Immobilienfinanzierung

Negativzinsen bei der KfW: Infos und Hintergründe

Immer wieder ist von Negativ­zinsen bei der Kredit­anstalt für Wieder­auf­bau (KfW) die Rede. Und ja, es gibt sie wirk­lich. Was hat es damit auf sich, wie kommt es zu KfW-Minus­zin­sen und wie profi­tie­ren Sie als Kredit­neh­mer davon? Hier finden Sie Ant­wor­ten auf Ihre Fra­gen.

KfW-Förderung für Neubauten startet wieder

Seit dem 20.04.2022 können bei der KfW zwar theoretisch wieder Anträge auf Förderung für Neubauten nach dem KfW-Effizienzstandard EH40 gestellt werden. Allerdings war das bereitgestellte Budget in Höhe von 1 Milliarde Euro binnen Stunden ausgeschöpft. Die Neuauflage der Förderung von grünem Bauen ist also aktuell praktisch wieder ausgesetzt.

Eigentlich soll die Förderung am 31.12.2022 enden. Zuvor war die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) der KfW am 24. Januar mit sofortiger Wirkung komplett gestoppt worden. Die Ursache war eine enorme Antragsflut, die zu einer Ausschöpfung der bereitgestellten Fördermittel geführt hat.

Wie die zukünftige Förderung von energie­effizienten Neubauten aussehen wird, ist noch nicht geklärt. Die Ausrichtung der Förder­programme soll ab 2023 neu gestaltet werden, damit die Gelder in Zukunft dort eingesetzt werden, wo CO2-Einsparungen am höchsten sind.

Gibt es bei der KfW Negativzinsen?

Ja, die Kredit­an­stalt für Wieder­auf­bau (KfW) ver­gibt Kre­di­te mit Negativ­zin­sen. Bei der Ein­füh­rung der Negativ­zin­sen ist sie zwei­stufig vor­gegan­gen.

  • Der erste Schritt zum Jahres­be­ginn 2021 betraf das Direkt­ge­schäft mit Kommu­nen, Landes­förder­insti­tuten und Leasing­gesell­schaf­ten.
  • Der zweite Schritt am 1. Juli 2021 war für priva­te Kun­den interes­sant: Die staat­liche Förder­bank KfW lässt die durch­leiten­den Geschäfts­ban­ken von Negativ­zin­sen profi­tie­ren und gibt die Minus­zin­sen, die ihr am Kapital­markt be­rech­net wer­den, an die Ban­ken wei­ter.

Das heißt: Als Kunde bean­tra­gen Sie eine KfW-Förder­ung für die Sanie­rung oder den Bau eines Hau­ses bei einer Bank. Diese gibt den Zins­vor­teil an Sie wei­ter. In wel­chem Um­fang das ge­schieht, bleibt jeder Bank selbst über­las­sen.

Die nega­tiven Zin­sen für die durch­leiten­den Ban­ken werden auch nega­tiver Ban­ken­ein­stand ge­nannt.

Warum vergibt die KfW Kredite mit Negativzinsen?

Die KfW rea­giert damit auf die Zins­ent­wick­lung der vergan­ge­nen Jahre und das güns­tige Zins­um­feld, das durch die Euro­päische Zentral­bank und den nied­rigen EZB-Leit­zins geschaf­fen wurde. Sie finan­ziert ihre Kre­dite am Kapital­markt zu Minus­zin­sen, da sie als staat­liche Bank bei den Rating­agen­turen Best­noten hat. So ver­dient sie mit der Auf­nahme von Kredi­ten prak­tisch Geld, da sie weni­ger zurück­zahlt als sie auf­ge­nom­men hat. Diesen Vor­teil nutzt sie für ihre Förder­kre­dite und gibt die güns­tigen Kondi­tio­nen mit Negativ­zin­sen an die Geschäfts­ban­ken weiter. Dabei hat die KfW beson­ders die Themen Klima­schutz und energie­effi­zientes Bauen im Blick.

Kommen die Negativzinsen der KfW bei mir an?

Ja, in Form von sehr güns­tigen Kredit­zin­sen, die aber nach Prog­no­sen der KfW im posi­ti­ven Be­reich blei­ben wer­den. Sie fin­den also keine Förder­pro­gramme der KfW, bei denen Sie einen Kre­dit mit Minus­zin­sen erhal­ten. Trotz­dem haben Sie einen indi­rek­ten Vor­teil durch die Negativ­zin­sen der KfW. Das geht so: Die durch­leiten­den Ban­ken schla­gen auf den Zins­satz, den die KfW ansetzt, einen gerin­gen Teil auf. Mit dieser Mar­ge finan­zie­ren sie ihren Auf­wand und er­zie­len selbst einen Ge­winn. Weil aber der Zins der KfW seit dem 1. Juli 2021 nega­tiv ist, hat sich der effek­tive Zins­satz ins­ge­samt, den Kredit­nehmer am Ende für einen KfW-Kredit bezah­len, mit dem Start der neuen Bundes­förder­ung für effi­ziente Gebäude ver­ringert.

Wie hoch sind die Zinsen bei der KfW aktuell?

