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Immobilienfinanzierung

Immobilienbewertung: So finden Sie heraus, was Ihr Haus wert ist!

Eine Immobilienbewertung hilft Hausbesitzern und Hauskäufern den Wert einer Immobilie realistisch einzuschätzen. Wie so eine Wertermittlung zustande kommt, ob Sie selbst den Immobilienwert berechnen können und wann besser ein Profi den Hauswert ermitteln sollte, erfahren Sie hier!

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?

      Eine Immobilienbewertung ist die Schätzung des Preises, den die Immobilie auf dem Markt erzielen würde, wenn man sie heute verkauft. Ermittelt wird also der sogenannte Verkehrswert am Bewertungsstichtag.

      Eine einfache Formel dafür gibt es leider nicht. Der Immobilienwert hängt vielmehr von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Auf der einen Seite spielen Marktbedingungen eine Rolle. Auf der anderen Seite geht es um Kriterien der Immobilie selbst.

      Bei einer seriösen Hausbewertung wird ein Immobilienbewerter das Objekt zunächst mit einem Bewertungsprogramm grob schätzen und es dann bei einer Ortsbegehung persönlich in Augenschein nehmen. Anhand von Checklisten kann er dann eine genauere, speziell auf diese Immobilie abgestimmte individuelle Wertermittlung vornehmen. Dabei werden vom Schätzpreis Zu- und Abschläge je nach den individuellen Gegebenheiten gemacht.

      Diese Kriterien sind bei der Immobilienbewertung ausschlaggebend

      Im Folgenden listen wir für Sie die wichtigsten Kriterien zur Wertermittlung einer Immobilie auf:

      • Lage: Eine 2-Zimmer-Wohnung in München ist teurer als eine 3-Zimmer-Wohnung in Bonn.
      • Standort: Ein Haus mit Gebirgsblick oder in See-Nähe ist teurer. Lärm- oder Emissionsquellen in der unmittelbaren Nachbarschaft mindern den Wert einer Immobilie.
      • Haustyp: Geht es um eine Villa, eine Gewerbehalle, eine Doppelhaushälfte oder eine Eigentumswohnung? Je nachdem gelten unterschiedliche Preise.
      • Baujahr: Je älter eine Immobilie ist, desto höher die Wertminderung. Allerdings gibt es Ausnahmen: Eine umfangreiche Sanierung setzt den Wert wieder herauf – eine Komplettsanierung gilt fast wie ein neues Baujahr. Und auch alte, denkmalgeschützte Immobilien geben bei entsprechendem Zustand eher einen Pluspunkt.
      • Gebäudemerkmale: Faktoren der Zimmeraufteilung nach Grundriss spielen ebenso eine Rolle wie die Ausstattung mit Aufzug, Balkon, Keller oder Garten sowie die Energie-Effizienz.
      • Beschaffenheit: Den Immobilienwert bestimmt auch der Gebäudezustand und der Zustand des zugehörigen Grundstücks.
      • bei Mietshäusern: Hier ist ein wesentlicher Faktor für den Immobilienwert auch der Ertragswert beziehungsweise die Höhe der Mieten laut Mietverträgen.

      Die Übersicht zeigt, dass die Wertermittlung einer Immobilie komplexen Zusammenhängen folgt und einiges an Sach- und Fachkenntnis verlangt.

      Kann ich den Immobilienwert meines Hauses selbst berechnen?

      Zwar gibt es keine Formel, mit der jeder Laie Immobilien selber schätzen kann. Aber wenn Sie nur ein ungefähres Gefühl für Ihre Vermögenswerte bekommen wollen, Ihr Haus im Bekanntenkreis verkaufen oder grob prüfen möchten, ob ein Kaufangebot realistisch ist, können Sie wie folgt vorgehen:

      Eine grobe Schätzung des Immobilienwertes gewinnen Sie durch Recherche in einschlägigen Immobilienportalen. Suchen Sie dazu nach vergleichbaren Immobilien in Ihrer Umgebung und passen Sie den Preis durch Zu- oder Abschläge entsprechend der Gegebenheiten des Objektes an. Geht es um Ihr eigenes Haus und liegt der Kauf noch nicht so lange zurück, können Sie den ungefähren Hauswert ermitteln, indem Sie vom damalige Kaufpreis die Abnutzung abziehen oder umgekehrt die Aufwertung durch größere Modernisierungsmaßnahmen dazurechnen.

