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Immobilienfinanzierung

Aktuelle Hypothekenzinsen: So finden Sie die günstigsten Immobilienzinsen 2018

Wer sich mit dem Bau oder Kauf eines Hauses beschäftigt, wird schnell auf den Begriff „Hypothekenzinsen“ treffen. Je höher diese ausfallen, desto mehr müssen Sie für Ihre Hausfinanzierung zahlen. Wie erklären Ihnen die Hintergründe und zeigen Ihnen, welche Faktoren die Höhe der Hypothekenzinsen beeinflussen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was sind Hypothekenzinsen?

      Hypothekenzinsen zahlen Sie, wenn Sie eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen. Daraus ergibt sich der Betrag, den die Bank von Ihnen im Laufe der Rückzahlung des Darlehens mehr erhält, als sie Ihnen geliehen hat. Oder anders ausgedrückt: Das ist der Anteil, den Sie der Bank für die Dienstleistung der Kreditvergabe bezahlen. Andere Begriffe für Hypothekenzinsen sind Bauzinsen, Immobilienzinsen und Baugeldzinsen.

      Hypothekenrechner: aktuelle Immobilienzinsen

      Der folgende Hypothekenrechner ermöglicht Ihnen einen schnellen Überblick, welche Zinsen und welche Kosten bei Ihrer Hausfinanzierung auf Sie zukommen.

      Wichtig ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins
      • Der Sollzins (früher auch Nominalzins) beschreibt den Zinssatz, den der Kreditgeber für das geliehene Geld als eine Art „Leihgebühr“ berechnet. Besteht für einen bestimmten Zeitraum eine Zinsbindung, bleibt der Sollzins für diesen Zeitraum unverändert.
      • Der Effektivzins (oft auch effektiver Jahreszins genannt) beinhaltet Nebenkosten des Kredites, die Sie zahlen müssen. Das sind zum Beispiel Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren. Daher ist der Effektivzins besser geeignet, um die Angebote zu vergleichen. Er muss bei jedem Darlehensangebot mit angegeben werden. Allerdings sind nicht alle Kostenfaktoren im Effektivzins enthalten. Es fehlen zum Beispiel Ausgaben für Wertgutachten, für eine Restschuldversicherung und mögliche Bereitstellungszinsen für eine spätere Auszahlung.

      Was ist eine Hypothek?

      Eine Hypothek ist eine Belastung auf einem Grundstück, die als Sicherheit für einen Kredit dient. Der Kreditnehmer tritt dabei die Rechte an seiner Immobilie an den Kreditgeber ab. Kann der Schuldner die Kreditraten nicht wie vereinbart zahlen, darf der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung erlassen. Der Erlös wird zur Begleichung der Forderungen genutzt. Hypotheken werden ins Grundbuch eingetragen und gehören zu den Grundpfandrechten.

      Wie werden Hypothekenzinsen berechnet?

      Drei Bereiche beeinflussen die Höhe der aktuellen Immobilienzinsen, die Ihnen bei einem Kredit angeboten werden. Das sind das finanzpolitische Umfeld, die Details Ihrer Finanzierung und Sie als Darlehensnehmer mit Ihrer Immobilie.

      Einfluss der Finanzmärkte auf die Immobilienzinsen

      Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) hat, anders als oft gedacht, nur einen indirekten Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen. Viel entscheidender sind die aktuellen Preise für Pfandbriefe. Diese werden von den Banken am Kapitalmarkt ausgegeben, um Geld für Baufinanzierungen hereinzuholen. Ein Pfandbrief ist ein festverzinsliches Wertpapier, an dem sich die Hypothekenzinsen orientieren. In Zeiten niedriger Zinsen bringen Pfandbriefe den Banken eine geringere Rendite, wodurch die Immobilienzinsen sinken. Eine ausführliche Beschreibung dieser Mechanismen finden Sie in unserem Artikel zur Zinsentwicklung.