Im Rah­men einer Immo­bilien­finan­zierung sind beson­ders die Pro­gram­me interes­sant, die energie­effi­zien­tes Sanie­ren und Bauen sowie alters­gerech­tes Um­bau­en und die Schaf­fung von Wohn­eigen­tum för­dern. In diesem Be­reich müs­sen Sie mit KfW-Zinsen je nach Kredit­höhe und Lauf­zeit zwischen 2,11 und 2,53 % rech­nen.

Es handelt sich dabei um die Pro­gram­me

  • 124 und 134: Wohneigen­tums­programm
  • 159: Alters­gerecht Um­bauen
  • 261 und 262: Wohn­gebäude Kredit
  • 270: Erneuer­bare Ener­gien „Standard“
Achtung Zinsrabatte

Verbraucher können von Sonder­ange­boten profi­tie­ren, die Ban­ken bei Kunden­aktio­nen für KfW-Kre­dite ein­räu­men. Das geht, weil die Zins­an­ga­ben der KfW nur Höchst­sätze sind. Ver­zich­ten Ban­ken auf einen Teil ihrer Gewinn­span­ne, können sie den Förder­kre­dit zu besse­ren Zin­sen ver­ge­ben.

Gibt es irgendwann negative KfW-Zinsen für Kunden?

Das ist von Seiten der KfW nicht geplant, wird aber auch nicht aus­geschlos­sen. Auf der Web­site der Förder­bank steht dazu:

„Aktu­ell will die KfW keine nega­tiven Zinsen für Kre­dite ein­füh­ren und hält das auch nicht für not­wen­dig. Sollte sich durch ein wei­te­res Ab­sin­ken des Zins­niveaus die Not­wendig­keit er­ge­ben – und das kann man für die nächs­ten Jahre nicht ein­fach von der Hand wei­sen – wird sich die KfW mit den zu­stän­digen Minis­terien sowie den Finan­zierungs­part­nern abstim­men.“

Tilgungszuschüsse können zu Negativ­zinsen bei der KfW führen

In bestimm­ten Konstel­latio­nen erhal­ten Sie schon län­ger einen KfW-Kre­dit mit einem nega­tiven Effek­tiv­zins. Es han­delt sich dabei aber um keine „echten“ Negativ­zin­sen, die für einen Kredit aus­gewie­sen wer­den. Sie kommen nur bei eini­gen Förder­pro­gram­men in Kombi­nation mit staat­lichen Zu­schüs­sen zu­stan­de, die Sie nicht zurück­zah­len müs­sen.

Diese Zu­schüs­se sind höher als die Kredit­kos­ten, die Sie für den Kre­dit zah­len. Das bedeu­tet, dass Sie weni­ger zurück­zah­len als Sie bekom­men haben. Im End­effekt zah­len Sie also nega­tive Zin­sen für die KfW-Förder­ung.

Einen hohen Zu­schuss erhal­ten Sie z. B. im KfW-Pro­gramm 261, 262 „Wohn­ge­bäude Kre­dit“. Neh­men Sie einen KfW-Kre­dit für den Bau oder den Kauf eines beson­ders energie­effi­zien­ten Hau­ses auf, können Sie bei einem maxi­ma­len Kredit­be­trag von 150.000 € einen Zu­schuss bis zu 75.000 € erhal­ten. Da Sie die­sen Zu­schuss nicht zurück­zah­len müs­sen, wird er Ihnen prak­tisch ge­schenkt und redu­ziert Ihren Kredit­be­trag um diese Summe und damit den zu zahlen­den Zins.

Folgen­des Bei­spiel kann das ver­deut­lichen.

Beispiel für „unechte“ KfW-Negativzinsen

Sie sanie­ren ein beste­hen­des Ein­familien­haus zu einem Effi­zienz­haus, das dem sehr hohen KfW-Stand­ard 55 ent­spricht. Dafür neh­men Sie einen KfW-Kredit aus dem Pro­gramm 261 über 120.000 € für die Sanierungs­maß­nahmen und zu­sätz­lich einen Kredit über 2.500 € für die Bau­beglei­tung durch einen Energie­effi­zienz-Exper­ten auf.

Bei einem effek­tiven Jahres­zins von 0,84 % kommen im Laufe der ca. 20-jährigen Lauf­zeit Zins­kos­ten von etwa 10.000 € auf Sie zu.

Die KfW gewährt Ihnen zusätz­lich einen Tilgungs­zu­schuss in Höhe von 61.250 €, den Sie nicht zurück­zah­len müs­sen. Da der Zu­schuss deut­lich hö­her ist als Ihre Zins­kos­ten, ent­spricht das rech­ne­risch einem Negativ­zins.

