Möchten Sie eine Immobilie als Geldanlage kaufen, ist die zu erwartende Rendite wichtig. Mit unserem Renditerechner für Immobilien können Sie für unterschiedliche Gebäude Ihre Mietrendite berechnen. Wir führen Sie durch den Renditerechner und erklären die wichtigsten Aspekte.
Die Berechnung der Rendite einer vermieteten Immobilie ist immer ein gegeneinander Aufrechnen von Ausgaben und Einnahmen. Auf der einen Seite können Sie mit Mieteinnahmen planen. Auf der anderen Seite stehen eine hohe Investition für den Erwerb des Objektes und Kosten für den laufenden Betrieb sowie für die Finanzierung. Es existieren verschiedene Formeln zur Berechnung der Rendite, die unterschiedliche Aspekte berücksichtigen. Hier erfahren Sie die Vor- und Nachteile der einzelnen Formeln und was Ihnen unser Renditerechner bietet.
Sie können die mögliche Rendite einer Immobilie, eines Gebäudes oder einer Wohnung ganz einfach mit unserem Renditerechner berechnen.
Den Renditerechner für Immobilien haben wir als Excel-Datei erstellt, so können Sie die für Ihre Immobilie passenden Informationen eintragen und speichern. Das hat den Vorteil, dass Ihre Angaben beim Berechnen der Immobilienrendite automatisch die vorgegebene mathematische Formel vervollständigen und Ihnen am Ende der Excel-Tabelle sowohl die Nettomietrendite als auch die Eigenkapitalrendite angezeigt wird.
Zusätzlich bietet der Rechner als Ergebnis eine Kalkulation zur Entwicklung der Mietpreissteigerung für einen Zeitraum von 50 Jahren und einen Tilgungsplan für Ihre Immobilienfinanzierung auf Grundlage Ihrer Angaben.
Download Renditerechner ImmobilienUm Ihre Mietrendite zu berechnen, müssen Sie in die Excel-Tabelle des Renditerechners Angaben zu vier Bereichen machen:
Unter Rendite versteht man den Ertrag einer Geldanlage im Laufe eines Jahres. Sie wird immer in Bezug zum Kapitaleinsatz angegeben, also als Prozentzahl. Der Begriff Rendite stammt aus dem italienischen „rendita“ und bedeutet so viel wie Einnahmen. Die Rendite bei Immobilien, auch Immobilienrendite genannt, beschreibt also den Gewinn, den Sie als Immobilienbesitzer mit dem Objekt erzielen.
Bei der Immobilienrendite lässt sich unterscheiden zwischen der Eigenkapitalrendite, der Mietrendite und der Objektrendite.
Die Eigenkapitalrendite gibt an, wie hoch der Jahresertrag auf das von Ihnen eingesetzte Eigenkapital ist. Dabei werden alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung berücksichtigt. Das bedeutet, mit weniger Eigenkapital und mehr Fremdkapital erhalten Sie eine höhere Eigenkapitalrendite. Allerdings erhöhen Sie damit auch Ihr Risiko in Bezug auf die Finanzierung und mögliche Zinssteigerungen, insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Für die Ermittlung der Eigenkapitalrendite bei Immobilien ziehen Sie von den jährlichen Mieteinnahmen die nicht umlagefähigen Kosten, die Zinskosten und die Steuerzahlung ab. Diesen Betrag multiplizieren Sie mit 100 und teilen das Ergebnis durch das eingesetzte Eigenkapital. Eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie und Tilgungsleistungen werden nicht einbezogen.
Es gilt folgende Formel:
Eigenkapitalrendite = Jahresertrag nach Steuern x 100 ÷ Eigenkapital
Unser Renditerechner für Immobilien nimmt Ihnen die Berechnung ab und zeigt Ihnen Ihre Eigenkapitalrendite am Ende der Tabelle an.
Die Mietrendite ist der Ertrag, den Sie aus der Vermietung des Objektes erzielen. Wichtig ist dabei der Unterschied zwischen der Bruttomietrendite und der Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite lässt die Kosten, die Sie als Immobilienbesitzer haben außen vor. Bei der Nettomietrendite werden Ihre Kosten wie z. B. für die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes vom Gewinn abgerechnet. Die Nettorendite ist damit die aussagekräftigste Zahl, weil sie Ihre Ausgaben berücksichtigt.
