Aktuelle Bauzinsen 02/2024: So stehen die Zinsen für Ihre Baufinanzierung

Nachdem sich Baudarlehen und Anschluss­finanzierungen spürbar verteuert hatten, sind die aktuellen Bauzinsen seit einiger Zeit wieder auf Entspannungs­kurs. Verfolgen Sie jetzt die Entwicklung und finden Sie die besten Konditionen!

Aktuelle Bauzinsen berechnen
Testsiegel "Die besten im Netz" von Focus Money

Wie hoch sind heute die Immobilienzinsen?

Die Zins­sät­ze in der fol­gen­den Tabel­le stel­len eine Bei­spiel­rech­nung dar und gel­ten für einen Kredit in Höhe von 320.000 € bei einem Immo­bilien­wert von 450.000 €. Der Tilgungs­satz be­trägt in allen Fäl­len 2 %. Wir zeigen Ihnen hier das jeweils beste Ange­bot aus unse­rem Bau­zins­rech­ner.

Unsere aktuell besten Bauzinsen bei unterschiedlicher Zinsbindung

Tagesaktuelle Zinskondition:

(Darlehensbetrag: 320.000 €, Immobilienwert: 450.000 €, PLZ: 34295, Finanzierungszweck:
KAUF
, Tilgungssatz: 2,00 %)
Zinsbindung effektiver Jahreszins monatl. Rate Anfrage
5 Jahre 3,43 %
1.448,00 €
8 Jahre 3,36 %
1.429,33 €
10 Jahre 3,26 %
1.402,67 €
12 Jahre 3,45 %
1.453,33 €
15 Jahre 3,37 %
1.432,00 €
20 Jahre 3,56 %
1.482,67 €
Quelle: Vergleich.de - Stand 28.02.2024

Bauzinsen-Chart: So haben sich die Darlehenszinsen entwickelt

In unserem Bau­zinsen-Chart können bis zu drei Zins­bin­dun­gen für einen Zeit­raum Ihrer Wahl mitei­nan­der ver­glei­chen. So sehen Sie auf einen Klick, wie sich die Bau­zinsen in den vergan­genen 10 Jahren, 5 Jahren, 3 Jahren bzw. in den vergan­genen Tagen und Mona­ten ent­wickelt haben. Basis der Daten sind die tagesaktuellen Konditionen der Bankpartner unseres Kooperationspartners Dr. Klein.

Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen?

Katharina Fuhrin
Zuständige Redakteurin für die Bereiche Immobilien und Versicherung
Stand: 13.02.2024

Die Bauzinsen bewegen sich seit Jahresbeginn seitwärts. Der beste Zins für einen Haus­kredit liegt Ende Februar bei knapp über 3,0 % für eine 10-jährige Zins­bindung und bei 3,5 % für eine 20-jährige Zins­bindung. Beeinflusst werden diese Werte u. a. von der Dar­lehens­höhe und dem eingebrachten Eigenkapital.

Die Immobilienzinsen für Ihr Ange­bot berech­net die Bank immer ab­hän­gig von Ihrer Boni­tät und den Eck­da­ten Ihrer Immo­bilie. Vor allem wenn Sie wenig Eigen­kapi­tal mit­brin­gen oder sogar eine Bau­finan­zie­rung ohne Eigen­kapi­tal su­chen, müs­sen Sie mit einem Zins­auf­schlag von weite­ren 0,5–1,0 Prozent­punk­ten rech­nen.

Baukreditzinsen 2024: Wie geht es weiter mit der Ent­wicklung der Bau­zinsen?

Aktuell beeinflusst die Bauzinsen vor allem der Blick auf die Infla­tion. Nach erfreulich niedrigen Werten im Oktober und November verfestigte sich auf den Finanz­märkten die Meinung, dass die Notenbanken ihre Leitzinsen bereits in der ersten Jahres­hälfte 2024 mehrfach senken würden. Dementsprechend sanken auch die Bauzinsen deutlich um fast 1 Prozentpunkt auf unter 3,0 % Ende Dezember. Das war eventuell etwas übertrieben: Im Dezember sind die Verbraucher­preise wieder angestiegen, durch die Rücknahme von Subventionen könnte sich dieser Trend in den kommenden Wochen fortsetzen. Weil das mögliche Zinssenkungen der EZB nach hinten schiebt, die bereits in die Bauzinsen eingepreist waren, gibt es hier bereits wieder kleine Korrekturen nach oben.

