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Immobilienfinanzierung

Prolongation oder Umschuldung – welche Anschlussfinanzierung ist günstiger?

Bei der Prolongation handelt es sich um die Verlängerung der auslaufenden Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung beim bisherigen Darlehensgeber. Ob das Prolongationsangebot Ihrer Hausbank oder die Umschuldung zu einer neuen Bank die richtige Wahl ist, erfahren Sie bei Vergleich.de.

Prolongation oder Umschuldung – was ist günstiger?

Was ist eine Prolongation?

Bei Abschluss Ihrer Baufinanzierung legen Sie gemeinsam mit Ihrer Bank eine Zinsbindung fest, die in der Regel zwischen 10 oder 15 Jahren beträgt. Endet die Zinsbindung, ist in den meisten Fällen noch eine Restschuld offen. Können Sie die Restschuld nicht aus eigenen finanziellen Mitteln begleichen, muss die noch ausstehende Kreditsumme durch eine Anschlussfinanzierung bedient werden. Schließen Sie den Anschlusskredit bei Ihrer Hausbank ab, spricht man von einer Prolongation. Es ist die Fortführung der bestehenden Finanzierung zu neuen Zinskonditionen und mit einer neuen Laufzeit. Die restlichen Vertragskonditionen bleiben in der Regel bestehen.

Wie läuft eine Prolongation genau ab?

Spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung teilt Ihnen Ihre Hausbank mit, ob sie Ihnen ein Angebot für eine Weiterfinanzierung Ihrer Immobilie macht. Ihre Bank kann eine Prolongation nämlich auch ablehnen, denn sie ist rechtlich nicht zu einer Weiterfinanzierung verpflichtet. Eine Ablehnung durch die eigene Hausbank bildet jedoch eher die Ausnahme. Ein solcher Ausnahmefall kann beispielsweise eintreten, wenn sich Ihre Bonität im Laufe der ersten Zinsbindung so verschlechtert hat, dass Ihrer Bank das Ausfallrisiko zu groß ist. Unterbreitet Ihnen die Bank ein Prolongationsangebot, unterscheidet sich dieses vom bisherigen Darlehensvertrag zumeist nur durch einen neuen an den aktuellen Marktzins angepassten Zinssatz und eine neue Laufzeit. Die anderen Vertragselemente, wie die Möglichkeit zur Sondertilgung, bleiben meist unverändert. Sind Sie nach sorgfältiger Prüfung mit den Bedingungen einverstanden und unterzeichnen die neue Zinsvereinbarung, läuft Ihr Baukredit einfach zu den neuen Konditionen weiter.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Prolongation?

Endet die Zinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung in weniger als 12 Monaten, können Sie den Antrag auf eine Prolongation bei Ihrer Bank stellen und ein faires Angebot aushandeln. Ein frühzeitiger Abschluss kann sich vor allem lohnen, wenn Sie in den kommenden Monaten mit einem Anstieg der Bauzinsen rechnen. So sichern Sie sich mit der Prolongation rechtzeitig einen günstigen Zinssatz für die nächste Zinsbindung. Endet Ihre Zinsbindung in weniger als 60 Monaten, können Sie sich ein günstiges Zinsniveau mithilfe eines Forward Darlehens für die spätere Anschlussfinanzierung reservieren. Alternativ können Sie sich die günstigen Zinsen auch über einen Bausparvertrag sichern. Spekulieren Sie hingegen auf weiter sinkende Zinsen, sollten Sie spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung bei Ihrer Hausbank ein Prolongationsangebot anfordern. So bleibt Ihnen noch genug Zeit, um Angebote miteinander zu vergleichen und die für Sie beste Finanzentscheidung zu treffen.

Warum entscheiden sich Kreditnehmer für eine Prolongation?

Für Immobilienbesitzer ist die Prolongation die bequemste Form der Anschlussfinanzierung, denn Sie kann ohne großen zeitlichen Aufwand mit nur einer Unterschrift erledigt werden. Außerdem kennen Darlehensnehmer ihren Bankberater durch die zurückliegende Zinsbindung bereits gut und sind mit den Abläufen der Bank vertraut. Das schafft Vertrauen und Sicherheit. Ein weiterer Vorteil: Banken führen bei einer Prolongation in der Regel keine erneue Bonitätsprüfung durch und auch alle wichtigen Unterlagen zur Immobilie liegen der Bank bereits durch die Erstfinanzierung vor.

