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Immobilienfinanzierung

Sollzins und Effektivzins bei der Baufinanzierung: So vergleichen Sie Angebote richtig

Effektivzins, Sollzins oder Nominalzins? Wo liegen die Unterschiede? Und womit kann ich Angebote zur Baufinanzierung am besten vergleichen? Wir zeigen Ihnen, warum sich der Effektivzins dafür nur bedingt eignet und wie Sie am besten vorgehen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Definition: Was ist der Sollzins und was ist der effektive Jahreszins?

      Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, werden Ihnen für das geliehene Geld Zinsen berechnet. Das ist der Preis, den Sie für den Kredit zahlen müssen. In den meisten Fällen werden die Zinsen monatlich gezahlt. Dabei werden zwei Zinsarten unterschieden.

      • der Sollzins, auch Nominalzins genannt: Er gibt an, wieviel Zinsen Sie nur für die Leihe des Darlehensbetrages zahlen müssen.
      • der Effektivzins, auch als effektiver Jahreszins bezeichnet: Er soll den Gesamtpreis anzeigen und enthält zusätzlich zum Sollzins die anfallenden Kreditkosten, die die Bank Ihnen berechnet. Deswegen ist in den meisten Fällen der Effektivzinssatz höher als der Sollzins. Zur Berechnung des Effektivzinses werden auch die Laufzeit, der Verwendungszweck und die Bonität des Kreditnehmers herangezogen. Der Effektivzins muss nach der EU-Verbraucherkreditrichtlinie seit 2010 bei allen Angeboten für Ratenkredite angegeben sein.

      Als Eselsbrücke zur Unterscheidung der Zinsarten können Sie sich merken, dass der Sollzinssatz der Kaltmiete einer Wohnung entspricht. Der Effektivzins entspricht dagegen der Warmmiete, die die Nebenkosten enthält.

      Schon gewusst? Eine Umfrage der Verbraucherzentrale Bremen hat 2017 gezeigt, dass eine Mehrheit der Verbraucher nicht weiß, was der Begriff Effektivzins bedeutet. 68 % der Befragten sind sich der Bedeutung von Sollzins und Effektivzins gar nicht oder nur teilweise klar. Darunter befanden sich auch viele Verbraucher, die schon einmal einen Kredit aufgenommen haben.

      Der Effektivzins als empfohlener Vergleichswert – aber aufgepasst!

      Der Effektivzins sollte also das „Preisschild“ des Immobilienkredites sein. Deshalb wurde in den vergangenen Jahren meistens empfohlen, einen Kredit Vergleich anhand des Effektivzinses durchzuführen, da dieser bereits alle anfallenden Kosten enthalten soll. So könnten Sie als Kreditnehmer einen guten Überblick über die zukünftige Belastung erhalten und die Angebote vergleichen. Doch diese Empfehlung ist nicht uneingeschränkt gültig.

      Das Problem: Banken berechnen den Effektivzins unterschiedlich

      Die Verbraucherzentrale Bremen hat Anfang 2019 festgestellt, dass bei rund 20 % der untersuchten Darlehensangebote die Zusammensetzung des Effektivzinses bei Immobilienkrediten nicht nachvollzogen werden konnte. Außerdem wurden identische Kostenpositionen in verschiedenen Angeboten mit unterschiedlichen Begriffen bezeichnet, was einen Baufinanzierung Vergleich selbst für Experten zusätzlich erschwert. Von einer transparenten Bepreisung der Baukredite kann so keine Rede sein.

      Besonders schwierig war für Verbraucher das Vergleichen von Kombinationen aus Finanzierung und Bausparvertrag. Gesetzlich vorgeschrieben ist hier die Angabe eines gemeinsamen Effektivzinses für Vorausdarlehen und Bausparvertrag. Einige Anbieter hielten sich nach den Ergebnissen der Verbraucherzentrale Bremen aber nicht daran.

      Gut zu wissen: Geht es nicht um eine Immobilienfinanzierung, sondern um einen klassischen Ratenkredit, ist der Effektivzins als Vergleichsgrundlage sehr gut geeignet. Hier gibt der Effektivzins eine zuverlässige Auskunft über die entstehenden Kosten bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredites.

      Warum ist der Effektivzins nicht immer vergleichbar?