Die Bau­zin­sen orientieren sich nur indirekt an der Geld­poli­tik der Euro­päi­schen Zentral­bank (EZB). Mögliche Zinsanpassungen werden immer schon im Vorfeld in die Darlehenszinsen eingepreist, weswegen die Entscheidung an sich meist keinen Einfluss mehr hat. Direkt orientiert sich die Höhe der Bauzinsen an deutschen Pfandbriefen und Staatsanleihen. Fliehen Anleger in sichere Papiere wie die Bundesanleihe, etwa aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten hoch verschuldeter Staaten oder einer schwelenden Bankenkrise, sinkt deren Rendite und damit auch das Niveau der Bauzinsen.

Mehr Infor­mationen und Ein­ordnun­gen erhalten Sie auf unserer Seite Zins­progno­se.

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Sorgen steigende Bauzinsen für sinkende Immobilienpreise?

Generell ja. Ver­käu­fer mer­ken, dass sich viele Interes­sen­ten die auf­ge­ru­fenen Preise für einen Hauskauf schlicht nicht mehr leis­ten kön­nen. Hät­te die Bank Ende 2021 noch einen Immobilien­kre­dit von 500.000 € bewilligt, sind es unter den verän­der­ten Zins­bedin­gun­gen jetzt nur noch 400.000 €. Zu­dem kommen Immobilien mit sehr ho­hem Kauf­preis nicht mehr als Rendite­ob­jek­te in Fra­ge, son­dern sind nur für die Eigen­nut­zung interes­sant.

Darüber hinaus laufen lang­sam die ers­ten Immobiliendar­lehen mit beson­ders güns­tigen Zinsen aus. Ist die Rest­schuld hoch und müssen die Eigen­tü­mer eine teure Anschluss­finan­zierung ab­schlie­ßen, kann es schwie­rig wer­den, die höhe­ren Raten zu stem­men. Im schlimms­ten Fall muss die Immo­bilie dann ver­kauft wer­den. So würde das Immobilienange­bot ins­ge­samt steigen, was dem ange­spann­ten Markt etwas Luft ge­ben wür­de.

Gleichzeitig übersteigt aber in vie­len Gebie­ten weiter­hin die Nach­frage an bezahlbarem Wohnraum das Ange­bot um ein Viel­faches. Mieten sind zuletzt deutlich teurer geworden, was viele Menschen dazu bringt, doch noch einmal über die Frage "Mieten oder Kaufen" nachzudenken. Die Immobilienpreise sind in einigen großen Städten daher zuletzt wieder leicht angestiegen. 

Wie wirkt sich die Entwicklung der Bau­zin­sen auf meine Finan­zierung aus?

Weil es sich bei Immo­bilien­kre­diten um große Summen handelt, hat schon ein kleiner Zins­an­stieg große Aus­wir­kun­gen auf Ihre Finan­zierung. Steigen die Bau­zinsen sprung­haft an wie seit Anfang des Jahres, kann ein Pro­jekt sogar ins Wackeln kommen. Hat Ihnen die Bank beispiels­weise im August 2022 bei einem Zins von 2,8 % einen Bau­kredit von 350.000 € zuge­sagt, zahlt sie Ihnen bei einem Zins von 3,8 % und ansons­ten glei­chen Rahmen­bedin­gun­gen nur 300.000 € aus.

Bei gleicher Kredit­höhe müssen Sie mit hohen Mehr­kos­ten rech­nen, die sich sowohl an den Zins­kos­ten als auch in deut­lich höhe­ren Monats­ra­ten zei­gen. Fol­gen­des Bei­spiel soll das verdeut­lichen:

Zinskostenänderung der Baufinanzierung bei sprunghaftem Zinsanstieg

 

Familie Sommer

hat Baukredit im August 2022 abgeschlossen

Familie Winter

hat Baukredit im Januar 2023 abgeschlossen

Kreditsumme 350.000 € 350.000 €
Laufzeit 10 Jahre 10 Jahre
Zinssatz 2,8 % 3,8 %
gezahlte Zinsen in 10 Jahren 87.325,42 € 118.003,94 €
Differenz Ersparnis: 30.678,52 € Mehrkosten: 30.678,52 €

Wenn Sie Ihre Finan­zierung selbst mit verän­der­ten Para­me­tern durch­rech­nen möch­ten, nut­zen Sie am bes­ten unse­ren Tilgungs­rech­ner.

Lohnt sich eine Baufinan­zierung 2024 noch?

