Mit dem Tilgungsplan die Baufinanzierung planen und Restschuld berechnen

Was ist ein Tilgungsplan?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und dafür ein Darlehen aufnehmen, veranschaulicht ein Tilgungsplan Ihre künftigen Zahlungen. Sie können monatsweise ablesen, wann wieviel von Ihrem Kredit noch übrig ist und welche Rolle Sollzins und Tilgungsrate dabei spielen. Das ist zum Beispiel wichtig, wenn Sie Angebote verschiedener Banken miteinander vergleichen wollen. Als Beispiel nehmen Sie einen Kredit in Höhe von 250.000 € auf. Ihr Sollzins beträgt 4,10 % und ist für 10 Jahre gebunden. Als monatliche Rate zahlen Sie 1.270,83 €, damit liegt die Tilgung bei 2,0 %. Das Geld wird Ihnen Ende Januar 2024 ausgezahlt. Also sieht Ihr Tilgungsplan für die ersten 12 Monate folgendermaßen aus:

Wofür brauche ich einen Tilgungsplan?

Der Tilgungsplan hilft Ihnen, einen Überblick über Ihre Finanzierung zu bekommen. Je nachdem, welche Anfangswerte Sie festsetzen, zeigt er Ihnen,

• wie hoch Ihre monatliche Belastung ist
• wie hoch Ihr Schuldenstand zu einem bestimmten Zeitpunkt ist
• wie hoch Ihre Tilgungsrate sein muss, wenn Sie Ihr Darlehen innerhalb einer bestimmten Zeit zurückzahlen möchten
• wann Sie die komplette Darlehenssumme bei gleichbleibenden Konditionen zurückgezahlt haben werden
• wie sich unterschiedliche Zinsangebote ganz konkret auf Ihre Zahlungsverpflichtungen auswirken
• wie hoch Ihre Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist
• wie Sondertilgungen die Laufzeit verkürzen
• wie genau sich die Monatsrate in Tilgungsanteil und Zinsen aufteilt 

Wie berechne ich einen Tilgungsplan?

Wenn Sie mathematische Vorkenntnisse mitbringen, können Sie einen Tilgungsplan von Hand erstellen. Dafür brauchen Sie aber nicht nur einen Taschenrechner, sondern auch eine Menge Geduld. Es geht aber auch deutlich einfacher. Ein Onlinerechner wie unser Darlehens- und Tilgungsrechner erstellt einen Tilgungsplan anhand weniger Angaben ganz automatisch. Sie können sich einen Tilgungsplan für die vereinbarte Laufzeit oder bis zur kompletten Rückzahlung der Baufinanzierung anzeigen lassen. Die Berechnungen basieren auf den heute üblichen Annuitätendarlehen – das heißt, dass Ihre monatliche Rate während der Laufzeit gleich bleibt. Dadurch haben Sie eine hohe Planungssicherheit.

So wirken sich Zinssatz, Tilgungsrate und Sondertilgung auf die Restschuld aus

Bei Ihrem Annuitätendarlehen zahlen Sie immer gleich hohe Monatsraten an die Bank. Weil sich mit jeder Zahlung die Restschuld verringert, ist von Monat zu Monat der Zinsanteil der Rate etwas niedriger. Die Zusammensetzung von Tilgungs- und Zinsanteil ändert sich also fortlaufend. Deswegen wird der Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen auch als anfänglicher Tilgungssatz bezeichnet – im ersten Jahr liegt er zum Beispiel bei 2 %, aber schon im Folgejahr etwas darüber. Das führt dazu, dass Sie Ihr Darlehen nicht erst in 50 Jahren zurückzahlen, sondern in einem deutlich kürzeren Zeitraum.

Welche Auswirkung hat eine höhere Tilgung auf die Baufinanzierung?

Seitdem die Bauzinsen so stark angestiegen sind, ist eine hohe Tilgung von 2 oder sogar 3 % schwierig geworden. Viele Banken bieten als Standard inzwischen wieder 1 % Tilgung an, wie es früher üblich war. Sie sollten dabei aber Ihre Restschuld im Auge behalten, da Sie bei einer niedrigen Tilgung Ihr Darlehen deutlich länger abzahlen.

Wenn Sie in dem Beispiel oben Ihr Darlehen von 250.000 € nicht mit 1,0 % tilgen, sondern mit 2,0 %, zahlen Sie eine Rate von 1.270,83 € statt 1.062,50 €. Dafür ist nach Ende der Sollzinsbindung Ihre Restschuld gut 30.000 € niedriger. Und vor allem haben Sie knapp 8.000 € Zinsleistungen gespart.

Welche Auswirkung hat ein höherer Sollzins auf die Baufinanzierung?

Insgesamt ist ein günstiger Zinssatz natürlich vor allem positiv für Sie als Darlehensnehmer, weil Sie weniger Zinskosten an die Bank zahlen müssen. Je nach Höhe des Darlehens können diese über die Laufzeit eine sechsstellige Summe ausmachen. Einen positiven Aspekt hat ein hoher Sollzins aber immerhin: Bei Annuitätendarlehen sorgt er bei gleicher Tilgung für eine geringere Restschuld am Ende der Zinsbindung und für eine geringere Gesamtlaufzeit. Das kommt daher, dass sich der Zinsanteil immer anhand der Darlehenssumme aus dem Vormonat berechnet. Ist diese durch die Tilgung niedriger geworden, sinkt der Zinsanteil schneller als bei einem niedrigem Sollzinssatz. Weil Ihre monatliche Rate aber gleich bleibt, erhöht sich automatisch der Tilgungsanteil genauso schnell.

In unserem Beispiel beträgt die Tilgung 2 %. Liegt der Sollzins bei 4,5 % anstatt bei 1,5 %, haben Sie Ihr Darlehen rund 11 Jahre schneller abbezahlt. Dafür haben Sie Zinskosten ist Höhe von rund 141.100 € im Vergleich zu 61.300 €.

Welche Auswirkung haben Sondertilgungen auf die Baufinanzierung?

Mit Sondertilgungen können Sie die Restschuld Ihres Darlehens schneller abbauen. Wenn im Laufe der Zeit der Tilgungsanteil der Raten ohnehin höher wird, können Sie durch Sondertilgungen die Zinskosten weiter reduzieren. Vor allem bei einem hohen Sollzinssatz sind Sondertilgungen lohnenswert.

Würden bei unserem Beispiel ab dem zweiten Jahr alle 2 Jahre eine Sondertilgung von 5.000 € eingezahlt, betrüge die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung noch 75.994,64 €. Die Zinsleistungen würden von 22.964,68 € auf 20.994,64 € fallen – das ist eine Ersparnis von fast 2.000 €.

Warum sieht der Tilgungsplan meiner Bank anders aus?

Zusammen mit einem Angebot für Ihre Baufinanzierung haben Sie von der Bank wahrscheinlich auch einen Tilgungsplan bekommen. Eventuell weicht er geringfügig von den Angaben ab, die Sie mit unserem Rechner erhalten. Das kann daran liegen, dass die Bank grundsätzlich mit einer prozentualen anfänglichen Tilgung rechnet. Ein weiterer Punkt kann sein, dass Ihre Einzahlungen monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder jährlich gutgeschrieben werden. Außerdem nutzen Banken oft den Nominal- statt den Effektivzins, um den Tilgungsplan zu erstellen. Manche bieten auch die Möglichkeit einer abweichenden Schlussrate.