      Eine objektive Bewertung der Immobilie spart oft Zeit und Nerven

      In den meisten Fällen ist es jedoch klüger, einen professionellen Immobilienbewerter heranzuziehen. Zum einen verfügt er über die notwendige Expertise und kennt die Marktgegebenheiten. Zum anderen ist man als Hausbesitzer oder Hauskäufer oftmals zu stark emotional involviert. Das eigene Haus bewerten viele dadurch zu hoch und bleiben dann auf dem Angebot sitzen. Im anderen Extrem verkaufen sie unter Preis. In beiden Fällen kann eine Immobilienbewertung durch einen Profi Zeit, Nerven und manchmal auch Geld sparen.

      Immobilie bewerten: Wann Sie einen Sachverständigen hinzuziehen sollten

      Dient der Immobilienwert der Klärung einer Auseinandersetzung oder könnte die Wertermittlung der Immobilie vor Gericht verwendet werden, empfehlen wir Ihnen ein Wertgutachten des Hauses durch einen Sachverständigen. Denn nur dann ist gewährleistet, dass der Hauswert wirklich realistisch veranschlagt wird und nur dann müssen Sie nicht für eine falsche Hausbewertung haften.

      Eine Immobilie sollten Sie grundsätzlich von einem sachverständigen Gutachter schätzen lassen, wenn es um Rechtsstreitigkeiten oder die Vermögensteilung im Erb- oder Scheidungsfall geht. Wir empfehlen Sie auch dann, wenn Sie auf der Basis einer Immobilienbewertung eine Kaufentscheidung treffen.

      Welche unterschiedlichen Verfahren zur Wertermittlung von Häusern gibt es?

      Die korrekte Wertermittlung einer Immobilie regelt der Gesetzgeber in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB). Zu einem Grundstück zählt dabei auch alles, was sich darauf befindet, sprich: Gebäude.

      Die Wertermittlungsverordnung („ImmoWertV“) nennt drei verschiedene Modellverfahren der Immobilienbewertung.

      • Vergleichswertverfahren
      • Sachwertverfahren
      • Ertragswertverfahren

      Jedes der drei Bewertungsverfahren eignet sich vordringlich für einen speziellen Gebäudetyp. Professionelle Immobilienbewerter wählen für Ihre Wertermittlungen aber oft zwei Verfahren für ein und dieselbe Immobilie. Umso genauer ist am Ende der geschätzte Immobilienwert. Wir stellen Ihnen die drei Modellverfahren zur Immobilienbewertung im Folgenden vor.

      • Verfahren 1: Das Vergleichswertverfahren für klassische Reihen- oder Doppelhäuser

        Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert durch den Vergleich mit ähnlich gelagerten Immobilien in der Region und den erzielten Verkaufspreisen errechnet. Vergleichswerte dazu halten die Gutachterausschüsse der Gemeinden in ihren Kaufpreissammlungen bereit. Professionelle Immobilienbewerter nehmen davon den Durchschnittspreis pro Quadratmeter und passen diesen Durchschnitt mit Auf- oder Zuschlägen an die individuelle Immobilie an.

        Als „vergleichbar“ gelten Immobilien, wenn sie sich in weniger als 35 % der wichtigsten Kriterien unterscheiden. Zu den wichtigen Kriterien gehören Lage, Gebäudeart, Baujahr und Bauqualität. Je mehr Gebäudedaten in die Wertermittlung vom Haus einfließen, desto genauer lässt sich der Immobilienwert berechnen.

        Das Vergleichswertverfahren eignet sich nur für Immobilien, für die es genügend Vergleichsobjekte in der Umgebung gibt. Daher kommt diese Form der Immobilienbewertung am häufigsten zum Zuge, wenn es um Reihen- oder Doppelhäuser auf vergleichbaren Grundstücksgrößen geht.

      • Verfahren 2: Das Sachwertverfahren für individuelle Immobilien

        Geht es um eher einzigartige Immobilien ohne hohe Vergleichbarkeit kommt das Sachwertverfahren zum Zug. Häufig ist das der Fall bei individuell geplanten Ein- oder Zweifamilienhäusern oder exzentrischen Gebäuden wie etwa einer denkmalgeschützten Mühle.

