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Immobilienfinanzierung

Immobilienkredit: Günstige Darlehen berechnen und vergleichen

Sie suchen ein Immobiliendarlehen, um sich den Traum vom eigenen Zuhause zu erfüllen? Mit unserem Rechner können Sie ganz einfach Ihre individuellen Konditionen berechnen. Wir erklären Ihnen außerdem, worauf Sie achten sollten und welche Kosten auf Sie zukommen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Finden Sie günstige Immobilienkredite mit unserem Rechner

      Ein Immobilienkredit wird immer genau auf Sie und Ihre Immobilie zugeschnitten. Sie unterscheiden sich vor allem in der Höhe der Zinsen. Um erste Angebote direkt online vergleichen zu können, nutzen Sie am besten unseren Immobilienkreditrechner. Hier tragen Sie folgende Werte ein:

      • den Kaufpreis der Immobilie
      • die benötigte Kreditsumme
      • die Zinsbindung (wie lange Ihr Darlehen laufen soll)
      • die Tilgung (wie schnell Sie den Kredit zurückzahlen möchten)

      Ergänzend können Sie ihre Postleitzahl angeben, dann werden auch Angebote von regional aktiven Kreditgebern angezeigt.

      Baufinanzierungsrechner

      Wie viel Immobilienkredit bekomme ich?

      Als Faustformel lässt sich ansetzen, dass die maximale Monatsrate 35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Denn wenn die monatliche Ratenzahlung zu hoch ist, besteht das Risiko, dass Sie den Immobilienkredit nicht zurückzahlen können. Eine Rolle spielt natürlich auch, wie viel einer oder beide Partner verdienen oder wie viele Kinder zum Haushalt gehören. Ober ob es neben einem Erwerbseinkommen auch Renteneinkünfte oder verlässliche Nebeneinkünfte gibt.

      Unser Budgetrechner hilft ihnen dabei, ein realistisches Bild davon zu bekommen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.

      Budgetrechner

      Tipp: Setzen Sie Ihre Werte ehrlich und tendenziell zurückhaltend ein. Urlaubs- oder Weihnachtsgeld sollten bei Einkünften nicht mit eingerechnet werden, auch von manchen Arbeitgebern gewährte Sonderprämien nicht. Ein Wegfall solcher nicht garantierten Leistungen etwa in einer Rezession könnte ihre gesamte Finanzierung in Frage stellen.

      Immobilienkredite im Vergleich: Worauf sollte ich achten?

      Bei einer guten Baufinanzierung kommt es längst nicht nur auf einen günstigen Zinssatz an. Damit Ihre Immobilienfinanzierung auf einem soliden Fundament steht, müssen Sie zuerst Ihre aktuelle Situation sowie Ihre Zukunftsplanung analysieren. Nur wenn Sie sich darüber im Klaren sind, wie Ihre Lebensumstände aussehen, können Sie auch ein Immobiliendarlehen finden, das dazu passt.

      • Leben Sie zu zweit und haben Sie einen Kinderwunsch, sollten Sie bedenken, dass nach einer Geburt die Einnahmen vermutlich sinken, die Ausgaben ganz sicher steigen.
      • Ihre berufliche Situation sollte gut einzuschätzen sein. Zumindest sollte der Kreditnehmer nicht mit einem baldigen Jobwechsel liebäugeln, da die Gehaltsentwicklung dann unsicher ist.
      • Der Standort einer selbst genutzten Immobilie sollte zumindest über einen gewissen Zeitraum Ihr Lebensmittelpunkt sein. Denn bei einem möglichen Verkauf ist nicht sicher, welchen Wert die Immobilie dann hat.
      • Die Höhe der Kreditbelastung sollte zu den privaten Träumen passen. Wer am liebsten in den kommenden 10 Jahren zehn Länder bereisen würde oder regelmäßig das Auto wechseln möchte, muss sich Luft im Budget lassen.

      Was Sie konkret in Bezug auf den Immobilienkredit beachten sollten, sind dessen Konditionen und Rahmenbedingungen.

