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Immobilienfinanzierung

Sieben Tipps zum Immobilienkredit: So klappt’s mit der günstigen Baufinanzierung

Die eigenen vier Wände sind für die meisten Deutschen ein echter Lebenstraum. Damit er Wirklichkeit wird, will die Finanzierung gut geplant sein. Wir haben hier sieben Tipps für Sie zusammengestellt, die Ihnen dabei helfen, den passenden Immobilienkredit zu finden.

Tipp 1: Ermitteln Sie, wie hoch Ihr Immobilienkredit sein darf

Um richtig einzuschätzen, wie viel Haus Sie sich leisten können, sollten Sie zunächst einen ehrlichen Kassensturz machen. Listen Sie für die Planung der monatlichen Rate für Ihren Immobilienkredit detailliert alle Einnahmen und Ausgaben auf. Rechnen Sie Extragehälter oder Prämien nicht mit, damit Sie immer einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes haben. Überlegen Sie sich auch, wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung stecken können. Im besten Fall sind das mindestens 20 % der Gesamtsumme.

Zu den regelmäßigen Ausgaben gehören neben der Kreditrate beispielsweise:
  • Lebenshaltungskosten (u. a. Lebensmittel, Kleidung, Drogerieartikel)
  • Wohnnebenkosten (u. a. Strom, Heizung, Wasser, Abwasser, Müll)
  • Versicherungskosten (u. a. Hausrat, Haftpflicht, Vorsorge)
  • Kosten für das Auto / öffentliche Verkehrsmittel

Schränken Sie sich finanziell mit einer zu hohen Monatsrate nicht zu sehr ein. Denken Sie bei der Berechnung der Ausgaben an Ihren gewohnten Lebensstandard: Möchten Sie sich Urlaubsreisen leisten können, während Sie den Immobilienkredit abbezahlen? Fragen Sie sich auch, welche Rate Ihnen maximal möglich ist, sollte Ihr Verdienst geringer werden, beispielsweise wenn ein zweites Einkommen wegfällt. Als Faustregel gilt: Die monatliche Darlehensrate plus Wohnnebenkosten sollte höchstens 40 % Ihres Nettoeinkommens betragen.

Tipp 2: Achten Sie auf eine kostenfreie Bereitstellungszeit beim Immobilienkredit

Banken verlangen eine Gebühr dafür, wenn sie Ihnen einen Immobilienkredit bereithalten, Sie das Geld aber nicht oder nur in Teilen abrufen. Diese Gebühr ist der so genannte Bereitstellungszins. Finanzieren Sie mit Ihrem Kredit einen Neubau, handelt es sich also um ein Baudarlehen, brauchen Sie nicht den Gesamtbetrag auf einmal. Sie bezahlen stattdessen nach und nach jeden fertigen Bauabschnitt. Da die Bank aber von Anfang an die ganze Summe für Sie reserviert, kann sie das Geld nicht anderweitig nutzen. Dafür verlangt sie eine Gebühr von in der Regel 3 % pro Jahr auf den noch nicht abgerufenen Betrag. Diese Gebühr können Sie vermeiden, indem Sie ein Kreditangebot inklusive ausreichend kostenfreier Bereitstellungszeit wählen. Dieser Zeitraum variiert von Anbieter zu Anbieter zwischen drei und zwölf Monaten.

Tipp 3: Vereinbaren Sie bei niedrigen Bauzinsen eine hoher Tilgung

Wie schnell Sie Ihren Immobilienkredit abbezahlt haben, hängt von der Höhe des Tilgungssatzes ab. Dieser bestimmt die Höhe der monatlichen Rate, mit der Sie das Darlehen nach und nach zurückzahlen. Sie setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Mit dem Tilgungsanteil zahlen Sie Ihr Darlehen ab, der Zinsanteil ist die Gebühr der Bank für den Kredit. Je günstiger der Zinssatz ist, den die Bank Ihnen gewährt, desto niedriger ist der Zinsanteil an der Rate und umso mehr bleibt für den Tilgungsanteil übrig. Mit einem hohen Tilgungssatz zahlen Sie das Darlehen wesentlich schneller zurück. Bei günstigen Bauzinsen empfehlen wir deshalb eine Tilgung von mehr als 2 %, da Sie mit weniger Kosten den Schuldenberg schneller abbauen. Mit unserem Tilgungsrechner können Sie spielerisch ermitteln, wie sich eine unterschiedlich hohe Tilgung auf Ihre monatliche Rate auswirkt.

