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Immobilienfinanzierung

Hauskredit – so berechnen und vergleichen Sie den Kredit für Ihr Haus

Ein Hauskredit ist für fast alle Hauskäufer die Voraussetzung zur Finanzierung der Wunschimmobilie. Wir erklären Ihnen, welche verschiedenen Kreditarten es gibt, wo ihre Vor- und Nachteile liegen und wie Sie mit dem Hauskreditrechner die Zinsen ganz einfach selbst berechnen können.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Mit dem Hauskreditrechner den Kredit fürs Haus vergleichen – wie geht das?

      Es ist ratsam, den Markt der Baufinanzierungen mit Hilfe eines Hauskreditrechners eine Weile zu beobachten und auch Angebote von überregionalen Banken für eine Immobilienfinanzierung in Betracht zu ziehen. Häufig ist nämlich das Angebot Ihrer Hausbank nicht unbedingt das günstigste.

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      Mit unserem Kreditrechner fürs Haus können Sie Annuitätendarlehen verschiedener Banken schnell und unkompliziert vergleichen.

      • So bedienen Sie den Hauskreditrechner

        Nettodarlehensbetrag

        Um den Hauskredit zu berechnen, tragen Sie hier bitte ein, wie viel Geld Sie sich von der Bank leihen wollen.

        Zinsbindung

        In dieses Feld geben Sie ein, wie lange die Bank den angebotenen Zinssatz garantieren soll. Die Zinsbindung ist gleichzeitig die Laufzeit des Darlehens. Wählen Sie einen Zeitraum zwischen 5 und 30 Jahren.

        Rückzahlung

        Wählen Sie bitte einen der vorgegebenen Tilgungssätze. Die Tilgung besagt, wie hoch die anfängliche Tilgung Ihres Hauskredits ist. Also wieviel Prozent Ihrer Schulden Sie zu Beginn an die Bank zurückzahlen. Umso höher die Tilgung zu Beginn ist, umso höher ist die monatliche Rate, aber umso schneller haben Sie das Geld auch zurückgezahlt.

        Regionale Angebote

        Wenn Sie in dieses Feld die Postleitzahl Ihres bevorzugten Wohngebiets eingeben, wird der Vergleich auch Angebote von regionalen Banken berücksichtigen. Die haben häufig interessante Konditionen.

        Immobilienwert

        Geben Sie hier ein, welchen Wert die Immobilie hat, die Sie erwerben wollen.

      Was ist ein Hauskredit?

      Hauskredit ist eine andere Bezeichnung für Baufinanzierung oder Baukredit. Die Begriffe bezeichnen ein langfristiges Darlehen einer Bank. Für die Bereitstellung des Darlehens verlangt die Bank Gebühren vom Kreditnehmer, die Zinsen. In der Regel zahlen Sie einen Hauskredit in monatlichen Raten zurück, die aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil bestehen.

      Was ist der Unterschied zwischen einem Kredit und einem Hauskredit?

      Bei einem Kredit können Sie frei wählen, wofür Sie das Geld verwenden. Bei einem Hauskredit oder Baukredit hingegen sind Sie auf den Kauf oder den Bau einer Immobilie festgelegt. Das hat folgenden Grund: Als Sicherheit gilt der Bank beim Hauskredit die Immobilie selbst. So wie die Bank zum Beispiel beim Ratenkredit Lohn- oder Gehaltsabtretungen als Sicherheit verlangt oder bei der Autofinanzierung den Kfz-Brief.

      Grundschuld dient der Bank als Sicherheit

      Doch wie wird die Immobilie zur Sicherheit für die Bank? Hier kommt das Grundbuch ins Spiel. Das Grundbuch liegt in den Händen des jeweilig zuständigen Grundbuchamts. Durch eine notarielle Beurkundung wird eine Grundschuld zugunsten der Bank auf Ihre Immobilie eingetragen. Diese bleibt während der gesamten Laufzeit Ihres Hauskredits in voller Höhe bestehen. Erst mit der letzten Tilgung erlischt der Anspruch der Bank auf die Immobilie.

      Welche Arten von Hauskredit und Baukredit gibt es?

      Es gibt verschiedene Arten von Haus- und Baukrediten. Bevor Sie mit dem Hauskredit Vergleich starten, sollten Sie sich über die verschiedenen Kreditarten informieren, um den Haus- oder Baukredit zu finden, der am besten zu Ihrem Finanzierungsvorhaben und Ihren Lebensumständen passt.

