Liegen Ihnen nach den Kreditgesprächen die Angebote der möglichen Finanzierungspartner vor, haben Sie den längsten Teil auf dem Weg zur optimalen Baufinanzierung geschafft. Wir zeigen Ihnen die Kriterien, wie Sie nun mit einem guten Gefühl Ihre Entscheidung treffen können.
In den Kreditgesprächen mit Ihrem Vermittler beziehungsweise Ihrem Bankberater haben Sie sehr viele Informationen bekommen. Geben Sie sich Zeit, sie zu verarbeiten. Der beste Tipp für das richtige Vorgehen nach dem Beratungstermin ist daher: Schlafen Sie mindestens eine Nacht darüber, bevor Sie die weiteren Schritte angehen.
Am nächsten Tag wird Ihnen vielleicht klar, an welchen Stellen Sie noch Klärungsbedarf haben. Zögern Sie nicht, Ihren Berater deswegen zu kontaktieren. Bevor Sie die Angebote für Ihre Baufinanzierung vergleichen, sollten alle grundsätzlichen Fragen geklärt sein.
Nach dem Beratungsgespräch für Ihre Baufinanzierung liegen Ihnen nun die konkreten Angebote der potentiellen Darlehensgeber zum Vergleichen vor. Aber wie entscheiden Sie, welche Bank Sie für die Baufinanzierung auswählen? Am besten lassen Sie sich das „ESIS“ aushändigen, das „Europäische Standardisierte Merkblatt“, das Ihnen seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zusteht. Darin finden Sie alle Angaben auf einen Blick, auf die es nun ankommt.
Geht es um die Entscheidungskriterien, mit denen Sie die richtige Baufinanzierung finden, spielt nicht allein der niedrigste Zins eine Rolle. Zwar hatte der Gesetzgeber geplant, mit bestimmten Anforderungen den Effektivzins zu einem echten Vergleichsinstrument zu machen. Da die Vorgaben aber Interpretationsspielraum zulassen, berechnet jede Bank ihren Effektivzins anders. Einige lassen „Prognosezinsen“ einfließen, also welchen Zins Sie bei einer Anschlussfinanzierung möglicherweise zahlen müssten. Andere geben nur den Sollzins plus einige Gebühren an.
Effektiver Jahreszins p.a.:3,21 %
Fester Sollzins p.a.:3,14 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:63,00 %
Immobilienwert:480.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:85.661,74 €
Monatliche Rate:1.302,50 €
Restschuld:229.361,74 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 11 Monate
Anzahl der Raten:359
Gesamtbetrag:466.813,18 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,26 %
Fester Sollzins p.a.:3,19 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:63,00 %
Immobilienwert:480.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:86.977,31 €
Monatliche Rate:1.315,00 €
Restschuld:229.177,31 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 9 Monate
Anzahl der Raten:357
Gesamtbetrag:468.703,79 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,36 %
Fester Sollzins p.a.:3,30 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:63,00 %
Immobilienwert:480.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:89.606,78 €
Monatliche Rate:1.340,00 €
Restschuld:228.806,78 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 5 Monate
Anzahl der Raten:353
Gesamtbetrag:472.444,61 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,90 %
Fester Sollzins p.a.:3,81 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:63,00 %
Immobilienwert:480.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:103.762,09 €
Monatliche Rate:1.475,00 €
Restschuld:226.762,09 €
Gesamtlaufzeit:27 Jahre und 10 Monate
Anzahl der Raten:334
Gesamtbetrag:491.771,57 €
Effektiver Jahreszins p.a.:4,09 %
Fester Sollzins p.a.:3,99 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:63,00 %
Immobilienwert:480.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:108.724,82 €
Monatliche Rate:1.522,50 €
Restschuld:226.024,82 €
Gesamtlaufzeit:27 Jahre und 4 Monate
Anzahl der Raten:328
Gesamtbetrag:498.248,19 €
Um die Angebote zu vergleichen und anschließend zu entscheiden, welche Bank Sie für Ihre Baufinanzierung auswählen, sollten Sie mehrere Entscheidungskriterien beachten und prüfen:
Mit den folgenden Fragen können Sie diese sieben Kriterien überprüfen.
Eine wesentliche Frage ist natürlich: Was kostet Sie der Kredit am Ende wirklich? Dazu suchen Sie auf dem Merkblatt „ESIS“ nach dem Punkt Gesamtkosten. Alternativ sehen Sie sich den Tilgungsplan genau an. Auch dort sind alle Zahlungen aufgelistet, die Sie bis zum Ende der Kreditlaufzeit zahlen müssen. Die Werte aus den verschiedenen Angeboten können Sie dann direkt miteinander vergleichen.
