Die aktuellen Bauzinsen beeinflussen Ihre Immobilienfinanzierung maßgeblich. Denn sie bestimmen den Preis mit, den Sie für ein Baudarlehen zahlen. Doch worauf ist vor Abschluss einer Baufinanzierung noch zu achten? Hier erfahren Sie, wie Sie die richtigen Konditionen finden.
Mit den Bauzinsen ist der Zinssatz gemeint, zu dem Sie sich ein Immobiliendarlehen leihen. Dieser bestimmt mit, wie hoch die Gesamtkosten für das Darlehen ausfallen. Wenn Sie sich jetzt für eine Baufinanzierung entscheiden, sichern Sie sich diese zu aktuell sehr günstigen Konditionen, wie ein Blick in unseren Zinsvergleich verrät.
Mit dem folgenden Beispiel erhalten Sie einen ersten Überblick über die aktuellen Bauzinsen. Die Zinssätze gelten für einen Kredit in Höhe von 150.000 € bei einem Immobilienwert von 300.000 €. Der Tilgungssatz beträgt in allen Fällen 2 %. Sie sehen das beste Angebot aus unserem Bauzinsrechner.
| Zinsbindung | 5 Jahre | 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| Effektivzins | 0,69 % | 0,95 % | 1,34 % | 1,69 % |
| Sollzins | 0,68 % | 0,92 % | 1,31 % | 1,66 % |
Quelle: Vergleich.de, Baufinanzierung Vergleich (Stand: 18.10.2018)
Durch einen Zinsvergleich verschiedener Anbieter sind Sie in der Lage, das beste Angebot für sich zu finden. Da es sich bei Immobilienfinanzierungen in der Regel um Summen im sechsstelligen Bereich handelt, können hier schon wenige Prozentpunkte Zinsunterschied mehrere tausend Euro ausmachen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie auf der Suche nach einem günstigen Darlehen die aktuellen Hypothekenzinsen sowie die Zinsentwicklung im Blick haben. Denn je besser Sie den Markt und das Zinsniveau kennen, desto besser können Sie Ihre Baufinanzierung planen.
Unterscheiden Sie bei einem Zinsvergleich zwischen Sollzins und Effektivzins. Der Effektivzins ist der Zinssatz inklusive aller anfallenden Nebenkosten wie Abschlussgebühren. Das heißt, der Vergleich der Effektivzinsen bietet Ihnen die tatsächlichen Kosten einer Baufinanzierung und Sie können so besser einschätzen, ob der Kredit Ihren Möglichkeiten entspricht.
Neben den aktuellen Bauzinsen gibt es noch weitere Faktoren, die die Gesamtkosten einer Baufinanzierung mitbestimmen:
Je höher die Baufinanzierungssumme, desto günstiger fällt das Zinsangebot der Bank aus. Auch wenn Sie über ein hohes Eigenkapital verfügen und eine hohe Tilgung wählen, beeinflusst dies die Konditionen zu Ihren Gunsten.
Banken bieten unterschiedliche Zinsbindungen an, in der Regel zwischen 5 und 20 Jahre. Je länger Sie sich an einen Zinssatz binden, desto höher fällt dieser aus. Bei der Wahl der richtigen Laufzeit gilt es, die folgenden Faktoren abzuwägen: Sicherheit und Flexibilität.
Auch die Eckdaten des Kreditnehmers wie Beruf und Gehalt wirken sich auf die Höhe der Bauzinsen aus. Beamte erhalten zum Beispiel bessere Konditionsangebote als Selbstständige. Der Wohnort des Kreditnehmers kann aufgrund regionaler Angebote Einfluss auf die Hypothekenzinsen haben.
Kreditgeber berücksichtigen bei der Zinshöhe außerdem den Zweck der Immobilie: Bei Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden sollen, sehen Banken in der Regel ein höheres Kreditrisiko. Deshalb fallen Zinssätze für fremdgenutzte Immobilien oft höher aus. Die Bank überprüft außerdem die Einschätzung Ihrer Kreditwürdigkeit, also Ihre Bonität. In der Regel holt sich die Bank dafür eine Auskunft von der SCHUFA. Je höher die Bonität des Kreditnehmers, desto günstiger fallen die Hypothekenzinsen aus, die die Bank ihm anbietet.
Wir zeigen Ihnen, wie Sie das Zinstief nutzen, um Ihre Baufinanzierung noch günstiger zu gestalten.
Die Höhe der Tilgung entscheidet darüber, wie lange es dauert, bis Sie Ihr Darlehen abbezahlt haben. Wenn die Bauzinsen günstig sind, empfehlen wir, die Tilgung entsprechend höher anzusetzen. Die monatliche Rate, die Sie der Bank zahlen, besteht aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Je höher der Tilgungsanteil, umso schneller sinkt die Restschuld und umso schneller sinkt der Zinsanteil. Die nachfolgende Grafik verdeutlicht, wie sich die Gesamtlaufzeit eines Baudarlehens bereits bei einer Erhöhung der Tilgungsrate von 1 auf 2 % verkürzt.
Wie sich die Gesamtlaufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung bei unterschiedlichen Tilgungsraten verändert, können Sie mit unserem Tilgungsrechner ermitteln.
Wir empfehlen: Aktuelle Bauzinsen unter 5 % sollten mit einer Anfangstilgung von mehr als 2 % genutzt werden. Achten Sie darauf, während der Tilgung genügend finanziellen Puffer für unerwartete Kosten oder Instandsetzungen zu haben. Wenn Sie sich für Ihren Tilgungssatz mehr Flexibilität wünschen, empfehlen wir eine Immobilienfinanzierung mit einem kostenfreien Tilgungssatzwechsel. Mit dieser Variante können Sie den vereinbarten Tilgungssatz während der Laufzeit anpassen, falls sich zum Beispiel Ihre finanziellen Verhältnisse ändern.
Wenn Sie für längere Zeit von günstigen Zinskonditionen profitieren möchten, bietet sich in Zeiten niedriger Bauzinsen eine möglichst lange Zinsbindung an. Allerdings wird der Sollzins teurer, je länger der Zins festgelegt wird. Sie sollten deshalb am konkreten Finanzierungsangebot überprüfen, ob sich der Aufschlag für eine lange Laufzeit für Sie rechnet.
Befinden sich die Bauzinsen auf einem niedrigen Stand, besteht die Möglichkeit, sich diese im Voraus zu sichern. Mit dem sogenannten Forward Darlehen können Sie bis maximal 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung der laufenden Finanzierung einen niedrigen Zins für die Anschlussfinanzierung reservieren.
Eine Umschuldung nennt man den Wechsel der Bank nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Zu diesem Zeitpunkt können Sie Ihre Anschlussfinanzierung über Ihre bisherige Bank laufen lassen oder den Kredit ablösen. Bereits 3 bis 6 Monate vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung sollten Sie sich Alternativangebote zu den Konditionen Ihrer bisherigen Bank einholen und einen Zinsvergleich durchführen.
Der Wechsel ist zwar mit Aufwand verbunden, birgt aber großes Sparpotenzial – besonders dann, wenn die aktuellen Bauzinsen niedrig sind. Übrigens: Falls Ihre Zinsbindung länger als 10 Jahre beträgt, haben Sie dank dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB trotzdem die Möglichkeit, den Anbieter zu wechseln. Dieses ermöglicht Ihnen, Ihre bestehende Baufinanzierung zu kündigen, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.