      • Das Annuitätendarlehen

        Das Annuitätendarlehen ist die gängigste Form des Hauskredits. Dabei zahlen Sie über eine vorher vereinbarte Laufzeit monatlich oder vierteljährlich eine gleichbleibende Rate an die Bank, die sogenannte Annuität. Die Rate umfasst einen Tilgungs- sowie einen Zinsanteil. Die Zusammensetzung der Rate verändert sich stetig: Zu Beginn des Annuitätendarlehens ist der Zinsanteil höher, später überwiegt der Tilgungsanteil. Die Rate an sich bleibt jedoch immer gleich hoch.

        Vorteile:

        • gleichbleibende Belastung während der gesamten Hauskreditlaufzeit
        • gute Planungssicherheit
        • in der Regel sind Sondertilgungen möglich 
        • gängige und bewährte Kreditart

        Nachteile:

        • evtl. teurere Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung
        • in der Regel keine vorzeitige Rückzahlung möglich
      • Das endfällige Darlehen

        Wenn Sie als Hauskredit oder Baukredit ein endfälliges Darlehen wählen, zahlen Sie über die gesamte Laufzeit keine Tilgung, sondern begleichen lediglich die Sollzinsen. Die Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit als Einmalzahlung. Das endfällige Darlehen wird häufig in der Verbindung mit einem Bausparvertrag abgeschlossen. Dieser wird parallel bespart und löst am Ende der Laufzeit das endfällige Darlehen ab.

        Vorteile:

        • hohe Flexibilität, da die Ablösung des Hauskredits erst am Ende der Laufzeit fällig ist
        • geringe monatliche Belastung
        • Kombination mit Geldanlagen wie Lebensversicherungen oder Bausparverträgen möglich
        • Möglichkeit des Zinsgewinns, wenn die Verzinsung der gewählten Sparform über den Zinskosten des Darlehens liegt

        Nachteile:

        • Unsicherheit über Zinsentwicklung des Ersparten
        • häufig höhere Gesamtkosten durch gleichbleibend hohe Zinsen, da Schulden nicht abgetragen werden
      • Das Bauspardarlehen

        Eine andere Art von Hauskrediten sind Bauspardarlehen. Diese bietet Ihnen eine langfristig kalkulierbare Finanzierung und gliedern sich in 3 Phasen:

        1. die Ansparphase: Während dieses Zeitraums sparen Sie einen festgelegten Betrag an. In der Regel 40 – 50 % der Bausparsumme. Die Höhe und Fälligkeit der Sparraten können Sie selbst bestimmen.
        2. die Zuteilungsphase: Sobald Sie den vorher festgelegten Betrag angespart haben und einige weitere Voraussetzungen erfüllen, gilt der Vertrag als zuteilungsreif und Sie erhalten neben Ihrem Ersparten ein zinsgünstiges Darlehen.
        3. die Darlehensphase: In dieser letzten Phase tilgen Sie das Darlehen, ein Annuitätendarlehen, unter den Zinskonditionen des zu Beginn geschlossenen Bausparvertrags. Als Besonderheit gilt beim Bauspardarlehen, dass Sondertilgungen jederzeit möglich sind.

        Vorteile:

        • große Flexibilität bei der Darlehensaufnahme, der Tilgungshöhe und den Ratenzahlungen
        • niedrige Zinsen für das Darlehen sichern
        • Freiheit auch etwas komplett anderes als eine Immobilie mit dem so Ersparten zu finanzieren
        • Kombination mit staatlichen Fördermaßnahmen möglich

        Nachteile:

        • teilweise hohe Gebühren
        • teilweise hohe Tilgungsraten erforderlich

        Einige Bausparkassen bieten Sofortkredite an, bei denen das Bausparguthaben nachträglich angespart wird. Das Darlehen wird von der Bausparkasse dann als Zwischenkredit vorgestreckt. In der Regel ist so ein Kredit fürs Haus aber teurer und die Gesamtkosten des Kredits schwer zu vergleichen.

      • Das Tilgungsdarlehen

        Bei dieser Art des Hauskredits vereinbaren Sie mit der Bank einen festen Tilgungssatz. Für jede Rate wird dann der jeweilige Zins neu berechnet, so dass mit Fortschreiten der Laufzeit die Gesamtbelastung immer weiter sinkt. Das Tilgungsdarlehen wird häufig bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen angeboten, da gleichbleibenden Tilgungsraten als Abschreibung genutzt und damit steuerlich geltend gemacht werden können. Im Privatbereich eignet sich diese Form des Hauskredits zum Beispiel, wenn Sie nicht mehr viel Zeit bis zum Renteneintritt haben. Dann profitieren Sie von der Reduzierung der Gesamtbelastung durch die lineare Tilgung und müssen am Ende der Kreditlaufzeit weniger zahlen.

