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Immobilienfinanzierung

Volltilgerdarlehen: Das Haus in einem Rutsch finanzieren – ist das sinnvoll?

Wer ein Haus bauen oder kaufen will, nimmt in der Regel ein Darlehen auf. Dabei gilt: Je höher Sie tilgen, desto schneller sind Sie Ihre Schulden wieder los. Ist ein Volltilgerdarlehen die beste Lösung, um schnellstmöglich wieder schuldenfrei zu sein?

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Ein Volltilgerdarlehen bezeichnet einen Immobilienkredit, der Ihnen über eine festvereinbarte Laufzeit gewährt wird. Am Ende der Laufzeit bleibt keine Restschuld übrig. Sie tilgen Ihre Kreditschuld mit dieser Art des Darlehens also vollständig. Ihre Kreditrate ist dabei jeden Monat gleich hoch – ideal für die zuverlässige Planung Ihrer Ausgaben. Zum Vergleich: Beim Annuitätendarlehen bleibt am Ende der vereinbarten Laufzeit eine Restschuld übrig, die Sie mit einer Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen an die Bank zurückzahlen müssen.

Volltilgerdarlehen oder Annuitätendarlehen – welche Darlehensform passt besser zu mir?

Um die beiden Darlehensformen noch besser voneinander abgrenzen zu können, führen wir Ihnen die wesentlichen Merkmale des Volltilger- und Annuitätendarlehens näher aus.

Volltilgerdarlehen

  • Das Volltilgerdarlehen ist darauf ausgerichtet, das gesamte Darlehen innerhalb der vereinbarten Laufzeit an die Bank zurückzuzahlen. Um das gewährleisten zu können, wird häufig eine Zeit zwischen 15 und 25 Jahren festgelegt. Grundlage für die Berechnung der monatlichen Rate ist bei einem Volltilgerdarlehen die vereinbarte Darlehenslaufzeit. Denn die Laufzeit bestimmt, wie hoch Sie tilgen müssen, damit am Ende der Laufzeit keine Restschuld mehr übrig ist. Je kürzer die Laufzeit, desto höher muss demnach die Tilgung sein. Daher ist die Tilgung bei einem Volltilgerdarlehen grundsätzlich höher als bei einem Annuitätendarlehen.
  • Trotz der hohen monatlichen Belastung birgt ein Volltilgerdarlehen auch eine Sparmöglichkeit. Denn wegen der schnellen Rückzahlung bieten viele Banken Volltilgerdarlehen zu besonders günstigen Zinsen an. Das Ausfallrisiko, also das Risiko, dass Sie Ihren Kredit nicht an die Bank zurückzahlen können, ist bei einem Volltilgungsdarlehen geringer als bei einem Annuitätendarlehen. Das liegt daran, dass nur Kunden mit sehr guter Bonität, d. h. einwandfreier Zahlungsfähigkeit, ein Volltilgerdarlehen abschließen können. Außerdem benötigen Volltilger nach Ablauf der Sollzinsbindung keine Anschlussfinanzierung und entscheiden sich daher nicht für ein anderes Kreditinstitut. Diese Sicherheiten sind den Banken etwas wert, daher bieten sie für Volltilgungsdarlehen Zinsrabatte von bis zu 0,3 % an.
  • Die feste Zinsbindung über die gesamte Kreditlaufzeit geht zu Lasten der Flexibilität. Sinken während dieser Periode die Zinsen, können sie Ihre Konditionen nicht an die aktuelle Situation anpassen und müssen die in Ihrem Vertrag festgehaltenen höheren Zinsen in Kauf nehmen.
  • Sollte sich Ihre finanzielle Situation doch einmal ändern, sodass Sie die Raten nicht mehr begleichen können, gewähren die Banken in der Regel keine Tilgungspausen. Auch Sondertilgungen und Tilgungsänderungen sind in der Regel nicht möglich. Denn da Ihre monatlich gleichbleibende Kreditrate anhand der Kreditlaufzeit berechnet wurde, dürfen Sie die vorher festgelegte Darlehensdauer nicht nachträglich verändern. Doch auch hier gilt: Sprechen Sie mit Ihrer Bank über die Konditionen des Vertrages.

