Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Wann ist sie möglich?

Kann man ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren?

Ja, grundsätzlich kann ein Haus auch ohne Eigenkapital finanziert werden. Dabei über­nimmt das Darlehen der Bank entweder nur den Kauf­preis der Immo­bilie oder zusätz­lich auch die Kauf­nebenkosten. Dies wird auch Voll­finan­zierung genannt.

Ob eine Baufinanzierung ohne Eigen­kapital möglich ist, hängt insbe­sondere von der finan­ziellen Situation des Antrag­stellers ab. Typischer­weise prüfen Banken: 

• die Höhe und Stabilität des Einkommens,
• die Bonität,
• die berufliche Situation sowie
• den verfügbaren Haushalts­über­schuss nach Abzug aller laufenden Ausgaben. 

Neben dem Kredit­nehmer spielt die Immo­bilie selbst eine wichtige Rolle. Häuser und Wohnungen in gefragten Lagen und mit stabilem Markt­wert gelten für Banken als Sicher­heit. Sollten Sie während der Kredit­lauf­zeit zahlungs­unfähig werden und die Raten nicht mehr bezahlen können, kann die Bank notfalls die Immo­bilie verstei­gern und so die Kredit­summe absich­ern. Bei einer gut ausge­stat­teten Immo­bilie in guter Lage ist die Bank eher bereit, eine Finan­zierung mit geringem oder fehlendem Eigen­kapital anzubieten.

Wichtig ist jedoch: Die Möglichkeit zum Haus­kauf ohne Eigen­kapital bedeutet nicht auto­matisch, dass sie für jeden die beste Lösung ist. Da Banken ein höheres Risiko eingehen, verlangen sie häufig höhere Zinsen als bei Finan­zierungen mit Eigen­kapital. Dadurch steigen sowohl die monat­liche Belastung als auch die Gesamt­kosten des Kredits. Ent­scheidend ist deshalb nicht nur, ob eine Bank die Finan­zierung bewilligt, sondern auch, ob die Rate lang­fristig tragbar bleibt.

Was ist der Unterschied zwischen einer 100-Prozent-Finanzierung und einer 110-Prozent-Finanzierung?

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank den voll­ständigen Kauf­preis der Immo­bilie. Die Neben­kosten beim Hauskauf – etwa Grund­erwerbsteuer, Notar- und Grundbuch­kosten sowie gegebenen­falls Makler­gebühren – müssen Käufer in der Regel selbst bezahlen.

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank zusätzlich zum Kauf­preis alle Kaufneben­kosten. Diese Neben­kosten können je nach Bundes­land um 15 % des Kauf­preises aus­machen. Die folgende Tabelle verdeut­licht diesen wesent­lichen Unter­schied noch einmal.

Warum ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital teurer?

Eine Baufinanzierung ohne Eigen­kapital ist in der Regel teurer als eine Finan­zierung mit Eigen­kapital. Dafür gibt es vor allem zwei Gründe: Banken verlangen aufgrund eines größeren Ausfall­risikos höhere Zinsen und die Kredit­summe fällt höher aus.

Fehlendes Eigenkapital erhöht das Ausfallrisiko der Banken

Eine Baufinanzierung ohne Eigen­kapital ist teurer, weil Banken ein höheres Risiko eingehen und dieses Risiko über die Kredit­kondi­tionen berücksichtigen: Sie erhöhen die Zinsen.

Entscheidend ist dabei der sogenannte Beleihungs­auslauf. Er beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehens­summe und dem von der Bank ange­setzten Wert der Immobilie. Je mehr Eigen­kapital Käufer einbringen, desto geringer fällt der Finanzierungs­bedarf aus und desto niedriger ist der Beleihungs­auslauf. Für die Bank bedeutet das mehr Sicherheit.

Fehlt Eigenkapital, muss ein größerer Teil des Kauf­preises – oder sogar der gesamte Kaufpreis inklusive Kauf­neben­kosten – finanziert werden. Dadurch steigen der Beleihungs­auslauf und das Risiko für die Bank. Kommt es zu Zahlungs­aus­fällen oder muss die Immo­bilie verkauft werden, kann die Bank ihr Geld unter Umständen nicht voll­ständig zurück­erhalten.