      • Die Länge der Zinsbindung ist eine der grundlegenden Entscheidungen. Verbraucherschützer raten bei niedrigen Zinsen zu langen Zinsbindungen von 15 Jahren und mehr. Falls Sie Sorgen haben, sich zu lange zu binden: Bei einem langfristigen Immobilienkredit gilt nach 10 Jahren das Recht zur Sonderkündigung.
      • Sondertilgungen sollten im Darlehensvertrag berücksichtigt sein, damit Sie etwa bei unerwarteten Einnahmen Ihre Schulden schneller verringern können. Aber Achtung: Die Sondertilgung ist beim Immobilienkredit nicht vorgeschrieben, sie muss vor Vertragsabschluss ausgemacht sein.
      • Ein Tilgungssatzwechsel bieten Ihnen die Möglichkeit, das Rückzahlen des Kredits an Ihre Einnahmesituation anzupassen. In Zeiten mit hohen Erträgen tilgen Sie viel, läuft es mal schlechter, reduzieren Sie die Tilgung. Damit der Tilgungssatzwechsel kostenfrei möglich ist, muss er ebenfalls vorher vereinbart sein.
      • Serviceleistungen der Bank können abhängig von den persönlichen Bedürfnissen auch ein Faktor bei der Auswahl sein. Wer das persönliche Face-to-Face-Gespräch mit dem Berater sucht, sollte auf ein entsprechendes Filial- und Beraternetz achten. Bei reinen Internetbanken kann es sich lohnen, einfach mal die Telefonhotline zu testen – wer hier an Warteschleifen verzweifelt, entscheidet sich besser für einen anderen Kreditgeber.

      Wie hoch sind die Kosten bei einem Immobiliendarlehen?

      Wie viel Sie ein Immobiliendarlehen kostet, bestimmt sich durch die Zinsen, die Sie auf das geliehene Geld zahlen. Generell befinden sich die Zinsen für Immobilienkredite seit längerer Zeit auf historischen Tiefständen. Bei der derzeitigen Zinsentwicklung kann man davon ausgehen, dass die Niedrigzinsphase weiter anhält.

      Wie hoch die aktuellen Bauzinsen gerade sind, sehen Sie am einfachsten über den Immobilienkreditrechner beziehungsweise über unseren Baugeld Vergleich.

      Schon gewusst? Zinsen für Immobilienkredite werden in Sollzins und Effektivzins angegeben. Während der Sollzins die reine Leihgebühr meint, beinhaltet der Effektivzins auch Gebühren. Weil Banken ihn aber unterschiedlich berechnen, eignet er sich nur bedingt zum Vergleichen der Angebote. Am besten nehmen Sie hierfür die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Je niedriger, desto besser das Angebot.

      Bekomme ich einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital?

      Ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigenkapital zu finanzieren ist möglich. Dabei werden zwei Varianten unterschieden: In Variante 1 übernehmen Sie zumindest die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital, etwa für den Notar. In Variante 2 lassen Sie auch die Nebenkosten von der Bank finanzieren.

      Der Immobilienkredit ohne Eigenkapital hängt an einer Reihe von Voraussetzungen. Außerdem sind die Kosten des Immobilienkredits deutlich höher, günstige Immobilienkredite gibt es eher mit einem Anteil an Eigenkapital von mindestens 20 %.

      Falls Sie dennoch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital suchen, sammeln Sie hiermit Pluspunkte:

      • einwandfreie Bonität
      • überdurchschnittliches Einkommen
      • regelmäßiges Einkommen
      • gute Lage und guter Zustand der Immobilie

      Dies sind Minuspunkte, die Sie womöglich von solch einem Kredit ausschließen:

      • negative Einträge bei der SCHUFA
      • schwankendes Einkommen (Freiberufler/selbständig)
      • Immobilie in schlechter Lage
      • Haus oder Wohnung renovierungsbedürftig

      Welche Anbieter von Immobiliendarlehen gibt es?

      Es gibt im Wesentlichen drei Arten von Anbietern von Immobilienkrediten.

      1. Vermittler
      2. Banken
      3. die staatliche Förderbank KfW

      Was ist der Unterschied zwischen Vermittler und Bank?

