Aktuelle Bauzinsen 2022: So stehen die Zinsen für Ihre Baufinanzierung

Die aktu­ellen Bau­zinsen sind seit Jahresbeginn deutlich angestiegen und haben Baudarlehen und Anschlussfinanzierungen spürbar teurer gemacht. Umso wichtiger, jetzt die besten Konditionen zu finden!

Aktuelle Bauzinsen berechnen
Aktuelle Bauzinsen berechnen

Bauzinsen-Chart: So haben sich die Darlehenszinsen entwickelt

In unserem Bau­zinsen-Chart können bis zu drei Zins­bin­dun­gen für einen Zeit­raum Ihrer Wahl mitei­nan­der ver­glei­chen. So sehen Sie auf einen Klick, wie sich die Bau­zinsen in den vergan­genen 10 Jahren, 5 Jahren, 3 Jahren bzw. in den vergan­genen Tagen und Mona­ten ent­wickelt haben.

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Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen?

Die Entwicklung der aktu­ellen Bau­zin­sen hat sich im November etwas beruhigt. Sie liegen momentan etwas über 3,5 %. Gemeint ist der Mittelwert bei einer 10-jährigen Zinsbindung. Eine Rolle spielt zudem die Darlehenshöhe. Die Zins­sät­ze in der fol­gen­den Tabel­le stel­len eine Bei­spiel­rech­nung dar und gel­ten für einen Kredit in Höhe von 320.000 € bei einem Immo­bilien­wert von 450.000 €. Der Tilgungs­satz be­trägt in allen Fäl­len 2 %. Sie se­hen das beste Ange­bot aus unse­rem Bau­zins­rech­ner.

Aktuelle Bauzinsen Tabelle 2022: So stehen die Darlehenszinsen zurzeit!

Tagesaktuelle Zinskondition:

(Darlehensbetrag: 320.000 €, Immobilienwert: 450.000 €, PLZ: 34295, Finanzierungszweck:
KAUF
, Tilgungssatz: 2,00 %)
Zinsbindung effektiver Jahreszins monatl. Rate Anfrage
5 Jahre 3,19 %
1.384,00 €
8 Jahre 3,14 %
1.370,67 €
10 Jahre 3,06 %
1.349,33 €
12 Jahre 3,17 %
1.378,67 €
15 Jahre 3,23 %
1.394,67 €
20 Jahre 3,40 %
1.440,00 €
Quelle: Vergleich.de - Stand 06.12.2022

Die Bauzin­sen für Ihr Ange­bot berech­net die Bank immer ab­hän­gig von Ihrer Boni­tät und den Eck­da­ten Ihrer Immo­bilie. Vor allem wenn Sie wenig Eigen­kapi­tal mit­brin­gen oder sogar eine Bau­finan­zie­rung ohne Eigen­kapi­tal su­chen, müs­sen Sie mit einem Zins­auf­schlag von weite­ren 0,5–1,0 Prozent­punk­ten rech­nen.

Bauzinsen 2022: Wie geht es weiter mit der Ent­wicklung der Bau­zinsen?

Nach­dem die Bau­zin­sen lange Zeit sehr güns­tig und zwi­schen 2019 und 2021 sogar unter 1,0 % gefal­len wa­ren, ha­ben sie seit An­fang 2022 einen enormen Sprung nach oben ge­macht.

Die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen überrascht derzeit auch Exper­ten immer wieder, insbesondere der rasante Anstieg innerhalb weniger Wochen. Alleine zwischen Mitte September und Mitte Oktober sind die Bauzinsen um 0,6 Prozentpunkte teurer geworden. Das sind Schwankungen, die in der Vergangenheit innerhalb eines ganzen Jahres üblich waren. Die aktu­ell hohe Infla­tion, Nach­we­hen der Corona-Pande­mie, der Krieg in der Ukra­ine und die hohe Staatsverschuldung einiger Länder im Euro-Raum sorgen für hohe Unsicher­hei­ten. Die Vorstände von Finanzierungsvermittlern wie Interhyp und Dr. Klein gehen daher weiter von moderat steigenden Zinsen aus.

