Immobilienfinanzierung

Mit dem Tilgungsplan die Baufinanzierung planen und Restschuld berechnen

Ein Tilgungsplan hilft Ihnen, Ihre Baufinanzierung zu überblicken. Wir zeigen Ihnen, wie Sie immer genau wissen, zu welchem Zeitpunkt Sie welche Zahlungen zu leisten haben und welchen Einfluss Zins und Tilgung auf die jeweilige Restschuld haben.

Tilgungsplan: Baufinanzierung planen & Restschuld berechnen

Was ist ein Tilgungsplan?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und dafür ein Darlehen aufnehmen, veranschaulicht ein Tilgungsplan Ihre künftigen Zahlungen. Sie können monatsweise ablesen, wann wieviel von Ihrem Kredit noch übrig ist und welche Rolle Sollzins und Tilgungsrate dabei spielen. Das ist zum Beispiel wichtig, wenn Sie Angebote verschiedener Banken miteinander vergleichen wollen. Als Beispiel nehmen Sie einen Kredit in Höhe von 250.000 € auf. Ihr Sollzins beträgt 4,10 % und ist für 10 Jahre gebunden. Als monatliche Rate zahlen Sie 1.270,83 €, damit liegt die Tilgung bei 2,0 %. Das Geld wird Ihnen Ende Januar 2023 ausgezahlt. Also sieht Ihr Tilgungsplan für die ersten 12 Monate folgendermaßen aus:

Tilgungsplan für eine Baufinanzierung mit einem Sollzins von 4,10 %

Ratenhöhe Zinsanteil Tilgungsanteil Restschuld
Januar 2023 0,00 € 0,00 € 0,00 € -250.000,00 €
Februar 2023 1.270,83 € 854,17 € 416,66 € -249.583,34 €
März 2023 1.270,83 € 852,74 € 418,09 € -249.165,25 €
April 2023 1.270,83 € 851,31 € 419,52 € -248.745,73 €
Mai 2023 1.270,83 € 849,88 € 420,95 € -248.324,78 €
Juni 2023 1.270,83 € 848,44 € 422,39 € -247.902,39
Juli 2023 1.270,83 € 847,00 € 423,83 € -247.478,56
August 2023 1.270,83 € 845,55 € 425,28 € -247.053,28
September 2023 1.270,83 € 844,10 € 426,73 € -246.626,55
Oktober 2023 1.270,83 € 842,64 € 428,19 € -246.198,36
November 2023 1.270,83 € 841,18 € 429,65 € -245.768,71
Dezember 2023 1.270,83 € 839,71 € 431,12 € -245.337,59
Januar 2024 1.270,83 € 838,24 € 432,59€ -244.905,00

Wofür brauche ich einen Tilgungsplan?

Der Tilgungsplan hilft Ihnen, einen Überblick über Ihre Finanzierung zu bekommen. Je nachdem, welche Anfangswerte Sie festsetzen, zeigt er Ihnen,

  • wie hoch Ihre monatliche Belastung ist
  • wie hoch Ihr Schuldenstand zu einem bestimmten Zeitpunkt ist
  • wie hoch Ihre Tilgungsrate sein muss, wenn Sie Ihr Darlehen innerhalb einer bestimmten Zeit zurückzahlen möchten
  • wann Sie die komplette Darlehenssumme bei gleichbleibenden Konditionen zurückgezahlt haben werden
  • wie sich unterschiedliche Zinsangebote ganz konkret auf Ihre Zahlungsverpflichtungen auswirken
  • wie hoch Ihre Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist
  • wie Sondertilgungen die Laufzeit verkürzen
  • wie genau sich die Monatsrate in Tilgungsanteil und Zinsen aufteilt 

Wie berechne ich einen Tilgungsplan?

Wenn Sie mathematische Vorkenntnisse mitbringen, können Sie einen Tilgungsplan von Hand erstellen. Dafür brauchen Sie aber nicht nur einen Taschenrechner, sondern auch eine Menge Geduld. Es geht aber auch deutlich einfacher. Ein Onlinerechner wie unser Darlehens- und Tilgungsrechner erstellt einen Tilgungsplan anhand weniger Angaben ganz automatisch. Sie können sich einen Tilgungsplan für die vereinbarte Laufzeit oder bis zur kompletten Rückzahlung der Baufinanzierung anzeigen lassen. Die Berechnungen basieren auf den heute üblichen Annuitätendarlehen – das heißt, dass Ihre monatliche Rate während der Laufzeit gleich bleibt. Dadurch haben Sie eine hohe Planungssicherheit.