        Vorteile:

        • geringere Belastung zum Ende der Laufzeit
        • im gewerblichen Bereich entsprechen die Tilgungsraten der Abschreibung

        Nachteile:

        • längere Laufzeit als Annuitätendarlehen
        • ggf. Verteuerung des Hauskredits
      • Das Forward Darlehen

        Bei diesem Haus- oder Baukredit können Sie sich die niedrigen Zinsen von heute für eine Immobilienfinanzierung in naher Zukunft sichern. Dazu vereinbaren Sie mit der Bank einen Zeitraum von maximal 60 Monaten, in dem die Bank eine vereinbarte Summe zu einem festen Zinssatz für Sie bereithält. Für das Forward Darlehen erhebt die Banken je nach Dauer der Zeit, in der die Zinsen „gesichert“ werden, eine Gebühr. Zusätzliche Bereitstellungszinsen fallen in der Forward-Periode jedoch nicht an.

        Vorteile:

        • Zinsen von heute für die Finanzierung der Zukunft sichern, zum Beispiel für die Anschlussfinanzierung
        • Zinssicherheit über eine lange Laufzeit
        • keine Bereitstellungszinsen während der Forward-Periode

        Nachteile:

        • Gebühren in Form eines Zinsaufschlags
        • Abnahmepflicht am Ende der Laufzeit
      • Das KfW-Darlehen und andere Förderkredite

        Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie auch staatliche Förderkredite zum Kauf oder Bau von Wohneigentum in Anspruch nehmen. Die bekanntesten bundesweiten Förderdarlehen sind KfW-Darlehen und das Wohn-Riester. Darüber hinaus bieten die einzelnen Bundesländer sowie einige Kommunen weitere Fördermaßnahmen an. Im Fokus der Förderung stehen meist Familien mit mittlerem Einkommen und Unternehmensgründer. Welche Förderung es in Ihrem Bundesland oder Ihrer Kommune gibt, erfahren Sie bei Ihrer Kommunalverwaltung.

        Vorteile:

        •  zinsgünstige Hauskredite
        • Zuschüsse zu Kauf-, Bau- oder Umbaumaßnahmen
        • vor allem Familien mit geringem Einkommen und Gründer profitieren

        Nachteil:

        • ggf. aufwendige Antragstellung
        • nur ein Teil des Hauskredits ist als Förderkredit möglich
      • Die Fremdwährungsfinanzierung

        Die Fremdwährungsfinanzierung ist ein spekulativer Kredit fürs Haus in ausländischer Währung. Dabei wird ein Hypothekendarlehen nicht in Euro, sondern in einer anderen Währung geführt. In der Regel gibt es keine feste Zinsbindung oder der Zinssatz wird nur für wenige Monate festgeschrieben. Je nachdem wie sich die Währung im Vergleich zum Euro entwickelt, wird der Kredit für Ihr Haus teurer oder günstiger. Die Erfahrung hat aber gezeigt, dass die Zinsgewinne durch negative Währungsschwankungen schnell verbraucht sind und Kreditnehmer in der Regel höhere Sicherheiten als bei inländischen Hauskrediten bieten müssen und außerdem höhere Gebühren an die Bank zahlen.

        Nachteile:

        • Kursschwankungen bedeuten hohes Risiko, im schlimmsten Fall den Totalverlust der Immobilie
        • Banken verlangen in der Regel hohe Gebühren und auch mehr Sicherheiten von Kreditnehmer
      • Kapitallebensversicherungen als Hauskredit oder Baukredit

        Auch Kapitallebensversicherungen können in einen Hauskredit einbezogen werden. Eine Kapitallebensversicherung dient eigentlich der Kapitalbildung bei gleichzeitiger Absicherung einer Versicherungssumme für den Todesfall. Wenn Sie die Versicherung zum Erwerb einer Immobilie nutzen wollen, müssen Sie zunächst eine Vorfinanzierung abschließen, in der Regel ein endfälliges Darlehen, das später durch die Ausschüttung des Kapitals durch die Versicherung abgelöst wird.

        Vor einigen Jahren war diese Art von Hauskredit noch interessant, da die Erträge aus Lebensversicherungen steuerfrei waren. Das hat sich seit 2005 geändert, so dass Kapitallebensversicherungen seitdem am ehesten noch für Anleger interessant sind, nicht aber für Selbstnutzer.

