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Baufinanzierung für Selbstständige: Darauf müssen Sie achten!

Die Suche nach einer Bau­finan­zierung ist für Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler etwas auf­wän­diger als für Ange­stell­te oder Beam­te. Wir zei­gen Ihnen, welche Voraus­setzung Sie erfül­len müs­sen, welche Mög­lich­keiten es gibt und wo­rauf Sie ach­ten soll­ten, um eine Bau­finan­zierung zu fin­den.

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Warum ist es für Selbstständige schwerer einen Immobilienkredit zu bekommen?

Für Banken macht es einen er­heb­lichen Unter­schied, ob sie einem Selbst­stän­digen bzw. Frei­beruf­ler ein Dar­lehen gewäh­ren oder jeman­dem, der in einem festen Arbeits­verhält­nis steht. Die Wahr­schein­lich­keit, den Kredit in dem verein­bar­ten Zeit­rahmen zurück­ge­zahlt zu bekom­men, schät­zen die Ban­ken bei jeman­den mit regel­mäßigem Ein­kom­men und einem siche­ren Arbeits­platz höher ein. Denn auch ein hohes Ein­kom­men des Selbst­stän­digen kann Schwan­kun­gen unter­liegen.

Wie hoch sind die Zinsen einer Baufinanzierung für Selbstständige?

Es gilt die Faust­regel, dass die Zin­sen eines Immo­bilien­kre­dites für Selbst­stän­dige etwas hö­her sind als bei fest Ange­stell­ten oder Beam­ten. Mit diesem Zins­auf­schlag sichern sich die kredit­geben­den Ban­ken gegen ein höhe­res Ausfall­risiko ab.

Die aktu­ellen Bau­zin­sen sind sehr nied­rig, sie liegen je nach Darlehens­höhe und Dauer der Zins­bin­dung unter 2 %, teil­weise sogar unter 1 %. Diese Pha­se der güns­tigen Hypo­theken­zinsen hält be­reits eini­ge Jahre an. Das liegt zum großen Teil an der Nied­rig­zins­poli­tik der Euro­päischen Zentral­bank EZB, die so ver­sucht, die euro­päische Wirt­schaft anzu­kurbeln.

Wie viel Immobilienkredit bekomme ich als Selbstständiger für den Hauskauf?

Die konkrete Höhe eines möglichen Immobilien­kredites für Selbst­stän­dige hängt von mehre­ren Fak­toren ab. Dazu gehören u. a. Ihr Ein­kommen, vorhan­denes Eigen­kapital und Ihre Boni­tät. Entschei­dend ist die Höhe des Bud­gets, das Sie nach Ab­zug aller Aus­gaben für die Til­gung der Immo­bilien­finan­zierung zur Verfü­gung haben. Je hö­her Ihr Bud­get ist, desto höher wird Ihr Immo­bilien­kredit aus­fallen.

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Nutzen Sie unseren Budget­rechner, um zu ermit­teln, wie hoch Ihr monat­lichen Budget ist und welches Immo­bilien­darlehen für Sie in Frage kommt.

Welche Bank vergibt Immobilienkredite für Selbstständige?

Es gibt Banken, die eine Bau­finan­zierung für Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler gene­rell ableh­nen. Andere Banken bieten ausge­wählten Berufs­gruppen wie selbst­stän­digen Ärzten Immobilien­kredite. Wieder andere Banken machen die Ver­gabe eines Haus­kredi­tes nicht vom Status der Selbst­stän­dig­keit ab­hän­gig. Beson­ders bei Spar­kassen und Genossen­schafts­ban­ken haben Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler gute Chan­cen.

Nutzen Sie unseren Bau­finan­zierungs­rechner, um zu ermit­teln, bei welcher Bank und zu wel­chen Kondi­tio­nen Sie Ihre Wunsch­immo­bilie finan­zieren können.