Im histo­rischen Ver­gleich sind die Immobilienzinsen aktu­ell günstig. Bis 2009 gal­ten Zin­sen über 4 % als ganz normal, jahr­zehnte­lang lagen sie sogar ein Viel­faches über dem jetzi­gen Nive­au. Der Unter­schied war aller­dings: Immobi­lien kos­te­ten deutlich weniger.

Das Problem sind also weni­ger die aktuel­len Bauzin­sen von etwa 3–3,5 %. Selbst der günstigs­te Darlehenszins lohnt sich nicht, wenn der Kauf­preis der Immobilie zu hoch ist. Ach­ten Sie also darauf, bei der Kauf­preis­ver­hand­lung einen küh­len Kopf zu bewah­ren und ange­sichts stei­gen­der Zin­sen nicht in Tor­schluss­pa­nik zu ver­fal­len. Zunehmend wichtiger wird zudem die Höhe des Eigenkapitals, das Sie einbringen können.

Wenn Sie be­reits eine Bau­finan­zie­rung haben und in Kürze eine Anschluss­finan­zierung für die Rest­schuld brau­chen, ist 2024 noch immer ein gutes Jahr. Vor 10 Jah­ren haben Sie wahrschein­lich höhere Zin­sen gezahlt als sie die Banken jetzt ver­lan­gen, sodass sich sowohl eine Prolon­ga­tion als auch eine Um­schul­dung lohnt. Läuft Ihr Ver­trag noch einige Zeit und möch­ten Sie sich trotz­dem jetzt schon die aktuel­len Bau­zin­sen sichern, können Sie sie mit einem For­ward Dar­lehen bis zu 60 Mona­te im Vor­aus reser­vie­ren.

Sollte ich jetzt eine Immobilie kaufen oder warten, dass die Bauzinsen wieder fallen?

Es kommt auf Ihre Aus­gangs­lage an. Möch­ten Sie eine Immo­bilie zur Eigen­nut­zung kau­fen, weil Sie schon lange den Wunsch nach einem Eigen­heim haben, umzie­hen müssen oder eine ein­ma­lige Gelegen­heit sehen? Dann sollten Sie die aktuel­len Bauzin­sen möglichst zü­gig für eine günsti­ge Baufinan­zie­rung nut­zen. Das gilt natür­lich nur, wenn die Finan­zie­rung gesichert ist. Wie viel Haus Sie sich aktu­ell leis­ten kön­nen, zeigt Ihnen unser Bud­get­rech­ner.

Befin­den Sie sich dage­gen in einer komfor­tab­len Wohn­situa­tion oder möch­ten von vorn­her­ein eine Immo­bilie nur als Kapital­an­lage kau­fen, empfeh­len wir Ihnen Vor­sicht und Gelassen­heit. Es deutet sich zwar bereits an, dass Immobilien im Laufe des Jahres wieder teurer werden könnten. Sollte die Inflation sinken wie geplant, könnten aber auch die Bauzinsen bis Jahresende günstiger sein.

Wie viel kostet eine Baufinanzierung im Monat?

Die durchschnittliche Monatsrate lag im Dezember 2023 bei 1.435 €. So viel zahlt ein Kredit­nehmer im Durch­schnitt für einen Hauskredit über 300.000 €, einer Tilgung von 2 % und einer Zins­bindung von 10 Jahren laut Dr. Klein Trend­indikator Baufinanzierung (DTB).

Generell bestimmen sich die Kosten für Ihr Bau­dar­lehen durch die Zinsen, die Ihnen ange­boten werden. Aktuell liegen die Zinsen für ein 10-jähriges Dar­lehen bei etwa 3,2 %. Nehmen Sie einen Kredit in Höhe von 100.000 € zu die­sem Zins­satz auf, zahlen Sie im 1. Monat dement­sprech­end 3,2 % von 100.000 € : 12 = 266,67 €.

Bei einem klassischen Annuitäten­dar­lehen ist dieser Wert bereits im 2. Monat etwas kleiner, da Sie zusätz­lich zu den Zins­kosten auch einen gewis­sen Teil des Kredits tilgen. Zins und Til­gung ergeben zusammen die monat­liche Raten­höhe; bei 2 % Til­gung sind es im Beispiel 433,33 € Rate. Mit der Zeit sinkt der Zins­an­teil immer weiter, je niedriger die Rest­schuld ist.

Zins- und Tilgungsanteil beim Baukredit mit 500 € Monatsrate

Monats­ende

Zins­anteil

Tilgungs­anteil

Rest­schuld

Kreditauf­nahme

 

 

-100.000,00 €

Monat 1

266,67 €

166,67 €

-99.833,34 €

Monat 2

266,22 €

167,11 €

-99.666,23 €

Monat 3

265,78 €

167,55 €

-99.498,68 €

Monat 4

265,33 €

168,00 €

-99.330,68 €

  • Wie hoch ist die Rate für 200.000 € Kredit?

