Hauskredit: So finanzieren Sie den Kauf einer Immobilie sinnvoll

Was ist ein Hauskredit?

Ein Hauskredit ist ein langfristiges Darlehen, mit dem der Kauf, Bau oder die Moderni­sierung einer Immo­bilie finan­ziert wird. Da Immo­bilien hohe Kauf­preise haben, können die meisten Men­schen den Betrag nicht aus eigenen Mitteln bezahlen. Der Haus­kredit ermög­licht es, die Kosten über viele Jahre verteilt zurück­zuzahlen.

Dieses Darlehen ist in der Regel zweck­gebunden: Es darf aus­schließlich für eine Immo­bilie verwen­det werden. Der Haus­kredit wird als Grund­schuld in das Grund­buch einge­tragen. Das bedeutet: Kann der Kredit nicht mehr zurück­gezahlt werden, hat die Bank dadurch das Recht, auf die Immo­bilie zuzu­greifen und ihre Forde­rung aus dem Verkaufs­erlös zu begleichen.

Diese Sicher­heit reduziert das Ausfall­risiko der Bank. Deshalb können Immo­bilien­kredite trotz hoher Kredit­summen häufig zu günstigeren Zins­sätzen ange­boten werden als unbe­sicherte Kredite. Andere Begriffe für einen Haus­kredit sind auch Baufinan­zierung, Immo­bilien­kredit oder Bau­kredit.

Wie funktioniert ein Hauskredit?

Bei einem Hausdarlehen stellt die Bank einen größeren Geld­betrag zur Ver­fügung. Der Kredit­nehmer zahlt diesen Betrag anschlie­ßend in monat­lichen Raten zurück. Jede Rate besteht aus zwei Bestand­teilen:

• Zinsen als Gegen­leistung für die Kredit­vergabe
• Tilgung, mit der die eigent­liche Kredit­schuld schritt­weise reduziert wird

Mit jeder Zahlung sinkt die Rest­schuld. 

Da Immobilienfinanzierungen häufig mehrere hundert­tausend Euro umfassen, laufen Haus­kredite meist deutlich länger als andere Kredite. Typische Gesamt­lauf­zeiten liegen zwischen 20 und 35 Jahren.

Der Zinssatz wird für einen bestimm­ten Zeit­raum fest­geschrie­ben. Die verein­barte Zins­bin­dung beträgt häufig 10, 15 oder 20 Jahre. Anschlie­ßend wird ein neuer Zins festgelegt.

Was ist der Unterschied zwischen Hauskredit und Ratenkredit?

Der wichtigste Unterschied liegt in der Kredit­höhe, der Lauf­zeit und den Sicher­heiten.

• Ein Ratenkredit oder auch Verbraucher­kredit wird häufig für Konsum­güter wie Autos, Möbel oder Reisen genutzt. Die Kredit­summen sind meist deut­lich geringer (bis 50.000 €) und die Lauf­zeiten oft auf wenige Jahre begrenzt.
• Ein Hauskredit dient dagegen der Finan­zierung einer Immo­bilie. Die Kredit­summen sind wesent­lich höher, weshalb längere Lauf­zeiten not­wendig sind. Zudem verlangt die Bank zusätz­liche Sicher­heiten.

Für Kreditnehmer ist dieser Unter­schied wichtig, weil sich dadurch auch die Kondi­tionen unter­scheiden. Immobilien­kredite bieten häufig niedri­gere Zins­sätze als klassi­sche Raten­kredite, da die Bank ihr Risiko besser absichern kann.

Warum verlangen Banken Eigenkapital bei einem Hauskredit?

Eigenkapital reduziert den benö­tigten Kredit­betrag und damit das finan­zielle Risiko für die Bank. Je geringer der Anteil des Kauf­preises ist, den die Bank finan­zieren muss, desto besser lässt sich ein mög­licher Wert­verlust der Immo­bilie auf­fangen. Dieses geringere Risiko wirkt sich häufig positiv auf den Zins­satz aus. Gleich­zeitig profi­tieren Kredit­nehmer von einer niedri­geren Rest­schuld und damit oft auch von einer geringeren monat­lichen Belas­tung sowie niedrigeren Finan­zierungs­kosten über die gesamte Laufzeit.

Wie viel Hauskredit kann ich mir leisten?

Die maximale Kredit­summe für einen Haus­kredit hängt von mehre­ren Fakto­ren ab, die indi­vidu­ell unter­schied­lich sein können. Wichtig sind z. B. die Höhe des Einkom­mens, das vorhandene Eigen­kapital und die persönliche Kredit­würdig­keit.