Welche Bank die beste Baufinanzierung für Sie hat, entscheidet sich abhängig von Ihren Anforderungen. Überprüfen Sie nochmals, ob sich Ihre Grundvoraussetzungen im Angebot wiederfinden:
Es klingt eigentlich selbstverständlich, dass Ihnen die Kreditsumme angeboten wird, die Sie auch tatsächlich benötigen. Verschiedene Tests (zum Beispiel von Finanztest, Ausgabe 3/2017) haben aber gezeigt, dass manche Berater die Kreditsumme nicht an Ihrem Bedarf ausrichten. Manchmal klafft eine Finanzierungslücke – etwa wenn Eigenkapital eingerechnet wird, das aber zum Beispiel erst in 2 Jahren frei wird. In anderen Fällen ließen Berater Eigenkapital ungenutzt und blähten den Kredit unnötig auf. Dann zahlen Sie Zinsen auf einen Kreditteil, den Sie eigentlich gar nicht brauchen. Außerdem treibt ein geringeres Eigenkapital auch den Zinssatz nach oben. Rechnen Sie also lieber noch einmal nach.
Sieht das Angebot eine monatliche Rate vor, die Sie sich auch tatsächlich leisten können? Setzen Sie keine Pauschalen für Ihren Lebensunterhalt an, sondern legen Sie lieber die tatsächlichen Kosten zugrunde. Und rechnen Sie so, dass Sie Ihren Lebensstandard nicht einschränken müssen – das macht auf Dauer unglücklich. Und was zu Ihrem Lebensstandard gehört und was nicht, können nur Sie selbst beurteilen.
Achtung, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen: Achten Sie darauf, dass Ihr Berater nicht die Nebenkosten vergisst wie etwa das Hausgeld für die Wohneigentümergemeinschaft. Das beträgt in der Regel einige Hundert Euro monatlich. Auch Rücklagen für Instandhaltungskosten sollten berücksichtigt sein.
Wichtig ist, dass Sie die vorliegenden Angebote bis ins Detail verstehen. Haken Sie bei Abkürzungen lieber nach, ob es sich dabei auch wirklich um die Angabe handelt, für die Sie sie halten.
Eine KfW-Förderung oder kommunale Förderprogramme werden für den Berater nicht durch Provisionen vergütet. Daher kann es in Einzelfällen vorkommen, dass er Sie nicht auf diese Möglichkeiten aufmerksam macht. Wenn Sie im Kreditgespräch bereits auf dieses Thema eingegangen sind und wissen, dass zum Beispiel ein KfW-Programm für Sie in Frage kommt, prüfen Sie, ob es sich auch in dem Angebot wiederfindet.
Das Baudarlehen auf 10 Jahre festschreiben und dabei vom besten Zins profitieren? Oder das Zinsniveau lieber auf längere Sicht sichern und dafür einen Aufschlag zahlen? Ob 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung ist die Gretchenfrage bei der Finanzierung. Prüfen Sie, ob das Angebot Ihrer Einstellung entspricht. Haben Sie auch über die Möglichkeiten einer Mischfinanzierung gesprochen? Sie können einen Teil des Kredits länger festlegen als den anderen – zum Beispiel 100.000 € für 10 Jahre und 200.000 € für 20 Jahre. Dann nutzen Sie die Vorteile beider Varianten.
Meistens drängt zwar die Zeit, aber lassen Sie nicht die Chance ungenutzt, wirklich jede Kleinigkeit im Angebot für Ihre Baufinanzierung nachzuvollziehen. Löchern Sie Ihren Berater. Und wenn Sie weiterhin unsicher sind, können Sie die Angebote von einem unabhängigen Experten prüfen lassen, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.
Sie haben sich entschieden, bei welcher Bank bzw. Finanzierungspartner Sie Ihre Baufinanzierung abschließen möchten? Herzlichen Glückwunsch! Jetzt geht es darum, alle noch fehlenden Unterlagen einzureichen, damit Ihr Vertrag erstellt werden kann. Ihr Berater wird Sie informieren, welche Dokumente möglicherweise noch fehlen.
Wie lange die Finanzierungszusage der Bank dauert, hängt von den internen Prozessen ab. Voraussetzung ist, dass alle geforderten Unterlagen eingegangen sind, bei diesem Punkt gibt es in der Regel keinen Spielraum. Die Bearbeitungszeit liegt meist bei wenigen Tagen.