    Für einen Hauskredit in Höhe von 200.000 € können Sie mit einer monat­lichen Rate von 867 € rechnen. Bei einem Zins­satz von 3,2 % und einer anfäng­lichen Tilgung von 2 % zahlen Sie in 10 Jahren 56.932 € Zins­kosten und 47.068 € für die Tilgung. Ihnen bleibt also eine Rest­schuld von 152.932 €.

  • Wie hoch ist die Rate für 300.000 € Kredit?

    Bei einer Finan­zierungs­summe von 300.000 € liegt die monat­liche Rate bei etwa 1.300 €. Bei einem Zins­satz von 3,2 % und einer anfäng­lichen Tilgung von 2 % zahlen Sie in 10 Jahren 85.398 € Zins­kosten und 70.601 € für die Tilgung. Ihnen bleibt also eine Rest­schuld von 229.398 €.

  • Wie hoch ist die Rate für 350.000 € Kredit?

    Nehmen Sie einen Bau­kredit in Höhe von 350.000 € auf, sollten Sie mit einer Rate von mindes­tens 1.517 € planen. Bei einem Zins­satz von 3,2 % und einer anfäng­lichen Tilgung von 2 % zahlen Sie in 10 Jahren 99.631 € Zins­kosten und 82.369 € für die Til­gung. Ihnen bleibt also eine Rest­schuld von 267.631 €.

  • Wie hoch ist die Rate für 400.000 € Kredit?

    Bei einem Bauzins von 3,2 % müssen Sie für einen 400.000 €-Kredit mit einer monat­lichen Rate von etwa 1.734 € planen. Einberech­net ist eine anfäng­liche Tilgung von 2 %. So zahlen Sie in 10 Jahren 113.865 € an Zins­kosten und 94.135 € für die Til­gung. Die Rest­schuld beträgt dann 305.865 €.

  • Wie hoch ist die Rate für 450.000 € Kredit?

    Möchten Sie 450.000 € für einen Haus­kredit aufnehmen, beträgt die monat­liche Rate ca. 1.950 €. Bei einem Zins­satz von 3,2 % und einer anfäng­lichen Til­gung von 2 % zahlen Sie in 10 Jahren 128.098 € Zins­kosten und 105.902 € für die Tilgung. Ihnen bleibt also eine Rest­schuld von 344.098 €.

  • Wie hoch ist die Rate für 500.000 € Kredit?

    500.000 € als Baufinan­zierung schlagen mit etwa 2.167 € monat­lich zu Buche. Nach 10 Jahren haben Sie bei einem Zins­satz von 3,2 % und einer anfäng­lichen Tilgung von 2 % 142.331 € an Zins­kosten und 117.670 € für die Tilgung gezahlt. Ihnen bleibt eine Rest­schuld von 382.330 €.

Wie haben sich die Bauzinsen in der Vergangenheit entwickelt?

Zwischen 2008 und 2021 zeigte das Bauzinsen-Chart einen fortwährenden Trend nach unten. Damals waren die sinken­den Zinsen eine Reak­tion auf die welt­weite Banken- und Finanz­krise. Seit Anfang 2022 haben die Zinsen einen deut­lichen Sprung nach oben ge­macht. Hinter­grund sind der hohe In­fla­tions­druck und die Unsicherheiten auf den Finanzmärkten. Ins­ge­samt liegt das Zins­niveau aber immer noch in einem eher güns­tigen Bereich.

Folgende Grafik zeigt Ihnen die Entwick­lung der Bauzin­sen in den ver­gan­genen 25 Jah­ren. Es werden die Effektiv­zinsen jeweils zum Jahres­ende für Bau­dar­lehen mit 10-jähriger Zins­bindung ange­zeigt. Dabei wird der Abwärts­trend deut­lich, der seit 2008 beson­ders steil ver­läuft, aber auch der deutliche Sprung nach oben seit Anfang 2022.

Diagramm: Entwicklung der Bauzinsen in den letzten 25 Jahren

Wie bekomme ich den günstigsten Bauzins?

