Immobilienfinanzierung

Leitzins: Welchen Einfluss hat der EZB-Leitzins auf die Baufinanzierung?

Seit März 2016 hält die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins bei 0,0 %. Das hat lange das allgemeine Zinsniveau bestimmt. Lesen Sie hier, wie der Leitzins aktuell Ihre Baufinanzierung beeinflusst und welche Entwicklungen Experten für 2022 und 2023 erwarten.

Was ist der Leitzins?

Mit dem Leitzins bestimmt die EZB, zu welchen Konditionen Banken sich Geld bei ihr leihen können. Je niedriger der Leitzins, desto günstiger erhalten Banken Kredit bei der EZB. Diesen Vorteil geben Banken zwar in Form günstiger Kreditzinsen an ihre Kunden weiter, bieten dafür aber kaum Zinsen für Geldanlagen. Sparer ärgern sich schon länger über die Geldpolitik der EZB, aber das Vorgehen der Notenbank hat Berechtigung: Es stützt die Konjunktur in der EU. Zu den Hauptaufgaben der EZB gehört es, die Stabilität des Euro zu gewährleisten und die wirtschaftliche Lage der EU-Länder zu überwachen.

Durch den aktuell niedrigen Leitzins hilft die EZB der Wirtschaft auf die Sprünge: Mit günstigen Krediten erhöht sie die im Umlauf befindliche Geldmenge und regt zu Investitionen an. Der Erfolg ihrer Maßnahmen zeichnet sich dann in einer steigenden Inflationsrate ab.

Ein wichtiger Indikator für den Zustand der Wirtschaft ist die Inflationsrate. Sie gilt als ideal, wenn sie langfristig nahezu bei 2 % liegt. Aktuell ist die Inflationsrate in der Eurozone mit ungefähr 7,5 % (Stand: Mai 2022) deutlich darüber. Vor allem drastisch gestiegene Energiepreise sind dafür verantwortlich. Die EZB hat sich trotzdem noch nicht für einen höheren Leitzins entschieden. Viele Experten halten aber eine Zinserhöhung im Juli für wahrscheinlich.

Warum hebt oder senkt die EZB den Leitzins?

Die EZB hat die ideale Inflationsrate permanent im Blick und ist darauf bedacht, die Wirtschaft durch eigene Maßnahmen, wie die Erhöhung oder Absenkung des Leitzinses, im Gleichgewicht zu halten. Ein wahrer Balanceakt, der viel Finger­spitzen­gefühl erfordert.

Leitzinserhöhungen in wirtschaftlich guten Zeiten

Floriert die Wirtschaft, tendiert die EZB zu einem höheren Leitzinssatz und entzieht dem Wirtschaftskreislauf Geld, um zum Sparen für schlechtere Zeiten zu animieren. Banken müssen dann selbst höhere Zinsen an die EZB zahlen und verlangen als Folge höhere Kreditzinsen von ihren Kunden. Gleichzeitig benötigen die Banken aber andere – nämlich günstigere – Geldquellen, um ihr Tagesgeschäft zu bestreiten, das Weiterverleihen von Geld. Die Lösung: Sie bieten höhere Zinsen auf Geldanlagen, was viele Sparer anlockt. Die Anleger tragen vermehrt ihr Geld zur Bank, weil sie eine gute Rendite bekommen. Dieses Geld verleiht die Bank weiter. An der Differenz zwischen den Einlagenzinsen, die sie Kunden zahlen muss, und den Kreditzinsen, die sie einnimmt, verdient die Bank.

gut laufende Wirtschaft = höhere Leitzinsen = höhere Kreditzinsen und höhere Geldanlagezinsen

