Als Immobilienbesitzer profitieren Sie von besonders günstigen Kreditzinsen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung modernisieren oder sanieren wollen. Wir erklären Ihnen die Unterschiede zum Ratenkredit und zur klassischen Baufinanzierung und geben Tipps, wann staatliche Zuschüsse winken.
Ein Modernisierungskredit dient Immobilienbesitzern, die ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung instand setzen, modernisieren oder nach energetischen Gesichtspunkten sanieren wollen. Das Modernisierungs- oder auch Sanierungsdarlehen funktioniert wie ein freier Ratenkredit. Mit dem Unterschied, dass die Mittel zweckgebunden sind: Sie dürfen sie nur für den Zweck der Modernisierung verwenden. Dafür liegen die Zinsraten deutlich unter denen eines freien Ratenkredits.
Das Modernisierungsdarlehen vergeben Banken nur an Immobilienbesitzer, denn die Immobilie fungiert hier als Sicherheit. Als Besitznachweis dient in der Regel ein Grundbuchauszug.
Dass Ihre Immobilie bereits abbezahlt ist, ist keine Voraussetzung! Auch wer noch durch eine Baufinanzierung belastet ist, kann ein Sanierungsdarlehen aufnehmen, beispielsweise für die Erneuerung der Elektrik. Was zählt, ist das persönliche Einkommen.
Ein Modernisierungsdarlehen finanziert in der Regel wertsteigernde Maßnahmen, also solche, die den Wert einer Immobilie nachhaltig erhöhen. Das kann zum Beispiel eine Badsanierung sein. Aber auch wenn Sie alte Fenster austauschen, das Dach erneuern oder die Heizungsanlage oder Elektrik wechseln, steigern Sie den Wert Ihres Hauses.
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB § 555b) fallen unter „Modernisierung“ alle energetischen Sanierungsarbeiten, die die Energieeffizienz nachhaltig steigern oder den Wasserverbrauch dauerhaft senken – und sogar Anbauten wie ein Wintergarten oder ein Carport.
Manche Banken decken sogar Renovierungsmaßnahmen ab, die nur werterhaltend wirken. Aber die Kosten für neue Tapeten, Schönheitsreparaturen oder den neuen Wandanstrich können meist noch aus den laufenden Einnahmen bestritten werden. Wer ein Haus modernisieren will, muss dagegen meist sehr viel tiefer in die Tasche greifen und dafür über einen Kredit nachdenken.
Die Tabelle zeigt typische Modernisierungsvorhaben, die von Banken im Allgemeinen akzeptiert werden und wie viel Sie dafür einkalkulieren müssen. Modernisierungskredite beginnen in der Regel bei 5.000 € und enden bei 50.000 €.
| Kosten | |
|---|---|
| Neue Heizungsanlage | 5.000 bis 20.000 € |
| Dachsanierungeinschließlich energetische Sanierung | Einfamilienhaus 15.000 bis 25.000 € |
| Austausch von Fenstern / Türenca. 1.000 € pro Fenster / Tür | Einfamilienhaus (8 Fenster) ab 8.000 € |
| Badsanierung | ab 12.000 € |
| Anbau Wintergarten | 5.000 bis 15.000 € |
Der bürokratische Aufwand ist gering. Denn anders als für einen Baukredit ist für den Modernisierungskredit keine Grundbucheintragung notwendig. Das spart Gebühren und Notarkosten und beschleunigt die Kreditbewilligung. Wenige Tage nach der positiven Schufa-Auskunft fließt in der Regel schon das Geld. Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie Sie dabei vorgehen:
Zur eigenen Sicherheit und zur Vorlage bei der Bank empfiehlt es sich, die Kosten des Modernisierungsvorhabens vorab so genau wie möglich zu ermitteln und in einem Sanierungsplan festzuschreiben. Viele Banken vergeben den Kredit auch nur auf Grundlage eines solchen Plans. Das verschafft beiden Seiten Transparenz und verhindert später Diskussionen, ob die Mittel auch zweckmäßig verwendet worden sind.
Auf jeden Fall sollten Sie mehrere Angebote für Modernisierungskredite vergleichen. Denn nicht nur die Kreditkonditionen der Banken unterscheiden sich voneinander, auch Ihre individuellen Rahmenbedingungen.