Annuitätendarlehen

  • Das Annuitätendarlehen gehört zu den klassischen Kreditformen. In Ihrem Kreditvertrag vereinbaren Sie mit Ihrer Bank eine Zinsbindung sowie eine bestimmte Laufzeit, in der Sie das Darlehen zurückzahlen. Im Gegensatz zum Volltilgerdarlehen gelten die Konditionen für die ersten 5 bis 20 Jahre der Baufinanzierung, wobei am Ende dieser Periode eine Restschuld bleibt. Die Restschuld begleichen sie mit Hilfe einer Anschlussfinanzierung, sodass Sie nach Ablauf der Erstfinanzierung neue Konditionen mit der Bank aushandeln müssen. Am Anfang wird in der Regel relativ niedrig getilgt, sodass am Ende der Laufzeit häufig eine hohe Restschuld offen ist.
  • Im Vergleich zum Volltilgerdarlehen haben Sie beim Annuitätendarlehen hingegen eine deutlich größere Flexibilität. Denn Sie können auf Wunsch Tilgungsaussetzungen (z. B. bei Zahlungsschwierigkeiten), Tilgungssatzwechsel (z. B bei Gehaltserhöhungen) oder Sondertilgungen vereinbaren. Letzteres ist insbesondere dann praktisch, wenn Sie eine Erbschaft machen, im Lotto gewinnen oder eine Lebensversicherung ausgezahlt bekommen. Denn dann steht Ihnen zusätzliches Geld zur Verfügung, das Sie in Ihre Immobilienfinanzierung einfließen lassen können. Da Sie durch diese Sonderzahlungen außerplanmäßig tilgen, verkürzen Sie dadurch die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens.
Hohe Planungssicherheit bei beiden Darlehensformen

Beide Darlehensarten ermöglichen durch die konstant bleibenden Monatsraten eine hohe Planungssicherheit – beim Annuitätendarlehen innerhalb der Sollzinsbindung, beim Volltilgerdarlehen sogar über die gesamte Laufzeit. So entgehen Sie dem Zinsänderungsrisiko. Denn innerhalb der festgelegten Laufzeit kann sich Ihr Zinssatz nicht ändern.

Sowohl Annuitätendarlehen als auch Volltilgerdarlehen können Sie 10 Jahre nach dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Laut § 489 BGB ist dies ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Voraussetzung ist, dass der Darlehensvertrag innerhalb dieser 10 Jahre nicht verändert wurde.

Vorteile und Nachteile des Volltilgerdarlehens im Überblick

Im Folgenden möchten wir Ihnen die Vor- und Nachteile eines Volltilgerdarlehens im Überblick darstellen.

Vorteile:

  • Planungssicherheit durch konstante monatliche Belastung (Rate bleibt über gesamte Laufzeit gleich hoch)
  • Kein Zinsänderungsrisiko (Zinsen bleiben über gesamte Laufzeit gleich hoch)
  • Günstige Zinsen (Bank belohnt die hohe Tilgung häufig durch niedrigeren Darlehenszins)
  • Keine Anschlussfinanzierung nötig

Nachteile:

  • Hohe monatliche Rate für einen langen Zeitraum (Tilgungsanteil muss sehr hoch sein, damit keine Restschuld bleibt)
  • Starke und langfristige Bindung an einen Kreditgeber (Ausnahme: nach 10 Jahren nach § 489 BGB)
  • Mangelnde Flexibilität: Die Laufzeit kann nicht verkürzt oder verlängert werden
  • In der Regel keine Tilgungsaussetzungen möglich (unflexibel bei Zahlungsschwierigkeiten)
  • In der Regel keine Tilgungswechsel oder Sondertilgungen möglich (unflexibel bei Gehaltserhöhungen, Erbschaften etc.)

Rechenbeispiel: So teuer sind Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen grundsätzlich günstiger, denn Sie sparen Geld, weil Sie früher schuldenfrei sind und daher weniger Zinsen zahlen müssen. Doch Ihre monatlichen Mehrkosten sind erheblich. Ein Rechenbeispiel soll dies veranschaulichen. Wir nehmen an, Sie möchten für Ihre Baufinanzierung ein Darlehen in Höhe von 200.000 € mit einer Zinsbindung von 20 Jahren aufnehmen. Bei einem Volltilgerdarlehen gibt die Bank Ihnen 0,2 % Zinsrabatt gegenüber einem Annuitätendarlehen. Daraus ergeben sich für Sie folgende Kosten:

 VolltilgerdarlehenAnnuitätendarlehen
Darlehensbetrag 200.000 €200.000 €
Zinsbindung20 Jahre20 Jahre
Sollzins2,3 % p. a.2,5 % p. a.
Tilgung3,95 %2,0 %
Monatsrate 1.041,67 €750 €
Restschuld nach 20 Jahren0 €96.341,75 €

Welche Mehrbelastung entsteht mit einem Volltilgerdarlehen?

Unser Rechenbeispiel zeigt, dass die Mehrbelastung, die durch ein Volltilgerdarlehen im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen entstehen, erheblich sind: 

  • Mehrbelastung pro Monat: 291,67 €
  • Mehrbelastung pro Jahr: 3.500,04 €
  • Mehrbelastung über 20 Jahre Zinsbindung:  70.000,80 € (gegenüber 96.341,75 € Restschuld, die Sie noch zurückzahlen müssen)

Im Beispiel liegen Sie bei 291,67 € pro Monat bzw. 3.500 € im Jahr. Das ist viel Geld, das Sie regelmäßig über die gesamte Laufzeit von 20 Jahren zur Verfügung haben müssen. Wägen Sie daher genau ab, ob Sie sich dieser finanziellen Mehrbelastung über einen längeren Zeitraum aussetzen wollen und können.