Leitzinssenkungen in wirtschaftlich schlechten Zeiten

Sinken die Preise von Konsumgütern, wird das Geld wertvoller. Investitionen nehmen ab (weil sie auf die Zukunft mit noch günstigeren Preisen verschoben werden), die Deflationsgefahr steigt. Dies spiegelt sich in einer zu niedrigen Inflationsrate wider, was von 2013 bis Ende 2021 in der EU zu beobachten war. Die EZB musste gegensteuern, den Leitzins absenken und Geld in den Wirtschaftskreislauf pumpen. Die Medien bescheinigen ihr deshalb stets eine „expansive Geldpolitik“, also eine Geldpolitik, die auf Expansion bedacht ist. Mit einem niedrigen Leitzins möchte die EZB wieder zu Investitionen animieren. Banken leihen sich günstig Geld bei der EZB und bieten Kunden daraufhin niedrig verzinste Kredite. Im Gegenzug haben sie es nicht mehr nötig, Geldmittel über Geldanlagen einzunehmen. Sie senken also die Zinsen für Geldanlagen. Mit dieser Situation sehen sich Verbraucher zurzeit konfrontiert: Kredite und Baufinanzierungen aufzunehmen ist attraktiv, sparen hingegen unrentabel.

schwächelnde Wirtschaft = niedrigere Leitzinsen = niedrigere Kreditzinsen und niedrigere Geldanlagezinsen 

EZB-Leitzins Prognose für 2022

Die EZB tut sich aktuell schwer mit einer Entscheidung, ob und wie sie den Leitzins anpassen soll. Auf der einen Seite steht die sehr hohe Inflation mit 7,5 % (im April 2022), auf der anderen Seite die unsichere wirtschaftliche Lage innerhalb der EU. Nach dem Brexit, der Corona-Pandemie und dem Kriegsbeginn in der Ukraine steht die Konjunktur auf wackeligen Beinen. Höhere Kreditzinsen könnten eine Regression bewirken, also ein Stagnieren des Wirtschaftswachstums. Da die amerikanische FED ihren Leitzins aber bereits auf 0,75-1,00 % angehoben hat, ist es wahrscheinlich, dass die EZB im Juli nachziehen wird.

Der Leitzins ist nicht das einzige Mittel der EZB zur Regulierung. In den vergangenen Jahren lief ein billionenschweres Anleihekaufprogramm. Durch den Zukauf von Staatsanleihen griff die EZB wirtschaftlich schwächeren EU-Staaten mit günstigen Krediten unter die Arme und pumpte damit viel Geld in den Kapitalmarkt. Im dritten Quartal diesen Jahres aber werden die Anleihenkäufe "mit hoher Wahrscheinlichkeit enden", sagte die Chefin der EZB, Christine Lagarde im März.

Wie sich die EZB-Zinsen 2022 auf Baudarlehen auswirken

Der Leitzins der EZB wurde zum Jahresbeginn 2022 nicht verändert und blieb bei 0 %. Dennoch sind die Bauzinsen seit Januar stark angestiegen, unter anderem wegen der gestiegenen Renditen auf Staatsanleihen. Aktuelle Angebote für verschiedene Laufzeiten sehen Sie in der folgenden Tabelle.

Tagesaktuelle Zinskondition:

(Darlehensbetrag: 200.000 €, Immobilienwert: 350.000 €, PLZ: 34295, Finanzierungszweck:
KAUF
, Tilgungssatz: 2,00 %)
Zinsbindungeffektiver Jahreszinsmonatl. RateAnfrage
5 Jahre2,11 %
685,00 €
8 Jahre2,15 %
691,67 €
10 Jahre2,16 %
693,33 €
12 Jahre2,21 %
701,67 €
15 Jahre2,21 %
701,67 €
20 Jahre3,51 %
918,33 €
Quelle: Vergleich.de - Stand 27.05.2022

Der Best­zins für ein Dar­lehen über 200.000 € mit 10 Jah­ren Zins­bin­dung liegt im Mai 2022 bei ca. 2,2 %. Momentan herrscht viel Bewegung auf dem Finanzmarkt. Es kann daher auch zu Schwankungen bei den Bauzinsen kommen, die Tendenz geht allerdings zur Zeit klar nach oben, insbesondere mit Blick auf die erwartete Anhebung des EZB-Leitzinses.

