Die aktuellen Bauzinsen beeinflussen Ihre Immobilienfinanzierung maßgeblich. Denn sie bestimmen den Preis mit, den Sie für ein Baudarlehen zahlen. Doch worauf ist vor Abschluss einer Baufinanzierung noch zu achten? Hier erfahren Sie, wie Sie die richtigen Konditionen finden.
Mit den Bauzinsen ist der Zinssatz gemeint, zu dem Sie sich ein Immobiliendarlehen leihen. Dieser bestimmt mit, wie hoch die Gesamtkosten für das Darlehen ausfallen. Wenn Sie sich jetzt für eine Baufinanzierung entscheiden, sichern Sie sich diese zu aktuell sehr günstigen Konditionen, wie ein Blick in unseren Zinsvergleich verrät.
Mit dem folgenden Beispiel erhalten Sie einen ersten Überblick über die aktuellen Bauzinsen. Die Zinssätze in der Tabelle gelten für einen Kredit in Höhe von 200.000 € bei einem Immobilienwert von 350.000 €. Der Tilgungssatz beträgt in allen Fällen 2 %. Sie sehen das beste Angebot aus unserem Bauzinsrechner.
| Zinsbindung | 5 Jahre | 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| Effektivzins | 0,35 % | 0,40 % | 0,65 % | 0,81 % |
| Sollzins | 0,35 % | 0,40 % | 0,63 % | 0,79 % |
Quelle: Vergleich.de, Baufinanzierung Vergleich (Stand: 19.10.2020)
Seit 2008 befindet sich die Entwicklung der Bauzinsen – ursprünglich als eine Reaktion auf die weltweite Banken- und Finanzkrise – in einer Abwärtsbewegung. Das hat Vor- und Nachteile.
Die Bauzinsentwicklung der vergangenen 10 Jahre zeigt Ihnen unser Bauzinsen-Chart. Sie können bis zu drei Zinsbindungen wählen, deren Bauzinsen gleichzeitig im Liniendiagramm angezeigt werden. Zum Beispiel für 10, 15 und 20 Jahre.
Die Frage der zukünftigen Zinsentwicklung ist schwer zu beantworten. Im Dezember 2019 hat die Präsidentin der Europäischen Zentralbank (EZB) Christine Lagarde das Festhalten an der Politik der niedrigen Zinsen bekräftigt. Viele Experten gehen davon aus, dass frühestens 2021 ein Wechsel zu höheren Bauzinsen eintritt.
Die Bauzinsen befinden sich seit Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau. Ein wesentlicher Grund für niedrige Bauzinsen ist das Zinsniveau bei Pfandbriefen. Mit diesen Anleihen finanzieren Banken ihre Baukredite. Je geringer die Zinsen für Pfandbriefe sind, desto weniger müssen Banken für das Geld zahlen – diese niedrigen Kosten geben sie an ihre Kunden mit günstigen Bauzinsen weiter.
Die Zinsen der Pfandbriefe werden von der Deutschen Girozentrale in Frankfurt vorgegeben, die sich wiederum an den Zinsen für deutsche Staatsanleihen mit 10-jähriger Laufzeit orientiert, die wegen der starken Nachfrage ebenfalls sehr niedrig sind.
Ein weiterer Grund für niedrige Baukreditzinsen ist die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die mit dem Leitzins vorgibt, zu welchen Konditionen sich Banken untereinander Geld leihen können. Um die Wirtschaft in Europa anzukurbeln, verfolgt die EZB eine Niedrigzins-Politik. Daher bekommen Banken zu günstigen Konditionen Geld.
Achtung: Wegen der langanhaltenden Phase der Niedrigzinsen wird sogar die Möglichkeit negativer Bauzinsen diskutiert. In diesem Fall müssten Sie weniger Geld zurückzahlen als Sie sich für einen Baukredit leihen. Ob und wann es wirklich zu negativen Bauzinsen kommt, steht aber nicht fest.
