Können wir helfen?
Kostenlos, Mo. bis Fr. von 8 bis 18 Uhr
Bild eines Telefonhörers
Immobilienfinanzierung

Hausfinanzierung – jetzt online Top-Zins berechnen und vergleichen!

Die passende Hausfinanzierung bringt Sie zur eigenen Immo­bilie. Damit Sie schnell ans Ziel kommen, klären wir hier die wich­tigsten Fragen für Sie: Ange­fangen bei der genauen Be­rechnung der Haus­finan­zierung über die Höhe der Zinsen bis zu dem Punkt, ob Eigen­kapital zwingend nötig ist.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wie kann ich eine Hausfinanzierung berechnen?

      Bauzinsen vergleichen

      Eine Hausfinanzierung setzt sich aus ver­schiedenen Vari­ablen zusammen – etwa dem Wert der Immo­bilie, der Kredit­höhe und der Til­gung. Wenn Sie wissen möchten, mit welchen Zinsen und mit welchen monat­lichen Raten Sie bei Ihrer Haus­finan­zierung kalku­lieren müssen, nutzen Sie am besten unseren Haus­finan­zierung Rech­ner. Geben Sie dafür einfach die ent­sprechenden Werte in die vor­gegeben Felder ein. Not­wendige An­gaben sind:

      • der Immobilienwert: Ausschlag­gebend ist der Kauf­preis des Hauses inklu­sive Grund­stücks­kosten.
      • der Darlehensbetrag: Das ist die Höhe des ge­wünsch­ten Hauskredites.
      • die Dauer der gewünschten Zinsbindung: Inner­halb des gewähl­ten Zeit­raumes bleibt der Zins­satz der Haus­finan­zierung gleich.
      • die prozentuale Rückzahlung (der Tilgungssatz): Je höher bei der Haus­finan­zierung die Tilgung ist, desto eher ist der Bau­kredit abbezahlt.
      • die Postleitzahl der betreffenden Immobilie: Es besteht die Mög­lich­keit, dass regio­nal tätige An­bieter bessere Kondi­tionen haben als über­regionale Anbieter. Diese werden im Vergleich der Haus­finan­zierung mit ange­zeigt.

      Mit einem Klick auf „Bau­zinsen verglei­chen“ sehen Sie im nächsten Schritt verschie­dene Haus­finan­zierungen im Vergleich mit aktu­ellen Zins­angeboten und ent­sprechenden Monats­raten. Wenn Sie einzelne An­gaben vari­ieren, können Sie sehen, wie sich die Kompo­nenten des Kredites verändern. Damit hilft Ihnen der Bau­finan­zierungs­rechner, ein passen­des An­gebot auszuwählen.

      Wie viel Hauskredit bekomme ich?

      Ob die Berechnung der Hausfinan­zierung auf einem soliden Funda­ment steht, hängt ent­scheidend mit den monat­lichen Raten zusammen, mit denen Sie die Finan­zierung zurück­zahlen. Es gilt die Faust­regel, dass die monat­liche Belastung durch die Bau­finan­zierung nicht höher als 40 % des Ein­kommens sein sollte. Die Höhe des zu Ihnen passen­den Bau­kredits können Sie mit­hilfe unseres Budget­rechners ermitteln. Die Grund­lage dafür ist die Gegen­über­stellung Ihrer Ein­nahmen und Ausgaben.

      zum Budgetrechner

      Was kostet eine Hausfinanzierung?

      Für die Hausfinanzierung zahlen Sie der Bank Zinsen. Bei einem Dar­lehen in Höhe von 300.000 €, einem Effek­tiv­zins von 1,01 % und einer Tilgung von 2 % zahlen Sie bei­spiels­weise über einen Zeit­raum von 15 Jahren knapp 38.000 € Zinskosten.

