Baufinanzierung für Selbstständige: Darauf müssen Sie achten!

Die Suche nach einer Bau­finan­zierung ist für Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler etwas auf­wän­diger als für Ange­stell­te oder Beam­te. Wir zei­gen Ihnen, welche Voraus­setzung Sie erfül­len müs­sen, welche Mög­lich­keiten es gibt und wo­rauf Sie ach­ten soll­ten, um eine Bau­finan­zierung zu fin­den.

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Warum ist es für Selbstständige schwerer einen Immobilienkredit zu bekommen?

Katharina Fuhrin
Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien
Stand: 15.03.2024

Für Banken macht es einen er­heb­lichen Unter­schied, ob sie einem Selbst­stän­digen bzw. Frei­beruf­ler ein Dar­lehen gewäh­ren oder jeman­dem, der in einem festen Arbeits­verhält­nis steht. Die Wahr­schein­lich­keit, den Kredit in dem verein­bar­ten Zeit­rahmen zurück­ge­zahlt zu bekom­men, schät­zen die Ban­ken bei jeman­den mit regel­mäßigem Ein­kom­men und einem siche­ren Arbeits­platz höher ein. Denn auch ein hohes Ein­kom­men des Selbst­stän­digen kann Schwan­kun­gen unter­liegen.

Wie hoch sind die Zinsen einer Baufinanzierung für Selbstständige?

Es gilt die Faust­regel, dass die Zin­sen eines Immo­bilien­kre­dites für Selbst­stän­dige etwas hö­her sind als bei fest Ange­stell­ten oder Beam­ten. Mit diesem Zins­auf­schlag sichern sich die kredit­geben­den Ban­ken gegen ein höhe­res Ausfall­risiko ab.

Die aktu­ellen Bau­zin­sen liegen je nach Darlehens­höhe und Dauer der Zins­bin­dung ungefähr zwischen 3 und 3,5 %. In den vergangenen Monaten waren die Hypo­theken­zinsen stark angestiegen aufgrund der hohen Inflation und des Krieges in der Ukraine. Im Sommer 2022 hat die EZB den Leitzins erstmals nach mehreren Jahren angehoben, was ebenfalls zu höheren Bauzinsen geführt hat. Inzwischen sind sie wieder leicht gesunken.

Wie viel Immobilienkredit bekomme ich als Selbstständiger für den Hauskauf?

Die konkrete Höhe eines möglichen Immobilien­kredites für Selbst­stän­dige hängt von mehre­ren Fak­toren ab. Dazu gehören u. a. Ihr Ein­kommen, vorhan­denes Eigen­kapital und Ihre Boni­tät. Entschei­dend ist die Höhe des Bud­gets, das Sie nach Ab­zug aller Aus­gaben für die Til­gung der Immo­bilien­finan­zierung zur Verfü­gung haben. Je hö­her Ihr Bud­get ist, desto höher wird Ihr Immo­bilien­kredit aus­fallen.

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Nutzen Sie unseren Budget­rechner, um zu ermit­teln, wie hoch Ihr monat­lichen Budget ist und welches Immo­bilien­darlehen für Sie in Frage kommt.

Welche Bank vergibt Immobilienkredite für Selbstständige?

Es gibt Banken, die eine Bau­finan­zierung für Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler gene­rell ableh­nen. Andere Banken bieten ausge­wählten Berufs­gruppen wie selbst­stän­digen Ärzten Immobilien­kredite. Wieder andere Banken machen die Ver­gabe eines Haus­kredi­tes nicht vom Status der Selbst­stän­dig­keit ab­hän­gig. Beson­ders bei Spar­kassen und Genossen­schafts­ban­ken haben Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler gute Chan­cen.

Nutzen Sie unseren Bau­finan­zierungs­rechner, um zu ermit­teln, bei welcher Bank und zu wel­chen Kondi­tio­nen Sie Ihre Wunsch­immo­bilie finan­zieren können.

