Nicht nur für Städter sind Eigentumswohnungen beliebte Alternativen zum Haus. Durch günstige Zinsen ist eine Finanzierung oft auch für bisherige Mieter zu stemmen. Lesen Sie, woran Sie denken müssen, wenn Sie eine Eigentumswohnung finanzieren, und alles zu Zinsen und Eigenkapital.
Kaum jemand kauft eine eigene Immobilie ohne einen entsprechenden Kredit. Banken, Bausparkassen und Versicherungen bieten dafür als Kreditgeber Baufinanzierungen an. Das gilt sowohl für Eigentumswohnungen, die Sie zur Selbstnutzung kaufen wie für Objekte, die Sie vermieten wollen.
Wenn Sie eine Wohnung kaufen und eine Finanzierung benötigen, kommen grundsätzlich folgende Darlehen in Frage:
Das häufigste abgeschlossene Darlehen, um eine Wohnung finanzieren zu können, ist das Annuitätendarlehen. Hierbei wird der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum, häufig für 10 oder 15 Jahre, festgeschrieben und eine gewisse Tilgung vereinbart. Ihre monatlichen Raten an die Bank bleiben in diesem Zeitraum immer gleich, was Ihnen eine hohe Planungssicherheit verschafft. Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen meist nicht vollständig abbezahlt. Dann müssen Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern oder Sie haben in der Zeit ausreichend Mittel angespart, um den Restbetrag zu begleichen.
Bei einem Volltilgerdarlehen handelt es sich im Prinzip um ein Annuitätendarlehen, jedoch mit einer längeren Laufzeit. Die Laufzeit des Darlehens wählen Sie so, dass am Ende der Zinsbindung das Darlehen vollständig abbezahlt ist.
Ein klassisches Bauspardarlehen besteht aus zwei Teilen. Zu Beginn schließen Sie einen Bausparvertrag über eine bestimmte Summe ab. Nun zahlen Sie 40–50 % der Summe in diesen Bausparvertrag ein und erhalten die übrigen 50–60 % als Darlehen.
Ein Konstantdarlehen ist eine Mischform aus Annuitätendarlehen und Bauspardarlehen. Beide Darlehen werden über den benötigten Betrag geschlossen. Zu Beginn wird das Geld aus dem Annuitätendarlehen ausgezahlt, jedoch wird dieses nicht getilgt. Sie zahlen hier nur die Zinsen. Zusätzlich zahlen Sie in einen Bausparvertrag ein. Sobald dieser ausgezahlt werden kann, wird das Annuitätendarlehen vollständig oder teilweise abgelöst. Wichtig ist, darauf zu achten, dass die Zinsbindung des Darlehens mit der Ansparphase des Bausparvertrags übereinstimmt, damit es nicht zu unvorhergesehenen Problemen kommt.
Effektiver Jahreszins p.a.:2,90 %
Fester Sollzins p.a.:2,83 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:51.660,67 €
Monatliche Rate:816,67 €
Restschuld:153.660,27 €
Gesamtlaufzeit:31 Jahre und
Anzahl der Raten:372
Gesamtbetrag:303.181,30 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,29 %
Fester Sollzins p.a.:3,22 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:58.510,91 €
Monatliche Rate:881,67 €
Restschuld:152.710,51 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 8 Monate
Anzahl der Raten:356
Gesamtbetrag:313.220,25 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,58 %
Fester Sollzins p.a.:3,49 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:63.588,50 €
Monatliche Rate:930,00 €
Restschuld:151.988,50 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 9 Monate
Anzahl der Raten:345
Gesamtbetrag:320.327,32 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,69 %
Fester Sollzins p.a.:3,61 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:65.510,84 €
Monatliche Rate:948,33 €
Restschuld:151.711,24 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 5 Monate
Anzahl der Raten:341
Gesamtbetrag:322.949,69 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,73 %
Fester Sollzins p.a.:3,65 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:66.209,25 €
Monatliche Rate:955,00 €
Restschuld:151.609,25 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 4 Monate
Anzahl der Raten:340
Gesamtbetrag:323.892,41 €
Dies ist die erste Frage, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie mit der Suche nach einer passenden Immobilie beginnen. Wichtige Faktoren hierbei sind Ihr monatliches Einkommen sowie das vorhandene Eigenkapital, welches zum Finanzieren der Wohnung eingesetzt werden kann. Es gilt die Regel: Je höher der Eigenkapitalanteil ausfällt, desto niedriger werden der Immobilienkredit und die Kreditkosten.