      Einfluss der Details Ihrer Baufinanzierung auf die Immobilienzinsen

      Je höher das Darlehen ausfällt und je größer Ihr Eigenkapital ist, desto günstiger ist das Zinsangebot. Dagegen zahlen Sie bei einer längeren Zinsbindung und bei einer niedrigen Tilgungshöhe mehr Zinsen. Auch ein vertraglich festgeschriebenes Sondertilgungsrecht führt zu höheren Zinsen.

      Diese Faktoren führen zu höheren Hypothekenzinsen:

      • geringes oder gar kein Eigenkapital
      • niedriges Darlehen
      • lange Zinsbindung
      • geringe Tilgungshöhe
      • Sondertilgungsrechte
      Einfluss Ihrer persönlichen Umstände bei der Zinsberechnung

      Je besser Ihre Kreditwürdigkeit (Bonität) und je sicherer Ihr Arbeitsplatz (zum Beispiel als Beamter) sind, desto günstiger sind die Zinsen. Auch wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, zahlen Sie weniger Zinsen. Wenn Sie in einer besonders stark nachgefragten und teuren Region, zum Beispiel in Süddeutschland, bauen oder kaufen, auch dann müssen Sie mit höheren Zinsen rechnen.

      Faktoren, die Ihre Hypothekenzinsen erhöhen:

      • schlechte Kreditwürdigkeit (Bonität)
      • unsicherer Arbeitsplatz (z.B. Befristung, Selbstständigkeit)
      • Fremdnutzung der Immobilie
      • Immobilie in beliebter, teurer Wohngegend (z.B. Süddeutschland, Stuttgart, München)

      Das bedeutet für Ihre Hausfinanzierung: Sie erhalten einen besseren Zinssatz, wenn Sie

      • eine hohe Kreditwürdigkeit nachweisen können (positive Auskunft der Schufa und hohes Einkommen),
      • einen sicheren Arbeitsplatz haben (zum Beispiel als Beamter),
      • die Immobilie selbst nutzen (keine Fremdnutzung, keine Vermietung),
      • in einer Region bauen oder kaufen, die niedrige Immobilienpreise besitzt,
      • ein relativ hohes Darlehen aufnehmen (je höher desto besser),
      • viel Eigenkapital mitbringen (mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises),
      • eine kurze Dauer der Zinsbindung wählen (5 Jahre),
      • sich für eine hohe Rate der Tilgung entscheiden (mindestens 2 %),
      • nicht auf Sonderoptionen wie Sondertilgungsrechte bestehen.

      Wichtige Begriffe rund um Hypothekenzinsen

      Bis hierher konnten Sie lesen, was Hypothekenzinsen sind und wie sie von den Kreditgebern bei ihren Angeboten berechnet werden. Wenn Sie sich mit den Zinsen bei einer Baufinanzierung beschäftigen, werden Ihnen darüber hinaus einige weitere Begriffe und Fragen begegnen, die wir hier kurz und knapp erklären wollen.

      • Was ist der Unterschied zwischen einer Festhypothek und einer variablen Hypothek?

        Bei einer Festhypothek werden die Bedingungen für das Darlehen für mehrere Jahre festgeschrieben. Ihre Baufinanzierung hat dann einen festen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit von zum Beispiel 10 Jahren. Das bringt Ihnen Planungssicherheit. Bei einem Darlehen mit einem variablen Zinssatz können sich die Zinsen je nach der Marktlage ändern. Der Vorteil: Meist sind diese Darlehen günstiger. Der Nachteil: Die Zinsen könnten nach ein oder zwei Jahren steigen.

      • Was sind Bereitstellungszinsen?