Die Bau­zinsen, die Sie bei Aufnahme eines Immobilienkredites für einen Hauskauf oder Hausbau bekom­men, berech­net die Bank an­hand indi­viduel­ler Fakto­ren. Es spielt nicht nur eine Rolle, welche Immo­bilie Sie kau­fen wollen, son­dern auch Ihre persön­lichen Lebens­um­stände fließen in die Kal­kula­tion mit ein. Aus diesem Grund erhal­ten Sie nicht unbe­dingt den güns­tig­sten Top-Zins, den Ban­ken (z. B. in unse­rem Ver­gleich) bewer­ben. Achten Sie auf die folgen­den Punkte:

Die aktuell 5 günstigsten Angebote für Baufinanzierungen
Darlehensbetrag: 200.000 €,  Immobilienwert: 350.000 €, Zinsbindung: 10 Jahre,  Tilgung: 2 %, PLZ: 34295
eff. Jahreszins monatl. Rate  
3,14 % 856,67 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,14 %

Fester Sollzins p.a.:3,06 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:55.879,17 €

Monatliche Rate:856,67 €

Restschuld:153.078,77 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:30 Jahre und 2 Monate

Anzahl der Raten:362

Gesamtbetrag:309.427,83 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
3,13 % 855,00 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,13 %

Fester Sollzins p.a.:3,06 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:55.703,66 €

Monatliche Rate:855,00 €

Restschuld:153.103,66 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:30 Jahre und 2 Monate

Anzahl der Raten:362

Gesamtbetrag:309.172,79 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
3,58 % 930,00 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,58 %

Fester Sollzins p.a.:3,49 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:63.588,50 €

Monatliche Rate:930,00 €

Restschuld:151.988,50 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 9 Monate

Anzahl der Raten:345

Gesamtbetrag:320.327,32 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
3,65 % 941,67 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,65 %

Fester Sollzins p.a.:3,56 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:64.811,94 €

Monatliche Rate:941,67 €

Restschuld:151.811,54 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 6 Monate

Anzahl der Raten:342

Gesamtbetrag:321.999,04 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
3,89 % 981,67 € repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,89 %

Fester Sollzins p.a.:3,80 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:57,00 %

Immobilienwert:350.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €

Zinskosten:69.000,26 €

Monatliche Rate:981,67 €

Restschuld:151.199,86 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:27 Jahre und 10 Monate

Anzahl der Raten:334

Gesamtbetrag:327.616,41 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

Bringen Sie genügend Eigenkapital in die Baufinanzierung mit ein

Je mehr Eigen­kapital Sie ein­brin­gen, desto weni­ger Risiko geht eine Bank mit der Kredit­vergabe ein. Diese Risiko­mini­mierung durch Eigen­kapi­tal beloh­nen Banken mit nied­rigeren Immobilienzinsen auf den Bau­kredit. Kaufen Sie beispiels­weise ein Haus für 400.000 €, bekom­men Sie bei 40 bis 70 % Eigen­kapi­tal den bes­ten Zins­satz für Ihre Immo­bilien­finan­zierung. Alles, was darüber hinaus­geht, verschlech­tert den Zins wie­der, weil die Kredit­summe dann zu nied­rig ist, um sich für die Bank zu lohnen.

Was sie mög­lichst immer mit­hilfe von Eigen­kapital finan­zieren soll­ten, sind die Bau­neben­kosten bzw. Kauf­neben­kosten wie Grund­erwerbs­steuer, Makler, Grund­buch und Notar. Ansons­ten spricht man von einer 110 %-Finan­zierung – und diese ist sehr teuer.

Ein hohes und geregeltes Einkommen sorgt für niedrige Darlehenszinsen

Jede Bank ist auf Sicher­heit aus. Daher gilt: Je höher Ihr Ein­kom­men und je sicher­er Ihr Arbeits­platz sind, desto gerin­ger werden Ihre persön­lichen Bau­zin­sen sein. Sind Sie Allein­verdie­ner in einer Fami­lie, werden Sie mehr für Ihren Bau­kredit bezah­len als ein Paar mit zwei Ein­kom­men.

Haben Sie noch keine beste­hen­de Bau­finan­zierung, lohnt sich ein Blick in unseren Budget­rechner. Hier können Sie Ihre aktuelle Situa­tion einge­ben und erfah­ren, wie viel Haus Sie sich voraus­sicht­lich leis­ten können.

zum Budgetrechner

Längere Zinsbindung führt in der Regel zu höheren Bauzinsen

Wenn Sie ein Dar­lehen bei einer Bank aufneh­men, legen Sie die Dauer der Zins­bin­dung fest. Das ent­spricht Ihrer Vertrags­lauf­zeit. Inner­halb dieses Zeit­raums darf der Zins nicht verän­dert wer­den. Möch­ten Sie sich die aktu­ellen Bau­zin­sen für einen mög­lichst langen Zeit­raum sichern, z. B. für 20 oder sogar 30 Jahre, berech­nen die Banken dafür aber einen Auf­schlag. Wägen Sie also ab, ob Sie 10 Jahre lang die güns­tige­ren Zinsen zahlen wol­len, oder wie viel Ihnen die Sicher­heit für 20 Jahre wert ist.

