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Immobilienfinanzierung

Leitzins: Welchen Einfluss hat der EZB-Leitzins auf die Baufinanzierung?

Seit März 2016 hält die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins bei 0,0 %. Das sorgt für niedrige Bauzinsen, Sparer haben das Nachsehen. Lesen Sie hier, wie der Leitzins aktuell Ihre Baufinanzierung beeinflusst und welche Entwicklungen wir für 2018 erwarten.

Was ist der Leitzins?

Mit dem Leitzins bestimmt die EZB, zu welchen Konditionen Banken sich Geld bei ihr leihen können. Je niedriger der Leitzins, desto günstiger erhalten Banken Kredit bei der EZB. Diesen Vorteil geben Banken zwar in Form günstiger Kreditzinsen an ihre Kunden weiter, bieten dafür aber kaum Zinsen für Geldanlagen. Sparer ärgern sich schon länger über die Geldpolitik der EZB, aber das Vorgehen der Notenbank hat Berechtigung: Es stützt die derzeit schwächelnde Wirtschaft der EU. Zu den Hauptaufgaben der EZB gehört es, die Stabilität des Euro zu gewährleisten und die wirtschaftliche Lage der EU-Länder zu überwachen.

Ein wichtiger Indikator für den Zustand der Wirtschaft ist die Inflationsrate. Sie gilt als ideal, wenn sie nahezu bei 2 % liegt. Aktuell ist die Inflationsrate in der Eurozone mit 1,4 % (Stand: Dezember 2017) noch zu niedrig. Durch den aktuell niedrigen Leitzins hilft die EZB der Wirtschaft auf die Sprünge: Mit günstigen Krediten erhöht sie die im Umlauf befindliche Geldmenge und regt zu Investitionen an. Der Erfolg ihrer Maßnahmen zeichnet sich dann in einer steigenden Inflationsrate ab.

Warum hebt oder senkt die EZB den Leitzins?

Die EZB hat die ideale Inflationsrate permanent im Blick und ist darauf bedacht, die Wirtschaft durch eigene Maßnahmen, wie die Erhöhung oder Absenkung des Leitzinses, im Gleichgewicht zu halten. Ein wahrer Balanceakt, der viel Fingerspitzengefühl erfordert.

Leitzinserhöhungen in wirtschaftlich guten Zeiten

Floriert die Wirtschaft, tendiert die EZB zu einem höheren Leitzinssatz und entzieht dem Wirtschaftskreislauf Geld, um zum Sparen für schlechtere Zeiten zu animieren. Banken müssen dann selbst höhere Zinsen an die EZB zahlen und verlangen als Folge höhere Kreditzinsen von ihren Kunden. Gleichzeitig benötigen die Banken aber andere – nämlich günstigere - Geldquellen, um ihr Tagesgeschäft zu bestreiten, das Weiterverleihen von Geld. Die Lösung: Sie bieten höhere Zinsen auf Geldanlagen, was viele Sparer anlockt. Die Anleger tragen vermehrt ihr Geld zur Bank, weil sie eine gute Rendite bekommen. Dieses Geld verleiht die Bank weiter. An der Differenz zwischen den Einlagenzinsen, die sie Kunden zahlen muss, und den Kreditzinsen, die sie einnimmt, verdient die Bank.

Gut laufende Wirtschaft = höhere Leitzinsen = höhere Kreditzinsen und höhere Geldanlagezinsen

Leitzinssenkungen in wirtschaftlich schlechten Zeiten

Verteuern sich Konsumgüter zu stark, wird das Geld zu wertvoll. Investitionen nehmen ab, die Deflationsgefahr steigt. Dies spiegelt sich in einer zu niedrigen Inflationsrate wider, was von 2013 bis heute in der EU zu beobachten ist. Die EZB musste gegensteuern, den Leitzins absenken und Geld in den Wirtschaftskreislauf pumpen. Die Medien bescheinigen ihr deshalb stets eine „expansive Geldpolitik“, also eine Geldpolitik, die auf Expansion bedacht ist. Mit einem niedrigen Leitzins möchte die EZB wieder zu Investitionen animieren. Banken leihen sich günstig Geld bei der EZB und bieten Kunden daraufhin niedrig verzinste Kredite. Im Gegenzug haben sie es nicht mehr nötig, Geldmittel über Geldanlagen einzunehmen. Sie senken also die Zinsen für Geldanlagen. Mit dieser Situation sehen sich Verbraucher zurzeit konfrontiert: Kredite und Baufinanzierungen aufzunehmen ist attraktiv, sparen hingegen unrentabel.

