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Immobilienfinanzierung

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – wann ist eine Vollfinanzierung möglich?

Ein Haus ohne eigenes Geld zu kaufen ist möglich, allerdings nur mit Mehrkosten. Wir erklären die Voraussetzungen für einen Hauskredit ohne Eigenkapital, welche Risiken zu berücksichtigen sind und geben Tipps, wie Sie die Zinsen trotz wenig oder gar keinem Eigenkapital niedrig halten.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital
  • Inhaltsverzeichnis
    • Wie funktioniert eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?

      Kann man ein Haus kaufen ohne Eigenkapital? Noch vor einigen Jahren wäre das undenkbar gewesen, aber heute ist bei vielen Banken eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Wer so einen Kredit für ein Haus oder eine Wohnung bekommen will, muss aber mit höheren Zinsen und einer längeren Kreditlaufzeit kalkulieren. Für Banken stellen Finanzierungen ohne Eigenkapital ein größeres Risiko dar – und insofern knüpfen sie die Vergabe an bestimmte Voraussetzungen.

      Es gibt zwei Formen der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Die 100 %-Finanzierung, und die sogenannte Vollfinanzierung, auch als 110 %-Finanzierung oder 120 %-Finanzierung bezeichnet. Bei der 100 %-Baufinanzierung umfasst der Baukredit den Kaufpreis der Immobilie. Bei der Vollfinanzierung sind zudem auch die Kaufnebenkosten, die zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises ausmachen, durch das Hauptdarlehen oder einen zweiten Kredit gedeckt.

      Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist immer teurer

      Eine Vollfinanzierung hat einen großen Nachteil: Sie ist im Regelfall deutlich teurer für den Kreditnehmer. Im Ernstfall deckt der Immobilienwert bei einer Vollfinanzierung nicht die Gesamtsumme des Darlehens. Da die Banken ein höheres Risiko eingehen, lassen sie sich diese Kredite teurer bezahlen.

      Wie viel die Immobilie für die Bank als Sicherheit wert ist, berechnet sie aus dem Verhältnis Kredit zum geschätzten Wert der Immobilie. Daraus ergibt sich der Beleihungsauslauf. Je höher diese Prozentzahl ist, desto riskanter ist die Finanzierung für die Bank. Insofern bewilligt sie einen Kredit ohne Eigenkapital nur für Top-Immobilien in bester Lage, bei denen ein Wertverfall quasi ausgeschlossen ist.

      Um aktuelle Angebote für Ihre geplante Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu berechnen und zu sehen, welche Banken in Frage kommen, nutzen Sie am besten unseren Baugeld Vergleich.

      Was sind die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

      Wer eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen will – zu 100 % oder voll finanziert – muss einige Voraussetzungen erfüllen:

      • überdurchschnittlicher Verdienst
      • sicherer Arbeitsplatz
      • tadellose Bonität

      Je mehr eigenes Kapital Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen, desto geringer gestaltet sich das Risiko für die Bank und damit auch der Zinssatz, den Sie zahlen müssen. Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital hat dementsprechend hohe Zinskosten.

      Allerdings liegen die aktuellen Bauzinsen generell extrem niedrig. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kann sich heute also lohnen, wenn die Voraussetzungen stimmen. So gibt es durchaus Fälle, in denen es in Frage kommt, ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen oder einen Hausbau ohne Eigenkapital zu wagen:

      Vollfinanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage

      Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen wollen, kann sich eine Vollfinanzierung im Hinblick auf eine besonders attraktive Eigenkapitalrendite rechnen. Weil sich Zinskosten in der Steuererklärung absetzen lassen, kann sich diese Variante auch als Mittel zum Steuersparen eignen – am besten lassen Sie sich dazu von Ihrem Steuerberater beraten. Bedenken Sie aber, dass Sie sich auch bei einem Kauf ohne Eigenkapital sehr langfristig binden.

      100 %-Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie

      Eine selbstgenutzte Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren kann man unter gewissen Umständen empfehlen. Etwa dann, wenn die Kreditnehmer es eilig haben – zum Beispiel, weil die Wohnung, in der sie leben, vom Eigentümer plötzlich verkauft wird. Oder dann, wenn eine Erbschaft oder die Auszahlung einer großen Versicherungssumme kurz bevorsteht. Auch wenn die Lebensumstände sehr sicher sind und das Einkommen sehr hoch liegt, sodass Zins und Tilgung leicht zu stemmen sind, spricht nichts gegen einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital.

      Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung sein?

      Generell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Denn je niedriger das Eigenkapital, desto länger die Kreditlaufzeit und desto höher die monatliche Rate. Wir empfehlen grundsätzlich, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu bezahlen. Das sichert Ihnen bessere Kreditkonditionen. Zu den Kaufnebenkosten addieren sich die Kosten für Maklerprovision, Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer.

      Was Sie besonders beim Hausbau ohne Eigenkapital bedenken sollten: Auch die Kosten für die Gartenanlagen und Carport beziehungsweise Garage sind bei klassischen Hauskrediten in der Regel nicht beinhaltet, ebenso wenig die für den Aushub der Baugrube, den Abtransport des Aushubmaterials, den Abriss eines zuvor auf dem Grundstück stehenden Hauses und die Erschließung eines Baugrundstücks – etwa durch Anbindung an eine Straße, an das Wassersystem und an Elektrizität. Darüber hinaus sind für den Kreditnehmer auch Rücklagen für eventuelle Renovierungskosten und den Umzug ratsam.

