- So haben sich die Hypothekenzinsen entwickelt
- Wie hoch sind die Hypothekenzinsen aktuell?
- Was sind Hypothekenzinsen?
- Wie hoch steigen die Hypothekenzinsen?
- Wie haben sich die Hypothekenzinsen in der Vergangenheit entwickelt?
- Wie berechnet man Hypothekenzinsen?
- Wie finde ich die aktuell besten Hypothekenzinsen im Vergleich?
- 4 Tipps für günstige Hypothekenzinsen
- FAQs rund um Hypothekenzinsen
Hypothekenzins-Chart: So haben sich die Hypothekenzinsen entwickelt
Mit unserem Hypothekenzins-Chart können Sie ganz einfach die Zinsentwicklung der vergangenen Jahre überblicken. Der Rückblick reicht bis zu 10 Jahre weit. Sie können aber auch die Zinsen der näheren Vergangenheit einsehen. Außerdem haben Sie die Möglichkeit, bis zu drei unterschiedliche Zinsbindungen für einen Zeitraum Ihrer Wahl miteinander zu vergleichen.
Basis der Daten sind die tagesaktuellen Konditionen der Bankpartner unseres Kooperationspartners Dr. Klein.
Wie hoch sind die Hypothekenzinsen aktuell?
Von Anfang November 2023 bis zum Jahreswechsel sind die Hypothekenzinsen kontinuierlich gesunken. Seitdem bewegen sie sich mit einer 10-jährigen Zinsbindung bei knapp über 3,0 % effektiv. Die 20-jährige Zinsbindung kostet knapp unter 3,5 %.
Eine Rolle beim aktuellen Zinssatz Ihrer Baufinanzierung spielen die Kreditsumme und Ihr Eigenkapital. Die Tabelle zeigt eine Beispielrechnung für einen Baukredit über 320.000 € bei einem Immobilienwert von 450.000 € und einer Laufzeit von ungefähr 30 Jahren. Der Tilgungssatz beträgt 2 %. Je nach Dauer der Zinsbindung verändern sich die Hypothekenzinsen und damit die Zinskosten.
Aktuelle Hypothekenzinsen bei einen Darlehen von 320.000 € im Vergleich
Tagesaktuelle Zinskondition:
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,12 % | 1.365,33 € |  |
| 8 Jahre | 3,07 % | 1.352,00 € | |
| 10 Jahre | 2,98 % | 1.328,00 € | |
| 12 Jahre | 3,24 % | 1.397,33 € | |
| 15 Jahre | 3,14 % | 1.370,67 € | |
| 20 Jahre | 3,34 % | 1.424,00 € | |
Für die kommenden Monate erwarten Marktbeobachter ein eher gleichbleibendes Zinsniveau. Erst wenn die Inflation nachhaltig zurückgeht, könnte es weitere Rücksetzer geben.
Was sind Hypothekenzinsen?
Hypothekenzinsen zahlen Sie, wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen. Dafür nehmen Sie heute allerdings nur noch selten eine echte Hypothek auf. Vielmehr lassen Sie auf Ihre Immobilie eine Grundschuld eintragen – Sie treten damit Ihr Recht an der Immobilie so lange an die Bank ab, bis Sie das Darlehen zurückgezahlt haben. Darüber hinaus zahlen Sie der Bank einen Anteil für die Dienstleistung der Kreditvergabe, die Hypothekenzinsen. Das gilt sowohl bei einer Erstfinanzierung als auch für eine Anschlussfinanzierung. Andere Begriffe für Hypothekenzinsen sind Bauzinsen, Immobilienzinsen und Baugeldzinsen.
Wie hoch steigen die Hypothekenzinsen?
Viele Experten gehen aktuell davon aus, dass der Höhepunkt der Hypothekenzinsen hinter uns liegt. Seit Anfang Dezember sind die Zinsen deutlich gefallen. Der Markt hat bereits eingepreist, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins 2024 wieder senken könnte.
Der EZB-Leitzins hat aber nur indirekt Auswirkungen auf Immobilienzinsen. Sie orientieren sich vielmehr an Pfandbriefen und Bundesanleihen, deren Rendite aufgrund einer gestiegenen Nachfrage auch kurzzeitig sinken kann. In Folge werden dann auch die Hypothekenzinsen wieder günstiger.
Mehr zum Thema lesen Sie auf unseren Seiten Aktuelle Bauzinsen und Zinsprognose.
