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Immobilienfinanzierung

Haus kaufen in Kiel

Wo kann ich in Kiel am besten ein Haus kaufen? Wie ist die Immobilienpreis­entwicklung und was kostet ein Haus in Kiel? Hier haben wir für Sie Antworten auf diese Fragen und zeigen Ihnen außerdem, was die nördlichste Großstadt Deutschlands außer Wasser, Häfen und Kieler Woche noch zu bieten hat.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Haus kaufen in Kiel – das bietet die Stadt am Wasser

      Kiel ist die nördlichste Großstadt in Deutschland und Landeshauptstadt Schleswig-Holsteins. Fast 250.000 Kieler leben in der selbsternannten „Sailing City“ direkt am Wasser. Die Lage an der Ostsee und der Kieler Förde prägt die Stadt mit Häfen, Strandbädern, Werften und dem internationalen Fährhafen. Gleichzeitig ist Kiel eine Studentenstadt mit drei Hochschulen und ein wichtiger Dienstleistungsstandort. Fast 80 % aller Beschäftigten arbeiten in diesem Bereich.

      Kiel ist sehr gut an das deutsche Autobahn- und Bundesstraßennetz angeschlossen. In kurzer Zeit erreichen Sie Hamburg und Lübeck. Für Touristen sind besonders der Botanische Garten, das Computermuseum und die Holstenstraße, die zweitälteste Fußgängerzone Deutschlands, interessant. Ein alljährlich wiederkehrendes herausragendes Ereignis ist die Kieler Woche, das größte Segelsport-Event der Welt und zugleich das größte Sommerfest im Norden Europas.

      Infografik: Kiel in Zahlen

      Wohneigentum finden: Die teuersten Lagen in Kiel befinden sich in der Innenstadt und direkt am Wasser

      Kiel ist beliebt und die Einwohnerzahl wächst. Der Zuzug hat Folgen für den Immobilienmarkt der Stadt: Einfamilienhäuser und Wohneigentum werden immer teurer. Besonders hohe Preissteigerungen gibt es in der Innenstadt. Günstigere Häuser finden Sie in den Randgebieten rund um den Stadtkern. Häuser und Grundstücke, die direkt am Wasser liegen, zählen ebenfalls zu den teuren Immobilien. Um der steigenden Nachfrage nachzukommen, werden vor allem in der Innenstadt Altbauten restauriert und moderne Wohnbauten erstellt. Außerdem werden verstärkt leerstehende Gewerbeimmobilien umgebaut. Bevorzugte Viertel für einen Hauskauf im Innern Kiels sind Düsternbrook und Ravensburg. Hier können Sie attraktive Stadtvillen erwerben. Weiter außen gelegen suchen häufig Familien ruhige Wohnlagen, so zum Beispiel in Elmschenhagen.

      Gut zu wissen: Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser (EFH) sind in Kiel 2018 im Durchschnitt im Vergleich zum Vorjahr um 8 % gestiegen. In ganz Schleswig-Holstein lag die Teuerungsrate nur bei 7 %. Das geht aus Zahlen hervor, die der Immobilienverband IVD Nord ermittelt hat.

      Wie schwierig ist es, ein Haus in Kiel zu finden?

      Die Chancen für einen Hauskauf in Kiel stehen gut, denn der Häusermarkt ist in Bewegung. In vielen Fällen nutzen ältere Menschen die aktuell hohen Hauspreise und verkaufen ihr Haus, um sich eine Eigentumswohnung in zentraler Lage in Kiel zu finanzieren. Allerdings ist die Nachfrage größer als das Angebot. Außerdem werden in Kiel nur sehr wenige Häuser neu gebaut, daher überwiegt auf dem Häusermarkt das Angebot an Bestandsimmobilien.

      Das knappe Angebot führt zu stark steigenden Preisen, insbesondere in den sehr guten Lagen direkt am Wasser. „Die Nachfrage nach Immobilien an der Küste in erster und zweiter Reihe sowie in attraktiven Hinterland-Lagen ist weiterhin ungebrochen“, erklärte Carsten Henningsen, stellvertretender Vorsitzender des Immobilienverbandes IVD Nord, bei der Präsentation des Immobilienpreisspiegels 2018. Die Preise klettern aber auch in den günstigen und mittleren Lagen nach oben.

      Hauskauf in Kiel: In welchen Kieler Bezirken lohnt sich der Hauskauf?