        Nachteile:

        • große Abhängigkeit vom Finanzmarkt
        • hohes Risiko bei spekulativer Anlage, Einbußen und Totalverlust möglich
        • Kreditkosten lassen sich schwer vergleichen

      Die verschiedenen Hauskredite im Überblick

      Im Folgenden haben wir die wichtigsten Charakteristika der verschiedenen Hauskredite noch einmal tabellarisch für Sie zusammengestellt.

      Art des Hauskredits:TilgungLaufzeitRisiko
      Annuitätendarlehenin gleichbleibenden Ratenlangfristigsehr gering
      Tilgungsdarlehenin abnehmenden Ratenlangfristiggering
      Endfälliges Darlehennur der geringe Zinsanteil als Ratenzahlung, sonst einmalig am Ende der Laufzeitmittel- bis langfristiggering
      Bausparkreditein gleichbleibenden Ratenlangfristiggering
      Forward Darlehenin gleichbleibenden Ratenmax. 5 Jahresehr gering
      KfW-/Förderdarlehenin der Regel in gleichbleibenden, aber zinsgünstigeren Ratenmittel- bis langfristigsehr gering
      Fremdwährungsfinanzierungvariabel, je nach Kurzentwicklung der Währungflexibelsehr hoch
      Kapitallebensversicherungen nur der geringe Zinsanteil als Ratenzahlung, sonst einmalig am Ende der Laufzeitmittel- bis langfristighoch

      Fazit: Welcher Hauskredit passt zu mir?

      Der am häufigsten genutzte Hauskredit ist das Annuitätendarlehen. Es bietet gute Transparenz, ein sehr geringes Risiko und im Vergleich zu anderen Darlehensformen eine niedrige Anfangsbelastung. Sollten Sie sich für eine andere Darlehensart interessieren, empfehlen wir Ihnen, beim Beratungsgespräch mit der Bank die oben genannten Nachteile anzusprechen und diese gemeinsam mit Ihrem Berater ganz genau unter die Lupe zu nehmen, damit Sie das Risiko einer Fehlentscheidung minimieren können.

      Kleines Kreditlexikon: wichtige Begriffe rund um den Hauskredit

      Wenn Sie sich auf die Suche nach dem passenden Kredit fürs Haus machen, werden Sie schnell feststellen, dass es im Bereich der Baufinanzierung ein ganz eigenes Vokabular gibt. Im Folgenden möchten wir Ihnen die wichtigsten Begriffe erklären, die Ihnen beim Hauskredit Vergleich immer wieder begegnen.

      Eigenkapital

      Damit sind Vermögenswerte gemeint, die Sie selbst für die Immobilie zur Verfügung haben. Zum Beispiel Erspartes, Bargeld, Wertpapiere, aber auch Eigenleistungen. Eigenleistungen sind aber kritisch zu sehen: Sie bedeuten einen hohen Zeitaufwand, der die Bauzeit verlängern kann, und können den Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen bedeuten.

      Tilgung

      Unter Tilgung versteht man die Zurückzahlung des Hauskredits, in der Regel durch regelmäßige Raten. Die Höhe der Tilgung bestimmt die Höhe der monatlichen Rate sowie die Gesamtlaufzeit des Hauskredits.

      Sollzins

      Dafür, dass die Bank Ihnen Geld leiht, verlangt sie Zinsen. Bei einem Hauskredit ist es der Sollzins, der angibt, wie viel Sie für die Bereitstellung des Geldes zahlen müssen. Der Sollzins wird auf den Nettodarlehensbetrag berechnet. Verwechseln Sie ihn nicht mit dem Effektivzins.

      Effektivzins

      Der Effektivzins ist der tatsächliche Preis des Hauskredits, denn in ihm sind alle Kreditbestandteile berücksichtigt. Mit Hilfe des Effektivzinssatzes können Sie verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Wie der Effektivzinssatz berechnet wird, ist rechtlich in der Preisangabenverordnung festgelegt.

      Sondertilgung

      Neben den regelmäßigen, monatlichen Raten sind bei vielen Banken auch Sondertilgungen möglich. Wenn Sie zum Beispiel geerbt oder einen Gehaltsbonus erhalten haben, können Sie das Geld durch Sondertilgungen in Ihre Finanzierung einfließen lassen. So verkürzt sich die Laufzeit Ihres Hauskredits.

      Nebenkosten

      Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses entstehen weitere Kosten für die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und ggf. Provision. Diese Kaufnebenkosten sollten Sie bei der Gesamtkalkulation Ihres Baukredits nicht vernachlässigen. Sie können bis zu 20 % des Kaufpreises ausmachen.

