Wer ein Haus bauen oder kaufen will, nimmt in der Regel ein Darlehen auf. Dabei gilt: Je höher Sie tilgen, desto schneller sind Sie Ihre Schulden wieder los. Ist ein Volltilgerdarlehen die beste Lösung, um schnellstmöglich wieder schuldenfrei zu sein?
Ein Volltilgerdarlehen bezeichnet eine Variante des Annuitätendarlehens, bei der Sie Ihren Kredit über eine festvereinbarte Laufzeit komplett tilgen. Am Ende der Laufzeit bleibt keine Restschuld übrig. Ihre Kreditrate ist dabei jeden Monat gleich hoch – ideal für die zuverlässige Planung Ihrer Ausgaben. Üblicherweise bleibt am Ende einer Immobilienfinanzierung eine Restschuld übrig, die Sie mit einer Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen an die Bank zurückzahlen müssen.
Mit einer klassischen Finanzierung meinen wir einen üblichen Tilgungssatz von 1–3 %, bei der am Ende der Laufzeit eine Restschuld übrigbleibt. Um die Sonderform eines Volltilgerdarlehens besser davon unterscheiden zu können, stellen wir Ihnen hier die wesentlichen Merkmale vor.
Beide Darlehensarten ermöglichen durch die konstant bleibenden Monatsraten eine hohe Planungssicherheit – beim Annuitätendarlehen innerhalb der Sollzinsbindung, beim Volltilgerdarlehen sogar über die gesamte Laufzeit. So entgehen Sie dem Zinsänderungsrisiko. Denn innerhalb der festgelegten Laufzeit kann sich Ihr Zinssatz nicht ändern.
Sowohl Annuitätendarlehen als auch Volltilgerdarlehen können Sie 10 Jahre nach dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Laut § 489 BGB ist dies ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Voraussetzung ist, dass der Darlehensvertrag innerhalb dieser 10 Jahre nicht verändert wurde.
Im Folgenden möchten wir Ihnen die Vor- und Nachteile eines Volltilgerdarlehens im Überblick darstellen.
Vorteile:
Nachteile:
Bei einem Volltilgerdarlehen sind Ihre monatlichen Mehrkosten durch die hohe Tilgung erheblich höher als bei einem klassischen Annuitätendarlehen mit Restschuld. Ein Rechenbeispiel soll dies veranschaulichen. Wir nehmen an, Sie möchten für Ihre Baufinanzierung ein Darlehen in Höhe von 320.000 € mit einer Zinsbindung von 20 Jahren aufnehmen. Daraus ergeben sich für Sie folgende Kosten:
| Volltilgerdarlehen | Annuitätendarlehen | |
|---|---|---|
| Darlehensbetrag | 320.000 € | 320.000 € |
| Zinsbindung | 20 Jahre | 20 Jahre |
| Sollzins | 3,30 % p.a. | 3,10 % p.a. |
| Tilgung | 3,54 % | 2,0 % |
| Monatsrate | 1.823,20 € | 1.360,00 € |
| Restschuld nach 20 Jahren | 0 € | 142.979,57 € |
In unserem Beispiel zahlen Sie beim Volltilgerdarlehen monatlich etwa 460 € mehr an die Bank, was einer jährlichen Mehrbelastung von 5.520€ entspricht. Dafür haben Sie am Ende der Laufzeit keine Restschuld übrig – beim klassischen Annuitätendarlehen mit 2 % Tilgung sind es knapp 143.000 €. Durch den hohen Tilgungssatz sparen Sie beim Volltilgerdarlehen vor allem Zinskosten. Über 20 Jahre sind es rund 117.500 € Zinsen im Vergleich zu rund 149.400 € mit nur 2 % Tilgung.
Bei einer hohen Tilgung zahlen Sie über die gesamte Laufzeit weniger Zinskosten an die Bank. Um das aufzufangen, berechnet die Bank Ihnen einen kleinen Zinsaufschlag.
Wer ein dauerhaft hohes Einkommen hat, ist mit einem Volltilgerdarlehen sicherlich gut beraten. Denn wenn Sie die hohen Raten zuverlässig über einen langen Zeitraum zahlen können, sparen Sie Zinsen und sind schneller schuldenfrei als bei einem klassischen Annuitätendarlehen.
Für Baufinanzierer mit noch nicht abgeschlossener Lebens- bzw. Familienplanung oder einer eher unsicheren beruflichen Zukunft ist eine flexiblere Darlehensform daher sicherlich die langfristig bessere Wahl. Denn wenn z. B. Nachwuchs kommt, Sie Ihren Job verlieren oder spontan auf eine größere Reise gehen möchten, macht Ihnen ein Volltilgerdarlehen schnell einen Strich durch Ihre Rechnung. Bei der Entscheidung für oder gegen eine Volltilgung sind also nicht nur die Höhe der Monatsraten, sondern auch der lange Zeitraum zu bedenken, für den Sie sich verpflichten, diese hohen Raten zu zahlen.
Volltilgerdarlehen sind besonders in Tiefzinsphasen attraktiv. Denn bei niedrigen Bauzinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung. So können Sie sich die niedrigen Zinsen für die gesamte Laufzeit sichern und entgehen daher dem Zinsänderungsrisiko, also der Gefahr, dass die Zinsen steigen und Sie dadurch höhere Zinskosten haben. Denn wie bereits erwähnt, sind die Zinsen bei einer Volltilgung bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens konstant und können von der Bank nicht erhöht werden.
Sind die Zinsen zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses gerade hoch, dann ist von einem Volltilgerdarlehen abzuraten. Denn das Geld, das Sie durch die schnellere Tilgung sparen, wird Ihnen durch die vergleichsweise hohen Zinskosten sofort wieder aus der Tasche gezogen. Durch die feste Zinsbindung während der gesamten Laufzeit besteht leider auch keine Möglichkeit, von niedrigen Zinsen zu profitieren, sollten sie in dieser Zeit wieder sinken.
Ein Volltilgerdarlehen spart Geld, weil Sie schneller schuldenfrei sind und daher weniger Zinskosten haben. Bezogen auf die Laufzeit ist es allerdings mit sehr viel höheren Kosten verbunden, die Monat für Monat und Jahr für Jahr auf Ihren Schultern lasten.
Selbstverständlich können Sie sich auch erst im Rahmen Ihrer Anschlussfinanzierung, also nach Ablauf der Sollzinsbindung eines Annuitätendarlehens, für ein Volltilgerdarlehen entscheiden. Weil es sich dann um eine niedrigere Kreditsumme handelt, lässt sich mit Ihrer bisherigen Rate eine spürbar höhere Tilgung erzielen. Das führt dazu, dass Ihre Restschuld deutlich schneller abbezahlt werden kann – bei derselben monatlichen Belastung wie bisher.