Schwächelnde Wirtschaft = niedrigere Leitzinsen = niedrigere Kreditzinsen und niedrigere Geldanlagezinsen 

EZB-Leitzins Prognose für 2018

Die Inflationsrate in der Eurozone hinkt der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung hinterher und ist nach wie vor ein gutes Stück von der angepeilten 2 %-Marke entfernt. Sie ist weiterhin zu niedrig, um den Leitzins zu erhöhen. Dennoch muss die EZB auf die Erholung der gesamtwirtschaftlichen Lage innerhalb der EU reagieren, die Forderungen nach einem Ausstieg aus der expansiven Geldpolitik werden lauter. Der Leitzins ist nicht ihr einziges Mittel zur Regulierung. Seit März 2015 läuft ein billionenschweres Anleihekaufprogramm. Durch den Zukauf von Staatsanleihen greift die EZB wirtschaftlich schwächeren EU-Staaten mit günstigen Krediten unter die Arme. Bei ihrer Sitzung im Oktober 2017 hatte die EZB allerdings angekündigt, die Zukäufe ab Januar 2018 von aktuell monatlich 60 Milliarden € auf monatlich 30 Milliarden € zu drosseln. Experten deuten die Drosselung als ersten, vorsichtigen Schritt in Richtung Ausstieg aus der expansiven Geldpolitik. Hingegen gilt eine Leitzinserhöhung vor Anfang 2019 als unwahrscheinlich. Sie wäre für wirtschaftlich schwächere EU-Staaten wie Griechenland noch eine zu große Belastung.

Wie sich die EZB-Zinsen 2018 auf Baudarlehen auswirken

Die Drosselung des Anleihekaufprogramms wird steigende Zinsen nach sich ziehen, auch im Bereich der Baufinanzierung. Experten sind sich einig: Die Bauzinsen werden 2018 insgesamt leicht anziehen. Für Immobilienkäufer gilt es, die geplante Anschaffung zügig in Angriff zu nehmen, sich von der Prognose aber auch nicht unter Druck setzen zu lassen. Trotz des zu erwartenden Anstiegs bleiben die Zinsen auf einem insgesamt sehr niedrigen Niveau. Da in 2017 keine Leitzinserhöhung vorgenommen wurde, haben sich die Bauzinsen in diesem Jahr kaum verändert. Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung bewegten sich konstant zwischen 1,0 und 1,2 %.

So verteuert sich die Baufinanzierung, wenn die Bauzinsen wieder steigen

In Zeiten steigender Zinsen erhöhen sich die Bauzinsen in der Regel um etwa 0,5 Prozentpunkte pro Jahr. Für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung hieße das, sie könnten Ende 2018 bei etwa 1,5 bis 1,7 % stehen. An dieser Stelle wollen wir mit einer Beispielrechnung kurz aufzeigen, welchen finanziellen Unterschied ein solcher Anstieg von 0,5 Prozentpunkten machen kann. Als Berechnungsgrundlage nutzen wir eine Finanzierung für ein Objekt mit einem Kaufpreis von 300.000 €, einer Darlehenshöhe von 150.000 €, einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 %.

 1,0 % p.a.1,5 % p.a.
Monatliche Rate375 €437 €
Restschuld nach 10 Jahren118.462 €117.654 €
Geleistete Tilgung nach 10 Jahren31.537 €32.345 €
Geleistete Zinsen nach 10 Jahren13.462 €20.154 €

Folgende Ergebnisse werden deutlich: Durch einen um 0,5 Prozentpunkte höheren Sollzins steigt die monatliche Rate um 62 €, die geleistete Tilgung um 808 €. Der höhere Sollzins schlägt sich aber vor allem auf die gesamten Zinskosten nieder: Mit einem Zinssatz von 1,0 % zahlen Immobilienkäufer im Laufe der zehnjährigen Zinsbindung insgesamt 6.692 € weniger Zinsen. Hinter einem auf den ersten Blick geringen Unterschied beim Zinssatz verbirgt sich also ein hohes Sparpotenzial. Das bringt uns zu dem Rat, mit einem geplanten Immobilienkauf nicht mehr allzu lange zu warten.

Welchen Einfluss hat der Leitzins auf die Bauzinsen?

Für Baufinanzierungen leihen Banken sich ihre Geldmittel in der Regel nicht direkt bei der EZB. In diesem Bereich bestreiten sie die Refinanzierung über Pfandbriefe. Deshalb hat der Leitzinssatz normalerweise nur indirekte Auswirkungen auf die Baufinanzierungszinsen. Er gibt aber das generelle Zinsniveau vor, was sich auch auf Baudarlehen niederschlägt. Genau genommen entwickeln sich die Bauzinsen in der Regel sogar schneller als der Leitzins: Da die EZB ihre Maßnahmen schon im Vorfeld anzukündigen pflegt, reagieren die Märkte bereits. Sie nehmen eine gewisse Erwartungshaltung an und preisen die angekündigte Leitzinsänderung ein. Die Bauzinsen beginnen also, sich in die entsprechende Richtung zu entwickeln, lange bevor die Leitzinsänderung getätigt wird.