      Die Erfahrung bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital zeigt, dass es gut ist, in jedem Fall ein finanzielles Polster von 3 - 6 Monatsgehältern zurückzulegen, zum Beispiel auf einem Tagesgeldkonto. Es ist nicht ratsam, alle Reserven zusammenzukratzen und zu investieren, denn damit sind Sie für unerwartete finanzielle Belastungen nicht gerüstet und geraten im schlimmsten Fall in eine Kreditfalle.

      Unser Tipp: Überschätzen Sie nicht Ihre finanziellen Möglichkeiten. Kalkulieren Sie bei einer Vollfinanzierung das Haushaltsgeld nicht zu knapp. Planen Sie Puffer ein. Wegen der höheren finanziellen Belastung ist ein gewisser Spielraum umso wichtiger, zeigen Erfahrungen von Kreditnehmern, die ein Haus ohne Eigenkapital gekauft und eine Baufinanzierung ohne eigenes Geld gewagt haben. Berücksichtigen Sie daher auch Reserven für unerwartete Kosten wie beispielsweise für eine Autoreparatur. Um einen Eindruck von Ihren Möglichkeiten beim Hauskauf zu bekommen, hilft Ihnen unser Budgetrechner.

      Baufinanzierungen mit und ohne Eigenkapital im Vergleich

      Der Unterschied der Kosten einer Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital ist hoch. Um ihn zu verdeutlichen, haben wir folgendes Beispiel gewählt: Wir gehen aus von einem Kaufpreis von 430.000 € und einer Zinsbindung von 18 Jahren. Die jährliche Tilgung soll bei 3 % liegen, da Banken einen geringeren Tilgungssatz bei wenig oder gar keinem Eigenkapital oft gar nicht erst akzeptieren.

      Beispielrechnung für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, mit 10 % Eigenkapital und eine 110 %-Finanzierung

       Baufinanzierung mit 10 % Eigenkapital100 %-FinanzierungVollfinanzierung (110 %-Finanzierung)
      Eigenkapital bei 430.000 € Kaufpreis105.135 € (10 % vom Kaufpreis plus Kaufnebenkosten)62.135 € (nur Kaufnebenkosten)0 €
      Darlehenssumme387.000 €430.000 €430.000 € + 62.135 €
      Zins1,26 %1,31 %1,47 %
      Monatliche Rate1.375 €1.544 €1.834 €
      Zinskosten nach 18 Jahren62.313 €71.893 €91.929 €
      Restschuld nach 18 Jahren152.561 €168.299 €188.066 €

      Fazit: Können Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen, sparen Sie sich in 18 Jahren Zinskosten in Höhe von gut 20.000 €! Bringen Sie zudem 10 % vom Kaufpreis mit in die Finanzierung ein, sparen Sie zusätzlich knapp 10.000 €. Es lohnt sich also, vor der Haufinanzierung zu überlegen, ob sich vielleicht innerhalb der Familie ein Privatkredit organisieren lässt, um zumindest die Kaufnebenkosten bezahlen zu können.

      Was zählt als Eigenkapital?

      Auch eine Lebensversicherung, das Eigentum an einem Grundstück, ein Bausparguthaben, Nachrangdarlehen von Banken zählen als Eigenkapital. Ebenso auch private Darlehen von Verwandten, Freunden und Bekannten, ob als Nachrangdarlehen ausgestaltet oder als gewöhnlicher Privatkredit.

      Denken Sie an eine „Muskelhypothek“

      Unterschätzen Sie das Sparpotenzial Ihrer Eigenleistungen am Bau nicht. Hierfür hat sich der Begriff Muskelhypothek eingebürgert. Wer eigene „Muskelkraft" mobilisiert und selbst anpackt oder Material zur Verfügung stellt, statt fremde Gewerke zu beauftragen, kann laut Bauherrenschutzbund wischen 10.000 und 25.000 € sparen und insofern die Darlehenssumme absenken. Dies kann dabei helfen, günstigere Kreditkonditionen auszuhandeln.

      Sichern Sie Ihre Baufinanzierung ohne Eigenkapital besser ab

      Wenn Sie sich für eine Vollfinanzierung entscheiden, ist ein guter Risikoschutz angebracht. Denn fällt der Hauptverdiener aus, droht der Verlust des Eigenheims. Eine Restschuldversicherung schützt vor Zahlungsunfähigkeit durch Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit, Krankheit oder Tod. Eine Risikolebens- sowie die Berufsunfähigkeitsversicherung springen im Ernstfall ein und übernehmen das regelmäßige Einkommen. Geld für Sondertilgungen oder anfallende Reparaturen haben Sie, wenn Sie nebenbei Eigenkapital aufbauen, etwa durch vermögenswirksame Leistungen, Bausparen oder Sparpläne.

      Vergleich.de Tipp

      Angesichts des aktuell niedrigen Zinsniveaus empfehlen wir, bei Baufinanzierungen ohne Eigenkapital eine möglichst lange Sollzinsbindung zu wählen. Damit erhöhen Sie Ihre Planungssicherheit. Völlig ausschließen können Sie das Zinsänderungsrisiko mit einem Volltilgerdarlehen, bei dem der Zinssatz bis zur kompletten Tilgung des Darlehens festgeschrieben wird.

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