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Immobilienfinanzierung

Lage, Lage, Lage – Wie die Immobilienlage den Kaufpreis beeinflusst

Stadtrand, ländlich oder lieber zentral? Die Lage ist der entscheidende Faktor bei der Bewertung einer Immobilie. Handelt es sich um eine gute Immobilienlage, ist das Grundstück deutlich mehr wert. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Immobilienlage bewerten und worauf es dabei ankommt.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wie wichtig ist die Lage einer Immobilie?

      Bei der Immobilienbewertung spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Die Lage des Grundstückes, der Zustand sowie die Ausstattung des Hauses. Bei der Festlegung der Immobilienpreise kommt dem Faktor Lage meistens die größere Bedeutung zu. Daher gilt noch immer das alte Prinzip, wenn es um den Kauf einer Immobilie geht - entscheidend sind drei Dinge: Lage, Lage und nochmal die Lage.

      Diese Kategorien der Immobilienlage gibt es

      Wenn Sie ein Haus finanzieren wollen und auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie sind, werden Sie es bemerken: Je besser die Lage eines Objektes ist, desto wertvoller und teurer ist die Immobilie. Bei der Lagebewertung wird der Faktor Lage in zwei Bereiche unterteilt. Zum einen ist das die Makrolage und zum anderen die Mikrolage von Immobilien.

      Was unterscheidet die Makrolage von der Mikrolage einer Immobilie?

      Die Makrolage beschreibt den größeren Bereich, den Standort eines Hauses. Das kann eine Region wie Norddeutschland sein, aber auch eine Stadt bis hin zu einem Stadtteil wie zum Beispiel München-Oberföhring oder Berlin-Mitte. Zur Makrolage gehört auch die Einordnung in zentrale Lage oder Lage am Stadtrand.

      Die Mikrolage gibt dagegen das enge Umfeld einer Immobilie an, also die Lage innerhalb eines Standortes. Dazu gehören Merkmale wie die Nähe zu einer Grünanlage, zu einem Kindergarten oder die Bebauung der Nachbarschaft.

      Welche Kategorien gibt es bei der Beurteilung der Wohnlage?

      Im Allgemeinen werden bei Immobiliengeschäften mit Wohnhäusern und Wohnungen vier Lagen unterschieden:

      • beste Lage (Bestlage)
      • gute Lage
      • durchschnittliche Lage
      • einfache Lage

      Bei Gewerbeimmobilien entsprechen diese Kategorien der Einordnung in 1A-Lage, 2A-, 1B- und 2B-Lage. Teilweise wird die Unterteilung in C- und D-Lagen für Immobilien fortgeführt.

      Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilienlage?

      Ein Gebäude hat eine gute oder sogar die beste Lage, wenn es von guter Infrastruktur umgeben ist, ein gepflegtes Umfeld vorhanden ist und in einer beliebten Wohngegend steht.

      Diese Faktoren bestimmen die Makrolage von Immobilien

      • Infrastruktur der Region (Flughafen, Kunstszene, Bildungseinrichtungen wie Universitäten)
      • Standort mit überregionaler oder lokaler Bedeutung
      • Nähe zu Industrie-Standorten (Gefahr von Umweltbelastungen)
      • Imagefaktor: was macht den Standort aus und wie wird er gesehen
      • Gefahr von Naturkatastrophen wie Lawinen oder Überschwemmungen

      Diese Faktoren bestimmen die Mikrolage von Immobilien

      • laute oder ruhige Umgebung
      • Parkmöglichkeit für den Pkw vorhanden
      • Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
      • Entfernung zum Arbeitsplatz
      • Schule, Kindergarten oder Spielplatz in der Nähe
      • Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf
      • Freizeitangebote wie Sportvereine oder kulturelle Einrichtungen in der Nähe
      • Park oder Grünanlage schnell erreichbar
      • Nachbarschaft angenehm (Altersstruktur, soziales Umfeld und Bebauung, Straßenbild)
      • Lichtverhältnisse (Nord-Süd-Ausrichtung, Sonneneinfall)

      Schon gewusst? Bei der Bewertung einer Immobilie in guter Lage ist in den meisten Fällen das Grundstück bedeutender als das darauf stehende Gebäude. Anders ist es in schlechter Lage. Dort wird der Preis mehr durch das Gebäude bestimmt als durch das Grundstück.

      Was macht eine schlechte Immobilienlage aus?

      Eine schlechte oder einfache Wohnlage ist durch mehrere Merkmale gekennzeichnet. Dazu gehören ein ungepflegtes Straßenbild, eine schlechte Anbindung an Bus und Bahn, eine einengende Bauweise und herunter gekommene Gebäude sowie gesundheitsgefährdende Umweltbelastungen.

      Wie finde ich die richtige Lage für meine Immobilie?

      Es hängt von Ihren persönlichen Ansprüchen und Vorlieben ab, welche die für Sie beste Immobilie ist. Daher ist es notwendig, dass Sie sich einige grundsätzliche Fragen zur Makrolage beantworten. Ein Immobilienstandort ist dann für Sie geeignet, wenn so viele Faktoren wie möglich zu Ihnen passen.