Um dieses Risiko auszu­gleichen, verlangen Banken bei Finan­zierungen ohne Eigen­kapital häufig höhere Zinsen als bei vergleich­baren Finan­zierungen mit Eigenkapital. 

Fehlendes Eigenkapital erhöht die Restschuld

Da die Darlehens­summe bei einer Baufinan­zierung ohne Eigen­kapital insge­samt höher ist und ein größerer Teil der Monats­rate zunächst für Zinsen verwendet wird, wird während der Zins­bindung oft weniger vom Darlehen zurückgezahlt. Nach Ablauf der Zins­bindung verbleibt daher häufig eine höhere Rest­schuld als bei einer Finan­zierung mit Eigenkapital.

Das wird zum Nachteil für den Kredit­nehmer, wenn die Zinsen bei der Anschluss­finanzierung höher liegen als zum Zeit­punkt des Immo­bilienkaufs. Je höher die verblei­bende Restschuld ausfällt, desto stärker wirken sich Zins­ände­rungen auf die zukünftige Monats­rate der Anschluss­finanzierung aus.

Ein typischer Denkfehler: Viele Käufer betrachten nur die monat­liche Rate. Ent­scheidend sind jedoch die gesamten Finan­zierungs­kosten über die Lauf­zeit und die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zins­bindung. Die Tabelle zeigt klar: Eine Finan­zierung ohne Eigen­kapital ist nicht nur wegen der höheren Zinsen teurer. Die Kombi­nation aus höherer Darlehens­summe, höheren Finanzierungs­kosten und einer größeren Rest­schuld kann die Gesamt­kosten der Baufinan­zierung über viele Jahre deutlich erhöhen.

Welche Risiken hat eine Vollfinanzierung?

Das größte Risiko einer Vollfinan­zierung ist eine lang­fristig stärkere finan­zielle Belastung z. B. durch höhere Zinsen und einer höheren Rest­schuld am Ende der ersten Zins­bindung. Darüber hinaus verringert sich der finan­zielle Spiel­raum für uner­wartete Aus­gaben. Im Folgenden beschreiben wir die Risiken einer Baufinan­zierung ohne Eigen­kapital ausführlich.

Wer kein Eigen­kapital einbringt, finanziert einen größeren Kredit­betrag. Dadurch fallen die monat­lichen Raten meist höher aus als bei einer Finan­zierung mit Eigen­kapital. Gleichzeitig steigen die gesamten Zins­kosten über die Laufzeit.

Da der Kredit­betrag höher ist, wird in den ersten Jahren oft weniger Schulden­last abgebaut. Nach Ablauf der Zins­bindung bleibt deshalb häufig eine höhere Rest­schuld übrig. Diese muss an­schließend über eine Anschluss­finanzierung weiter finanziert werden.

Ein wichtiger Unsicherheits­faktor sind die Zinsen nach Ablauf der ersten Zins­bindung. Liegen die Markt­zinsen dann höher als heute, kann die Anschluss­finanzierung deutlich teurer werden. Je höher die verbleibende Rest­schuld ist, desto stärker wirkt sich ein Zins­anstieg auf die zukünf­tige Monats­rate aus.

Wer die Immobilie vollständig finanziert, bindet einen größeren Teil seines monat­lichen Budgets an die Kredit­rate. Dadurch bleibt oft wenig finan­zieller Spielraum für Moderni­sierungen, uner­wartete Aus­gaben oder persön­liche Veränderungen.

Fallen die Immobilienpreise nach dem Kauf, kann der Markt­wert der Immo­bilie zeit­weise unter der verbleibenden Kredit­summe liegen. Das ist vor allem dann rele­vant, wenn die Immo­bilie verkauft werden muss oder eine Anschluss­finanzierung ansteht.

Eine Vollfinanzierung funktioniert meist nur mit einer dauer­haft tragbaren Haushalts­rechnung. Kommt es zu Arbeits­losigkeit, Eltern­zeit oder einem anderen Einkommens­rückgang, fällt es schwerer, die monat­lichen Kredit­raten zu tragen als bei einer Finan­zierung mit höherem Eigenkapitalanteil.

Wann kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital trotzdem sinnvoll sein?