Bauzinsen berechnen

Baufinanzierungsrechner

Folgende Angaben sind für den Bau­finan­zierungs­rechner not­wendig:

  • Wert der Immo­bilie: Geben Sie den Kauf­preis ein.
  • Höhe des gewünsch­ten Dar­lehens: Tragen Sie ein, wie hoch der Kredit sein soll.
  • Dauer der Zins­bin­dung: Die Lauf­zeit des Dar­lehens ist gleich­bedeu­tend mit der Dauer der Zins­bin­dung, geben Sie hier einen Zeit­raum zwischen 5 und 30 Jah­ren ein.
  • Tilgungs­satz: Hier legen Sie fest, wie hoch die monat­liche Rate ist. Je höher dieser Wert, desto schnel­ler ist der Kre­dit abbe­zahlt.
  • Post­leit­zahl der Immo­bilie: Geben Sie die genaue Lage der Immo­bilie an, regionale Ban­ken bieten oft interes­san­te Kondi­tio­nen an.
Individuelle Angebote

Banken berück­sich­ti­gen beim Kredit­an­trag und der Zins­ver­gabe viele unter­schied­liche Krite­rien. Die kon­kre­ten Kon­ditio­nen sind indi­vidu­ell auf Ihre persön­lichen Lebens­um­stände zuge­schnit­ten und können daher von den Ange­boten im Bau­finan­zierungs­rechner ab­weichen.

Worauf kommt es bei einer Baufinanzierung für Selbstständige an?

Planen Sie Ihr Bau­projekt oder den Immo­bilien­kauf mit genü­gend Vor­lauf­zeit und berei­ten Sie sich gut auf das Finan­zierungs­gespräch beim Kredit­geber vor, denn als Selbst­stän­diger müssen Sie genau bele­gen, dass Sie das Darlehen auch zurück­zahlen können. Fol­gende Punk­te soll­ten Sie beachten:

Höhe des Nettoeinkommens

Ein wichtiger Para­meter für die Bank ist das Netto­ein­kommen des Antrag­stel­lers. Aller­dings gibt es keinen festen Richt­wert, wie hoch dieses sein muss. Bei der Kredit­ver­gabe berech­nen die Ban­ken, wie hoch in etwa die Lebens­haltungs­kosten sind und zie­hen diese vom Ein­kom­men ab. Der Rest­betrag muss dann aus­rei­chen, um den Kredit bedie­nen zu können. In der Regel sollten maxi­mal 35–40 % des Ein­kom­mens für die Finan­zie­rung einer Immo­bilie einge­plant werden.

Höhe des Eigenkapitals

Eigenkapital ist eine wichtige Voraus­setzung bei der Bau­finan­zierung. Es senkt das Risiko für die Bank, dass es zu einem Zahlungs­aus­fall kommt und sichert dem Antrag­stel­ler im Gegen­zug güns­tigere Zin­sen. Wer 15 % des Immo­bilien­prei­ses aufbrin­gen kann, deckt damit die Kauf­neben­kosten (beispiels­weise für den Notar, die Grund­erwerbs­steuer oder den Grund­buch­ein­trag). Ab 20 % Eigen­kapital können Sie mit nied­rige­ren Zin­sen rechnen, was die Kredit­last für Sie schmä­lert.

Bonität

Besorgen Sie sich vor der kon­kre­ten Pla­nung Ihre SCHUFA-Auskunft und prü­fen Sie diese auf nega­tive Ein­träge. Sollte es unrecht­mäßige Ver­merke geben, küm­mern Sie sich unbe­dingt um deren Lösch­ung. In sol­chen Fäl­len nimmt die SCHUFA Kon­takt mit den betrof­fenen Unter­nehmen auf. Sie müs­sen unter Um­stän­den nach­wei­sen, dass zu Un­recht eine schlechte Boni­tät ver­merkt ist. Eine gute Kredit­würdig­keit ist eine wich­tige Voraus­setzung für die Bau­finan­zierung, denn bei un­regel­mäßigen Ein­künf­ten ist es für die Bank umso rele­vanter, dass Sie über eine gute Zahlungs­moral verfü­gen.

Dauer der Selbstständigkeit

Wer lange im Ge­schäft ist und rela­tiv regel­mäßige Ein­künf­te bzw. Hono­rare nach­wei­sen kann, ist bei der Bau­finan­zierung klar im Vor­teil. Min­des­tens 3 Jahre soll­te die selbst­stän­dige Tätig­keit bei Antrag­stel­lung bereits an­dau­ern, damit die Bank sich ver­gewis­sern kann, dass die Kredit­raten auch zuver­läs­sig bedient werden kön­nen. Sind Sie erst kürzere Zeit selbst­stän­dig, wird es schwer­er eine Bau­finan­zierung zu bekom­men.

