Verkehrswert: So ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie – mit Rechner!

Das Wichtigste in Kürze

• Der Verkehrswert ist ein theore­tischer Richt­wert, der den Preis einer Immo­bilie angibt, der aktuell am freien Markt er­zielt werden kann.
• Der Verkehrswert wird von einem Gut­achter mit unter­schied­lichen Ver­fahren ermit­telt: dem Vergleichswert-, dem Sachwert- und dem Ertrags­wert­verfahren.
• Es gibt verschiedene Anlässe für die Erstellung eines Ver­kehrs­wert­gutachtens, z. B. beim Verkauf einer Immobilie, bei Versicherungs­abschluss oder bei der Vermögensteilung nach einer Scheidung.
• Der tatsächliche Verkaufs­preis kann davon abweichen.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert – oder seit 2004 synonym auch „Marktwert“ – besagt, was Sie für eine Immobile bekommen würden, wenn Sie diese heute auf dem freien Markt verkaufen.

Noch genauer definiert das Baugesetzbuch, § 194 den Verkehrswert als Preis, der zum Bewertungsstichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften“ zustande käme, „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“.

Der tatsächliche Marktpreis kann vom Verkehrswert abweichen

Beim Verkehrswert handelt sich also um einen Richtwert, der bei ungestörten Marktbedingungen im normalen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Der tatsächlich am Markt realisierte Preis kann davon allerdings abweichen und sowohl über als auch unter der Verkehrswertschätzung liegen. Dazu geben wir Ihnen im Folgenden zwei Beispiele:

• Beispiel 1: Es findet sich ein Käufer, der für die Immobilie aus persönlichen Gründen über den Verkehrswert bietet.
• Beispiel 2: Das Haus erzielt bei einer Zwangsversteigerung einen geringeren Preis, weil der Markt dabei künstlich beschränkt ist.

Verfahren zur Immobilienbewertung: So lässt sich der Verkehrswert berechnen!

Die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie regelt in Deutschland die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Demnach gibt es zur Immobilienbewertung drei Modellverfahren:

• Vergleichswertverfahren: Der Verkehrswert ergibt sich dabei aus dem Vergleich mit ähnlichen Häusern in der Umgebung und den Verkaufspreisen, die sie in der Vergangenheit erzielt haben.
• Sachwertverfahren: Hier wird als Verkehrswert der reine Sachwert der Immobilie ermittelt, also die Grundstückskosten zuzüglich der Herstellungskosten des Gebäudes.
• Ertragswertverfahren: Bei Miet- oder Pachtimmobilien eignet sich dieses Bewertungsverfahren, das neben dem Sachwert auch den Ertragswert erfasst, also die Rendite durch die Mieteinnahmen.

Den Verkehrswert einer Immobilie sollte ein Profi ermitteln

Eine Verkehrswertschätzung ist eine komplexe Angelegenheit, die hohe Markt- und Immobilienexpertise verlangt. In der Regel führen daher qualifizierte Makler, Sachverständige oder Gutachter eine Immobilienbewertung durch.

Darüber hinaus gibt es Fälle, in denen Sie nicht nur eine schriftliche Bewertung brauchen, sondern ein gerichtlich anerkanntes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Erstellen dürfen ein solches Gutachten ausschließlich vereidigte Immobiliengutachter. Ein bundesweites Sachverständigenverzeichnis bekommen Sie zum Beispiel über die Industrie- und Handelskammer (IHK).

In diesen Fällen brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten für Ihr Haus:

• Erbaufteilungen
• Vermögensteilungen z. B. nach der Scheidung
• Zwangsversteigerungen
• Wertermittlungen für Steuer- oder Bilanzzwecke
• Streitfälle vor Gericht

Wie teuer ist ein Verkehrswertgutachten?

Ein Gutachten zur Ermittlung des Verkehrs­wertes kann mehrere tausend Euro kosten. In der Regel liegen die Preise bei 0,5–1,5 % des Immobilien­wertes. Folgende Tabelle zeigt einige Beispiele.

Wenn Sie den Verkehrswert von einem qualifizierten Gut­achter ermitteln lassen wollen, das Ergebnis aber nicht vor Gericht brauchen, könnte ein Kurz­gut­achten eine Alter­native sein. Dabei einigen Sie sich mit dem Gut­achter auf eine Pauschale (z. B. 500 € oder 1.000 €) für ein im Umfang reduziertes Gutachten.

Wie berechne ich den Verkehrswert meiner Immobilie?

Zur ersten Orientierung gibt es dafür online kostenlose Verkehrswertrechner. Wir empfehlen Ihnen, auch die Preisangebote ähnlicher Häuser in Immobilienportalen zu recherchieren. Von diesen nehmen Sie den Preisdurchschnitt und wenden Ihn auf Ihr Haus an. Wie eine Bewertung im Einzelnen abläuft und was der Laie tun kann, erklären wir Ihnen in unserem Artikel Immobilienbewertung ganz genau.

Als Laie können Sie für Ihr Haus eine Wertermittlung allenfalls grob vornehmen, was in manchen Fällen durchaus reicht. Etwa dann, wenn Sie nur eine ungefähre Vorstellung Ihrer Vermögenswerte bekommen wollen oder Ihr Haus im näheren Bekanntenkreis verkaufen möchten.

Wann ist es sinnvoll, den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen?

