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Immobilienfinanzierung

Die richtige Baufinanzierung finden: So treffen Sie die optimale Kreditentscheidung

Liegen Ihnen nach den Kreditgesprächen die Angebote der möglichen Finanzierungspartner vor, haben Sie den längsten Teil auf dem Weg zur optimalen Baufinanzierung geschafft. Wir zeigen Ihnen die Kriterien, wie Sie nun mit einem guten Gefühl Ihre Entscheidung treffen können.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Nach dem Kreditgespräch: Lassen Sie die Informationen in Ruhe sacken

      In den Kreditgesprächen mit Ihrem Vermittler beziehungsweise Ihrem Bankberater haben Sie sehr viele Informationen bekommen. Geben Sie sich Zeit, sie zu verarbeiten. Der beste Tipp für das richtige Vorgehen nach dem Beratungstermin ist daher: Schlafen Sie mindestens eine Nacht darüber, bevor Sie die weiteren Schritte angehen.

      Am nächsten Tag wird Ihnen vielleicht klar, an welchen Stellen Sie noch Klärungsbedarf haben. Zögern Sie nicht, Ihren Berater deswegen zu kontaktieren. Bevor Sie die Angebote für Ihre Baufinanzierung vergleichen, sollten alle grundsätzlichen Fragen geklärt sein.

      Vergleichen Sie die Angebote, um Ihre optimale Baufinanzierung zu finden

      Nach dem Beratungsgespräch für Ihre Baufinanzierung liegen Ihnen nun die konkreten Angebote der potentiellen Darlehensgeber zum Vergleichen vor. Aber wie entscheiden Sie, welche Bank Sie für die Baufinanzierung auswählen? Am besten lassen Sie sich das „ESIS“ aushändigen, das „Europäische Standardisierte Merkblatt“, das Ihnen seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zusteht. Darin finden Sie alle Angaben auf einen Blick, auf die es nun ankommt.

      Geht es um die Entscheidungskriterien, mit denen Sie die richtige Baufinanzierung finden, spielt nicht allein der niedrigste Zins eine Rolle. Zwar hatte der Gesetzgeber geplant, mit bestimmten Anforderungen den Effektivzins zu einem echten Vergleichsinstrument zu machen. Da die Vorgaben aber Interpretationsspielraum zulassen, berechnet jede Bank ihren Effektivzins anders. Einige lassen „Prognosezinsen“ einfließen, also welchen Zins Sie bei einer Anschlussfinanzierung möglicherweise zahlen müssten. Andere geben nur den Sollzins plus einige Gebühren an.

      Diese 7 Fragen sollten Sie sich stellen, bevor Sie sich für eine Baufinanzierung entscheiden

      Um die Angebote zu vergleichen und anschließend zu entscheiden, welche Bank Sie für Ihre Baufinanzierung auswählen, sollten Sie mehrere Entscheidungskriterien beachten und prüfen:

      • die tatsächlichen Kreditkosten
      • das Finanzierungskonzept
      • die Kreditsumme
      • die monatliche Rate
      • Vollständigkeit der Informationen
      • Fördermöglichkeiten
      • die Zinsbindung

      Mit den folgenden Fragen können Sie diese sieben Kriterien überprüfen.

      Frage 1: Wie hoch sind die Gesamtkosten der Baufinanzierung?

      Eine wesentliche Frage ist natürlich: Was kostet Sie der Kredit am Ende wirklich? Dazu suchen Sie auf dem Merkblatt „ESIS“ nach dem Punkt Gesamtkosten. Alternativ sehen Sie sich den Tilgungsplan genau an. Auch dort sind alle Zahlungen aufgelistet, die Sie bis zum Ende der Kreditlaufzeit zahlen müssen. Die Werte aus den verschiedenen Angeboten können Sie dann direkt miteinander vergleichen.

      Frage 2: Passt das Finanzierungskonzept zu Ihren Bedürfnissen?

      Welche Bank die beste Baufinanzierung für Sie hat, entscheidet sich abhängig von Ihren Anforderungen. Überprüfen Sie nochmals, ob sich Ihre Grundvoraussetzungen im Angebot wiederfinden:

      • Stimmt der Eigenkapitalanteil, den Sie einbringen möchten?
      • Ist die Immobilie zu dem Zeitpunkt abbezahlt, ab dem Sie schuldenfrei sein möchten?
      • Sind Modernisierungskosten eingeplant, falls diese auf Sie zukommen?
      • Ist der Kredit so flexibel wie Sie ihn brauchen (zum Beispiel durch Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel)?

      Frage 3: Entspricht die Kreditsumme Ihrem tatsächlichen Bedarf?

      Es klingt eigentlich selbstverständlich, dass Ihnen die Kreditsumme angeboten wird, die Sie auch tatsächlich benötigen. Verschiedene Tests (zum Beispiel von Finanztest, Ausgabe 3/2017) haben aber gezeigt, dass manche Berater die Kreditsumme nicht an Ihrem Bedarf ausrichten. Manchmal klafft eine Finanzierungslücke – etwa wenn Eigenkapital eingerechnet wird, das aber zum Beispiel erst in 2 Jahren frei wird. In anderen Fällen ließen Berater Eigenkapital ungenutzt und blähten den Kredit unnötig auf. Dann zahlen Sie Zinsen auf einen Kreditteil, den Sie eigentlich gar nicht brauchen. Außerdem treibt ein geringeres Eigenkapital auch den Zinssatz nach oben. Rechnen Sie also lieber noch einmal nach.