Mit unserem Budgetrechner ermitteln Sie die Höhe des zu Ihren Einkommensverhältnissen passenden Immobiliendarlehens. Achten Sie darauf, dass Sie immer noch Reserven zur Verfügung haben und Sie nicht mehr als 35–40 % Ihres Einkommens für die Monatsraten ausgeben müssen.
zum BudgetrechnerFür die Ermittlung der Finanzierung einer Eigentumswohnung (ETW) nutzen Sie am besten den folgenden Rechner. Hier sehen Sie nach wenigen Schritten die besten Angebote für Ihre Immobilie.
Diese Angaben sind notwendig:
Mit einem Klick auf „Bauzinsen berechnen“ sehen Sie verschiedene Anbieter mit Ihren Angeboten und Monatsraten basierend auf Ihren Angaben. Sie können nun auch einzelne Angaben verändern, um zu sehen, welchen Einfluss diese auf die Angebote haben.
Nach der Zinswende der Europäischen Zentralbank im Juli 2022 und den anschließenden Erhöhungen des Leitzinses sind die Zinsen auch für Wohnungskredite gestiegen. Aktuell sind günstige Darlehen zur Finanzierung des Wohnungskaufs oder von Häusern im Bereich von 3–3,5 % zu erhalten. In unserem Zins-Chart können Sie die Zinsentwicklung der vergangenen 10 Jahre sehen.
Auch wenn alle Anbieter mit sehr günstigen Zinsen beim Wohnung-Finanzieren werben, steht im individuellen Angebot meist ein höherer Zinssatz. Den beworbenen Zinssatz erhalten Sie nur unter idealen Rahmenbedingungen. Faktoren, die den Zinssatz positiv beeinflussen, sind beispielsweise:
Im Gegenzug dazu gibt es Faktoren, die Zinsen negativ beeinflussen. Dazu zählen unter anderem:
Insbesondere wenn Sie viel Eigenkapital einbringen oder eine sehr günstige Immobilie gefunden haben, lohnt sich ein genauer Vergleich der Kreditangebote, bevor Sie die Wohnung finanzieren. Hier kann es passieren, dass ein höherer Kreditbetrag zu besseren Konditionen führt, was Ihnen Vorteile bringt, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren wollen.
Voraussetzung Nummer 1 ist Ihr geregeltes Einkommen. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist hilfreich, wenn Sie eine Wohnung finanzieren möchten. Bei einer Baufinanzierung für Selbstständige sollten Sie möglichst mehrere Jahre Tätigkeit vorweisen können, in denen Sie konstante Einnahmen hatten. Auch negative SCHUFA-Einträge sind für viele Banken ein Grund, eine Finanzierung abzulehnen. Beantragen Sie hierzu im Vorfeld eine SCHUFA-Auskunft und prüfen Sie, ob alle Einträge korrekt sind.
Es gibt Möglichkeiten, um die Chance einer Kreditzusage zu erhöhen.
Auf welche Voraussetzungen besonders Wert gelegt wird, ist von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich. Hier führt kein Weg daran vorbei, die Banken anzufragen oder Finanzierungsvermittler zu kontaktieren. Unser Baufinanzierungsvergleich hilft Ihnen, die entsprechenden Anbieter zu finden.
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses fallen einige zusätzliche Kosten an. Zum einen sind dies die Zinskosten, die Sie im Rahmen des Darlehens an die Bank zahlen, zum anderen aber auch die Kaufnebenkosten, wie z. B. Notar- und Grundbuchkosten. Diese betragen insgesamt ca. 10 %–15 % des Kaufpreises und müssen noch hinzuaddiert werden.
Folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über die Höhe der Kaufnebenkosten und nennt die jeweiligen Ansprechpartner.
| Art der Kaufnebenkosten | Höhe der Kaufnebenkosten | Ansprechpartner |
|---|---|---|
| Maklerprovision | 5,9–7,1 % vom Kaufpreis (wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt) | Maklerbüro |
| Honorar für Gutachter | 500–2.000 € | Gutachter |
| Notargebühren | 1,5 % vom Kaufpreis | Notar |
| Grundbucheintrag | 0,5 % vom Kaufpreis | Grundbuchamt, Notar |
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % vom Kaufpreis | zuständiges Finanzamt |
Für den Fall, dass Sie eine Wohnung von einer Privatperson kaufen, entfallen die Maklerkosten und die Kaufnebenkosten sinken dadurch deutlich.
Eine Wohnung ohne Eigenkapital zu finanzieren ist möglich, jedoch sollten Sie sich dies gut überlegen. Die monatliche Belastung ist dadurch deutlich höher, da der Kreditbetrag wächst. Die Zinsen für ein Darlehen werden durch die Banken höher angesetzt.
Eine Eigentumswohnung voll zu finanzieren bringt eine Zinsbelastung, die sehr groß ist. Am Ende der Zinsbindung, also wenn Ihr Darlehen ausläuft, wird noch ein recht großer Restbetrag stehen. Sie sollten im Vorfeld bedenken, dass die Anschlussfinanzierung bei gestiegenen Zinssätzen in 10 oder 15 Jahren deutlich teurer sein kann.
Viele Banken sind bei der Vergabe eines Wohnungskredites ohne Eigenkapital sehr vorsichtig und verlangen nach Sicherheiten, zum Beispiel in Form einer Bürgschaft. Besser sieht die Situation aus, wenn Sie zumindest die Kaufnebenkosten aufbringen können und somit nur den reinen Immobilienpreis finanzieren müssen.
Der Eigenkapitalanteil sollte zumindest 10–15 % vom Kaufpreis ausmachen. Damit können Sie die fälligen Kaufnebenkosten bezahlen und viele Banken sind bereit, Ihnen eine Finanzierung zu ermöglichen. Können Sie zusätzlich 10–20 % vom Kaufpreis als Eigenkapital aufbringen, dann erhalten Sie einen günstigen Zinssatz. Bei einem geringeren Eigenkapitalanteil müssen Sie mit höheren Zinsen rechnen.
Das hängt von Ihrem persönlichen Fall ab. Wenn Sie über ausreichend Sicherheiten verfügen, ist es eher möglich eine Wohnung zu finanzieren und dann zu vermieten. Dadurch bekommen Sie günstigere Konditionen bei der Bank und können die monatlichen Kreditraten über die Mieteinnahmen decken.
Eine Wohnung zu kaufen und allein durch die Miete zu finanzieren geht also nicht in jedem Fall. Mit unserem Renditerechner für Immobilien können Sie ermitteln, ob sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage in Ihrem Fall lohnt.
Bedenken Sie auch, dass Sie nicht die vollständigen Mieteinnahmen für die Tilgung des Darlehens nutzen können. Es existieren eine ganze Reihe an Kosten, welche Sie nicht an den Mieter weiterreichen dürfen. Beauftragen Sie beispielsweise eine Firma mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung, sind diese Kosten von Ihnen zu tragen. Aber auch Schäden an Heizungsanlagen oder am Gebäude an sich können nicht umgelegt werden und müssen durch den Vermieter beglichen werden. Hierzu müssen Sie ausreichend finanzielle Reserven haben.
Immer beliebter wird Crowdinvesting als Form des Immobilien-Investments. Dabei investieren viele Privatanleger in ein Immobilienprojekt, das über spezielle Plattformen wie Bergfürst oder Exporo vermittelt wird.
Eine Wohnung zu finanzieren ist im Prinzip einfach und läuft in wenigen Schritten ab:
Einer der wichtigsten Schritte ist es eine passende Wohnung zu finden. Scheuen Sie sich nicht, dem Verkäufer Fragen zu stellen und lassen Sie sich alle Unterlagen vorlegen. Liegen bereits Gutachten zum Zustand vor? Gerade bei Gebrauchtimmobilien lohnt sich das Hinzuziehen eines Gutachters, um versteckte Mängel zu finden.