      Effektivzinsen für eine Baufinanzierung lassen sich aus zwei Gründen nicht immer vergleichen. Zum einen fließen unterschiedliche Kostenfaktoren und zum anderen Schätzwerte für die Zeit nach der Zinsbindung in die Berechnung ein.

      1. Grund: Unterschiedliche Kostenfaktoren beeinflussen den Effektivzins

      Verschiedene Kreditanbieter ziehen unterschiedliche Faktoren für die Berechnung des Effektivzinses heran. Das bedeutet, die Berechnungsgrundlagen unterscheiden sich. Zwar bestimmt die sogenannte Preisangabenverordnung, dass alle Kosten in den Effektivzins einzubeziehen sind, die „im Zusammenhang mit dem Verbraucherdarlehensvertrag zu entrichten“ sind. Manche Kreditanbieter interpretieren die Verordnung aber so, dass einige anfallende Kosten nicht direkt zum Darlehen gehören und deshalb nicht in den Effektivzins eingerechnet werden müssen. Zu den umstrittenen Angaben gehören beispielsweise:

      Werden diese Kosten nicht eingerechnet, ist der Effektivzins natürlich geringer als bei einem Anbieter, der den einen oder anderen dieser Kostenpunkte bei der Berechnung mit einbezieht. Für die Vorsitzende des Bundesverbandes Finanz-Planer e.V., Elgin Gorissen-van Hoek, ist deshalb klar: „Der Effektivzins dient nur dann als Vergleichskriterium, wenn er mit allen Parametern exakt gleich berechnet wurde.“ Und das ist nicht in jedem Fall gegeben.

      2. Grund: In den Effektivzins fließen Schätzwerte ein

      Eine Baufinanzierung, die auch als Hauskredit oder Baudarlehen bezeichnet wird, beläuft sich in der Regel über mehrere hunderttausend Euro und das Darlehen ist meistens erst nach 30 oder 40 Jahren zurückgezahlt. Für die ersten Jahre gilt eine vereinbarte Zinsbindung, anschließend wird eine Anschlussfinanzierung notwendig. Da die Zinsen nur für die Phase der Zinsbindung festgeschrieben sind, der Effektivzins aber für die gesamte Laufzeit des Kredites gelten soll, wird der wahrscheinliche Zins nach dem Ende der Zinsbindung geschätzt. Für diese Schätzung werden unterschiedliche Vorgehensweisen genutzt.

      Ein Beispiel kann das verdeutlichen: Sie haben für den Kauf eines Hauses einen Kredit mit folgenden Eckdaten aufgenommen:

      • Immobilienwert: 300.000 €
      • Kredithöhe: 200.000 €
      • Zinsbindung: 15 Jahre
      • Gesamtlaufzeit: 30 Jahre

      Für den Zeitraum nach der Zinsbindung schätzen Banken den dann wahrscheinlichen Zinssatz für die Erstellung eines Angebotes. Diese Schätzung fließt in den angebotenen Effektivzins mit ein, auch wenn er keine direkte Auswirkung auf den aktuellen Kredit hat. Geht ein Kreditanbieter von eher niedrigen Zinsen in 15 Jahren aus, fällt sein aktueller Effektivzins natürlich geringer aus als bei einer Schätzung mit einem höheren Zinsniveau für den zweiten 15-Jahres-Zeitraum.

      Teilweise wird auch einfach der während der Zinsbindung gültige Zins genommen und auf die gesamte 30-jährige Laufzeit des Darlehens hochgerechnet. Bei Sparkassen etwa ist es üblich, den aktuellen Zins für variable Darlehen als Wert für die Anschlussfinanzierung zu nutzen.

      Sie können sich gut vorstellen, dass je nach der Art der Schätzung ein unterschiedlicher Effektivzins für den gleichen Kreditbetrag herauskommt. Da ist es schwer, den Durchblick zu behalten. Wie Sie es trotzdem schaffen können, beschreiben wir im Folgenden.

      Wie lassen sich Baufinanzierungen mit Sollzins und Effektivzins vergleichen?

      Auch wenn der Effektivzins nicht in allen Fällen vergleichbar ist, gibt er doch unter bestimmten Bedingungen einen guten Anhaltspunkt für die Suche nach einer Baufinanzierung.