Die Nettomietrendite berechnen Sie, indem Sie zuerst den Jahresreinertrag ermitteln. Dazu ziehen Sie von den Jahres-Nettokaltmiete alle Ausgaben wie Finanzierungs- und Instandhaltungskosten ab. Den Jahresreinertrag teilen Sie durch die Investitionskosten (Kaufpreis und Kaufnebenkosten) und multiplizieren den Betrag mit 100.
Daraus ergibt sich folgende Formel:
Nettomietrendite in % = Jahresertrag ÷ Investitionskosten x 100
Auch die Nettomietrendite können Sie ganz einfach mit unserem Renditerechner für Immobilien ermitteln.
Die Objektrendite beschreibt den Gewinn nach der Verrechnung aller Ausgaben und Kosten mit den Einnahmen, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen. Allerdings spielt die Finanzierung der Immobilie keine Rolle. Alle Ausgaben, die mit der Immobilienfinanzierung zu tun haben, tauchen bei der Objektrendite nicht auf. Es wird also so getan, als ob die Immobilie komplett aus eigenen Mitteln finanziert wäre. Das erlaubt einen guten Vergleich mehrerer Objekte.
Für die Berechnung der Objektrendite müssen Sie im ersten Schritt von der Jahres-Nettokaltmiete die jährlichen Unterhaltskosten sowie die Steuer abziehen. Diesen Betrag teilen Sie dann durch die Investitionskosten (also Kaufpreis plus Nebenkosten) und multiplizieren mit 100.
Das ergibt folgende Formel:
Objektrendite = (Jahres-Nettokaltmiete – Unterhaltskosten – Steuern) ÷ Investitionskosten x 100
Eine weitere Kennzahl ist der Mietpreismultiplikator, der häufig in Exposés genannt wird. Er beschreibt, wie viele Jahresnettokaltmieten notwendig sind, um die Immobilie zu finanzieren. Diese Zahl ist aber nur als erster grober Anhaltspunkt sinnvoll, weil wichtige Bestandteile der Renditeberechnung bei Immobilien wie mögliche Mietausfälle nicht berücksichtigt werden.
Es gilt die Faustregel, dass eine jährliche Nettomietrendite von mindestens 4 % das Ziel sein sollte. Das ist der Ertrag nach dem Abzug Ihrer Ausgaben, die Sie in den Erwerb und Erhalt der Immobilie stecken. Damit wird eine höhere Rendite erreicht als z.B. bei der Geldanlage in Tagesgeld oder Festgeld. Hier ist zurzeit eine Rendite von bis zu 1,5 % möglich ist. Allerdings auch nur bei sehr langen Anlagezeiträumen von 10 Jahren.
Wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt in erster Linie von der erwarteten Rendite ab. Und die Rendite hängt wiederum von mehreren Einflussfaktoren ab. Dazu gehören:
Worauf es bei der Auswahl der passenden Immobilie als Renditeobjekt ankommt, beschreiben wir in unserem Artikel über Immobilien als Kapitalanlage. Hier lesen Sie auch, welchen Einfluss unterschiedliche Anlagestrategien haben.
Der Gedanke ist ganz einfach: Je höher die Miete ausfällt, die ich verlangen kann, desto höher steigt meine Rendite bei der Vermietung. Abgesehen von gesetzlichen Beschränkungen der Miethöhe, die Sie unbedingt beachten sollten, gibt es weitere Faktoren, die die Miethöhe beeinflussen. Deshalb sollten Sie bereits bei der Auswahl des Objektes besonders auf die Lage und die Qualität der Immobilie achten, wenn Sie später eine gute Mietrendite berechnen möchten.
Die Immobilienlage ist in den meisten Fällen das wichtigste Kriterium für die Festlegung von Immobilienpreisen beim Kauf und für die Miethöhe. Eine gute oder sehr gute Lage erlaubt Ihnen höhere Mieten zu verlangen. Das ist z. B. gegeben, wenn eine gute Infrastruktur von Verkehrswegen und Einkaufsmöglichkeiten besteht. Oder wenn sich Freizeitmöglichkeiten und Grünanlagen in der Nähe befinden. Diese Punkte machen eine Gegend beliebt und sorgen für eine hohe Nachfrage, die sich in hohen Mieten wiederspiegelt. Vielfach ist deshalb das Mietpreisniveau in Großstädten und Innenstädten höher als in Randlagen oder in kleineren Städten.
Ein weiterer wichtiger Faktor für eine hohe Miete ist die bauliche Qualität des Gebäudes und der Zustand des Grundstücks. Moderne Neubauten oder gepflegte und frisch sanierte Mietobjekte sind beliebter und lassen sich besser vermieten als heruntergekommene Häuser oder Wohnungen. Das gleiche gilt für die Innenausstattung: Eine moderne Einbauküche mit energiesparenden Geräten ist wertvoller als ein leerer Küchenraum mit freiliegenden Anschlüssen. Ein guter Zustand der Immobilie sorgt für höhere Mieten.