Negativzinsen beim KfW-Programm 261

MaßnahmeSanierung zum Effizienzhaus 55, EE-Klasse, mit indi­vidu­ellen Sanierungs­plan SFP
Kredit

120.000 € für Baumaßnahmen

+ 2.500 € für Baubegleitung durch Experten

Effektiver Jahreszins0,84 %
Monatsrate581,31 €
Konditionen20 Jahre Lauf­zeit, 1 tilgungs­freies Jahr, Zins­bindung 10 Jahre
Zinskostenca. 10.000 €
Tilgungszuschuss61.250 €

 

Quelle: KfW-Vorteilsrechner, Vergleich.de, Stand: Oktober 2021

Bitte berück­sich­tigen Sie, dass es sich hier um eine Bei­spiel­rech­nung han­delt. Än­dern sich die Eck­punkte des Dar­lehens wie die Lauf­zeit, die Dauer der Zins­bin­dung oder die Höhe des staat­lichen Zu­schus­ses, dann erge­ben sich ande­re Werte beim Effektiv­zins.

Was bedeutet Tilgungszuschuss der KfW?

Tilgungs­zu­schüsse redu­zie­ren den zurück­zu­zah­len­den Be­trag. Doch was sind diese Til­gungs­zu­schüs­sen genau? Die KfW unter­stützt Maß­nah­men zum Bau und Kauf sowie zur Sanie­rung von Immo­bi­lien nicht nur mit zins­güns­tigen Kredi­ten. Zu­sätz­lich gewährt sie auch Tilgungs­zu­schüsse. Diese werden nicht aus­ge­zahlt, son­dern sie redu­zieren als Gut­schrift die Dar­lehens­summe, so kön­nen Dar­lehen schnel­ler zurück­ge­zahlt wer­den.

Je energie­effizien­ter ein Vor­ha­ben ist, desto höher fällt der Tilgungs­zu­schuss aus. Er liegt maximal bei 50 % der Kredit­sum­me und ist an ein Förder­pro­gramm der KfW gebun­den. Einen Tilgungs­zu­schuss kön­nen Sie bei Ihrer kredit­ge­ben­den Bank bean­tra­gen, über die Sie auch das KfW-Dar­le­hen abwickeln.

KfW-Programme kombinieren

Planen Sie z. B. Ihr Haus barriere­frei umzu­bau­en, dann kann es sich loh­nen, gleich­zei­tig Energie­spar­maßnah­men durch­zu­füh­ren oder eine Photo­voltaik­an­lage zu errich­ten. Auf diesem Weg be­steht die Mög­lich­keit, zwei Förder­pro­duk­te der KfW zu er­hal­ten.

Zinsentwicklung bei KfW-Krediten der letzten Jahre

In den vergan­ge­nen Jah­ren kam es zu star­ken Schwan­kun­gen der Zin­sen, die die KfW in ihren Pro­gram­men End­kun­den ange­bo­ten hat. Allein im Zeit­raum der vergan­ge­nen 5 Jahre haben sich die Zin­sen teil­weise verdop­pelt und dann wieder hal­biert. Fol­gen­de Tabelle gibt einen Über­blick über die Zins­ent­wick­lung der KfW-Zin­sen der letz­ten Jahre.

Die An­ga­ben be­zie­hen sich auf das KfW-Pro­gramm 153 „Energie­effi­zient Bauen“, das seit Juli 2021 nicht mehr bean­tragt wer­den kann, da es von der neuen Bundes­förder­ung für effi­zien­te Gebäu­de (BEG) ab­ge­löst wur­de. Als Bei­spiel für die Zins­ent­wick­lung wurde ein KfW-Förder­kre­dit in Höhe von 120.000 € heran­ge­zo­gen, um ein neues Gebäu­de der Effi­zienz­klas­sen 55, 40 oder 40 Plus zu bauen.

Zinsentwicklung im KfW-Programm 153 für Effizienzhäuser der Klassen 55, 40 und 40 Plus
 10 Jahre Laufzeit20 Jahre Laufzeit30 Jahre Laufzeit
19.03.20150,75 %0,75 %0,75 %
01.04.20160,75 %

0,75 %

0,75 %
03.02.20171,20 %1,45 %1,50 %
22.02.20181,65 %1,95 %2,00 %
15.03.20190,75 %0,90 %0,90 %
17.04.20200,75 %0,95 %0,95 %
01.04.20210,75 %0,75 %0,75 %

 

Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Vergleich.de, Stand: Oktober 2021

Die Kredit­anstalt für Wieder­auf­bau passt mehr­mals jähr­lich ihre Zin­sen dem aktu­ellen Markt­ge­schehen und den wirt­schaft­lichen Gegeben­hei­ten an.

KfW-Minuszinsen waren schon länger angekündigt

Die Ver­gabe von Kre­diten mit Minus­zin­sen war von der KfW schon seit eini­gen Jah­ren ge­plant. Die Ein­führung der KfW-Negativ­zin­sen hatte sich aber aus zwei Grün­den mehr­mals ver­scho­ben.

  • Zum einen muss­ten erst die techni­schen Voraus­setz­ungen geschaf­fen werden und die IT-Systeme der KfW und der betei­lig­ten Ban­ken, Volks­ban­ken und Spar­kas­sen ange­passt wer­den.
  • Zum anderen kam mit der Corona-Pande­mie 2020 ein neuer Arbeits­schwer­punkt für die KfW hinzu. Sie musste sich auf die Ver­gabe staat­licher Liquidi­täts­hil­fen konzen­trie­ren, was im hohen Maß interne Ressour­cen gebun­den hat.
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