So verteuert sich die Baufinanzierung, wenn die Bauzinsen wieder steigen

Aktuell steigen die Zinsen für Baufinanzierung so stark wie selten zuvor. Seit Ende 2021 haben sie sich gut verdreifacht. Mittelfristig könnten sie sich vorerst bei 3,0 % einpendeln, das wäre eine weitere Erhöhung von 0,5 Prozentpunkten zum jetzigen Niveau. An dieser Stelle wollen wir mit einer Beispielrechnung kurz aufzeigen, welchen finanziellen Unterschied ein solcher Anstieg von 0,5 Prozentpunkten machen kann. Als Berechnungsgrundlage nutzen wir eine Finanzierung für ein Objekt mit einem Kaufpreis von 450.000 €, einer Darlehenshöhe von 320.000 €, einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 %.

Vergleich der Zinskosten einer Baufinanzierung über 320.000 € bei unterschiedlichen Zinsen

 2,5 % p.a.3,0 % p.a.
Monatliche Rate1.200 €1.333 €
Zinskosten71.374,97 €85.471,31 €
Restschuld nach 10 Jahren247.374,97 €245.471,71 €

Folgende Ergebnisse werden deutlich: Durch einen um 0,5 Prozentpunkte höheren Sollzins steigt die monatliche Rate um 133 €. Der höhere Sollzins schlägt sich aber vor allem auf die gesamten Zinskosten nieder: Mit einem Zinssatz von 2,5 % zahlen Immobilienkäufer im Laufe der 10-jährigen Zinsbindung insgesamt gut 14.000 € weniger Zinsen. Hinter einem auf den ersten Blick geringen Unterschied beim Zinssatz verbirgt sich also ein hohes Sparpotenzial. Wenn Sie also bereits eine passende Immobilie gefunden haben bzw. die Möglichkeit für einen Immobilienkauf haben, sollten Sie mit der Baufinanzierung nicht mehr allzu lange warten.

Welchen Einfluss hat der Leitzins auf die Bauzinsen?

Welchen Einfluss hat der Leitzins auf die Bauzinsen?

Für Baufinanzierungen leihen Banken sich ihre Geldmittel in der Regel nicht direkt bei der EZB. In diesem Bereich bestreiten sie die Refinanzierung über Pfandbriefe. Deshalb hat der Leitzinssatz normalerweise nur indirekte Auswirkungen auf die Baufinanzierungszinsen. Er gibt aber das generelle Zinsniveau vor, was sich auch auf Baudarlehen niederschlägt. Genau genommen entwickeln sich die Bauzinsen in der Regel sogar schneller als der Leitzins: Da die EZB ihre Maßnahmen schon im Vorfeld anzukündigen pflegt, reagieren die Märkte bereits. Sie nehmen eine gewisse Erwartungshaltung an und preisen die angekündigte Leitzinsänderung ein. Die Bauzinsen beginnen also, sich in die entsprechende Richtung zu entwickeln, lange bevor die Leitzinsänderung getätigt wird.

Auch das Anleihekaufprogramm der EZB hat die Höhe der Bauzinsen beeinflusst

Das Anleihekaufprogramm hat direktere Auswirkungen auf die Bauzinsen als der Leitzins: Nachdem die EZB das Kaufprogramm 2018/19 wie angekündigt erst gedrosselt und dann beendet hat, sank die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen. Um wieder Anleger anzuziehen, stiegen die Zinsen der Staatsanleihen. Die Zinsen der Pfandbriefe orientierten sich daran und reagierten ebenfalls mit steigenden Zinsen, was die Bauzinsen steigen ließ. Nachdem das Anleihekaufprogramm der EZB im Herbst 2019 wieder ins Laufen gebracht wurde, gingen die Bauzinsen wieder nach unten.

Auch jetzt lässt sich beobachten, dass nach der Ankündigung das Anleihekaufprogramm zu stoppen, die Zinsen für Staatsanleihen und Pfandbriefe gestiegen sind. Die Entwicklung der Bauzinsen verläuft seitdem ähnlich.