Für wen ein Volltilgerdarlehen zu empfehlen ist

Wer ein hohes, gesichertes Einkommen und monatlich einen beachtlichen Geldbetrag übrig hat, ist mit einem Volltilgerdarlehen sicherlich gut beraten. Denn wenn Sie die hohen Raten zuverlässig über einen langen Zeitraum zahlen können, sparen Sie Zinsen und sind schneller schuldenfrei als bei einem klassischen Annuitätendarlehen. Bei einem langfristig sicheren, gut bezahlten Job, einer einwandfreien Bonität und auf Dauer konstanten Lebensumständen, lohnt sich für Sie ein Volltilgerdarlehen. Auf die meisten Menschen trifft dies jedoch nicht zu, da monatlich nur begrenzte finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Darüber hinaus können sich die Lebensumstände unvorhergesehen ändern, die gegebenenfalls auch Einfluss auf Ihre Zahlungsfähigkeit haben.

Für Baufinanzierer mit noch nicht abgeschlossener Lebens- bzw. Familienplanung oder einer eher unsicheren beruflichen Zukunft ist eine flexiblere Darlehensform daher sicherlich die langfristig bessere Wahl. Denn wenn z. B. Nachwuchs kommt, Sie Ihren Job verlieren oder spontan auf eine größere Reise gehen möchten, macht Ihnen ein Volltilgerdarlehen schnell einen Strich durch Ihre Rechnung. Bei der Entscheidung für oder gegen eine Volltilgung sind also nicht nur die Höhe der Monatsraten, sondern auch der lange Zeitraum zu bedenken, für den Sie sich verpflichten diese hohen Raten zu zahlen.

Wann eine Volltilgung sinnvoll ist

Volltilgerdarlehen sind besonders in Tiefzinsphasen attraktiv. Denn bei niedrigen Bauzinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung. So können Sie sich die niedrigen Zinsen für die gesamte Laufzeit sichern und entgehen daher dem Zinsänderungsrisiko, also der Gefahr, dass die Zinsen steigen und Sie dadurch höhere Zinskosten haben. Denn wie bereits erwähnt, sind die Zinsen bei einer Volltilgung bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens konstant und können von der Bank nicht erhöht werden.

Gut zu wissen: Derzeit sind die Zinsen niedrig, daher sollten Sie sich diese für einen möglichst langen Zeitraum sichern – ganz egal, ob im Rahmen eines Volltilgungsdarlehens oder Annuitätendarlehens.

Sind die Zinsen zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses gerade hoch, dann ist von einem Volltilgerdarlehen abzuraten. Denn das Geld, das Sie durch die schnellere Tilgung sparen, wird Ihnen durch die vergleichsweise hohen Zinskosten sofort wieder aus der Tasche gezogen. Durch die feste Zinsbindung während der gesamten Laufzeit besteht leider auch keine Möglichkeit, von niedrigen Zinsen zu profitieren, sollten sie in dieser Zeit wieder sinken.

Ein Volltilgerdarlehen spart Geld, weil Sie schneller schuldenfrei sind und daher weniger Zinskosten haben. Bezogen auf die Laufzeit ist es allerdings mit sehr viel höheren Kosten verbunden, die Monat für Monat und Jahr für Jahr auf Ihren Schultern lasten.

Ist ein Volltilgungsdarlehen auch möglich als Anschlussfinanzierung?

Selbstverständlich können Sie sich auch erst im Rahmen Ihrer Anschlussfinanzierung, also nach Ablauf der Sollzinsbindung eines Annuitätendarlehens, für ein Volltilgerdarlehen entscheiden. Gerade im Moment ist dies attraktiv: Da das heutige Zinsniveau deutlich niedriger ist als noch vor fünf oder zehn Jahren, lässt sich mit Ihrer bisherigen Rate oft eine spürbar höhere Tilgung erzielen. Das führt dazu, dass Ihre Restschuld dank der niedrigeren Zinsen deutlich schneller abbezahlt werden kann – bei derselben monatlichen Belastung wie bisher.

Vergleich.de Tipp

Eine clevere Alternative zur Volltilgung kann z. B. ein Annuitätendarlehen mit langer Laufzeit und Sondertilgungen sein. So bleiben Sie flexibel, können durch Sonderzahlungen aber auch außerplanmäßig tilgen. Kombinationen aus Annuitäten- und Volltilgerdarlehen sind ebenfalls sehr beliebt. Am besten rechnen Sie verschiedene Möglichkeiten durch und nutzen unseren Immobilienfinanzierung Vergleich.

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