Eine Rolle spielt aber auch die Immo­bilie, die mit dem Haus­kredit finan­ziert werden soll. Bei einer hochwertigen Immo­bilie ver­gibt die Bank einen höhe­ren Haus­kredit, weil das Haus oder die Eigen­tums­wohnung als Sicher­heit dient.

Allgemein gilt: Je höher Ihr Ein­kommen ist, desto mehr können Sie für die monat­lichen Kredit­raten aus­ge­ben und desto höher kann der Haus­kredit aus­fallen.

Wie viel Hauskredit bekomme ich mit meinem Einkommen?

Die mögliche Höhe eines Haus­kredits hängt im hohen Maße vom Ein­kommen ab. Banken betrachten jedoch deutlich mehr als nur das monat­liche Gehalt. Entschei­dend ist, wie viel Geld nach Abzug aller regel­mäßigen Aus­gaben dauer­haft für die Kredit­rate zur Verfü­gung steht.

Banken berechnen die maxi­male Kredit­höhe auf Grund­lage einer Haushalts­rechnung. Dabei werden alle Ein­nahmen den monat­lichen Aus­gaben gegen­über­gestellt. Zu den Aus­gaben gehören:

• Miete
• Raten für laufende Kredite und Leasing­verträge
• Unterhalts­zahlungen
• Versicherungen
• Energiekosten, Telefon-, Internet- und Streaming­verträge
• Beiträge für Kinder­betreuung oder Schule
• Kosten für Mobilität, beispiels­weise Auto, Kraft­stoff oder ÖPNV
• regelmäßige Sparraten
• sonstige wiederkehrende Verpflich­tungen

Der verbleibende Betrag gilt als verfüg­bares Ein­kommen. Zusätz­lich planen Banken finan­zielle Sicher­heits­reserven ein, damit die Finan­zierung auch bei uner­warteten Aus­gaben oder veränderten Lebens­umstän­den stabil bleibt. Die Höhe dieser Reserven ist von Bank zu Bank unter­schiedlich. 

Je höher das so errechnete Ein­kommen ist, desto höher kann grund­sätzlich die monat­liche Kredit­rate ausfallen. Die mögliche Kredit­höhe ergibt sich anschließend daraus, welche Rate über die verein­barte Lauf­zeit finan­ziert werden kann.

• Monatliches Haushalts­netto­einkommen: 4.000 €
• Laufende Ausgaben inklu­sive Lebens­haltungs­kosten: 2.500 €
• Verfügbares Ein­kommen: 1.500 €

Die Bank kalkuliert davon nur einen Teil als sichere Kredit­rate, beispiels­weise 1.000 bis 1.200 € pro Monat. Daraus kann – abhängig von Zins und Lauf­zeit – eine Finan­zierung von mehreren hundert­tausend Euro mög­lich sein.

• Monatliches Haushalts­netto­ein­kommen: 6.000 €
• Laufende Aus­gaben inklu­sive bestehender Kredite: 3.500 €
• Verfügbares Einkommen: 2.500 €

Wird eine langfristig trag­bare Rate von 1.800 bis 2.000 € ange­setzt, erhöht sich entsprechend auch die mög­liche Kredithöhe.

Möchten Sie ein­schätzen, welche Monats­rate zu Ihrer persön­lichen Einkommens- und Ausgaben­situation passt? Mit unserem Budget­rechner können Sie Ihren finan­ziellen Spiel­raum berechnen und erhalten eine erste Orien­tierung für eine rea­listische Haus­finan­zierung.

Wie hoch sollte die monatliche Rate beim Hauskredit sein?

Pauschale Werte für die opti­male Monats­rate gibt es nicht. Jeder Haus­halt hat unter­schied­liche Ein­nahmen, Aus­gaben und finan­zielle Reserven. Deshalb sollte die Rate immer auf das tatsäch­lich verfüg­bare Ein­kommen und den persön­lichen finan­ziellen Spiel­raum abge­stimmt werden. 

Wichtig ist, die monat­liche Rate so zu wählen, dass sie auch lang­fristig gut trag­bar bleibt. Als grober Orien­tierungs­wert werden häufig 35–40 % des Netto­ein­kommens genannt. Ob dieser Wert sinn­voll ist, hängt jedoch von den laufenden Aus­gaben, Rück­lagen und der persön­lichen Lebens­situation ab.

Folgende Grafik gibt eine Ein­ord­nung, welche Rate anhand dieses Orien­tierungs­werts ungefähr zu welchem Ein­kommen passt.

