Die Suche nach einer Baufinanzierung ist für Selbstständige und Freiberufler etwas aufwändiger als für Angestellte oder Beamte. Wir zeigen Ihnen, welche Voraussetzung Sie erfüllen müssen, welche Möglichkeiten es gibt und worauf Sie achten sollten, um eine Baufinanzierung zu finden.
Für Banken macht es einen erheblichen Unterschied, ob sie einem Selbstständigen bzw. Freiberufler ein Darlehen gewähren oder jemandem, der in einem festen Arbeitsverhältnis steht. Die Wahrscheinlichkeit, den Kredit in dem vereinbarten Zeitrahmen zurückgezahlt zu bekommen, schätzen die Banken bei jemanden mit regelmäßigem Einkommen und einem sicheren Arbeitsplatz höher ein. Denn auch ein hohes Einkommen des Selbstständigen kann Schwankungen unterliegen.
Es gilt die Faustregel, dass die Zinsen eines Immobilienkredites für Selbstständige etwas höher sind als bei fest Angestellten oder Beamten. Mit diesem Zinsaufschlag sichern sich die kreditgebenden Banken gegen ein höheres Ausfallrisiko ab.
Die aktuellen Bauzinsen liegen je nach Darlehenshöhe und Dauer der Zinsbindung ungefähr zwischen 3 und 3,5 %. In den vergangenen Monaten waren die Hypothekenzinsen stark angestiegen aufgrund der hohen Inflation und des Krieges in der Ukraine. Im Sommer 2022 hat die EZB den Leitzins erstmals nach mehreren Jahren angehoben, was ebenfalls zu höheren Bauzinsen geführt hat. Inzwischen sind sie wieder leicht gesunken.
Die konkrete Höhe eines möglichen Immobilienkredites für Selbstständige hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören u. a. Ihr Einkommen, vorhandenes Eigenkapital und Ihre Bonität. Entscheidend ist die Höhe des Budgets, das Sie nach Abzug aller Ausgaben für die Tilgung der Immobilienfinanzierung zur Verfügung haben. Je höher Ihr Budget ist, desto höher wird Ihr Immobilienkredit ausfallen.
Nutzen Sie unseren Budgetrechner, um zu ermitteln, wie hoch Ihr monatlichen Budget ist und welches Immobiliendarlehen für Sie in Frage kommt.
Es gibt Banken, die eine Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler generell ablehnen. Andere Banken bieten ausgewählten Berufsgruppen wie selbstständigen Ärzten Immobilienkredite. Wieder andere Banken machen die Vergabe eines Hauskredites nicht vom Status der Selbstständigkeit abhängig. Besonders bei Sparkassen und Genossenschaftsbanken haben Selbstständige und Freiberufler gute Chancen.
Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner, um zu ermitteln, bei welcher Bank und zu welchen Konditionen Sie Ihre Wunschimmobilie finanzieren können.
Folgende Angaben sind für den Baufinanzierungsrechner notwendig:
Banken berücksichtigen beim Kreditantrag und der Zinsvergabe viele unterschiedliche Kriterien. Die konkreten Konditionen sind individuell auf Ihre persönlichen Lebensumstände zugeschnitten und können daher von den Angeboten im Baufinanzierungsrechner abweichen.
Planen Sie Ihr Bauprojekt oder den Immobilienkauf mit genügend Vorlaufzeit und bereiten Sie sich gut auf das Finanzierungsgespräch beim Kreditgeber vor, denn als Selbstständiger müssen Sie genau belegen, dass Sie das Darlehen auch zurückzahlen können. Folgende Punkte sollten Sie beachten:
Ein wichtiger Parameter für die Bank ist das Nettoeinkommen des Antragstellers. Allerdings gibt es keinen festen Richtwert, wie hoch dieses sein muss. Bei der Kreditvergabe berechnen die Banken, wie hoch in etwa die Lebenshaltungskosten sind und ziehen diese vom Einkommen ab. Der Restbetrag muss dann ausreichen, um den Kredit bedienen zu können. In der Regel sollten maximal 35–40 % des Einkommens für die Finanzierung einer Immobilie eingeplant werden.
Eigenkapital ist eine wichtige Voraussetzung bei der Baufinanzierung. Es senkt das Risiko für die Bank, dass es zu einem Zahlungsausfall kommt und sichert dem Antragsteller im Gegenzug günstigere Zinsen. Wer 15 % des Immobilienpreises aufbringen kann, deckt damit die Kaufnebenkosten (beispielsweise für den Notar, die Grunderwerbssteuer oder den Grundbucheintrag). Ab 20 % Eigenkapital können Sie mit niedrigeren Zinsen rechnen, was die Kreditlast für Sie schmälert.
Besorgen Sie sich vor der konkreten Planung Ihre SCHUFA-Auskunft und prüfen Sie diese auf negative Einträge. Sollte es unrechtmäßige Vermerke geben, kümmern Sie sich unbedingt um deren Löschung. In solchen Fällen nimmt die SCHUFA Kontakt mit den betroffenen Unternehmen auf. Sie müssen unter Umständen nachweisen, dass zu Unrecht eine schlechte Bonität vermerkt ist. Eine gute Kreditwürdigkeit ist eine wichtige Voraussetzung für die Baufinanzierung, denn bei unregelmäßigen Einkünften ist es für die Bank umso relevanter, dass Sie über eine gute Zahlungsmoral verfügen.