      Die Stadt ist in 18 Ortsbezirke gegliedert. Wir stellen Ihnen die 18 Kieler Bezirke genauer vor, beschreiben deren Eigenschaften und nennen Ihnen jeweils die Ortsteile, die sich besonders für die Haussuche in Kiel eignen. Zur besseren Übersicht haben wir das Stadtgebiet in drei Regionen geteilt. Das sind zum einen die Bezirke, die westlich an die Kieler Förde grenzen. Zum anderen die Bezirke, die an der Ostseite der Förde liegen und außerdem die Bezirke, die sich weiter entfernt vom Zentrum der Stadt ohne direkten Zugang zum Wasser befinden.

      Stadtkarte: Die Bezirke in Kiel
      • Die Westküste der Kieler Förde

        Wohnen an der Westküste der Kieler Förde

        Der nördlichste Bezirk Kiels ist Schilksee. Deutschlandweit bekannt wurde er durch den für die Olympischen Segelwettbewerbe 1972 erbauten Olympiahafen und die Kieler Woche, die in jedem Jahr hunderttausende Besucher anzieht. Außerdem ist hier der längste Sandstrand Kiels zu finden. Im Süden des Bezirkes stehen Reihenhäuser und Bungalows, die in den 70er und 80er Jahren erbaut wurden. Insgesamt ist Schilksee eine gute bis sehr gute Wohngegend mit ausgebauter Infrastruktur.

        Im Süden schließt sich Pries-Friedrichsort an, ein lebendiger Bezirk mit guter Infrastruktur. Es bestehen nebeneinander ein gutes kulturelles Angebot, Sport- und Einkaufsmöglichkeiten, Industriestandorte und einige Grünflächen. Die Hauspreise bewegen sich hier auf dem unteren Niveau, allerdings mit Steigerungsraten von ca. 8 %.

        Hohe Hauspreise in Holtenau und Wik

        Noch stärker steigen die Preise für Immobilien im benachbarten Holtenau. Im Süden wird Holtenau vom Nordostsee-Kanal begrenzt, im Norden vom Flughafen Kiel-Holtenau. Dazwischen befindet sich das Sanierungsgebiet Holtenau Ost. Auf dem ehemaligen Gelände eines Marinefliegergeschwaders entsteht ein neuer Stadtteil mit Wohnen, Gewerbe, Dienstleistungen, Freizeit, Segeln und Tourismus, Sport- und Gemeinschaftsflächen.

        Südlich an den Nordostsee-Kanal grenzt der Bezirk Wik. Zu seinen Besonderheiten gehört eine große Aussichtsplattform, von der aus weite Teile des Kanals überblickt werden können. An der Ostseite des Bezirks, direkt an der Ostsee, liegt das Marinequartier, auf dessen Fläche moderne Gebäude mit Hotel und Yachthafen entstehen sollen. Wer in Wik ein Haus kaufen will, muss mit hohen Preisen rechnen.

        Kiels Zentrum ist die teuerste Region

        Die teuersten Immobilien innerhalb Kiels werden im angrenzenden Bezirk Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook angeboten. Preise von mehr als 1.000.000 € sind keine Seltenheit. Entscheidend ist die sehr gute Lage direkt an der Kieler Förde. Allerdings gibt es hier nur wenige Objekte auf dem Markt. In Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook befinden sich auch das Kieler Schloss, der bekannte Wasserturm und etwas weiter im Landesinnern die Universität. Südlich schließt sich der Bezirk Mitte an. Hier befinden sich das Zentrum und die Kieler Altstadt mit dem Rathaus, einem der Wahrzeichen der Stadt. Auch in Mitte ist der Markt für Hauskäufe, egal in Bestand oder als Neubau, sehr begrenzt.

        Fazit: Die Bezirke westlich der Kieler Förde zählen zu den sehr guten und guten Wohnlagen und sind sehr beliebt bei Immobilienkäufern. Dementsprechend müssen Sie hier auch mit Hauspreisen rechnen, die deutlich über dem Kieler Durchschnitt liegen.

      • Die Ostküste der Kieler Förde

        An der Ostküste der Kieler Förde liegen mit Gaarden, Ellerbek/Wellingdorf und Neumühlen-Dietrichsdorf nur drei Bezirke. Neumühlen-Dietrichsdorf ist der am weitesten nördlich gelegene. Die Howaldt-Werft zählt ebenso zu den Sehenswürdigkeiten wie das Industriemuseum Howaldtsche Metallgießerei. In den meisten Fällen handelt es sich hier um mittlere bis gute Wohnlagen mit Hauspreisen, die etwas unter dem Kieler Schnitt liegen.