• Bildbeschreibung

  So hoch kann die Monatsrate für einen Hauskredit sein

  Haushaltseinkommen (netto)	Monatliche Rate bei 40 % des Einkommens
  2.500 €	1.000 €
  3.000 €	1.200 €
  3.500 €	1.400 €
  4.000 €	1.600 €

  Quelle: Vergleich.de, Stand: Juni 2026

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Empfehlenswert ist, zumindest die Kauf­neben­kosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen, um die Gesamt­verschul­dung zu begrenzen. Denn Eigen­kapital redu­ziert den Finan­zierungs­bedarf – und damit auch die Verschul­dung – und senkt das Risiko für die Bank, was häufig bessere Kredit­kondi­tionen ermög­licht. Für Kredit­nehmer hat Eigen­kapital mehrere Vorteile:

• geringerer Finanzierungs­bedarf
• niedrigere monatliche Belas­tung
• bessere Chancen auf günstige Zinsen
• höhere Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage

Deshalb gilt Eigenkapital als einer der wichtigsten Faktoren für eine solide Immo­bilien­finan­zierung. Aber auch finan­zielle Rück­lagen sind wichtig. Sie dienen dazu, uner­wartete Ausgaben wie Repara­turen oder Moderni­sierungen ohne zusätz­liche Kredite finan­zieren zu können. Deshalb tragen sie dazu bei, die Finan­zierung auch lang­fristig stabil zu halten.

Kurz gesagt: Eigenkapital kann bessere Kondi­tionen ermög­lichen, während Rück­lagen zusätz­liche finan­zielle Sicher­heit schaffen.

Wie beeinflussen Zinsen, Tilgung und Laufzeit die Finanzierung?

Zinsen, Tilgung und Laufzeit bestimmen gemein­sam, wie hoch die monat­liche Rate ausfällt und wie teuer ein Haus­kredit insge­samt wird. Zwischen diesen Faktoren besteht ein enger Zusammen­hang.

Steigen die Zinsen, erhöht sich bei gleicher Kredit­summe in der Regel auch die monat­liche Rate. Gleich­zeitig nehmen die Gesamt­kosten der Finan­zierung zu.

Die Tilgung bestimmt, wie schnell der Kredit zurück­gezahlt wird. Eine höhere Tilgung erhöht die monat­liche Rate, redu­ziert aber die Rest­schuld schneller. Dadurch verkürzt sich meist die Lauf­zeit und die insge­samt gezahlten Zinsen fallen geringer aus. Eine niedrige Tilgung senkt dagegen die Monats­rate, führt jedoch häufig zu einer längeren Lauf­zeit und höheren Gesamt­kosten.

Folgende Tabelle zeigt diese Mecha­nismen anhand eines Beispiels. Dafür gehen wir von einem Immo­bilien­wert von 400.000 € und einem Haus­kredit über 300.000 € aus. Die Zinsen bleiben über die gesamte Lauf­zeit konstant und es werden keine Sonder­zah­lungen geleistet.

• Bildbeschreibung

  Tilgungssatz	1 %	2 %	3 %
  Monatsrate	1.172,50 €	1.415 €	1.652,50 €
  Restschuld nach 10 Jahren	263.783,07 €	227.680,03 €	191.804,09 €
  Gesamtlaufzeit	42 Jahre	28 Jahre und 6 Monate	21 Jahre und 11 Monate
  Gesamtkosten	590.181,15 €	483.356,52 €	434.589,72 €

   

  Quelle: Vergleich.de, Baufinanzierung Vergleich, Stand: 25.06.2026

Das Beispiel zeigt deutlich, dass eine niedrige Tilgung zu geringeren Monats­raten führt, aber eine höhere Rest­schuld und höhere Gesamt­kosten nach sich zieht.

Eine pauschale Empfeh­lung für die Höhe der Til­gung gibt es nicht. Die Tilgung sollte so gewählt werden, dass die monat­liche Rate dauer­haft tragbar bleibt und gleichzeitig die Rest­schuld mög­lichst zügig sinkt. Ziel ist ein ausge­wogenes Verhältnis zwischen finan­zieller Flexi­bilität und schneller Entschul­dung.

Welche Bedeutung hat die Laufzeit?

Die Laufzeit beein­flusst das Verhält­nis zwischen monat­licher Belas­tung und Gesamt­kosten. Eine längere Lauf­zeit sorgt meist für niedri­gere Monats­raten, erhöht jedoch häufig die insge­samt gezahlten Zinsen. Eine kürzere Lauf­zeit führt zu höheren Raten, dafür ist der Kredit schneller zurück­gezahlt.

