­zeit Ihrer Immo­bilien­finan­zierung bei unter­schied­lichen Til­gungs­raten verän­dert, können Sie mit unse­rem Tilgungs­rech­ner ermit­teln.

Beim Tilgen flexibel bleiben

Bei den nied­rigen aktu­ellen Bau­zin­sen soll­ten Sie eine Anfangs­tilgung von min­destens 2 % wählen. Achten Sie darauf, wäh­rend der Til­gung genü­gend finan­ziel­len Puf­fer für uner­war­tete Kos­ten oder In­stand­setz­ungen zu haben. Wenn Sie sich für Ihren Til­gungs­satz mehr Flexi­bili­tät wün­schen, empfeh­len wir eine Immo­bilien­finan­zierung mit einem kosten­freien Til­gungs­satz­wechsel.

Punkten Sie mit einer guten Bonität

Jede Bank prüft vor einer Zusage Ihre Boni­tät. In der Regel er­folgt diese Ab­frage bei der SCHUFA. Möchten Sie keine Über­raschun­gen bei der Ab­frage der Daten erle­ben, emp­fiehlt es sich, vorab eine SCHUFA-Aus­kunft Ihrer Daten anzu­for­dern. Die SCHUFA ist ver­pflich­tet, Ihnen diese einmal jähr­lich kosten­frei zur Ver­fü­gung zu stel­len.

Auch persön­liche Eck­daten wie Beruf und Gehalt wirken sich auf die Höhe der Bau­zinsen aus. Beamte erhal­ten zum Bei­spiel bessere Kondi­tions­angebote als Selbst­ständige. Ihr Wohn­ort kann eben­falls auf­grund regio­naler Ange­bote Ein­fluss auf die Bau­zinsen haben.

Wählen Sie die ideale Kreditsumme

Auch die Höhe ihres Kredits beein­flusst Ihren Bau­zins. Je höher die Kredit­summe, desto höher werden auch die Zin­sen sein, die die Bank Ihnen berech­net. Denn durch die hohe Summe steigt aus Sicht der Bank das Risi­ko, das Geld nicht voll­stän­dig zurück­zube­kommen.

Gut zu wissen: Auch Gleiches gilt für sehr nied­rige Kredit­summen. Hier kann es sich lohnen, einen höhe­ren Betrag aufzu­nehmen und evtl. eine Sonder­tilgungs­verein­barung zu schließen. Sie soll­ten also verschie­dene Möglich­keiten durch­rech­nen und die Bau­zin­sen verglei­chen.

Für die Bauzinsen vergleicht die Bank Nutzung und Lage der Immobilie

Auch die Nutzung und Lage einer Immo­bilie haben Ein­fluss auf die Höhe Ihrer Zinsen. Gerade bei Immo­bilien, die als Kapital­anlage erwor­ben wer­den, sehen Banken ein erhöh­tes Aus­fall­risiko, wes­halb die Zin­sen hier­für oft hö­her aus­fallen. Auch bei Immo­bilien in Regio­nen mit gerin­ger Nach­frage, z. B. auf­grund schlech­ter Verkehrs­anbin­dung oder weni­gen Arbeits­plätzen in der Umge­bung, müssen Sie mit höhe­ren Zin­sen rech­nen.

Wie sichere ich den aktuell günstigen Bauzins für die Anschlussfinanzierung?

Mit der Planung Ihrer Anschluss­finan­zierung können Sie früh­zeitig begin­nen. Etwa 5 Jahre vor Ab­lauf der Zins­bin­dung kann es sich schon lohnen: Ab diesem Zeit­punkt haben sie die Möglich­keit, ein Forward Darlehen abzu­schließen. Hier­mit sichern Sie sich aktuelle Zins­kondi­tio­nen für später, wenn sie stei­gen­de Zin­sen befürch­ten. Das lohnt sich so früh aber nur bei extrem nied­rigen Zinsen, da Sie für jeden Monat Warte­zeit einen Zins­auf­schlag zahlen.

Zinsbindung bei Forward Darlehen

Schließen Sie das Forward Dar­lehen bei Ihrem aktu­ellen Kredit­geber ab, beginnt die 10 Jahres-Frist für Ihr Sonder­kündigungs­recht mit der Unter­zeich­nung des Vertrags. Haben Sie also beispiels­weise 2 Jahre vor Ab­schluss Ihres Dar­lehens das For­ward Dar­lehen abge­schlos­sen, können Sie bereits nach 8 Jahren in der Anschluss­finan­zierung kündi­gen und evtl. umschul­den.

9 bis 4 Monate vor Ablauf der beste­hen­den Zins­bin­dung sollten Sie sich Alter­nativ­ange­bote zu den Kondi­tio­nen Ihrer bis­heri­gen Bank einho­len und aktu­elle Bau­zin­sen ver­glei­chen. Je nach Ange­bot können Sie dann Ihre Anschluss­finan­zierung über Ihre bis­herige Bank weiter­laufen lassen oder den Kredit zu einer ande­ren Bank mit einem besse­ren Ange­bot um­schul­den.

Profitieren Sie bei der Umschuldung von aktuell günstigen Bauzinsen

Eine Umschuldung nennt man den Wechsel der Bank nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Zu diesem Zeitpunkt können Sie Ihre Anschlussfinanzierung über Ihre bisherige Bank laufen lassen oder den Kredit ablösen. Spätestens 3 bis 6 Monate vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung sollten Sie sich Alternativangebote zu den Konditionen Ihrer bisherigen Bank einholen und einen Zinsvergleich durchführen.

Der Wechsel ist zwar mit Aufwand verbunden, birgt aber großes Sparpotenzial – besonders dann, wenn die aktuellen Bauzinsen niedrig sind. Übrigens: Falls Ihre Zinsbindung länger als 10 Jahre beträgt, haben Sie dank dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB trotzdem die Möglichkeit, den Anbieter zu wechseln. Dieses ermöglicht Ihnen, Ihre bestehende Baufinanzierung zu kündigen, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.