Eine Baufinanzierung ohne Eigen­kapital ist nicht auto­matisch die schlech­tere Lösung. Unter bestimmten Voraus­setzungen kann es sinnvoll sein, auf eine hohe Eigen­kapital­quote zu verzichten oder vorhan­dene Rück­lagen bewusst nicht voll­ständig einzusetzen. Ent­scheidend ist dabei immer die Abwägung zwischen niedri­geren Finan­zierungs­kosten und finanzieller Flexi­bilität.

In welchen Situationen eine Vollfinanzierung sinnvoll sein kann

Eine Finanzierung ohne Eigen­kapital kommt vor allem für Käufer infrage, die über ein stabiles Ein­kommen, eine sichere beruf­liche Situation und aus­reichend finan­zielle Reserven verfügen. In solchen Fällen kann die höhere monat­liche Belas­tung häufig besser aufge­fangen werden.

Auch die Immobilie selbst spielt eine Rolle. Immo­bilien in gefragten Lagen mit lang­fristig stabiler Nach­frage gelten oft als weniger risiko­behaftet als Objekte in Regionen mit unsicherer Wert­entwicklung.

Darüber hinaus eignet sich eine Voll­finanzierung eher für Käufer, die ihre Finan­zierung langfristig planen und aus­reichend Spiel­raum für spätere Sonder­tilgungen oder eine Anschluss­finanzierung einplanen.

Warum manche Käufer bewusst Rücklagen behalten

Nicht jeder Käufer setzt vorhan­denes Ver­mögen voll­ständig als Eigen­kapital ein. Manche ent­scheiden sich bewusst dafür, einen Teil ihrer Erspar­nisse als finan­zielle Reserve zurück­zuhalten.

Der Vorteil: Es bleibt ein Puffer für Repara­turen, Moderni­sierungen oder uner­wartete Aus­gaben erhalten. Gerade nach dem Immobilien­kauf entstehen häufig Kosten, die vorab nicht vollständig kalku­lierbar sind.

Dem stehen allerdings höhere Finan­zierungs­kosten gegen­über, weil ein größerer Teil des Kauf­preises über das Darlehen finanziert wird.

Mehr Eigenkapital oder mehr Flexibilität?

Ob möglichst viel Eigenkapital einge­setzt oder ein Teil der Rück­lagen bewusst behalten werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten. Beide Strate­gien verfolgen unter­schied­liche Ziele.

Typischer Denkfehler: Mehr Eigen­kapital ist nicht auto­matisch die beste Lösung. Wer sämt­liche Rück­lagen in die Finan­zierung einbringt, senkt zwar die Finan­zierungs­kosten, verfügt danach aber möglicher­weise über keinen aus­reichenden finan­ziellen Puffer mehr.

Welche Rolle spielen die Kaufnebenkosten?

Wer ein Haus ohne Eigen­kapital finanzieren möchte, sollte die Kauf­neben­kosten besonders genau im Blick behalten. Viele Käufer konzen­trieren sich auf den Kauf­preis der Immo­bilie und unter­schätzen die zusätz­lichen Kosten, die beim Erwerb anfallen. Je nach Bundes­land und indi­vidu­eller Situation können diese 15 % und mehr des Kauf­preises ausmachen.

Zu den wichtigsten Kauf­neben­kosten gehören:

• die Grunderwerb­steuer
• die Notarkosten für die Beur­kundung des Kauf­vertrags
• die Grundbuch­kosten für die Eintragung des Eigentümer­wechsels und der Grundschuld
• möglicherweise Makler­kosten

Aus Sicht vieler Banken gilt die Finan­zierung der Kauf­neben­kosten als besonders risiko­reich, da sie keinen direkten Gegen­wert in Form der Immo­bilie schafft. Deshalb verlangen viele Kredit­institute, dass zumindest diese Kosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Wenn Sie als Käufer die Neben­kosten selbst tragen können, verbessert das häufig die ange­botenen Konditionen.

Ist das nicht der Fall, liegt die Finan­zierungs­summe über dem eigent­lichen Wert der Immo­bilie und Banken tragen ein höheres Ausfall­risiko. Das kann zu strengeren Anforde­rungen, höheren Zinsen oder einer Ablehnung der Finan­zierung führen. Für Kredit­nehmer bedeutet eine 110-Prozent-Finan­zierung zudem eine höhere monat­liche Belastung und höhere Gesamt­kosten über die gesamte Laufzeit.