Zustand der Immobilie

Je besser der Zustand der Immo­bilie und je belieb­ter die Lage, desto güns­tiger sind die Chan­cen auf eine güns­tige Bau­finan­zierung. Der höhere Wert der Immo­bilie bietet der Bank eine gute Sicher­heit.

Passender Ratgeber

In unserem Rat­geber zum Thema „Haus finan­zieren“ haben wir viele Infor­matio­nen und Tipps zusammen­ge­stellt, wie Sie sich eine güns­tige Bau­finan­zierung sichern. Außer­dem haben wir zur bes­seren Über­sicht eine Checkliste zum Haus­kauf zusammen­gestellt.

Wie kann ich die Chancen auf eine günstige Baufinanzierung für Selbstständige erhöhen?

Da es für selbst­stän­dige Gewer­be­trei­bende, Hand­wer­ker und Frei­beruf­ler meist auf­wän­diger ist, eine güns­tige Bau­finan­zierung zu be­kom­men, sollten Sie prüfen, ob fol­gen­de Punkte für Sie in Frage kommen, um ihre Chan­cen zu er­hö­hen. Neben gut sor­tier­ten Unter­lagen, einer makel­losen SCHUFA-Aus­kunft und aus­rei­chen­der Dauer der erfolg­rei­chen Selbst­stän­dig­keit könnte Ihnen dies helfen:

  • zusätz­licher Kredit­nehmer: Wenn Ihr Ehe-/Partner über ein regel­mäßiges Ein­kom­men verfügt und Sie Ihre Wunsch­immo­bilie gemein­sam erwer­ben möchten, erhöht dies die Chan­cen auf eine Bau­finan­zierung erheb­lich.
  • Sicher­heiten: Auch Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler können Ihrer Bank Sicher­heiten anbieten, um sich Ihre Immo­bilie finan­zieren zu können. Das können Lebens­versich­erun­gen, Wert­papiere, Bau­spar­ver­träge und Wert­gegen­stände sein.
  • Bürg­schaft: Neben Sach­sicher­heiten können Sie auch prüfen, ob eine Personen­sicher­heit in Frage kommt. Even­tuell sind Ihre El­tern bereit, eine Bürg­schaft für Sie auf­zu­nehmen und als Bürge dafür zu garan­tieren, dass der Kredit verein­barungs­gemäß getilgt wird.

Immobilienkredite für Selbstständige: Welche Möglichkeiten gibt es?

Es gibt verschie­dene Arten der Bau­finan­zierung. Wir zeigen Ihnen, welche Kredit­typen am ehes­ten für Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler in Frage kommen:

  • Annuitäten­dar­lehen: Sie zahlen ihr Dar­lehen in stets gleich­blei­benden Raten zurück, wobei der Til­gungs- und der Zins­anteil während der Lauf­zeit vari­ieren. Dieser Kredit wird beson­ders häu­fig verge­ben, weil er lang­fris­tig plan- und vor­her­seh­bar ist.
  • Vari­ables Dar­lehen: Die Zin­sen sind variabel, sie werden alle 3 Monate neu fest­gelegt. Ihre zu zah­lende Monats­rate kann sich also erhö­hen oder ver­rin­gern.
  • Bau­spar­dar­lehen: Dabei sparen Sie über mehre­re Jahre 40–50 % der Kredit­summe an und bekom­men im An­schluss ein zins­güns­tiges Dar­lehen. In der Regel werden Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler bei diesem Kredit wie Ange­stellte behan­delt, zumal sie schon in Vor­leis­tung gegan­gen sind.
  • staat­liche Förder­kredite: Die Zinsen sind sehr günstig und es gibt Zu­schüsse, wenn Sie die Immo­bilie beispiels­weise energie­effi­zient sanie­ren. Aller­dings ist es auf­wen­diger, sich um solch ein Dar­lehen zu bemü­hen und es deckt auch nie die ganze Kauf­summe ab. Be­liebt sind vor allem die Dar­lehen der Kredit­an­stalt für Wieder­auf­bau (KfW) und das Wohn-Ries­ter.

5 Tipps zur Baufinanzierung für Selbstständige

Für Selbstständige und Frei­beruf­ler kann der Weg zur eigenen Immo­bilie etwas holp­rig sein. Fol­gen­de Tipps soll­ten Sie beach­ten, um das rich­tige Dar­lehen zu finden:

Vereinbaren Sie einen Tilgungssatzwechsel mit Ihrer Bank

So können Sie die Raten für einen bestimm­ten Zeit­raum sen­ken oder sogar aus­setz­en, falls Sie weni­ger Ein­nah­men haben als ge­dacht.