        Ein ähnlich günstiges Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser finden Sie in Gaarden und Ellerbek/Wellingdorf. Bestimmend sind in beiden Bezirken die Werftanlagen. Trotzdem lassen sich viele Gegenden mit dörflichem Charakter entdecken.

        Fazit: Die Bezirke, die östlich der Kieler Förde liegen, sind durch mittlere bis gute Wohnlagen gekennzeichnet. Das Preisniveau für Häuser ist hier höchstens durchschnittlich. Die Menge der angebotenen Immobilien hält sich allerdings in engen Grenzen.

      • Viel Grün im Landesinnern

        In den Bezirken, die nicht direkt an der Kieler Förde liegen, sind die Hauspreise nicht zwangsläufig niedriger. Auch wenn kein direkter Zugang zum Wasser gegeben ist, punkten einige der außerhalb des Zentrums gelegenen Bezirke mit ruhiger Lage, Grünflächen, ländlichem Charakter und einer hervorragenden Infrastruktur. Der teuerste dieser Bezirke ist Suchsdorf. Dieser ruhige Vorort am Nordwest-Rand Kiels wurde erst 1958 eingemeindet. Hier sind seit den 2000er Jahren viele Wohneinheiten entstanden. Suchsdorf hat 2.287 Ein- und Zweifamilienhäuser und damit die zweitmeisten der Stadt.

        Großes Angebot und steigende Preise

        Fast 4.000 Ein- und Zweifamilienhäuser stehen in Elmschenhagen/Kroog. Der Bezirk wird auch als „grüner Stadtteil“ bezeichnet, was am ländlichen Charakter mit Grünflächen und Wochenmarkt liegt. Die Preise für Immobilien sind hier trotzdem noch mit die niedrigsten der Stadt.

        Ein ähnlich „grüner“ Bezirk ist Hassee/Vieburg/Russee mit vielen alten Häusern, Waldflächen und einem Wildgehege. Die direkte Lage an der Autobahn A 215 sorgt für eine sehr gute Verkehrsanbindung. Hassee/Vieburg wird bei Hauskäufern immer beliebter, was zu stark steigenden Preisen führt.

        Mettenhof gilt dagegen als Problemviertel in Kiel mit hoher Arbeitslosigkeit. In den 60er Jahren entstand hier eine Hochhaussiedlung der Wohnungsgesellschaft Neue Heimat. Gleichzeitig befinden sich in Mettenhof aber auch mehr als 1.000 Ein- und Zweifamilienhäuser.

        Ruhige Wohngegenden am Rande Kiels

        Die drei Bezirke Schreventeich/Hasseldiekskamm und Wellsee/Kronsburg/Rönne haben in weiten Teilen eine ruhige und ländliche Lage bei gleichzeitig guter Verkehrsanbindung an das Zentrum Kiels gemeinsam. Dementsprechend interessant sind sie für viele, die ein Haus in Kiel kaufen wollen. Im benachbarten Meimersdorf/Moorsee hat die Stadt Kiel in den vergangenen Jahren einen neuen Stadtteil geschaffen. „Das wesentliche Merkmal ist eine verdichtete Bebauung mit Reihen- und Doppelhäusern mit durchschnittlich 120 Quadratmetern Wohnfläche und kleinen Grundstücksgrößen. Eine zusätzliche Erweiterung ist in Planung“, sagt Wolfgang Ullrich, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH.

        Fazit: Die Bezirke abseits der Kieler Förde und des alten Stadtzentrums bieten in vielen Fällen eine ruhige Lage in einem grünen Umfeld. Überall bestehen gute Verkehrsanbindungen. Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser stehen in Meimersdorf, Elmschenhagen, Suchsdorf und Russee. Starke Unterschiede gibt es beim Preisniveau für Häuser. Während Elmschenhagen zu den günstigen Bezirken gehört, zählt Suchsdorf zu den teuren in Kiel.

      Haussuche: Wo kann ich in Kiel günstig ein Haus kaufen?

      Gute Chancen für einen günstigen Hauskauf in Kiel bieten die Bezirke, die östlich und südöstlich der Kieler Förde liegen. In diesen Gebieten befinden sich die Quadratmeterpreise noch auf einem niedrigen Niveau, wobei es zu teilweise starken Preissteigerungen in den vergangenen Jahren kam.

      In diesen Kieler Bezirken finden Sie günstige Immobilien

      • Elmschenhagen
      • Meinersdorf
      • Wellsee/Rönne
      • Dietrichsdorf
      • Gaarden
      • Ellerbek/Wellingdorf
      • Neumühlen-Dietrichsdorf
      • Pries-Friedrichsort

      Wo kann ich außerhalb Kiels ein Haus finden?