Indirekt orien­tie­ren sich die Bau­zin­sen an der Geld­poli­tik der Euro­päi­schen Zentral­bank (EZB). Die Währungshüter hatten sich im Juli 2022 von ihrer jahrelangen Nullzinspolitik verabschiedet und den Leitzins erst im September und dann nochmals im Oktober jeweils um 0,75 Prozentpunkte auf 2 % angehoben. Weitere Zinsschritte könnten folgen. Warum die Darlehens­zin­sen schon seit Jahresbeginn so stark an­ge­stie­gen waren, hat kurz gesagt zwei Gründe:

  1. Die Zinsen für Bundes­anlei­hen und öffent­liche Pfand­briefe stiegen seit Beginn des Ukra­ine-Krieges deut­lich an, was sich grundsätz­lich immer auf die Ent­wick­lung der Bau­zin­sen aus­wirkt.
  2. Die Erwar­tun­gen an eine Zins­erhö­hung durch die EZB wurden be­reits Anfang des Jahres einge­preist.

Die Noten­bank steht stark unter Druck, weil sie die Infla­tion im Prin­zip nur durch höhe­re Zin­sen brem­sen kann. Zurück­hal­tend agierte sie lange, weil sie gleich­zei­tig die wegen Corona ohne­hin ange­schla­ge­ne Konjunk­tur nicht dros­seln will. Die US-Noten­bank FED hat den Leit­zins inzwischen auf eine Spanne von 3,00 bis 3,25 % erhöht.

Der höhere Leitzins führt nun aber nicht automatisch zu einem dauerhaft höheren Niveau bei den Bauzinsen. Denn eine andere Konsequenz ist, dass besonders hoch verschuldete Staaten im Euroraum in Zahlungsschwierigkeiten kommen könnten. Dadurch fliehen Anleger in sichere Papiere wie die Bundesanleihe. Mit der gestiegenen Nachfrage sinkt deren Rendite – und damit auch die aktuellen Bauzinsen, wie es z. B. im August der Fall war.

Mehr Infor­mationen und Ein­ordnun­gen erhalten Sie auf unserer Seite Zins­progno­se.

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Sorgen steigende Bauzinsen für sinkende Immobilienpreise?

Erste Anzeichen gibt es: Immobilienportale berichten bereits von fallenden Preisen. In vie­len Gebie­ten über­steigt die Nach­frage zwar weiter­hin das Ange­bot um ein Viel­faches. Ver­käu­fer mer­ken aber be­reits jetzt, dass sich viele Interes­sen­ten die auf­ge­ru­fenen Preise schlicht nicht mehr leis­ten kön­nen. Hät­te die Bank Ende 2021 noch einen Immobilien­kre­dit von 500.000 € bewilligt, sind es unter den verän­der­ten Zins­bedin­gun­gen jetzt nur noch 400.000 €. Zu­dem kommen Ob­jek­te mit sehr ho­hem Kauf­preis nicht als Rendite­ob­jek­te in Fra­ge, son­dern sind nur für die Eigen­nut­zung interes­sant.

Hinzu kommt, dass lang­sam die ers­ten Dar­lehen mit beson­ders güns­tigen Zinsen aus­lau­fen. Ist die Rest­schuld hoch und müssen die Eigen­tü­mer eine teure Anschluss­finan­zierung ab­schlie­ßen, kann es schwie­rig wer­den, die höhe­ren Raten zu stem­men. Im schlimms­ten Fall muss die Immo­bilie dann ver­kauft wer­den. So würde das Ange­bot ins­ge­samt steigen, was dem ange­spann­ten Markt etwas Luft ge­ben wür­de.

Die jahre­lange Null­zins­poli­tik hatte dazu ge­führt, dass viele Inves­to­ren Immo­bili­en als Kapital­an­lage genutzt ha­ben. Auf­grund der ho­hen Nach­frage sind zwischen 2015 und 2021 die Immo­bilien­prei­se um ein gutes Drit­tel gestie­gen. Auch wenn das noch keine Immo­bilien­blase sein muss: Die Bundes­bank warn­te Ende 2021 vor einer deut­lichen Über­bewer­tung des Mark­tes, auch die KfW riet zu „erhöh­ter Vor­sicht“.