      Der Vermittler – auch Kreditvermittler – greift auf eine Auswahl verschiedener Produkte von verschiedenen Banken zu und sucht daraus für seinen Kunden einen Immobilienkredit mit passenden Konditionen. Die Bank hingegen bietet dem Haus- oder Wohnungskäufer meistens ihr eigenes Produkt an. Das ist im Kern der Unterschied zwischen dem über einen Vermittler oder dem direkt bei einer Bank abgeschlossenen Immobilienkredit.

      Banken können oft damit punkten, dass sie die Hausbank ihres Kunden sind und damit ein gegenseitiges Vertrauen vorhanden ist. Allerdings zeigten Vergleiche in den vergangenen Jahren, dass Kredite vom Vermittler oft günstiger waren als direkt bei Banken abgeschlossene Kredite. Dies liegt auch daran, dass Vermittler für die Banken selbst als Vertriebsweg interessant sind. Die Banken geben den Kreditvermittlern günstige Konditionen. Denn sie sparen eigene Kosten für Personal.

      Wie Sie zu Ihrer optimalen Baufinanzierung kommen und das beste Angebot erhalten, erklären wir Ihnen in unserem Ratgeber Haus finanzieren.

      Immobilienkredite der KfW

      Die vom Staat getragene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt nach politischen Vorgaben günstige Kredite für zweckgebundene Vorhaben. Ein zweckgebundenes Vorhaben im Rahmen der KfW-Förderung ist zum Beispiel ein Kredit für eine energetische Sanierung oder für eine altersgerechte Modernisierung. Ein gefördertes Darlehen kann auch ein KfW-Immobilienkredit von bis zu 120.000 € für selbst genutztes Wohneigentum sein. In der Niedrigzinsphase lohnt sich allerdings ein genauer Vergleich der Konditionen. Denn der KfW-Kredit ist trotz der staatlichen Unterstützung nicht immer die günstigste Variante.

      Lesen Sie mehr über die Angebote der KfW in unserem Artikel zur KfW-Förderung.

      Was genau ist ein Immobilienkredit?

      Ein Immobilienkredit dient immer dem Kauf oder Bau einer Wohnung oder eines Hauses. Dieser Kredit ist anders als ein frei verwendbarer Konsumentenkredit vollständig an diesen Zweck gebunden. Sie dürfen also nicht die günstigen Konditionen des Immobiliendarlehens dafür nutzen, sich einen Sportwagen oder ein Wohnmobil zu gönnen. Neben dem Kauf oder Bau einer Immobilie kann der Immobilienkredit außerdem noch für die Sanierung oder Renovierung ihres Besitzes genutzt werden. Der Immobilienkredit umfasst in der Regel Beträge ab 50.000 €. Als Sicherheit für die Bank dient die Immobilie selbst – dies wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

      FAQ zu Immobilienkrediten

      • Wie lange dauert beim Immobilienkredit die Zusage?

        Mehrere Tage. Sobald alle Unterlagen beim Vermittler oder bei der Bank vorliegen, beginnt die Sichtung der Unterlagen. Dafür müssen aber auch wirklich alle Unterlagen vorliegen. Bis zu einer Zusage oder im schlechtesten Fall Absage vergehen in jedem Fall mehrere Arbeitstage. Je höher der Finanzierungsbedarf ist, desto genauer ist der Blick auf ihre finanzielle Situation.

      • Was braucht die Bank für einen Immobilienkredit?

        Vor dem Immobilienkredit steht der Papierkram. Gehaltsnachweise, Renteninformationen, der Lohnsteuerbescheid, eine unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft oder Nachweise über weitere Kredite gehören dazu. Für Selbständige kommen weitere Dokumente wie ein Auszug aus dem Handelsregister oder die Bilanz- und Gewinnermittlung dazu.

      • Ab wann muss ich die Ratenzahlung beginnen?

        Das liegt an den Vereinbarungen im Kreditvertrag. Beim Hauskauf bekommen Sie den Kredit für Haus und Grundstück mit einer Überweisung. Direkt danach beginnt in der Regel ihre Pflicht zur Ratenzahlung. Bei einem Neubau bekommen Sie das Geld hingegen meist in Tranchen für jeden Bauabschnitt bis zur Fertigstellung. In dieser Phase müssen Sie nicht tilgen, aber Zinsen zahlen. Dies ist deshalb besonders relevant, weil Sie dann die Doppelbelastung aus der Miete und den Zinsen haben.

