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Immobilienfinanzierung

Verkehrswert: So ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie

Der Verkehrswert ist der Preis, den Ihre Immobilie auf dem freien Markt voraussichtlich erzielt. Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Verkehrswert berechnen in welchen Fällen eine Verkehrswertermittlung eine Rolle spielt und wann Sie auf die Hilfe eines Profis angewiesen sind!

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist der Verkehrswert?

      Der Verkehrswert – oder seit 2004 synonym auch „Marktwert“ – besagt, was Sie für eine Immobile bekommen würden, wenn Sie diese heute auf dem freien Markt verkaufen.

      Noch genauer definiert das Baugesetzbuch, § 194 den Verkehrswert als Preis, der zum Bewertungsstichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften“ zustande käme, „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“.

      Der tatsächliche Marktpreis kann vom Verkehrswert abweichen

      Beim Verkehrswert handelt sich also um einen Richtwert, der bei ungestörten Marktbedingungen im normalen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Der tatsächlich am Markt realisierte Preis kann davon allerdings abweichen und sowohl über als auch unter der Verkehrswertschätzung liegen. Dazu geben wir Ihnen im Folgenden zwei Beispiele:

      • Beispiel 1: Es findet sich ein Käufer, der für die Immobilie aus persönlichen Gründen über den Verkehrswert bietet.
      • Beispiel 2: Das Haus erzielt bei einer Zwangsversteigerung einen geringeren Preis, weil der Markt dabei künstlich beschränkt ist.

      Verfahren zur Immobilienbewertung: So lässt sich der Verkehrswert berechnen!

      Die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie regelt in Deutschland die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Demnach gibt es zur Immobilienbewertung drei Modellverfahren:

      • Vergleichswertverfahren: Der Verkehrswert ergibt sich dabei aus dem Vergleich mit ähnlichen Häusern in der Umgebung und den Verkaufspreisen, die sie in der Vergangenheit erzielt haben.
      • Sachwertverfahren: Hier wird als Verkehrswert der reine Sachwert der Immobilie ermittelt, also die Grundstückskosten zuzüglich der Herstellungskosten des Gebäudes.
      • Ertragswertverfahren: Bei Miet- oder Pachtimmobilien eignet sich dieses Bewertungsverfahren, das neben dem Sachwert auch den Ertragswert erfasst, also die Rendite durch die Mieteinnahmen.

      Als Faustregel gilt: Der Verkehrswert von Wohneigentum wird meist im Vergleichswertverfahren ermittelt, der von Miet- und Pachtimmobilien im Ertragswertverfahren. Bei Immobilien, bei denen beide Wege nicht zum Erfolg führen, hilft das Sachwertverfahren.

      Den Verkehrswert einer Immobilie sollte ein Profi ermitteln

      Eine Verkehrswertschätzung ist eine komplexe Angelegenheit, die hohe Markt- und Immobilienexpertise verlangt. In der Regel führen daher qualifizierte Makler, Sachverständige oder Gutachter eine Immobilienbewertung durch.

      Darüber hinaus gibt es Fälle, in denen Sie nicht nur eine schriftliche Bewertung brauchen, sondern ein gerichtlich anerkanntes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Erstellen dürfen ein solches Gutachten ausschließlich vereidigte Immobiliengutachter. Ein bundesweites Sachverständigenverzeichnis bekommen Sie zum Beispiel über die Industrie- und Handelskammer (IHK).

      In diesen Fällen brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten für Ihr Haus:

      • Erbaufteilungen
      • Vermögensteilungen z.B. nach der Scheidung
      • Zwangsversteigerungen
      • Wertermittlungen für Steuer- oder Bilanzzwecke
      • Streitfälle vor Gericht

      Wie berechne ich den Verkehrswert einer Immobilie selbst?

      Zur ersten Orientierung gibt es dafür kostenlose Verkehrswert-Rechner online. Wir empfehlen Ihnen, auch die Preisangebote ähnlicher Häuser in Immobilienportalen zu recherchieren. Von diesen nehmen Sie den Preisdurchschnitt und wenden Ihn auf Ihr Haus an. Wie eine Bewertung im Einzelnen abläuft und was der Laie tun kann, erklären wir Ihnen in unserem Artikel Immobilienbewertung ganz genau.

      Als Laie können Sie für Ihr Haus eine Wertermittlung allenfalls grob vornehmen, was in manchen Fällen durchaus reicht. Etwa dann, wenn Sie nur eine ungefähre Vorstellung Ihrer Vermögenswerte bekommen wollen oder Ihr Haus im näheren Bekanntenkreis verkaufen möchten.

      Wann ist es sinnvoll, den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen?

      Der Verkehrswert ist immer wichtig, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht. Aber es gibt noch eine ganze Reihe anderer Anlässe, wie wir Ihnen in der folgenden Auflistung zeigen:

      In diesen Fällen kommt der Verkehrswert zum Tragen:

      • Hauskauf oder -verkauf bzw. Zwangsversteigerung: Der Verkehrswert dient hier als Angebotspreis.
      • Versicherungsabschluss: Die Gebäudeversicherung benötigt den Verkehrswert, weil sich an ihm im Schadensfalls der Ersatz bemisst.
      • Vermögensteilung: Im Erb- oder Trennungsfall werden Immobilien auch nach Wert aufgeteilt.
      • Feststellung des Betriebsvermögens: Will das Finanzamt Ihre Vermögensverhältnisse überprüfen, zählen auch Immobilienwerte mit.
      • Steuerliche Bewertung: Das Finanzamt setzt die Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf Grundlage des Verkehrswertes fest. Auch die Grundsteuer könnte in Zukunft in Relation zum Hauswert berechnet werden.
      • Kreditaufnahme: Wenn Sie Ihr Haus beleihen möchten, braucht die Bank den Verkehrswert als Sicherheit.

