Immobilienfinanzierung

Volltilgerdarlehen: Das Haus in einem Rutsch finanzieren – ist das sinnvoll?

Wer ein Haus bauen oder kaufen will, nimmt in der Regel ein Darlehen auf. Dabei gilt: Je höher Sie tilgen, desto schneller sind Sie Ihre Schulden wieder los. Ist ein Volltilgerdarlehen die beste Lösung, um schnellstmöglich wieder schuldenfrei zu sein?

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Ein Volltilgerdarlehen bezeichnet eine Varian­te des Annui­täten­dar­le­hens, bei der Sie Ihren Kre­dit über eine fest­ver­ein­bar­te Lauf­zeit kom­plett til­gen. Am Ende der Lauf­zeit bleibt keine Rest­schuld übrig. Ihre Kredit­rate ist dabei jeden Monat gleich hoch – ideal für die zuver­lässi­ge Pla­nung Ihrer Aus­ga­ben. Üblicher­weise bleibt am Ende einer Immo­bilien­finan­zierung eine Rest­schuld übrig, die Sie mit einer An­schluss­finan­zierung zu neuen Kondi­tio­nen an die Bank zurück­zah­len müs­sen.

Volltilgerdarlehen oder klassisch finan­zieren, was passt besser zu mir?

Mit einer klassi­schen Finan­zie­rung meinen wir einen übli­chen Til­gungs­satz von 1–3 %, bei der am Ende der Lauf­zeit eine Rest­schuld übrig­bleibt. Um die Sonder­form eines Voll­til­ger­dar­le­hens bes­ser davon unter­schei­den zu kön­nen, stellen wir Ihnen hier die wesent­lichen Merk­male vor.

Volltilgerdarlehen

  • Das Voll­til­ger­dar­lehen ist darauf aus­ge­richtet, das gesam­te Dar­le­hen inner­halb der ver­ein­bar­ten Lauf­zeit an die Bank zurück­zu­zah­len. Um das gewähr­leis­ten zu kön­nen, wird häu­fig eine Zeit zwi­schen 15 und 25 Jahren fest­ge­legt. Grund­lage für die Be­rech­nung der monat­li­chen Rate ist bei einem Voll­til­ger­dar­le­hen die ver­ein­bar­te Dar­lehens­lauf­zeit. Denn die Lauf­zeit be­stimmt, wie hoch Sie til­gen müs­sen, damit am Ende der Lauf­zeit keine Rest­schuld mehr üb­rig ist. Je kür­zer die Lauf­zeit, desto höher muss dem­nach die Til­gung sein. Daher ist die Til­gung bei einem Voll­til­ger­dar­lehen grund­sätz­lich hö­her als bei einem Annui­täten­dar­lehen.
  • Die feste Zins­bin­dung über die gesam­te Kredit­lauf­zeit geht zu Las­ten der Flexi­bili­tät. Sin­ken wäh­rend dieser Perio­de die Zin­sen, kön­nen sie Ihre Kondi­tio­nen nicht an die aktu­elle Situa­tion an­pas­sen und müs­sen die in Ihrem Ver­trag fest­ge­hal­tenen höhe­ren Zin­sen in Kauf neh­men. (Aller­dings gilt auch hier Ihr grund­sätz­li­ches Recht, dass Sie Ihre Bau­finan­zie­rung nach 10 Jahren mit einer Kündi­gungs­frist von 6 Mona­ten kündi­gen kön­nen.)
  • Sollte sich Ihre finan­ziel­le Situa­tion doch ein­mal än­dern, so­dass Sie die Raten nicht mehr be­glei­chen kön­nen, gewäh­ren die Banken in der Regel keine Til­gungs­pau­sen. Um­ge­kehrt sind aber Son­der­til­gun­gen oder Til­gungs­satz­wech­sel nach oben mög­lich. Damit wären Sie noch schnel­ler fer­tig mit Ihrer Finan­zie­rung. Spre­chen Sie mit Ihrer Bank über die Kondi­tio­nen des Ver­tra­ges.

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Unser Rechner ist prinzi­piell auf klassi­sche Annui­täten­dar­le­hen opti­miert. Um Ihr Voll­til­ger­dar­le­hen zu berech­nen, er­hö­hen Sie Lauf­zeit und/oder Til­gung so weit, bis Ihre Rest­schuld 0 be­trägt.

