Umschuldung der Baufinanzierung: Wann sich ein Wechsel lohnt

Wovon hängt ab, ob sich eine Umschuldung lohnt?

Ob sich eine Um­schuldung der Bau­finanzierung rechnet, lässt sich nicht allein anhand des neuen Zins­satzes be­urteilen. Maß­geblich ist viel­mehr, wie sich verschiedene Faktoren auf die Gesamt­rechnung des Darlehens auswirken. Hierzu gehören:

• Rest­schuld: bestimmt das mögliche Ein­spar­potenzial
• Zins­differenz: beeinflusst die mögliche Ersparnis
• verbleibende Lauf­zeit: bestimmt die Wirkung niedriger Zinsen
• Wechsel­kosten: können Vorteile teil­weise oder voll­ständig aufheben

Erst ihr Zusammen­­spiel zeigt, ob ein Wechsel tatsächlich einen finanziellen Vorteil bringt. Im Folgenden erklären wir die einzelnen Faktoren genauer.

Die Restschuld bestimmt das Einsparpotenzial

Die Höhe der ver­bleibenden Rest­schuld hat den größten Ein­fluss auf die mögliche Ersparnis. Je mehr Darlehen noch offen ist, desto stärker wirken sich niedrigere Zinsen aus. Ist die Rest­schuld dagegen bereits gering, fällt auch die mögliche Zins­ersparnis ent­sprechend kleiner aus. In solchen Fällen können zusätzliche Kosten den finanziellen Vorteil schnell wieder auf­zehren.

Die Zinsdifferenz beeinflusst die Ersparnis

Ein niedrigerer Zins­satz verbessert grund­sätzlich die Finanzierungs­konditionen. Ent­scheidend ist jedoch nicht allein die Höhe der Zins­differenz, sondern wie stark sie sich auf die noch offene Darlehens­summe auswirkt. Eine geringe Zins­ersparnis bringt bei einer hohen Rest­schuld häufig mehr als ein deutlich niedrigerer Zins­satz bei einer fast voll­ständig zurück­gezahlten Finanzierung.

Die verbleibende Laufzeit entscheidet über die Wirkung niedrigerer Zinsen

Je länger das Darlehen noch läuft, desto länger profitieren Kredit­nehmer von günstigeren Finanzierungs­konditionen. Steht das Ende der Finanzierung dagegen bereits kurz bevor, bleibt oft nur wenig Zeit, um die Kosten eines Wechsels durch niedrigere Zinsen wieder ein­zusparen.

Wechselkosten können den Vorteil aufheben

Neben den Finanzierungs­konditionen sollten auch sämtliche Wechsel­kosten berücksichtigt werden. Dazu zählen unter anderem eine mögliche Vor­fällig­keits­ents­chädigung sowie Notar- und Grund­buch­kosten oder weitere bank­abhängige Gebühren.

Je nach Finanzierung fallen die einzelnen Faktoren unter­schiedlich stark ins Gewicht. Folgende Tabelle zeigt, in welcher Situation eine Um­schuldung sinn­voll ist und wann eher nicht.

Welche Kosten können eine Umschuldung un­wirt­schaft­lich machen?

Neben den Finanzierungs­konditionen entstehen häufig zusätzliche Kosten, die den finanziellen Vorteil ver­ringern oder sogar voll­ständig auf­heben. Dazu gehören z. B. eine mögliche Vor­fällig­keits­entschädigung und Ausgaben für einen Notar und den Grund­buch­eintrag. Deshalb sollten Kredit­nehmer vor einer Ent­scheidung immer die gesamten Wechsel­kosten berück­sichtigen.

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung zum Problem?

Die Vor­fällig­keits­ent­schädigung ist häufig der größte Kosten­faktor, wenn Sie einen Bau­kredit während der Zins­bindung umschulden. Sie fällt an, wenn ein Immobilien­darlehen vor­zeitig beendet wird und die Bank dadurch vereinbarte Zins­erträge verliert.

Sie darf maximal 1 % der verbleibenden Rest­schuld betragen. Je höher die Vor­fällig­keits­ent­schädigung ist, desto geringer wird die tatsächliche Ersparnis durch günstigere Finanzierungs­konditionen. In manchen Fällen kann sie den finanziellen Vorteil sogar vollständig auf­heben.

Wichtig: Vor einer Um­schuldung sollte deshalb immer geprüft werden, ob die mögliche Zins­ersparnis die Kosten der vor­zeitigen Ab­lösung über­steigt.

Welche Notar- und Grundbuchkosten entstehen?

Wird im Rahmen der Um­schuldung die Grund­schuld auf eine neue Bank über­tragen oder neu eingetragen, können Notar- und Grundbuchkosten anfallen. Ihre Höhe richtet sich unter anderem nach dem Wert der eingetragenen Grund­schuld und den not­wendigen Ein­tragungen.