Bauzinsen berechnen

Baufinanzierungsrechner

Folgende Angaben sind für den Bau­finan­zierungs­rechner not­wendig:

  • Wert der Immo­bilie: Geben Sie den Kauf­preis ein.
  • Höhe des gewünsch­ten Dar­lehens: Tragen Sie ein, wie hoch der Kredit sein soll.
  • Dauer der Zins­bin­dung: Die Lauf­zeit des Dar­lehens ist gleich­bedeu­tend mit der Dauer der Zins­bin­dung, geben Sie hier einen Zeit­raum zwischen 5 und 30 Jah­ren ein.
  • Tilgungs­satz: Hier legen Sie fest, wie hoch die monat­liche Rate ist. Je höher dieser Wert, desto schnel­ler ist der Kre­dit abbe­zahlt.
  • Post­leit­zahl der Immo­bilie: Geben Sie die genaue Lage der Immo­bilie an, regionale Ban­ken bieten oft interes­san­te Kondi­tio­nen an.
Individuelle Angebote

Banken berück­sich­ti­gen beim Kredit­an­trag und der Zins­ver­gabe viele unter­schied­liche Krite­rien. Die kon­kre­ten Kon­ditio­nen sind indi­vidu­ell auf Ihre persön­lichen Lebens­um­stände zuge­schnit­ten und können daher von den Ange­boten im Bau­finan­zierungs­rechner ab­weichen.

Worauf kommt es bei einer Baufinanzierung für Selbstständige an?

Planen Sie Ihr Bau­projekt oder den Immo­bilien­kauf mit genü­gend Vor­lauf­zeit und berei­ten Sie sich gut auf das Finan­zierungs­gespräch beim Kredit­geber vor, denn als Selbst­stän­diger müssen Sie genau bele­gen, dass Sie das Darlehen auch zurück­zahlen können. Fol­gende Punk­te soll­ten Sie beachten:

Höhe des Nettoeinkommens

Ein wichtiger Para­meter für die Bank ist das Netto­ein­kommen des Antrag­stel­lers. Aller­dings gibt es keinen festen Richt­wert, wie hoch dieses sein muss. Bei der Kredit­ver­gabe berech­nen die Ban­ken, wie hoch in etwa die Lebens­haltungs­kosten sind und zie­hen diese vom Ein­kom­men ab. Der Rest­betrag muss dann aus­rei­chen, um den Kredit bedie­nen zu können. In der Regel sollten maxi­mal 35–40 % des Ein­kom­mens für die Finan­zie­rung einer Immo­bilie einge­plant werden.

Höhe des Eigenkapitals

Eigenkapital ist eine wichtige Voraus­setzung bei der Bau­finan­zierung. Es senkt das Risiko für die Bank, dass es zu einem Zahlungs­aus­fall kommt und sichert dem Antrag­stel­ler im Gegen­zug güns­tigere Zin­sen. Wer 15 % des Immo­bilien­prei­ses aufbrin­gen kann, deckt damit die Kauf­neben­kosten (beispiels­weise für den Notar, die Grund­erwerbs­steuer oder den Grund­buch­ein­trag). Ab 20 % Eigen­kapital können Sie mit nied­rige­ren Zin­sen rechnen, was die Kredit­last für Sie schmä­lert.

Bonität

Besorgen Sie sich vor der kon­kre­ten Pla­nung Ihre SCHUFA-Auskunft und prü­fen Sie diese auf nega­tive Ein­träge. Sollte es unrecht­mäßige Ver­merke geben, küm­mern Sie sich unbe­dingt um deren Lösch­ung. In sol­chen Fäl­len nimmt die SCHUFA Kon­takt mit den betrof­fenen Unter­nehmen auf. Sie müs­sen unter Um­stän­den nach­wei­sen, dass zu Un­recht eine schlechte Boni­tät ver­merkt ist. Eine gute Kredit­würdig­keit ist eine wich­tige Voraus­setzung für die Bau­finan­zierung, denn bei un­regel­mäßigen Ein­künf­ten ist es für die Bank umso rele­vanter, dass Sie über eine gute Zahlungs­moral verfü­gen.

Dauer der Selbstständigkeit

Wer lange im Ge­schäft ist und rela­tiv regel­mäßige Ein­künf­te bzw. Hono­rare nach­wei­sen kann, ist bei der Bau­finan­zierung klar im Vor­teil. Min­des­tens 3 Jahre soll­te die selbst­stän­dige Tätig­keit bei Antrag­stel­lung bereits an­dau­ern, damit die Bank sich ver­gewis­sern kann, dass die Kredit­raten auch zuver­läs­sig bedient werden kön­nen. Sind Sie erst kürzere Zeit selbst­stän­dig, wird es schwer­er eine Bau­finan­zierung zu bekom­men.

Zustand der Immobilie

Je besser der Zustand der Immo­bilie und je belieb­ter die Lage, desto güns­tiger sind die Chan­cen auf eine güns­tige Bau­finan­zierung. Der höhere Wert der Immo­bilie bietet der Bank eine gute Sicher­heit.