      Sonderfall: Wie berechnet das Finanzamt den Verkehrswert einer Immobilie?

      Der Fiskus bewertet Immobilien nach einem eigenen Schema: dem Einheitswertverfahren, das unter anderem die Basis für die Höhe der Grundsteuer ist.

      Zunächst wird der Immobilienwert an einem künstlichen Stichtag geschätzt, der in den neuen Bundesländern auf den 1. Januar 1935 und in den alten Bundesländern auf den 1. Januar 1964 fällt. Anschließend wird dieser Wert nach der „Grundsteuermesszahl“ auf heutiges Niveau multipliziert, dann noch ein Mal mit dem Hebesatz der Kommune und zuletzt nach dem Kriterium der „Hochwertigkeit“ feinangepasst.

      Unser Tipp: Die Berechnung der Grundsteuer anhand des Einheitswertes wurde vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt. Bis Ende 2019 muss es eine neue Form der Wertermittlung geben. Bis dahin kann es unter Umständen Sinn machen, einen vom Finanzamt viel zu hoch angesetzten Einheitswert mit einem eigenen Verkehrswertgutachten anzufechten.

      Diese Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie

      Was eine Immobilie wert ist, setzt sich aus vielen verschiedenen Faktoren zusammen. Der Verkehrswert einer Immobilie im teuren München ist immer höher als der in einer weniger nachgefragten Region. Nach der Immobilienlage spielt der Standort eine Rolle: Bietet das Haus Bergblick? Oder liegt es an einer lauten Autobahn? Im Folgenden zeigen wir Ihnen, welche Kriterien sonst noch maßgeblich für den Verkehrswert sind:

      • Die Lage: Je stärker die Nachfrage in der Region, desto wertvoller die Immobilie. Eine Rolle spielt auch die Infrastruktur (Schulen, öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten).
      • Unmittelbarer Standort: Faktoren wie eine gute Aussicht oder die Lage im begehrten Stadtviertel erhöhen den Verkehrswert. Laute Lärmkulissen, schlechte Lichtverhältnisse oder hohe Emissionswerte mindern ihn.
      • Haustyp: Einfamilienhaus, Mehrparteienmietshaus, Reihenhaus, Villa, Fachwerkhaus – jedes Haus hat seine eigene Preisklasse.
      • Bauqualität: Eine gute Substanz erhöht den Wert. Ebenso wichtig ist der Sanierungsstand.
      • Beschaffenheit des Hauses: Hier zählen Grundrisse mit der Anzahl und Aufteilung der Zimmer dazu, ebenso Küche, Bad und Bodenbelägen oder das Vorhandensein von Keller, Dachboden oder Aufzug.
      • Besondere Ausstattungen: Balkon, Terrasse, Pool, Kamin, Garten, Carport etc. erhöhen den Wert.
      • Energie-Effizienz: Je weniger Energie das Haus verbraucht, desto mehr spart sein Besitzer. Ein vorhandener Energieausweis erhöht den Verkehrswert.
      • Bei Mietshäusern: Unvermietete Objekte haben in der Regel einen etwas höheren Verkaufswert als vermietete Objekte.

      Die Auflistung macht deutlich, dass es keine einfache Formel zum Verkehrswert-Berechnen gibt. Jede Immobilie ist vielmehr individuell und kann immer nur als Einzelfall oder im Vergleich mit anderen bewertet werden.

      Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?

      Der Verkehrswert beziffert den Wert einer Immobilie am Tag der Wertermittlung. Theoretisch ist ein Verkehrswertgutachten damit also schon am Tag nach seiner Erstellung veraltet. In der Praxis gilt ein Gutachten dennoch als aktuell, wenn sein Ausstellungsdatum nicht länger als 6 Monate zurückliegt. Allerdings sollte sich in der Zeit der Immobilienmarkt nicht komplett umgedreht haben, was den Verkehrswert dann doch verfälscht.

      Unsere Empfehlung: Legen Sie den Termin für ein Verkehrswertgutachten immer so nah an den Termin der Verwendung wie möglich!

      Vergleich.de Tipp

      Ein Verkehrswertgutachten ist teuer. Wenn Sie den Verkehrswert von einem qualifizierten Gutachter ermittelt wissen wollen, das Ergebnis aber nicht vor Gericht brauchen, könnte ein Kurzgutachten eine Alternative sein. Dabei einigen Sie sich mit dem Gutachter über eine Pauschale (ca. 500 €) für ein im Umfang reduziertes Gutachten, zum Beispiel für die Schätzung eines angemessenen Immobilienpreises.

      Wer zahlt beim Hauskauf den Makler?

      Beim Kauf einer Immobilie müssen immer Sie als der Käufer die Maklerprovision ganz oder teilweise bezahlen, selbst wenn Sie den Makler gar nicht bestellt haben. Immerhin gibt es dabei Verhandlungsspielraum.

      Maklerprovision
      Die Alternative zur KfW-Förderung

      Beim Bau oder Kauf eine Immobilie unterstützt Sie der Staat finanziell in Form der Wohnungsbauförderung. Erfahren Sie mehr über die steuerlichen Vergünstigungen, die zinsgünstigen Darlehen und Zuschüsse.

      Wohnungsbauförderung
      Tipps zur Hausbesichtigung

      Worauf muss ich bei einer Hausbesichtigung achten und wie gehe ich vor? Wir erklären Ihnen, welche Fragen Sie stellen sollten und welche Checklisten Sie am besten zum Termin mitnehmen.

      Hausbesichtigung
       

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