Wie wirkt sich die Entwicklung der Bau­zin­sen auf meine Finan­zierung aus?

Weil es sich bei Immo­bilien­kre­diten um große Summen handelt, hat schon ein kleiner Zins­an­stieg große Aus­wir­kun­gen auf Ihre Finan­zierung. Steigen die Bau­zinsen sprung­haft an wie seit Anfang des Jahres, kann ein Pro­jekt sogar ins Wackeln kommen. Hat Ihnen die Bank beispiels­weise An­fang Februar bei einem Zins von 1,5 % einen Bau­kredit von 350.000 € zuge­sagt, zahlt sie Ihnen 3 Monate später bei einem Zins von 2,8 % und ansons­ten glei­chen Rahmen­bedin­gun­gen nur 290.000 € aus.

Bei gleicher Kredit­höhe müssen Sie mit hohen Mehr­kos­ten rech­nen, die sich sowohl an den Zins­kos­ten als auch in deut­lich höhe­ren Monats­ra­ten zei­gen. Fol­gen­des Bei­spiel soll das verdeut­lichen:

Zinskostenänderung der Baufinanzierung bei sprunghaftem Zinsanstieg

 

Familie Winter

hat Baukredit im Dezember 2021 abgeschlossen

Familie Frühling

hat Baukredit im Mai 2022 abgeschlossen

Kreditsumme 350.000 € 350.000 €
Laufzeit 10 Jahre 10 Jahre
Zinssatz 0,9 % 2,8 %
gezahlte Zinsen in 10 Jahren 28.282,06 € 87.325,42 €
Differenz Ersparnis: 59.043,36 € Mehrkosten: 59.043,36 €

Wenn Sie Ihre Finan­zierung selbst mit verän­der­ten Para­me­tern durch­rech­nen möch­ten, nut­zen Sie am bes­ten unse­ren Tilgungs­rech­ner.

Lohnt sich die Baufinan­zierung 2022 trotz stei­gen­der Bau­zin­sen noch?

Im histo­rischen Ver­gleich sind die Bau­zin­sen aktu­ell trotz des An­stiegs immer noch moderat. Bis 2009 gal­ten Zin­sen über 4 % als ganz normal, jahr­zehnte­lang lagen sie sogar ein Viel­faches über dem jetzi­gen Nive­au. Der Unter­schied war aller­dings: Immobi­lien kos­te­ten auch nur einen Bruch­teil.

Das Problem sind also weni­ger die aktuel­len Bauzin­sen von 4 %, die immer­hin noch deut­lich unter der Infla­tion lie­gen. Selbst der günstigs­te Darlehenszins lohnt sich nicht, wenn der Kauf­preis der Immobilie zu hoch ist. Ach­ten Sie also darauf, bei der Kauf­preis­ver­hand­lung einen küh­len Kopf zu bewah­ren und ange­sichts stei­gen­der Zin­sen nicht in Tor­schluss­pa­nik zu ver­fal­len. Zunehmend wichtiger wird zudem die Höhe des Eigenkapitals, das Sie einbringen können.

Wenn Sie be­reits eine Bau­finan­zie­rung haben und in Kürze eine Anschluss­finan­zierung für die Rest­schuld brau­chen, ist 2022 noch immer ein gutes Jahr. Vor 10 Jah­ren haben Sie wahrschein­lich höhe­re Zin­sen gezahlt als sie die Banken jetzt ver­lan­gen, sodass sich sowohl eine Prolon­ga­tion wie auch eine Um­schul­dung lohnt. Läuft Ihr Ver­trag noch einige Zeit und möch­ten Sie sich trotz­dem jetzt schon die aktuel­len Bau­zin­sen sichern, können Sie sie mit einem For­ward Dar­lehen bis zu 60 Mona­te im Vor­aus reser­vie­ren.

Sollte ich jetzt eine Immobilie kaufen oder warten, dass die Bauzinsen wieder fallen?