Ist die Bau­zins-Prog­nose in den kommen­den Jahren stei­gend, soll­ten Sie sich für eine län­gere Zins­bin­dung entschei­den. Rech­nen Sie jedoch mit fallen­den Zin­sen, kann eine kurze Zins­bin­dung von Vor­teil sein, um sich eine güns­tige­re Anschluss­finan­zierung zu sichern.

Aktuell kaum Zinsunterschiede bei langen Laufzeiten

Zur Zeit unterscheiden sich die Konditionen zwischen einer 10-, 15- oder 20-jährigen Zinsbindung nur kaum. Nutzen Sie die Gelegenheit und planen Sie langfristig. Denn selbst wenn die Zinsen nach 10 Jahren wieder günstiger sein sollten, haben Sie nach diesem Zeitraum immer ein Sonderkündigungsrecht!

Tilgungshöhe beeinflusst die Laufzeit und damit den Bauzins

Die Tilgungs­rate beschreibt den prozentu­alen Anteil am Haus­kredit, den Sie in monat­lichen Raten zurück­zahlen. Häufig wählen Kredit­nehmer eine Til­gung von 2 % oder 3 %. Bei steigenden Darlehenszinsen allerdings sinkt die höchstmögliche Tilgung für viele auf eher 1–1,5 %. Gene­rell gilt die Regel: Je höher die Til­gungs­rate ist, des­to schnel­ler ist der Kre­dit abge­zahlt. Weil Sie dann aber für einen kür­zeren Zeit­raum Zin­sen zah­len, lassen sich Ban­ken die ent­gan­genen Zah­lun­gen durch einen kleinen Zins­auf­schlag bezah­len.

Die nach­fol­gen­de Gra­fik ver­deut­licht, wie sich die Gesamt­lauf­zeit eines Bau­dar­lehens be­reits bei einer Erhö­hung der Til­gungs­rate von 1 auf 2 % ver­kürzt.

Auch Optio­nen für Sonder­til­gun­gen beeinflussen den Zins nega­tiv. Über­legen Sie am bes­ten vor­her, ob Sie tat­säch­lich einmal im Jahr eine bestimm­te Summe ein­zah­len wer­den oder das Geld an­ders ver­wen­den wol­len.

Wie sich die Gesamt­lauf­zeit Ihrer Immo­bilien­finan­zierung bei unter­schied­lichen Til­gungs­raten verän­dert, können Sie mit unse­rem Tilgungs­rech­ner ermit­teln.

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Beim Tilgen flexibel bleiben

Achten Sie darauf, wäh­rend der Til­gung genü­gend finan­ziel­len Puf­fer für uner­war­tete Kos­ten oder In­stand­setz­ungen zu haben. Wenn Sie sich für Ihren Til­gungs­satz mehr Flexi­bili­tät wün­schen, empfeh­len wir eine Immo­bilien­finan­zierung mit einem kosten­freien Til­gungs­satz­wechsel.

Punkten Sie mit einer guten Bonität

Jede Bank prüft vor einer Zusage Ihre Boni­tät. In der Regel er­folgt diese Ab­frage bei der SCHUFA. Möchten Sie keine Über­raschun­gen bei der Ab­frage der Daten erle­ben, emp­fiehlt es sich, vorab eine SCHUFA-Aus­kunft Ihrer Daten anzu­for­dern. Die SCHUFA ist ver­pflich­tet, Ihnen diese einmal jähr­lich kosten­frei zur Ver­fü­gung zu stel­len.

Auch persön­liche Eck­daten wie Beruf und Gehalt wirken sich auf die Höhe der Bau­zinsen aus. Beamte erhal­ten zum Bei­spiel bessere Kondi­tions­angebote als Selbst­ständige. Ihr Wohn­ort kann eben­falls auf­grund regio­naler Ange­bote Ein­fluss auf die Bau­zinsen haben.