Reichen die Kaufnebenkosten bereits als Eigenkapital?

Ja, in vielen Fällen können die Kauf­neben­kosten als ausreichender Eigen­kapital­anteil gelten. Die Finan­zierung der Neben­kosten aus eigenen Mitteln verbessert häufig die Chancen auf eine Zusage und führt oft zu besseren Konditionen.

Fazit: Eine Vollfinanzierung ist möglich – aber nicht für jede Situation sinnvoll

Eine Baufinan­zierung ohne Eigen­kapital kann funktionieren – vor allem bei sicherem Einkommen, stabiler Bonität und einer Immo­bilie mit realis­tischem Kaufpreis. Sie ermöglicht den Immobilien­kauf auch dann, wenn noch kein größeres Ver­mögen aufgebaut wurde.

Gleichzeitig erhöht eine Voll­finan­zierung meist die Zins­kosten, die monat­liche Belastung und das Risiko bei der Anschluss­finan­zierung. Schon kleine Zins­ände­rungen können sich deut­lich auf die Gesamt­kosten auswirken. Deshalb ist nicht nur ent­scheidend, ob eine Bank die Finan­zierung grund­sätzlich ermög­licht, sondern auch, ob die Rate lang­fristig tragbar bleibt.

Wer ausreichend Rück­lagen, einen rea­listischen Puffer und eine stabile Haus­halts­rechnung hat, kann eine Voll­finan­zierung sinn­voll nutzen. Fehlen diese Sicherheits­reserven, steigt das Risiko deutlich.

Häufige Fragen zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital

• Kann ich 400.000 € ohne Eigenkapital finanzieren?

  Ja, eine Finanzierung von 400.000 € ohne Eigen­kapital ist grund­sätzlich möglich, aber nur bei sehr guter Bonität und einem hohen, stabilen Ein­kommen. Der zentrale Zusammen­hang ist: Ihr Ein­kommen bestimmt den mög­lichen Kredit­betrag. Der Haushalts­über­schuss (Ein­kommen minus feste Kosten) ist der wichtigste Indi­kator, denn nur ein guter Über­schuss sichert die Monats­rate langfristig. 

  Außerdem sind hohe Kredit­summen ohne Eigen­kapital besonders zins­sensibel, weil sich jede Zins­änderung über­propor­tional auswirkt, da keine Eigen­kapital-Puffer vorhanden sind. Schon kleine Zins­steige­rungen erhöhen die Gesamt­belastung erheblich. Da die gesamte Kredit­summe finanziert wird, fallen Monats­rate und Finan­zierungs­kosten meist deutlich höher aus als bei Finan­zierungen mit Eigen­kapital.

• Welche Banken finanzieren ohne Eigenkapital?

  Vollfinanzierungen werden von verschiedenen Banken und Finan­zierungs­vermittlern angeboten. Ob eine Finan­zierung ohne Eigen­kapital möglich ist, hängt jedoch weniger von der Bank als von der individu­ellen Situation des Käufers ab.

  Entscheidend sind vor allem Bonität, Ein­kommen, Haushalts­über­schuss und die Qualität der Immobilie. Da die Anforde­rungen je nach Anbieter unter­schied­lich ausfallen, kann ein Vergleich mehrerer Finan­zierungs­angebote sinnvoll sein.

• Ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

  Eine Vollfinanzierung ohne Eigen­kapital kann sinn­voll sein, ist aber nicht für jede Situation die beste Lösung. Für Käufer mit einem stabilen Ein­kommen, einer sicheren beruf­lichen Situation und aus­reichenden Rück­lagen kann eine Voll­finan­zierung eine Möglich­keit sein, den Immo­bilien­kauf umzusetzen. 

• Kann ich trotz SCHUFA ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?

  Sollten Sie negative SCHUFA-Einträge haben, stehen Ihre Chancen auf einen Immo­bilien­kredit ohne Eigen­kapital schlecht. Da die Grund­voraus­setzung für eine Voll­finan­zierung eine sehr gute Bonität ist, erfüllen Sie dieses Kriterium mit einem schlechten SCHUFA-Score nicht. Sie werden in Deutschland voraus­sichtlich keine Bank finden, die das Risiko eingeht und Ihnen unter diesen Voraus­setzungen einen Haus­kredit ohne Eigen­kapital gibt.