      Wenn Sie über die Kosten einer Haus­finan­zierung nach­denken, sollten Sie auch die Neben­kosten beim Hausbau oder -kauf ein­kalku­lieren. Egal, ob Sie kaufen oder bauen, auf jeden Fall müssen Sie rund 10 – 20 % des Kauf­preises für an­fallende Neben­kosten berech­nen. Zu den Neben­kosten beim Haus­kauf gehören die Grund­erwerbs­steuer, Versiche­rungen, die Makler­provision und Notar- und Grund­buch­kosten. Als Bau­neben­kosten kommen viele unter­schiedliche Aus­gaben auf Sie zu, unter anderem Kosten für die Vermes­sung des Grund­stückes, der Aus­hub für die Keller­platte, Erschließungs­kosten und Hono­rare für Architekten.

      Mehr Informationen finden Sie auf unseren Seiten Kauf­neben­kosten und Bau­neben­kosten.

      Wie hoch sind die Zinsen bei einer Baufinanzierung?

      Zurzeit ist eine sehr günstige Haus­finan­zierung möglich, da die aktu­ellen Bau­zinsen sehr niedrig sind. Ab­hängig von der Dar­lehens­höhe liegen sie zwischen 0,3 und 1,0 % effek­tivem Jahres­zins. In unserem Bau­zinsen-Chart können Sie die Zins­entwick­lung der vergangenen 10 Jahre sehen.

      Die zukünftige Zins­ent­wicklung ist schwer vorher­zusehen. Einige Ex­perten er­warten, dass die Bau­zinsen nach der lan­gen Phase der Niedrig­zinsen über Kurz oder Lang an­steigen werden – aller­dings wohl frühes­tens im Herbst 2021 oder sogar erst 2022. Denn ein Wechsel der Zins­politik der Euro­päischen Zentral­bank ist nicht abzusehen.

      Mit höheren Zinsen würde sich Ihre Haus­finan­zierung verteuern, weil Sie höhere Zins­kosten zahlen. Zum Bei­spiel kann ein An­stieg um zwei Prozent­punkte über die Lauf­zeit einige tausend Euro ausmachen.

      Wann bekomme ich günstige Zinsen für meine Hausfinanzierung?

      Abgesehen vom aktuellen Zins­niveau können folge­nde Fak­toren zu güns­tigen Zin­sen führen:

      • gute Kreditwürdigkeit (Bonität)
      • sicherer Arbeitsplatz
      • Eigenkapital
      • kurze Zinsbindung
      • Verzicht auf Sondertilgungen

      Was verteuert die Zinsen für meine Hausfinanzierung?

      Einige Faktoren erhöhen Ihre indi­vidu­ellen Bauzinsen:

      • sehr niedrige Darlehenssumme
      • geringes oder gar kein Eigenkapital
      • lange Zinsbindung
      • Sondertilgungsrecht
      • schlechter SCHUFA-Score
      • unsicherer Arbeitsplatz (z.B. Befristung, Selbstständigkeit)

      Die folgenden Beispiele (Stand: Mai 2021) zeigen, wie sich ein Zins­angebot verändert. Dabei führt sowohl ein höherer Darlehens­betrag als auch eine längere Zins­bindung zu höheren Zinsen, was Ihre Bau­finan­zierung fol­glich teurer macht. Bei den Bei­spiel­rechnungen sind wir immer von einem Immo­bilien­wert von 450.000 € und einer Til­gung von 2 % ausgegangen.

      Höheres Darlehen bei gleichem Eigenkapital führt zu höheren Zinsen

      DarlehensbetragZinsbindungPostleitzahlGünstigster Zins
      300.000 €5 Jahre12345 Berlin0,42 %
      350.000 €5 Jahre12345 Berlin0,52 %

      Längere Zinsbindung führt zu höheren Zinsen

      ZinsbindungDarlehensbetragPostleitzahlGünstigster Zins
      10 Jahre320.000 €73230 Kirchheim0,63 %
      15 Jahre320.000 €73230 Kirchheim0,93 %

      Außerdem fallen die Zinsen für eine Haus­finan­zierung im Ver­gleich ver­schiede­ner Regionen unter­schied­lich aus. Eine iden­tische Haus­finan­zierung ist zum Bei­spiel in Baden-Württemberg teurer als in Berlin. Viele Banken geben Bau­finan­zierungen nur in be­stimm­ten Regionen heraus, daher ent­stehen regio­nale Unter­schiede.

      Wie viel Eigenkapital brauche ich bei einer Hausfinanzierung?

      Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigen­kapital Sie in die Haus­finan­zierung ein­bringen können, desto besser. Denn Banken belohnen diese Sicher­heit mit günsti­geren Zinsen. Zumin­dest sollten Sie die Kauf­neben­kosten bzw. Bau­neben­kosten aus eigenen Mitteln be­zahlen können, was etwa zusätzlich 15 - 20 % vom Kauf­preis ent­spricht. Bei 40 - 70 % vom Kauf­preis bekommen Sie den besten Zins­satz.

      Sie können aber auch eine Immo­bilie kaufen oder bauen, wenn Sie gar kein Erspar­tes in die Haus­finan­zierung ein­bringen. Aller­dings lassen sich Banken nur dann auf eine Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital ein, wenn Sie einen siche­ren Arbeits­platz mit einem hohen Ein­kommen haben. Außer­dem wird der Kredit zur Haus­finan­zierung deut­lich teurer, da Sie höhere Zin­sen bezahlen müssen.

      Beispielrechnung zur Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

      Folgendes Beispiel einer Haus­finan­zierung kann die Bedeu­tung des Eigen­kapitals verdeut­lichen. Sie kaufen eine Immobilie

      • im Wert von 450.000 €
      • und nehmen einen Hauskredit mit 10-jähriger Zinsbindung
      • und einem Tilgungssatz von 3 % auf.

      Die Tabelle vergleicht die günstigsten An­gebote zur Bau­finan­zierung bei einem Eigen­anteil von 130.000 € zu­sätz­lich zu 45.000 € Kauf­neben­kosten mit einer Finan­zierung, die nur die Neben­kosten aus Eigen­kapital deckt. Dabei wird deut­lich, dass sich der Zins­satz ohne Eigen­kapital deut­lich erhöht und sich damit die ins­gesamt zu zahlen­den Zins­kosten mehr als verdoppeln.

      Mehr Eigenkapital führt zu weniger Zinskosten

      EigenkapitalDarlehenssummeZinsen abZinskosten
      175.000 €320.000 €0,62 %16.827,96 €
      45.000 €450.000 €1,14 %43.375,90 €

      Wie funktioniert eine Hausfinanzierung genau?

      Eine Hausfinanzierung wird immer indi­vidu­ell auf Sie zu­ges­chnitten. Die Bank gibt Ihnen ein zweck­gebundenes Dar­lehen, das durch die Immo­bilie ab­gesichert ist. Die häufigste Form für einen Kredit zur Haus­finan­zierung ist das Annuitäten­darlehen. Dabei zahlen Sie über den gesamten Zeit­raum der Vertrags­lauf­zeit und Zins­bindung gleich hohe Raten, die aus einem Tilgungs­anteil und einem Zins­anteil bestehen. Mit jeder Rate wird der Anteil der Zinsen kleiner, da sie sich immer anhand der Restschuld berechnen.

      Ein Annuitäten­darlehen verschafft Ihnen eine hohe Planungs­sicherheit, ins­besondere wenn Sie sich für eine lange Zins­bindung ent­scheiden. Ist am Ende der Lauf­zeit eine Rest­schuld übrig, können Sie für diese eine Anschluss­finan­zierung ab­schließen oder um­schulden.

      Mehr Informationen und Tipps finden Sie in unserem Rat­geber Haus finanzieren.

      Welche Voraussetzungen sollte ich für eine Hausfinanzierung mitbringen?

      Wenn Sie die folgenden Aussagen mit „Ja“ beantworten können, spricht bei der Haus­finan­zierung viel für einen reibungs­losen Ablauf:

      • Sie verfügen über ein regel­mäßiges Einkommen.
      • Sie haben ein Einkommen, das hoch genug ist, um die Kredit­raten für einen Haus­kredit, den Lebens­unterhalt, alle weiteren Fest­kosten und zusätz­lich Rück­lagen für not­wendige Re­para­turen am Haus zu gewährleisten.
      • Sie können Eigenkapital in die Haus­finan­zierung mit­bringen. Das verringert Ihre Kreditkosten.

