Die aktuelle Bauzinsen befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Das macht Baudarlehen wie auch Anschlussfinanzierungen besonders günstig. Doch worauf ist vor Abschluss einer Baufinanzierung noch zu achten? Hier erfahren Sie, wie Sie die richtigen Konditionen finden.
In unserem Bauzinsen-Chart können bis zu drei Zinsbindungen für einen Zeitraum Ihrer Wahl miteinander vergleichen. So sehen Sie auf einen Klick, wie sich die Bauzinsen in den vergangenen 10 Jahren, 5 Jahren, 3 Jahren bzw. in den vergangenen Tagen und Monaten entwickelt haben.
Die aktuellen Bauzinsen liegen teilweise bei unter 1,0 % effektiven Jahreszins oder nur geringfügig darüber, jeweils abhängig von der Darlehenshöhe und der Dauer der Zinsbindung. Die Zinssätze in der folgenden Tabelle stellen eine Beispielrechnung dar und gelten für einen Kredit in Höhe von 320.000 € bei einem Immobilienwert von 450.000 €. Der Tilgungssatz beträgt in allen Fällen 2 %. Sie sehen das beste Angebot aus unserem Bauzinsrechner.
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 1,04 % | 810,67 € |  |
| 8 Jahre | 1,08 % | 821,33 € | |
| 10 Jahre | 0,87 % | 765,33 € | |
| 12 Jahre | 1,16 % | 842,67 € | |
| 15 Jahre | 1,04 % | 810,67 € | |
| 20 Jahre | 1,16 % | 842,67 € | |
Seit 2008 befindet sich die Entwicklung der Bauzinsen in einer Abwärtsbewegung. Ursprünglich war dies eine Reaktion auf die weltweite Banken- und Finanzkrise. Sehr niedrige Bauzinsen haben sowohl Vor- als auch Nachteile für Ihr Baudarlehen oder Ihre Anschlussfinanzierung.
Folgende Grafik zeigt Ihnen die Entwicklung der Bauzinsen in den vergangenen 25 Jahren. Es werden die Effektivzinsen jeweils zum Jahresende für Baudarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung angezeigt. Dabei wird der Abwärtstrend deutlich, der seit 2008 besonders steil verläuft.
Baufinanzierungsexperten gehen momentan von einem langfristig niedrigen Bauzins auf jetzigem Niveau aus. Damit es zu höheren Zinsen kommt, müsste die Europäische Zentralbank Ihre Niedrigzinspolitik aufgeben, was aktuell nicht zu erwarten ist. Kleinere Schwankungen bei den aktuellen Bauzinsen sind jedoch immer möglich, zum Beispiel aufgrund von wirtschaftlichen Einflüssen.
Mehr Informationen und Einordnungen erhalten Sie auf unserer Seite Zinsprognose.
zur ZinsprognoseDie Bauzinsen, die Sie für ein Darlehen bekommen, berechnet die Bank anhand individueller Faktoren. Es spielt nicht nur eine Rolle, welche Immobilie Sie kaufen wollen, sondern auch Ihre persönlichen Lebensumstände fließen in die Kalkulation mit ein. Aus diesem Grund erhalten Sie nicht unbedingt den günstigsten Top-Zins, den Banken (z. B. in unserem Vergleich) bewerben. Achten Sie auf die folgenden Punkte:
Effektiver Jahreszins p.a.:0,76 %
Fester Sollzins p.a.:0,73 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:13.654,43 €
Monatliche Rate:460,00 €
Restschuld:158.454,43 €
Gesamtlaufzeit:42 Jahre und 5 Monate
Anzahl der Raten:509
Gesamtbetrag:234.008,71 €
Effektiver Jahreszins p.a.:0,81 %
Fester Sollzins p.a.:0,78 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:14.549,98 €
Monatliche Rate:468,33 €
Restschuld:158.350,38 €
Gesamtlaufzeit:42 Jahre und
Anzahl der Raten:504
Gesamtbetrag:236.007,24 €
Effektiver Jahreszins p.a.:0,80 %
Fester Sollzins p.a.:0,80 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:14.370,95 €
Monatliche Rate:466,67 €
Restschuld:158.370,55 €