Tipp 4: Bleiben Sie flexibel durch kostenfreie Sondertilgungen

Achten Sie bei den Konditionen Ihres Immobilienkredits auf die Möglichkeit, Sondertilgungen leisten zu können. Damit ist gemeint, dass Sie während der Laufzeit einen Teil des Darlehens – meistens maximal 5 % der Gesamtsumme – auf einen Schlag zurückzahlen können. Diese Option können Sie beispielsweise nutzen, wenn Sie eine hohe Steuerrückzahlung oder eine Teilauszahlung einer Kapitallebensversicherung erwarten. So zahlen Sie den Immobilienkredit schneller ab und sind eher schuldenfrei.

Tipp 5: Finden Sie die richtige Sollzinsbindung für Ihren Immobilienkredit

Der bei Abschluss des Darlehensvertrags gültige Zinssatz gilt für die gesamte Laufzeit, die so genannte Sollzinsbindung. Dabei gilt: je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Den Banken lassen sich lange Zinsbindungen durch höhere Zinssätze bezahlen. Aber gerade wenn die Zinsen günstig sind, brauchen Sie sich mit einer langen Zinsbindung – ab 15 Jahren – keine Sorgen wegen steigender Bauzinsen machen. In Zeiten niedriger Zinsen raten wir deshalb zu einer langen Sollzinsbindung, da Sie sich so einen günstigen Zinssatz für einen langen Zeitraum sichern.

Im Umkehrschluss heißt das: Befinden sich die Bauzinsen auf einem hohen Niveau, ist eine kurze Zinsbindung empfehlenswert. Denn so besteht die Chance, dass nach Ablauf der Zinsbindung die Bauzinsen gesunken sind und Sie eine günstigere Anschlussfinanzierung abschließen können.

Tipp 6: Berücksichtigen Sie alle anfallenden Kosten bei der Baufinanzierung

Wenn Sie ein Haus bauen oder eine Wohnung bzw. eine bestehende Immobilie kaufen, kommen mehr Kosten auf Sie zu als der reine Kaufpreis. Insgesamt können die anfallenden Nebenkosten bis zu 15 % der Summe zusätzlich ausmachen. Zu den anfallenden Kostenfaktoren gehören beispielsweise:

  • die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (ca. 1,5 % vom Kaufpreis)
  • den Grundbucheintrag (ca. 1,5 % vom Kaufpreis)
  • die Grunderwerbssteuer (3,5–6,5 % vom Kaufpreis, je nach Bundesland)
  • den Makler, falls er das Objekt vermittelt hat (5,95–7,14 % vom Kaufpreis, je nach Bundesland)

Bedenken Sie außerdem, dass der Umzug in das neue Zuhause ansteht und dort womöglich noch Renovierungsarbeiten auf Sie zukommen oder eine neue Küche notwendig ist. Auch diese Faktoren haben ihren Preis, und so entstehen weitere Kosten, die Sie in Ihrer Kalkulation nicht vergessen sollten.

Tipp 7: Vergleichen Sie mehrere Baufinanzierungsangebote miteinander

Bei der Baufinanzierung gilt genauso wie bei anderen Produkten: Vergleich macht reich. Schon wenige Prozentpunkte Unterschied beim Zinssatz können die Kosten für einen Immobilienkredit um einige tausend Euro senken. Deshalb ist es unerlässlich, mehrere Angebote miteinander zu vergleichen, um die optimale Baufinanzierung zu finden. Ein Baugeld Vergleich im Internet bietet Ihnen sämtliche aktiven Anbieter auf einen Blick. Nehmen Sie sich die Zeit und vergleichen Sie die Konditionen und Sonderleistungen miteinander. Lassen Sie sich von verschiedenen Anbietern Finanzierungsangebote erstellen, damit Sie einen Marktüberblick haben und so gut gerüstet in ein Beratungsgespräch gehen können.

Entwicklung der Bauzinsen

Werden die Darlehenszinsen der Baufinanzierung steigen oder fallen? Unser Zinschart sowie die Experten-Prognosen helfen Ihnen dabei, die Zinsentwicklung besser einzuschätzen. 

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Der Staat fördert den Kauf, Bau und die Modernisierung von Wohneigentum. Dabei handelt es sich um günstige KfW-Darlehen bis 100.000 € sowie Tilgungszuschüsse. Wie Sie da rankommen, erfahren Sie bei uns.

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