Die richtige Baufinanzierung finden Sie am besten durch einen Zinsvergleich verschiedener Anbieter. Da es sich bei Immobilienfinanzierungen in der Regel um Summen im sechsstelligen Bereich handelt, können hier schon wenige Prozente Zinsunterschied mehrere tausend Euro ausmachen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie auf der Suche nach einem günstigen Darlehen die aktuellen Hypothekenzinsen sowie die Zinsentwicklung im Blick haben. Denn je besser Sie den Markt und das Zinsniveau kennen, desto besser können Sie Ihre Baufinanzierung planen und in ein Finanzierungsgespräch mit der Bank gehen.
Tipp: Unterscheiden Sie bei einem Zinsvergleich zwischen Sollzins und Effektivzins. Der Effektivzins ist der Zinssatz inklusive aller anfallenden Nebenkosten wie Abschlussgebühren. Aber Vorsicht! Die Verbraucherzentrale Bremen hat Anfang 2019 festgestellt, dass bei rund 20 % der Kreditangebote die Zusammensetzung des Effektivzinses nicht nachvollzogen werden konnte. Auch wurden unterschiedliche Begriffe für einzelne Kostenpunkte verwendet. Für einen ersten Überblick bietet sich ein Vergleich der tatsächlich anfallenden Zinskosten und der Sollzinsen an.
Es gibt mehrere Faktoren, die im konkreten Fall die Höhe der Bauzinsen beeinflussen und damit für mehr oder weniger Kreditkosten sorgen. Deshalb unterscheiden sich die Zinsen je nach den individuellen Voraussetzungen des Kreditnehmers. Im Folgenden beschreiben wir Ihnen die sieben wichtigsten Eckpunkte, die Ihre Bauzinsen verändern.
Banken bieten unterschiedliche Laufzeiten der Zinsbindung an, in der Regel zwischen 5 und 20 Jahre. Je länger Sie sich an einen Zinssatz binden, desto höher fällt dieser aus. Bei der Antwort auf die Frage, wie lange sollte ich die Bauzinsen festschreiben, gilt es, die folgenden Faktoren abzuwägen: Sicherheit und Flexibilität.
Die Bank überprüft in jedem Fall Ihre Kreditwürdigkeit, also Ihre Bonität. In der Regel holt sie sich dafür eine Auskunft von der SCHUFA. Je höher Ihre Bonität durch den SCHUFA-Score bewertet wird, desto günstiger fallen die Hypothekenzinsen aus, die die Bank ihnen anbietet. Auch persönliche Eckdaten wie Beruf und Gehalt wirken sich auf die Höhe der Bauzinsen aus. Beamte erhalten zum Beispiel bessere Konditionsangebote als Selbstständige. Ihr Wohnort kann ebenfalls aufgrund regionaler Angebote Einfluss auf die Hypothekenzinsen haben.
Die Tilgungsrate beschreibt den prozentualen Anteil am Hauskredit, den Sie in monatlichen Raten zurückzahlen. Häufig wird vom Kreditnehmer eine Tilgungsrate von 2 % oder 3 % gewählt. Generell gilt die Regel: Je höher die Tilgungsrate ist, desto schneller ist der Kredit abgezahlt. Die nachfolgende Grafik verdeutlicht, wie sich die Gesamtlaufzeit eines Baudarlehens bereits bei einer Erhöhung der Tilgungsrate von 1 auf 2 % verkürzt.
Wie sich die Gesamtlaufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung bei unterschiedlichen Tilgungsraten verändert, können Sie mit unserem Tilgungsrechner ermitteln.
Eine hohe Tilgungsrate hat bei der Anschlussfinanzierung den Vorteil, dass die Restschuld niedriger ist. Allerdings erhöhen sich dadurch die monatlichen Ratenzahlungen.