Bei der Betrachtung der bei einem Haus­kredit entschei­denden Eck­punkte Zinsen, Tilgungs­höhe und Lauf­zeit ent­stehen in den meisten Fällen für den Kredit­nehmer typi­sche Ziel­konflikte.

• Eine niedrige Monats­rate erlaubt mehr finan­zieller Spiel­raum, sorgt aber häufig für eine längere Lauf­zeit und höhere Gesamt­kosten.
• Eine höhere Tilgung ermög­licht in der Regel eine schnellere Entschul­dung und geringere Zins­kosten, bedeutet aber eine höhere monat­liche Belastung.
• Eine kurze Laufzeit sorgt für geringere Gesamt­kosten, hat aber weniger finan­ziellen Spiel­raum im Alltag zur Folge.

Für jeden Hauskredit müssen eine individu­elle Budget­planung erstellt und die genannten Ziel­konflikte gegen­einander abgewogen werden.

Welche Faktoren beeinflussen die Zinsen und Konditionen?

Die Höhe der Zinsen und die Kondi­tionen eines Haus­kredits hängen von verschie­denen Faktoren ab. Banken bewerten dabei sowohl die finan­zielle Situation der Kredit­nehmer als auch die Eigen­schaften der Immobilie und das aktu­elle Markt­umfeld. Des­halb erhalten zwei Personen für ein ähn­liches Vorhaben häufig unter­schied­liche Finan­zierungs­angebote.

• Eigenkapital: Je höher der eigene Anteil, desto günstiger die Finanzierung

  Das eingebrachte Eigen­kapital zählt zu den wichtigsten Einfluss­faktoren. Wer einen größeren Teil des Kauf­preises aus eigenen Mitteln finan­ziert, benötigt einen geringeren Kredit­betrag. Dadurch sinkt das Risiko für die Bank, was sich häufig in besseren Zins­sätzen nieder­schlägt. Auf unserer Ratgeber­seite zum Thema Eigen­kapital lesen Sie, wie viel Eigen­kapital sinnvoll ist.

  Unter bestimmten Voraus­set­zungen ist es sogar möglich, eine Immo­bilie voll­ständig ohne eigenes Geld zu erwerben. Aller­dings bringt eine Baufinan­zierung ohne Eigen­kapital in der Regel die höchsten Zinsen mit sich.

• Bonität: Kreditwürdigkeit entscheidet über das Risiko

  Die Bonität beschreibt die Wahr­schein­lichkeit, mit der ein Kredit­nehmer seinen Zahlungs­verpflich­tungen nach­kommen kann. Banken prüfen dafür unter anderem die SCHUFA-Auskunft, beste­hende Kredite, das Zahlungs­verhalten und die allge­meine finan­zielle Situation.

  Eine gute Bonität signa­lisiert ein gerin­geres Ausfall­risiko und führt daher häufig zu niedri­geren Zinsen. Umge­kehrt kann eine schwächere Bonität die Finan­zierung ver­teuern oder sogar unmög­lich machen.

• Einkommen: Grundlage für die monatliche Kreditrate

  Banken prüfen, ob das verfügbare Haushalts­ein­kommen ausreicht, um die monat­lichen Kredit­raten dauer­haft zu tragen. Ein stabiles und aus­reichend hohes Ein­kommen verbessert die Finan­zierungs­chancen und kann sich positiv auf die Kondi­tionen auswirken. Beson­ders vorteil­haft werden unbe­fristete Arbeits­verhält­nisse und lang­fristig gesicherte Ein­kommens­quellen bewertet.

• Laufzeit: Einfluss auf Rate und Gesamtkosten

  Die Laufzeit bestimmt, über welchen Zeit­raum der Haus­kredit zurück­gezahlt wird. Eine längere Laufzeit reduziert zwar die monat­liche Belas­tung, führt jedoch dazu, dass über einen längeren Zeitraum Zinsen gezahlt werden.

  Kürzere Laufzeiten bedeuten meist höhere Monats­raten, können aber die gesamten Finan­zierungs­kosten senken. Kredit­nehmer sollten daher eine Lauf­zeit wählen, die sowohl finan­ziell tragbar als auch lang­fristig sinnvoll ist.

• Sollzinsbindung: Planungssicherheit hat ihren Preis

  Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der verein­barte Zins­satz unver­ändert bleibt. Während dieser Zeit sind Kredit­nehmer vor stei­genden Markt­zinsen geschützt.