So bedienen Sie unseren Tilgungsrechner

Schon anhand weniger Angaben liefert der Tilgungsrechner Ihnen einen übersichtlichen Plan über Ihre geplante Finanzierung. Im Folgenden erklären wir Ihnen, was die einzelnen Felder bedeuten und welche Parameter Sie kennen müssen.

  • Das Auszahlungsdatum

    Wenn Sie schon eine konkrete Immobilie im Blick und erste Gespräche mit Makler und Verkäufer geführt haben, kennen Sie womöglich schon den Kauftermin und damit den Zeitpunkt, an dem das Geld ausgezahlt werden soll. Andernfalls überschlagen Sie einfach grob den frühestmöglichen Termin. Banken zahlen übrigens immer zum Ende eines Monats aus.

  • Der Darlehensbetrag

    Das ist die Summe, die Sie von der Bank benötigen, um die gewünschte Immobilie zu kaufen und mit der Ihr Tilgungsplan startet. In der Regel beträgt sie Kaufpreis + Kauf- bzw. Baunebenkosten – Eigenkapital.

  • Der Sollzins

    Womöglich haben Sie schon von einigen Banken Angebote für eine Immobilienfinanzierung bekommen. Der Sollzins ist der Wert, mit dem sich diese Angebote auf den ersten Blick vergleichen lassen. Er entspricht der Leihgebühr, die eine Bank für den ausgezahlten Kredit verlangt. Beachten Sie, dass der reine Sollzins vom Effektivzins zu unterscheiden ist. Der Effektivzins beinhaltet auch Gebühren, z.B. für Sonderleistungen wie Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel. Sie finden diese Angabe in Ihren Angebotsunterlagen. Um den Tilgungsrechner zu benutzen, reicht es aber, den Sollzins anzugeben – er berechnet den Effektivzins automatisch mit. Dabei handelt es sich um einen durchschnittlichen Musterzinssatz, der auf der Preisangabenverordnung basiert.

    Falls Ihnen noch keine Finanzierungsangebote vorliegen, können Sie mit unserem Zinsrechner einen ersten Eindruck bekommen, welche Konditionen aktuell für Ihr Vorhaben möglich sind. Dafür brauchen Sie nur den Wert Ihrer Wunschimmobilie, den gewünschten Darlehensbetrag, die Zinsbindung sowie den gewünschten Tilgungssatz anzugeben.

  • Die Tilgung

    Die Tilgung gibt an, mit welcher Rate Sie den Kredit zurückzahlen. Bei unserem Tilgungsrechner können Sie sich für eine von drei Eingabemöglichkeiten entscheiden und die zwei anderen jeweils auf „0“ stehen lassen. Sie können

    • den Tilgungssatz eingeben, wenn es Ihnen wichtig ist, mit einer bestimmten anfänglichen Tilgung zu starten – sie entspricht dem prozentualen Wert der Restschuld, die Sie im ersten Jahr abtragen möchten.
    • die monatliche Rate eingeben, wenn Sie z.B. genau 1.000 € im Monat zahlen möchten. Der Rechner zeigt Ihnen dann in Zusammenhang mit dem Sollzins, wie hoch die anfängliche Tilgung und die Laufzeit des Darlehens ausfallen.
    • die Laufzeit festlegen, wenn Sie Wert darauf legen, die Baufinanzierung innerhalb einer bestimmten Zeit zurückzuzahlen. Wenn Sie Ihr Haus beispielsweise nach 30 Jahren komplett abbezahlt haben wollen, zeigt Ihnen der Rechner, mit welcher monatlichen Rate Sie rechnen müssen und welchem Tilgungssatz das entspricht.
  • Die Tilgungsveränderungen

    Manche Banken bieten an, dass Sie z.B. während der vereinbarten Laufzeit 3 Mal den Tilgungssatz verändern können, ohne dass damit zusätzliche Kosten verbunden sind. Bei einer Gehaltserhöhung können Sie vielleicht mehr Geld in Ihre Finanzierung fließen lassen und die Rate erhöhen. Bei zusätzlichen Kosten wie durch Familienzuwachs oder der Pflege eines Angehörigen dagegen möchten Sie vielleicht Ihre monatliche Belastung reduzieren. Wenn Sie schon heute wissen, dass sich Ihre finanzielle Situation verändern wird, dann können Sie dies in die Berechnung des Tilgungsplans mit einfließen lassen. Ansonsten wählen Sie einfach „Nein“ aus. 

  • Die Ratenzahlung

    Hier wählen Sie, in welchem Abstand Sie Ihre Raten zahlen möchten. Üblich ist die monatliche Zahlung. Einige Banken bieten aber auch an, dass Sie vierteljährlich zahlen und geben dafür zum Teil sogar einen kleinen Rabatt.