Der Verkehrswert ist immer wichtig, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht. Aber es gibt noch eine ganze Reihe anderer Anlässe, wie wir Ihnen in der folgenden Auflistung zeigen:

In diesen Fällen kommt der Verkehrswert zum Tragen:

• Hauskauf oder -verkauf bzw. Zwangsversteigerung: Der Verkehrswert dient hier als Angebotspreis.
• Versicherungsabschluss: Die Gebäudeversicherung benötigt den Verkehrswert, weil sich an ihm im Schadensfalls der Ersatz bemisst.
• Vermögensteilung: Im Erb- oder Trennungsfall werden Immobilien auch nach Wert aufgeteilt.
• Feststellung des Betriebsvermögens: Will das Finanzamt Ihre Vermögensverhältnisse überprüfen, zählen auch Immobilienwerte mit.
• Steuerliche Bewertung: Das Finanzamt setzt die Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf Grundlage des Verkehrswertes fest.
• Kreditaufnahme: Wenn Sie Ihr Haus beleihen möchten, braucht die Bank den Verkehrswert als Sicherheit.

Welche Dokumente benötige ich für die Ermittlung des Verkehrswertes?

Notwendige Dokumente für die Ermittlung des Ver­kehrswerts sind:

• ein aktueller Grundbuchauszug
• der Grundriss des Gebäudes
• die Baubeschreibung
• alle Nachweise über Sanierungs- und Moder­nisierungs­maßnahmen
• ein Lageplan oder die Flurkarte
• ein aktueller Energieausweis

Sie sind die Grundlage und bieten Infor­mationen zur Größe des Grund­stücks, zu der Wohn­fläche, zum Alter und zur Bau­weise eines Gebäudes. Je mehr Unter­lagen vorliegen, desto genauer kann der Verkehrs­wert berechnet werden.

Diese Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie

Was eine Immobilie wert ist, setzt sich aus vielen verschiedenen Faktoren zusammen. Der Verkehrswert einer Immobilie im teuren München ist immer höher als der in einer weniger nachgefragten Region. Nach der Immobilienlage spielt der Standort eine Rolle: Bietet das Haus Bergblick? Oder liegt es an einer lauten Autobahn? Im Folgenden zeigen wir Ihnen, welche Kriterien sonst noch maßgeblich für den Verkehrswert sind:

• Die Lage: Je stärker die Nachfrage in der Region, desto wertvoller die Immobilie. Eine Rolle spielt auch die Infrastruktur (Schulen, öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten).
• Unmittelbarer Standort: Faktoren wie eine gute Aussicht oder die Lage im begehrten Stadtviertel erhöhen den Verkehrswert. Laute Lärmkulissen, schlechte Lichtverhältnisse oder hohe Emissionswerte mindern ihn.
• Haustyp: Einfamilienhaus, Mehrparteienmietshaus, Reihenhaus, Villa, Fachwerkhaus – jedes Haus hat seine eigene Preisklasse.
• Bauqualität: Eine gute Substanz erhöht den Wert. Ebenso wichtig ist der Sanierungsstand.
• Beschaffenheit des Hauses: Hier zählen Grundrisse mit der Anzahl und Aufteilung der Zimmer dazu, ebenso Küche, Bad und Bodenbeläge oder das Vorhandensein von Keller, Dachboden oder Aufzug.
• Besondere Ausstattungen: Balkon, Terrasse, Pool, Kamin, Garten, Carport etc. erhöhen den Wert.
• Energieeffizienz: Je weniger Energie das Haus verbraucht, desto mehr spart sein Besitzer. Ein vorhandener Energieausweis erhöht den Verkehrswert.
• Bei Mietshäusern: Unvermietete Objekte haben in der Regel einen etwas höheren Verkaufswert als vermietete Objekte.

Die Auflistung macht deutlich, dass es keine einfache Formel zum Verkehrswert-Berechnen gibt. Jede Immobilie ist vielmehr individuell und kann immer nur als Einzelfall oder im Vergleich mit anderen bewertet werden.

Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?

Der Verkehrswert beziffert den Wert einer Immobilie am Tag der Wertermittlung. Theoretisch ist ein Verkehrswertgutachten damit also schon am Tag nach seiner Erstellung veraltet. In der Praxis gilt ein Gutachten dennoch als aktuell, wenn sein Ausstellungsdatum nicht länger als 6 Monate zurückliegt. Allerdings sollte sich in der Zeit der Immobilienmarkt nicht komplett umgedreht haben, was den Verkehrswert dann doch verfälscht.

Unsere Empfehlung: Legen Sie den Termin für ein Verkehrswertgutachten immer so nah an den Termin der Verwendung wie möglich!

Fazit: Darum ist der Verkehrswert für Immobilien­besitzer wichtig

Der Verkehrswert ist ein zentraler Orientierungs­wert am Immobilien­markt. Er be­schreibt den Preis einer Immo­bilie, der am Markt erzielt wer­den könnte. Er dient als Grund­lage bei Haus­ver­käufen, bei Erb­schaften und bei Wert­ermittlungen des Finanz­amtes. Der Verkehrs­wert ist ein theore­tischer Wert, er muss nicht dem real erzielten Verkaufs­preis ent­sprechen.

Professionelle Gutachter berechnen den Ver­kehrs­wert anhand unter­schied­licher Ver­fahren. Je nach Gründ­lich­keit und Tiefe des Gutachtens sowie in Abhängig­keit vom Immobilien­wert können Kosten von mehreren tausend Euro ent­stehen.