Klassisches Annuitätendarlehen

  • Das Annui­täten­dar­le­hen ge­hört zu den klassi­schen Kredit­for­men. In Ihrem Kredit­ver­trag ver­ein­ba­ren Sie mit Ihrer Bank eine Zins­bin­dung sowie eine bestimm­te Lauf­zeit, in der Sie das Dar­le­hen zurück­zah­len. Im Gegen­satz zum Voll­til­ger­dar­le­hen gel­ten die Kondi­tio­nen für die ers­ten 5 bis 20 Jah­re der Bau­finan­zie­rung, wobei am Ende dieser Perio­de eine Rest­schuld bleibt. Die Rest­schuld be­glei­chen sie mit Hil­fe einer An­schluss­finan­zierung oder einer Um­schul­dung, so­dass Sie nach Ab­lauf der Erst­finan­zie­rung neue Kondi­tio­nen mit der Bank aus­han­deln müs­sen. Am An­fang wird in der Regel rela­tiv nied­rig ge­tilgt, so­dass am Ende der Lauf­zeit häu­fig eine ho­he Rest­schuld of­fen ist.
  • Im Ver­gleich zum Voll­til­ger­dar­le­hen haben Sie beim Annui­täten­dar­le­hen eine größe­re Flexi­bili­tät bei Til­gungs­satz­wech­seln, auch wenn Sie ihn nach un­ten an­pas­sen möch­ten. Auch Son­der­til­gun­gen kön­nen Sie ver­ein­ba­ren, die Ihnen er­mög­li­chen, einen be­stimm­ten Be­trag pro Jahr zu­sätz­lich zu til­gen – so kön­nen Sie mit Bonus­zah­lun­gen oder einem 13. Ge­halt Ihre Schul­den schnel­ler redu­zie­ren. Da­durch ver­kür­zen Sie die Gesamt­lauf­zeit Ihres Dar­le­hens.
Hohe Planungssicherheit bei beiden Darlehensformen

Beide Darlehens­ar­ten er­mögli­chen durch die kons­tant blei­ben­den Monats­ra­ten eine hohe Planungs­sicher­heit – beim Annui­täten­dar­le­hen inner­halb der Soll­zins­bin­dung, beim Voll­til­ger­dar­lehen sogar über die gesam­te Lauf­zeit. So ent­ge­hen Sie dem Zins­ände­rungs­risi­ko. Denn inner­halb der fest­ge­leg­ten Lauf­zeit kann sich Ihr Zins­satz nicht än­dern.

Sowohl Annui­täten­dar­le­hen als auch Voll­til­ger­dar­le­hen kön­nen Sie 10 Jahre nach dem voll­stän­digen Empfang der Dar­lehens­sum­me mit einer Frist von 6 Mona­ten kündi­gen. Laut § 489 BGB ist dies ohne Zah­lung einer Vor­fällig­keits­ent­schädi­gung mög­lich. Voraus­set­zung ist, dass der Dar­lehens­ver­trag inner­halb dieser 10 Jahre nicht verän­dert wur­de.

Vorteile und Nachteile des Volltilgerdarlehens im Überblick

Im Folgenden möchten wir Ihnen die Vor- und Nach­tei­le eines Voll­tilger­dar­le­hens im Über­blick dar­stel­len.

Vor­teile:

  • Planungs­sicher­heit durch kon­stan­te monat­liche Belas­tung (Rate bleibt über gesam­te Lauf­zeit gleich hoch)
  • Kein Zins­änderungs­risi­ko (Zin­sen blei­ben über gesam­te Lauf­zeit gleich hoch)
  • Keine Anschluss­finan­zierung nötig

Nachteile:

  • Hohe monat­liche Rate für einen lan­gen Zeit­raum (Til­gungs­an­teil muss sehr hoch sein, damit keine Rest­schuld bleibt)
  • Starke und lang­fris­tige Bin­dung an einen Kredit­ge­ber (Aus­nahme: nach 10 Jahren nach § 489 BGB)
  • Mangeln­de Flexi­bili­tät: Die Lauf­zeit kann nicht ver­län­gert wer­den
  • In der Re­gel keine Tilgungs­aus­set­zun­gen mög­lich (unflexibel bei Zahlungs­schwierig­kei­ten)

Rechenbeispiel: So teuer sind Voll­tilger­dar­le­hen und Annui­täten­dar­le­hen

Bei einem Voll­til­ger­dar­le­hen sind Ihre monat­lichen Mehr­kos­ten durch die hohe Til­gung er­heb­lich hö­her als bei einem klassi­schen Annui­täten­dar­le­hen mit Rest­schuld. Ein Rechen­bei­spiel soll dies ver­an­schau­li­chen. Wir neh­men an, Sie möch­ten für Ihre Bau­finan­zie­rung ein Dar­le­hen in Höhe von 320.000 € mit einer Zins­bin­dung von 20 Jah­ren auf­neh­men. Da­raus er­ge­ben sich für Sie fol­gen­de Kos­ten:

  Voll­til­ger­darlehen Annui­täten­darlehen
Darlehens­betrag 320.000 € 320.000 €
Zinsbindung 20 Jahre 20 Jahre
Sollzins 3,30 % p.a. 3,10 % p.a.
Tilgung 3,54 % 2,0 %
Monatsrate 1.823,20 € 1.360,00 €
Restschuld nach 20 Jahren 0 € 142.979,57 €

Welche Mehrbelastung entsteht mit einem Voll­tilger­dar­lehen?

In unse­rem Bei­spiel zahlen Sie beim Voll­tilger­dar­lehen monat­lich etwa 460 € mehr an die Bank, was einer jähr­lichen Mehr­belas­tung von 5.520­€ ent­spricht. Dafür haben Sie am Ende der Lauf­zeit keine Rest­schuld übrig – beim klassi­schen Annui­täten­dar­le­hen mit 2 % Til­gung sind es knapp 143.000 €. Durch den hohen Til­gungs­satz spa­ren Sie beim Voll­tilger­dar­le­hen vor allem Zins­kos­ten. Über 20 Jahre sind es rund 117.500 € Zinsen im Ver­gleich zu rund 149.400 € mit nur 2 % Til­gung.