Es gibt einen Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins. Während der Sollzins angibt, wie viel Zinsen Sie ausschließlich für die Leihe des Geldes zahlen, beschreibt der effektive Jahreszins den Gesamtpreis des Darlehens. Er enthält zusätzliche Kreditkosten wie z. B. Gebühren.
Wie haben sich die Hypothekenzinsen in der Vergangenheit entwickelt?
Nach der Finanzkrise ging es mit den Hypothekenzinsen immer weiter nach unten bis zu einer jahrelangen Phase historischer Niedrigzinsen. Anfang 2022 ging der Trend mit der damals einsetzenden Inflation steil nach oben, die Bauzinsen lagen teilweise über 4,0 %. Ende 2023 sanken die Zinsen wieder etwas und haben sich seitdem eingependelt. Die folgende Tabelle zeigt beispielhaft die Entwicklung der Immobilienzinsen im 14-Jahres-Zeitraum bis 2023. Sie gibt den durchschnittlichen Effektivzins für Hypothekendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung jeweils am Jahresende an sowie den aktuellen Hypothekenzins.
Entwicklung der Immobilienzinsen in den letzten 14 Jahren
| Jahr | Durchschnittlicher Zinssatz |
|---|---|
| 2010 | 4,0 % |
| 2012 | 2,7 % |
| 2014 | 2,2 % |
| 2016 | 1,4 % |
| 2018 | 1,4 % |
2020 | 1,1 % |
| 2021 | 1,1 % |
| 2022 | 2,4 % |
| 2023 | 3,7 % |
Quelle: Statista/Deutsche Bundesbank Zinsstatistik/Vergleich.de
Die langfristige Entwicklung der Hypothekenzinsen bei einer Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung in den letzten 25 Jahren sehen Sie in der folgenden Grafik.
Wie berechnet man Hypothekenzinsen?
Wenn Banken die Hypothekenzinsen für eine Baufinanzierung berechnen, spielen viele Faktoren eine Rolle. Dabei beeinflussen drei übergeordnete Bereiche die Höhe der aktuellen Hypothekenzinsen, die Ihnen bei einem Kredit angeboten werden. Das sind
- das finanzpolitische Umfeld,
- die Details Ihrer Finanzierung und
- Sie als Darlehensnehmer mit Ihrer Immobilie.
Einfluss der Finanzmärkte auf die Hypothekenzinsen
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) hat, anders als oft gedacht, nur einen indirekten Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen. Viel entscheidender sind die aktuellen Preise für Pfandbriefe. Diese werden von den Banken am Kapitalmarkt ausgegeben, um Geld für Baufinanzierungen hereinzuholen. Ein Pfandbrief ist ein festverzinsliches Wertpapier, an dem sich die Hypothekenzinsen aktuell orientieren. In Zeiten niedriger Zinsen bringen Pfandbriefe den Banken eine geringere Rendite, wodurch die Hypothekenzinsen sinken. Eine ausführliche Beschreibung dieser Mechanismen finden Sie in unserem Artikel zur Zinsentwicklung.
Einfluss der Details Ihrer Baufinanzierung auf die Immobilienzinsen
Je höher das Darlehen ausfällt und je größer Ihr Eigenkapital ist, desto günstiger ist das Zinsangebot. Dagegen zahlen Sie bei einer längeren Zinsbindung mehr Zinsen. Auch ein vertraglich festgeschriebenes Sondertilgungsrecht führt zu höheren Zinsen. Ebenso kann das bei einer niedrigen und einer sehr hohen Tilgungsrate geschehen, die sich außerhalb des Bereiches der zurzeit üblichen 1–3 % bewegt. Diese Faktoren sorgen aktuell für höhere Immobilienzinsen:
- geringes oder gar kein Eigenkapital
- niedriges Darlehen
- lange Zinsbindung
- eine sehr geringe und sehr hohe Tilgungshöhe
- Sondertilgungsrechte
Einfluss Ihrer persönlichen Umstände bei der Zinsberechnung
Je besser Ihre Kreditwürdigkeit (Bonität) und je sicherer Ihr Arbeitsplatz (zum Beispiel als Beamter) sind, desto günstiger sind die Hypothekenzinsen, die Sie bei einer Bank erhalten. Auch wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, zahlen Sie weniger Zinsen.
Faktoren, die Ihre Hypothekenzinsen erhöhen:
- schlechte Kreditwürdigkeit (Bonität)
- unsicherer Arbeitsplatz (z.B. Befristung, Selbstständigkeit)
- Fremdnutzung der Immobilie
Wie finde ich die aktuell besten Hypothekenzinsen im Vergleich?
