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Immobilienfinanzierung

Hausfinanzierung online berechnen: die 10 wichtigsten Tipps für eine günstige Baufinanzierung

Die passende Hausfinanzierung ist entscheidend für den Traum von den eigenen vier Wänden. Damit Sie schnell ans Ziel kommen, haben wir die 10 wich­tigs­ten Tipps zusammengestellt, wie Sie mithilfe unseres Rechners am besten Ihre Hausfinanzierung berechnen und worauf es dabei ankommt.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Tipp 1: Die Grundlagen für eine Hausfinanzierung müssen stimmen

      Das Thema Hausbau oder der Kauf einer Immobilie wird Sie viele Jahre begleiten. Von der ersten Idee bis zur Zahlung der letzten Rate Ihrer Hausfinanzierung vergehen oft mehrere Jahrzehnte. Bevor Sie sich für eine günstige Hausfinanzierung entscheiden, überlegen Sie genau, ob Sie die notwendigen Voraussetzungen mitbringen. Die Liste nennt einige wichtige Grundpfeiler, damit Ihr Traum von den eigenen vier Wänden auf einem sicheren Fundament steht.

      Finanzielle Voraussetzungen für eine Hausfinanzierung
      • Sie verfügen über ein regelmäßiges Einkommen.
      • Sie haben ein Einkommen, das hoch genug ist, um die Kreditraten für den Hauskredit, den Lebensunterhalt, alle weiteren Festkosten und zusätzlich Rücklagen für notwendige Reparaturen am Haus zu gewährleisten.
      • Sie können Eigenkapital in die Hausfinanzierung mitbringen. Das verringert Ihre Kreditkosten.
      Persönliche Voraussetzungen für eine Hausfinanzierung
      • Sie haben kein Problem mit der jahrzehntelangen Abhängigkeit von einer Bank.
      • Sie möchten Verantwortung für die Immobilie übernehmen und sich um die Instandhaltung kümmern.
      • Sie sind bereit, sich an einen Ort zu binden.

      Tipp 2: Hausfinanzierung berechnen und Angebote vergleichen

      Wichtig ist in jedem Fall, Ihre persönliche Hausfinanzierung im Vergleich mit möglichst vielen Angeboten auszuwählen. Einen sehr guten Überblick bietet unser Rechner zur Haus­finanzierung. Die Bedienung des Baufinanzierungs­rechners ist einfach: Mit nur fünf Angaben erhalten Sie aktuelle Zins­angebote und die jeweils anfallenden Monatsraten für die Kreditrückzahlung.

      Notwendige Angaben sind:

      • der Immobilienwert: Ausschlaggebend ist der Kaufpreis des Hauses inklusive Grundstückskosten.
      • der Darlehensbetrag: Das ist die Höhe des gewünschten Hauskredites.
      • die Dauer der gewünschten Zinsbindung: Innerhalb des gewählten Zeitraumes bleibt der Zinssatz der Hausfinanzierung gleich.
      • die prozentuale Rückzahlung (der Tilgungssatz): Je höher der Tilgungssatz ist, desto eher ist der Baukredit abbezahlt.
      • die Postleitzahl der betreffenden Immobilie: Es besteht die Möglichkeit, dass regional tätige Anbieter bessere Konditionen haben als überregionale Anbieter. Diese werden im Vergleich der Hausfinanzierung mit angezeigt.
      Hausfinanzierung berechnen

      Hausfinanzierungsrechner

      Hausfinanzierungsrechner: So verändern sich die Zinsen je nach Darlehenshöhe und Zinsbindung

      Wenn Sie Ihre gewünschte Hausfinanzierung im Rechner eintragen und dabei einzelne Angaben variieren, können Sie sehen, wie sich die Komponenten des Kredites verändern. Damit hilft Ihnen der Baufinanzierungsrechner, ein passendes Angebot auszuwählen.