      Und folgende Faktoren können Ihnen die Ent­scheidung, eine Haus­finan­zierung auf sich zu nehmen, erleichtern:

      • Sie haben kein Problem mit der jahr­zehnte­langen Ab­hängig­keit von einer Bank.
      • Sie möchten Verantwortung für die Immo­bilie über­nehmen und sich um die Instand­haltung kümmern.
      • Sie sind bereit, sich an einen Ort zu binden.

      Welche Unterlagen braucht die Bank bei einer Hausfinanzierung?

      Sammeln Sie frühzeitig die not­wendigen Unter­lagen zusammen, damit die Zu­sage der Bank zur Haus­finan­zierung reibungs­los abläuft. Bringen Sie mög­lichst schon zum Finan­zierungs­gespräch die ent­sprechen­den Doku­mente mit:

      • Personalausweis oder Reisepass
      • Verdienstbescheinigungen, Steuerbescheid
      • Nachweise über das Eigenkapital
      • Grundbuchauszug (falls bereits vorhanden), aktu­elle Flurkarte
      • Grundriss, Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
      • Entwurf des Kaufvertrages (falls bereits vorhanden)
      • Baubeschreibung

      Am besten erkundigen Sie sich vor dem Gespräch, welche Unter­lagen die Bank für eine Bau­finan­zierung benötigt.

      Wie lange dauert die Bearbeitung einer Hausfinanzierung?

      Wenn Ihre Unterlagen der Bank vollständig vor­liegen, braucht die Bank in der Regel zwischen 3 - 7 Werktage, bevor sie eine Finan­zierungs­bestäti­gung oder auch eine Ab­sage erteilt. In dringen­den Einzel­fällen kann es schneller gehen.

      Kann ich eine Hausfinanzierung auch durch Mietein­nahmen stemmen?

      Nicht jede Immobilie lässt sich rein durch Ver­mietung finan­zieren. Dieser Plan kann nur funk­tio­nieren, wenn die Kalt­miete aus­reichend hoch an­ge­setzt wird – und das hängt u.a. vom ört­lichen Miet­spiegel ab. Als Hilfe dient fol­gende Faust­regel: Der Kauf­preis (ohne Kreditzinsen) sollte 30 Jahresnettokaltmieten nicht übersteigen. An­sons­ten lohnt sich der Immobilienkauf nicht. Sie müssen ohnehin eher großzügig rechnen, weil Neben­kosten, Steuern und Instand­haltungs­kosten sich zu­sätz­lich nega­tiv auf die Kal­kula­tion aus­wirken.

      Überlegen Sie, eine Immobilie als Kapital­anlage zu kaufen, empfehlen wir Ihnen unseren Rendite­rechner Immobilien.

      Wie sinnvoll ist ein Sondertilgungsrecht?

      Achten Sie darauf, dass Ihre Haus­finan­zierung die Möglich­keit zur Sonder­tilgung enthält. Mit frei­willigen Sonder­tilgungen können Sie nämlich viel Geld sparen. Falls Sie zum Beispiel aus beruf­lichen Gründen oder durch eine Erb­schaft mehr Geld als geplant zur Ver­fügung haben, können Sie eine Sonder­tilgung aus­führen. Ist es Ihnen möglich, außer­plan­mäßig eine hohe Summe auf einen Schlag zurück­zu­zahlen, ver­ringert das bei der Haus­finan­zierung die Lauf­zeit des Kredites.

      FAQ zur Hausfinanzierung

      Auch wenn Sie nun zu den wichtigsten Punkten der Haus­finan­zierung Tipps be­kom­men haben, tauchen regel­mäßig weitere Fragen rund ums Thema auf. Die häu­figs­ten haben wir hier für Sie beantwortet.

      • Was bedeutet Umschuldung?

        Wenn Sie einen Kredit Ihrer Haus­finan­zierung um­schulden, dann lösen Sie einen beste­hen­den Kredit durch einen neuen ab. Das ist dann sinn­voll, wenn Sie für den neuen Kredit weniger Zin­sen zahlen. Eine Um­schuldung ist auch bei der Haus­finan­zierung möglich. Aller­dings rechnet sich das nicht immer, weil Sie unter bestimmten Voraus­setzungen eine Vor­fällig­keits­entschädi­gung an Ihre alte Bank zahlen müssen.