Einen guten Überblick über die aktuellen Angebote können Sie online mit einem Hypothekenzinsen Vergleich erhalten. Dort finden Sie die Konditionen mehrerer hundert Anbieter und können in aller Ruhe eine Auswahl treffen. Bei unserem Baufinanzierung Vergleich erhalten Sie mit nur wenigen Angaben die auf Ihre Anforderungen zugeschnittenen tagesaktuellen Hypothekenzinsen in einer übersichtlichen Tabelle. Angezeigt werden Ihnen im Vergleich der besten Hypothekenzinsen:
- Name des Kreditanbieters
- der Effektiv- und der Sollzins
- die monatliche Rate, die Sie zahlen müssen
- dazu viele weitere Details wie die anfallenden Zinskosten, ein Tilgungsplan und Hinweise zu Möglichkeiten einer KfW-Förderung
Notwendig sind dafür Angaben:
- zum Immobilienwert
- zum Darlehensbetrag
- zur gewünschten Dauer der Zinsbindung
- zur Tilgungsrate
- zum Finanzierungszweck
- zur Region, in der sich die Immobilie befindet
Wenn Sie einzelne Angaben zu Ihrem Kreditwunsch, wie zum Beispiel die Dauer der Zinsbindung, verändern, werden Ihnen sofort neue Angebote angezeigt. Auf diesem Weg können Sie die zu Ihnen passenden, individuell zugeschnittenen Hypothekenzinsen aktuell ermitteln.
Effektiver Jahreszins p.a.:2,90 %
Fester Sollzins p.a.:2,83 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:51.660,67 €
Monatliche Rate:816,67 €
Restschuld:153.660,27 €
Gesamtlaufzeit:31 Jahre und
Anzahl der Raten:372
Gesamtbetrag:303.181,30 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,29 %
Fester Sollzins p.a.:3,22 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:58.510,91 €
Monatliche Rate:881,67 €
Restschuld:152.710,51 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 8 Monate
Anzahl der Raten:356
Gesamtbetrag:313.220,25 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,58 %
Fester Sollzins p.a.:3,49 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:63.588,50 €
Monatliche Rate:930,00 €
Restschuld:151.988,50 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 9 Monate
Anzahl der Raten:345
Gesamtbetrag:320.327,32 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,69 %
Fester Sollzins p.a.:3,61 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:65.510,84 €
Monatliche Rate:948,33 €
Restschuld:151.711,24 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 5 Monate
Anzahl der Raten:341
Gesamtbetrag:322.949,69 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,73 %
Fester Sollzins p.a.:3,65 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:66.209,25 €
Monatliche Rate:955,00 €
Restschuld:151.609,25 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 4 Monate
Anzahl der Raten:340
Gesamtbetrag:323.892,41 €
4 Tipps für günstige Hypothekenzinsen
Wie hoch der Hypothekenzinssatz aktuell für Ihre Baufinanzierung ausfällt, können Sie beeinflussen. In den folgenden Tipps beschreiben wir einige wirkungsvolle Maßnahmen, die für bessere Zinsen sorgen.
Kümmern Sie sich im Vorfeld um Ihre Kreditwürdigkeit
Vor jeder Kreditvergabe prüft die kreditgebende Bank die Kreditwürdigkeit des Antragstellers. So will sie das Risiko eines Zahlungsausfalles vermeiden. Zu diesem Sicherheitscheck gehört die Überprüfung Ihres Einkommens und die Abfrage bei einer Auskunftei wie der SCHUFA. Dort kann es zu Fehlern kommen und in deren Folge zu falschen Einträgen, die wiederum Ihren SCHUFA-Score negativ beeinflussen und zu höheren Hypothekenzinsen führen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie Ihre Daten bei der SCHUFA einsehen und, wenn notwendig, fehlerhafte Informationen korrigieren lassen. Sie haben das Recht, einmal im Jahr kostenlos Ihre Daten bei der SCHUFA abzufragen.
Sorgen Sie für viel Eigenkapital
Einen hohen Eigenkapitalanteil sieht jede Bank gerne. Denn damit wird das Risiko des Kreditgebers reduziert. Der Lohn dafür sind niedrigere Zinsen. Das Minimum an Eigenkapital sollten 15–20 % des Kaufpreises sein – damit decken Sie die Baunebenkosten bzw. die Kaufnebenkosten ab. Dazu gehören z. B.