Passender Ratgeber

In unserem Rat­geber zum Thema „Haus finan­zieren“ haben wir viele Infor­matio­nen und Tipps zusammen­ge­stellt, wie Sie sich eine güns­tige Bau­finan­zierung sichern. Außer­dem haben wir zur bes­seren Über­sicht eine Checkliste zum Haus­kauf zusammen­gestellt.

Wie kann ich die Chancen auf eine günstige Baufinanzierung für Selbstständige erhöhen?

Da es für selbst­stän­dige Gewer­be­trei­bende, Hand­wer­ker und Frei­beruf­ler meist auf­wän­diger ist, eine güns­tige Bau­finan­zierung zu be­kom­men, sollten Sie prüfen, ob fol­gen­de Punkte für Sie in Frage kommen, um ihre Chan­cen zu er­hö­hen. Neben gut sor­tier­ten Unter­lagen, einer makel­losen SCHUFA-Aus­kunft und aus­rei­chen­der Dauer der erfolg­rei­chen Selbst­stän­dig­keit könnte Ihnen dies helfen:

  • zusätz­licher Kredit­nehmer: Wenn Ihr Ehe-/Partner über ein regel­mäßiges Ein­kom­men verfügt und Sie Ihre Wunsch­immo­bilie gemein­sam erwer­ben möchten, erhöht dies die Chan­cen auf eine Bau­finan­zierung erheb­lich.
  • Sicher­heiten: Auch Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler können Ihrer Bank Sicher­heiten anbieten, um sich Ihre Immo­bilie finan­zieren zu können. Das können Lebens­versich­erun­gen, Wert­papiere, Bau­spar­ver­träge und Wert­gegen­stände sein.
  • Bürg­schaft: Neben Sach­sicher­heiten können Sie auch prüfen, ob eine Personen­sicher­heit in Frage kommt. Even­tuell sind Ihre El­tern bereit, eine Bürg­schaft für Sie auf­zu­nehmen und als Bürge dafür zu garan­tieren, dass der Kredit verein­barungs­gemäß getilgt wird.

Immobilienkredite für Selbstständige: Welche Möglichkeiten gibt es?

Es gibt verschie­dene Arten der Bau­finan­zierung. Wir zeigen Ihnen, welche Kredit­typen am ehes­ten für Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler in Frage kommen:

  • Annuitäten­dar­lehen: Sie zahlen ihr Dar­lehen in stets gleich­blei­benden Raten zurück, wobei der Til­gungs- und der Zins­anteil während der Lauf­zeit vari­ieren. Dieser Kredit wird beson­ders häu­fig verge­ben, weil er lang­fris­tig plan- und vor­her­seh­bar ist.
  • Vari­ables Dar­lehen: Die Zin­sen sind variabel, sie werden alle 3 Monate neu fest­gelegt. Ihre zu zah­lende Monats­rate kann sich also erhö­hen oder ver­rin­gern.
  • Bau­spar­dar­lehen: Dabei sparen Sie über mehre­re Jahre 40–50 % der Kredit­summe an und bekom­men im An­schluss ein zins­güns­tiges Dar­lehen. In der Regel werden Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler bei diesem Kredit wie Ange­stellte behan­delt, zumal sie schon in Vor­leis­tung gegan­gen sind.
  • staat­liche Förder­kredite: Die Zinsen sind sehr günstig und es gibt Zu­schüsse, wenn Sie die Immo­bilie beispiels­weise energie­effi­zient sanie­ren. Aller­dings ist es auf­wen­diger, sich um solch ein Dar­lehen zu bemü­hen und es deckt auch nie die ganze Kauf­summe ab. Be­liebt sind vor allem die Dar­lehen der Kredit­an­stalt für Wieder­auf­bau (KfW) und das Wohn-Ries­ter.

5 Tipps zur Baufinanzierung für Selbstständige

Für Selbstständige und Frei­beruf­ler kann der Weg zur eigenen Immo­bilie etwas holp­rig sein. Fol­gen­de Tipps soll­ten Sie beach­ten, um das rich­tige Dar­lehen zu finden:

Vereinbaren Sie einen Tilgungssatzwechsel mit Ihrer Bank

So können Sie die Raten für einen bestimm­ten Zeit­raum sen­ken oder sogar aus­setz­en, falls Sie weni­ger Ein­nah­men haben als ge­dacht.