Gut zu wissen! Bei den aktuell niedrigen Bauzinsen sollte eine Anfangstilgung von mehr als 2 % genutzt werden. Achten Sie darauf, während der Tilgung genügend finanziellen Puffer für unerwartete Kosten oder Instandsetzungen zu haben. Wenn Sie sich für Ihren Tilgungssatz mehr Flexibilität wünschen, empfehlen wir eine Immobilienfinanzierung mit einem kostenfreien Tilgungssatzwechsel. Mit dieser Variante können Sie den vereinbarten Tilgungssatz während der Laufzeit anpassen, falls sich zum Beispiel Ihre finanziellen Verhältnisse ändern.
Die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals hat direkten Einfluss auf die Bauzinsen, die Ihnen angeboten werden. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto weniger Risiko geht eine Bank mit der Kreditvergabe ein. Diese Risikominimierung durch Eigenkapital belohnen Banken mit niedrigeren Sollzinsen auf den Baukredit. Kaufen Sie beispielsweise ein Haus für 400.000 €, bekommen Sie bei 40 bis 70 % Eigenkapital den besten Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung. Alles, was darüber hinausgeht, verschlechtert den Zins wieder.
Je höher der Kreditbetrag ist, desto mehr Geld muss Ihnen die Bank leihen. Damit steigt auch das Risiko der Bank, dass der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann. Dieses höhere Risiko lassen sich Banken oft mit höheren Zinsen bezahlen.
Der Beleihungswert gibt an, welchen Wert die Immobilie bei einer möglichen Zwangsversteigerung oder einem Zwangsverkauf haben könnte, wenn Sie als Kreditnehmer das Baudarlehen irgendwann nicht zurückzahlen können. Dabei handelt es sich in der Regel um 70 bis 90 % des Kaufpreises oder der Baukosten. Dieser Wert begrenzt die Höhe des Kredites und beeinflusst die Kreditzinsen. Ein niedriger Beleihungswert hat in den meisten Fällen höhere Zinsen zur Folge.
Kreditgeber berücksichtigen bei der Zinshöhe auch die geplante Nutzung der Immobilie: Bei Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden sollen, sehen Banken in der Regel ein höheres Kreditrisiko. Deshalb fallen Zinssätze für fremdgenutzte Immobilien oft höher aus. Außerdem spielt die Immobilienlage eine Rolle bei der Festsetzung der Bauzinsen. Befindet sich das Haus oder die Eigentumswohnung in einer Gegend mit geringer Nachfrage, dann verlangen Banken häufig höhere Zinsen für einen Immobilienkredit.
Tipp: Ein Forward Darlehen sichert niedrige Bauzinsen für die Anschlussfinanzierung. Befinden sich die aktuellen Zinsen für eine Baufinanzierung auf einem niedrigen Stand, besteht die Möglichkeit, sich diese im Voraus zu sichern. Mit dem sogenannten Forward Darlehen können Sie bis maximal 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung der laufenden Finanzierung einen niedrigen Zins für die Anschlussfinanzierung reservieren.
Eine Umschuldung nennt man den Wechsel der Bank nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Zu diesem Zeitpunkt können Sie Ihre Anschlussfinanzierung über Ihre bisherige Bank laufen lassen oder den Kredit ablösen. Spätestens 3 bis 6 Monate vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung sollten Sie sich Alternativangebote zu den Konditionen Ihrer bisherigen Bank einholen und einen Zinsvergleich durchführen.
Der Wechsel ist zwar mit Aufwand verbunden, birgt aber großes Sparpotenzial – besonders dann, wenn die aktuellen Bauzinsen niedrig sind. Übrigens: Falls Ihre Zinsbindung länger als 10 Jahre beträgt, haben Sie dank dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB trotzdem die Möglichkeit, den Anbieter zu wechseln. Dieses ermöglicht Ihnen, Ihre bestehende Baufinanzierung zu kündigen, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.