      Sollzinsbindung

      Als Sollzinsbindung oder Zinsbindungsfrist wird der Zeitraum genannt, in dem die Zinskonditionen von der Bank festgeschrieben werden. Das heißt, schließen Sie heute einen Hauskredit mit 2,4 % Zinsen und einer Sollzinsbindung von 20 Jahren ab, gelten diese 2,4 % bis zum Ende der Laufzeit in 20 Jahren. Auch wenn sich die Zinsen am Markt verändern. Da die Baufinanzierungszinsen aktuell sehr niedrig sind, empfehlen wir für Ihren Hauskredit oder Baukredit eine lange Laufzeit.

      Anschlussfinanzierung

      Ist am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld übrig, ist Ihr Hausdarlehen also noch nicht ganz abbezahlt, müssen Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen. Die Anschlussfinanzierung wird auch Prolongation oder Umschuldung genannt.

      Hauskredit: die wichtigsten FAQs und ihre Antworten

      Wie bekomme ich einen Hauskredit ohne Eigenkapital?

      Ganz ohne Eigenkapital ist der Abschluss eines Hauskredits schwierig, aber nicht unmöglich. Sie müssen über bestimmte Voraussetzungen, wie zum Beispiel sehr gutes Einkommen und eine hervorragende Bonität, verfügen. Auch wenn die gewünschte Immobilie über Charakteristika wie gute Lage und guten Zustand verfügt, verbessert das Ihre Chancen auf einen Kredit fürs Haus. Die Banken werden bei einem Hauskredit ohne Eigenkapital allerdings einen höheren Zinssatz verlangen, da das Risiko für die Bank höher ist.

      Wie bekomme ich einen Hauskredit ohne SCHUFA?

      Seriöse Anbieter werden für die Vergabe eines Hauskredits immer auch Ihre Bonität, also Ihre SCHUFA-Einträge prüfen. Bei negativen Schufa-Einträgen verschlechtert sich Ihre Chance auf einen Hauskredit, weil die Bank befürchten muss, dass Sie das Darlehen nicht zurückzahlen. Doch auch, wenn Sie einen regulären Hauskredit nicht ohne SCHUFA bekommen, sind negative Einträge nicht unbedingt ein Ausschlusskriterium. Wenn Sie entsprechende Werte als Sicherheit für die Finanzierung vorweisen können oder über ausreichend Eigenkapital verfügen, können Sie immer noch einen Hauskredit bekommen. Eine andere Alternative stellt der Mietkauf dar, der unter Umständen ohne SCHUFA-Prüfung auskommt.

      Wie kann ich meinen Hauskredit umschulden?

      Es gibt 3 Arten, wie Sie ein Hausdarlehen umschulden können.

      1. Nach Ablauf von 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten. Diese gesetzlich festgelegte Sonderkündigung können Sie beispielsweise nutzen, um zu einem zinsgünstigeren Darlehen umzuschulden.
      2. Nach Ablauf der Zinsbindung. Wenn eine Restschuld übrig ist, können Sie dieses Geld durch eine Anschlussfinanzierung ablösen und dabei selbstverständlich auch die Bank wechseln.
      3. Sie können Ihren Hauskredit mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten jederzeit kündigen. Allerdings wird dann eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig. Sie sollten genau überprüfen, ob der Gewinn der Umschuldung dann überhaupt noch zu Buche schlägt.

      Kann ich den Kredit fürs Haus von der Steuer absetzen?

      Nur wer seine Immobilie verkauft oder vermietet, kann die Hauskredit Zinsen steuerlich geltend machen. Diese werden dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Wer seine Immobilie privat bewohnt, hat keinen Steuervorteil.

      Vergleich.de Tipp

      Neben der monatlichen Rate, die Sie für den Hauskredit aufbringen müssen, entstehen mit dem Eigenheim weitere Kosten, die Sie bei Ihrer Budgetplanung nicht außer Acht lassen sollten. Für die Instandhaltung Ihrer Immobilie sollten Sie pro Quadratmeter 1 € pro Monat zurücklegen, um Reparaturkosten und notwendige Renovierungen auffangen zu können.

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      Zinsen online berechnen

      Mit dem Zinsrechner können Sie schnell und einfach ermitteln, wie hoch die monatliche Rate für Ihre Wunschimmobilie ausfällt und wie hoch die Restschuld am Ende der Laufzeit noch ist.

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      Bausparen: aktuell noch sinnvoll?

      Der Bausparvertrag als beliebte Anlageform lohnt sich aktuell nicht immer. Wir zeigen Ihnen, was Sie beim Abschluss beachten müssen und wann andere Geldanlagen sinnvoller sind.

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