Gesamtlaufzeit:42 Jahre und 1 Monat
Anzahl der Raten:505
Gesamtbetrag:235.609,04 €
Effektiver Jahreszins p.a.:0,84 %
Fester Sollzins p.a.:0,81 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:15.087,28 €
Monatliche Rate:473,33 €
Restschuld:158.287,68 €
Gesamtlaufzeit:41 Jahre und 10 Monate
Anzahl der Raten:502
Gesamtbetrag:237.194,48 €
Effektiver Jahreszins p.a.:0,89 %
Fester Sollzins p.a.:0,86 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:15.982,27 €
Monatliche Rate:481,67 €
Restschuld:158.181,87 €
Gesamtlaufzeit:41 Jahre und 5 Monate
Anzahl der Raten:497
Gesamtbetrag:239.152,94 €
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Risiko geht eine Bank mit der Kreditvergabe ein. Diese Risikominimierung durch Eigenkapital belohnen Banken mit niedrigeren Sollzinsen auf den Baukredit. Kaufen Sie beispielsweise ein Haus für 400.000 €, bekommen Sie bei 40 bis 70 % Eigenkapital den besten Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung. Alles, was darüber hinausgeht, verschlechtert den Zins wieder, weil die Kreditsumme dann zu niedrig ist, um sich für die Bank zu lohnen.
Was sie möglichst immer mithilfe von Eigenkapital finanzieren sollten, sind die Baunebenkosten bzw. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Makler, Grundbuch und Notar. Ansonsten spricht man von einer 110 %-Finanzierung – und diese ist sehr teuer.
Jede Bank ist auf Sicherheit aus. Daher gilt: Je höher Ihr Einkommen und je sicherer Ihr Arbeitsplatz sind, desto geringer werden Ihre persönlichen Bauzinsen sein. Sind Sie Alleinverdiener in einer Familie, werden Sie mehr für Ihren Baukredit bezahlen als ein Paar mit zwei Einkommen.
Haben Sie noch keine bestehende Baufinanzierung, lohnt sich ein Blick in unseren Budgetrechner. Hier können Sie Ihre aktuelle Situation eingeben und erfahren, wie viel Haus Sie sich voraussichtlich leisten können.
zum BudgetrechnerWenn Sie ein Darlehen bei einer Bank aufnehmen, legen Sie die Dauer der Zinsbindung fest. Das entspricht Ihrer Vertragslaufzeit. Innerhalb dieses Zeitraums darf der Zins nicht verändert werden. Möchten Sie sich die aktuellen Bauzinsen für einen möglichst langen Zeitraum sichern, z. B. für 20 oder sogar 30 Jahre, berechnen die Banken dafür aber einen Aufschlag. Wägen Sie also ab, ob Sie 10 Jahre lang die günstigeren Zinsen zahlen wollen, oder wie viel Ihnen die Sicherheit für 20 Jahre wert ist.
Ist die Bauzins-Prognose in den kommenden Jahren steigend, sollten Sie sich für eine längere Zinsbindung entscheiden. Rechnen Sie jedoch mit fallenden Zinsen, kann eine kurze Zinsbindung von Vorteil sein, um sich eine günstigere Anschlussfinanzierung zu sichern.
"Aktuell entscheiden sich unsere Kunden vor allem für Zinsbindungen von 15 Jahren und mehr, kombiniert mit Volltilgerdarlehen. Das bietet Planungssicherheitund Flexibilität durch Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und vorzeitige Rückzahlung, was eine steigende Anzahl von Kunden überzeugt.“
(Heidelinde Wenzel, Allianz Baufinanzierung)
Die Tilgungsrate beschreibt den prozentualen Anteil am Hauskredit, den Sie in monatlichen Raten zurückzahlen. Häufig wählen Kreditnehmer eine Tilgung von 2 % oder 3 %. Generell gilt die Regel: Je höher die Tilgungsrate ist, desto schneller ist der Kredit abgezahlt. Weil Sie dann aber für einen kürzeren Zeitraum Zinsen zahlen, lassen sich Banken die entgangenen Zahlungen durch einen kleinen Zinsaufschlag bezahlen.