        Dabei wird der reine Sachwert der Immobilie aus dem Grundstückpreis laut Bodenrichtwert der Gemeinden und dem Substanzwert des Gebäudes berechnet. Die Wertermittlung fragt dann, was es kosten würde, das jeweilige Gebäude auf demselben Baugrund noch ein Mal zu bauen.

        Von diesem Wert abgezogen wird die Altersminderung. Abschließend sollte noch eine Marktanpassung erfolgen: In die Immobilienbewertung einfließen sollten in jedem Fall die regionalen Baupreis- und Immobilienmarktverhältnisse.

      • Verfahren 3: Das Ertragswertverfahren für Miet- und Pachtimmobilien

        Geht es um Miet- oder Pachtimmobilien ist das Ertragswertverfahren das Verfahren der Wahl. Denn als einziges stellt es neben dem Hauswert die Frage der zu erwartenden Erträge ins Zentrum. Denn wer eine Immobilie als Geldanlage kauft, schätzt den Ertragswert in der Regel höher als den eigentlichen Sachwert.

        Um herauszufinden, ob und wie sehr sich die Vermietung der Immobilie lohnt, zieht der Fachmann bei dieser Form der Wertermittlung die Abschreibungs- und Bewirtschaftungskosten des Hauses von den Miet- oder Pachteinnahmen ab. Was übrig bleibt, ist Ihre Rendite.

      Ist der berechnete Immobilienwert der Preis, den ich für mein Haus auf dem Markt bekomme?

      Die Immobilienbewertung errechnet den sogenannten Verkehrswert – einen Richtwert, der Ihnen eine Orientierung gibt, welchen Preis die Immobilie auf dem derzeitigen Markt erzielen könnte. Der tatsächlich realisierte Preis kann aber sowohl darüber als auch darunter liegen. Den Preis bestimmt letztlich derjenige, der ihn bezahlt. Der Verkehrswert ist also nur ein Richtwert, aber keine Marktpreisgarantie, was folgende Beispiele zeigen:

      • Fallbeispiel 1: Ihre Immobilie wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkauft. Die Nachfrage ist dabei künstlich begrenzt, es herrscht kein normaler Geschäftsverkehr. Der erzielte Preis für die Immobilie liegt zu Ihrer Enttäuschung am Ende unter dem eigentlichen Verkehrswert.
      • Fallbeispiel 2: Ihre Immobilie liegt in der Nachbarschaft eines Grundstückes, das einem potentiellen Käufer gehört. Er will das Haus unbedingt und zahlt daher einen Preis, der den eigentlichen Verkehrswert übersteigt.

      Wann lohnt sich eine Immobilienbewertung für mich?

      Es gibt viele Anlässe, bei denen sich die Wertermittlung einer Immobilie lohnen kann.

      • Hauskauf: Bevor Sie eine Immobilie kaufen, kann eine fundierte Hausbewertung Ihnen die Sicherheit geben, dass der Angebotspreis nicht zu hoch ist
      • Hausverkauf: Als Hausverkäufer hilft Ihnen die Bewertung der Immobilie dabei, einen realistischen Preis für Ihre Immobilie zu ermitteln
      • Versicherungscheck: Wenn Sie eine aufwändige Sanierung abgeschlossen haben, lohnt es sich, Ihre Immobilie neu schätzen zu lassen. Denn dadurch erhöht sich der Versicherungswert bei der Gebäudeversicherung. Riskieren Sie besser keine Lücke im Versicherungsschutz.
      • Vermögensteilung: Eine Immobilienbewertung wird häufig notwendig, wenn es um die gerechte Teilung der Immobilie im Erb- oder Trennungsfall geht.
      • Kreditaufnahme: Vor der Beleihung einer Immobilie sollte eine fundierte Wertermittlung stehen.

      Möglichkeiten der Immobilienbewertung

      Wenn Sie Ihr Haus bewerten lassen wollen, bieten sich mehrere Möglichkeiten. Welche die richtige ist, hängt immer davon ab, zu welchem Zweck Sie das Haus schätzen lassen wollen. Eine einfache Immobilienbewertung können Sie kostenlos erhalten – oder Sie bestellen eine ausführliche, aber auch kostenintensive Wertermittlung für das Haus.