Nicht jede Um­schuldung verursacht diese Kosten in gleicher Höhe. Dennoch sollten sie in die Gesamt­kalkulation einbezogen werden, da sie die Wirt­schaftlich­keit des Wechsels beeinflussen können.

Welche zusätzlichen Kosten oft übersehen werden

Neben den offen­sichtlichen Wechsel­kosten können weitere Ausgaben entstehen, die Kredit­nehmer bei ihrer Kalkulation leicht über­sehen. Dazu zählen beispiels­weise Bearbeitungs­gebühren einzelner Kredit­institute oder bank­individuelle Gebühren im Zusammen­hang mit der neuen Finanzierung.

Wann niedrigere Zinsen trotzdem keine echte Ersparnis bringen

Werden hohe Wechsel­kosten oder zusätzliche Gebühren nicht berück­sichtigt, kann sich der finanzielle Vorteil deutlich ver­ringern oder sogar voll­ständig ent­fallen. Das folgende Beispiel soll das verdeutlichen. Es beschreibt die Zins­ersparnis und die möglichen Kosten einer fiktiven Um­schuldung. In diesem Beispiel dienen die Angaben aus­schließlich der Ver­anschau­lichung.

Ein­ordnung des Beispiels: Auf den ersten Blick erscheint das neue Darlehen deutlich attraktiver. Die Ersparnis durch einen besseren Zins­satz beträgt 12.000 €. Nach Abzug aller Wechsel­kosten beträgt die tatsächliche Ersparnis jedoch nur rund 2.000 € über die verbleibende Lauf­zeit.

Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Umschuldung?

Der Zeit­punkt einer Um­schuldung kann ent­scheidend dafür sein, wie groß die tatsächliche Ersparnis ausfällt. Besonders häufig prüfen Kredit­nehmer eine Um­schuldung zum Ende der Vertrags­laufzeit. Dadurch ent­fallen häufig die größten Wechsel­kosten. Auch eine Um­schuldung nach 10 Jahren kann interessant sein, weil dann ein gesetzliches Sonder­kündigungs­recht besteht.

Lohnt sich eine Umschuldung erst zum Ende oder schon während der Zinsbindung?

Ob sich ein Wechsel während der Zins­bindung lohnt, hängt vor allem davon ab, ob die mögliche Zins­ersparnis die zusätzlichen Wechsel­kosten über­steigt. Viele Kredit­nehmer beschäftigen sich erst kurz vor Ablauf der Zins­bindung mit einer Um­schuldung. Dennoch kann es sinn­voll sein, sich bereits einige Monate oder sogar Jahre vorher mit den eigenen Finanzierungs­möglichkeiten auseinander­zusetzen. So bleibt aus­reichend Zeit, Angebote zu vergleichen und eine passende Anschluss­finanzierung auszuwählen.

Eine Um­schuldung erfolgt in den meisten Fällen erst zum Ende der Zins­bindung, da dann in der Regel keine zusätzlichen Kosten für die früh­zeitige Ab­lösung des bestehenden Darlehens anfallen. Grund­sätzlich ist eine Um­schuldung aber auch während einer laufenden Zins­bindung möglich. Allerdings können dann zusätzliche Wechsel­kosten wie eine Vor­fällig­keits­ent­schädigung entstehen.

Was bedeutet das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren?

Nach dem Bürgerlichen Gesetz­buch § 489 können viele Immobilien­kredite 10 Jahre nach der vollständigen Aus­zahlung des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. Dieses gesetzliche Sonder­kündigungs­recht ermöglicht es Kredit­nehmern, ihre Bau­finanzierung unabhängig von dem vereinbarten Ende der Zins­fest­schreibung vor­zeitig zu beenden.

Warum viele Kreditnehmer Zinsen frühzeitig absichern

Eine früh­zeitige Zins­sicherung kann helfen, Planungs­sicherheit zu schaffen und das Risiko künftig höherer Zinsen zu begrenzen. Hierfür kommen unter anderem sogenannte Forward-Darlehen infrage. Sie ermöglichen es, sich die Konditionen für eine Anschluss­finanzierung bereits mehrere Monate oder Jahre vor Ablauf der bestehenden Zins­bindung zu sichern. Ob dies wirt­schaftlich sinn­voll ist, hängt jedoch von der individuellen Finanzierungs­situation und den dafür anfallenden Forward-Aufschlägen ab.

In diesen Situationen lohnt sich eine Umschuldung häufig

Nicht jede Bau­finanzierung bietet das gleiche Ein­spar­potenzial. In einigen Finanzierungs­situationen kann sich eine Um­schuldung besonders lohnen, während sie in anderen Fällen kaum finanzielle Vorteile bringt. Die folgende Über­sicht hilft Ihnen dabei, Ihre eigene Situation schnell einzuordnen.