  Längere Zinsbindungen bieten mehr Planungs­sicher­heit, werden von Banken jedoch häufig mit etwas höheren Zins­sätzen kalkuliert. Kürzere Bin­dungen sind dagegen oft günstiger, bergen aber das Risiko steigender Zinsen bei einer späteren Anschluss­finan­zierung.

  Folgende Tabelle zeigt am Beispiel eines Haus­kredites über 300.000 € und einer Tilgung von 2 % den Zusammen­hang zwischen der Dauer der Zins­bindung auf dem Zinssatz. 

  Zinsbindung	Effektiver Jahreszins (günstiges Angebot)
  5 Jahre	3,67 %
  10 Jahre	3,64 %
  15 Jahre	4,00 %
  20 Jahre	4,15 %
  25 Jahre	4,17 %
  30 Jahren	4,23 %

  Quelle: Vergleich.de, Baufinanzierung Vergleich, Stand: 19.06.2026

  Das Beispiel zeigt: Kurze Zins­bin­dungen von 5 oder 10 Jahren bedeuten einen deut­lich besseren Zins­satz als lange Zins­bin­dungen von 20, 25 oder 30 Jahren. Dieser bessere Zins­satz bringt aber eine geringere Planungs­sicher­heit mit sich, weil die Anschluss­finan­zierung eher ansteht.

• Tilgung: Abwägung zwischen hoher Monatsrate oder hohen Gesamtkosten

  Die Höhe der Tilgung bestimmt, wie schnell ein Haus­kredit zurück­gezahlt wird. Je höher die Til­gung ausfällt, desto schneller sinkt die Rest­schuld, wodurch sich die Lauf­zeit ver­kürzt und insgesamt weniger Zinsen anfallen. Auf der anderen Seite bedeutet das: Eine niedrigere Tilgung reduziert zwar die monat­liche Belas­tung, verlängert jedoch die Rück­zahlungs­dauer und erhöht dadurch die Gesamtkosten des Kredits. 

  Übrigens: Der durch­schnitt­liche Tilgungs­satz liegt in Deutsch­land nach Angaben des Europace Datenportals bei ca. 2 %.

• Beleihungswert: Sicherheit für die Bank

  Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immo­bilie als lang­fristig erziel­baren Siche­rungs­wert beimisst. Er liegt meist unter dem tat­säch­lichen Kauf­preis oder Markt­wert.

  Je niedriger der Kreditbetrag im Verhält­nis zum Beleihungs­wert aus­fällt, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Finan­zierungen mit einem niedrigen Beleihungs­auslauf werden daher häufig mit besseren Zinsen ange­boten.

• Objektzustand: Die Qualität der Immobilie zählt

  Auch die Immobilie selbst beein­flusst die Finan­zierungs­kondi­tionen. Banken bewer­ten unter anderem Alter, Zustand, Lage und Moderni­sierungs­bedarf des Objekts.

  Gut erhaltene oder moderni­sierte Immo­bilien gelten als wert­hal­tiger und leichter wieder­verkäuf­lich. Ent­sprechend werden sie häufig günstiger finan­ziert als sanierungs­bedürf­tige Objekte mit höherem Risiko.

• Aktuelle Marktzinsen: Allgemeines Zinsniveau als Grundlage

  Die Bauzinsen orientieren sich maß­geb­lich am aktu­ellen Kapital­markt­umfeld. Entwick­lungen bei Inflation, Leit­zinsen der Euro­päischen Zentral­bank und den Renditen lang­fris­tiger Anleihen wirken sich auf die Finan­zierungs­kosten aus. Steigen die Markt­zinsen, verteuern sich in der Regel auch Haus­kredite. Fallen sie, können Kredit­nehmer von günsti­geren Finan­zierungs­kondi­tionen profi­tieren. Aktuell liegen günstige Bau­zinsen für ein Darlehen mit 10-jähriger Zins­bin­dung im Bereich von 3,4–3,9 %.

Welche Finanzierungsformen und Optionen gibt es beim Hauskredit?

Bei der Immobilienfinan­zierung stehen Kredit­neh­mern verschie­dene Optionen zur Verfü­gung. Sie unter­scheiden sich vor allem hin­sicht­lich der Rück­zah­lung, der Zins­sicher­heit und der Flexi­bilität. Welche Variante am besten geeignet ist, hängt von der persön­lichen Lebens­situa­tion, den finan­ziellen Möglich­keiten und der indi­vidu­ellen Risiko­bereit­schaft ab.