  • Die Sollzinsbindung

    Mit der Sollzinsbindung entscheiden Sie, für welchen Zeitraum Sie den Zinssatz für Ihr Annuitätendarlehen festlegen wollen. Ist die Laufzeit einmal fixiert, ist Ihnen der Zins garantiert, Sie können also mit einer gleichbleibenden Belastung rechnen. Üblicherweise können Sie zwischen 5, 10, 15, 20, 25 und 30 Jahren wählen. Längere Laufzeiten sind aktuell besonders attraktiv, weil die Zinsen so niedrig sind und Sie sich damit die guten Konditionen für mehrere Jahre sichern können. Daher ist der Sollzins bei einer langen Zinsbindung aber auch teurer als bei einer kurzen.

  • Der kalkulierte Zins nach Sollzinsbindung

    Bei diesem optional auszufüllenden Feld können Sie eine Zukunftsprognose abgeben. Sie hängt damit zusammen, für welchen Zeitraum Sie Ihre Zinsbindung festlegen wollen. Haben Sie einen langen Zeitraum von 20 Jahren oder länger gewählt, in dem Sie Ihre Restschuld komplett begleichen, spielen Zinsänderungen für Sie keine Rolle. Haben Sie sich dagegen für eine kürzere Laufzeit von z.B. 10 Jahren entschieden, dann müssen Sie damit rechnen, dass sich die Zinslage bis dahin verändert haben wird. Da die Zinsen aktuell niedrig sind, besteht die Gefahr, dass sie in 10 Jahren deutlich höher liegen.

    Nach 10 Jahren ist üblicherweise noch eine Restschuld übrig, die Sie mit einer Anschlussfinanzierung übernehmen. Sollten die Zinsen bis dahin gestiegen sein, müssen Sie mit einer höheren Monatsrate rechnen. Oder Sie nehmen in Kauf, dass sich die Gesamtzeit, in der Sie Ihre Immobilie abbezahlen, erheblich verlängert.

    Möchten Sie in Ihrem Tilgungsplan anzeigen lassen, wie sich ein gestiegener Zins konkret auswirkt, können Sie einen Schätzwert angeben.

  • Die Sondertilgungen

    Sie erwarten eine Erbschaft, erhalten Boni durch Ihren Arbeitgeber oder haben aus anderen Gründen in den kommenden Jahren mehr Kapital zur Verfügung, das Sie in Ihre Baufinanzierung investieren möchten? Dann können Sie Sondertilgungen mit in Ihren Tilgungsplan einkalkulieren lassen. 

So lesen Sie den Tilgungsplan

Mit dem Klick auf Berechnen zeigt Ihnen unser Rechner zunächst die monatliche Rate und die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung an. Sie haben nun die Möglichkeit, sich Ihren Tilgungsplan anzeigen lassen – ebenfalls bis zum Ende der Sollzinsbindung oder aber direkt bis zur Kompletttilgung Ihres Darlehens. Der Tilgungsplan zeigt Ihnen an,

  1. zu welchem Zeitpunkt Sie Ihre Rate zahlen (Spalte Monatsende)
  2. in welcher Höhe Sie Ihr Darlehen zurückzahlen (Spalte Ratenhöhe)
  3. wie hoch die Kosten sind, die aufgrund der reinen Zinsen bei der Immobilienfinanzierung anfallen (Spalte Zinsanteil)
  4. in welcher Höhe Sie den Nettodarlehensvertrag zurückzahlen (Spalte Tilgungsanteil)
  5. wie viel Geld Sie der Bank noch zurückzahlen müssen (Spalte Restschuld) 

So wirken sich Zinssatz, Tilgungsrate und Sondertilgung auf die Restschuld aus

Bei Ihrem Annuitätendarlehen zahlen Sie immer gleich hohe Monatsraten an die Bank. Weil sich mit jeder Zahlung die Restschuld verringert, ist von Monat zu Monat der Zinsanteil der Rate etwas niedriger. Die Zusammensetzung von Tilgungs- und Zinsanteil ändert sich also fortlaufend. Deswegen wird der Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen auch als anfänglicher Tilgungssatz bezeichnet – im ersten Jahr liegt er zum Beispiel bei 2 %, aber schon im Folgejahr etwas darüber. Das führt dazu, dass Sie Ihr Darlehen nicht erst in 50 Jahren zurückzahlen, sondern in einem deutlich kürzeren Zeitraum.

Welche Auswirkung hat eine höhere Tilgung auf die Baufinanzierung?

