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Immobilienfinanzierung

Worauf Sie bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital achten sollten

Eine Baufinanzierung ohne eigenes Geld ist grundsätzlich möglich − allerdings kostet sie deutlich mehr als eine Finanzierung mit eigenen finanziellen Mitteln. Wir erklären Ihnen, warum das so ist. Zudem erfahren Sie hier, was es bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu berücksichtigen gilt.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: nicht immer empfehlenswert!

Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Wenn Sie die perfekte Immobilie gefunden haben, aber die nötigen finanziellen Mittel fehlen, ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine Möglichkeit. Was vor einigen Jahren noch undenkbar war, bieten viele Banken inzwischen unter bestimmten Voraussetzungen an.

Hier wird zwischen zwei Finanzierungsformen unterschieden: der 100-Prozent-Finanzierung und der Vollfinanzierung, auch 110-Prozent-Finanzierung genannt. Der Immobilienkredit bei der 100-Prozent-Finanzierung umfasst lediglich den Kaufpreis der Immobilie. Der Kreditnehmer kommt für Kaufnebenkosten, die bis zu 10 % des Kaufpreises ausmachen können, selbst auf. Bei der 110-Prozent-Finanzierung werden die anfallenden Nebenkosten durch das Hauptdarlehen oder einen zweiten Kredit gedeckt.

Welche Voraussetzungen sollte der Kreditnehmer erfüllen?

Für eine 100-Prozent-Finanzierung oder eine Vollfinanzierung muss der Kreditnehmer über ein überdurchschnittliches Einkommen, einen sicherer Arbeitsplatz und eine überdurchschnittlich gute Bonität verfügen. Zudem ist es für die Vergabe des Kredits von Vorteil, wenn es sich um eine wertvolle Immobilie in guter Lage handelt, da das Objekt die einzige Sicherheit der Bank ist.

Eine Vollfinanzierung ist immer teurer

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital hat einen großen Nachteil: Sie ist im Regelfall deutlich teurer für den Kreditnehmer. Im Ernstfall deckt der Immobilienwert bei einer Vollfinanzierung nicht die Gesamtsumme des Darlehens. Da die Banken bei dieser Art der Finanzierung somit ein höheres Risiko eingehen, lassen sie sich diese Kredite teurer bezahlen. Die Bank berechnet aus dem Verhältnis Kredit zum tatsächlichen Wert der Immobilie − also den Beleihungswert − den so genannten Beleihungsauslauf. Je höher diese Prozentzahl ist, desto riskanter ist die Finanzierung für die Bank.

Ein Blick in unseren Baugeld Vergleich zeigt: Je mehr eigenes Kapital Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen, desto geringer gestaltet sich das Risiko für die Bank und damit auch der Zinssatz, den Sie zahlen müssen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital unterliegt dementsprechend einer hohen Verzinsung.

Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil sein?

Wie viel Eigenkapital Sie benötigen oder einsetzen sollten, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Es gilt, mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenmittel aufzubringen. In der Regel sind dies die Kosten für Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer. Aber auch Rücklagen für eventuelle Renovierungskosten und ein paar Euro für den Umzug sind ratsam.

Unser Tipp: Überschätzen Sie nicht Ihre finanziellen Möglichkeiten und berechnen Sie im Vorfeld Ihre Mittel genau. Kalkulieren Sie bei einer Vollfinanzierung gerade das Haushaltsgeld nicht zu knapp. Wegen der höheren finanziellen Belastung ist ein gewisser Spielraum umso wichtiger. Berücksichtigen Sie daher auch Reserven für unerwartete Kosten wie beispielsweise für eine Autoreparatur. Wir empfehlen ein finanzielles Polster von drei bis sechs Monatsgehältern.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital unbedingt absichern

Die Lebensumstände können sich jederzeit und unverhofft verändern. Fällt der Hauptverdiener aus, droht der Verlust des Eigenheims. Deshalb ist entsprechender Risikoschutz – insbesondere bei Vollfinanzierungen – wichtig. Eine Restschuldversicherung schützt vor Zahlungsunfähigkeit durch Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit, Krankheit oder Tod. Eine Risikolebens- sowie die Berufsunfähigkeitsversicherung springen im Ernstfall ein und übernehmen das regelmäßige Einkommen. 

Vergleich.de Tipp

Angesichts des aktuell niedrigen Zinsniveaus empfehlen wir gerade bei Baufinanzierungen ohne Eigenkapital eine möglichst lange Sollzinsbindung zu wählen. Prüfen Sie, ob auch ein sogenanntes Volltilgerdarlehen für Sie infrage kommt, bei dem der Zinssatz bis zur kompletten Tilgung des Darlehens festgeschrieben wird. Damit tragen Sie kein Zinsänderungsrisiko und haben eine hohe Planungssicherheit.

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