      • Kann ich einen Immobilienkredit vorzeitig kündigen?

        Eine Kündigung ist erstmals 10 Jahre nach der vollständigen Ausbezahlung des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten möglich – dann haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Außerordentlich kündigen können Sie davon abgesehen nur in zwei Fällen: Wenn Sie die Immobilie verkaufen, haben Sie den Anspruch, den Kredit in einem Rutsch vollständig abzulösen. Auch wenn Sie den Immobilienkredit aufstocken wollen, kann die außerordentliche Kündigung möglich werden. Nämlich dann, wenn das Haus oder die Wohnung zur Absicherung eines zusätzlichen Darlehens dienen soll, Ihre Bank den Zusatzkredit aber ablehnt. Solch eine Kündigung ist aber teuer – Sie müssen die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

      • Gibt es einen Immobilienkredit trotz SCHUFA-Eintrag?

        Ein negativer SCHUFA-Eintrag schließt einen Kredit nicht aus. Er treibt aber die Kosten in die Höhe, da sich die Bank das höhere Risiko bezahlen lässt. Ob Sie trotz eines negativen SCHUFA-Eintrags Geld bekommen, hängt auch am genauen Score. Der wird umso schlechter, je schlechter ihr Verhalten gegenüber Gläubigern bisher war. Geht es um eine einzelne erst im Mahnverfahren geklärte Telefonrechnung, haben Sie also bessere Chancen auf einen Baukredit, als wenn ihr SCHUFA-Score Sie als notorisch unzuverlässigen Schuldner ausweist.

      • Habe ich ein Recht auf Widerruf eines Immobilienkredit?

        Der Immobiliendarlehensvertrag kann wie bei anderen Kaufverträgen auch innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Über dieses Widerrufsrecht muss Ihr Kreditgeber Sie per Widerrufsbelehrung informieren. Fehlt diese Belehrung oder hat sie wegen missverständlicher Formulierungen Fehler, kann der Kredit binnen einer Frist von maximal 1 Jahr und 14 Tagen widerrufen werden.

      • Was passiert, wenn ich wegen Arbeitslosigkeit die Raten nicht zahlen kann?

        Arbeitslosigkeit kann Ihre gesamte Finanzierung in Frage stellen – im schlimmsten Fall macht die Bank ihre im Grundbuch eingetragenen Ansprüche geltend, was oft eine Zwangsversteigerung bedeutet. Zum Schutz vor diesem Fall gibt es die Restschuldversicherung oder eine eigenständige Arbeitslosenversicherung. Beide gewähren Ihnen je nach Vertrag etwa 1 bis 1,5 Jahre Zeit.

      • Wann kann die Bank den Immobilienkredit kündigen?

        Die Auflagen dafür stehen in Paragraph 498 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der Darlehensnehmer muss danach mindestens zwei aufeinanderfolgende Raten schuldig geblieben sein, mindestens aber 2,5 % des Nennbetrags des Darlehens. Aber eine Kündigung geht nicht so ohne Weiteres – die Bank muss eine Frist von 2 Wochen zum Ausgleich der offenen Beträge einräumen und außerdem ein Gespräch über eine Lösung anbieten.

      • Wie kann ich den Immobilienkredit umschulden?

        Vor Ablauf der Zinsbindung ist dies in den ersten 10 Jahren schwierig. Nach 10 Jahren haben Sie mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist ein kostenloses Kündigungsrecht. Wenn Sie zum Ablauf der vereinbarten Zinsbindung hin umschulden wollen, sollten Sie den günstigsten Anbieter für eine Anschlussfinanzierung suchen. Ist das nicht ihre bisherige Bank, teilen Sie spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung Ihre Pläne mit.

      Vergleich.de Tipp

      Achten Sie beim Abschluss Ihres Immobilienkredits nicht nur auf einen möglichst niedrigen Zinssatz, sondern auch auf gute Tilgungsmöglichkeiten. Kostenlose Sondertilgungen helfen, den Kredit schnell abzulösen. Die kostenlose Anpassung von Tilgungsraten gibt Flexibilität für Ihre jeweilige Lebenssituation. Dies sind wertvolle Werkzeuge, die Sie eventuell irgendwann gebrauchen können.

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