      Die folgenden Beispiele (Stand: März 2018) zeigen, wie sich ein Zinsangebot verändert. Dabei führt sowohl ein höherer Darlehensbetrag bei gleichem Eigenkapital als auch eine längere Zinsbindung zu höheren Zinsen, was Ihre Baufinanzierung folglich teurer macht. Bei den Beispielrechnungen sind wir immer von einem Immobilienwert von 300.000 € und einem Tilgungssatz von 2 % ausgegangen.

      Höheres Darlehen bei gleichem Eigenkapital führt zu höheren Zinsen
       DarlehensbetragZinsbindungPostleitzahlGünstigster Zins
      Beispielrechnung 1150.000 €5 Jahre12345 Berlin0,49 %
      Beispielrechnung 2200.000 €5 Jahre12345 Berlin0,63 %
      Längere Zinsbindung führt zu höheren Zinsen
       DarlehensbetragZinsbindungPostleitzahlGünstigster Zins
      Beispielrechnung 1200.000 €10 Jahre73230 Kirchheim1,28 %
      Beispielrechnung 2200.000 €15 Jahre73230 Kirchheim1,49 %

      Außerdem fallen die Zinsen für eine Hausfinanzierung im Vergleich verschiedener Regionen unterschiedlich aus. Eine identische Hausfinanzierung ist zum Beispiel in Baden-Württemberg teurer als in Berlin. Viele Banken geben Baufinanzierungen nur in bestimmten Regionen heraus, daher entstehen regionale Unterschiede.

      Tipp 3: Nutzen Sie die aktuell niedrigen Bauzinsen

      Zurzeit ist eine günstige Hausfinanzierung möglich, da die Zinsen niedrig sind. Es ist nicht ganz einfach die künftige Zinsentwicklung vorherzusagen. Viele Experten erwarten jedoch, dass die Bauzinsen schon 2018, spätestens jedoch 2019, steigen werden. Damit würden höhere Ausgaben für Ihre Baufinanzierung auf Sie zukommen. Ein Anstieg der Bauzinsen von 1,0 % auf 1,5 % kann einen großen Unterschied ausmachen. Die in der Laufzeit gezahlte Summe der Zinsen kann sich damit um mehrere tausend Euro erhöhen. 

      Tipp 4: Sie können die Zinsen für Ihre Hausfinanzierung beeinflussen

      Wie hoch bei einer realen Hausfinanzierung die Zinsen wirklich sind, hängt jeweils von den individuellen Gegebenheiten ab. Es gibt viele unterschiedliche Faktoren, die eine Bank bei der Berechnung des Zinssatzes berücksichtigt.

      Diese Faktoren verringern die Bauzinsen

      • gute Kreditwürdigkeit (Bonität)
      • sicherer Arbeitsplatz
      • Eigennutzung der Immobilie
      • hohe Darlehenssumme
      • viel Eigenkapital
      • kurze Zinsbindung
      • große Tilgungshöhe
      • Verzicht auf Sondertilgungsrecht

      Diese Faktoren erhöhen die Bauzinsen

      • niedriges Darlehen
      • geringes oder gar kein Eigenkapital
      • lange Zinsbindung
      • geringe Tilgungshöhe
      • Sondertilgungsrecht
      • schlechte Kreditwürdigkeit (Bonität)
      • unsicherer Arbeitsplatz (z.B. Befristung, Selbstständigkeit)
      • Fremdnutzung der Immobilie

      Tipp 5: Eine Hausfinanzierung ist auch ohne Eigenkapital möglich

      Sie können auch eine Immobilie kaufen oder bauen, wenn Sie kein Erspartes in die Hausfinanzierung einbringen. Allerdings lassen sich Banken nur dann auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein, wenn Sie einen sicheren Arbeitsplatz mit einem hohen Einkommen haben. Außerdem bringt das einen großen Nachteil mit sich: Der Kredit zur Hausfinanzierung wird teurer, Sie müssen mehr Zinsen zahlen.

      Folgendes Beispiel einer Hausfinanzierung kann dies verdeutlichen. Sie kaufen ein Haus plus Grundstück im Raum Berlin

      • im Wert von 300.000 €
      • und nehmen einen Hauskredit mit 10-jähriger Zinsbindung
      • und einem Tilgungssatz von 3 % auf.