        Bereitstellungszinsen werden fällig, wenn Sie Ihren Baukredit erst einige Zeit nach Vertragsabschluss abrufen. Sie kommen zu den bereits zu zahlenden Immobilienzinsen noch hinzu. Das kann passieren, wenn sich Kaufverhandlungen oder die Vorbereitung der Baustelle verzögern. Die Bank verlangt dann Bereitstellungszinsen, weil Sie Ihnen den vorgesehenen Betrag bereithält. Sie können diese Zinsen vermeiden, wenn Sie mit der Bank einen Zeitraum vereinbaren, in dem die Bereitstellung zinsfrei ist.

      • Was bedeutet Beleihungswert?

        Wenn Sie einen Baukredit aufnehmen, leihen Sie sich Geld von der Bank. Diese verlangt dafür Sicherheiten von Ihnen, eine davon ist Ihre Immobilie. Der Beleihungswert beschreibt die Summe, die über einen Zeitraum von mehreren Jahren höchstwahrscheinlich beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielt werden kann. Diesen marktüblichen Wert berechnet die Bank für jedes Objekt einzeln.

      • Was ist eine Umkehrhypothek?

        Der Begriff Umkehrhypothek bedeutet, dass Sie sich zum Beispiel im Rentenalter von einer Bank einen monatlichen oder einen Einmalbetrag auszahlen lassen. Damit können Sie Ihr Einkommen aufbessern. Im Gegenzug geben Sie der Bank als Kreditsicherheit das Recht an Ihrer Immobilie. Dieses wird als Umkehrhypothek in das Grundbuch eingetragen. Wenn die Immobilie, zum Beispiel im Todesfall, verkauft wird, erhält die Bank ihr Geld zurück.

      • Was ist eine Anschlussfinanzierung?

        Eine Anschlussfinanzierung ist die Fortsetzung einer Baufinanzierung mit einem neuen Kredit, also mit einer neuen Finanzierung. Das wird dann notwendig, wenn die festgelegte Zinsbindung des ersten Kredites ausläuft. In dem meisten Fällen ist dann die gesamte Kreditsumme noch nicht abbezahlt, so dass Sie noch Schulden bei der Bank haben. Für die Anschlussfinanzierung können Sie auch einen anderen als den ersten Anbieter wählen.

      Wie ist der aktuelle Stand der Hypothekenzinsen?

      Die Hypothekenzinsen liegen teilweise unter 1 % oder nur knapp darüber. Die Tabelle zeigt eine Beispielrechnung für einen Baukredit über 220.000 € bei einem Immobilienwert von 300.000 € und einer Laufzeit von 30 Jahren. Der Tilgungssatz liegt bei 3 %. Je nach Dauer der Zinsbindung hat das beste Angebot einen Effektivzins zwischen 0,9 % und 1,81 %. Mit höheren Zinsen steigen die Zinskosten.

      Aktuelle Hypothekenzinsen bei einem Darlehen von 220.000 €

      ZinsbindungEffektivzinsSollzinsZinskosten
      5 Jahre0,66 %0,65 %4.704,02 €
      10 Jahre1,04 %1,02 %13.998,90 €
      15 Jahre1,48 %1,45 %27.948,53 €
      20 Jahre1,74 %1,71 %40.497,36 €

      Quelle: Vergleich.de, Baufinanzierung Vergleich (Stand: 20.08.2018)

      Die Zinsen für eine Hausfinanzierung sind bereits seit einigen Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau. Zum Beispiel waren die Zinsen für zehnjährige Darlehen im Herbst 2016 mit 0,69 % so niedrig wie noch niemals zuvor in der Bundesrepublik. Die aktuellen Hypothekenzinsen werden auch 2018 weiterhin sehr niedrig bleiben, selbst wenn in den vergangenen Monaten ein leichter Anstieg zu beobachten war.

      Entwicklung der Hypothekenzinsen in den letzten 10 Jahren

      Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Immobilienzinsen in den vergangenen zehn Jahren. Beispielhaft wird der durchschnittliche Effektivzins für Hypothekendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung jeweils zum Jahresende angegeben.