Die Vorteile einer Prolongation

  • Sie behalten Ihren Bankberater und sind mit den Abläufen der Bank vertraut
  • Sie verlängern Ihren Baukredit schnell und unkompliziert
  • Sie müssen sich nicht einer erneuten Bonitätsprüfung unterziehen
  • Es müssen keine Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden
  • Es fallen keine Wechselkosten an
  • Sie haben bei einer Prolongation in der Regel die Möglichkeit, gebührenfreie Sondertilgungen vorzunehmen
Warum das Angebot der Hausbank nicht immer das günstigste ist

Viele Kreditnehmer neigen dazu, vorschnell bei Ihrer Hausbank, für eine weitere Sollzinsbindung, zu unterschreiben. Und das, obwohl ein Bankwechsel angesichts der oftmals günstigeren Zinskonditionen anderer Institute ein erhebliches Sparpotenzial birgt. Trotzdem ist bei vielen Kreditnehmern die Bereitschaft gering, Angebote zu vergleichen und zu einem anderen Kreditinstitut zu wechseln. Auch Hausbanken wissen das und so enthält das Prolongationsangebot meist nicht die am Markt günstigsten Zinskonditionen. Außerdem sehen sich viele Banken bei Bestandskunden oftmals nicht im direkten Wettbewerb mit anderen Banken.

Sie sollten deshalb vor Abschluss einer Prolongation immer zuerst prüfen, ob eine Umschuldung die günstigere Alternative ist. Ein weiterer Nachteil bei einer Prolongation ist, dass die allgemeinen Vertragskonditionen wie Sonderzahlungen meist unverändert bleiben. Bei einer Umschuldung können Sie hingegen komplett neue Vertragskonditionen aushandeln, die bestmöglich auf Ihre aktuelle Finanzsituation ausgerichtet sind. Die tagesaktuellen Bauzinsen finden Sie in unserem Baugeld Vergleich.

Die Nachteile einer Prolongation

  • Andere Banken haben oft bessere Konditionen als die Hausbank
  • Als Bestandskunde erhalten Sie nicht immer die besseren Konditionen
  • Bei der Prolongation sind nur wenig Konditionsänderungen möglich
  • Weniger Flexibilität in den Vertragsverhandlungen
Warum lohnt es sich, mit der Hausbank zu verhandeln?

Unterbreitet Ihnen Ihre Hausbank ein Zinsangebot für eine Prolongation, sollte Ihnen das Angebot lediglich als Verhandlungsgrundlage dienen, um einen günstigeren Zins auszuhandeln. Denn nicht nur für Sie hat eine Fortführung der Finanzierung bei Ihrer Hausbank Vorteile. Auch Ihre Bank profitiert davon, wenn Sie als Bestandskunde den Kreditvertrag verlängern. Der Grund: Als langjähriger Kunde haben Sie bereits bewiesen, dass Sie Ihre monatlichen Raten regelmäßig zahlen. Das Ausfallrisiko ist für die Bank bei Ihnen deshalb um einiges geringer als bei Neukunden. Außerdem besteht bei einer Prolongation für Ihre Bank nur ein geringer Verwaltungsaufwand. Kurz gesagt: Sie haben eine gute Verhandlungsposition. Seien Sie sich dessen bewusst, wenn Sie in die Verhandlung gehen. Können Sie dann noch günstigere Kreditangebote von anderen Anbietern vorlegen, kann sich die Verhandlung für Sie durch das Aushandeln eines günstigeren Zinses durchaus bezahlt machen.

Umschuldung: Die günstigere Alternativen zur Prolongation?

Die Alternative zur Prolongation ist die Umschuldung. Bei einer Umschuldung verzichten Sie auf eine Anschlussfinanzierung bei Ihrem Darlehensgeber und schließen einen Anschlusskredit bei einer neuen Bank ab. Der neue Kreditgeber löst im Anschluss die noch ausstehende Restschuld bei Ihrer Hausbank ab. Ihre Immobilie wird dann zu den neu verhandelten Konditionen weiterfinanziert. Bei einer Umschuldung kommt es also zu einem Wechsel des Kreditgebers. Dabei werden im Gegensatz zur Prolongation neben dem Zinssatz weitere Konditionsänderungen vereinbart und ein neuer Vertrag geschlossen.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Um auszuloten, ob sich eine Umschuldung für Sie lohnt, empfehlen wir vor Abschluss einer Anschlussfinanzierung einen Baugeld Vergleich zu nutzen. Der Grund: Der Markt für Baufinanzierungen ist groß und die Zinsangebote unterscheiden sich teilweise stark voneinander. Bietet der Baugeld Vergleich Zinskonditionen, die Ihre Hausbank Ihnen nicht bieten kann, können Sie Ihre Baufinanzierung umschulden. Beachten Sie, dass bei einer Umschuldung Bearbeitungskosten für Notar und das Grundbuchamt anfallen. Die Kosten halten sich jedoch in Grenzen und betragen meist nicht mehr als einige Hundert Euro. Teuer wird es, wenn Sie während der laufenden Zinsbindung umschulden möchten, denn dann darf Ihre Bank für entgangene Zinseinnahmen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Berechnen Sie vor einer Umschuldung deshalb immer die anfallen Kosten und stellen diese der Zinsersparnis gegenüber. Fakt ist jedoch: Mit einer Umschuldung können Sie oft mehrere Tausend Euro gegenüber einer Prolongation sparen.