Es kommt auf Ihre Aus­gangs­lage an. Möch­ten Sie eine Immo­bilie zur Eigen­nut­zung kau­fen, weil Sie schon lange den Wunsch nach einem Eigen­heim haben, umzie­hen müssen oder eine ein­ma­lige Gelegen­heit sehen? Dann spricht nichts dage­gen, die aktuel­len Bauzin­sen möglichst zü­gig für eine günsti­ge Baufinan­zie­rung zu nut­zen. Der emotio­nale Faktor macht den ho­hen Kauf­preis wett. Und wenn Sie selbst in der Immo­bilie wohnen blei­ben, spielt der Wieder­ver­kaufs­wert in 10 Jahren keine Rolle. Das gilt natür­lich nur, wenn die Finan­zie­rung gesichert ist. Wie viel Haus Sie sich aktu­ell leis­ten kön­nen, zeigt Ihnen unser Bud­get­rech­ner.

Befin­den Sie sich dage­gen in einer komfor­tab­len Wohn­situa­tion oder möch­ten von vorn­her­ein eine Immo­bilie nur als Kapital­an­lage kau­fen, empfeh­len wir Ihnen Vor­sicht und Gelassen­heit. Der­zeit ist viel Bewe­gung auf den nervö­sen Finanz­märk­ten, die weite­ren Fol­gen des Kriegs in der Ukraine sind unvor­her­seh­bar. Eini­ge Zeichen spre­chen dafür auf ruhige­re Zei­ten zu war­ten. Das kann die nächs­ten 5 Jahre dauern.

Wie haben sich die Bauzinsen in der Vergangenheit entwickelt?

Zwischen 2008 und 2021 zeigte das Bauzinsen-Chart einen fortwährenden Trend nach unten. Damals waren die sinken­den Zinsen eine Reak­tion auf die welt­weite Banken- und Finanz­krise. Seit Anfang 2022 haben die Zinsen einen deut­lichen Sprung nach oben ge­macht. Hinter­grund sind der hohe In­fla­tions­druck und die Unsicherheiten auf den Finanzmärkten. Ins­ge­samt liegt das Zins­niveau aber immer noch in einem eher güns­tigen Bereich.

Folgende Grafik zeigt Ihnen die Entwick­lung der Bauzin­sen in den ver­gan­genen 25 Jah­ren. Es werden die Effektiv­zinsen jeweils zum Jahres­ende für Bau­dar­lehen mit 10-jähriger Zins­bindung ange­zeigt. Dabei wird der Abwärts­trend deut­lich, der seit 2008 beson­ders steil ver­läuft, aber auch der deutliche Sprung nach oben seit Anfang 2022.

Diagramm: Entwicklung der Bauzinsen in den letzten 25 Jahren

Wie bekomme ich den günstigsten Bauzins?

Die Bau­zinsen, die Sie für ein Dar­lehen bekom­men, berech­net die Bank an­hand indi­viduel­ler Fakto­ren. Es spielt nicht nur eine Rolle, welche Immo­bilie Sie kau­fen wollen, son­dern auch Ihre persön­lichen Lebens­um­stände fließen in die Kal­kula­tion mit ein. Aus diesem Grund erhal­ten Sie nicht unbe­dingt den güns­tig­sten Top-Zins, den Ban­ken (z. B. in unse­rem Ver­gleich) bewer­ben. Achten Sie auf die folgen­den Punkte:

Die aktuell 5 günstigsten Angebote für Baufinanzierungen
Darlehensbetrag: 200.000 €,  Immobilienwert: 350.000 €, Zinsbindung: 10 Jahre,  Tilgung: 2 %, PLZ: 34295
eff. Jahreszins monatl. Rate  
3,03 % 838,33 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,03 %

Fester Sollzins p.a.:2,95 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:53.946,96 €

Monatliche Rate:838,33 €

Restschuld:153.347,36 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:30 Jahre und 6 Monate

Anzahl der Raten:366

Gesamtbetrag:306.594,40 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
3,10 % 850,00 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,10 %

Fester Sollzins p.a.:3,02 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:55.176,83 €

Monatliche Rate:850,00 €

Restschuld:153.176,83 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:30 Jahre und 3 Monate

Anzahl der Raten:363

Gesamtbetrag:308.402,97 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
3,11 % 851,67 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,11 %

Fester Sollzins p.a.:3,05 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:55.352,40 €

Monatliche Rate:851,67 €

Restschuld:153.152,00 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:30 Jahre und 3 Monate