Welche Finanzierung eignet sich für planbare langfristige Kosten?

Wer bei der Immobilien­finan­zierung vor allem Wert auf lang­fris­tige Planungs­sicher­heit legt, sollte auf Darlehens­formen mit festen Zinsen und kalku­lier­baren Monats­raten setzen.

Wann kann ein variables Darlehen sinnvoll sein?

Bei einem variablen Darlehen passt sich der Zins­satz regel­mäßig an das aktuelle Markt­niveau an. Dadurch können die monat­lichen Kosten schwanken.

Besonders geeignet für:

• Kreditnehmer mit einem hohen finanziellen Spielraum
• Personen, die den Wunsch nach flexibler Finanzierung haben
• Käufer, die bewusst auf fallende Zinsen setzen möchten

Weniger geeignet für:

• Käufer mit knapp kalkuliertem Budget
• Haushalte mit wenig finanziellem Spielraum
• Personen, die langfristig feste Wohn­kosten wünschen

Wann ist eine Anschlussfinanzierung notwendig?

Nach Ablauf der Sollzins­bindung besteht häufig noch eine Rest­schuld. Diese macht eine Anschluss­finan­zierung not­wendig. Dafür gibt es mehrere Varianten: Die Pro­longa­tion ermög­licht eine naht­lose Fort­führung des Kredits bei der bishe­rigen Bank mit neuen Konditionen und mini­malem Auf­wand, während die Umschul­dung den Wechsel zu einem anderen Anbieter mit potenziell besseren Kondi­tionen, aber höherem organi­sato­rischem Auf­wand beinhaltet. Das Forward-Darlehen bietet zudem die Möglich­keit, aktuelle Zinsen bereits Monate oder Jahre vor Ablauf der Zins­bin­dung zu sichern, um Planungs­sicher­heit bei stei­genden Zinsen zu gewähr­leisten.

Welche Rolle spielen Sondertilgungen?

Sondertilgungen ermöglichen es Kredit­nehmern, zusätzlich zu den regu­lären Monats­raten außer­plan­mäßige Beträge auf ihr Darlehen zurück­zuzahlen. Dadurch redu­ziert sich die Rest­schuld schneller, was die insge­samt gezahlten Zins­kosten senkt.

Sinnvoll sind Sondertilgungen vor allem dann, wenn uner­wartete oder unregel­mäßige Geld­zu­flüsse zur Verfü­gung stehen – beispiels­weise durch Bonus­zahlungen, Erbschaften oder Schen­kungen. Da nicht jede Baufinan­zierung kosten­lose Sonder­tilgungen vorsieht, sollten die entsprechenden Möglich­keiten bereits bei Vertrags­abschluss geprüft werden.

Welche Kosten entstehen beim Hauskredit zusätzlich?

Beim Hauskauf entstehen neben dem eigent­lichen Kredit zahl­reiche zusätz­liche Kosten. Dazu zählen insbe­sondere die Grund­erwerb­steuer, Notar- und Grundbuch­kosten, Makler­gebühren, mögliche Bereit­stellungs­zinsen sowie laufende Neben- und Modernisierungs­kosten. 

Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immo­bilie fällig und richtet sich nach dem Kaufpreis. Die Höhe variiert je nach Bundes­land und liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kauf­preises.

Der Kaufvertrag muss notariell beur­kundet werden. Für die Erstellung und Beur­kundung des Kauf­vertrags sowie weitere not­wendige Leistungen des Notars fallen Gebühren an. Diese betragen meist bis zu 1,5 % des Kauf­preises.

Nach dem Kauf werden Eigentums­wechsel und Grund­schuld im Grund­buch eingetragen. Dafür entstehen zusätz­liche Gebühren, die in der Regel bei etwa 0,5 % des Kauf­preises liegen.

Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, fallen Makler­gebühren an. Die Höhe variiert je nach Bundes­land und Verein­barung zwischen Käufer und Verkäufer.

Wird ein zugesagter Kreditbetrag nicht sofort voll­ständig abgerufen, können nach einer bereit­stellungs­freien Zeit sogenannte Bereit­stellungs­zinsen anfallen. Das betrifft besonders Neu­bauten oder Immo­bilien­käufe mit längeren Auszahlungs­phasen.