Wählen Sie die ideale Kreditsumme

Auch die Höhe ihres Kredits beein­flusst die Zinsen für Ihren Immobilienkredit. Je höher die Kredit­summe, desto höher werden auch die Zin­sen sein, die die Bank Ihnen berech­net. Denn durch die hohe Summe steigt aus Sicht der Bank das Risi­ko, das Geld nicht voll­stän­dig zurück­zube­kommen.

Gut zu wissen: Gleiches gilt für sehr nied­rige Kredit­summen. Hier kann es sich lohnen, einen höhe­ren Betrag aufzu­nehmen und evtl. eine Sonder­tilgungs­verein­barung zu schließen. Sie soll­ten also verschie­dene Möglich­keiten durch­rech­nen und die Bau­zin­sen verglei­chen.

Für die Bauzinsen vergleicht die Bank Nutzung und Lage der Immobilie

Auch die Nutzung und Lage einer Immo­bilie haben Ein­fluss auf die Höhe Ihrer Zinsen. Gerade bei Immo­bilien, die als Kapital­anlage erwor­ben wer­den, sehen Banken ein erhöh­tes Aus­fall­risiko, wes­halb die Zin­sen hier­für oft hö­her aus­fallen. Auch bei Immo­bilien in Regio­nen mit gerin­ger Nach­frage, z. B. auf­grund schlech­ter Verkehrs­anbin­dung oder weni­gen Arbeits­plätzen in der Umge­bung, müssen Sie mit höhe­ren Zin­sen rech­nen.

Wie sichere ich den aktuellen Bauzins für die Anschlussfinanzierung?

Haben Sie Sorge vor weiter steigen­den Bau­zin­sen, können Sie mit der Pla­nung Ihrer Anschluss­finan­zierung früh­zeitig begin­nen. Schon 5 Jahre vor Ab­lauf der Zins­bin­dung haben sie die Möglich­keit, ein Forward Darlehen abzu­schließen. Hier­mit reser­vie­ren Sie sich aktu­elle Zins­kondi­tio­nen für später. Das lohnt sich so früh aber nur bei extrem nied­rigen Zin­sen, da Sie für jeden Mo­nat Warte­zeit ei­nen Zins­auf­schlag zah­len.

Zinsbindung bei Forward Darlehen

Schließen Sie das Forward Dar­lehen bei Ihrem aktu­ellen Kredit­geber ab, beginnt die 10 Jahres-Frist für Ihr Sonder­kündigungs­recht mit der Unter­zeich­nung des Vertrags. Haben Sie also beispiels­weise 2 Jahre vor Ab­schluss Ihres Dar­lehens das For­ward Dar­lehen abge­schlos­sen, können Sie bereits nach 8 Jahren in der Anschluss­finan­zierung kündi­gen und evtl. umschul­den.

Spätestens 4 Monate vor Ablauf der beste­hen­den Zins­bin­dung sollten Sie sich Alter­nativ­ange­bote zu den Kondi­tio­nen Ihrer bis­heri­gen Bank einho­len und aktu­elle Bau­zin­sen ver­glei­chen. Je nach Ange­bot können Sie dann Ihre Anschluss­finan­zierung über Ihre bis­herige Bank weiter­laufen lassen oder den Kredit zu einer ande­ren Bank mit einem besse­ren Ange­bot um­schul­den.

Umschuldung

Eine Umschul­dung nennt man den Wechsel der Bank nach Ab­lauf oder auch wäh­rend der Zins­bindungs­frist. Hierbei leihen Sie sich das Geld von einer ande­ren Bank und lösen den Kredit bei Ihrer ur­sprüng­lichen Bank voll­ständig ab, so können Sie von den aktu­ellen Darlehenszin­sen profi­tieren. Beginnen Sie früh­zeitig mit der Pla­nung, da die Bank einige Wochen für die Geneh­migung benö­tigen wird.

Der Wech­sel ist zwar mit Auf­wand verbun­den, birgt aber großes Spar­poten­zial – beson­ders dann, wenn die aktuellen Immobilienzinsen nied­rig sind. Vor 10 Jahren haben Sie wahr­schein­lich höhe­re Zin­sen ge­zahlt als die Ban­ken jetzt verlan­gen, trotz des sprung­haf­ten An­stiegs. Übri­gens: Falls Ihre Zins­bindung länger als 10 Jahre beträgt, haben Sie dank eines Sonder­kündigungs­rechts nach § 489 BGB trotz­dem die Mög­lich­keit, den Anbie­ter zu wech­seln. Dieses ermög­licht Ihnen, Ihre beste­hende Bau­finan­zierung zu kündigen, ohne dass Sie eine Vor­fällig­keits­entschä­digung zahlen müssen. Zu beach­ten ist aber eine Kündi­gungs­frist von 6 Monaten.