Anzahl der Raten:363

Gesamtbetrag:308.659,24 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
3,11 % 851,67 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,11 %

Fester Sollzins p.a.:3,05 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:55.352,40 €

Monatliche Rate:851,67 €

Restschuld:153.152,00 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:30 Jahre und 3 Monate

Anzahl der Raten:363

Gesamtbetrag:308.659,24 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
3,16 % 860,00 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,16 %

Fester Sollzins p.a.:3,10 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:56.230,35 €

Monatliche Rate:860,00 €

Restschuld:153.030,35 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:30 Jahre und 1 Monat

Anzahl der Raten:361

Gesamtbetrag:309.939,22 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

Bringen Sie genügend Eigenkapital in die Baufinanzierung mit ein

Je mehr Eigen­kapital Sie ein­brin­gen, desto weni­ger Risiko geht eine Bank mit der Kredit­vergabe ein. Diese Risiko­mini­mierung durch Eigen­kapi­tal beloh­nen Banken mit nied­rigeren Soll­zinsen auf den Bau­kredit. Kaufen Sie beispiels­weise ein Haus für 400.000 €, bekom­men Sie bei 40 bis 70 % Eigen­kapi­tal den bes­ten Zins­satz für Ihre Immo­bilien­finan­zierung. Alles, was darüber hinaus­geht, verschlech­tert den Zins wie­der, weil die Kredit­summe dann zu nied­rig ist, um sich für die Bank zu lohnen.

Was sie mög­lichst immer mit­hilfe von Eigen­kapital finan­zieren soll­ten, sind die Bau­neben­kosten bzw. Kauf­neben­kosten wie Grund­erwerbs­steuer, Makler, Grund­buch und Notar. Ansons­ten spricht man von einer 110 %-Finan­zierung – und diese ist sehr teuer.

Ein hohes und geregeltes Einkommen sorgt für niedrige Darlehenszinsen

Jede Bank ist auf Sicher­heit aus. Daher gilt: Je höher Ihr Ein­kom­men und je sicher­er Ihr Arbeits­platz sind, desto gerin­ger werden Ihre persön­lichen Bau­zin­sen sein. Sind Sie Allein­verdie­ner in einer Fami­lie, werden Sie mehr für Ihren Bau­kredit bezah­len als ein Paar mit zwei Ein­kom­men.

Haben Sie noch keine beste­hen­de Bau­finan­zierung, lohnt sich ein Blick in unseren Budget­rechner. Hier können Sie Ihre aktuelle Situa­tion einge­ben und erfah­ren, wie viel Haus Sie sich voraus­sicht­lich leis­ten können.

zum Budgetrechner

Längere Zinsbindung führt zu höheren Bauzinsen

Wenn Sie ein Dar­lehen bei einer Bank aufneh­men, legen Sie die Dauer der Zins­bin­dung fest. Das ent­spricht Ihrer Vertrags­lauf­zeit. Inner­halb dieses Zeit­raums darf der Zins nicht verän­dert wer­den. Möch­ten Sie sich die aktu­ellen Bau­zin­sen für einen mög­lichst langen Zeit­raum sichern, z. B. für 20 oder sogar 30 Jahre, berech­nen die Banken dafür aber einen Auf­schlag. Wägen Sie also ab, ob Sie 10 Jahre lang die güns­tige­ren Zinsen zahlen wol­len, oder wie viel Ihnen die Sicher­heit für 20 Jahre wert ist.

Ist die Bau­zins-Prog­nose in den kommen­den Jahren stei­gend, soll­ten Sie sich für eine län­gere Zins­bin­dung entschei­den. Rech­nen Sie jedoch mit fallen­den Zin­sen, kann eine kurze Zins­bin­dung von Vor­teil sein, um sich eine güns­tige­re Anschluss­finan­zierung zu sichern.