Diese 5 Fehler können eine Umschuldung besonders teuer machen

Bei einer Um­schuldung werden häufig Fehler gemacht, die die gesamte Bau­finanzierung verteuern. Wer diese kennt, kann unnötige Kosten vermeiden und Angebote besser einschätzen.

Fehler 1: Nur auf den Sollzins achten

Viele Kredit­nehmer vergleichen zunächst den Soll­zins. Für die tatsächlichen Finanzierungs­kosten ist jedoch der Effektiv­zins aussage­kräftiger, da er zusätzliche Kosten des Darlehens berück­sichtigt und verschiedene Angebote besser vergleichbar macht. Unser Ratgeber zeigt die Unter­schiede zwischen Soll­zins und Effektiv­zins.

Fehler 2: Nebenkosten unterschätzen

Häufig unter­schätzt werden weitere Kosten, die neben den Zinsen entstehen. Dazu gehören eine Vor­fällig­keits­ent­schädigung, Notar- und Grund­buch­gebühren oder bank­abhängige Ent­gelte. Werden diese nicht in die Berechnung einbezogen, kann die erwartete Ersparnis deutlich geringer ausfallen.

Fehler 3: Zu spät mit dem Vergleich beginnen

Eine früh­zeitige Planung schafft mehr Handlungs­spiel­raum und erleichtert die Auswahl passender Finanzierungs­konditionen.

Fehler 4: Die Zinsbindung unpassend wählen

Auch die neue Vertrags­lauf­zeit sollte zur eigenen Planung passen. Eine kurze Zins­bindung bietet unter Umständen mehr Flexibilität, während eine längere Zins­fest­schreibung mehr Planungs­sicherheit schaffen kann. Welche Variante sinnvoller ist, hängt von der persönlichen Situation und den Finanzierungs­zielen ab.

Fehler 5: Die Gesamtkosten unterschätzen

Der häufigste Fehler besteht darin, sich auf einzelne Kenn­zahlen zu konzentrieren. Entscheidend ist jedoch immer die Wirt­schaftlich­keit der Finanzierung insgesamt. Erst wenn sämtliche Kosten und Ein­sparungen berücksichtigt werden, lässt sich be­urteilen, ob sich eine Um­schuldung tatsächlich lohnt.

Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoller als eine sofortige Umschuldung?

Nicht immer ist eine sofortige Um­schuldung die beste Lösung. Läuft die Zins­bindung erst in einigen Monaten oder Jahren aus, kann ein Forward-Darlehen eine sinn­volle Alternative sein. Mit einem Forward-Darlehen lassen sich heutige Konditionen für die Anschluss­finanzierung sichern. Unsere Bauzins-Prognose zeigt, ob sinkende oder steigende Zinsen wahr­scheinlich sind.

Allerdings berechnen Banken für diese Zins­sicherung häufig sogenannte Forward-Aufschläge. Ob sich diese Mehr­kosten lohnen, hängt davon ab, wie wichtig Planungs­sicherheit ist und wann die Anschluss­finanzierung benötigt wird.

Wer seine Finanzierung lang­fristig planen möchte, sollte daher sowohl eine sofortige Um­schuldung als auch ein Forward-Darlehen mit­einander vergleichen.

Worauf sollten Sie beim Vergleich von Um­schuldungs­angeboten achten?

Achten Sie bei einem Vergleich insbesondere auf:

• den Effektiv­zins, da er die tatsächlichen Finanzierungs­kosten besser wider­spiegelt als der Soll­zins,
• die Gesamt­kosten über die verbleibende Lauf­zeit,
• mögliche Sonder­tilgungen oder flexible Rück­zahlungs­optionen,
• die Länge der Zins­bindung,
• anfallende Gebühren und sonstige Neben­kosten.

Wer diese Faktoren kennt, kann Angebote gezielter vergleichen und besser einschätzen, welche Finanzierung lang­fristig die günstigste ist. Ist eine Um­schuldung für Sie interessant, dann können Sie in unserem Anschluss­finanzierung Vergleich passende Angebote gegen­über­stellen und die Konditionen verschiedener Anbieter einsehen.

Fazit: Wann sich eine Umschuldung wirklich lohnt — und wann eher nicht

Eine Um­schuldung der Immobilien­finanzierung kann die Finanzierungs­kosten deutlich senken – sie ist jedoch nicht in jeder Situation lohnens­wert. Entscheidend ist, ob die Finanzierung nach Berück­sichtigung aller Kosten lang­fristig wirt­schaftlicher wird. Auch der richtige Zeit­punkt spielt eine wichtige Rolle, etwa zum Ende der Zins­bindung oder nach dem gesetzlichen Sonder­kündigungs­recht.

Statt auf kurz­fristige Zins­entwicklungen zu spekulieren, lohnt sich eine sorg­fältige Planung der Anschluss­finanzierung. Wer verschiedene Angebote auf Basis seiner individuellen Situation vergleicht, kann fundiert entscheiden, ob sich eine Um­schuldung lang­fristig auszahlt.