Ob sich eine Prolongation oder doch eher eine Umschuldung lohnt, hängt maßgeblich von der verbleibenden Restschuld zum Ende der Zinsbindung ab. Als Faustformel gilt: Je höher die noch ausstehende Restschuld, desto eher lohnt sich die Umschuldung des Darlehens zu günstigeren Konditionen.

Prolongation oder Umschuldung? Auf die Zinskosten kommt es an!

Schon kleine Zinsunterschiede können, je nach Höhe der Restschuld und auf Jahre hochgerechnet, zu hohen Ersparnissen bei den Zinskosten führen. Eine Beispielrechnung mit unterschiedlichen Restschuldbeträgen macht deutlich, wie hoch die Zinsersparnis bei einer Umschuldung sein kann.

Folgende Annahme: Ihre Zinsbindung ist abgelaufen und Sie haben zwei Angebote für eine Anschlussfinanzierung vorliegen. Das erste Angebot ist von Ihrer Hausbank. Sie bietet Ihnen eine Prolongation zu 2,2 % bei einer Laufzeit von 10 Jahren an. Das zweite Angebot stammt von einer neuen Bank. Sie würde Ihre Baufinanzierung bei gleicher Laufzeit zu 1,9 % ablösen. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Zinsersparnis je nach Höhe der Restschuld verändert. Bei den Berechnungen haben wir die monatliche Rate immer gleich hoch angesetzt. Den durch die Umschuldung erreichten Zinsvorteil haben wir also gleich wieder in eine höhere Tilgung investiert:

RestschuldhöheZinskosten Prolongation 2,2 %Zinskosten Umschuldung 1,9 %Zinsersparnis (10 Jahre)
200.000 €36.957 €31.376 €5.581 €
150.000 €27.717 €23.532 €4.185 €
100.000 €18.478 €15.688 €2.790 €
50.000 €9.239 €7.844 €1.395 €

Das Rechenbeispiel zeigt, dass sich bei einer hohen Restschuldsumme schon ein Zinsunterschied von 0,3 % maßgeblich auf die Zinsersparnis auswirkt. Bei einer Kreditsumme von 200.000 € sparen Sie in 10 Jahren 5.581 €. Bei einem Restschuldbetrag von 50.000 € sind es dagegen nur noch 1.395 €. Von der jeweiligen Ersparnis müssen Sie noch die Wechselgebühren für Notar und Grundbuchamt abziehen. Sie betragen in der Regel 0,3 % der Darlehenssumme. Bei 50.000 € wären das also 150 €. Damit würden Sie also noch 1.245 € sparen. Ob sich eine Prolongation oder Umschuldung lohnt, hängt also maßgeblich von der noch verbleibenden Restschuld ab. Wie hoch die Zinsersparnis bei Ihrer Restschuld ist, ermitteln Sie mit unserem Darlehensrechner.

Wann sollte ich das Prolongationsangebot meiner Bank annehmen?

Nicht immer macht eine Umschuldung der Baufinanzierung Sinn. Liegt das Zinsangebot Ihrer Hausbank auf dem allgemeinen Marktniveau, spricht nichts gegen eine Prolongation. Denn bei gleichem Zinsniveau gibt die unkomplizierte Abwicklung der Prolongation den entscheidenden Ausschlag. Ist das Prolongationsangebot hingegen wesentlich teurer, sollten Sie die Umschuldung in Angriff nehmen.

Was passiert, wenn ich am Ende der Zinsbindung keine Anschlussfinanzierung habe?

Haben Sie bis zum Ablauf Ihrer Zinsbindung mit Ihrer Hausbank keine Prolongation vereinbart und auch keine Umschuldung mit einer anderen Bank abgeschlossen, kann Ihre Hausbank den Kreditvertrag kündigen und die noch offene Restschuld zurückfordern. Ohne einen neuen Kreditgeber oder eigene Mittel können Sie die Restschuld jedoch nicht begleichen. In diesem Fall bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, zu den von der Hausbank vorgeschlagenen Konditionen eine Anschlussfinanzierung abzuschließen. Wir empfehlen deshalb: Warten Sie nicht bis zum Ende der Zinsbindung, sondern holen Sie rechtzeitig Angebote von anderen Banken ein. So sind Sie optimal auf die Vertragsverhandlungen vorbereitet und können rechtzeitig umschulden.

Kann ich eine Prolongation auch kündigen?