Tilgungshöhe beeinflusst die Laufzeit und damit den Bauzins

Die Tilgungs­rate beschreibt den prozentu­alen Anteil am Haus­kredit, den Sie in monat­lichen Raten zurück­zahlen. Häufig wählen Kredit­nehmer eine Til­gung von 2 % oder 3 %. Bei steigenden Darlehenszinsen allerdings sinkt die höchstmögliche Tilgung für viele auf eher 1–1,5 %. Gene­rell gilt die Regel: Je höher die Til­gungs­rate ist, des­to schnel­ler ist der Kre­dit abge­zahlt. Weil Sie dann aber für einen kür­zeren Zeit­raum Zin­sen zah­len, lassen sich Ban­ken die ent­gan­genen Zah­lun­gen durch einen kleinen Zins­auf­schlag bezah­len.

Die nach­fol­gen­de Gra­fik ver­deut­licht, wie sich die Gesamt­lauf­zeit eines Bau­dar­lehens be­reits bei einer Erhö­hung der Til­gungs­rate von 1 auf 2 % ver­kürzt.

Folgen einer hohen Tilgungsrate

Auch Optio­nen für Sonder­til­gun­gen beeinflussen den Zins nega­tiv. Über­legen Sie am bes­ten vor­her, ob Sie tat­säch­lich einmal im Jahr eine bestimm­te Summe ein­zah­len wer­den oder das Geld an­ders ver­wen­den wol­len.

Wie sich die Gesamt­lauf­zeit Ihrer Immo­bilien­finan­zierung bei unter­schied­lichen Til­gungs­raten verän­dert, können Sie mit unse­rem Tilgungs­rech­ner ermit­teln.

zum Tilgungsrechner
Beim Tilgen flexibel bleiben

Achten Sie darauf, wäh­rend der Til­gung genü­gend finan­ziel­len Puf­fer für uner­war­tete Kos­ten oder In­stand­setz­ungen zu haben. Wenn Sie sich für Ihren Til­gungs­satz mehr Flexi­bili­tät wün­schen, empfeh­len wir eine Immo­bilien­finan­zierung mit einem kosten­freien Til­gungs­satz­wechsel.

Punkten Sie mit einer guten Bonität

Jede Bank prüft vor einer Zusage Ihre Boni­tät. In der Regel er­folgt diese Ab­frage bei der SCHUFA. Möchten Sie keine Über­raschun­gen bei der Ab­frage der Daten erle­ben, emp­fiehlt es sich, vorab eine SCHUFA-Aus­kunft Ihrer Daten anzu­for­dern. Die SCHUFA ist ver­pflich­tet, Ihnen diese einmal jähr­lich kosten­frei zur Ver­fü­gung zu stel­len.

Auch persön­liche Eck­daten wie Beruf und Gehalt wirken sich auf die Höhe der Bau­zinsen aus. Beamte erhal­ten zum Bei­spiel bessere Kondi­tions­angebote als Selbst­ständige. Ihr Wohn­ort kann eben­falls auf­grund regio­naler Ange­bote Ein­fluss auf die Bau­zinsen haben.

Wählen Sie die ideale Kreditsumme

Auch die Höhe ihres Kredits beein­flusst Ihren Bau­zins. Je höher die Kredit­summe, desto höher werden auch die Zin­sen sein, die die Bank Ihnen berech­net. Denn durch die hohe Summe steigt aus Sicht der Bank das Risi­ko, das Geld nicht voll­stän­dig zurück­zube­kommen.

Gut zu wissen: Gleiches gilt für sehr nied­rige Kredit­summen. Hier kann es sich lohnen, einen höhe­ren Betrag aufzu­nehmen und evtl. eine Sonder­tilgungs­verein­barung zu schließen. Sie soll­ten also verschie­dene Möglich­keiten durch­rech­nen und die Bau­zin­sen verglei­chen.

Für die Bauzinsen vergleicht die Bank Nutzung und Lage der Immobilie

Auch die Nutzung und Lage einer Immo­bilie haben Ein­fluss auf die Höhe Ihrer Zinsen. Gerade bei Immo­bilien, die als Kapital­anlage erwor­ben wer­den, sehen Banken ein erhöh­tes Aus­fall­risiko, wes­halb die Zin­sen hier­für oft hö­her aus­fallen. Auch bei Immo­bilien in Regio­nen mit gerin­ger Nach­frage, z. B. auf­grund schlech­ter Verkehrs­anbin­dung oder weni­gen Arbeits­plätzen in der Umge­bung, müssen Sie mit höhe­ren Zin­sen rech­nen.