zu Umschuldung

Bausparverträge

Bauspar­ver­träge sind durch das höhere Zinsniveau wieder attraktiv geworden. Haben Sie noch 4 bis 5 Jahre oder mehr bis zum Ende der Zins­bin­dung, können Sie sich die aktuell sehr günsti­gen Bau­zinsen über einen Bau­spar­vertrag sichern. Die Kondi­tio­nen werden zu Vertrags­beginn fest­gelegt. Ist der Bauspar­kredit dann zutei­lungs­reif, erhal­ten Sie den zuvor verein­baren Zins­satz. Zudem profi­tie­ren Sie von staat­lichen Förder­ungen, die als Prämie in den Bauspar­vertrag ein­fließen. Sie müssen aller­dings neben den Kredit­raten Ihres laufen­den Dar­lehens auch den Bauspar­vertrag mit den ent­sprech­enden Spar­raten bedienen kön­nen.

Welche Faktoren beeinflussen den aktuellen Bauzins?

Der Bau­zins be­stimmt sich an­hand ihrer persön­lichen Rahmen­bedin­gungen, ist aber natür­lich auch von äuße­ren Fakto­ren ab­hän­gig. Diese wiede­rum hän­gen oft mit­einan­der zusam­men: Der Ukraine-Krieg treibt die Infla­tion an, die Infla­tion beein­flusst den Leit­zins der EZB, der Leit­zins hat Aus­wir­kun­gen auf die Kon­junk­tur, die Kon­junk­tur auf den Kauf von An­lei­hen.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB)

Der Leit­zins der EZB gibt an, zu wel­chen Kondi­tio­nen sich euro­päische Ban­ken Geld leihen kön­nen. Er stellt sozu­sagen das Grund­niveau für die Zinsen in Euro­pa dar. Im September 2023 hat die EZB ihren Leitzins auf 4,5 % angehoben. Weitere Zinsschritte sind bisher ausgeblieben.

Staatsanleihen bzw. Pfandbriefe

Um sich zu­sätz­liche finan­zielle Mit­tel zu beschaf­fen, verge­ben Banken Pfand­briefe an Inves­toren. Bei Pfand­briefen han­delt es sich um eine ähn­liche Anlage­klasse wie deutsche Staats­anlei­hen, somit ver­hal­ten sich auch die Zin­sen sehr ähn­lich. Steigen also die Zin­sen für Staat­sanlei­hen, werden auch die Zinsen für Pfand­briefe stei­gen, umge­kehrt genau­so. Und hö­here Zin­sen für Pfand­briefe geben die Ban­ken wei­ter als hö­he­re Bau­zin­sen.

Krieg in der Ukraine

Der Krieg in Euro­pa hat auch für Deutsch­land schwer ab­schätz­bare Fol­gen. Je län­ger die Kämpfe an­dau­ern, je schlim­mer die Liefer­eng­päs­se wer­den und vor al­lem je un­siche­rer die Ver­sor­gung mit Gas wird, des­to mehr lei­det die Kon­junk­tur auch hier­zu­lan­de. Schwä­chelt die Wirt­schaft, könn­te die EZB unge­ach­tet der In­fla­tion wie­der zu ihrer Poli­tik der Null­zin­sen zurück­keh­ren. Denn eine stabi­le Wirt­schafts­ent­wick­lung ist die Vor­aus­set­zung für einen hö­he­ren Leit­zins.

Weitere Einflüsse

Auch poli­tische Ent­schei­dun­gen kön­nen Ein­fluss auf die hie­sigen Bau­zinsen haben. Ereig­nisse wie die Corona-Pan­de­mie sorg­ten für eine hohe Nach­frage nach deut­schen Staats­anleihen. Infolge­dessen san­ken hier die Zin­sen, somit auch die Zin­sen für Pfand­briefe. Bei den Bau­finan­zierungen war dieser Trend eben­falls zu erken­nen.

Selbst das Aus­land, insbe­sondere die USA, soll­ten Sie im Blick behal­ten. Eine starke US-Wirt­schaft führt dazu, dass Gel­der aus der Euro­zone in Rich­tung der USA wan­dern, was nega­tive Auswir­kungen auf die hie­sigen aktu­ellen Bau­zinsen haben kann. Meist ist hier je­doch nicht mit sprung­haften Anstie­gen zu rech­nen, eher mit einer Verzö­gerung von mehre­ren Wochen.

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