      Wer kein passendes Haus in Kiel findet oder im Umland eine Immobilie suchen will, hat einige kleinere und mittlere Städte im Umkreis von bis zu 90 Kilometern zur Auswahl. Allerdings sind nicht in allen in Frage kommenden Städten die Quadratmeterpreise beim Hauskauf niedriger. So müssen Sie zum Beispiel in Kronshagen und in Heikendorf mehr zahlen als in Kiel. Einen im Schnitt niedrigeren Preis zahlen Sie in Schwentinental und Laboe. Ein genauer Vergleich mit den Hauspreisen in Kiel lohnt sich also.

      Das kosten Häuser im Kieler Umland

       Einwohnerdurchschnittlicher Quadratmeterpreis Bestandsimmobilie
      Kronshagen12.0002.663 €
      Schwentinental14.0002.108 €
      Mönkeberg4.0002.262 €
      Heikendorg8.0002.742 €
      Laboe5.0002.236 €
      Bad Oldesloe24.0002.365 €
      Neumünster79.0001.724 €

      Quelle: Immobilien-Kompass, Capital.de, Stand: März 2019 und LBS-Immobilienmarktatlas 2018, LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg

      Hauspreise: So viel kostet der Quadratmeter in Kiel

      Im Kieler Stadtgebiet beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand 2.216 €. Wobei je nach Bezirk, Alter, Wohnlage und Zustand der Immobilie große Unterschiede auf dem Markt entstehen. Der niedrigste Quadratmeterpreis betrug für ein Haus in günstiger Lage 833 €. Dem steht ein Höchstpreis von 4.210 € in sehr guter Lage gegenüber.

      Das kostet der Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser in Kiel

       Wert 2018
      Quadratmeterpreis (Durchschnitt) für Ein- und Zweifamilienhäuser2.216 €
      nieniedrigster Quadratmeterpreis833 €
      höchster Quadratmeterpreis4.210 €
      Anstieg Kaufpreise zum Vorjahr Einfamilienhäuser in Standardlagen8 %

      Quelle: Capital Immobilien-Kompass, Capital Stand: März 2019 und LBS-Immobilienmarktatlas 2018, LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg

      Wie hoch sind die Hauspreise in Kiel?

      Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser (EFH) sind in Kiel 2019 im Durchschnitt im Vergleich zum Vorjahr um 5 % gestiegen. Ein durchschnittliches freistehendes Einfamilienhaus in Kiel kostet nach Angaben des Immobilienverbandes IVD Nord aktuell 420.000 €. Dabei handelt es sich um eine Immobilie mit 150 Quadratmetern Wohnfläche in guter Lage und gutem Zustand. Der teuerste Stadtteil ist Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook nahe am Zentrum der Stadt. Hier werden Häuser mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von mehr als 4.000 € verkauft.

      Folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über den durchschnittlichen Quadratmeterpreis und die real zu zahlenden Hauspreise in Kiel je Immobilienlage. Zur besseren Vergleichbarkeit geben wir den konkreten Preis für ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche an.

      Das kostet ein Einfamilienhaus mit 120 qm Wohnfläche nach Wohnlagen

       Bezirkdurchschnittlicher QuadratmeterpreisKaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 120 qm Wohnfläche
      sehr gute LageSchilksee3.128 €375.360 €
      mittlere bis gute LageSuchsdorf2.571 €308.520 €
      mittlere LageSchreventeich / Hasseldieksdamm2.350 €282.000 €
      mittlere LageWellsee / Rönne2.120 €254.400 €
      günstige LageElmschenhagen1.879 €225.480 €

      Quelle: LBS-Immobilienmarktatlas 2018, LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg

      Die oben genannten Preise gelten für Bestandsimmobilien, die 2018 verkauft wurden. Im Kieler Stadtgebiet kam es im gleichen Zeitraum nur zu sehr wenigen Verkäufen von Neubau-Objekten (insgesamt 17), deshalb ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für diesen Neubauten von 2.300 € je Quadratmeter nur bedingt aussagekräftig.

      Kann ich in Kiel Häuser im Erbbaurecht kaufen?

      Ja, grundsätzlich ist das möglich. Der aktuelle Erbpachtzins für Wohnnutzung liegt zwischen 1,5 und 4 % des aktuellen Grundstückswertes. Allerdings haben im vergangenen Jahr Privatleute kaum Gebrauch von der Erbpacht gemacht. Erbpachtgrundstücke werden in Kiel eher von Wohnungsbaugenossenschaften genutzt.

      Offiziell Hausbesitzer werden

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