Wie sichere ich den aktuellen Bauzins für die Anschlussfinanzierung?

Haben Sie Sorge vor weiter steigen­den Bau­zin­sen, können Sie mit der Pla­nung Ihrer Anschluss­finan­zierung früh­zeitig begin­nen. Schon 5 Jahre vor Ab­lauf der Zins­bin­dung haben sie die Möglich­keit, ein Forward Darlehen abzu­schließen. Hier­mit reser­vie­ren Sie sich aktu­elle Zins­kondi­tio­nen für später. Das lohnt sich so früh aber nur bei extrem nied­rigen Zin­sen, da Sie für jeden Mo­nat Warte­zeit ei­nen Zins­auf­schlag zah­len.

Zinsbindung bei Forward Darlehen

Schließen Sie das Forward Dar­lehen bei Ihrem aktu­ellen Kredit­geber ab, beginnt die 10 Jahres-Frist für Ihr Sonder­kündigungs­recht mit der Unter­zeich­nung des Vertrags. Haben Sie also beispiels­weise 2 Jahre vor Ab­schluss Ihres Dar­lehens das For­ward Dar­lehen abge­schlos­sen, können Sie bereits nach 8 Jahren in der Anschluss­finan­zierung kündi­gen und evtl. umschul­den.

Spätestens 4 Monate vor Ablauf der beste­hen­den Zins­bin­dung sollten Sie sich Alter­nativ­ange­bote zu den Kondi­tio­nen Ihrer bis­heri­gen Bank einho­len und aktu­elle Bau­zin­sen ver­glei­chen. Je nach Ange­bot können Sie dann Ihre Anschluss­finan­zierung über Ihre bis­herige Bank weiter­laufen lassen oder den Kredit zu einer ande­ren Bank mit einem besse­ren Ange­bot um­schul­den.

Umschuldung

Eine Umschul­dung nennt man den Wechsel der Bank nach Ab­lauf oder auch wäh­rend der Zins­bindungs­frist. Hierbei leihen Sie sich das Geld von einer ande­ren Bank und lösen den Kredit bei Ihrer ur­sprüng­lichen Bank voll­ständig ab, so können Sie von den aktu­ellen Darlehenszin­sen profi­tieren. Beginnen Sie früh­zeitig mit der Pla­nung, da die Bank einige Wochen für die Geneh­migung benö­tigen wird.

Der Wech­sel ist zwar mit Auf­wand verbun­den, birgt aber großes Spar­poten­zial – beson­ders dann, wenn die aktuellen Bau­zinsen nied­rig sind. Vor 10 Jahren haben Sie wahr­schein­lich höhe­re Zin­sen ge­zahlt als die Ban­ken jetzt verlan­gen, trotz des sprung­haf­ten An­stiegs. Übri­gens: Falls Ihre Zins­bindung länger als 10 Jahre beträgt, haben Sie dank eines Sonder­kündigungs­rechts nach § 489 BGB trotz­dem die Mög­lich­keit, den Anbie­ter zu wech­seln. Dieses ermög­licht Ihnen, Ihre beste­hende Bau­finan­zierung zu kündigen, ohne dass Sie eine Vor­fällig­keits­entschä­digung zahlen müssen. Zu beach­ten ist aber eine Kündi­gungs­frist von 6 Monaten.

zu Umschuldung

Bausparverträge

Bauspar­ver­träge sind durch das höhere Zinsniveau wieder attraktiv geworden. Haben Sie noch 4 bis 5 Jahre oder mehr bis zum Ende der Zins­bin­dung, können Sie sich die aktuell sehr günsti­gen Bau­zinsen über einen Bau­spar­vertrag sichern. Die Kondi­tio­nen werden zu Vertrags­beginn fest­gelegt. Ist der Bauspar­kredit dann zutei­lungs­reif, erhal­ten Sie den zuvor verein­baren Zins­satz. Zudem profi­tie­ren Sie von staat­lichen Förder­ungen, die als Prämie in den Bauspar­vertrag ein­fließen. Sie müssen aller­dings neben den Kredit­raten Ihres laufen­den Dar­lehens auch den Bauspar­vertrag mit den ent­sprech­enden Spar­raten bedienen kön­nen.