Auch nach dem Kauf entstehen regel­mäßige Kosten, die bei der Finan­zierungs­planung berück­sichtigt werden sollten:

• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Haus- und Haftpflichtversicherung
• Heiz- und Energiekosten
• Wasser- und Abwasserkosten
• Müllabfuhr und weitere kommunale Gebühren
• Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung

Gerade bei Bestandsimmobilien können nach dem Kauf zusätz­liche Ausgaben für Moderni­sierungen oder Sanierungen erfor­derlich sein. Dazu gehören z. B. der Aus­tausch von Fenstern und die Moderni­sierung von Bad oder Küche.

Welche Fehler passieren bei einem Hauskredit häufig?

Bei der Finanzierung einer Immo­bilie geht es nicht nur darum, einen güns­tigen Zins­satz zu finden. Viele Heraus­forde­rungen entstehen durch die lang­fris­tige finan­zielle Planung. Bestimmte Fehler treten bei Haus­krediten beson­ders häufig auf, weil Risiken oder Zusammen­hänge unter­schätzt werden.

• Monatsrate zu hoch

  Durch eine zu hohe Monatsrate sinkt der finan­zielle Spiel­raum im Alltag. Verändern sich die Lebens­um­stände, etwa durch Familien­zuwachs, kann eine hohe Kredit­rate die Haushalts­kasse deutlich belasten.

• Zusätzliche Kosten unterschätzen

  Beim Hauskauf fallen zusätzliche Kosten an, die in vielen Fällen unter­schätzt werden. Zu diesen Neben­kosten gehören beispiels­weise Ausgaben für die Grund­erwerb­steuer und den Notar. Dadurch wird mehr Geld für die gesamte Finan­zierung benötigt.

• Zu geringe finanzielle Reserven

  Neben den regelmäßigen Kredit­raten können jederzeit uner­wartete Aus­gaben entstehen. Dazu zählen Repara­turen am Haus oder private Sonder­aus­gaben. Fehlt ein finan­zieller Puffer, können diese Kosten die Liqui­dität stark belasten.

• Falsche Tilgung wählen

  Neben dem Zinssatz beein­flussen auch Aspekte wie Tilgungs­höhe, Zins­bindungs­dauer oder Flexi­bilität bei der Rück­zahlung die Gesamt­kosten und die lang­fristige Planung. Ein niedriger Zins­satz allein bedeutet daher nicht auto­matisch die güns­tigste Finanzierung.

• Dauer der Zinsbindung passt nicht

  Wird eine sehr kurze Zins­bindung gewählt, besteht das Risiko, dass das allge­meine Zins­niveau bis zur Anschluss­finan­zierung deut­lich gestiegen ist. In diesem Fall können die zukünf­tigen Kredit­raten höher aus­fallen als ursprüng­lich kalku­liert.

• Zu spät an Anschlussfinanzierung denken

  Wer die bevorstehende Anschluss­finan­zierung nicht früh­zeitig berück­sichtigt, kann von verän­derten Markt­bedingungen über­rascht werden. Die Kondi­tionen der Anschluss­finan­zierung haben häufig einen erheb­lichen Ein­fluss auf die gesamten Finan­zierungs­kosten.

• Variable Zinsen unterschätzen

  Bei Krediten mit variablem Zinssatz passt sich der Zins­satz regelmäßig an die Markt­ent­wicklung an. Steigende Zinsen führen unmittel­bar zu höheren Kosten. Dadurch wird die lang­fristige Kalku­lation schwieriger als bei einem Kredit mit fest verein­barter Zins­bindung.

Kurz gesagt: Häufige Fehler bei einem Haus­kredit entstehen durch Fehl­kalku­lationen. Eine zu hohe Monats­rate, unter­schätzte Neben­kosten, fehlende finan­zielle Reserven oder eine zu kurze Zins­bindung können lang­fristige Aus­wir­kungen auf die Finan­zierung haben. Ebenso spielen die Anschluss­finan­zierung und die Ent­wicklung variabler Zinsen eine wichtige Rolle für die Gesamt­kosten eines Immobilien­kredits.

Worauf sollte ich beim Vergleich von Hauskrediten achten?

Vergleichen Sie Hauskredite nicht nur nach dem Zins­satz, sondern nach den Gesamt­kosten, der Flexi­bilität und den Vertrags­bedingungen. Das güns­tigste Angebot auf den ersten Blick ist nicht immer die beste Wahl auf lange Sicht. Um Haus­kredite sinn­voll zu berechnen und zu ver­gleichen, bieten sich folgende Aspekte an.