      Wir zeigen Ihnen im Folgenden, welche Anbieter für Immobilienbewertungen es auf dem Markt gibt und für welchen Einsatzzweck sie sich jeweils eignen.

      1. Möglichkeit der Immobilienbewertung: durch ein Online-Portal – kostenlos und unkompliziert

      Als erster Schritt zur Orientierung genügt oft eine kostenlose Immobilienbewertung, wie sie online von vielen Immobilien- und Maklerportalen angeboten wird.

      Dabei geben Sie einige Eckdaten der Immobilie in ein Online-Formular ein. Das Programm sucht dann nach Vergleichsobjekten und berechnet den Immobilienwert auf dieser Basis.

      Zu den bekanntesten Onlineportalen für kostenlose Immobilienbewertung zählen macmakler.de, immoverkauf24.de oder homeday.de. Für Sie wichtig zu wissen ist, dass solche Portale in der Regel erreichen möchten, dass Sie den weiteren Vertrieb Ihrer Immobilie den dahinterstehenden Maklern überlassen, was dann nicht mehr kostenlos ist.

      Unser Tipp: Wenn Sie einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen wollen, lassen Sie sich von ihm seine Qualifikation nachweisen. Die Bezeichnung „Makler“ ist keine geschützte Berufsbezeichnung!

      2. Möglichkeit der Immobilienbewertung: durch die Bank – Wert mit Risikoabschlag

      Die Bank das Haus schätzen lassen: Hier erfahren Sie die Mindestsumme des Hauswerts Auch viele Banken führen eine Immobilienbewertung durch, dies aber in der Regel vor dem Hintergrund einer möglichen Finanzierung des Hauskaufs oder der Beleihung der Immobilie und eher für den eigenen Bedarf.

      Banken und Bausparkassen haben dazu ihre eigenen Programme. Zunächst berechnet die Software den Verkehrswert der Immobilie anhand einiger weniger Kriterien. Von diesem Verkehrswert zieht die Bank sogenannte Sicherheitsabschläge ab. Das Ergebnis ist der Beleihungswert – ein von spekulativen oder konjunkturbedingten Marktschwankungen bereinigter Immobilienwert, von dem die Bank ausgeht, ihn langfristig als Mindestsumme zu erzielen.

      In der Regel liegt der Beleihungswert erheblich unter dem Marktwert, wobei er nicht weiter als 80 % abweichen darf. Die Bank berechnet damit in erster Linie, welchen Zinssatz Sie Ihnen anbieten kann. Einen objektiven Hauswert liefert die Immobilienbewertung durch die Bank eher nicht.

      3. Möglichkeit der Immobilienbewertung: durch einen Sachverständigen – unabhängig und sicher

      Wollen Sie Ihre Immobilie genauer bewerten oder ein Angebot vor einer Kaufentscheidung auf Herz und Nieren prüfen, lohnt sich die Beauftragung eines qualifizierten Bausachverständigen. Soll die Immobilienbewertung auch vor Gericht Stand halten, brauchen Sie sogar ein richtiges Wertgutachten. Denn Achtung: Nicht ohne Grund schließen kostenlose Immobilienbewertungen die Haftung für Ihre Schätzungen aus!

      Die Gutachterverbände bieten Sachverständigenverzeichnisse, in denen Sie nach Eingabe Ihres Themas und Ihrer Postleitzahl schnell den passenden Fachmann finden. Zum Beispiel über den Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter (BDSF).

      Was kostet eine Immobilienbewertung?

      Die Preise für eine professionelle Immobilienbewertung sind grundsätzlich frei verhandelbar, richten sich aber nach durchaus vergleichbaren Honorarsätzen. Der Preis bemisst sich dabei in der Regel am Schätzwert der Immobilie. Zur Orientierung können Sie bei einem Immobilienwert von unter 150.000 € mit Gutachtenkosten von ca. 1.500 € rechnen.

      3 Tipps: So bereiten Sie das eigene Haus auf eine Immobilienbewertung vor

      Sie lassen Ihre Immobilie bewerten – dann zeigen Sie das Haus und auch sich selbst am Besten von der Schokoladenseite. Wir geben Ihnen einige Tipps dafür.

      Tipp 1: Sammeln Sie vor der Hausbewertung alle Informationen und Unterlagen!