Auch das Anleihekaufprogramm der EZB beeinflusst die Höhe der Bauzinsen

Das Anleihekaufprogramm hat direktere Auswirkungen auf die Bauzinsen als der Leitzins: Sobald die EZB das Kaufprogramm wie angekündigt drosselt, sinkt die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen. Um wieder Anleger anzuziehen, steigen die Zinsen der Staatsanleihen. Die Zinsen der Pfandbriefe orientieren sich daran und reagieren ebenfalls mit sinkenden Zinsen, was die Bauzinsen mit herabzieht.

Tipp: Planen Sie Ihre Anschlussfinanzierung frühzeitig und sichern Sie sich die Zinsen über einen möglichst langen Zeitraum. 

Vor dem Hintergrund leicht steigender Zinsen in 2018 raten wir Immobilienkäufern, die aktuell niedrigen Zinsen der Anbieter genau zu vergleichen und auf eine möglichst lange Zinsbindung zu setzen. Immobilienbesitzer können den heutigen Zinsvorteil durch eine frühzeitig geplante Anschlussfinanzierung in die Zukunft retten.

Die Entwicklung der Ratenkreditzinsen in 2018

Auch für Ratenkreditkunden ist die Leitzinsentwicklung von Bedeutung: Da erst 2019 mit einer Erhöhung gerechnet wird, dürften die Kreditzinsen im kommenden Jahr weiter niedrig bleiben. Die Zinsen von Ratenkrediten werden im Gegensatz zu den Baufinanzierungszinsen sehr direkt vom EZB-Leitzins beeinflusst. Je niedriger der Leitzins, umso bessere Refinanzierungsbedingungen finden Banken bei der EZB vor. Diesen Vorteil reichen sie meist unmittelbar an ihre Kunden weiter. Im Umkehrschluss hätte ein steigender Leitzins zeitnah steigende Kreditzinsen zur Konsequenz.

Tipp: Warten Sie nicht zu lange mir Ihrer Investition

Schieben Sie geplante Modernisierungen oder größere Anschaffungen nicht auf die lange Bank: Werden Sie möglichst noch in 2018 tätig. So gehen Sie sicher, bei Ihren geplanten Investitionen noch vom niedrigen Zinsniveau zu profitieren.

Geldanlagen in 2018: Quo vadis, Tagesgeld und Festgeld?

Bei Geldanlagen ist in 2018 noch Geduld gefragt: Mit Anlagen wie Tagesgeld oder Festgeld wird es erst mit der nächsten Leitzinserhöhung wieder bergauf gehen. In Zeiten niedriger Zinsen gilt: Es lohnt sich für Banken mehr, Geld bei der EZB zu leihen als beim Anleger. So lange die Banken diesen Vorteil genießen, erhöhen sie die Zinsen für ihre Geldanlagen nicht.

Tipp: Setzen Sie auf kurzfristig verzinste Anlagen

Die Zinswende lässt bei Geldanlagen noch auf sich warten. Frühestens 2019 kommt eine Anhebung des Zinsniveaus in Sicht. Im Augenblick sind Tagesgeldzinsen noch niedriger als Festgeldzinsen, aktuell raten wir deshalb noch zu Festgeld. Wählen Sie hier aber keine zu lange Zinsbindung, maximal ein bis zwei Jahre. Sobald die Zinsen wieder steigen, werden auch die Tagesgeldzinsen anziehen und die Festgeldzinsen überholen. Mit einem Tagesgeldkonto profitieren Sie dann umgehend vom höheren Zinsniveau und können zudem flexibel über das Ersparte verfügen.

Fazit: Der EZB-Leitzins ist des einen Freud, des anderen Leid

Aktuell sorgt der niedrige Leitzins für günstige Baufinanzierungs- und Ratenkreditzinsen, bereitet Sparern aber Kopfzerbrechen. Die Baufinanzierungszinsen haben das Zinstal bereits durchschritten. Der Markt erwartet, dass die EZB sich in 2018 weiter von ihrer expansiven Geldpolitik verabschiedet. Ein moderater Anstieg der Bauzinsen gilt deshalb als wahrscheinlich. Da der Leitzins in 2018 voraussichtlich noch nicht erhöht wird, dürften die Ratenkreditzinsen vorerst niedrig bleiben. Sparer müssen sich weiter gedulden.

Vergleich.de Tipp

Für Hauskäufer gilt: Staatsanleihen im Auge behalten. Denn wer wissen will, wie es mit den Bauzinsen weitergeht, sollte den Blick nicht nur auf die Leitzinsentwicklung richten, sondern auch auf die deutschen Staatsanleihen. Bewegen sie sich, so kommt die Veränderung meist mit wenigen Wochen Verzögerung bei den Bauzinsen an.

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