      Frage 4: Ist die Monatsrate Ihrer Baufinanzierung bezahlbar?

      Sieht das Angebot eine monatliche Rate vor, die Sie sich auch tatsächlich leisten können? Setzen Sie keine Pauschalen für Ihren Lebensunterhalt an, sondern legen Sie lieber die tatsächlichen Kosten zugrunde. Und rechnen Sie so, dass Sie Ihren Lebensstandard nicht einschränken müssen – das macht auf Dauer unglücklich. Und was zu Ihrem Lebensstandard gehört und was nicht, können nur Sie selbst beurteilen.

      Achtung, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen: Achten Sie darauf, dass Ihr Berater nicht die Nebenkosten vergisst wie etwa das Hausgeld für die Wohneigentümergemeinschaft. Das beträgt in der Regel einige Hundert Euro monatlich. Auch Rücklagen für Instandhaltungskosten sollten berücksichtigt sein.

      Frage 5: Sind die Informationen im Angebot vollständig und zu verstehen?

      Wichtig ist, dass Sie die vorliegenden Angebote bis ins Detail verstehen. Haken Sie bei Abkürzungen lieber nach, ob es sich dabei auch wirklich um die Angabe handelt, für die Sie sie halten.

      Frage 6: Sind Fördermöglichkeiten bei Ihrer Baufinanzierung berücksichtigt?

      Eine KfW-Förderung oder kommunale Förderprogramme werden für den Berater nicht durch Provisionen vergütet. Daher kann es in Einzelfällen vorkommen, dass er Sie nicht auf diese Möglichkeiten aufmerksam macht. Wenn Sie im Kreditgespräch bereits auf dieses Thema eingegangen sind und wissen, dass zum Beispiel ein KfW-Programm für Sie in Frage kommt, prüfen Sie, ob es sich auch in dem Angebot wiederfindet.

      Frage 7: Wurde Ihnen die richtige Zinsbindung bei Ihrer Baufinanzierung empfohlen?

      Das Baudarlehen auf 10 Jahre festschreiben und von einem sensationellen Zins profitieren? Oder das historisch niedrige Zinsniveau lieber auf längere Sicht sichern und dafür einen Aufschlag zahlen? Ob 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung ist die Gretchenfrage bei der Finanzierung. Prüfen Sie, ob das Angebot Ihrer Einstellung entspricht. Haben Sie auch über die Möglichkeiten einer Mischfinanzierung gesprochen? Sie können einen Teil des Kredits länger festlegen als den anderen – zum Beispiel 100.000 € für 10 Jahre und 200.000 € für 20 Jahre. Dann nutzen Sie die Vorteile beider Varianten.

      Meistens drängt zwar die Zeit, aber lassen Sie nicht die Chance ungenutzt, wirklich jede Kleinigkeit im Angebot für Ihre Baufinanzierung nachzuvollziehen. Löchern Sie Ihren Berater. Und wenn Sie weiterhin unsicher sind, können Sie die Angebote von einem unabhängigen Experten prüfen lassen, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.

      Reichen Sie die Unterlagen für Ihren Vertrag zur Baufinanzierung ein

      Sie haben sich entschieden, bei welcher Bank bzw. Finanzierungspartner Sie Ihre Baufinanzierung abschließen möchten? Herzlichen Glückwunsch! Jetzt geht es darum, alle noch fehlenden Unterlagen einzureichen, damit Ihr Vertrag erstellt werden kann. Ihr Berater wird Sie informieren, welche Dokumente möglicherweise noch fehlen.

      Warten Sie auf Ihre Finanzierungszusage

      Wie lange die Finanzierungszusage der Bank dauert, hängt von den internen Prozessen ab. Voraussetzung ist, dass alle geforderten Unterlagen eingegangen sind, bei diesem Punkt gibt es in der Regel keinen Spielraum. Die Bearbeitungszeit liegt meist bei wenigen Tagen.

      Vergleich.de Tipp

      Unterschreiben Sie den Bau- oder Kaufvertrag Ihrer Immobilie erst dann, wenn Sie die Finanzierungszusage der Bank haben. Das ist keine Voraussetzung für den Notar oder die Käuferseite, aber dient Ihrer Sicherheit. Von einem notariell beglaubigten Kaufvertrag können Sie nicht zurücktreten, falls die Finanzierung platzt!

      KfW 55 Förderung

      Wer nach dem KfW 55 Standard baut oder saniert, erhält von der KfW einen günstigen Kredit. Welche Baumaßnahmen notwendig sind, was sie kosten und was sie bringen, erfahren Sie hier.

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      Hauskauf auf Pump: ein Pulverfass?

      Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber nicht immer empfehlenswert. Erfahren Sie, welches Risiko Sie damit eingehen und weshalb Sie am Ende mehr zahlen als üblich.

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