Bei einer Prolongation handelt es sich um eine sogenannte „unechte Abschnittsfinanzierung“. Das heißt: Die Bank hat Ihnen bereits bei Abschluss des Kreditvertrages ein umfassendes Kapitalnutzungsrecht eingeräumt, nur die Zinsvereinbarung wurde für einen bestimmten Zeitabschnitt vereinbart. Bei der Prolongation wird nun lediglich die Zinsvereinbarung verlängert, es gilt aber weiterhin der Ursprungsvertrag. Deshalb steht dem Kreditnehmer nach § 495 Abs. 1 und § 355 BGB auch kein Widerrufsrecht zu. Wenn also lediglich neue Konditionen vereinbart und die Konditionenanpassung entsprechend dem ursprünglich geschlossenen Darlehensvertrag vollzogen wurden, kann die Prolongation auch nicht gekündigt werden.

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit

Generell haben Sie bei einer Immobilienfinanzierung aber immer nach 10 Jahren Zinsbindung mit einer 6-monatigen Frist ein Sonderkündigungsrecht, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern kann. Haben Sie sich mit Ihrer Bank auf eine Prolongation geeinigt, beginnt die 10-Jahresfrist mit dem Tag der Unterschrift. Schließen Sie also 2017 eine Prolongation mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ab, können Sie 2027 den Kredit ohne weitere Kosten kündigen. Bei einer vorzeitigen Prolongation mithilfe eines Forward Darlehens können Sie laut einem Gerichtsurteil des Landgerichts Bochum vom 14. September 2015 (Aktenzeichen I-1 O 68/15) sogar wesentlich früher kündigen. Der Grund: Die Vorlaufzeit kann auf die 10-jährige Frist angerechnet werden, wenn das Forward Darlehen bei der alten Bank abgeschlossen wurde. Das heißt: Sichern Sie sich mit einem Forward Darlehen 3 Jahre vor Ende der Zinsbindung ein günstiges Zinsniveau, haben Sie bereits 7 Jahre nach Wirksamwerden der Konditionsänderung das Recht auf Sonderkündigung.

Kann ich auch für mein KfW-Darlehen eine Prolongation abschließen?

Bei Abschluss eines KfW-Darlehens ist die Laufzeit des Kredits klar definiert. Endet der Kreditvertrag und besteht zu diesem Zeitpunkt noch eine Restschuld, muss diese über einen herkömmlichen Kredit und zu den marktüblichen Zinsen weiter bedient werden. Ein KfW-Darlehen lässt sich also nicht über eine Prolongation verlängern.

Schritt für Schritt zur Anschlussfinanzierung

  1. Beobachten Sie regelmäßig den Zinsmarkt: Auch während der Zinsbindung kann es sich lohnen, immer mal wieder einen Blick auf die Zinsentwicklung zu werfen. Mit einem Forward Darlehen können Sie sich bereits im Voraus einen günstigen Zins für Ihre Prolongation oder Umschuldung sichern.
  2. Gehen Sie frühestens 12 Monate vor Zinsbindungsende aktiv auf Ihre Bank zu: Sind die Zinsen zu diesem Zeitpunkt günstig und erwarten Sie in den kommenden Monaten einen Zinsanstieg, sollten Sie sich um eine Prolongation bemühen. Machen Sie zuerst einen Vergleich für aktuelle Baukredite. Im Anschluss gehen Sie mit den günstigsten Angeboten aktiv auf Ihren Bankberater zu, um eine Prolongation auszuhandeln.
  3. Prüfen Sie spätestens 3 Monate vor Zinsbindungsende das Angebot Ihrer Bank: Haben Sie bis zu diesem Zeitpunkt noch kein Angebot bei Ihrer Bank angefordert, wird Sie Ihnen spätestens jetzt ihre Prolongationskonditionen unterbreiten.
  4. Treffen Sie eine Entscheidung: Prüfen Sie das Angebot Ihrer Bank und vergleichen Sie diese mit anderen günstigen Baukrediten am Markt. Haben Sie eine Entscheidung getroffen, unterschreiben Sie entweder bei Ihrer Hausbank oder schulden zu einer günstigeren Bank um.
  5. Die Anschlussfinanzierung ist abgeschlossen: Ihre Baufinanzierung läuft nun zu den von Ihnen ausgehandelten Konditionen für den Zeitraum der vereinbarten Zinsbindung weiter.
Vergleich.de Tipp

Im Gegensatz zur Prolongation wird bei einer Umschuldung eine neue Objektbewertung durchgeführt. Dies wirkt sich positiv auf Ihre Zinsen aus, da sich das Verhältnis von Darlehen und dem Wert Ihrer Immobilie mittlerweile zu Ihren Gunsten verändert hat. Sprich: der Beleihungsauslauf ist gesunken. Ihre Bank kann Ihnen dadurch günstigere Zinsen anbieten.

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