Halten Sie kostenlose Sondertilgungen im Vertrag fest

Mit Sonder­tilgungen können Sie unvor­her­gese­hene Gewin­ne nutz­en, um Ihren Kre­dit abzu­zahlen und damit die Lauf­zeit zu ver­kür­zen und die Zins­kos­ten zu senken.

Kalkulieren Sie nach Möglichkeit eine KfW-Förderung mit ein

Die Kredit­anstalt für Wieder­auf­bau KfW vergibt viele attrak­tive Förder­ungen, beispiels­weise die Bundes­förder­ung für effi­ziente Gebäu­de, falls Sie eine energie­effiziente Hei­zung ein­bauen wollen oder die Immo­bilie alters­gerecht sanie­ren müssen.

Weichen Sie bei Sanierungen auf einen Modernisierungskredit aus

Stehen bei Ihrer Wunsch­immo­bilie Sanie­run­gen an, für die eine KfW-Förder­ung nicht in Frage kommt, sollten Sie prü­fen, ob es sinn­voll ist, auf einen Moder­nisierungs­kredit aus­zu­weichen. Diese sind ein­facher zu bean­tragen als eine Bau­finan­zierung, aller­dings ist das Dar­lehen zweck­gebun­den und gedeck­elt.

Nehmen Sie sich Zeit für die Planung

Gerade als Selbst­ständiger müs­sen Ihre Unter­lagen Stimmig­keit und Verläss­lich­keit wider­spie­geln, um die Bank zu über­zeu­gen. Über­eilen Sie also nichts, sondern nutzen Sie die Zeit, um Ihr Unter­nehmen zu eta­blie­ren, Eigen­kapi­tal anzu­sparen, sich zu infor­mieren und Ange­bote einzu­holen.

FAQ: Häufige Fragen zum Thema Baufinanzierung für Selbstständige

  • Brauche ich als Selbstständiger eine Restschuldversicherung?

    Eine Rest­schuld­versich­erung garan­tiert im Todes- oder Krank­heits­fall bzw. bei Arbeits­losig­keit, dass die Kredit­raten weiter ge­deckt werden. Dies sichert nicht nur den Kredit­nehmer ab, son­dern auch dessen Ange­hörige. Der Nachteil: Eine Rest­schuld­versich­erung kann das Dar­lehen erheb­lich ver­teuern. Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler sollten diese Ab­sicher­ung aber den­noch in Erwä­gung ziehen, da sie in größe­rem Maße von Arbeits- bzw. Job­verlust bedroht sind als Ange­stellte oder Beamte.

  • Welche Unterlagen brauche ich als Selbstständiger für eine Baufinanzierung?

    Neben den üblichen Doku­menten, wie z. B. den Personal­aus­weis, müssen Selbst­stän­dige weitere Unter­lagen vor­legen, die den finan­ziel­len Status bele­gen. Dazu gehören

    • Jahres­abschlüs­se der letzten 3 Jahre
    • Betriebs­wirtschaft­liche Aus­wer­tung (BWA)
    • Ein­kommen­steuer­bescheide
    • Auf­stel­lung der Ein- und Aus­gaben
    • falls vor­handen: Nach­weise der Lebens­versich­erung, Berufs­unfähig­keits­versich­erung, Pflege­ver­sicherung, Bau­spar­vertrag etc.
  • Kann man als Selbstständiger ein Haus kaufen?

    Ja, als Selbst­ständiger können Sie eine Immo­bilie kaufen. Die Erfah­rungen zeigen aller­dings, dass es schwie­riger ist eine Bau­finan­zierung zu erhal­ten. Banken prüfen sehr sorg­fäl­tig die finan­zielle Situa­tion des Selbst­stän­digen oder Frei­beruf­lers, bevor sie ein Immo­bilien­dar­lehen ver­geben. Sie wol­len auf diesem Weg das Risi­ko eines Zahlungs­aus­falls redu­zieren.

  • Gibt es eine Baufinanzierung für Selbstständige ohne Eigenkapital?

    Ein Baukredit für Selbst­ständige ohne Eigen­kapi­tal wird nur in Aus­nahme­fällen mög­lich sein. Aller­dings muss in diesem Fall ein höherer Zins­satz gezahlt werden, mit dem die Bank das höhe­re Risiko eines Zahlungs­aus­falls absichert. Für den Groß­teil der Selbst­stän­di­gen und Frei­beruf­ler kommt eine Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapi­tal nicht in Frage.

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