Die nachfolgende Grafik verdeutlicht, wie sich die Gesamtlaufzeit eines Baudarlehens bereits bei einer Erhöhung der Tilgungsrate von 1 auf 2 % verkürzt.
Auch Optionen für Sondertilgungen beeinflussen den Zins negativ. Überlegen Sie am besten vorher, ob Sie tatsächlich einmal im Jahr eine bestimmte Summe einzahlen werden oder das Geld anders verwenden wollen.
Wie sich die Gesamtlaufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung bei unterschiedlichen Tilgungsraten verändert, können Sie mit unserem Tilgungsrechner ermitteln.
zum Tilgungsrechner
Bei den niedrigen aktuellen Bauzinsen sollten Sie eine Anfangstilgung von mindestens 2 % wählen. Achten Sie darauf, während der Tilgung genügend finanziellen Puffer für unerwartete Kosten oder Instandsetzungen zu haben. Wenn Sie sich für Ihren Tilgungssatz mehr Flexibilität wünschen, empfehlen wir eine Immobilienfinanzierung mit einem kostenfreien Tilgungssatzwechsel.
Jede Bank prüft vor einer Zusage Ihre Bonität. In der Regel erfolgt diese Abfrage bei der SCHUFA. Möchten Sie keine Überraschungen bei der Abfrage der Daten erleben, empfiehlt es sich, vorab eine SCHUFA-Auskunft Ihrer Daten anzufordern. Die SCHUFA ist verpflichtet, Ihnen diese einmal jährlich kostenfrei zur Verfügung zu stellen.
Auch persönliche Eckdaten wie Beruf und Gehalt wirken sich auf die Höhe der Bauzinsen aus. Beamte erhalten zum Beispiel bessere Konditionsangebote als Selbstständige. Ihr Wohnort kann ebenfalls aufgrund regionaler Angebote Einfluss auf die Bauzinsen haben.
Auch die Höhe ihres Kredits beeinflusst Ihren Bauzins. Je höher die Kreditsumme, desto höher werden auch die Zinsen sein, die die Bank Ihnen berechnet. Denn durch die hohe Summe steigt aus Sicht der Bank das Risiko, das Geld nicht vollständig zurückzubekommen.
Gut zu wissen: Gleiches gilt für sehr niedrige Kreditsummen. Hier kann es sich lohnen, einen höheren Betrag aufzunehmen und evtl. eine Sondertilgungsvereinbarung zu schließen. Sie sollten also verschiedene Möglichkeiten durchrechnen und die Bauzinsen vergleichen.
Auch die Nutzung und Lage einer Immobilie haben Einfluss auf die Höhe Ihrer Zinsen. Gerade bei Immobilien, die als Kapitalanlage erworben werden, sehen Banken ein erhöhtes Ausfallrisiko, weshalb die Zinsen hierfür oft höher ausfallen. Auch bei Immobilien in Regionen mit geringer Nachfrage, z. B. aufgrund schlechter Verkehrsanbindung oder wenigen Arbeitsplätzen in der Umgebung, müssen Sie mit höheren Zinsen rechnen.
Mit der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung können Sie frühzeitig beginnen. Etwa 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung kann es sich schon lohnen: Ab diesem Zeitpunkt haben sie die Möglichkeit, ein Forward Darlehen abzuschließen. Hiermit sichern Sie sich aktuelle Zinskonditionen für später, wenn sie steigende Zinsen befürchten. Das lohnt sich so früh aber nur bei extrem niedrigen Zinsen, da Sie für jeden Monat Wartezeit einen Zinsaufschlag zahlen.
Schließen Sie das Forward Darlehen bei Ihrem aktuellen Kreditgeber ab, beginnt die 10 Jahres-Frist für Ihr Sonderkündigungsrecht mit der Unterzeichnung des Vertrags. Haben Sie also beispielsweise 2 Jahre vor Abschluss Ihres Darlehens das Forward Darlehen abgeschlossen, können Sie bereits nach 8 Jahren in der Anschlussfinanzierung kündigen und evtl. umschulden.