Wer lange im Geschäft ist und relativ regelmäßige Einkünfte bzw. Honorare nachweisen kann, ist bei der Baufinanzierung klar im Vorteil. Mindestens 3 Jahre sollte die selbstständige Tätigkeit bei Antragstellung bereits andauern, damit die Bank sich vergewissern kann, dass die Kreditraten auch zuverlässig bedient werden können. Sind Sie erst kürzere Zeit selbstständig, wird es schwerer eine Baufinanzierung zu bekommen.
Je besser der Zustand der Immobilie und je beliebter die Lage, desto günstiger sind die Chancen auf eine günstige Baufinanzierung. Der höhere Wert der Immobilie bietet der Bank eine gute Sicherheit.
In unserem Ratgeber zum Thema „Haus finanzieren“ haben wir viele Informationen und Tipps zusammengestellt, wie Sie sich eine günstige Baufinanzierung sichern. Außerdem haben wir zur besseren Übersicht eine Checkliste zum Hauskauf zusammengestellt.
Da es für selbstständige Gewerbetreibende, Handwerker und Freiberufler meist aufwändiger ist, eine günstige Baufinanzierung zu bekommen, sollten Sie prüfen, ob folgende Punkte für Sie in Frage kommen, um ihre Chancen zu erhöhen. Neben gut sortierten Unterlagen, einer makellosen SCHUFA-Auskunft und ausreichender Dauer der erfolgreichen Selbstständigkeit könnte Ihnen dies helfen:
Es gibt verschiedene Arten der Baufinanzierung. Wir zeigen Ihnen, welche Kredittypen am ehesten für Selbstständige und Freiberufler in Frage kommen:
Für Selbstständige und Freiberufler kann der Weg zur eigenen Immobilie etwas holprig sein. Folgende Tipps sollten Sie beachten, um das richtige Darlehen zu finden:
So können Sie die Raten für einen bestimmten Zeitraum senken oder sogar aussetzen, falls Sie weniger Einnahmen haben als gedacht.
Mit Sondertilgungen können Sie unvorhergesehene Gewinne nutzen, um Ihren Kredit abzuzahlen und damit die Laufzeit zu verkürzen und die Zinskosten zu senken.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW vergibt viele attraktive Förderungen, beispielsweise die Bundesförderung für effiziente Gebäude, falls Sie eine energieeffiziente Heizung einbauen wollen oder die Immobilie altersgerecht sanieren müssen.
Stehen bei Ihrer Wunschimmobilie Sanierungen an, für die eine KfW-Förderung nicht in Frage kommt, sollten Sie prüfen, ob es sinnvoll ist, auf einen Modernisierungskredit auszuweichen. Diese sind einfacher zu beantragen als eine Baufinanzierung, allerdings ist das Darlehen zweckgebunden und gedeckelt.
Gerade als Selbstständiger müssen Ihre Unterlagen Stimmigkeit und Verlässlichkeit widerspiegeln, um die Bank zu überzeugen. Übereilen Sie also nichts, sondern nutzen Sie die Zeit, um Ihr Unternehmen zu etablieren, Eigenkapital anzusparen, sich zu informieren und Angebote einzuholen.
Eine Restschuldversicherung garantiert im Todes- oder Krankheitsfall bzw. bei Arbeitslosigkeit, dass die Kreditraten weiter gedeckt werden. Dies sichert nicht nur den Kreditnehmer ab, sondern auch dessen Angehörige. Der Nachteil: Eine Restschuldversicherung kann das Darlehen erheblich verteuern. Selbstständige und Freiberufler sollten diese Absicherung aber dennoch in Erwägung ziehen, da sie in größerem Maße von Arbeits- bzw. Jobverlust bedroht sind als Angestellte oder Beamte.
Neben den üblichen Dokumenten, wie z. B. den Personalausweis, müssen Selbstständige weitere Unterlagen vorlegen, die den finanziellen Status belegen. Dazu gehören
Ja, als Selbstständiger können Sie eine Immobilie kaufen. Die Erfahrungen zeigen allerdings, dass es schwieriger ist eine Baufinanzierung zu erhalten. Banken prüfen sehr sorgfältig die finanzielle Situation des Selbstständigen oder Freiberuflers, bevor sie ein Immobiliendarlehen vergeben. Sie wollen auf diesem Weg das Risiko eines Zahlungsausfalls reduzieren.
Ein Baukredit für Selbstständige ohne Eigenkapital wird nur in Ausnahmefällen möglich sein. Allerdings muss in diesem Fall ein höherer Zinssatz gezahlt werden, mit dem die Bank das höhere Risiko eines Zahlungsausfalls absichert. Für den Großteil der Selbstständigen und Freiberufler kommt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht in Frage.