Welche Faktoren beeinflussen den aktuellen Bauzins?

Der Bau­zins be­stimmt sich an­hand ihrer persön­lichen Rahmen­bedin­gungen, ist aber natür­lich auch von äuße­ren Fakto­ren ab­hän­gig. Diese wiede­rum hän­gen oft mit­einan­der zusam­men: Der Ukraine-Krieg treibt die Infla­tion an, die Infla­tion beein­flusst den Leit­zins der EZB, der Leit­zins hat Aus­wir­kun­gen auf die Kon­junk­tur, die Kon­junk­tur auf den Kauf von An­lei­hen.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB)

Der Leit­zins der EZB gibt an, zu wel­chen Kondi­tio­nen sich euro­päische Ban­ken Geld leihen kön­nen. Er stellt sozu­sagen das Grund­niveau für die Zinsen in Euro­pa dar. Am 27. Oktober 2022 hat die EZB einen Leitzins von 2 % angekündigt. Weitere Zinsschritte nach oben könnten folgen.

„Die EZB hat den Leitzins zuletzt um wei­te­re 0,75 Pro­zent­punk­te an­ge­ho­ben. Das wird nicht die letzte An­pas­sung sein. Wir gehen fest von wei­te­ren Auf­schlä­gen aus, die in die Kun­den­kon­di­tio­nen ein­be­rech­net werden. Wir sehen aus mei­ner Sicht schon bald wieder Kon­di­tio­nen um 5 %.“

Clemens Götz, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers accedo

Staatsanleihen bzw. Pfandbriefe

Um sich zu­sätz­liche finan­zielle Mit­tel zu beschaf­fen, verge­ben Banken Pfand­briefe an Inves­toren. Bei Pfand­briefen han­delt es sich um eine ähn­liche Anlage­klasse wie deutsche Staats­anlei­hen, somit ver­hal­ten sich auch die Zin­sen sehr ähn­lich. Steigen also die Zin­sen für Staat­sanlei­hen, werden auch die Zinsen für Pfand­briefe stei­gen, umge­kehrt genau­so. Und hö­here Zin­sen für Pfand­briefe geben die Ban­ken wei­ter als hö­he­re Bau­zin­sen. Seit Mitte Feb­ru­ar sind die Zin­sen für Pfand­brie­fe stetig an­ge­stie­gen.

Krieg in der Ukraine

Der Krieg in Euro­pa hat auch für Deutsch­land schwer ab­schätz­bare Fol­gen. Je län­ger die Kämpfe an­dau­ern, je schlim­mer die Liefer­eng­päs­se wer­den und vor al­lem je un­siche­rer die Ver­sor­gung mit Gas wird, des­to mehr lei­det die Kon­junk­tur auch hier­zu­lan­de. Schwä­chelt die Wirt­schaft, könn­te die EZB unge­ach­tet der In­fla­tion wie­der zu ihrer Poli­tik der Null­zin­sen zurück­keh­ren. Denn eine stabi­le Wirt­schafts­ent­wick­lung ist die Vor­aus­set­zung für einen hö­he­ren Leit­zins.

Weitere Einflüsse

Auch poli­tische Ent­schei­dun­gen kön­nen Ein­fluss auf die hie­sigen Bau­zinsen haben. Ereig­nisse wie die Corona-Pan­de­mie sorg­ten für eine hohe Nach­frage nach deut­schen Staats­anleihen. Infolge­dessen san­ken hier die Zin­sen, somit auch die Zin­sen für Pfand­briefe. Bei den Bau­finan­zierungen war dieser Trend eben­falls zu erken­nen.

Selbst das Aus­land, insbe­sondere die USA, soll­ten Sie im Blick behal­ten. Eine starke US-Wirt­schaft führt dazu, dass Gel­der aus der Euro­zone in Rich­tung der USA wan­dern, was nega­tive Auswir­kungen auf die hie­sigen aktu­ellen Bau­zinsen haben kann. Meist ist hier je­doch nicht mit sprung­haften Anstie­gen zu rech­nen, eher mit einer Verzö­gerung von mehre­ren Wochen.

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