Halten Sie kostenlose Sondertilgungen im Vertrag fest

Mit Sonder­tilgungen können Sie unvor­her­gese­hene Gewin­ne nutz­en, um Ihren Kre­dit abzu­zahlen und damit die Lauf­zeit zu ver­kür­zen und die Zins­kos­ten zu senken.

Kalkulieren Sie nach Möglichkeit eine KfW-Förderung mit ein

Die Kredit­anstalt für Wieder­auf­bau KfW vergibt viele attrak­tive Förder­ungen, beispiels­weise die Bundes­förder­ung für effi­ziente Gebäu­de, falls Sie eine energie­effiziente Hei­zung ein­bauen wollen oder die Immo­bilie alters­gerecht sanie­ren müssen.

Weichen Sie bei Sanierungen auf einen Modernisierungskredit aus

Stehen bei Ihrer Wunsch­immo­bilie Sanie­run­gen an, für die eine KfW-Förder­ung nicht in Frage kommt, sollten Sie prü­fen, ob es sinn­voll ist, auf einen Moder­nisierungs­kredit aus­zu­weichen. Diese sind ein­facher zu bean­tragen als eine Bau­finan­zierung, aller­dings ist das Dar­lehen zweck­gebun­den und gedeck­elt.

Nehmen Sie sich Zeit für die Planung

Gerade als Selbst­ständiger müs­sen Ihre Unter­lagen Stimmig­keit und Verläss­lich­keit wider­spie­geln, um die Bank zu über­zeu­gen. Über­eilen Sie also nichts, sondern nutzen Sie die Zeit, um Ihr Unter­nehmen zu eta­blie­ren, Eigen­kapi­tal anzu­sparen, sich zu infor­mieren und Ange­bote einzu­holen.

FAQ: Häufige Fragen zum Thema Baufinanzierung für Selbstständige

  • Eine Rest­schuld­versich­erung garan­tiert im Todes- oder Krank­heits­fall bzw. bei Arbeits­losig­keit, dass die Kredit­raten weiter ge­deckt werden. Dies sichert nicht nur den Kredit­nehmer ab, son­dern auch dessen Ange­hörige. Der Nachteil: Eine Rest­schuld­versich­erung kann das Dar­lehen erheb­lich ver­teuern. Selbst­stän­dige und Frei­beruf­ler sollten diese Ab­sicher­ung aber den­noch in Erwä­gung ziehen, da sie in größe­rem Maße von Arbeits- bzw. Job­verlust bedroht sind als Ange­stellte oder Beamte.

  • Neben den üblichen Doku­menten, wie z. B. den Personal­aus­weis, müssen Selbst­stän­dige weitere Unter­lagen vor­legen, die den finan­ziel­len Status bele­gen. Dazu gehören

    • Jahres­abschlüs­se der letzten 3 Jahre
    • Betriebs­wirtschaft­liche Aus­wer­tung (BWA)
    • Ein­kommen­steuer­bescheide
    • Auf­stel­lung der Ein- und Aus­gaben
    • falls vor­handen: Nach­weise der Lebens­versich­erung, Berufs­unfähig­keits­versich­erung, Pflege­ver­sicherung, Bau­spar­vertrag etc.
  • Ja, als Selbst­ständiger können Sie eine Immo­bilie kaufen. Die Erfah­rungen zeigen aller­dings, dass es schwie­riger ist eine Bau­finan­zierung zu erhal­ten. Banken prüfen sehr sorg­fäl­tig die finan­zielle Situa­tion des Selbst­stän­digen oder Frei­beruf­lers, bevor sie ein Immo­bilien­dar­lehen ver­geben. Sie wol­len auf diesem Weg das Risi­ko eines Zahlungs­aus­falls redu­zieren.

  • Ein Baukredit für Selbst­ständige ohne Eigen­kapi­tal wird nur in Aus­nahme­fällen mög­lich sein. Aller­dings muss in diesem Fall ein höherer Zins­satz gezahlt werden, mit dem die Bank das höhe­re Risiko eines Zahlungs­aus­falls absichert. Für den Groß­teil der Selbst­stän­di­gen und Frei­beruf­ler kommt eine Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapi­tal nicht in Frage.

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