Beachten Sie den Unterschied zwischen Effektivzins und Sollzins. Der Soll­zins gibt an, welche Zinsen die Bank auf den geliehenen Betrag, also nur für die Leihe des Geldes, berechnet. Der Effektiv­zins berück­sichtigt zusätz­lich weitere Kosten des Kredits und zeigt des­halb die tatsäch­liche jähr­liche Belas­tung besser an. Für den Ver­gleich verschie­dener Ange­bote ist der Effektiv­zins daher deutlich aus­sage­kräftiger.

Die Gesamtkosten eines Haus­kredites finden Sie im reprä­senta­tiven Beispiel, das jedem Ange­bot beige­fügt ist. Das enthält klar ge­glie­dert wichtige Infor­matio­nen für den Kredit­nehmer, unter anderem auch die Gesamt­kosten, die das jewei­lige Darlehen mit sich bringt. Bedenken Sie: Ein Kredit mit etwas höherem Zins­satz kann auf die gesamte Lauf­zeit berechnet insge­samt günstiger sein, wenn er z. B. kosten­lose Sonder­til­gungen ermöglicht und keine hohen Bereit­stellungs­zinsen verlangt.

Die monatliche Belas­tung sollte so gewählt sein, dass Sie in Ihr Budget passt, lang­fristig tragbar ist und genügend finan­ziellen Spiel­raum für uner­wartete Ausgaben lässt. Ein Orien­tierungs­wert zur Einord­nung: Die monat­liche Kredit­rate sollte dauer­haft nicht mehr als 30–40 % des verfüg­baren Netto­ein­kommens ausmachen.

Eine Stellschraube, mit der Sie die Höhe der Monats­rate beein­flussen können, ist die Lauf­zeit der Zinsbindung. 

Bei Immobilienfinanzierungen laufen Ver­träge oft über viele Jahre. In dieser Zeit können sich Ein­kommen, Familien­planung oder beruf­liche Situationen verän­dern. Flexible Kredit­bedin­gungen ermög­lichen es, auf solche Verände­rungen zu rea­gieren. Besonders wertvoll sind:

• kostenlose Sondertilgungen,
• kostenlose Ratenänderungen,
• kostenlose Tilgungssatzwechsel,
• möglichst geringe Zusatzkosten bei Vertrags­anpassungen.

Beispielsweise können Sie mit kosten­losen Sonder­tilgungen zusätz­liches Geld in die Rück­zahlung inves­tieren und da­durch die Rest­schuld schneller redu­zieren. Das spart oft Zins­kosten und verkürzt die Kreditlaufzeit.

Beachten Sie, dass ein Hauskredit zusätz­liche Kosten mit sich bringen kann. Das können z. B. mögliche Bereit­stellungs­zinsen sein. Diese werden fällig, wenn der Haus­kredit nicht sofort voll­ständig ausge­zahlt wird und die Bank den verab­redeten Betrag für Sie einige Wochen oder Monate bereithält. Planen Sie diese mög­lichen Zusatz­kosten in Ihr Budget ein. Oder suchen Sie nach Banken, die keine oder nur geringe Bereit­stellungs­zinsen verlangen.

Möchten Sie einen Überblick erhalten, welche Haus­kredite aktuell zu welchen Kondi­tionen für Sie in Frage kommen, können Sie unseren Bau­finanzierungs­rechner nutzen. Dort finden Sie ausge­wählte Haus­kredite passend zu Ihren indi­vidu­ellen Voraus­setzungen. Unser Budget­rechner hilft Ihnen bei der weiteren Planung Ihrer Haus­finanzierung.

Fazit: Ein Hauskredit muss langfristig zu Ihrer Lebenssituation passen

Ein solider Hauskredit sollte lang­fristig trag­bar sein und nicht nur die maxi­mal mögliche Kredit­summe aus­schöpfen. Für eine stabile Finan­zierung sind neben den Zinsen auch die monat­liche Rate, die Lauf­zeit und die Flexi­bilität des Kredits wichtig. Die monat­liche Belastung sollte so gewählt werden, dass auch bei uner­warteten Kosten oder veränderten Lebens­umständen aus­reichend finan­zieller Spiel­raum vorhanden bleibt.

Zusätzliche Sicherheit schaffen Eigen­kapital und finan­zielle Reserven. Sie können die Finan­zierungs­kosten senken, die Kredit­belastung redu­zieren und helfen, unvorher­gesehene Aus­gaben aufzufangen.

Darüber hinaus gibt es unterschiedliche Finan­zierungs­formen, die je nach persön­licher Situation sinn­voll sein können. Welche Lösung geeignet ist, hängt beispiels­weise von Einkommen, Eigenkapital, Sicherheits­bedürfnis und den lang­fristigen finan­ziellen Zielen ab.