In unserem Ratenkredit Vergleich können Sie sich online einen Überblick verschaffen und schnell und unverbindlich Top-Zinsen und Konditionen sichern. Geben Sie dafür Kreditsumme, Laufzeit und Verwendungszweck ein und vergleichen Sie die Kreditanbieter und deren Konditionen miteinander.
Als Anhaltspunkt: Zur Zeit sollte der Zinssatz nicht über 3–4 % pro Jahr liegen. Dabei gilt wie immer: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins. Laufzeiten werden von 12 bis 120 Monaten angeboten.
Haben Sie sich für ein Angebot entschieden, stellen Sie einen Antrag bei der Bank – und vereinbaren persönliche Zusatzleistungen. Wichtig ist in diesem Kontext etwa ein Sondertilgungsrecht: Falls Sie außerplanmäßig über mehr Kapital verfügen, zum Beispiel durch eine Erbschaft oder einen Gehaltsbonus, können Sie den Kredit damit schneller abbezahlen. Für diese zusätzlichen Zahlungen sollte die Bank bis zu einem gewissen Grad auf eine „Vorfälligkeitsentschädigung“ verzichten. Das sind Gebühren in Höhe von etwa 10 % der Kreditsumme, die viele Banken ohne Sondertilgungsrecht als Ausgleich für die entgangenen Kreditzinsen verlangen.
Außerdem sollten Sie den Fall absichern, dass die Modernisierungsmaßnahme am Ende doch teurer wird als gedacht. Sprechen Sie mit der Bank über die Möglichkeit einer realistischen Nachfinanzierung. Ihre Zinsenkonditionen sollten sich dadurch nicht drastisch verschlechtern!
Ist das Geld auf Ihrem Konto, können Sie loslegen. Banken handhaben es unterschiedlich, ob Sie dabei nachweispflichtig über die Art der Mittelverwendung sind. Einige Banken wollen verhindern, dass Sie sich vom Geld für die Badsanierung noch einen XXL-Flachbildfernseher zum günstigen Zinssatz kaufen. In diesem Fall reichen als Nachweis die Handwerkerrechnungen. Falls Sie Ihre eigene Arbeitskraft bei der Modernisierung einsetzen, sammeln Sie einfach die Kaufbelege des benötigten Materials.
Wenn Sie Ihr Haus modernisieren oder sanieren wollen, können Sie die Finanzierung in der Regel mit einem Modernisierungskredit stemmen. In der folgenden Tabelle fassen wir noch einmal zusammen, was dafür und was eventuell dagegenspricht.
Die Modernisierungskosten einer Immobilie können auch mit anderen Kreditmodellen als mit einem Modernisierungskredit finanziert werden. Hier gilt es abzuwägen, welches Modell für das eigene Vorhaben am günstigsten ist. Im Folgenden erklären wie Ihnen drei Alternativen:
Ein Konsumentenkredit hat keine Zweckbindung. Insofern kann er auch für die Modernisierung eingesetzt werden. Die Zinsrate (4 – 5 %) ist dabei zwar höher als beim Modernisierungskredit. Dafür sind Sie der Bank keine Rechenschaft schuldig und können mit nur einem Kredit zum neuen Wintergarten auch gleich noch das Mobiliar dafür finanzieren. Tagesaktuelle Konditionen finden Sie mit unserem Kredit Rechner und dem Kredit Vergleich.
Manche Banken machen keinen Unterschied zwischen Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. In der Realität sind die Übergänge oftmals ohnehin fließend. Bietet der Renovierungskredit die besseren Zinsen, greifen Sie zu. In jedem Fall sollten Sie der Bank Ihr Vorhaben aber von Anfang an klar kommunizieren, um später nicht gegen etwaige AGBs zu verstoßen, wenn die Dachsanierung doch nicht unter „Renovierung“ fiel.