      JahrDurchschnittlicher Zinssatz
      20075,2 %
      20094,4 %
      20113,3 %
      20132,8 %
      20151,7 %
      20171,4 %

      Quelle: Statista 2018

      Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, sich ein Haus zu kaufen oder zu bauen, haben Sie zurzeit hervorragende Bedingungen bei der Suche nach einem passenden Baudarlehen. 

      Hypothekenzinsen Vergleich – wie finde ich die besten Immobilienzinsen?

      Einen sehr guten Überblick über die aktuellen Angebote können Sie online mit einem Hypothekenzinsen Vergleich erhalten. Dort finden Sie die Konditionen mehrerer hundert Anbieter und können in aller Ruhe zuhause eine Auswahl treffen. Bei unserem Baufinanzierung Vergleich erhalten Sie mit nur wenigen Angaben die auf Ihre Anforderungen zugeschnittenen tagesaktuellen Immobilienzinsen in einer übersichtlichen Tabelle.

      Angezeigt werden Ihnen in einem ausführlichen Vergleich:

      • Name des Kreditanbieters
      • der Effektiv- und der Sollzins
      • die monatliche Rate, die Sie zahlen müssen
      • die anfallenden Zinskosten
      • eine von Experten durchgeführte Kurzbewertung der jeweiligen Angebote

      Notwendig sind dafür Angaben:

      • zum Immobilienwert
      • zum Darlehensbetrag
      • zur gewünschten Dauer der Zinsbindung
      • zur Tilgungsrate
      • zur Region, in der sich die Immobilie befindet

      Wenn Sie einzelne Angaben zu Ihrem Kreditwunsch, wie zum Beispiel die Dauer der Zinsbindung, verändern, werden Ihnen sofort neue Angebote angezeigt. Auf diesem Weg können Sie die zu Ihnen passenden, individuell zugeschnittenen Hypothekenzinsen ermitteln.

      Hypothekenzinsen im Vergleich – eine Beispielrechnung

      Wie Sie bei der Suche nach den besten Hypothekenzinsen den Rechner nutzen, zeigen wir Ihnen an einem Beispiel. Sie wollen im Raum Hannover eine Immobilie im Wert von 300.000 € bauen und benötigen ein Darlehen von 200.000 €. Wenn Sie sich für eine Zinsbindung von 10 Jahren und eine Tilgungsrate von 2 % entscheiden, erhalten Sie als günstigstes Angebot folgende Konditionen:

      • Effektivzins 1,11 %
      • Sollzins 1,10 %
      • monatliche Rate: 518,33 €
      • Zinskosten insgesamt: 19.916,19 €

      (Stand: 23.03.2018)

      Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen in 2018?

      Die Frage, wie sich die Hypothekenzinsen 2018 und darüber hinaus entwickeln, wird von den meisten Experten eindeutig beantwortet: Mittel- bis langfristig werden die Immobilienzinsen steigen. Die EZB wird wahrscheinlich in den kommenden ein bis zwei Jahren ihre Niedrigzinspolitik beenden. Und schon jetzt steigen die Renditen von Pfandbriefen, über die sich Banken Geld für Kredite besorgen. Auch das spricht für eine Erhöhung der Bauzinsen. Allerdings ist für Hypothekenzinsen keine Entwicklung mit einem steilen Anstieg zu erwarten. Das bedeutet, dass 2018 und voraussichtlich auch noch 2019 der Zinsanstieg sehr moderat ausfallen wird.

      Vergleich.de Tipp

      Falls Sie für eine Baufinanzierung das dazugehörende Baugrundstück bereits zuvor gekauft haben, zählt es unter Umständen zu Ihrem Eigenkapital. Damit steigt Ihr Eigenkapitalanteil und Sie können einen billigeren Kredit bekommen. Denn je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger sind die Immobilienzinsen für Ihren Baukredit.

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