Als Vermieter kommen Ausgaben auf Sie zu, die Sie nicht auf die Mieter über die jährliche Betriebskostenabrechnung umlegen dürfen. Sie sind mit der Miete bereits abgegolten. Dazu gehören:
Dagegen können Sie einen Teil der Kosten, die beim Betrieb der Immobilie anfallen, als Betriebskosten (Nebenkosten) auf die Miete umlegen. Das sind z. B. Ausgaben für:
Diese Kosten müssen Sie einmal im Jahr mit der Betriebskostenabrechnung dem Mieter gegenüber offenlegen. Sie machen den Unterschied zwischen Kaltmiete (Nettomiete) und Warmmiete (Bruttomiete) aus. Bei der Warmmiete sind die Nebenkosten bereits enthalten. Sie ist deswegen immer höher als die Kaltmiete.
Auch eine Immobilie als Kapitalanlage wird fast immer über einen Immobilienkredit finanziert, weil man die Kreditzinsen steuerlich geltend machen kann. Einen Überblick über die aktuellen Angebote bietet Ihnen unser Baufinanzierung Vergleich. Außerdem haben wir für Sie 7 Tipps zur Baufinanzierung zusammengestellt, die es Ihnen erleichtern, den passenden Kredit zu finden.
Ja, als Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern. Egal, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder mehrere Objekte vermieten – Sie müssen auf Ihren Gewinn Steuern zahlen. Das geschieht im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung zu Ihrem persönlichen Steuersatz, der zwischen 14 und 42 % liegt. Ausgenommen sind kurzfristige Untervermietungen.
Sie können allerdings Ihre Steuerlast verringern, indem Sie Werbungskosten geltend machen. Dazu gehören z.B. Kontoführungsgebühren für das Mietkonto, Kreditzinsen, Reparaturkosten und Kosten für den Steuerberater.
Außerdem besteht die Möglichkeit einer Abschreibung der Immobilie. Der Fachbegriff lautet „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA. Auf diesem Weg können Sie einen Teil der Wertminderung des Gebäudes steuerlich berücksichtigen. Das geschieht, indem Sie über mehrere Jahre jeweils einen bestimmten Prozentsatz des Gebäudewertes von den Mieteinnahmen abrechnen. Je nach dem Alter des Gebäudes existieren verschiedene Abschreibungssätze für die AfA. Bei Immobilien, die älter als Baujahr 1924 sind, über 40 Jahre jährlich 2,5 % der Kosten, bei jüngeren über 50 Jahre 2 % pro Jahr.
Auf jeden Fall ist es ratsam, vor dem Kauf einer Immobilie als Geldanlage mit einem Steuerberater zu klären, was Sie steuerlich absetzen können.
Die Frage, was rentabler ist, Haus oder Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt von Ihren persönlichen Umständen und der Immobilie ab, um die es geht. Es gibt sowohl Argumente für einen Verkauf als auch für eine Vermietung.
Gute Argumente für eine Vermietung sind:
Für einen Verkauf spricht:
Sind Sie noch unsicher, ob Sie besser verkaufen oder vermieten sollen? Dann hilft Ihnen vielleicht eine aktuelle Bewertung der betreffenden Immobilie. Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung erhalten Sie in wenigen Schritten einen Eindruck, was Ihr Haus oder Ihre Wohnung zurzeit am Markt wert ist.
Heutzutage können Sie auch per Crowdinvesting mit Immobilien Gewinn machen. Das funktioniert schon mit kleinen Summen. Bei dieser Form der Geldanlage investieren viele Menschen gemeinsam in ausgewählte Immobilienprojekte. Diese werden über spezielle Plattformen vermittelt. Bekannte Anbieter sind z. B. Exporo, Bergfürst und Zinsland.
An diesem Immobilien-Investment können Sie sich bereits mit geringen Beträgen von 250 € oder 500 € beteiligen. Bei relativ kurzen Laufzeiten von 1–3 Jahren sind Renditen bis zu 10 % möglich. Allerdings gilt diese Geldanlage als riskant, weil es sich fast immer um Nachrangdarlehen handelt. Im Falle einer Insolvenz des Immobilienprojektes werden als erstes die Forderungen der Banken erfüllt. Erst danach sind Privatinvestoren an der Reihe.