      Nehmen Sie Sollzins und Effektivzins bei einem einzelnen Kredit

      Geben Sie in einem Baufinanzierung Vergleich die gewünschten Rahmenbedingungen ein. Das sind die Darlehenshöhe, die Tilgungsrate (prozentualer Anteil der Tilgung) und die Dauer der Zinsbindung. Aus den daraufhin angezeigten Angeboten nehmen Sie das jeweilige repräsentative Beispiel genauer unter die Lupe. Das sind die Konditionen, die zwei Drittel aller Kunden erhalten.

      Beim repräsentativen Beispiel ist auch der Sollzinssatz für den Hauskauf aufgeführt. Wenn Sie sich jetzt die Angebote mit dem besten Sollzins (früher Nominalzinssatz genannt) für den Baukredit raussuchen, haben Sie schon einmal die günstigsten Kredite gefunden, was die reine Verzinsung ohne weitere Gebühren und Kosten angeht.

      Lassen Sie sich von den ausgewählten Banken und Baufinanzierern konkrete Angebote inklusive Tilgungsplan schicken. Liegen Ihnen diese vor, können Sie nun die angebotenen Effektivzinsen vergleichen. Aber achten Sie darauf, dass in allen Angeboten die Rahmenbedingungen übereinstimmen. Darauf weist die unabhängige Finanzberaterin Elgin Gorissen-van Hoek hin: „Wenn Sie als Kunde nur ein Darlehen benötigen, können Sie Angebote mit einer identischen monatlichen Belastung und gleich langer Sollzinsfestschreibung einholen. Das Angebot mit dem niedrigsten Soll- und Effektivzins und vor allem der niedrigsten Restschuld sollten Sie annehmen.“

      Im Tilgungsplan sind immer auch die tatsächlichen Kreditkosten aufgeführt, die am Ende der Laufzeit angefallen sind. Der niedrigste Wert entspricht dem günstigsten Angebot.

      Bei mehreren Krediten hilft eine professionelle Beratung

      In vielen Fällen besteht eine Immobilienfinanzierung aus mehreren Krediten. Dann nehmen Sie etwa ein oder zwei Kredite von Banken und einen weiteren als Förderkredit von der KfW auf. Diese Mischung kann bei unterschiedlichen Laufzeiten der Darlehen zu Zinsvorteilen führen.

      Um in diesem Fall den Überblick zu behalten und die besten Angebote herauszufinden rät Elgin Gorissen-van Hoek zu professioneller Hilfe: „Hier ist die Unterstützung eines unabhängigen Beraters Gold wert, denn er vermittelt den Blick aufs Ganze. Ein Tilgungsplan nur für die erste Sollfestschreibung sagt nicht viel aus.“

      In einem umfassenden Beratungsgespräch werden gemeinsam die besten Darlehensangebote für Ihre Bedürfnisse herausgesucht und ein individueller Finanzierungsplan erstellt.

      Fazit: Das sollten Sie über Sollzins und Effektivzins wissen

      Die Kenntnis einiger Fakten erleichtert Ihnen die Suche nach einer Immobilienfinanzierung. Dazu gehören, …

      • … dass der Effektivzins die gesamten Kreditkosten inklusive Nebenkosten angibt und der Sollzins nur die Kosten für die Aufnahme des Kredites.
      • … dass auch der Effektivzins nicht immer geeignet ist, verschiedene Angebote für Baudarlehen zu vergleichen.
      • … dass das an unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen und an das Heranziehen von Schätzwerten liegt.
      • … dass bei einem Kredit Vergleich der Sollzins, der Effektivzins und vor allem die Restschuld nach der Zinsbindung gute Anhaltspunkte bei der Suche nach der passenden Baufinanzierung sind.

      Auf der Suche nach der passenden Baufinanzierung geht es allerdings nicht nur um den günstigsten Zinssatz. Jede Hausfinanzierung wird individuell gestaltet. Erfahren Sie mehr über die optimale Strategie, wie Sie Ihr Haus finanzieren.

      Vergleich.de Tipp

      Eine unabhängige Beratung zur Immobilienfinanzierung hat den Vorteil, dass der Berater nicht gebunden ist. Er ist bei keiner Bank angestellt oder muss Ihnen ein bestimmtes Produkt verkaufen. Die Beratung ist individuell und sie zahlen dafür ein Honorar. In Deutschland gibt es mehrere Verbände wie den Bundesverband Finanz-Planer, über den Sie einen Berater in Ihrer Region finden.

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