Tipp: Planen Sie Ihre Anschlussfinanzierung frühzeitig und sichern Sie sich die Zinsen über einen möglichst langen Zeitraum. 

Wir raten Immobilienkäufern, die aktuell niedrigen Zinsen der Anbieter genau zu vergleichen und auf eine möglichst lange Zinsbindung zu setzen. Immobilienbesitzer können den heutigen Zinsvorteil durch eine frühzeitig geplante Anschlussfinanzierung in die Zukunft retten.

Die Entwicklung der Ratenkreditzinsen in 2022

Die Zinsen von Ratenkrediten werden im Gegensatz zu den Baufinanzierungszinsen sehr direkt vom EZB-Leitzins beeinflusst. Je niedriger der Leitzins, umso bessere Refinanzierungsbedingungen finden Banken bei der EZB vor. Diesen Vorteil reichen sie meist unmittelbar an ihre Kunden weiter. Im Umkehrschluss hat ein steigender Leitzins zeitnah steigende Kreditzinsen zur Konsequenz. Ein Großteil der Banken rechnet mit steigenden Zinsen noch in diesem Jahr.

Tipp: Warten Sie nicht zu lange mir Ihrer Investition

Schieben Sie geplante Modernisierungen oder größere Anschaffungen nicht auf die lange Bank: Werden Sie möglichst bald tätig. So gehen Sie sicher, bei Ihren geplanten Investitionen noch vom niedrigen Zinsniveau zu profitieren.

Geldanlagen in 2022: Wohin gehen die Zinsen für Tagesgeld und Festgeld?

Bei Geldanlagen ist in 2022 noch Geduld gefragt: Mit Anlagen wie Tagesgeld oder Festgeld wird es erst mit der nächsten Leitzinserhöhung wieder bergauf gehen. In Zeiten niedriger Zinsen gilt: Es lohnt sich für Banken mehr, Geld bei der EZB zu leihen als beim Anleger. So lange die Banken diesen Vorteil genießen, erhöhen sie die Zinsen für ihre Geldanlagen nicht.

Tipp: Setzen Sie auf kurzfristig verzinste Anlagen

Die Zinswende lässt bei Geldanlagen noch auf sich warten. Frühestens Ende 2022 oder noch später kommt eine Anhebung des Zinsniveaus in Sicht. Im Augenblick sind Tagesgeldzinsen noch niedriger als Festgeldzinsen, aktuell raten wir deshalb noch zu Festgeld. Wählen Sie hier aber keine zu lange Zinsbindung, maximal 1 bis 2 Jahre. Sobald die Zinsen wieder steigen, werden auch die Tagesgeldzinsen anziehen und die Festgeldzinsen überholen. Mit einem Tagesgeldkonto profitieren Sie dann umgehend vom höheren Zinsniveau und können zudem flexibel über das Ersparte verfügen.

Fazit: Der EZB-Leitzins ist des einen Freud, des anderen Leid

Aktuell sorgt der niedrige Leitzins insgesamt noch für relativ günstige Baufinanzierungs- und Ratenkreditzinsen, bereitet Sparern aber Kopfzerbrechen. Die Baufinanzierungszinsen haben zuletzt einen deutlichen Sprung nach oben gemacht aufgrund der hohen Inflation und bereits gestiegenen Zinsen für Staatsanleihen und Pfandbriefe. Der Markt erwartet, dass die EZB sich im Juli 2022 von ihrer expansiven Geldpolitik verabschiedet. Ein weiterer Anstieg der Bauzinsen gilt deshalb für 2022 als wahrscheinlich. Auch die Ratenkreditzinsen dürften steigen. Sparer könnten bald profitieren.

Vergleich.de Tipp

Für Hauskäufer gilt: Staatsanleihen im Auge behalten. Denn wer wissen will, wie es mit den Bauzinsen weitergeht, sollte den Blick nicht nur auf die Leitzinsentwicklung richten, sondern auch auf die deutschen Staatsanleihen. Bewegen sie sich, so kommt die Veränderung meist mit wenigen Wochen Verzögerung bei den Bauzinsen an.

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