Um sich auf Schritt 2 vorzubereiten, können Sie sich auch schon eine Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen. Damit erklärt eine Bank, dass sie bereit wäre, Ihnen einen Kredit in einer bestimmten Höhe zu geben. Gegenüber Mitinteressenten sind Sie damit bei einer Besichtigung im Vorteil.
Spätestens wenn Sie ein Objekt gefunden haben, beginnen Sie mit der Planung, die Eigentumswohnung zu finanzieren. Lassen Sie sich die Immobilie reservieren. Steht die Finanzierung und Sie haben eine positive Zusage der Bank, steht die Beauftragung des Notars an. Dieser wird Ihnen einen Entwurf des Kaufvertrages zukommen lassen. Wichtig ist hierbei, dass dieser Vertrag 2 Wochen vor Unterzeichnung vorliegen muss. Das ist in Deutschland Pflicht, damit Sie ausreichend Zeit haben, um diesen zu prüfen.
„Ein Vergleich lohnt sich immer und gibt eine erste Orientierung. Vergleichsportale helfen hier. Der Vorteil des Vergleichens liegt auf der Hand. Je mehr Angebote Sie zur Verfügung haben, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie am Ende das beste Angebot erhalten. Schließlich spielen für eine gute Finanzierung nicht allein der Zins, sondern auch andere Faktoren wie die Dauer bis zur Kreditentscheidung, eine schnelle Auszahlung, einfache Prozesse oder digitale Angebote eine wichtige Rolle.“
(Thomas Hein, ING)
Sie reichen nun alle Unterlagen bei Ihrer Bank ein und erhalten die finale Finanzierungszusage. Im Normalfall erwartet die Bank eine sogenannte Grundschuldbestellung. Dies bedeutet, dass die Bank berechtigt ist, Ihre Wohnung zu veräußern, sollten Sie den Kredit nicht bedienen können. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen, das findet in der Regel zusammen mit der Unterschrift des Kaufvertrags beim Notar statt.
Der Notar verliest den Vertrag und klärt offene Fragen. Bestehen auf Verkäufer- und Käuferseite keine offenen Punkte, kann der Vertrag unterschrieben werden. Mit der Unterschrift wird der Kauf offiziell. Der Notar wird nun eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers veranlassen. Damit ist sichergestellt, dass der Verkäufer die Wohnung nicht ein weiteres Mal verkaufen kann.
Der Notar erstellt nun eine Zahlungsaufforderung über den vereinbarten Kaufpreis. Sind dieser sowie die Kaufnebenkosten beglichen, wir die endgültige Umschreibung im Grundbuch durch den Notar beantragt. Sobald dies durch das Grundbuchamt bestätigt wurde, darf man Sie beglückwünschen – Sie sind offiziell der neue Eigentümer!
Sie sollten immer noch ausreichend Geld zur Verfügung haben, um Ihren Lebensstandard halten zu können. Für größere Ausgaben wie eine Urlaubsreise sollten Sie in der Lage sein, ausreichend Geld zur Seite zu legen. Als Faustregel gilt: Die monatliche Rate plus der Wohnnebenkosten sollten 40 % Ihrer Einnahmen nicht übersteigen.
Gerade wenn die Kredite günstig sind, lohnt es sich, eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Dadurch können Sie Ihre Wohnung schneller abbezahlen.
Eine Steuerrückzahlung oder Auszahlungen von Kapitalanlagen können für Sondertilgungen eingesetzt werden, um schneller schuldenfrei zu sein.
Behalten Sie beim Wohnung Finanzieren die Kaufnebenkosten im Auge. Nicht nur die Kosten für Notar, Grundbucheinträge oder Makler, sondern auch Renovierungsarbeiten oder die Umzugskosten können sich schnell summieren.
Sie sollten nicht beim ersten Finanzierungsangebot zusagen. Der Vergleich lohnt sich. So finden Sie mehrere günstige Anbieter und können sich für das für Sie beste Angebot entscheiden.
Erwerben Sie eine Eigentumswohnung vorschnell, kann es Sie im Nachhinein teuer zu stehen kommen. Es mag zwar bei der aktuellen Marktsituation sehr frustrierend sein, aber behalten Sie im Hinterkopf, dass es sich um eine Entscheidung für die kommenden Jahrzehnte handelt.