      • Was ist eine Anschlussfinanzierung?

        Eine Anschlussfinanzierung ist die fort­laufende Finan­zierung Ihres Haus­kredites nach Ende der Zins­bindungs­frist. Ihr Bau­dar­lehen besitzt eine fest­ge­schrie­bene Zin­sbindungs­frist. Das können 5, 10 oder mehr Jahre sein. Wenn diese Frist ab­läuft, müssen Sie für Ihre Haus­finan­zierung ent­scheiden, welche Bank Sie wählen: entweder Ihre bis­herige Bank oder einen anderen Anbieter.

      • Was ist ein Forward Darlehen?

        Mit einem Forward Darlehen können Sie sich schon vor dem Aus­laufen Ihrer Zins­bindung einen güns­tigen Zins für die Zeit danach sichern, indem Sie diesen niedrigen Zins für sich reser­vieren. Der Vor­teil: Falls später die Zin­sen zur Haus­finan­zierung stei­gen, profit­ieren Sie vom zuvor fest­geschrie­benen Zinssatz.

      • Was passiert, wenn ich während der Hausfinanzierung arbeitslos werde?

        Wenn Sie eine laufende Hausfinanzierung haben und arbeits­los werden, sollten Sie mög­lichst schnell mit der Bank spre­chen. Eventuell kommt sie Ihnen ent­gegen und setzt die monat­lichen Raten für einen be­stimm­ten Zeit­raum herab oder sie setzt die Zahlung vorüber­gehend ganz aus. Mög­licher­weise er­halten Sie von Ihrer Wohn­geld­stelle einen Lasten­zuschuss. Im schlimms­ten Fall muss die Immo­bilie verkauft werden.

      • Was passiert mit der Hausfinanzierung im Falle einer Scheidung?

        Wenn einer der Eheleute den Kredit­vertrag allein unter­schrieben hat, muss er auch allein für die Rück­zahlung auf­kommen – selbst wenn er es ist, der aus­ge­zogen ist. Haben beide Ehe­leute unter­schrieben, müssen beide den Kredit weiter ab­be­zahlen. Auch der­jenige, der aus­zieht, bleibt Schuld­ner der Bank – unab­hängig davon, ob er als Eigen­tümer im Grund­buch ein­getra­gen ist. Lesen Sie hier­zu auch unseren Artikel Schei­dung und Haus.

      • Lohnt sich eine Restschuldversicherung?

        Ja, gerade als Absicherung bei einer Haus­finan­zierung. Eine Rest­schuld- oder auch Raten­schutz­versiche­rung springt ein, wenn Sie wegen Krank­heit, Todes­fall oder Arbeits­losig­keit die Kredit­raten nicht mehr zahlen können.

      Vergleich.de Tipp

      Falsche Daten in der SCHUFA-Auskunft können sich bei der Bank nega­tiv auf Ihre Kredit­kondi­tionen aus­wirken. Um die Chance auf eine güns­tige Kredit­vergabe zu er­höhen, ist eine Selbst­aus­kunft und die Korrek­tur der Daten zu emp­fehlen. So kriegen Sie die Haus­finan­zierung trotz SCHUFA hin!

      Zinsprognose 2021

      Wie entwickeln sich die Bauzinsen 2021? Um zur richtigen Zeit einen Kredit aufzunehmen, sollten sich Anleger die Zinsprognosen genau ansehen. Jetzt über die aktuelle Entwicklung informieren!

      Zinsprognose
      Finanzspritze vom Staat

      Der Staat fördert den Kauf, Bau und die Modernisierung von Wohneigentum. Dabei handelt es sich um günstige KfW-Darlehen bis 120.000 € sowie Tilgungszuschüsse. Wie Sie da rankommen, erfahren Sie bei uns.

      KfW-Förderung
      So läuft ein Hauskauf ab

      Der Ablauf beim Hauskauf sieht immer ähnlich aus. Wir zeigen Ihnen, was Sie auf dem Weg zum Besitzer Ihrer Traum­immobilie erwartet und woraus Sie sich vorbereiten können.

      Ablauf Hauskauf