Die Baufinanzierung dient der Finanzierung eines Bauvorhabens, kann aber auch zur Sanierung genutzt werden. Hauptvorteil sind die äußerst günstigen Zinsen (1 – 2 %). Nachteil: Ein Grundbucheintrag wird fällig. Das erhöht den Beantragungsaufwand und sorgt für längere Wartezeiten bis zur Kreditbewilligung. Voraussetzung für einen Baukredit ist oftmals auch ein hoher Eigenkapitaleinsatz, der bis zu 40 % der Kreditsumme betragen kann. Die Baufinanzierung lohnt sich daher in der Regel erst bei einem Finanzierungsbedarf ab 50.000 €. Informieren Sie sich in unserem Baufinanzierung Vergleich und nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner einfach als Modernisierungskredit Rechner, um direkt Angebote angezeigt zu bekommen.
Sollten Sie sich noch nicht sicher sein, welche Kreditart zu Ihrer Situation am Besten passt, kann unsere Tabelle Ihnen helfen. Sie sehen darin auf einen Blick alle Optionen und Konditionen, auf deren Grundlage Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.
| Freier Ratenkredit | Mordernisierungskredit | Baufinanzierung | |
|---|---|---|---|
| Wer kann diesen Kredit beantragen? | jeder | Immobilienbesitzer | Immobilienbesitzer |
| Kreditsumme | 500 bis 50.000 € | 5.000 bis 50.000 € | ab 50.000 € |
| Grundbucheintrag notwendig? | nein | nein | ja |
| Zinsrate p.a. | ab 4-5% | ab 3-4% | ab 1-2% |
| Vorteile |
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| Nachteile |
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| Welchen Tipp gibt Vergleich.de? | Der freie Ratenkredit ist das Richtige für alle Finanzierungen – außer der Hausmodernisierung. Zu hohe Zinsen! | Mittel der Wahl für Immobilienbesitzer, wenn die Kreditsumme 50.000 € nicht übersteigt: bestes Verhältnis zwischen Zinsrate und Restkonditionen | Zweitbeste Wahl für Modernisierer: niedrigste Zinsen, meiste Bürokratie. Der Baukredit lohnt sich so richtig erst ab Summen von 50.000 € aufwärts |
Wer einen Altbau modernisieren, sein Haus energetisch sanieren oder es altersgerecht umbauen will, den unterstützt in Deutschland der Staat. Verschiedene Möglichkeiten kommen in Frage und es lohnt sich vorab zu prüfen, ob Sie bei Ihrem Vorhaben von einer oder mehrerer davon profitieren können. Darüber hinaus gibt es verschiedene regionale Programme abhängig von Bundesland und Gemeinde.
Für Maßnahmen der energetischen Sanierung und den Umbau zum altersgerechten Wohnen bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) diverse, auch miteinander kombinierbare Programme für günstige Darlehen und Investitionszuschüsse.
Wer ein denkmalgeschütztes Haus sanieren will, unterliegt den Auflagen des Denkmalschutzes – gefürchtet wegen der oftmals erheblichen Kosten. Hier greift der Staat dem Besitzer unter die Arme: Modernisierungskosten dürfen zu 9 % steuerlich abgesetzt werden, und zwar in einem Zeitraum von 10 Jahren nach Immobilienerwerb. Das gilt für selbstgenutztes Wohneigentum. Ist die Immobilie vermietet, sind 8 Jahre lang 9 % und vier weitere Jahre 7 % absetzbar.
Bei Altbauten (vor 1925) ohne Denkmalschutz können die Anschaffungskosten abzüglich des Grundstückspreises immerhin noch mit 2,5 % pro Jahr abgesetzt werden. Bei neueren Immobilien sind es 2 % pro Jahr. Unter Anschaffungskosten fallen auch zeitnahe Modernisierungsmaßnahmen.
Planen Sie den Erwerb einer modernisierungsbedürftigen Immobilie, sollten Sie möglichst früh Ihren Steuerberater konsultieren. Denn wer mit umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen erst 3 Jahre nach dem Erwerb beginnt, kann die kompletten Sanierungskosten bereits innerhalb von 1 bis 5 Jahren abschreiben. Allerdings nur, wenn die Sanierungskosten mehr als 15 % des Anschaffungspreises abzüglich des Grundstückspreises betragen!
In vielen Bundesländern und Gemeinden gibt es darüberhinaus regionale Zuschüsse zur Haus- oder Wohnungsmodernisierung. Die Wohnbauförderung der Bundesländer ist in der Regel sogar mit KfW-Förderungen kombinierbar. Erkundigen Sie sich dazu bei einem Energieberater vor Ort.