      Die Tabelle vergleicht die günstigsten Angebote zur Baufinanzierung bei einem Eigenanteil von 100.000 € mit einer Finanzierung ohne Eigenkapital. Dabei wird deutlich, dass sich der Zinssatz ohne Eigenkapital deutlich erhöht und damit die insgesamt zu zahlenden Zinskosten mehr als verdoppeln.

      EigenanteilDarlehenssummeZinsen abZinskosten
      100.000 €200.000 €1,07 %18.102,13 €
      0 €300.000 €1,46 %36.961,54 €

      Tipp 6: Zur Hausfinanzierung kommen noch Nebenkosten hinzu

      Das sind zum einen die Baunebenkosten und zum anderen die Nebenkosten beim Hauskauf oder beim Wohnungskauf. Egal, ob Sie kaufen oder bauen, auf jeden Fall müssen Sie rund 10 – 20 % des Kaufpreises für anfallende Nebenkosten berechnen. Zu den Nebenkosten beim Hauskauf gehören die Grunderwerbssteuer, Versiche­rungen, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Umzugskosten. Als Baunebenkosten kommen viele unterschiedliche Ausgaben auf Sie zu. Dazu zählen unter anderem die Maklerprovision, die Baugenehmigung, Kosten für die Vermessung des Grundstückes, der Aushub für die Kellerplatte, Erschließungskosten und Honorare für Architekten. 

      Tipp 7: Sichern Sie sich langfristig einen festen Zinssatz für Ihre Hausfinanzierung

      Aktuell vergeben die Banken Kredite mit sehr niedrigen Zinsen. Ihre Hausfinanzierung kann davon auch langfristig profitieren, wenn Sie eine lange Laufzeit für Ihr Darlehen vereinbaren. Mit einer Zinsbindung sind die zurzeit günstigen Zinsen für zehn, 15 oder auch 20 Jahre festgeschrieben. Die am meisten genutzte Form für einen Kredit zur Hausfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Hierbei zahlen Sie über den gesamten Zeitraum der Kreditrückzahlung gleich hohe Raten. Dadurch und mit einer lang­fristigen Zinsbindung haben Sie eine große Planungssicherheit.

      Tipp 8: Berechnen Sie Ihr verfügbares Budget für eine Hausfinanzierung

      Ganz entscheidend zum Berechnen der Hausfinanzierung sind die monatlichen Raten, über die Sie die Finanzierung zurückzahlen. Es gilt die Faustregel, dass die monatliche Belastung durch die Baufinanzierung nicht höher als 40 % des Einkommens sein sollte. Die Höhe des zu Ihnen passenden Baukredits können Sie mithilfe unseres Budgetrechners ermitteln. Dort finden Sie auch einen Überblick über alle ent­scheidenden Faktoren, die bei der Frage „Wieviel Haus kann ich mir leisten?“ wichtig sind. Die Grundlage dafür ist die Gegenüberstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben. Dabei ist eine realistische Betrachtung angesagt, sonst nehmen Sie unter Umständen einen viel zu hohen Kredit zur Hausfinanzierung auf und können ihn nicht zurückzahlen.

      Tipp 9: Bestehen Sie auf Sondertilgungsrechte

      Mit freiwilligen Sondertilgungen können Sie Geld sparen. Falls Sie zum Beispiel aus beruflichen Gründen oder wegen eine Erbschaft mehr Geld als geplant zur Verfügung haben, können Sie eine Sondertilgung ausführen. Ist es Ihnen möglich außer­plan­mäßig eine hohe Summe auf einen Schlag zurückzuzahlen, verringert das die Laufzeit des Kredites. Achten Sie also darauf, dass Ihre Hausfinanzierung die Möglichkeit zur Sondertilgung enthält. 

      Tipp 10: Klären Sie alle Fragen zu Ihrer Baufinanzierung

      Auch wenn Sie bereits in Ihrem Eigenheim wohnen, werden immer wieder Fragen rund um Ihre Hausfinanzierung und Ihren Kredit auftauchen. Die häufigsten haben wir für Sie beantwortet.