      • Möchte ich lieber in einer Großstadt beziehungsweise in einer Großstadtregion wohnen oder bevorzuge ich ein Leben in der Kleinstadt oder im ländlichen Bereich?
      • Wie sieht meine Lebens-, Berufs- und Familienplanung aus?
      • Welche Entfernungen vom Wohnort zum Arbeitsplatz und welche täglichen Fahrtzeiten nehme ich in Kauf?
      • Wie mobil bin ich, um Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und ähnliche Dinge des täglichen Lebens zu erreichen?
      • Bin ich eher der Typ, der lieber die Nähe zum Meer oder zu den Bergen hat, oder ist mir das egal?

      Mit der Beantwortung dieser Fragen können Sie die zu Ihnen passende Immobilienlage schon einmal eingrenzen. Wenn Sie bereits einen konkreten Standort oder sogar eine konkrete Immobilie im Blick haben, geht es darum, die Mikrolage des Gebäudes unter die Lupe zu nehmen.

      Tipps zur Lagebewertung und Standortanalyse von Immobilien

      Um eine bessere Lagebeurteilung der Immobilie abgeben zu können, ist es ratsam möglichst viele Informationen zu sammeln. Nur so können Sie abschätzen, ob der Preis, den Sie mit einer Baufinanzierung zahlen, auch in einigen Jahren noch realistisch ist. Einen Wertverlust aufgrund einer verschlechterten Wohnlage wollen Sie ja vermeiden. Wir haben für Sie drei Tipps, wie Sie die aktuelle Lage und die zukünftige Entwicklung des Immobilienstandortes beurteilen können.

      Tipp 1: Fragen Sie die Nachbarn

      Schauen Sie sich vor Ort genau um und erkunden Sie nicht nur die Straße, sondern auch die nähere Umgebung. Sprechen Sie dabei ruhig die Nachbarn an. Was gefällt ihnen an der Gegend, was passt ihnen nicht? Welche Erfahrungen haben sie zum Beispiel mit Straßenlärm oder feuchten Kellern gemacht?

      Tipp 2: Sehen Sie die Planungsunterlagen der Gemeinde ein

      Gehen Sie zum zuständigen Bauordnungsamt und sehen Sie dort den Bebauungsplan ein, der die Umgebung Ihres Grundstückes beschreibt. Anders als beim Grundbuch ist das unkompliziert möglich. In diesem Plan ist beispielsweise beschrieben, welche Höhe Gebäude haben dürfen und wie dicht Häuser beieinanderstehen dürfen. So erhalten Sie einen Eindruck, wie sich die Wohngegend entwickeln kann. In einigen Gemeinden ist die Einsicht in den Bebauungsplan auch online möglich.

      Informieren Sie sich auch über geplante oder bereits genehmigte Bauvorhaben in der Nachbarschaft und in der Umgebung. Wird eine Straße weiter ein Shoppingzentrum gebaut, erhöht das auf der einen Seite Ihre Einkaufsmöglichkeiten. Das könnte aber auf der anderen Seite dazu führen, dass Durchgangsverkehr vor Ihrem Haus für Lärm sorgt.

      Tipp 3: Mietpreisspiegel, Bodenrichtwert, Verkehrswert: Zapfen Sie möglichst viele Informationsquellen zur Lagebeurteilung an

      Nutzen Sie weitere Informationsquellen, um sich ein umfassendes Bild der Immobilienlage zu machen. Dazu gehören

      • der Mietpreisspiegel: Er verdeutlicht die Situation der Mikrolage. Entwickelt sich der Mietspiegel nach oben, spricht das für einen beliebten Bezirk, der Menschen anzieht.
      • der Bodenrichtwert: Er beschreibt die Grundstückspreise einer bestimmten Gegend und gibt damit Hinweise auf die Lage der Immobilie. Der Bodenrichtwert wird regelmäßig neu ermittelt und in speziellen Karten festgehalten. Er kann bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte nachgefragt werden.
      • der Verkehrswert: Er gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Preis einer Immobilie an. Der Verkehrswert wird von Gutachtern ermittelt, die dafür viele Faktoren wie das Baujahr und den Zustand des Gebäudes heranziehen. Er muss nicht dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis entsprechen.

      Immobilie als Investment – auch hier gilt: Lage, Lage, Lage!

      Interessieren Sie sich für ein Haus oder eine Wohnung als Immobilien-Investment und wollen es als Geldanlage nutzen? Dann gelten dieselben Grundsätze wie beim Kauf einer Immobilie, die Sie selber bewohnen wollen: Lage, Lage, Lage! Eine Lagebeurteilung der Immobilien ist unbedingt notwendig. Übrigens: Eine einfache und schnelle Form des Investierens ist Crowdfunding. Dabei investieren Sie geringe Summen gemeinsam mit anderen Kleinanlegern in ausgewählte Projekte wie Immobilien aber auch in Unternehmen oder Startups.

      Vergleich.de Tipp

      Vernachlässigen Sie bei der Standortanalyse nicht die Makrolage. Informieren Sie sich daher, ob in der weiteren Umgebung eventuell ein Windpark, eine Bahnstrecke oder eine Müllverbrennungsanlage geplant sind. Haben Sie dabei auch langfristige Entwicklungen im Blick. Auch wenn sich erst in 20 Jahren das Umfeld verschlechtert, kann das zu einem Wertverlust Ihrer Immobilie führen.

      Tipps für das Beratungsgespräch

      Zwar ist jedes Beratungsgespräch zur Baufinanzierung ganz individuell. Auf welchen Ablauf und welche Fragen Sie sich aber generell einstellen können, lesen Sie hier.

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