Spätestens 9 bis 4 Monate vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung sollten Sie sich Alternativangebote zu den Konditionen Ihrer bisherigen Bank einholen und aktuelle Bauzinsen vergleichen. Je nach Angebot können Sie dann Ihre Anschlussfinanzierung über Ihre bisherige Bank weiterlaufen lassen oder den Kredit zu einer anderen Bank mit einem besseren Angebot umschulden.
Eine Umschuldung nennt man den Wechsel der Bank nach Ablauf oder auch während der Zinsbindungsfrist. Hierbei leihen Sie sich das Geld von einer anderen Bank und lösen den Kredit bei Ihrer ursprünglichen Bank vollständig ab, so können Sie von den aktuellen Bauzinsen profitieren. Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung, da die Bank einige Wochen für die Genehmigung benötigen wird.
Der Wechsel ist zwar mit Aufwand verbunden, birgt aber großes Sparpotenzial – besonders dann, wenn die aktuellen Bauzinsen niedrig sind. Übrigens: Falls Ihre Zinsbindung länger als 10 Jahre beträgt, haben Sie dank eines Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB trotzdem die Möglichkeit, den Anbieter zu wechseln. Dieses ermöglicht Ihnen, Ihre bestehende Baufinanzierung zu kündigen, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Zu beachten ist aber eine Kündigungsfrist von 6 Monaten.
zu UmschuldungBausparverträge haben zwar an Attraktivität eingebüßt, können aber für eine langfristige Planung sinnvoll sein. Haben Sie noch mehr als 5 Jahre bis zum Ende der Zinsbindung, können Sie sich die aktuell sehr günstigen Bauzinsen über einen Bausparvertrag sichern. Die Konditionen werden zu Vertragsbeginn festgelegt. Ist der Bausparkredit dann zuteilungsreif, erhalten Sie den zuvor vereinbaren Zinssatz. Zudem profitieren Sie von staatlichen Förderungen, die als Prämie in den Bausparvertrag einfließen. Sie müssen allerdings neben den Kreditraten Ihres laufenden Darlehens auch den Bausparvertrag mit den entsprechenden Sparraten bedienen können.
Der Bauzins bestimmt sich anhand ihrer persönlichen Rahmenbedingungen, ist aber natürlich auch von äußeren Faktoren abhängig.
Der Leitzins der EZB gibt an, zu welchen Konditionen sich europäische Banken Geld leihen können. Er stellt sozusagen das Grundniveau für die Zinsen in Europa dar, also auch für den aktuellen Baufinanzierungszins. Steigt der Leitzins, werden die Bauzinsen höher. Aktuell liegt der Leitzins der EZB bei 0 % und dies bereits seit 2016.
Um sich zusätzliche finanzielle Mittel zu beschaffen, vergeben Banken Pfandbriefe an Investoren. Bei Pfandbriefen handelt es sich um eine ähnliche Anlageklasse wie deutsche Staatsanleihen, somit verhalten sich auch die Zinsen sehr ähnlich. Steigen also die Zinsen für Staatsanleihen, werden auch die Zinsen für Pfandbriefe steigen, umgekehrt genauso. Niedrige Zinsen für Pfandbriefe bedeuten aber auch gleichzeitig, dass die aktuellen Bauzinsen entsprechend günstig sind.
Beispielsweise kann auch die Politik Einfluss auf die hiesigen Bauzinsen haben. Politische Ereignisse wie der Brexit sorgten für eine hohe Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen. Infolgedessen sanken hier die Zinsen, somit auch die Zinsen für Pfandbriefe. Bei den Baufinanzierungen war dieser Trend ebenfalls zu erkennen.
Selbst das Ausland, insbesondere die USA, sollten Sie im Blick behalten. Eine starke US-Wirtschaft führt dazu, dass Gelder aus der Eurozone in Richtung der USA wandern, was negative Auswirkungen auf die hiesigen aktuellen Bauzinsen haben kann. Meist ist hier jedoch nicht mit sprunghaften Anstiegen zu rechnen, eher mit einer Verzögerung von mehreren Wochen.