      • Was ist eine Anschlussfinanzierung?

        Eine Anschlussfinanzierung ist die fortlaufende Finanzierung Ihres Hauskredites nach Ende der Zinsbindungsfrist. Ihr Baudarlehen besitzt eine festgeschriebene Zinsbindungsfrist. Das können 5, 10 oder mehr Jahre sein. Wenn diese Frist abläuft, müssen Sie für Ihre Hausfinanzierung entscheiden, welche Bank Sie wählen: entweder Ihre bisherige Bank oder einen anderen Anbieter.

    • Was bedeutet Umschuldung?

      Wenn Sie einen Kredit Ihrer Hausfinanzierung umschulden, dann lösen Sie einen bestehenden Kredit durch einen neuen ab. Das ist dann sinnvoll, wenn Sie für den neuen Kredit weniger Zinsen zahlen. Eine Umschuldung ist auch bei der Hausfinan­zierung möglich. Allerdings rechnet sich das nicht immer, weil Sie unter bestimmten Voraussetzungen eine Vor­fällig­keits­entschädi­gung an Ihre alte Bank zahlen müssen.

    • Was ist ein Forward Darlehen?

      Mit einem Forward Darlehen können Sie sich schon vor dem Auslaufen Ihrer Zinsbindung einen günstigen Zins für die Zeit danach sichern, indem Sie diesen niedrigen Zins für sich reservieren. Der Vorteil: Falls später die Zinsen zur Hausfinanzierung steigen, profitieren Sie vom zuvor festgeschriebenen Zinssatz.

    • Was passiert, wenn ich arbeitslos werde?

      Wenn Sie eine laufende Baufinanzierung haben und arbeitslos werden, sollten Sie möglichst schnell mit der Bank sprechen. Eventuell kommt sie Ihnen entgegen und setzt die monatlichen Raten für einen bestimmten Zeitraum herab oder sie setzt die Zahlung vorübergehend ganz aus. Möglicherweise erhalten Sie von Ihrer Wohngeldstelle einen Lasten­zuschuss. Im schlimmsten Fall muss die Immobilie verkauft werden. 

    • Lohnt sich eine Restschuldversicherung?

      Ja, gerade als Absicherung bei einer Hausfinanzierung. Eine Restschuld- oder auch Ratenschutzversicherung springt ein, wenn Sie wegen Krankheit, Todesfall oder Arbeitslosigkeit die Kreditraten nicht mehr zahlen können. Stiftung Warentest hat zuletzt im August 2017 einen umfangreichen Vergleich durchgeführt und dabei große Preisunterschiede festgestellt. 

    • Vergleich.de Tipp

      Sammeln Sie frühzeitig die notwendigen Unterlagen und Dokumente zusammen. Denn oft verzögert sich die Zusage der Bank zur Haus­finan­zierung, weil Unterlagen fehlen. Dazu gehören Dokumente zur Immobilie und auch Ihre persönlichen Unterlagen wie Gehalts­abrechnungen, Steuer­bescheide und Eigenkapital­­nachweise wie Konto- oder Depotauszüge.

      Entwicklung der Bauzinsen

      Werden die Darlehenszinsen der Baufinanzierung steigen oder fallen? Unser Zinschart sowie die Experten-Prognosen helfen Ihnen dabei, die Zinsentwicklung besser einzuschätzen. 

      Zinsentwicklung
      Finanzspritze vom Staat

      Der Staat fördert den Kauf, Bau und die Modernisierung von Wohneigentum. Dabei handelt es sich um günstige KfW-Darlehen bis 100.000 € sowie Tilgungszuschüsse. Wie Sie da rankommen, erfahren Sie bei uns.

      KfW-Förderung
      Wie soll ich weiterfinanzieren?

      Die Zinsbindungsfrist Ihrer Baufinanzierung läuft bald aus? Oder Sie möchten sich den aktuellen Zinssatz für später sichern? Dann lesen Sie bei uns alles über Prolongation, Umschuldung oder Forward Darlehen!

      Anschlussfinanzierung
       

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