Zinsaufschlag bei hoher Tilgung

Bei einer hohen Til­gung zah­len Sie über die gesam­te Lauf­zeit weni­ger Zins­kos­ten an die Bank. Um das auf­zu­fan­gen, berech­net die Bank Ihnen einen klei­nen Zins­auf­schlag.

Für wen ein Voll­til­ger­dar­lehen zu empfeh­len ist

Wer ein dauer­haft hohes Ein­kom­men hat, ist mit einem Voll­til­ger­dar­lehen sicher­lich gut bera­ten. Denn wenn Sie die hohen Raten zuver­läs­sig über einen lan­gen Zeit­raum zah­len kön­nen, spa­ren Sie Zin­sen und sind schnel­ler schul­den­frei als bei einem klassi­schen Annui­täten­dar­lehen.

Für Bau­finan­zierer mit noch nicht ab­ge­schlos­se­ner Lebens- bzw. Fami­lien­pla­nung oder einer eher un­siche­ren beruf­li­chen Zu­kunft ist eine flexib­lere Dar­lehens­form daher sicher­lich die lang­fris­tig besse­re Wahl. Denn wenn z. B. Nach­wuchs kommt, Sie Ihren Job ver­lie­ren oder spon­tan auf eine größe­re Reise gehen möch­ten, macht Ihnen ein Voll­til­ger­dar­le­hen schnell einen Strich durch Ihre Rech­nung. Bei der Ent­schei­dung für oder gegen eine Voll­til­gung sind also nicht nur die Höhe der Monats­ra­ten, son­dern auch der lange Zeit­raum zu be­den­ken, für den Sie sich ver­pflich­ten, diese hohen Raten zu zah­len.

Wann eine Volltilgung sinnvoll ist

Voll­til­ger­dar­lehen sind beson­ders in Tief­zins­pha­sen attrak­tiv. Denn bei niedri­gen Bau­zinsen lohnt sich eine lange Zins­bin­dung. So kön­nen Sie sich die niedri­gen Zin­sen für die gesam­te Lauf­zeit sichern und ent­ge­hen daher dem Zins­änderungs­risi­ko, also der Gefahr, dass die Zin­sen stei­gen und Sie da­durch höhe­re Zins­kos­ten haben. Denn wie be­reits er­wähnt, sind die Zinsen bei einer Voll­til­gung bis zur voll­stän­di­gen Rück­zah­lung des Dar­lehens kon­stant und kön­nen von der Bank nicht er­höht wer­den.

Sind die Zin­sen zum Zeit­punkt des Dar­lehens­ab­schlus­ses gera­de hoch, dann ist von einem Voll­til­ger­dar­le­hen ab­zu­ra­ten. Denn das Geld, das Sie durch die schnel­lere Til­gung spa­ren, wird Ihnen durch die ver­gleichs­weise hohen Zins­kos­ten so­fort wie­der aus der Tasche gezo­gen. Durch die feste Zins­bin­dung wäh­rend der gesam­ten Lauf­zeit be­steht lei­der auch keine Mög­lich­keit, von niedri­gen Zin­sen zu profi­tie­ren, soll­ten sie in dieser Zeit wie­der sin­ken.

Ein Voll­til­ger­dar­lehen spart Geld, weil Sie schnel­ler schulden­frei sind und daher weni­ger Zins­kos­ten haben. Bezo­gen auf die Lauf­zeit ist es aller­dings mit sehr viel höhe­ren Kos­ten ver­bun­den, die Monat für Monat und Jahr für Jahr auf Ihren Schul­tern las­ten.

Ist ein Volltilgungsdarlehen auch möglich als Anschlussfinanzierung?

Selbstverständlich können Sie sich auch erst im Rahmen Ihrer Anschlussfinanzierung, also nach Ablauf der Sollzinsbindung eines Annuitätendarlehens, für ein Volltilgerdarlehen entscheiden. Weil es sich dann um eine niedrigere Kreditsumme handelt, lässt sich mit Ihrer bisherigen Rate eine spürbar höhere Tilgung erzielen. Das führt dazu, dass Ihre Restschuld deutlich schneller abbezahlt werden kann – bei derselben monatlichen Belastung wie bisher.

Vergleich.de Tipp

Eine clevere Alter­na­ti­ve zur Voll­til­gung kann z. B. ein Annui­täten­dar­lehen mit langer Lauf­zeit und Sonder­til­gun­gen sein. So blei­ben Sie flexi­bel, können durch Sonder­zah­lun­gen aber auch außer­plan­mäßig til­gen. Kombi­na­tio­nen aus Annui­täten- und Voll­tilger­dar­lehen sind eben­falls sehr be­liebt. Am bes­ten rech­nen Sie ver­schie­dene Mög­lich­kei­ten durch und nut­zen unse­ren Immo­bilien­finan­zie­rung Ver­gleich.

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