Seitdem die Bauzinsen so stark angestiegen sind, ist eine hohe Tilgung von 2 oder sogar 3 % schwierig geworden. Viele Banken bieten als Standard inzwischen wieder 1 % Tilgung an, wie es früher üblich war. Sie sollten dabei aber Ihre Restschuld im Auge behalten, da Sie bei einer niedrigen Tilgung Ihr Darlehen deutlich länger abzahlen.

So verändern sich Restschuld und Zinsleistungen bei höherer Tilgung

Tilgungsrate Darlehenshöhe Monatsrate Restschuld Zinsleistungen
1,0 % 250.000 € 1.062,50 € 219.160,67 € 96.660,67 €
2,0 % 250.000 € 1.270,83 € 188.321,79 € 90.821,39 €

Wenn Sie in dem Beispiel oben Ihr Darlehen von 250.000 € nicht mit 1,0 % tilgen, sondern mit 2,0 %, zahlen Sie eine Rate von 1.270,83 € statt 1.062,50 €. Dafür ist nach Ende der Sollzinsbindung Ihre Restschuld gut 30.000 € niedriger. Und vor allem haben Sie knapp 8.000 € Zinsleistungen gespart.

Welche Auswirkung hat ein höherer Sollzins auf die Baufinanzierung?

Insgesamt ist ein günstiger Zinssatz natürlich vor allem positiv für Sie als Darlehensnehmer, weil Sie weniger Zinskosten an die Bank zahlen müssen. Je nach Höhe des Darlehens können diese über die Laufzeit eine sechsstellige Summe ausmachen. Einen positiven Aspekt hat ein hoher Sollzins aber immerhin: Bei Annuitätendarlehen sorgt er bei gleicher Tilgung für eine geringere Restschuld am Ende der Zinsbindung und für eine geringere Gesamtlaufzeit. Das kommt daher, dass sich der Zinsanteil immer anhand der Darlehenssumme aus dem Vormonat berechnet. Ist diese durch die Tilgung niedriger geworden, sinkt der Zinsanteil schneller als bei einem niedrigem Sollzinssatz. Weil Ihre monatliche Rate aber gleich bleibt, erhöht sich automatisch der Tilgungsanteil genauso schnell.

So verändern sich Restschuld und Gesamtlaufzeit bei höherem Sollzins

Sollzins Darlehenshöhe Restschuld Laufzeit gesamt
1,5 % 200.000 € 156.874,04 € 37 Jahre, 4 Monate
4,5 % 200.000 € 149.600,49 € 26 Jahre, 3 Monate

In unserem Beispiel beträgt die Tilgung 2 %. Liegt der Sollzins bei 4,5 % anstatt bei 1,5 %, haben Sie Ihr Darlehen rund 11 Jahre schneller abbezahlt. Dafür haben Sie Zinskosten ist Höhe von rund 141.100 € im Vergleich zu 61.300 €.

Welche Auswirkung haben Sondertilgungen auf die Baufinanzierung?

Mit Sondertilgungen können Sie die Restschuld Ihres Darlehens schneller abbauen. Wenn im Laufe der Zeit der Tilgungsanteil der Raten ohnehin höher wird, können Sie durch Sondertilgungen die Zinskosten weiter reduzieren. Vor allem bei einem hohen Sollzinssatz sind Sondertilgungen lohnenswert.

So verändern sich Restschuld und Zinsleistungen mit und ohne Sondertilgungen

Sondertilgungen Darlehenshöhe Restschuld Zinsleistungen

5.000 € alle 2 Jahre

200.000 € 75.994,64 € 20.994,64 €
keine 200.000 € 102.964,68 € 22.964,68 €

Würden bei unserem Beispiel ab dem zweiten Jahr alle 2 Jahre eine Sondertilgung von 5.000 € eingezahlt, betrüge die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung noch 75.994,64 €. Die Zinsleistungen würden von 22.964,68 € auf 20.994,64 € fallen – das ist eine Ersparnis von fast 2.000 €.

Warum sieht der Tilgungsplan meiner Bank anders aus?

Zusammen mit einem Angebot für Ihre Baufinanzierung haben Sie von der Bank wahrscheinlich auch einen Tilgungsplan bekommen. Eventuell weicht er geringfügig von den Angaben ab, die Sie mit unserem Rechner erhalten. Das kann daran liegen, dass die Bank grundsätzlich mit einer prozentualen anfänglichen Tilgung rechnet. Ein weiterer Punkt kann sein, dass Ihre Einzahlungen monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder jährlich gutgeschrieben werden. Außerdem nutzen Banken oft den Nominal- statt den Effektivzins, um den Tilgungsplan zu erstellen. Manche bieten auch die Möglichkeit einer abweichenden Schlussrate.

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