- die Grunderwerbsteuer,
- der Makler,
- der Eintrag in das Grundbuch und der Notar
Bringen Sie weitere 10 oder 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital in die Baufinanzierung mit, erhalten Sie noch bessere Hypothekenzinsen. Außerdem wird so die Darlehenssumme und möglicherweise die Gesamtlaufzeit reduziert.
Verzichten Sie auf Sonderoptionen
Sie haben die Möglichkeit, in Ihren Darlehensvertrag einige Sonderoptionen aufzunehmen. Dazu gehören z.B. kostenlose Sondertilgungen. Damit können Sie außerhalb der regulären Rückzahlung größere Summen tilgen oder sogar den gesamten Kreditbetrag auf einem Schlag begleichen. Das ist denkbar, sollten Sie eine größere Erbschaft erhalten. Allerdings zahlen Sie für diese Sonderrechte etwas erhöhte Zinsen über die gesamte Laufzeit, sie sind also mit Kosten verbunden. Erkundigen Sie sich im Beratungsgespräch danach. Ein Verzicht auf Sonderoptionen führt in der Regel zu niedrigeren Zinsen.
Planen Sie die Tilgungsrate und die Zinsbindung genau
Zwei Aspekte beeinflussen die Kosten Ihrer Baufinanzierung.
- Mit einer langen Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren sichern Sie sich die zurzeit niedrigen Hypothekenzinsen für einen langen Zeitraum.
- Mit einer hohen Tilgungsrate von 3 % oder mehr sorgen Sie dafür, dass das Darlehen schneller zurückgezahlt wird.
Beide Maßnahmen bringen Ihnen Vorteile. Allerdings berechnen einige Banken bei einer langen Zinsbindung und einer Tilgungsrate ab 4 % einen Zinsaufschlag, der wiederum die Zinskosten erhöht. Es kommt also bei jeder Baufinanzierung auf den Einzelfall an. Lassen Sie sich im Finanzierungsgespräch mit einem Vermittler oder einer Bank die konkreten Konditionen für die verschiedenen Möglichkeiten vorrechnen.
Wichtige Begriffe rund um Hypothekenzinsen
Wenn Sie sich mit den Hypothekenzinsen bei einer Baufinanzierung beschäftigen, werden Ihnen einige Begriffe begegnen, die wir hier kurz und knapp erklären wollen.
Variable Hypothek und Festhypothek
Bei einer Festhypothek werden die Bedingungen für das Darlehen für mehrere Jahre festgeschrieben. Ihre Baufinanzierung hat dann einen festen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit von zum Beispiel 10 Jahren. Das bringt Ihnen Planungssicherheit. Bei einem Darlehen mit einem variablen Zinssatz können sich die Zinsen je nach der Marktlage ändern. Der Vorteil: Meist sind diese Darlehen günstiger. Der Nachteil: Die Zinsen könnten steigen.
Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen werden fällig, wenn Sie Ihren Baukredit erst einige Zeit nach Vertragsabschluss abrufen. Sie kommen zu den bereits zu zahlenden Immobilienzinsen noch hinzu. Das kann passieren, wenn sich Kaufverhandlungen oder die Vorbereitung der Baustelle verzögern. Die Bank verlangt dann Bereitstellungszinsen, weil Sie Ihnen den vorgesehenen Betrag bereithält. Sie können diese Zinsen vermeiden, wenn Sie mit der Bank einen Zeitraum vereinbaren, in dem die Bereitstellung zinsfrei ist.
Umkehrhypothek
Der Begriff Umkehrhypothek bedeutet, dass Sie sich zum Beispiel im Rentenalter von einer Bank einen monatlichen oder einen Einmalbetrag auszahlen lassen. Damit können Sie Ihr Einkommen aufbessern. Im Gegenzug geben Sie der Bank als Kreditsicherheit das Recht an Ihrer Immobilie. Dieses wird als Umkehrhypothek in das Grundbuch eingetragen. Wenn die Immobilie, zum Beispiel im Todesfall, verkauft wird, erhält die Bank ihr Geld zurück.
Beleihungswert
Wenn Sie einen Baukredit aufnehmen, leihen Sie sich Geld von der Bank. Diese verlangt dafür Sicherheiten von Ihnen, eine davon ist Ihre Immobilie. Der Beleihungswert beschreibt die Summe, die über einen Zeitraum von mehreren Jahren höchstwahrscheinlich beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielt werden kann. Diesen marktüblichen Wert berechnet die Bank für jedes Objekt einzeln.