      Halten Sie zur Vorbereitung Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen bereit: Wann war die letzte Sanierung, wie alt sind die Stromleitungen, wie alt sind Küche, Dach und Fenster und wie hoch war die letzte Nebenkostenabrechnung? Wer solche Informationen schon im Gespräch beantworten kann, sorgt für einen reibungslosen Ablauf und weckt Vertrauen.

      Zur Immobilienbewertung brauchen Makler, Sachverständige und Interessenten aber noch eine Reihe von Unterlagen, die Sie schon in der Vorbereitung sammeln sollten und die wir Ihnen im Folgenden auflisten:

      • Belege und Handwerkerrechnungen zu Modernisierungen
      • Grundbuchauszug, der Sie als Eigentümer ausweist
      • Bauplan der Immobilie und Grundriss
      • Flurkartenauszug
      • bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Wohngeldabrechnungen
      • bei vermieteten Immobilien: Kopien der Mietverträge und Auflistung der Dauer der einzelnen Mietverhältnisse
      Tipp 2: Sprechen Sie vor dem Bewertungstermin mit allen Beteiligten!

      Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, müssen Sie den Mietern so weit im Vorfeld wie möglich Bescheid geben, dass ein Immobilienbewertung ansteht. Denn nicht jedem gefällt es, wenn Fremde die Mietwohnung betreten. Klären Sie in diesem Zuge auch alle damit zusammenhängenden Fragen und bitten Sie Ihre Mieter, sich auf den Termin einzustellen und gegebenenfalls Ihre Wohnung oder das Haus aufzuräumen.

      Unser Tipp: Perfektionisten heuern zur Immobilienbewertung sogenannte „Home-Stager“ an, die ein Haus nach allen Regeln der psychologischen und dekorativen Kriegsführung eigens für solche Termine auf Hochglanz bringen. Falls Sie diese Dienstleistung in Anspruch nehmen möchten, vermittelt Ihnen der Deutsche Berufsverband für Home Staging entsprechendes Personal!

      Tipp 3: Präsentieren Sie Ihre Immobilie zur Wertermittlung optimal!

      Vereinbaren Sie den Besichtigungstermin nach Möglichkeit zu einer Tageszeit, bei der viel Licht in die Räume fällt. Vorher gehen Sie durch alle Zimmer und fertigen eine Liste mit einfach zu behebenden Schönheitsreparaturen an. Erledigen Sie so viel wie möglich schon im Vorfeld. Kleinigkeiten wie nicht funktionierende Lichtschalter hinterlassen oft erstaunlich großen Eindruck.

      Aus eigenem Interesse sollten Sie Ihre Wohnräume auch so weit wie möglich entpersonalisieren, also vor allem religiöse, erotische oder politische Symbole in die Schublade räumen, ebenso Fotos der Familie.

      Kurz vor dem Termin könnten Sie frischen Kaffee kochen. Das ist ein alter Maklertrick. Fast alle Menschen empfinden den Geruch als angenehm. Schon sorgen Sie mit geringstem Aufwand für eine positive Atmosphäre.

      Vergleich.de Tipp

      Sie haben schon eine Immobilienbewertung und fragen sich, ob sie hieb- und stichfest ist? Oder können Sie die Qualifikation Ihres Immobilienbewerters nicht einschätzen? Der Bundesverband der Sachverständigen (BVS) bietet eine Checkliste, anhand derer Laien einen seriösen Immobilienbewerter erkennen und die formale und inhaltliche Richtigkeit eines Wertgutachtens überprüfen können.

      Nebenkosten beim Wohnungskauf

      Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen nicht nur einmalig Nebenkosten an. Monatlich kommt zum Beispiel das Hausgeld auf Sie zu, das höher als die Nebenkosten beim Mieten liegt.

      Eigentumswohnung Nebenkosten
      Preisverhandlung beim Hauskauf

      Es lohnt sich immer, den Immobilienpreis zu verhandeln. Wir erklären Ihnen, wie Sie mit der richtigen Verhandlungsstrategie einen Kaufpreis erzielen, der für beide Seiten fair ist.

      Preisverhandlungen Hauskauf
      Haus sanieren mit KfW 430

      Wer sein Zuhause energieeffizient umrüstet, spart langfristig Geld. Die KfW fördert solche Bauprojekte mit dem KfW Zuschuss 430, der bis zu 30.000 € pro Wohneinheit betragen kann.

      KfW-Zuschuss 430
       

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